Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента оплаты». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Парковочное место
- Недвижимость
- Собственность
Договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента
- Самые важные термины
- Как оформить договор купли-продажи квартиры
- Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
- Сколько регистрируется право собственности на квартиру
- Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- Как восстановить договор купли-продажи квартиры
- Как переоформить договор купли-продажи квартиры
- Кто платит за договор купли-продажи квартиры
- На что обратить внимание в договоре
- Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
- В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.
Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.
Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.
Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.
Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.
- Предмет соглашения.
- Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
- Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.
Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.
Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.
Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.
Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.
Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.
Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.
Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.
Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.
Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.
Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.
Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.
Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.
-
Взыскание задолженности по договору поставки
187 0
Со ссылкой на нарушение своих прав кооператив оспорил в судебном порядке распоряжение Департамента о прекращении его права постоянного (бессрочного) пользования участком и потребовал обязать ответчика зарегистрировать за ним право аренды участков на 15 лет.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований, отметив, что раздел земельного участка на более мелкие не противоречит п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Он также пояснил, что кооператив фактически преследует цель подтверждения наличия права постоянного пользования земельным участком площадью 281 га, поэтому возникший между сторонами спор является спором о праве, который не подлежит рассмотрению по правилам гл. 24 АПК РФ.
В дальнейшем апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила требования кооператива. Вторая инстанция отметила, что возникшие у сторон разногласия по цене договора купли-продажи участка земли были ранее переданы на рассмотрение арбитражного суда и урегулированы при рассмотрении дела № А50-15892/2015. Соответственно, этот договор является действующим с момента вступления в законную силу соответствующего постановления апелляции, а право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право собственности. Таким образом, апелляция сочла, что у ответчика отсутствовали основания для принятия оспариваемого распоряжения, которое противоречило п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и нарушило права и законные интересы заявителя. В свою очередь суд округа поддержал выводы второй инстанции.
(ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить недвижимое имущество (наименование, назначение) (далее — объект) (выбрать нужное),
— расположенное по адресу: , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается здание, сооружение).
— расположенное по адресу: , этаж , помещение , номер комнат , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается нежилое помещение).
1.2. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N к Договору).
1.3. (выбрать нужное)
Объект расположен (если продается здание, сооружение)
Объект находится в здании, которое расположено (если продается нежилое помещение)
на земельном участке, находящемся по адресу: , площадью , кадастровый номер , целевое назначение , разрешенное использование (далее — земельный участок).
1.4. Земельный участок (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)
принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
используется Продавцом по договору аренды земельного участка N от «»2021 г.
1.5. Одновременно (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)
— с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок под ним (если Продавец является собственником Земельного участка).
— с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право аренды земельного участка под ним (если Продавец является арендатором земельного участка).
1.6. Одновременно с объектом передаются документы, относящиеся к недвижимому имуществу: (наименование и реквизиты документов).
1.7. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора (выбрать нужное/возможен иной вариант)
— объект и земельный участок в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является собственником земельного участка).
— объект и право аренды земельного участка в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является арендатором земельного участка).
— объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц (если права на земельный участок не оформлены).
(Условия о земельном участке не включаются, если права на него не оформлены.)
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Подготовить объект и земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче здания (сооружения) (акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)) (далее — акт приема-передачи), являющегося неотъемлемой частью Договора.
В акте приема-передачи фиксируются данные о состоянии объекта. Если при приемке будут обнаружены недостатки, то они должны быть указаны в акте приема-передачи.
2.1.2. Передать Покупателю объект и земельный участок по акту приема-передачи в срок до » » г. включительно.
Обязательство Продавца передать объект и земельный участок Покупателю считается исполненным после передачи имущества Покупателю и подписания Сторонами акта приема-передачи.
2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное/возможен иной вариант)
— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (если Продавец является собственником земельного участка).
— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка в ЕГРН (если Продавец является арендатором земельного участка).
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Уплатить сумму Договора (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора.
2.2.2. Перед подписанием акта приема-передачи осмотреть объект и земельный участок и проверить их состояние.
2.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное/возможен иной вариант)
— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (если Продавец является собственником земельного участка).
— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка в ЕГРН (если Продавец является арендатором земельного участка).
2.3. Стороны обязуются подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для государственной регистрации согласно п. п. 2.1.3 и 2.2.3 Договора не позднее «»2021 г.
2.4. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на объект и земельный участок (выбрать нужное)
— несет Покупатель.
— несет Продавец.
