Крупнейшие сделки с объектами недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Крупнейшие сделки с объектами недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Самые крупные сделки с недвижимостью

2. Самые опасные сделки с недвижимостью

3. Операции с недвижимостью. Законодательная база и особенности учета

4. 4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

5. Сделки с коммерческой недвижимостью: особенности

6. Сделки с недвижимостью и их регистрация

7. Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году. Как понять эффективность вложений?

8. 3.1. СУБЪЕКТНАЯ СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

9. 3.2. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка квартиры, полученной по наследству, – это один из самых рисковых (и самых распространенных) вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Наследовать можно двумя способами: по закону и по завещанию. Несмотря на всю, казалось бы, законность владения жильем, перешедшим к собственнику по наследству, есть определенные причины, заставляющие назвать это основание приобретения собственности одним из самых нежелательных на рынке недвижимости.

Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п.2 ст. 1130 ГК РФ). Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п.1 ст.1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.

Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

Каковы неблагоприятные последствия

Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.

В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

Как избежать рисков

Как можно себя обезопасить? Как избежать нежелательных проблем? Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника—продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

Зарегистрирован ли кто-либо в квартире

Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу

Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п.2 ст.1137 ГК РФ; ст.33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах

Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст.15 ГК РФ.

Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка

Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи

Самые крупные сделки с недвижимостью

Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

–

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

–

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру

Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

Самые опасные сделки с недвижимостью

Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций).

Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов.

Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на дистресс-активах со скидками в наиболее пострадавших сегментах, но сделок с активами из наиболее пострадавших сегментов: торговли и гостиниц в первом полугодии практически не было. Причины те же — собственники отказываются продавать свои объекты по цене меньше ожидаемой.

На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:

для действующих бизнес-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 15%;
для действующих торговых-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 25%;
для действующих, но пустующих БЦ и ТЦ дисконт составляет 50%, так как в текущем виде эти активы убыточны, а собственники не готовы производить реконструкцию для изменения функции и не готовы и дальше покрывать убытки.

Первичный рынок характеризуется сдержанным спросом, новые объект вводятся с большой осторожностью. Ввод большинства объектов который планировался на конец 2020 года будет перенесен на следующий год. Наиболее крупная сделка на первичном рынке в 3 квартале 2020 года — это покупка коворкинга Space 1 — около 12 тыс. кв. м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг».

Исходя из трансформации, наблюдаемой на рынке коммерческой недвижимости, в сегменте торговой и офисной недвижимости видна тенденция к использованию объектов в новых форматах, спрос на которые будет увеличиваться в ближайшее время.

Самочувствие бизнеса и офисная недвижимость неразрывно связаны. По мере спада происходящего в бизнесе потребность в офисах снижается и наоборот. Учитывая меняющиеся потребности бизнеса сейчас владельцы организуют гибкие пространства внутри своих бизнес-центров, что позволяет бизнесу оставлять свою эффективность в сравнении с удаленной работой, но при этом сокращать издержки на расходы по офису и прикладывать больше усилий в свой основной вид деятельности, не отвлекаясь на увеличение или уменьшение требуемого офисного пространства под новые проекты и задачи.

Торговая недвижимость пошла по пути трансформации, когда на единой площади предлагаются товары и услуги для одной аудитории, стараясь создать синергетический эффект за счет экономии затрат на аренде и увеличения прибыли за счет увеличения потока покупателей, относящихся к одной группе. Эта модель только начинает применяться. То, насколько успешной она станет, мы увидим спустя время.

Другие форматы, набиравшие популярность до пандемии: фуд маркет, фуд холл, не так популярны по причине ограничений в период пандемии. Данный сегмент сейчас не очень интересен инвесторам в связи с новыми ограничительными мерами, а также отсутствия большого количества подходящих объектов.

Как правило, фуд маркеты и фуд холлы открываются на единой площади в реконструированных зданиях рынка, общественных зданиях, спрос на функции которых крайне мал и уже является отголосками прошлого.

Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:

свободного от построек земельного участка;
объекта незавершённого строительства;
объекта, который необходимо реконструировать;
объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.

Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.

Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:

объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).

Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.

1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности

Расчет производится в следующей последовательности:

определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
определение потенциальных доходов;
определение операционных расходов;
определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
расчет стоимости объекта оценки.

Определение затрат на проведение работ по реконструкции

Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:

разработка дизайн проекта;
работы, связанные с отделкой (включая демонтаж);
прокладка коммуникаций;
материалы для черновой и чистовой отделки.

Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.

Определение площадей пригодных для аренды

В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:

помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.

Определение арендной платы

Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.

Определение площади недозагрузки

Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.

Операции с недвижимостью. Законодательная база и особенности учета

Коэффициент капитализации на период эксплуатации, составляет 10,0%, для функции торговли.

Ставка дисконтирования на период проведения реконструкции учитывает, различные виды рисков, в том числе:

экономические;
правовые;
управленческие;
строительные.

