На долю недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На долю недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Сделки с долями в недвижимости в 2020 году: правила

Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.

Виды владения:

• Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
• Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.

Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.

Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.

Существует два вида формирования цены:

• Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
• Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли.

При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой.

Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

С 2020 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

• 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
• 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
• 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

В новом году будут действовать новые правила, согласно которым, если вы купили квартиру, которая имеет те или иные проблемы с документами, но это произошло не по вашей вине, вы сможете получить компенсацию от государства.

С 1 января 2020 года вступает в силу положение федерального закона от 13 июля 2015 №218 о предъявлении органом регистрации прав регрессных требований (требование о возмещении уплаченной суммы) при компенсации Российской Федерацией ущерба, причиненного личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица неправомерными действиями.

«Эти изменения законодательства направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества и связаны с возможностью получить защиту в виде компенсации в случае приобретения имущества, которое в силу определенных обстоятельств не могло быть отчуждено и приобретатель не мог знать о наличии таких обстоятельств, и которое впоследствии было изъято в соответствии с нормами гражданского права», – объясняет суть законодательных изменений Разворотнева.

Исходя из положений закона «О государственной регистрации недвижимости» такую компенсацию выплачивает Российская Федерация в лице органа осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество. И только потом у регистратора появляется право требования по взысканию этой же суммы с недобросовестного продавца.

По оценке эксперта, это очень позитивные изменения, так как иногда граждане приобретают квартиры или дома, а потом выясняется, что данные помещения не могли продаваться (в силу того, что там зарегистрированы несовершеннолетние, либо частично владеют собственники, находящиеся в местах лишения свободы, либо другие социально незащищенные категории граждан). В результате люди, купившие данное имущество, фактически оказывались на улице.

«Конструкция, которая предусмотрена в данных изменениях, будет способствовать более ответственному принятию решений по переходу прав на недвижимое имущество со стороны органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав», – уверена Разворотнева.

Теперь в России будут рассчитываться специальные индексы недвижимости, которые могут стать поводом для пересмотра кадастровой оценки объектов в том или ином регионе – при этом она не может быть пересмотрена в сторону повышения.

С 1 января 2020 года вступает в силу приказ министерства экономического развития РФ от 29 мая 2019 года № 302, которым устанавливаются правила расчета индексов рынка недвижимости. Одновременно в следующем году начинает действовать статья 19 федерального закона от 03.07.2016 № 237, которой определены особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.

Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218).

Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

Доля в недвижимости: что это и как ей распоряжаться

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей.

Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Если говорить на примере квартиры, то наличие в собственности доли в ней редко означает то, что у владельца есть право на конкретную комнату (даже при условии, что отдельная комната может быть выделена каждому). Речь идет о доле в праве собственности, и эта доля может быть меньше, больше или равна долям остальных владельцев. То есть каждый сантиметр квартиры включает в себя долю другого владельца, именно с этим связаны трудности по определению порядка пользования жилплощадью. Если мирно решить этот вопрос не получается, то к процессу подключается суд.

Также возможен вариант, когда доля является реальной, то есть привязанной к той или иной части квартиры: к примеру, комната 14 квадратных метров в «двушке» площадью 55 «квадратов». Фактически квартира в этом случае становится коммунальной. Такая доля может представлять собой лишь изолированное жилое помещение (комнату), санузел, кухня, коридор и пр. всегда будут в общей долевой собственности.

Закон никак не ограничивает количественный и качественный составы владельцев долей. Недвижимость может быть в собственности только у физлиц/юрлиц или одновременно у физлиц и юрлиц.

Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.

У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.

Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.

Расчет доли недвижимого имущества

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.

В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.

Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

Это можно сделать, но предварительно об этом нужно будет оповестить остальных собственников — по закону у них есть право преимущественного выкупа. Искать покупателя на стороне можно только после того, как собственники не выкупят долю в течение месяца или не дадут отказ в письменной форме раньше, чем закончится данный срок.

Если продать свою долю без соблюдения права преимущественного выкупа других владельцев, то они могут обратиться в суд и вернуть себе это право. Например, если доля была продана в тайне от них, или если стоимость продажи доли оказалась выше той, что была указана продавцом в извещении о продаже, которое было направлено собственникам.