— Стороны несут поровну (возможно установление иного соотношения).
2.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта переходит к Покупателю после передачи объекта и подписания Сторонами акта приема-передачи.
3.1. Сумма Договора включает (выбрать нужное/возможен иной вариант)
— цену объекта и цену земельного участка (если Продавец является собственником земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена земельного участка составляет ( ) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
— цену объекта и цену права аренды земельного участка (если Продавец является арендатором земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена права аренды земельного участка составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (или «При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., включая цену передаваемого права аренды земельного участка»).
— цену объекта и составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (если права на земельный участок не оформлены).
3.2. Сумма Договора вносится (выбрать нужное/возможно установление иного способа оплаты)
— единовременно, не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора;
— единовременно, не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;
— в следующем порядке: ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., — не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора, ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., — не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;
— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 1).
3.3. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.
3.4. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
3.5. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.
4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от неуплаченной суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.
4.2. За нарушение Продавцом срока передачи объекта Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.
4.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект (п. 2.3 Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере ( ) руб.
4.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).
5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ( ) рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.
5.3. Документ, выданный (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более , то каждая сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.
4. Купля-продажа жилых помещений: обязательные условия договора, регистрация
6.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.
6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.
Претензия направляется любым из следующих способов:
— заказным письмом с уведомлением о вручении;
— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии подтверждается распиской, которая должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.
Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлена, с момента ее доставки указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.
Претензия считается доставленной, если она:
— поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;
— доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.
6.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.
6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ( ) рабочих дней со дня получения претензии.
6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 Договора, спор передается в арбитражный суд в соответствии с законодательством.
Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:
- Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
- Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.
Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.
Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.
В первом случае к нему предъявляются определенные требования:
- Достижение возраста 18 лет.
- Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).
Если продавцу еще не исполнилось 18 лет или он недееспособен, за него действует законный опекун или представитель.
Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:
- Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
- Дополнительную информацию при необходимости.
Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.
- «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
- При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».
Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:
- Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
- Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
- Этаж расположения.
- Назначение (жилое помещение).
- Кадастровый номер.
В договоре важно указать:
- Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
- Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
- Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
- Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год).
Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.
Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.
Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:
- Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
- Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
- Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:
- Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
- Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
- Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
- Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).
Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.
Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.
Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:
- На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
- Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет, покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:
- Завещательных отказов.
- Арестов имущества.
Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.
Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.
Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:
- Возможность перепланировки.
- Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
- Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).
Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:
- Правоустанавливающие документы продавца.
- Справку об отсутствии задолженности по платежам.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Договор купли-продажи недвижимости
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской ФедерацииВ.Ф.Яковлев Законодательство не содержит указание на то, кто должен нести расходы по оплате сделки купли-продажи. Но на рынке недвижимости уже сложилась определенная практика при распределении затрат между продавцом и покупателем.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Самой распространенной является схема, при которой все затраты берет на себя покупатель. Также допускается распределение затрат в равных долях между продавцом и покупателем.
Еще один вариант состоит в том, чтобы каждая сторона взяла на себя те расходы, в которых она заинтересована. Например, в интересах продавца заверение договора купли-продажи у нотариуса, в интересах покупателя – использование банковской ячейки при передаче денег за квартиру.
Сделка купли-продажи приобретает юридическую силу и считается заключенной не после подписания договора, а по результатам прохождения процедуры государственной регистрации права собственности. Эта государственная услуга предполагает обязательную оплату пошлины в бюджет.
Размер госпошлины за внесение изменений в реестр в 2018 году составляет 2000 р. для физических лиц и 22000 р. при участии в сделке юридических лиц. Традиционно госпошлина уплачивается выгодоприобретателем по сделке, а именно покупателем.
При заключении сделки купли-продажи потребуется сбор определенного комплекта документов. Данное обязательство и оплата документов при необходимости возлагается на продавца.
