Освобождение недвижимости после сделки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Освобождение недвижимости после сделки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Сколько времени дается на переезд после продажи квартиры

2. Собственники не освобождают жилье после продажи

3. Как действовать после покупки квартиры

4. Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

5. Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

6. Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью

7. Расторжение договора купли-продажи недвижимости. Когда можно отменить сделку?

8. Купил квартиру, а жильцов выселить не могу даже через суд

9. Через сколько можно продать квартиру без налога

Отдельного закона, в котором прописан срок освобождения жилья после его продажи, нет. Зато есть статья 457 Гражданского кодекса РФ.

В ней говорится, что «срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи».

То есть реальные сроки передачи квартиры новому собственнику напрямую зависят от договоренностей между продавцом и покупателем и прописываются в договоре купли-продажи.

Важно, что подписываемый сторонами сделки акт приема-передачи квартиры означает, что продавец исполнил свое обязательство о передаче товара покупателю (статья 556 Гражданского кодекса РФ «Передача недвижимости»).

Да, можно. Все зависит от ваших договоренностей с продавцом.

Когда продается свободная от проживания квартира, продавец может передать ключи и подписать акт приема-передачи квартиры в день сделки.

Когда сделка альтернативная (когда продавец продает свою старую квартиру и на вырученные деньги покупает новое жилье), срок передачи зависит от цепочки сделок.

Недвижимость и сделки
Квартиры, новостройки
Дома, дачи
Земельные вопросы

Бытовые и коммунальные вопросы
Риэлтор, брокер, агентство
Опека и попечительство

Кредитные вопросы
Дарение
Завещание и наследство

Если вы будете искать ответ на этот вопрос в интернете, то, скорее всего, наткнетесь на срок в 1 месяц. Однако законодательно он нигде не закреплен. Отсюда вывод, что для правового обоснования необходимости выезда из квартиры, лучше всего зафиксировать срок выезда в договоре купли-продажи.

Есть несколько способов это сделать:

Указать напрямую в договоре, что продавец обязуется до определенной даты (например, через месяц после заключения сделки и регистрации права на купленную квартиру за новыми хозяевами) освободить имущество.
Указать в договоре, что часть денег за квартиру (чаще всего это не более 10%) продавец сможет забрать из банковской ячейки только после полного освобождения квартиры — юридического и физического.
Указать в договоре дату, до которой продавец должен освободить квартиру. А при нарушении этой даты назначить штраф в виде определенной суммы за каждый день просрочки.

Важно Под освобождением имущества понимается не только его физическое освобождение (то есть переезд), но и юридическое. Продавец должен сняться с регистрационного учета, если иное не было с ним обговорено.

Если вы продаете квартиру при помощи опытного риелтора, то он обязательно должен обратить внимание на включение такого пункта в договор купли-продажи, поскольку ситуации с долгим выездом продавца из квартиры сильно распространены.

В случае, если в договоре не прописали дату, когда продавец должен съехать (и выписаться) из квартиры, придется ждать не менее 1 месяца, прежде чем у вас появится возможность давить на него с юридической точки зрения. Давайте разберемся, откуда взялся срок в 1 месяц.

Статья 457 ГК РФ указывает, что при совершении сделки купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар в срок, который указан в договоре. Но в данном случае мы рассматриваем ситуацию, когда срок в договоре не закреплен. А если срок в договоре не установлен, то нужно опираться на статью 314 ГК РФ. Согласно этой статье, передача имущества должна быть завершен в “разумный срок”.

Важно Если посмотреть на судебную практику, можно видеть, что “разумным” сроком по данному вопросу суд признает 1 месяц. Поэтому везде и можно встретить оперирование данным сроком.

Сколько времени дается на переезд после продажи квартиры

Иногда продавец квартиры отказывается съезжать, даже если прошли все сроки, которые указаны в договоре. Получается конфликт, поскольку покупатель уже хочет заехать в новую квартиру, а продавец тянет время по своим причинам, не покидая жилье физически или не выписываясь юридически.

Если продавец нарушает закрепленные в договоре сроки и не выезжает, то покупатель имеет право вызвать полицию, которая заставит продавца покинут имущество, которое ему больше не принадлежит.

Обратите внимание Когда сроки в договоре не закреплены, покупатель становится полноправным владельцем недвижимости после регистрации права собственности. Соответственно, он может требовать выселение продавца в этот же день. Но, обычно, покупатель и продавец договариваются в какой срок должна быть освобождена жилплощадь.

Если регистрация права собственности происходила без выписки продавца из квартиры, и он не желает этого делать самостоятельно, то снять его с регистрационного учета можно будет только через суд.

