Пример односторонней сделки с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пример односторонней сделки с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как уже упоминалось, особенностью односторонней сделки является то, что она создает обязанности и права для адресатов. Нужно ли уведомлять адресата о соглашении, если оно его касается? Если односторонняя сделка зависит от восприятия адресата, нужно уведомить последнего на основании статьи 165.1 ГК РФ. Уведомление должно быть юридически значимым. Передачи информации в устном виде недостаточно. Можно, к примеру, направить адресату заказное письмо.

Рассмотрим разъяснения касательно направления уведомлений, содержащиеся в нормативных актах:

• Способ отправки уведомления зависит от актуальных нормативных актов, положений соглашения, имеющейся практики. К примеру, сообщение можно отправить по обычной или электронной почте, по телефонограмме (пункт 66 Постановления №25).
• Если сообщение направлялось в соответствии с законом, но до адресата не дошла информация по зависящим от него причинам, считается, что лицо получило уведомление. То есть наступают соответствующие юридические последствия. К примеру, сторона отправила уведомление заказным письмом. Однако адресат не пошел на почту получать его. В этом случае уведомление считается полученным.

ВАЖНО! Сообщение нужно направлять только в том случае, если реализация соглашения зависит от восприятия адресата.

Какие сделки являются односторонними

Рассмотрим пример. Одна из разновидностей односторонней сделки – добровольная передача недвижимости адресату. Одаряемый имеет право отказаться принимать жилье. Отказ можно оформить только после даты оформления дарственной и передачи бумаг на оформление сделки в регистрирующий орган. Если документация уже была направлена в Росреестр, отменить регистрацию можно только через суд.

Для отказа одаряемый должен направить заявление в Росреестр о завершении учетных работ. Второй шаг – составление иска о расторжении соглашения и направление его в суд. Одаряемый может отказаться от недвижимости и после того, как он уже вступил в права собственности. Сделать можно это в течение года после вступления в права собственности в стандартных случаях. Если имеются особые обстоятельства, этот срок продлевается до 3 лет.

Сделка будет признана действительной только в том случае, если соблюдены эти условия:

• Все положения соглашения соответствуют закону.
• Односторонняя сделка заключалась дееспособным лицом.
• В документе изложена единая воля. Пункты соглашения не должны противоречить друг другу.
• Соглашение заключено по добровольному волеизъявлению. Если на лицо оказывалось давление, односторонняя сделка признается ничтожной.
• Если форма документа задана на законодательном уровне, она должна быть соблюдена.

Если данные пункты не соблюдаются, односторонняя сделка признается недействительной даже в случае, если адресата нет. Регистрирующие органы просто не зарегистрируют соглашение.

ВАЖНО! Одно из существенных условий для заключения односторонней сделки – возможность ее реализации. Если заведомо известно, что положения соглашения невозможно исполнить, оно признается незаключенным.

Если сделка вне зависимости от ее вида (односторонняя, многосторонняя) заключена с нарушением действующих законов, они признается недействительной. Критерии для признания недействительности сделки зависят от предмета соглашения. К примеру, если это передача недвижимости, можно пользоваться критериями, приведенными в статьях 166-167 ГК РФ. Рассмотрим их подробнее:

• Сопутствующие документы признаны неправомерными. Незаконным также может являться сам объект сделки. В этом случае сделка будет считаться несостоявшейся.
• Было подано исковое заявление о том, что сделка нарушает имущественные полномочия третьих лиц. В этом случае соглашение будет считаться оспоримым.
• Незаконность односторонней сделки установлена в суде. В этой ситуации соглашение признается ничтожным.

Если суд или регистрирующие органы установили неправомерность односторонней сделки, положения соглашения аннулируются. С даты оформления договора все сопутствующие юридические взаимоотношения получают статус незаконных. Имущество, являющееся предметом сделки, возвращается действительному владельцу.

Если в договоре были обнаружены нарушения, исковое заявление можно подавать в течение года. Касается это следующих случаев нарушений:

• Злоупотребление доверием.
• Применение насильственных мер по отношению к действительному собственнику имущества.
• Заключением договора занималось недееспособное лицо.

Лицо, заключающее одностороннюю сделку, признается недееспособным в следующих случаях:

• Наличие психического заболевания.
• Несовершеннолетие.
• Нахождение в алкогольном или наркотическом опьянении в момент подписания соглашения.

В обстоятельствах, не приведенных выше, в арбитраж можно обратиться на протяжении 3 лет на основании статьи 169 ГК РФ.