Наименование документа Где он оформляется Цена документа Является ли обязательным, для чего нужен Экспликация помещения, техплан БТИ 1000-2000 р. зависит от площади квартиры Обязательно; для подтверждения отсутствия незаконных перепланировок Выписка из ЕГРН Росреестр или МФЦ 350-750 р. в зависимости от формата документа Обязательно; подтверждает правовой статус продавца в качестве собственника и отсутствие обременений Нотариальное заверенное согласие супруги на сделку Нотариус 500-1000 р. в зависимости от региона оформления документа и тарифов нотариальной конторы При продаже недвижимости из совместной собственности Справка о прописанных лицах Паспортный стол Бесплатно Необязательно; указывает на количество зарегистрированных в квартире граждан или их отсутствие Нотариальная доверенность Нотариус 100 р. для родственников, 500 р. – для других физлиц При подписании договора доверенным лицом Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам УК, ОЕРИЦ Бесплатно Необязательно; содержит размер задолженности по услугам ЖКХ или их отсутствие Справка о том, что продавец не состоит на учете в ПНД или НД Районное/областное отделение ПНД/НД 1-4 тыс. р. Обязательно; необходимо для проверки юридической чистоты Архивная выписка из домовой книги УК, которая обслуживает этот объект недвижимости 1-6 тыс. р. Необязательно; требуется для проверки наличия жильцов в квартире, которые могут иметь право на оспаривание сделки Преобладает подход, когда обязательные документы собираются и оплачиваются продавцом, а необязательные – покупателем.
Платить за подготовку текста соглашения не обязательно. Любой пользователь может скачать типовой образец договора купли-продажи квартиры с нашего сайта по следующим ссылкам:
- предварительный договор;
- основной договор купли-продажи;
- передаточный акт.
Обратиться к юристу за помощью нужно, если речь идет о продаже:
- недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку;
- долевой собственности;
- квартиры, полученной по наследству (рентному договору).
Стоимость юридических услуг определяется:
- сложностью сделки;
- статусом и коммерческой политикой исполнителя;
- региональным уровнем цен в соответствующем сегменте рынка.
Альтернативное решение – изучение тематической информации в соответствующем разделе нашего сайта. Эти публикации своевременно обновляются. Консультацию опытного юриста для корректного составления договора купли-продажи квартиры можно получить у нас в режиме онлайн.
Оплатить изготовление договора можно пополам. Если же одна из сторон настаивает на определенном юристе, то и расходы понесет именно она в полном объеме.
По этому документу определяют:
- основные параметры объекта недвижимости;
- права собственности;
- кадастровую стоимость;
- наличие обременений.
К сведению! Расширенный вариант вправе получить только продавец (собственник). В нем указаны бывшие владельцы, другие дополнительные сведения.
Получить выписку можно лично или через официальный сайт соответствующей организации:
- «Росреестр»;
- МФЦ;
- Госуслуги.
Срок выполнения заказа – от нескольких минут до 5 рабочих дней. Можно заказать доставку по нужному адресу (курьерскую, почтовую). Стоимость зависит от состава выбранных услуг и способа получения документа: 250 – 1 950 р.
Читайте отдельный полезный материал о выписках из ЕГРН при купле-продаже.
Перечень сопроводительной документации определяется особенностями сделки. Собрать отказы других жильцов при продаже доли можно самостоятельно. Письменное уведомление нескольких третьих лиц в разных городах удобнее поручить нотариусу. При необходимости – справки, другие подтверждения подготовит и соберет доверенное лицо.
Отдельная статья расходов – технические документы. За обновленный техплан придется отдать от 1 000 рублей в местное БТИ, однако иным способом подтвердить отсутствие или законность перепланировки невозможно.
За оформление дополнительных документов, как правило, платит продавец.
Самые большие затраты придется учесть при продаже:
- долевой собственности;
- недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.
В этих случаях законом установлено обязательное оформление через нотариальную контору. Оплачивают 0,5% от стоимости квартиры по договору купли-продажи – не менее 20, но до 300 тыс. р.
Внимание! Кто платит нотариусу, решают сами стороны по договоренности. Можно договориться и разделить затраты пополам, ведь в нотариальном удостоверении заинтересованы оба участника.
Начиная с 1 марта 2013 года Федеральным Законом были внесены изменения в ГК РФ, касающиеся отмены регистрации ряда договоров, по которым совершались сделки с квартирами и с иной жилой недвижимостью. Так, в частности, согласно ст. 558 ГК РФ была упразднена регистрация договора по купле-продаже жилой недвижимости. Теперь любые договора считаются заключенными не с момента их официальной регистрации, что подтверждалось проставлением специального штампа на договоре, а с момента подписания таких договоров сторонами (продавцом и покупателем).
Теперь участники сделки освобождаются от платы за ее регистрацию. Таким образом, кроме платы за внесения изменений, если таковые были, в территориальном регистрирующем органе оплата происходит только за регистрацию права покупателя.
При регистрации такой сделки
> > > Купля продажа недвижимости является довольно распространенным видом гражданско -правовых сделок. Кто-то продает или , кто-то хочет купить дачу.