Важно понимать, что чаще всего доля и потенциальные проблемы с родственниками мало кому интересны на рынке за исключением перекупщиков. Поэтому и сумму вы получите меньше рассчитанной арифметически от цены всей квартиры (разница составит минимум 30%).

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, ¹/₄₀), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет ¹/₃ или ¹/₂ квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Все о долевой собственности на квартиру

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Как правило, у владельцев общего имущества в собственности имеются доли, выраженные в виде дробей, определяющих размер каждой доли по отношению ко всему общему имуществу. В документах о праве собственности это выглядит следующим образом: например, 1/3 доли в общей долевой собственности или 69/100 долей в общей собственности на недвижимое имущество.

Соблюдение прав сособственников на общее имущество – одно из основных правил при осуществлении купли и продажи доли общей недвижимости. От грамотного составления уведомления во многом зависит дальнейшая судьба сделки.

Закон предполагает два возможных способа отчуждения части квартиры или дома в пользу третьих лиц:

• Если сособственники не выразили согласие на предложение приобрести имущество. В этом случае сделку можно проводить через 30 дней с момента получения ими уведомления.
• Если сособственники отказались от приобретения. В этом случае месячный срок выжидать не обязательно.

Отказ всех сособственников должен быть оформлен нотариально. Каждый отказ оформляется и оплачивается самостоятельно, что существенно увеличивает затраты на проведение сделки, особенно если сособственников много.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, должны быть указаны все существенные условия, на которых производится отчуждение доли в объекте. К таким условиям относятся в обязательном порядке:

1. Цена.
2. Сведения, характеризующие объект недвижимости.
3. Размер доли.
4. Другие сведения, имеющие значение для конкретного реализуемого имущества.

• Скачать бланк уведомления сособственников о продаже доли квартиры
• Скачать образец уведомления сособственников о продаже доли квартиры

Важным моментом является способ направления уведомления. Простое направление письма совладельцу (даже заказного) не принимается нотариусами в качестве доказательства надлежащего уведомления.

Чтобы подтвердить выполнение обязанности по предложению доли остальным участникам общей собственности, можно отправить им телеграмму, в которой нужно указать все обязательные для уведомления моменты. В данном случае важным является то, что телеграмма должна быть вручена непосредственно тому лицу, которому она адресована. Если телеграмму получат лица, совместно проживающие с адресатом, то направление уведомления нужно будет повторить.

Вторым способом направления уведомления, является направление заказного письма самим нотариусом. В этом случае текст письма составляется нотариусом и даже если адресат откажется от его получения, он будет считаться уведомленным надлежащим образом. Надо отметить, что этот путь наиболее удобен для всех.

Самым распространенным (и самым быстрым и выгодным) вариантом продажи доли недвижимого имущества является ее отчуждение одному из совладельцев.

Если же среди остальных участников не нашлось желающих приобрести отчуждаемую часть, можно заняться поиском потенциального покупателя, обратившись в специальное агентство (или к частному риелтору) или разместив самостоятельно объявление на порталах, специализирующихся на сделках с недвижимым имуществом. Если стоимость на долю является адекватной, то она обязательно найдет своего покупателя.

Чтобы сделка состоялась, необходимо подготовить пакет документов, характеризующих недвижимость и стороны сделки. К ним относятся:

• документ, подтверждающий право собственности;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий регистрацию лиц в объекте недвижимости;
• документы, подтверждающие направление сособственникам предложения о покупке и доказательства его получения, либо их нотариальный отказ от приобретения;
• документы, удостоверяющие личность всех сторон сделки;
• согласие супругов на совершение сделки (при наличии заключенного брака).

Расчет доли в праве общей долевой собственности в 2021 году

Извещать сособственников о продаже не требуется в случаях:

• Если доля в помещении реализуется на торгах (например, вследствие обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства).
• Если доли в недвижимости отчуждаются всеми собственниками одновременно.
• Если доля продается одному из совладельцев.

Предварительного извещения требуют возмездные договоры, т.е. требующие оплаты. Способов, позволяющих избежать длительного предварительного оформления продажи доли, несколько:

• Долю можно подарить. Однако при возникновении у нотариуса сомнений в действительности сделки, он может оказать в ее удостоверении.
• Передача в качестве отступного.
• Можно заключить договор займа с обеспечением в виде залога доли, затем передав ее в собственность кредитора в качестве оплаты по договору займа.

---

Оформление продажи доли мало чем отличается от продажи полной квадратуры квартиры. Для оформления сделки потребуются следующий комплект документов:

1. Документы, удостоверяющие личность гражданина (паспорт) всех участников долей;
2. Документы подтверждающие каждую долю собственников.
3. Техпаспорт.
4. Данные из домой книги о количестве прописанных лиц.
5. Кадастровый паспорт.
6. Справка об отсутствии долгов по оплате за коммунальные платежи.
7. При продаже супругов, находящихся в браке, справку о согласие на продажу.
8. Письменное согласие всех участников долей на продажу доли.

---

Нововведением в продаже таких сделок в 2019 году является обязательное оформление через нотариальные конторы. Связано такое новшество в законодательном порядке с целью предотвращения нелегальных сделок и защитой прав несовершеннолетних детей.

Стоимость определяется из оплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей. Далее оплата удостоверения договора купли-продажа в размере от 5000 рублей. И наиболее высокая часть оплаты –это оплата работы по оформлению документов у нотариуса. Здесь сумма складывается 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры и плюс еще 3000 рублей. Собственники долей должны разделить между собой в зависимости от своих прав по долям все необходимые расходы. После оформления документальных подтверждений по продаже доли, продавец и покупатель окончательно производят расчет денежных выплат от продажи доли.

---

Постановка подразумевает так называемую на привычном для всех сленге «прописка». Постановка на учет возможна лишь в случае если все участники долей согласны. Согласие не потребуется при условии, что собственник прописывается на свою долю. Осуществить процедуру оформления всех необходимых документов необходимо в территориальном органе регистрационного учета по месту нахождения квартиры.

При возникновении необходимости прописки несовершеннолетних детей, данную процедуру можно оформить без согласия всех собственников. Несовершеннолетние дети законодательно прописываются по месту прописки одного из родителей.

---

Одним из ключевых моментов является то, что при неразделенном на доли имуществе, все делится на равные части.

В случае продажи своей доли необходимо согласие всех собственников. Гражданин может в полной мере распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Дольщик обязан своевременно и в полном объеме производить уплату всех необходимых коммунальных платежей, налогов в соответствии с размерами доли. Также обязан поддерживать чистоту и порядок своего имущества. Соблюдать интересы и требования остальных участников долей.

---

При покупке доли также, как и при покупке квартиры целиком можно произвести налоговый вычет 13 % с уплаченного налога на доход. Сумма возврата в этом случае не должна превысить 260 тысяч рублей. За один объект недвижимости выплачивается только один вычет. Выплату могут получать граждане трудоустроенные и платящие налоги. Выплаты считаются недействительными в случае покупки имущества у близкого родственника, купленные за счет работодателя. Также следует учесть, что выплаты не должны превышать более 2 миллионов рублей на всех участников долей при продаже квартиры.

---

Прекращение прав наступает в ряде произошедших обстоятельств, например, таких как:

1. При продаже или дарении доли иному владельцу. В случае проведения таких сделок владелец доли полностью прекращает владеть свои имуществом. Все права на собственность переходят новому собственнику.
2. В случае отказа от своей доли в пользу иных лиц также наступает полное прекращение прав на собственность.
3. При обстоятельствах сноса, разрушения дома в котором находилась доля на собственность.
4. При наложении взысканий на долю, например, долги по кредитам, кредитор вправе выкупить данную долю взамен уплаты материальных штрафов.
5. В случае компенсационных выплат при разделе имущества на доли другими собственниками. После таких выплат и передаче доли собственности также наступает прекращение прав владения имуществом.

---

Все разногласия по наследованию долей решаются законодательно в судебном порядке. К таким разногласиям относят, например, продажа квартиры без согласия всех участников долей. Сделка признается совершенной с нарушениями обязательств.