Существует спорный момент, который применим именно к односторонней сделке, а не к договорам: законной ли будет отмена сделки, если об ее положениях уже узнали заинтересованные лица. К примеру, организация подала в СМИ объявление о проведении конкурса. Заинтересованные лица (адресаты) ознакомились с сообщением, но конкурс пришлось отменять. Законодатели считают, что сделка признается бесповоротной тогда, когда адресаты получили уведомление (увидели сообщение). Указания, касающиеся рассматриваемой ситуации, содержатся в пункте 1 статьи 188 ГК РФ, в статье 371 ГК РФ. Если возникло противоречие, которое не разъясняется законами, лицо вправе действовать на основании сложившейся практики.

Односторонние сделки с недвижимостью

В отличие от договоров, в которых участвуют двое или более лиц, связанных гражданскими и имущественными правоотношениями, данный прецедент опирается на инициативу собственника недвижимого имущества, который безвозмездно передаёт преемнику принадлежащие ему вещные права на объект. Такое понятие сформировалось независимо от того, что в договоре указываются оба контрагента.

Особенностью перехода владения объектом, в данном случае, является волеизъявление владельца о возникновении права собственности у лица, которое приобретает преимущество при приобретении такового.

Данное преимущество выражается в том, что в распоряжение объект недвижимости переходит без выдвижения требований со стороны инициатора сделки, не допуская взаимной уступки или оплаты стоимости за объект со стороны получателя (адресата).

Иногда ситуация складывается противоположным образом. Инициатор процесса налагает арест на жильё или земельный участок (ЗУ) и затребует его в собственное распоряжение, опираясь на правовую базу законодательства. В этом случае процедура так же безвозмездна.

То есть притязающее лицо не предоставляет собственнику взаимных уступок, выплаты стоимости объекта или равноценной и иной замены. В таком случае процедура будет определена в качестве сделки только в том случае, когда стороны заключат договор, предусматривающий согласие владельца недвижимости на его передачу по требованию волеизъявителя.

От получателя имущества не требуется проявление инициативы, но обязательно согласие на участие в составлении договора. При этом, степень участия для адресата различна и зависит от вида процедуры. Независимо от пассивного принятия или отказа, у адресатов процедуры так же наступают юридические последствия проведения таковой. Они выражаются в форме приобретения недвижимости или притязания на объект, исходящий из требований контрагента.

Правопорождающие имущественные операции отличаются тем, что посредством их совершения один из участников приобретает владение жильём или участком, становясь собственником такового.

Цель процедуры ориентирована на приобретение вещных прав, независимо от того, что второй контрагент, играя активную роль, прекращает владение передаваемым объектом.

К таким процедурам относится дарение квартиры или иной собственности.

Здесь же рассматриваются завещательные распоряжения, в которых у наследника возникает право собственности на переданное завещателем имущество.

Рассмотрим пример. Одна из разновидностей односторонней сделки – добровольная передача недвижимости адресату. Одаряемый имеет право отказаться принимать жилье. Отказ можно оформить только после даты оформления дарственной и передачи бумаг на оформление сделки в регистрирующий орган. Если документация уже была направлена в Росреестр, отменить регистрацию можно только через суд.

Для отказа одаряемый должен направить заявление в Росреестр о завершении учетных работ. Второй шаг – составление иска о расторжении соглашения и направление его в суд. Одаряемый может отказаться от недвижимости и после того, как он уже вступил в права собственности. Сделать можно это в течение года после вступления в права собственности в стандартных случаях. Если имеются особые обстоятельства, этот срок продлевается до 3 лет.

Сделка будет признана действительной только в том случае, если соблюдены эти условия:

• Все положения соглашения соответствуют закону.
• Односторонняя сделка заключалась дееспособным лицом.
• В документе изложена единая воля. Пункты соглашения не должны противоречить друг другу.
• Соглашение заключено по добровольному волеизъявлению. Если на лицо оказывалось давление, односторонняя сделка признается ничтожной.
• Если форма документа задана на законодательном уровне, она должна быть соблюдена.

Если данные пункты не соблюдаются, односторонняя сделка признается недействительной даже в случае, если адресата нет. Регистрирующие органы просто не зарегистрируют соглашение.

ВАЖНО! Одно из существенных условий для заключения односторонней сделки – возможность ее реализации. Если заведомо известно, что положения соглашения невозможно исполнить, оно признается незаключенным.