Какой срок освобождения квартиры после продажи? Дело все в том, что однозначного ответа на этот вопрос нет. Нужно смотреть каждый договор «о продаже» отдельно. От него будет многое зависеть.

Тем не менее по закону подразумевается, что на момент подписания соглашения и передачи недвижимости покупателю, прежние собственник освободил помещение. Это самый безопасный вариант развития событий.

Отсюда следует, что гражданину рекомендуется сначала выписаться, а затем уже заниматься продажей собственности. В противном случае с поиском клиентов не исключены серьезные проблемы и конфликты.

Освобождение квартиры после купли-продажи — это крайне важный нюанс, о котором мало кто задумывается. И определяется, как правило, оно при помощи договора установленной формы.

По закону необходимо подписывать соглашение «о продаже», в котором четко прописано время, выделенное гражданину на выписку и фактическое освобождение жилья. При нарушении оных пострадавшая сторона (покупатель) может обратиться в суд для принудительной выписки продавца.

Время освобождения квартиры после продажи в идеале регулируется договором установленной формы. Если в нем не указан данный период, придется обращаться к законодательным нормам и судебной практике.

Если соглашение «о продаже» предусматривает востребование имущества, то освободить жилье прежний собственник должен либо до установленной тем же договором даты, либо не позже чем через неделю.

На самом деле все не так уж и трудно. Особенно если основательно и серьезно подойти к составлению договора купли-продажи.

Собственники не освобождают жилье после продажи

Освобождение квартиры после продажи в РФ предусматривает выписку жильцов и фактическое оставление жилья. Только не все согласны на отказ, скажем, от прописки.

Если не освободить вовремя жилье, недвижимость могут отобрать в принудительном порядке. Покупатель имущества имеет право обратиться в письменной форме к продавцу и требовать освобождения жилья.

Кроме того, нерадивых продавцов могут принудительно (в судебном порядке) выписать и фактически «выставить за дверь». Такая практика встречается в основном тогда, когда ДКП составлен юридически неграмотно.

Правильное соглашение — это залог успеха. Если с его составлением возникают проблемы, необходимо в первую очередь обратиться к нотариусу для устранения затруднений.

Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.

Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.

Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.

На практике некоторые пытаются «поторопить» прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.

Бывает и так, что стороны операции регулируют время, отведенное на выписку и фактическое оставление жилья, устно. Это не самое лучшее решение, особенно если его никак не доказать. При подобных обстоятельствах с проблемами чаще всего сталкиваются продавцы.

Как уже было сказано, если соглашение не устанавливает сроков освобождения квартиры после продажи, подразумевается, что на момент подписания соглашения жилье полностью свободно. Либо придется за неделю после выдвижения первого требования покинуть проданное имущество.

Юридической силы устные договоренности не имеют. Придется не только проговорить соглашение, но и зафиксировать соответствующие условия на бумаге. Только при подобных условиях стороны окажутся максимально защищены.

Первый и самый разумный вариант, с которого необходимо начать – разговор. Растолкуйте продавцу положения нормативных актов, докажите незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Допустим, если новый хозяин не может въехать в свое жилье, и продолжает платить за съемную квартиру, можно запросить компенсацию затраченных средств.
Поскольку вы уже являетесь собственником недвижимости по закону, то имеете полное право ею распоряжаться. Не помогают доводы? Вполне возможно, что на нерадивого продавца нужно оказать психологическое давление. Например, «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды
Обращение в суд – крайняя мера, которая предполагает длительное судебное разбирательство. Конечно, решение суда в пользу покупателя в подобных случаях очевидно, но срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше воздействовать методом убеждения.

Если же бывший хозяин не желает идти конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо действовать по следующему сценарию:

Дождитесь крайнего срока освобождения квартиры (по договору или приблизительного – 30 дней).
Направьте продавцу письмо с уведомлением. Укажите в претензии, что согласно закону, бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру.
В претензии предлагается первоначальное проведение переговоров, поэтому укажите дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора.
Ко времени переговоров пригласите участкового. Он станет вашим свидетелем в суде, если понадобится. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.
Если переговоры результата не принесут, обращайтесь с иском в суд.

Важно! Не стоит думать, что имея документы о праве собственности, можно обратиться в полицию и спокойно выселить жильцов. Правоохранительные органы порекомендуют новому собственнику обратиться в суд, поскольку принудительно выселять они могут только при наличии соответствующего судебного решения. К исполнению решения привлекаются приставы.