Если продали квартиру двое совладельцев, а третьему ничего не сказали, то в этом случае третий имеет полное право на выплату денежной стоимости его доли. Решается такие обстоятельства либо путем переговоров и нахождения компромиссов между участниками, в противном случае –обращением в суд.

Каждый из обладателей доли в праве общей собственности может распоряжаться лишь собственной долей. В отношении объекта недвижимого имущества такое распоряжение возможно только в случае наличия факта государственной регистрации права на существующую долю.

Правила и принципы государственной регистрации доли в праве общей собственности определены в Федеральном законе от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в нормах гражданского законодательства.

Также для совершения регистрационных действий применяется Административный регламент Росреестра по оказании государственной услуги по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним (утвержден приказом МЭР от 09 декабря 2014 года № 789).

Процедура регистрации доли не отличается от общего порядка регистрации права собственности. Тем не менее, для отчуждения долей существуют свои особенности, связанные с соблюдением взаимных интересов остальных дольщиков.

Регистрацию доли в праве общей собственности осуществляют органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице территориальных подразделений. Для совершения регистрационных действий заявитель обращается в орган Росреестра по месту нахождения имущественного комплекса и предоставляет пакет документов, идентичный общим случаям регистрации прав, однако имеющий особенности, предусмотренные законом.

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

До недавнего времени любая сделка по отчуждении доли в праве общей долевой собственности требовала лишь соблюдение порядка извещения остальных дольщиков. В этой ситуации правообладатель доли был обязан уведомить с письменным извещением остальных участников общей собственности о предстоящем заключении договора, указав цену и иные существенные условия будущего отчуждения.

Законодательство предоставляет дольщикам один месяц на принятие решения о реализации права приоритетного выкупа доли на условиях, заявленных продавцом. В случае отказа остальных дольщиков от приобретения доли либо при отсутствии их решения, по истечении одного месяца собственник доли мог заключать следку по отчуждению доли на общих основаниях.

Указанное правило сохраняет свою силу и по настоящее время, однако в ФЗ-122 была введена новелла об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности, вступившая в силу с 1 сентября 2016 года. Данное условие действует и в случаях, когда в рамках одной сделки все дольщики отчуждают свои доли.

Обязательное удостоверение таких сделок у нотариуса позволяет уменьшить месячный срок, предоставленный на уведомление остальных дольщиков. Теперь, если нотариусу будут предоставлены документы, подтверждающие отказ остальных дольщиков от приобретения доли, сделка может быть совершена до истечения месячного срока.

При совершении регистрационных действий в отношении доли органы Росреестра указывают ее точный размер в числовом значении, а также сведения об остальных субъектах, владеющих долями в праве общей собственности.

Право общей долевой собственности, возникшее до введения в действие ФЗ-122 подлежит регистрации в общем порядке.

За совершение регистрационных действий в отношении сделок с долями на имущественный комплекс предусмотрена уплата госпошлины:

• Регистрация доли в праве общей долевой собственности, в том числе и возникшей до введения в действие ФЗ-122 – 2 тысячи рублей для граждан (по отдельным объектам – 350 рублей) и 22 тысячи рублей для организаций;
• Регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – 200 рублей.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Имущество, принадлежащее двум или более лицам, называется общей собственностью. Если такое имущество имеет выделенные доли участников, то в таком случае она определяется законодательством как долевая.

Такое положение предполагает принадлежность каждому собственнику установленной доли в праве на имущество. Она имеет долевое выражение. Доли определяются и прописываются в свидетельстве о государственной регистрации права или в договоре (к примеру, 2/3, 1/2 и так далее).

Любая общая собственность на имущество считается долевой. Исключение составляют случаи, когда законодательно регламентировано образование совместной собственности на такое имущество.

Узнайте более подробно об общедолевой собственности.

Оформление права собственности в совместной деятельности или имуществе супругов и близких родственников – часто возникающая необходимость. Общая собственность бывает совместной (с определением долей каждого участника) и долевой. Возникает она в результате покупки недвижимости, получения наследства или подарка, а также во время раздела имущества при разводе.

Согласно закону, все формы собственности на землю и другое недвижимое имущество в одинаковой мере охраняются государством.