Условия действительности односторонних сделок:

• Все условия, зафиксированные в документе, должны быть законными. Сделка ни в коем случае не должна противоречить закону, она должна полностью соответствовать правопорядку.
• Совершать подобные действия могут только правоспособные и дееспособные лица. Правоспособными признаются юридические лица, государство, органы местного самоуправления, муниципальные образования. Физические лица для подписания сделок должны быть дееспособными.
• Воля и волеизъявление должны быть едиными. В случае если они различны, сделка может быть признана недействительной. Нарушение воли может быть в случае давления на лицо или в результате обмана.
• Формы сделки обязательно должны быть соблюдены. Закон предусматривает определенные правила для этого, и если они не соблюдены, то сделка будет признана недействительной.

Если сделка вне зависимости от ее вида (односторонняя, многосторонняя) заключена с нарушением действующих законов, они признается недействительной. Критерии для признания недействительности сделки зависят от предмета соглашения. К примеру, если это передача недвижимости, можно пользоваться критериями, приведенными в статьях 166-167 ГК РФ. Рассмотрим их подробнее:

• Сопутствующие документы признаны неправомерными. Незаконным также может являться сам объект сделки. В этом случае сделка будет считаться несостоявшейся.
• Было подано исковое заявление о том, что сделка нарушает имущественные полномочия третьих лиц. В этом случае соглашение будет считаться оспоримым.
• Незаконность односторонней сделки установлена в суде. В этой ситуации соглашение признается ничтожным.

Односторонние сделки в гражданском праве довольно часто вызывают определенный споры, и зачастую именно относительно публичного объявления конкурса, который позднее отменяется. Если адресаты уже ознакомились с предложением, но инициатор отменил конкурс, что делать? Законодательство говорит однозначно, односторонняя сделка является бесповоротной, ведь заинтересованные лица уже с ней ознакомились. Подтверждение этому закреплено в статьях 188 и 371 ГК.

Основное их различие заключается в количестве участвующих сторон. Какие они бывают:

• Многосторонние – возникают на основе заявлений нескольких сторон. Примером служит подписание договора тремя разными фирмами о сотрудничестве.
• Двусторонние. Именно в этом случае и составляется договор. Оформляются при наличии двух участвующих сторон. С их помощью разрешаются споры и конфликты, проходит купля-продажа. Самый популярный вид.
• Односторонние – возникая вследствие волеизъявления одного лица, создают гражданские правоотношения. В них участвуют несколько человек, один из которых и был желающим заключить такой документ. Число подобных процедур довольно ограничено: выдачи чеков и различных платежных поручений, отказ от наследства, написание дарственных и завещаний, публичные объявления о старте конкурса на создание произведений литературы, науки, искусства.

Два других вида отличаются от первого тем, что они называются договорами.

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

5 типичных вопросов о том, как правильно выходить из сделки

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

• купля-продажа;
• мена или обмен;
• дарение или пожертвование;
• завещание;
• аренда;
• безвозмездное пользование (ссуда);
• рента.

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Обязанности по односторонней сделке

Согласно нормам гражданского законодательства, односторонними называют сделки, требующие волеизъявления одного лица. В сделках данного вида принимают участие не менее двух лиц. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, которое совершило ее, в рамках норм действующего законодательства. Действия, осуществляемые в ходе реализации данной сделки, являются обыденными – составление завещания, выдача доверенности или чека, платежного поручения, отказ от наследства, объявление публичного конкурса.

В результате односторонней сделки лицо, на которое направлено ее действие, наделяется определенным объемом гражданских прав, а лицо, совершившее сделку, получает определенный перечень обязанностей. Такие сделки, согласно положениям закона, именуются односторонне-управомочивающими.

Таким образом, определенный объем прав получает только одна сторона данного соглашения. Наделять обязанностями других лиц, кроме лица, совершившего действие, подобная сделка может только если это предусмотрено соглашением сторон, либо нормами законодательства.

Сделка не может порождать или менять обязанности других лиц.

Эта норма действует на основании правила о том, что никто не может подчинять себе волю другого человека – по нормам гражданского законодательства, одним из главных является принцип равенства участников правоотношений.

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, основным в регулировании правоотношений является принцип равенства всех участников правоотношений. Никто не может своей волей менять или порождать обязанности других, подчинять их, заставляя поступать определенным образом. Не существует прав, которые бы давали возможность одному лицу подчинять себе другое.

Гражданское законодательство гласит о том, что односторонние сделки касаются двух лиц и более. Такое соглашение создает обязанности для гражданина, который совершил данную сделку. Для других лиц одностороннее соглашение может создавать обязанности только в случаях, предусмотренных нормами закона или предварительным соглашением сторон.