А как должен быть заключен данный договор?
Законодательство предусматривает определенные требования к . Многих интересует вопрос о том нужна ли государственная регистрация договора купли продажи недвижимости и какие последствия могут возникнуть, если договор купли продажи не зарегистрирован? В частности, должен быть:
- предъявлен соответствующему государственному органу для осуществления регистрации.
- заверен у нотариуса;
- заключен в письменной форме;
[2]
А где регистрируется договор купли продажи недвижимости?
Договор купли-продажи недвижимости.
Каждый договор, чтобы он в себе не содержал и для чего бы ни предназначался, имеет свой срок давности.
То же самое относится и к договору купли-продажи. И если купля-продажа какого-либо небольшого товара не требует документального оформления такой сделки, то покупка, предположим, объекта недвижимости нуждается в юридическом подтверждении факта покупки в виде составления определенного документа.
После окончания срока действия документа, он считается аннулированным и не имеет никакой юридической силы.
Воспользоваться им после того, как его давность истекла, нельзя.
Как правило, срок действия договоров купли-продажи распространяется до момента выполнения обязательств сторон, если не указано иначе. Как и в случае с любыми другими документами такого типа, сутью соглашения является тот факт, что стороны должны выполнить определенные действия — в частности, передать право собственности на недвижимость в обмен на деньги. Каковы сроки договора купли продажи недвижимости Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе.
Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.
Что должно быть в договоре Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация. Информация о предмете— четко прописывается, о
» Договоры купли-продажи совершаются обычно при покупке значимых объектов: недвижимости, транспортных средств, крупных партий товаров.
Договор дает гарантию правомерности сделки и защищает стороны от нарушений условий, заложенных в документальной форме. Продавец по условиям имеет право получить денежные средства, в указанных в договоре валюте и способе оплаты. Покупатель может в полной мере распоряжаться объектом как своим собственным.
ДКП заключаются в письменном виде, по желанию сторон сделка может быть подтверждена нотариально. Срок действия договора купли продажи чаще всего не ограничен, то есть договор считается бессрочным.
Однако в некоторых случаях сроки могут быть указаны.
Временное ограничение имеют лишь соглашения:о найме
Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе. Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.
- Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация.
- Информация о предмете— четко прописывается, о какой недвижимости идет речь, указывается адрес, площадь и другие характеристики.
- Права и обязательности сторон. Они могут быть как типовыми, так и составляться в индивидуальном порядке.
- Порядок расчетов. Указывается, в какой период должен быть передан объект, как и когда оплачена его стоимость.
- Срок действия и срок давности договора купли продажи.
Расторгнуть соглашение и признать сделку недействительной можно в течение 1-3 лет с момента заключения. При этом процедура проводится через суд и причина должна быть достаточно веской. В некоторых случаях, подавать исковое заявление можно и позже.
По обоюдному соглашению сторон можно отказаться от процедуры только до момента регистрации прав на жилье. После уже потребуется повторно проводить процедуру купли-продажи.
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
- Утрата предмета залога (07.05.2021)
- Вправе ли страховая компания отказать в выплате страхового возмещения, если не полностью оплачены страховые взносы? (15.04.2021)
- Можно ли подать в суд на ребенка? (02.04.2021)
- Что такое корпоративный договор? (11.03.2021)
- Законно ли снятие денег перед отзывом лицензии у банка? (22.02.2021)
- Гражданское право (25)
- August 2017 (25)
- September 2017 (25)
- Octeber 2017 (25)
- December 2017 (25)
- Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
- В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
- Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
- Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.
- Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.
В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие.
Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие. - В отношении товара, на который установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если они обнаружены в течение срока годности товара.
- В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
- Если договором купли-продажи предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров), обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект.
- Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно.
- В случае передачи некомплектного товара (статья 478) покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
доукомплектования товара в разумный срок. - Если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе по своему выбору:
потребовать замены некомплектного товара на комплектный;
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. - Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются и в случае нарушения продавцом обязанности передать покупателю комплект товаров (статья 479), если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
- Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки.
- Если договором купли-продажи не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования.
- Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к таре и (или) упаковке, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям.
- В случаях, когда подлежащий затариванию и (или) упаковке товар передается покупателю без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке, покупатель вправе потребовать от продавца затарить и (или) упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара.
- В случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, покупатель вправе вместо предъявления продавцу требований, указанных в этом пункте, предъявить к нему требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего качества (статья 475).
Похожие записи: