Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел жилья по социальному найму». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Так как муниципальная квартира принадлежит не жильцам, а государству, разделить ее так же, как и собственную недвижимость не представляется возможным. Потому остаются лишь два варианта: обмен на другую муниципальную квартиру или приватизация.
Практически нереальный вариант, хотя в теории он возможен. Если жильцы по каким-то причинам больше не могут или не хотят проживать вместе в одной муниципальной квартире, они могут попробовать ее разделить на две других, поменьше. Для этого нужно, сначала, обсудить данный вопрос друг с другом, чтобы ни у кого не было разногласий. Если договоренности достигнуты – следующий этап: найти подходящее жилье. В теории можно разменять одну двухкомнатную муниципальную квартиру на две однокомнатные, но на практике, найти подходящее жилье практически невозможно. Очередь пользования так велика, что любая подобная недвижимость, как только она освобождается, сразу же переходит новым жильцам. Таким образом, если очень сильно повезет, то можно произвести обмен. Но чаще всего приходится переходить к плану «Б» — приватизации.
Пример: Есть семья со взрослыми детьми, которая проживает в муниципальной квартире. Дети не хотят жить вместе с родителями просят обменять их двухкомнатное жилище на два однокомнатных. Они могут найти две подходящих квартиры в собственности государства и направить заявление в муниципалитет, после чего одни договоры аренды прекращают свое действие, а другие подписываются и вступают в силу. Жильцы могут переезжать в новое жилье.
Раздел муниципальной квартиры между родственниками
Если рассматривать процесс раздела муниципальной квартиры между родственниками, то приватизация, пожалуй, является единственным действительно реализуемым вариантом. Суть в том, чтобы приватизировать недвижимость фактически выкупив ее у государства в частное пользование и потом уже делить на общих основаниях. А вот проблема заключается в том, что не всегда все жильцы готовы пойти на приватизацию. Логично, что у всех заинтересованных сторон должна быть определенная сумма, которую нужно будет отдать государству, без чего приватизации не произойдет. И так же логично, что если одна из сторон все же оплатит полную стоимость, то и претендовать она будет на недвижимость целиком и вряд ли захочет делиться. И вот в такой ситуации может потребоваться судебное разбирательство или заключение соглашения.
Пример: Жильцы муниципальной квартиры договорились о приватизации недвижимости. Каждый из них внес равную сумму, которая пошла на то, чтобы оформить квартиру в долевую собственность. Дальше они, по тому же соглашению, продают недвижимость и разделяют между собой выручку. Как вариант, одна сторона выкупает у второй их долю и становится полноценным собственником бывшей муниципальной квартиры.
Чтобы квартиру можно было приватизировать, требуется или согласие всех жильцов или отказ тех из них, кто не хочет приватизации. В обоих случаях особых проблем не возникает. Если люди согласны на приватизацию и выделяют соответствующую для этого сумму, они получают свою долю и в дальнейшем могут распоряжаться ею по собственному усмотрению. Если же некоторые жильцы отказываются от приватизации, то они не участвуют в самой процедуре, но сохраняют право проживать в недвижимости на тех же основаниях (то есть, при заключении договора аренды и соответствующей оплаты). Самый плохой вариант, когда человек не хочет приватизации, но при этом, отказывается подписывать отказ от приватизации. Закон предусматривает такую возможность, но не уточняет, что делать остальным жильцам. В такой ситуации и следует обращаться в суд.
Пример: В муниципальной квартире живет 5 человек, из которых 4 хотят приватизации и готовы за нее заплатить, а пятый отказывается платить и в то же время не хочет подписывать отказ. В такой ситуации они вчетвером могут подать коллективный иск на одного. Чем больше людей заинтересовано, тем больше вероятность, что суд станет на сторону истцов. Вполне логично, что суд вряд ли одобрит требования истца, если тот будет один, против нескольких жильцов, которые не хотят приватизации.
К исковому заявлению нужно приложить:
- Паспорта всех истцов.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Доказательства того, что истец пытался решить проблему во внесудебном порядке.
- Доказательства того, почему истец считает, что имеет право выдвигать требования к ответчику.
Госпошлина при подаче заявлений такого типа составляет 300 рублей (ст.333.19 НК РФ подпункт 3 пункта 1). Дополнительные расходы не подразумеваются, однако истец всегда имеет право получить помощь от юриста, на что также придется потратиться отдельно.
Это более простой вариант, когда все заинтересованные в разделе муниципальной квартиры стороны приходят к соглашению и составляют договор о том, как будет производиться приватизация, когда, кто и сколько платит, при каких условиях и в какой срок, а также какую долю получает. Главное правило к подобным соглашениям: оно должно устраивать все стороны. Если хотя бы кто-то один недоволен и отказывается подписывать документ, он не может быть заверен нотариально и, как следствие, не получит юридической силы.
- Обсудить порядок раздела и все связанные с ним особенности между родственниками, проживающими в одной муниципальной квартире.
- Составить соглашение с указанием интересов всех сторон и детальной росписью того, что, как и когда кто должен делать. Чем точнее будут описаны все варианты, права и обязанности, тем лучше.
- С заявлением обратиться к нотариусу за заверением.
- Оплатить госпошлину и услуги нотариуса.
- Следуя пунктам соглашения, приватизировать и разделить недвижимость.
Сразу же нужно отметить следующее: раздел муниципальной квартиры, в классическом понимании, невозможен. Нельзя разделить то, что принадлежит муниципалитету, а не лицам, проживающим в квартире. Но выходы из ситуации имеются.
Они таковы:
- приватизация жилья;
- обмен муниципального жилья.
Прежде чем реализовывать какой-либо из приведенных вариантов, необходимо все хорошенько обдумать и взвесить. Главное – понять: как сделать, чтобы раздел был выгоден всем, чтобы все на него согласились.
Разделение муниципального жилья в судебном порядке имеет смысл только в случае, если жильцы спорной квартиры не смогли найти точек соприкосновения в решении вопроса о целесообразности ее приватизации.
Для того чтобы урегулировать вопрос раздела жилой недвижимости, находящейся в собственности у муниципальных органов, в судебном порядке необходимо пройти следующий алгоритм действий.
| № п/п | Алгоритм действий |
|---|---|
| 1 | Попробовать решить вопрос с лицом, не желающим переводить жильё в статус приватизированного, а также подписывать соответствующий отказ, в договорном порядке. При этом наиболее предпочтительным вариантом для суда является изложение последним своей позиции в письменном виде. |
| 2 | Подготовить исковое заявление с требованием о принуждении ответчика согласиться на проведение процесса приватизации или подписать официальный отказ от проведения такой процедуры. |
| 3 | Оплатить государственную пошлину |
| 4 | Подать иск со всеми необходимыми приложениями в судебные органы |
| 5 | Принять участие в процессе рассмотрения искового заявления, по результату завершения которого получить соответствующее решение суда |
| 6 | Реализовать все предписания, оговоренные в указанном решении |
Раздел муниципальной квартиры по соглашению сторон возможен только в случае если все собственники недвижимости будут согласны на проведения указанного процесса. Данный документ оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке.
В соглашении о добровольном разделе должна содержаться следующая информация:
- ФИО всех совладельцев;
- данные о предмете раздела такие, как адрес, общая площадь и т.д.;
- информация технического характера;
- порядок проведения приватизации недвижимости, а также дальнейшего раздела ее долей;
- данные об обременениях, наложенных на предмет раздела или об их отсутствии;
- определение порядка несения владельцами расходов, связанных с процессом приватизации и разделом собственности;
- дополнительные пункты, имеющие значения для полноценного завершения процедуры раздела;
- дата составления документа;
- подписи всех сторон.
Также соглашение можно заключить относительно порядка использования муниципальной квартиры и раздела комнат за каждым жильцом. Регистрировать такое соглашение не требуется, но и заставить его исполнять едва ли получится.
Как разделить муниципальную квартиру
После того, как соглашение будет составлено, подписано всеми сторонами и заверено у нотариуса, собственникам необходимо обратиться в органы Росреестра, т.к. в случае, если сделкой предусмотрен раздел недвижимости на доли, то указанные изменения должны быть зарегистрированы в предусмотренном законом порядке.
В течение одного месяца после обращения в указанный государственный орган о внесении соответствующих изменений в реестр, владельцы смогут получить документы, подтверждающие их имущественные права на вновь образованные доли от спорной квартиры.
Фактический раздел муниципального жилья, согласно которому оно делится на несколько обособленных квартир, каждая из которых имеет отдельные выходы и коммуникации, практически не осуществима.
Такой вариант возможен лишь в случаях, если жилье находится в одноэтажном многоквартирном доме или ранее состояло из двух жилых помещений. Однако, несмотря на это, существует несколько иных методов, которые могут удовлетворить желание жильцов о разделе указанной недвижимости.
Жильцы, состоящие в родственных связях, осуществляют приватизацию муниципальной квартиры, вследствие чего приобретают на неё право собственности.
После проведения указанной процедуры, последние заключают договор купли-продажи данного жилья с третьими лицами, а полученные денежные средства делят между всеми владельцами согласно договорённости в соотношении с имеющимися у каждого из них долями.
Обратите внимание Раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку это муниципальная собственность, которая не принадлежит ни мужу, ни жене. Следовательно, супругам, которые получили жильё по договору социального найма, при разводе делить нечего. Необходимо лишь переоформить договор социального найма.
Конкретная ситуация рассматривается с указанием на статью 69 Жилищного кодекса (часть 4). Она гласит, что если человек, который не является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но в нём проживает, то за этим человеком сохраняются такие же права и обязанности, как и у нанимателя и членов его семьи.
Следовательно, если супруги официально разведены, но прописаны в одной квартире, каждый из них имеет право жить на этих квадратных метрах, и каждый обязан платить за квартиру.
Для приватизации жилья потребуются:
- договор найма. До 2005 года квартиросъемщикам выдавался ордер. В некоторых регионах требуют сначала подписать договор. В других можно представить прежний документ;
- техпаспорт жилья. Получают в БТИ, МФЦ. Для обращения потребуется гражданский паспорт, договор найма. Стоит документ 900 рублей. Срок изготовления – неделя;
- справка о прописанных в квартире лицах. Заказывают документ в паспортном столе, МФЦ;
- выписка из бухгалтерии о состоянии лицевого счета;
- личные документы всех участников приватизации: паспорта, свидетельства о рождении детей;
- справка, подтверждающая, что граждане не участвовали (принимали участие) в приватизации. Повторно приватизировать собственность может лицо, проходившее процедуру до совершеннолетия. Остальные граждане второй раз принимать участие в процессе не вправе. При смене места жительства справка берется по адресу прежнего проживания;
- отказ от приватизации. Документ заверяется нотариально. Если родители против участия в приватизации ребенка, им необходимо представить разрешение органов опеки;
- доверенность, заверенная нотариусом, если за участника процедуру осуществляет полномочный представитель.