Регулятивную функцию в определении имущества в долевой собственности, основаниях ее возникновения и использования выполняет , вчастности:

• , определяющая, в каких случаях устанавливается статус общей собственности и условия возможности выделения долей;
• , устанавливающая правила использования жилого помещения, имеющего такой статус;
• , регламентирующая право владения собственностью и требования компенсации в случае невозможности осуществить это право;
• , закрепляющая правила распределения долей в праве общей собственности и выдел из нее доли.

Некоторые ситуации предусматривают применение и .

Законом регламентированы два порядка владения и использования долевого имущества:

• по соглашению сторон;
• на основании судебного решения.

Если участникам удалось прийти к согласию, договоренности нужно оформить в виде письменного соглашения, в котором определены права и обязанности сторон.

В документе должен быть указан:

• предмет договора;
• правила пользования имуществом, уплаты взносов и платежей;
• обязанности совладельцев;
• ответственность за несоблюдение достигнутых договоренностей;
• порядок разрешения возникших разногласий.

Соглашение скрепляется подписями участников. К нему прилагаются акт приема в пользование имущества и копии значимых документов. Договор требует нотариального удостоверения.

Второй способ определить правила для общего имущества – обращение в судебную инстанцию.

Собственность, относимая к долевой, предполагает необходимость и возможность установления части, отводимой каждому ее владельцу. Объект считается равнодолевым имуществом в случае:

• когда к этому решению пришли все совладельцы имущества;
• соблюдения нормативных положений действующего законодательства;
• если доли участников долевой собственности не могут быть определены ввиду невозможности установления величины части каждого из участников.

Так, определяет равенство долей в совместно нажитом имуществе супругов, если между ними не был заключен брачный договор, в котором предусмотрен другой порядок определения этих долей.

Кроме того, считаются равными части в имуществе для участников крестьянских или фермерских хозяйств. В соответствии со , для членов хозяйства в случае выхода из его состава или раздела недвижимого имущества определение доли в праве общей собственности происходит по принципу равенства их частей долям других участников владения.

Участники долевой собственности, к примеру, на квартиру, перед составлением соглашения задаются вопросом о том, как рассчитать долю в общей долевой собственности. Правильно определить, на какую из частей в площади квартиры может рассчитывать каждый совладелец, важно, ведь от этого зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим объектом.

Описать алгоритм можно формулой, в которой значимыми показателями являются площадь отдельного помещения и вся площадь квартиры. Рассчитывается часть, принадлежащая собственнику в имуществе, делением площади принадлежащего ему помещения на площадь всех помещений в жилой недвижимости.

Наглядно проиллюстрировать, как происходит расчет доли в недвижимости, состоящей из нескольких комнат и мест общего пользования, может пример расчета доли в праве общей собственности на общее имущество.

Допустим, данные по 4-комнатной квартире следующие:

• общая площадь — 200 м2;
• жилая площадь комнат, принадлежащих разным собственникам — 70 и 80 м2;
• площадь мест совместного пользования — 50 м2.

Для комнат долю легко посчитать, разделив 70/200 и 80/200. Площадь мест совместного пользования должна делиться на равных правах между совладельцами, поэтому к полученным значениям нужно прибавить по 50/200.

Итоговая доля каждого дольщика будет выражаться:

• 70/200+25/200=95/200
• 80/200+25/200=105/200.

При заключении соглашения сторон именно в таких соотношениях будет зарегистрировано право участников.

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении определенных гражданским законодательством правил.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

Анализ судебной практики показывает, что множество дел, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, связано с ненадлежащим уведомлением участников долевой собственности. Либо продавец рассылает уведомления туда, где сособственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения. При регистрации в одной квартире продавец может вытаскивать почтовые извещения, адресованные другим собственникам, из почтового ящика, не давая возможности получить уведомления.

Собственникам долей, если их преимущественное право было нарушено путем направления сообщений по некорректным адресам, необходимо обратиться за судебной защитой своих прав. При этом надо учитывать сокращенный срок исковой давности по таким делам — при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Похожие записи:

• Образец квитанции yf jgkfne inhfajd d ga d 2021 ujle
• Кто идет наследниками первой очереди
• Выплата ЕДВ инвалидам 3 группы в 2021 году