Односторонние сделки, которые создают определенные обязанности для других, называют односторонне-обязывающими сделками. Завещательный отказ является наиболее ярким примером данного типа одностороннего соглашения.

Завещательный отказ составляется, согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Завещательный отказ – это документ, который предусматривает возложение определенных обязательств имущественного характера наследодателем на наследников. Суть завещательного отказа состоит в возложении имущественных обязательств в пользу третьих лиц, которые возлагает наследодатель своим решением на наследников.

Завещатель может потребовать от своих наследников или наследника выполнить имущественные обязательства в пользу лиц, именуемых отказополучателей. Последние получают право требовать от наследников завещателя выполнения обязательства.

В перечень требований относительно третьих лиц, могут входить:

• Требование передать полностью или частично отказополучателю собственность, которая является частью наследства.
• Завещательный отказ может содержать требование передачи имущественного права.
• Завещатель может возложить на наследников обязанность приобрести и передать отказополучателю определенное имущество, вещь, в собственность.
• Завещатель имеет право возложить на наследника обязанность выполнить услугу или работу в пользу отказополучателя.
• Завещательный отказ может включать требование периодически выплачивать определенные суммы отказополучателю.
• Требование предоставить в наследуемом наследниками доме или другой недвижимости права проживания отказополучателю. Завещательный отказ может содержать положения, которые указывают срок, на протяжении которого отказополучатель может пользоваться для проживания помещением или помещениями в наследуемой недвижимости.

Завещательное возложение – односторонне-обязывающая сделка, требующая от наследников завещателя выполнения имущественных или неимущественных обязательств.

Обязательства могут касаться выполнения определенного деяния на благо общественности. Завещательное возложение может предполагать использование части имущества, положенного наследнику по завещанию, на осуществление обязательства по возложению.

Завещательный отказ и завещательное возложение являются примерами односторонне-обязывающих сделок. Завещательное возложение может распространять обязательства на одного или нескольких наследников.

Завещательный отказ и завещательное возложение имеют существенные отличия. Отличие состоит в том, что завещательный отказ предполагает выполнение имущественных обязательств за счет наследства. Возложение предполагает исполнение имущественных или неимущественных обязательств.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

• Взыскание задолженности по договору поставки

  131 0

  Подводные камни сделок с недвижимостью

  Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

  +

  Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

  +

  Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

  –

  Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

  –

  Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

  Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

  В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

  Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

  Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

  Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

  Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

  Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

  Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

  Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

  А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

  +

  Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

  +

  Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

  –

  «Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

  –

  Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

  Как уже говорилось выше, сделка с одной стороной создает права, которыми наделяется ее адресат. Но в то же время эта сделка создает и обязательства, которыми наделяется лицо, ее совершающее.

  Данная конструкция выглядит сложной только при попытке ее последовательного изложения. На деле же часто граждане и юридические лица, даже не задумываясь об этом, совершают односторонние сделки в процессе своей ежедневной деятельности. К примеру, заключение договора является следствием как минимум 2 односторонних сделок: оферты — со стороны поставщика и волеизъявления о принятии предложения (акцепта) — со стороны покупателя.

  Сделка будет признана действительной только в том случае, если соблюдены эти условия:

  • Все положения соглашения соответствуют закону.
  • Односторонняя сделка заключалась дееспособным лицом.
  • В документе изложена единая воля. Пункты соглашения не должны противоречить друг другу.
  • Соглашение заключено по добровольному волеизъявлению. Если на лицо оказывалось давление, односторонняя сделка признается ничтожной.
  • Если форма документа задана на законодательном уровне, она должна быть соблюдена.

  Если данные пункты не соблюдаются, односторонняя сделка признается недействительной даже в случае, если адресата нет. Регистрирующие органы просто не зарегистрируют соглашение.

  ВАЖНО! Одно из существенных условий для заключения односторонней сделки – возможность ее реализации. Если заведомо известно, что положения соглашения невозможно исполнить, оно признается незаключенным.

  В данном случае нужно составить иск и направить его в тот суд, в месте расположения которого находится ответчик. Даже если составлялся договор по образцу, расторжение в одностороннем порядке может признаться недействительным, если лицо является недееспособным, сделка совершена вследствие заблуждения или под угрозой. Такой же результат будет в случае, если она не соответствует форме, установленной законодательством.

  Предлагаем ознакомиться В договоре нет условий приемки

  Иск составляется в обычной форме по числу лиц, которые участвуют в деле. В правом верхнем углу прописывается название суда, истца, его адрес, название ответчика и его адрес. В иске следует перечислить нарушенные права и указать ссылку на нормативные акты. Нужно указать обстоятельства, при которых истец выдвигает соответствующие требования, и представить доказательства.