При участии в приватизации недееспособного лица потребуется решение суда о признании его таковым, одобрение органов опеки. Если произошла смена фамилии, понадобится свидетельство о браке или разводе.
При участии в процедуре лица, находящегося в тюрьме, представляется приговор суда. Если гражданин не желает участвовать в оформлении собственности, данный факт заверяется начальником исправительного учреждения.
При разводе любая собственность, нажитая в браке, делится между супругами на равные части. Муниципальная или служебная квартира не является собственностью, так как она принадлежит государству или компании.
И если в первом случае, теоретически, можно провести приватизацию, то выкупить недвижимость фирмы в большинстве случаев невозможно. Как следствие, такие варианты жилья фактическому разделу на доли не подлежат.
Но и в данной ситуации можно все же поделить недвижимость.
Не подлежит разделу подаренное имущество, приобретенное до брака или же полученное в качестве наследства.
Существует два основных варианта, которые могут использоваться при разделе муниципального жилья и еще один, альтернативный, используемые крайне редко. Рассмотрим их все.
Арендаторы муниципальной недвижимости в теории имеют право на размен жилья. Например, можно поменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных. На практике, это практически нереально.
Большая часть подобных объектов, принадлежащих государству, уже распределена между жильцами.
Найти в пределах доступности подходящие для раздела квартиры, да еще и не занятые другими арендаторами – это очень большое везение.
Это самый простой и фактически единственный актуальный вариант.
Бывшие супруги договариваются между собой, вносят остаток средств, достаточный для приватизации недвижимости, и уже после этого оформляют ее в собственность равными долями.
Попутно можно договориться и о том, что один из членов бывшей семьи может отказаться от своей доли в обмен на денежную компенсацию или же другое имущество.
Приватизировать служебное жилье практически невозможно. Мало какие компании идут на такую поддержку своих сотрудников.
Пример: Супруги Петровы планируют развестись. Они проживали в муниципальной квартире, для приватизации которой осталось внести всего 100 тысяч рублей.
По договоренности, они решают разделить эту сумму на две равные части, оплатить и приватизировать недвижимость.
В то же время, Петров соглашается оставить недвижимость Петровой, при условии, что она передаст ему в собственность дачу, гараж и машину, совокупная стоимость которых приблизительно равна доле Петрова в квартире.
Раздел муниципальной квартиры при разводе
- Подобрать новое муниципальное жилье.
- Согласовать с арендодателем условия размера и составить договор.
- Подписать все документы и договор с арендодателями новой недвижимости.
- Переслать новый вариант договора предыдущему наймодателю.
- В течение 10 дней ждать решения.
- При согласии на размер, первый договор расторгается, а новый вступает в силу.
Если согласие не дано – подавать иск в суд (о решении проблем через суд см.ниже).
Под приватизацией понимают бесплатное приобретение жилой недвижимости в частную собственность. В результате супруги приобретают полноценное право собственности на недвижимость, позволяющее в дальнейшем произвести раздел квартиры.
Приватизация возможна при соблюдении следующих условий:
- Наниматель заключил с муниципалитетом договор социального найма или получил ордер;
- В договоре указана конкретная площадь жилого помещения;
- Члены семьи зарегистрированы в квартире на постоянной основе;
- Супруги не принимали участия в приватизации;
- Все члены семьи согласны на приватизацию.
Если у супругов есть несовершеннолетние дети, они также принимают участие в приватизации. При оформлении недвижимости в собственность, дети получают свою долю в праве на недвижимость.
Важно! По итогам приватизации каждый член семьи приобретает право на долю в праве собственности на квартиру. Жилье не приобретает статус совместного имущества, а сразу оформляется как долевая собственность. В случае развода у каждого супруга сохраняется право на долю в квартире.
Пример 1. Степановы Е.А. и Н.И. оформляют расторжение брака. Одновременно решается вопрос о разделе четырехкомнатной квартиры, в которой они проживают на основании договора социального найма. Супруги решили поделить жилье пополам с выплатой компенсации Степановым Н.И. Для этого им необходимо сначала оформить жилье в долевую собственность путем приватизации. На Степанову Е.А. и Степанова Н.И. оформляется 1/2 права в собственности на четырехкомнатную квартиру. В дальнейшем бывшие супруги заключают договор купли-продажи доли в квартире. Один из ник становится единоличным владельцем недвижимости, второй получает компенсацию, соответствующую стоимости его доли.
В случае отсутствия оснований для приватизации супруги могут обратиться к собственнику за обменом квартиры. Если муниципалитет согласен на такой вариант, мужу и жене выделяются отдельные жилые помещения. С каждым из них заключается самостоятельный договор социального найма.
Для обмена муниципального жилья потребуется совершить следующие действия:
- Обратиться к собственнику с заявлением об обмене;
- Дождаться решения о выделении отдельных жилых помещений;
- Каждый из супругов заключает договор социального найма.
Супруги могут самостоятельно подобрать жилье на обмен и согласовать выбранные варианты с муниципалитетом. Если наймодатель согласен, старый договор социального найма расторгается и заключаются новые договоры.
Нужно помнить! Выбранное жилье должно относиться к одному жилищному фонду. Собственником недвижимости должно быть одно муниципальное образование. Договор будет заключен при соответствии помещения нормам санитарии, нормативам площади на одного человека. Если выбранное жилье попало под снос, находится на реконструкции, стало предметом судебного спора, обмен не будет осуществлен.