Законодательство
Аналитика и Прогнозы
Материнский капитал
Земельный вопрос
О приватизации
Строительство
Экономика
Ипотека
Риэлторы
Налоги
События
Разное
ЖКХ
Нотариат
Мнения
Юридический вопрос
Новости компаний
Дизайн интерьеров
Отделка и Ремонт

Как действовать после покупки квартиры

Переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, гражданин должен не только передать деньги за объект, подписать договор купли-продажи, но и подать необходимый и достаточный пакет документов в регистрирующий орган для осуществления регистрации права собственности на квартиру.

Подать документы можно несколькими способами.

В соответствии с действующим законодательством о государственной регистрации заявители (физические и юридические лица) вправе представить документы на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом одним из следующих способов:

Обратиться с соответствующим заявлением в МФЦ.
Посредством почтового отправления.
С помощью нотариуса.
В электронном виде.
В порядке выездного приема.

Полный список документов, который необходимо подавать на государственную регистрацию перехода права, можно уточнить на сайте Росреестра или у специалистов нашей компании.

Срок регистрации ограничен. Для проведения отдельных действий установлены свои предельные сроки, в течение которых они должны быть совершены.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:

1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;

8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;

9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме – в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;

10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;

12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.

Сведения о смене собственника не поступают автоматически в обслуживающие организации. Поэтому после покупки квартиры следует переделать счета на оплату ЖКХ.

За каждым объектом недвижимости закрепляется определенный лицевой счет, с помощью которого платеж начисляется и идентифицируется в системе. В базе данных, помимо недвижимости, содержатся данные и о ее собственнике. После покупки квартиры и получения документов, подтверждающих право собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать заявление о смене лицевого счета, приложив копии выданных Росреестром документов (договор купли-продажи, дарения или иной договор, на основании чего проходил переход права и выписку из ЕГРН).

ТСЖ. Новому собственнику нужно оформить отношения с товариществом собственников жилья. Эта организация отвечает за обслуживание территории вокруг дома, эксплуатацию коммуникаций и помещений, имеющих техническое предназначение. Вступить в ТСЖ просто: достаточно написать заявление.

Энергосбытовая компания. Обращаться в нее нужно в случае прямых поставок электроэнергии и оплаты сразу на ее счета. Организацией взаимодействия может заниматься и управляющая компания, поэтому этот вопрос может решиться путем переоформления коммунальных платежей в целом.

Поставщик природного газа. Если дом подключен к газопроводу, то изменения придется вносить и в этот договор. Для этого нужно явиться в ресурсоснабжающую организацию и написать заявление. Получив информацию о смене собственника, поставщик направляет своих сотрудников для проверки газового оборудования и переоформляет договор.

Водоснабжение. Договор с городским водоканалом также придется заключать на нового собственника. Если не произвести эту операцию вовремя, могут последовать санкции: изменение расчета потребления, влекущее увеличение платы за воду. Помимо переоформления договора, сотрудники водоканала проводят поверку счетчиков. Это обязательная периодическая процедура, от нее нельзя отказаться, поскольку это влечет изменение порядка расчета потребления.

Телефон. В некоторых квартирах остается стационарный телефон. Если в нем есть необходимость, то его также нужно переписать на себя. Сделать это можно в территориальном отделении Ростелекома.

Интернет и телевидение. Договор на обслуживание заключается со старым собственником, а услуги предоставляются по факту оплаты, следовательно, если новый собственник не вносит оплату, за прежним не копится долг. Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда продавец оставляет покупателю модем и договор на подключение к интернету. Таким вариантом вполне можно пользоваться. Однако для порядка и исключения возможных проблем и этот договор рекомендуется переоформить.

Есть компании, дающие оборудование напрокат. Если клиент переезжает, он сдает модем и расторгает договор. Тогда новый собственник должен заново покупать оборудование и подключать свою квартиру к интернету. Происходит это очень быстро, поскольку все провода уже протянуты, остается лишь установить модем и настроить его.

Дополнительно покупатель может застраховать квартиру или установить на нее сигнализацию.

Особенность покупки жилья с привлечением заемных средств – обременение до момента полного погашения задолженности (ипотека). Это означает, что жилье будет находиться в залоге у кредитной организации, и собственник не вправе им распоряжаться без предварительного согласия залогодержателя. Если долг перестанет погашаться, банк инициирует продажу квартиры и за счет вырученных средств получит свои деньги.

Погасив долг и получив необходимые документы о том, что кредитные обязательства перед банком выполнены в полном объеме, владелец квартиры обращается в Росреестр или МФЦ с заявлением о снятии обременения.

Таким образом, основное, что нужно делать после покупки квартиры в ипотеку – своевременно вносить платежи, после погашения долга снять обременение.

Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
Безопасная сделка Сбербанка
Какие квартиры подходят под ипотеку
Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
Электронная регистрация сделки в Сбербанке
Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
Налог с продажи недвижимости
Что делать, если отказали в ипотеке
Риэлтор по ипотеке
Дополнительные платежи по ипотеке
Кредитный договор

Временная регистрация в Спб
Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка
Аренда с последующим выкупом
Переезд в Санкт-Петербург
Безопасная сделка Сбербанка
Мошенничество при аренде квартиры
Покупка жилья по материнскому капиталу
Переехать в Питер. Стоимость жизни в СПб.
Какие квартиры подходят под ипотеку

Переезд
Советы приезжим
Стоимость жизни
Поиск работы

Советы арендаторам
Схемы мошенничества
Стоимость аренды жилья
Снять квартиру в Девяткино

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С чего начать
Сделка в Сбербанке
Ипотека для иногородних
Ипотека без первого взноса


Недвижимость купили до 2016 года	3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года	5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации	3 года
Любое имущество, кроме недвижимости	3 года

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Продавец квартиры, пока на него не завели дело, в плюсе. Он получил деньги от продажи недвижимости и деньги от жильцов.

Жильцы хоть и ходят по судам, но тоже пока не в накладе. У них есть крыша над головой, а 1,5 млн депозита скорее всего давно уже окупились. Шансы на выселение через суд невелики.

Но они рискуют. Если квартира попадёт в руки «чёрных» риелторов, жильцов «выкурят», создав невыносимые условия жизни.

Пока убытки несёт только покупатель.

Усложним ситуацию. Супруги развелись. Бывший муж попал в тюрьму. Из квартиры его выписали и поставили на учёт по месту пребывания.

В числе прописанных его нет, но право восстановить прописку есть. Где гарантия, что он не вернётся в вашу квартиру?

Лучше посмотрите все документы на приватизацию и историю прописанных в квартире. Есть вероятность, что в домовой книге не указана причина, по которой жилец выписался. Этот момент надо проверить.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости. Когда можно отменить сделку?

Этo oдин из глaвныx вoпpocoв, вoлнyющиx вcex пoтeнциaльныx пpoдaвцoв нeдвижимocти: кaкoв cpoк влaдeния квapтиpoй для пpoдaжи бeз нaлoгa.

Дo 1 янвapя 2016 гoдa cyщecтвoвaл зaкoн, coглacнo кoтopoмy cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ cocтaвлял 3 гoдa. Пocлe этoй дaты в зaкoнoдaтeльcтвe пpoизoшли измeнeния. Teпepь тaким cpoкoм являeтcя 5 лeтний pyбeж. To ecть, пpoдaть нeдвижимocть и нe плaтить c этoгo дoxoдa НДФЛ мoжнo тoлькo чepeз 5 лeт влaдeния. Измeнeния в вoпpoce, cкoлькo нeльзя пpoдaвaть квapтиpy пocлe пoкyпки, cвязaны c мнoгoчиcлeнными cпeкyляциями нa cтpoитeльнoм pынкe и в нaлoгooблoжeнии.

Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.

Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:

c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.

Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.

Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.

Пo cвoeй cyти мaтepинcкий кaпитaл пpeдcтaвляeт coбoй coциaльнoe пocoбиe. Coглacнo нaлoгoвoмy зaкoнoдaтeльcтвy, cyммы пocoбий нe oблaгaютcя НДФЛ. Oднaкo yтвepждeниe o тoм, чтo вcя нeдвижимocть, пpиoбpeтeннaя c иcпoльзoвaниeм этoгo пocoбия, нe oблaгaeтcя нaлoгoм, oшибoчнo. Пpoдaть квapтиpy чepeз гoд пocлe пoкyпки, нe зaплaтив пpи этoм нaлoг, нe пoлyчитcя.

Пoд yдepжaниe нe пoпaдaeт лишь caмa cyммa мaтepинcкoгo кaпитaлa. Cpoк влaдeния квapтиpoй, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaл, тaкжe paвняeтcя 5 гoдaм.

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

Купил квартиру, а жильцов выселить не могу даже через суд

Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.

Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.

Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.

Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.

Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.

Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.

Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:

вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.

Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:

B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.

Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:

В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приемки-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:

Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.

Через сколько можно продать квартиру без налога

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

Название документа;
Число, месяц, год и место, где он составлен;
ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
Реквизиты договора купли-продажи;
Дату, которая обозначит расторжение сделки;
Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риэлторы АН «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

Исковое заявление;
Квитанция об оплате государственной пошлины;
Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того, как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.