  Если сделка вне зависимости от ее вида (односторонняя, многосторонняя) заключена с нарушением действующих законов, они признается недействительной. Критерии для признания недействительности сделки зависят от предмета соглашения. К примеру, если это передача недвижимости, можно пользоваться критериями, приведенными в статьях 166-167 ГК РФ. Рассмотрим их подробнее:

  • Сопутствующие документы признаны неправомерными. Незаконным также может являться сам объект сделки. В этом случае сделка будет считаться несостоявшейся.
  • Было подано исковое заявление о том, что сделка нарушает имущественные полномочия третьих лиц. В этом случае соглашение будет считаться оспоримым.
  • Незаконность односторонней сделки установлена в суде. В этой ситуации соглашение признается ничтожным.

  Односторонние сделки в гражданском праве довольно часто вызывают определенный споры, и зачастую именно относительно публичного объявления конкурса, который позднее отменяется. Если адресаты уже ознакомились с предложением, но инициатор отменил конкурс, что делать? Законодательство говорит однозначно, односторонняя сделка является бесповоротной, ведь заинтересованные лица уже с ней ознакомились. Подтверждение этому закреплено в статьях 188 и 371 ГК.

  Опираться на судебную практику довольно сложно, так как споров относительно односторонних сделок, очень мало. Помимо этого, решению вопроса односторонности сделок в научной правовой литературе также уделяется мало внимания, нет исследований одностороннего волеизъявления, поэтому разрешить вопрос, в рамках вышеописанной ситуации, очень сложно.

  Основное их различие заключается в количестве участвующих сторон. Какие они бывают:

  • Многосторонние – возникают на основе заявлений нескольких сторон. Примером служит подписание договора тремя разными фирмами о сотрудничестве.
  • Двусторонние. Именно в этом случае и составляется договор. Оформляются при наличии двух участвующих сторон. С их помощью разрешаются споры и конфликты, проходит купля-продажа. Самый популярный вид.
  • Односторонние – возникая вследствие волеизъявления одного лица, создают гражданские правоотношения. В них участвуют несколько человек, один из которых и был желающим заключить такой документ. Число подобных процедур довольно ограничено: выдачи чеков и различных платежных поручений, отказ от наследства, написание дарственных и завещаний, публичные объявления о старте конкурса на создание произведений литературы, науки, искусства.

  Два других вида отличаются от первого тем, что они называются договорами.

  Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

  Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

  На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

  Сбор цепочки

  Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

  Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

  Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

  Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

  Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

  1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
  2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

  Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

  Обязательные документы

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
  2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
  3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
  5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
  6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

  Желательно, но не обязательно

  • Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
  • Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
  • Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

  Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

  • Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
  • Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

  Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

  Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

  • нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
  • покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
  • квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
  • нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
  • продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
  • продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
  • продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
  • сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
  • продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
  • квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

  Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

  Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

  По моменту, к которому приурочивается их возникновение, сделки могут быть реальными и консенсуальными.

  Реальные сделки — это сделки, которые считаются заключенными с момента передачи вещи.

  Реальные сделки (от лат. «res» — вещь) считаются совершенными, когда одновременно выполняются два условия:

  • имеется соглашение, совершено волеизъявление в требуемой законом форме;
  • произошла передача вещи.

  Примерами реальных сделок являются договоры займа (п. 1 ст. 807 ГК), хранения (п. 1 ст. 886 ГК), страхования (п. 1 ст. 957 ГК), перевозки груза (ст. 785 ГК). Все они считаются заключенными только после того, как одна из сторон передала другой соответствующее имущество. При займе необходима выдача суммы займа заемщику, при хранении — передача вещи хранителю, при страховании — уплата страховой премии или ее первого взноса, при перевозке — сдача груза перевозчику.

  Консенсуальные сделки — это сделки, которые считаются заключенными с момента достижения соглашения в требуемой законом форме.

  Для заключения консенсуальных сделок (от лат. «consensus» — соглашение) необходимо и достаточно соглашения сторон, выраженного в надлежащей форме.

  Консенсуальными являются большинство гражданско-правовых договоров (купля-продажа, аренда, подряд, комиссия). Некоторые сделки могут быть как реальными, так и консенсуальными (например, договор дарения — ст. 572 ГК, договор морской перевозки груза — ст. 115 КТМ).

  
  

  Похожие записи:

  • Принятие наследства и сроки принятия наследства
  • После развода жена не дает видеться с ребенком но алименты получает
  • Повышение зарплаты с 1 октября 2021 гп МО РФ