Пример 2. Астафьевы А.А. и Т.Н. намерены развестись. При расторжении брака необходимо поделить муниципальную квартиру, в которой они проживают на основании договора социального найма. Супруги обратились в муниципалитет с просьбой предоставить им отдельные жилые помещения. Муниципальное образование предложило бывшим супругам при расторжении брака переселиться в общежитие, где каждому из них будет предоставлена комната площадью, достаточной для проживания одного человека. Муж и жена согласились на обмен и заключили с муниципальным образованием новые договоры социального найма.
Согласно п. 2 ст. 49 ЖК на муниципальное жилье могут рассчитывать граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в получении жилплощади. Порядок признания таковыми определяется в порядке, предусмотренном законом субъекта РФ, исходя из доходов семьи и стоимости принадлежащего им имущества. При этом семья должна состоять на учете в муниципалитете, как нуждающаяся в жилье.
Также получить временное место проживания по договору соцнайма могут следующие льготные категории населения:
- дети-сироты без официального опекунства;
- граждане, расселенные из помещений, признанных аварийными;
- граждане, лишившиеся жилья в результате стихийных бедствий;
- военнослужащие;
- вынужденные переселенцы, признанные таковыми в соответствии с законом от 19.02.1993 № 4530-1;
- ветераны войн и участники ликвидации техногенных катастроф;
- граждане, переехавшие из районов Крайнего Севера;
- лица, имеющие заболевания хронического характера, представляющие опасность для окружающих.
Раздел муниципальной квартиры при разводе в 2020 году
Выселение наёмщика, то есть расторжение договора соцнайма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ (ст. 84).
Основанием для этого может стать:
- отсутствие коммунальных выплат на протяжении более чем 6 месяцев;
- нанесение значимых повреждений занимаемому жилью нанимателем или одним из лиц, за которых он несёт ответственность;
- регулярное нарушение прав соседствующих граждан (при наличии документальных подтверждений данного факта);
- использование помещения не для проживания;
- смена статуса жилья с жилого на нежилой (о чём наниматель должен быть предварительно оповещён);
- признание жилья аварийным и непригодным для проживания.
В последних двух случаях взамен ранее предоставленной квартиры наниматель получает другую с аналогичными характеристиками.
А если поводом для выселения стали коммунальные задолженности, то провинившимся лицам предоставляется общежитие.
В остальных случаях, муниципалитет не обязан предоставлять другое жильё, однако выселить граждан из уже занятой квартиры можно только в судебном порядке.
Чтобы выселить жильца (независимо от того, кто собственник объекта недвижимости), требуется подать исковое заявление в суд.
Если имело место нарушение прав других граждан, то первое, что потребуется сделать – вызвать участкового полицейского, который сможет зафиксировать нарушение, что и станет основанием для обращения в судебные инстанции.
Иск будет подан по месту жительства нанимателя, а в роли истца выступит владелец квартиры.
Копия искового заявления будет направлена ответчику (нанимателю). Рассмотрением дела займется городское или районное отделение суда.
Все обвинения в сторону нанимателя должны быть доказаны, иначе они не будут приняты во внимание.
Если имела место попытка решения вопроса в досудебном порядке, то сведения об этом также будут представлены в суде.
В случае подтверждения судом правомерности требований о выселении, судебные приставы получат исполнительный лист с соответствующим решением, после чего приступят к возбуждению исполнительного производства (то есть будут выселять из квартиры нарушителя).
Владелец не может выселить из квартиры человека, который прожил в ней меньше месяца.
В зависимости от того, какое нарушение совершил гражданин, проживающий в приватизированной квартире, в процессе выселения могут быть задействованы:
- полицейские (если были нарушены права соседей, проживающих в том же доме);
- специалисты из санитарного контроля (если собственник страдает от алкогольной или наркотической зависимости);
- сотрудники органов опеки и попечительства (если в числе жильцов есть лица младше 18 лет).
Каждый из привлечённых специалистов составит акт, который будет приложен к исковому заявлению в качестве доказательства. Также эти лица будут выступать в роли свидетелей в ходе судебного разбирательства.
Если же ответчик только прописан в квартире, но не владеет ею (полностью или частично), то выселение происходит заметно проще. Истцу достаточно лишь подать в суд заявление с требованием снять гражданина с регистрационного учёта в данном жилом объекте принудительно.
Какие права дает прописка в квартире? Как оформить дарственную на долю в квартире? Узнайте здесь.
Все действия по выселению из социального жилья предпринимает собственник квартиры – муниципалитет, но лишь после обращения соседей, права которых были нарушены.
Однако, соседи обязательно должны подтвердить, что это обращение было сделано уже после того, как они пытались урегулировать ситуацию в досудебном порядке.
Такой вид жилья имеет свои преимущества и недостатки. Перечислим сначала положительные стороны:
- имущественные налоги обязан платить муниципалитет;
- существует ряд льгот при начислении жилищно-коммунальных услуг;
- капитальный ремонт проводится за счет муниципалитета;
- семья вправе обратиться за предоставлением жилья большей площади при появлении детей;
- в случае полной утраты жилплощади или признании ее негодной для проживания в результате, например, пожара, граждане, проживающие на условиях договора социального найма, гарантированно получат взамен другое жилье;
- муниципальная квартира или комната защищена от действий мошеннического характера;
- существуют условия, при которых муниципальное жилье может быть приватизировано.
Среди недостатков выделим:
- все-таки это не собственное жилье и распоряжаться им на свое усмотрение не получится, его невозможно ни обменять, ни продать;
- муниципальный фонд находится под особым контролем управляющей организации (или ТСЖ) и без его разрешения сдать его в аренду нельзя;
- если с нанимателем по договору проживают другие граждане, не прописанные в договоре, то после его смерти квартира (комната, дом) возвращается муниципалитету, а жильцы выселяются;
- жильцов могут в любой момент выселить, если они нарушают условия договора или поступают многочисленные жалобы от соседей.
Помимо того, что с жилплощадью, которую предоставил муниципалитет, нельзя осуществить никаких сделок, будь это продажа, обмен, дарение или завещание, поскольку это собственность государства, отдельно стоит выделить проведение в таком жилье ремонтных работ.
жилплощади, предоставленной в пользование муниципалитетом, без разрешения запрещено. В случае нарушения этого правила граждан если и не выселят, то принудят переделать всё обратно, как было. Разрешено делать самостоятельно только мелкий косметический ремонт, а также ремонтные работы в виде покраски дверей, побелки стен, оклеивания обоев, прочего.
Капитальным ремонтом должно заниматься государство за свой счёт. То есть, для ремонта крыши, утепления дома, замены коммуникативных систем и тому подобного необходимо подавать заявку. В случае отказа в проведении подобных работ, жильцы могут вызвать независимых специалистов для экспертизы и составления акта. В случае проведения капитального ремонта за счёт жильцов, они вправе потребовать у государства возмещения всех финансовых затрат на него.
Правила пользования муниципальной квартирой, условия приватизации и наследования
Несмотря на сохранение права пользования неприватизированным жильем, совместное проживание бывших супругов редко представляется возможным. Оптимальный выход – раздел недвижимости. Для этого можно воспользоваться одним из нескольких вариантов:
- приватизировать жилплощадь по договоренности с выделением долей каждому члену семьи, затем продать;
- обменять одну квартиру на две разных без приватизации.
Если бывшие супруги решили продолжить жить под одной крышей, существует вариант раздела лицевых счетов коммунальных услуг. Раздел возможен двумя способами:
- Оформление соглашения.
- Обращение в управляющую компанию либо в ЕИРЦ.
В первом случае бывшие супруги самостоятельно определяют доли в платежных квитанциях, подлежащих оплате каждым из них.
Во втором случае процедура строится так:
- Граждане обращаются в ЕИРЦ с заявлением о разделении счетов, подписанным всеми зарегистрированными лицами. Понадобится договор соцнайма.
- ЕИРЦ рассматривает обращение 10-14 дней, после выдается письменное решение о разделении счета либо об отказе с пояснением причин.
Если наниматель или вторая сторона отказываются от разделения, инициатору следует обращаться в мировой суд по месту нахождения имущества. При себе необходимо иметь:
- исковое заявление;
- свидетельство о расторжении брака;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Результатом разделения становится разъединение одного платежного счета на два равных. Если этого не сделать, велика вероятность финансовой нагрузки по платежам ЖКХ на одного человека, если второй откажется вносить оплату.
Вероятность того, что суд согласится на разделение невелика. Судя все реже соглашаются на подобное решение. Поэтому вопрос будет рассматриваться в индивидуальном порядке, с учетом специфики судебной практики региона. Но попробовать можно.
В большинстве случаев в 2021 году предлагается одному из нанимателей вносить платежи по ЖКХ в полном объеме, а потом взыскивать долг со второго. В противном случае управляющая компания подаст в суд, долг будет удержан со всех совершеннолетних жильцов семьи пропорционально.
Что делать, если мужчина-наниматель выгоняет на улицу, а бывшей супруге с детьми жить негде?
Для использования права проживания необходимо обращаться в суд. На основании решения суда женщина сможет пользоваться помещением на равных с нанимателем основаниях, либо будет найден другой вариант решения проблемы.
Можно ли продать муниципальную квартиру, а затем поделить вырученные деньги?
Такое жилье не является собственностью граждан, и его продажа строго запрещена. Допускается приватизация недвижимости с последующей реализацией другим лицам.
Подведем итоги:
- Муниципальная квартира — это не собственность нанимателей, поэтому поделить ее нельзя.
- Продать муниципальную квартиру и поделить деньги также нельзя.
- В качестве раздела можно или поделить жилье фактически и проживать в квартире совместно или попросить у муниципалитета размен жилья на 2 квартиры, меньшие по площади.
- При совместном проживании можно попробовать разделить лицевые счета. Это можно сделать через управляющую компанию или через суд.
Раздел неприватизированной недвижимости имеет свои особенности, которые необходимо учитывать разведенным супругам. После расторжения брака члены семьи имеют право проживания в такой квартире, а вопрос разделения лицевого счета по коммунальным платежам решается мирным путем или в судебном порядке.
Раздел муниципальной квартиры при разводе — ситуация неоднозначная. Поэтому целесообразно привлечь в процессу юриста. Специалист поможет выбрать подходящий вариант раздела, подготовить документы для обращения в муниципалитет, в управляющую компанию или суд. А также может представить ваши интересы в судебном процессе. Оставьте заявку на сайте и получите консультацию.
Прекращение в принудительном порядке действия договора по найму, которое инициируется наймодателем, — достаточно нередкое правовое действие. Одним из самых распространенных оснований для этого является образовавшаяся задолженность за коммунальные услуги или жилье. В подобной ситуации наймодатель имеет право обратиться в судебную инстанцию. Основанием будет являться невыполнение съемщиком ст. 154 ЖК, которая предусматривает, что жилье и коммунальные услуги должны оплачиваться во временные рамки, оговоренные и закрепленные в договоре.
Согласно ст. 83 ЖК расторгаются отношения с квартиросъемщиком, который не вносит оплату за жилое помещение более шести месяцев.
Квартиросъемщик может быть выселен в случае причинения жилому дому вреда. Причем виноватым может выступать не только непосредственно квартиросъемщик, но и члены его семьи, за которых он несет персональную ответственность: дети, другие родственники, временно живущие в помещении поднаниматели и т.д. Данное основание не предполагает предоставление другого жилья.
Еще одним легитимным основанием для прекращения действия договора соцнайма считается нарушение спокойствия соседей и несоблюдение их прав. Разъяснения по этому поводу даются в ст. 83 п. 3 ЖК, которая гласит, что причиной для выселения в таком случае является невозможность общего проживания в связи с нарушениями жильцом правил эксплуатации жилища. Речь идет о несоблюдении санитарных и эпидемиологических норм, а также правил пожарной безопасности.
П. 4 ст. 83 ЖК определяет возможность выселения в результате использования помещения не по назначению. Но это возможно только в том случае, если есть прямые доказательства, что на квадратных метрах расположен объект коммерческого назначения или производство.
Перечень оснований, которые способны послужить причиной выселения с предоставлением другого жилого благоустроенного помещения по договору соцнайма, закреплен в статье 85 Жилищного Кодекса РФ, среди них:
- здание, в котором обитает лицо, будет снесено;
- планируется переведение помещения в нежилой фонд;
- помещение, где живет съемщик, получило статус такого, которое является непригодным для проживания;
- проводится реконструкция или капитальный ремонт дома, в ходе которого нет возможности сберечь жилье или же уменьшается размер его совокупной площади.
В результате съемщик и его семейство могут быть признаны нуждающимися в предоставлении жилого помещения. Возможна и противоположная ситуация, при которой жилье наоборот становится больше, а в итоге общая площадь значительно превышает норму в расчете на каждого члена семейства. Перечень оснований для выселения нанимателя по договору соцнайма, приведенных выше, является исчерпывающим.
Жилищное законодательство предполагает наличие у россиян обширных прав на жилье. Одной из разновидностей прав является наличие ограниченных оснований для реализации выселения особы из жилого помещения без обеспечения его иным жилищем. Эти правовые нормы характеризуются императивностью, и не предполагается их расширенное истолкование.
Выселение граждан без предоставления другого жилья допускается чаще всего в ситуации наличия виновных деяний граждан. Квартиросъемщик и члены его семейства, которые проживают вместе с ним на постоянной основе, могут быть выселены из помещения без иного обеспечения при наличии следующих оснований:
- если жилье, которое предоставлено по договору социального найма, использовалось не по назначению;
- если имело место бесхозяйственное отношение к жилому помещению, которое привело к его разрушению;
- если наблюдается пренебрежение правами и легитимными интересами соседей, причем такие нарушения имеют систематичный характер;
- если имеет место лишение родительских прав и суд признает невозможным проживание граждан, лишенных прав, вместе с детьми, что определено ст. 91 ЖК;
- если речь идет о выселении из специализированного жилья. Данный вопрос регламентирует ст. 103 ЖК;
- основания иного рода.
Выше упоминалось о том, что человек, который обитает в помещении на основании договора соцнайма, может быть выселен в связи с неуплатой за жилье. Однако ст. 688 ГК России, которая предусматривает варианты выселения без предоставления другого жилья, не предполагает выселение таким образом людей, проживающих на основе договора найма. То есть наймодатель может выселить нанимателя, который проживает в помещении по контракту социального найма, только если ему выделено иное жилое помещение, которое отвечает нормативам общежития.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Квартира, выданная гражданину по договору социального найма, в принципе не может быть отнесена к общему имуществу супругов, потому что она не поступает в собственность кого-либо из них. Это муниципальная собственность и ни у одного из супругов нет на нее никаких имущественных прав, кроме прав пользования ей, равнозначных как у нанимателя жилья, так и у членов его семьи.
Если квартира выдавалась по договору соцнайма одному супругу, то второй супруг будет вселен в квартиру только как член семьи нанимателя. Поэтому даже при регистрации его в жилье и внесении в договор соцнайма в качестве такового он не приобретает имущественных прав на квартиру. Это дает лишь временное право проживать в квартире, пока такой человек является членом семьи нанимателя.
После развода бывший супруг утрачивает статус члена семейства нанимателя жилья и наниматель вправе выселить его через суд, если уже бывшие супруги не придут к согласию по дальнейшему проживанию или же добровольному выселению из квартиры.
Если же квартира выдавалась сразу на всех членов семьи по какой-либо социальной программе и второй супруг является полноправным нанимателем жилья по отдельному договору соцнайма, то на данную нанимаемую недвижимость есть равные права у обоих супругов. Но это имущество все равно не является совместно нажитым. Его формальный раздел (так как юридически разделить муниципальное жилье невозможно) происходит не по нормам СК РФ, а по ЖК РФ и ГК РФ. В этом случае судом устанавливается порядок пользования жильем, находящимся в общем владении.
Увы, в большинстве случаев договор соцнайма заключается лишь с одним членом семьи, а остальные вписываются в него как члены семьи нанимателя. В этом случае в судебном порядке нужно доказывать, что фактически квартира была выдана на всех членов семьи и требовать ее принудительного обмена на две муниципальные квартиры до подачи иска о выселении (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ).
Однако если муниципальное жилье настолько мало, что его размен на два отдельных жилых помещения не возможен, то осуществить это не получится. Потребовать компенсации, причитающейся ему доли жилья невозможно, потому что первый супруг не является собственником квартиры и не приобретает каких-либо реально ощутимых материальных выгод. Кроме того, второй супруг после утраты права пользования этим жильем может встать на учет как нуждающийся в жилье.
Один из вариантов решения жилищной проблемы – приватизация муниципального жилья в равных долях. Но для этого супругам нужно на время забыть о своих распрях и воздержаться от развода.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам соцнайма
Если в случае с муниципальным жильем возможны еще какие-то варианты отстаивания жилищных прав одного из супругов, то в ситуации со служебным жилым помещением все совершенно иначе. Такая квартира выдается исключительно на время трудовых отношений работнику или служащему определенного предприятия, организации. И если она не приватизирована, то это жилье принадлежит непосредственно тому учреждению, с которым имеются или имелись трудовые отношения у одного из супругов.
Даже если жилье выдавалось для проживания всей семьи работника, то отдельного договора соцнайма для второго супруга на это же помещение в любом случае не будет.
Права на использования данного помещения непосредственно связаны с личностью одного из супругов (т.к. жилье имеет целевое предназначение), поэтому претендовать на какую-либо компенсацию в этом случае при разводе вообще бессмысленно.
Лишь наличие брака с определенным служащим или работником конкретного учреждения дает второму супругу временное право на проживание в этой квартире. Расторжение брака влечет автоматическую утрату права пользования этим жильем.
При возникновении спорных ситуаций обращайтесь за помощью к нам, специалистам МЦПИ «Планета Закона», которые детально изучат вашу проблему и постараются предложить все возможные пути разрешения возникшего спора. Ждем вашего звонка прямо сейчас + 7 (495) 722-99-33!
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
Maлoимyщиe
Гpaждaнe, oфициaльнo пpизнaнныe мaлoимyщими и нyждaющимиcя в yлyчшeнии жилищныx ycлoвий, мoгyт пpeтeндoвaть нa пoлyчeниe coциaльнoгo жилья. Для этoгo ecть тpи вaжныx ycлoвия:
📌 гpaждaнe и члeны иx ceмьи нe являютcя нaнимaтeлями coциaльнoгo жилья;
📌 гpaждaнe и члeны иx ceмьи являютcя apeндaтopaми пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa, нo имeющaяcя y ниx нeдвижимocть мeньшe ycтaнoвлeннoй нopмы — тaкoe чacтo пpoиcxoдит пpи poждeнии или ycынoвлeнии, yдoчepeнии peбeнкa;
📌 гpaждaнe пpoживaют в пoмeщeнияx, нe cooтвeтcтвyющиx тpeбoвaниям ЖК PФ — нaпpимep, в aвapийныx дoмax.
Пo любoй из тpex пpичин мoжнo вcтaть в oчepeдь для пoлyчeния бecплaтнoй нeдвижимocти oт гocyдapcтвa.
Coтpyдники гocyдapcтвeнныx yчpeждeний, вoeннocлyжaщиe пo кoнтpaктy и дpyгиe гpaждaнe пoлyчaют cлyжeбнoe жильe пo дoгoвopy, cxoжeмy c дoгoвopoм coциaльнoгo нaймa, нo имeющим фикcиpoвaнный cpoк дeйcтвия. Чтoбы пoлyчить cлyжeбнoe жильe, тoжe нyжнo вcтaть в oчepeдь. Пocлe yвoльнeния либo oкoнчaния cлyжбы cлyжeбнoe жильe вoзвpaщaeтcя гocyдapcтвy. Нo ecли в ceмьe cъeмщикa ecть нecoвepшeннoлeтниe дeти, oн мoжeт пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe дo 30–40% oт cтoимocти гocyдapcтвeннoгo жилья.
Пpeдocтaвлeниe мyниципaльнoгo жилья пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa нaклaдывaeт нa apeндaтopa oпpeдeлeнныe oбязaтeльcтвa. Bы бyдeтe oбязaны:
🔹 иcпoльзoвaть жилyю нeдвижимocть пo ee пpямoмy нaзнaчeнию;
🔹 cвoeвpeмeннo внocить oплaтy зa пoльзoвaниe нeдвижимocтью;
🔹 пoддepживaть нaдлeжaщee cocтoяниe жилoй плoщaди.
Taкжe вы имeeтe oпpeдeлeнныe пpaвa. Bы мoжeтe:
🔸 тpeбoвaть oт apeндoдaтeля — гocyдapcтвa — иcпoлнeния oбязaтeльcтв пo дoгoвopy;
🔸 вceлять в нeдвижимocть дpyгиx лиц;
🔸 cдaвaть пoлyчeннoe жильe в apeндy тpeтьим лицaм;
🔸 oбмeнять нeдвижимocть, ecли oнa нe cooтвeтcтвyeт тpeбoвaниям ЖК PФ.
Нaймoдaтeль — тo ecть гocyдapcтвo — имeeт пpaвo тpeбoвaть oплaты кoммyнaльныx ycлyг и eжeмecячнoй oплaты apeнды, a тaкжe вoзмeщeния yщepбa, пpичинeннoгo жилью. Oбязyeтcя oбecпeчивaть кoммyнaльныe ycлyги нaдлeжaщeгo кaчecтвa, пpoвoдить кaпитaльный peмoнт пoмeщeния и пpинимaть yчacтиe в пoддepжкe нeдвижимocти в нaдлeжaщeм cocтoянии.
Oбe cтopoны мoгyт pacтopгнyть дoгoвop в дocpoчнoм пopядкe.
Пpивaтизaция — дoбpoвoльный пpoцecc, пpи кoтopoм пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пepexoдит oт гocyдapcтвa к нaнимaтeлю. Пocлe пpивaтизaции apeндaтop — лицo, имeющee пpaвo нa coциaльнoe жильe — мoжeт дeлaть c нeдвижимocтью вce, чтo yгoднo: дapить, ocтaвлять в нacлeдcтвo, oбмeнивaть, пpoдaвaть.
Чтoбы пpивaтизиpoвaть нeдвижимocть, нyжнo пpeдocтaвить в Pocpeecтp:
📋 пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
📋 дoкyмeнты нa пoмeщeниe, пoлyчeнныe в БTИ;
📋 дoгoвop coциaльнoгo нaймa, зaключeнный c гocyдapcтвoм;
📋 зaявлeниe нa пpивaтизaцию c coглacиeм вcex жильцoв нeдвижимocти.
Пopядoк пpeдocтaвлeния ycлyги пpивaтизaции вo мнoгиx peгиoнax имeeт дoпoлнитeльныe тpeбoвaния. Taк, чacтo люди мoгyт пpивaтизиpoвaть пoлyчeннoe жильe пo пpoшecтвии 5 лeт c мoмeнтa пoдпиcaния дoгoвopa coциaльнoгo нaймa.
Apeндaтop мoжeт дocpoчнo cъexaть из пpeдocтaвляeмoгo жилья, ecли oнo пepecтaлo yдoвлeтвopять тpeбoвaниям ЖК PФ — нaпpимep, в cлyчae пoявлeния нoвыx члeнoв ceмьи — либo дoбpoвoльнo pacтopгнyть дoгoвop. Нo в cлyчae дoбpoвoльнoгo pacтopжeния дoгoвopa чeлoвeк тepяeт пpaвo нa пoлyчeния нoвoгo жилья пo coциaльнoмy нaймy.
Нaймoдaтeль — гocyдapcтвo — мoжeт pacтopгнyть дoгoвop coциaльнoгo нaймa, ecли apeндaтop нapyшaeт eгo ycлoвия. B чacтнocти, кoгдa apeндaтop:
❌ нe oплaчивaeт кoммyнaльныe ycлyги и cyммy зa пoльзoвaниe нeдвижимocтью, ecли oнa пpeдycмoтpeнa дoгoвopoм, в тeчeниe пoлyгoдa и бoлee;
❌ нe пoддepживaeт нeдвижимocть в нaдлeжaщeм cocтoянии — нaпpимep, нe дeлaeт кocмeтичecкий peмoнт;
❌ нapyшaeт oбщecтвeнный пopядoк, кoтopый peглaмeнтиpyeтcя пpaвoвыми aктaми.
B cлyчae, ecли нaймoдaтeль дocpoчнo pacтopгaeт дoгoвop, apeндaтop тoжe тepяeт пpaвo нa пoлyчeниe нoвoгo coциaльнoгo жилья. Фopмaльнo oн мoжeт пoпытaтьcя вcтaть в oчepeдь, пpaктичecки в бoльшинcтвe cлyчaeв eмy oткaжyт в paccмoтpeнии дoкyмeнтoв.
Чтобы у лица возникло право на жилье, которое предоставляется по договорам соцнайма, необходима совокупность определенных законом фактов, а также действий для получения соответствующего жилья.
Лицу может быть предоставлено жилье на условиях найма, если оно:
- признано малоимущим, которое нуждается в жилье
- принадлежит к определенной законами категории граждан, нуждающимся в жилье
Гражданин может быть признан нуждающимся в жилье если он:
- не является нанимателем, членом семьи нанимателя по договору соцнайма, договорам найма жилья жилищного фонда социального использования или собственником, членом семьи собственника жилья;
- является нанимателем или членом семьи нанимателя по договорам, указанным в пункте 1, или собственником, членом семьи собственника жилья, но при этом обеспеченность общей площадью жилья на одного члена семьи составляет менее учетной нормы;
- проживает в помещении, которое не соответствует установленным требованиям;
- является нанимателем или членом семьи нанимателя по договорам, указанным в пункте 1, или собственником, членом семьи собственника жилья, проживает в квартире, в котором проживают несколько семей, и в составе семьи есть больной с тяжелой формой хронического заболевания, не позволяющее совместное проживание с ним в одной квартире, и не имеет иного жилья по договорам, указанным в пункте 1, или в собственности.
В определенных случаях, жилые помещения, которые были предоставлены гражданам как служебные помещения или на условиях договора аренды, подлежат использованию гражданами после введения в действие Жилищного кодекса РФ на основании договора социального найма.
В других случаях гражданин может пользоваться жильем, длительное время проживать в нем, оплачивать все коммунальные услуги, но при этом не иметь какого-либо договора соцнайма.
Если государственный или муниципальный уполномоченный орган отказывается признавать за гражданином право пользования жилым помещением на условиях соцнайма и, как следствие, заключать соответствующий договор, в этом случае единственным вариантом решения вопроса является обращение в суд.
- До обращения в суд, с учетом обстоятельств дела, как правило, для начала следует обратиться с письменным заявлением в компетентный орган для заключения договора соцнайма.
- Орган обязан принять решение по заявлению, с изложением в нем своих доводов.
- После получения отрицательного решения, следует составить и подать иск в суд, выполнив все требования процессуального законодательства.
- В случае удовлетворения судом требований истца, судебным актом будет подтверждаться право пользования гражданина жильем на условиях соцнайма, либо судебным актом решение об отказе может быть признано незаконным, все зависит от требований истца.
ВАЖНО: в каждом конкретном случае необходимо изучить все документы, которые имеются у гражданина, связанные с его правом пользования на условиях соцнайма, а также положения законодательства, в том числе, действовавшего ранее. Только после этого можно прогнозировать какой-либо исход дела.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.