Ставка дисконтирования на период проведения работ по реконструкции, работ по увеличению мощности электричества составляет 12,0%.

Расчет стоимости производится в следующей последовательности:

Определяется чистый операционный доход: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
Денежный доход, получаемый от использования недвижимости, приводится к текущей стоимости путем дисконтирования: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ставка)^^период ;
Определение текущей стоимости денежных потоков: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода);
После стабилизации денежных потоков, определение стоимость объекта недвижимости путем капитализации и приведении результатов к текущей стоимости: Стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода);
На последнем этапе определяется текущая стоимость объекта, с учётом полученных денежных потоков: Стоимость объекта = Стоимость реверсии + сумма PV.

Есть лишь одна организация, занимающаяся регистрацией сделок с домами и квартирами – это Федеральная регистрационная служба (Росреестр).

В территориальное отделение Росреестра в той области, где находится объект недвижимости, либо в местный отдел МФЦ следует подавать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Предпочитительнее обратиться в МФЦ, нежели визит в отделение Росреестра, так как в МФЦ предоставляется более полный перечень услуг: прямо в МФЦ можно оплатить государственную пошлину и обратиться к специалистам для получения услуг по проверки подлинности документов. Росреестр подобных услуг не оказывают.

Паспорт Р.Ф.
Квитанция об оплате госпошлины
Технический паспорт объекта наследования (при отсутствии может быть заменен планом объекта)
Свидетельство о праве наследования
Выписку из домовой книги

Также потребуется письменное согласие супруга(и), если на момент регистрации наследник находится в браке.

Законом устанавлены определенные требования в отношении договоров купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит регистрации, иначе сделка будет считаться ничтожной – ст. 165 Гражданского Кодекса. Незарегистрированный договор — не дает оснований для возникновения каких-либо обязанностей (например, передачи имущества).

Сделка будет считаться зарегистрированной с момента внесения новых данных в ЕГРП. Регистрация подтверждается специальным штампом, проставляемым на договоре, с текстом «Произведена государственная регистрация сделки». Регистрация в Росреестре длится 15 — 30 дней, после чего можно получить выписку ЕГРП.

4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Развернутую юридическую консультацию по вопросам сделки с недвижимостью
Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Воспользоваться отдельными юридическими услугами на любом этапе совершения сделки
Оценка объекта движимого и недвижимого имущества

В случае,если вы планируете приобрести недвижимость у застройщика – мы обратим внимание на его репутацию, надежность, выполнение намеченных программ и сдачу объектов в срок, качество взаимодействия с посредническими организациями.

В случае,если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке – мы уделим особое внимание чистоте сделки, проверке продавца/покупателя, определение правомочности и дееспособности сторон, истории объекта недвижимого имущества.

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
копия учредительных документов организации;
свидетельства ОГРН и ИНН;
выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

приложения к договору;
акт приема-передачи;
свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
справка из БТИ;
кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
квитанция об уплате госпошлины.

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
имеет ли компания статус резидента РФ;
Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Сделки с коммерческой недвижимостью: особенности

Ограничения (обременения) объекта коммерческой недвижимости могут быть как регистрируемыми, так и нерегистрируемыми. Регистрируемые обременения всегда несложно проверить: регистрирующий орган и земельный кадастр могут предоставить информацию о таких ограничениях без взимания платы любому лицу за небольшую плату.

Нерегистрируемые обременения: аренду и права безвозмездного пользования, выявить в разы сложнее. Здесь можно рекомендовать только проверить информацию о нахождении компаний по данному адресу, расположенную в поисковых системах; а также рекомендовать личное посещение исследуемых объектов коммерческой недвижимости.

Опасность получения покупателем коммерческой недвижимости нерегистрируемых обременений – серьёзный риск. Ведь пусть мы помним, что согласно пп. 1.3 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 “О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест” сделка об отчуждении коммерческой недвижимости, которая не содержала информации о нерегистрируемых обременениях, является оспоримой.

Однако на практике вернуть денежные средства с продавца непростая задача. Если продавцом было юридическое лицо, то оно может к моменту выявления соответствующих обстоятельств быть ликвидированным в том или ином порядке. А физическое лицо может выбыть из юрисдикции белорусского государства, а его розыск составит непростую задачу.

Покупателю, совершающему сделки с недвижимостью, прежде всего коммерческой, необходимо проверить права продавца. Ведь юридические ошибки, допущенные продавцом в пределах сроков исковой давности, могут оказать влияние и на правовой статус покупателя. Ведь если предыдущие сделки с недвижимостью не были оплачены, то действует такой способ обеспечения обязательства как залог, предусмотренный нормами гражданского законодательства (см. п. 5 ст. 458 Гражданского кодекса Республики Беларусь). А право залога, как известно, не прекращается заменой собственника объекта гражданских прав.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г. № 581 “О приобретении объектов недвижимости для местных нужд” местные Советы депутатов, исполнительные комитеты по их поручению ежегодно формируют перечни объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы для местных нужд. Если приобретаемое недвижимое имущество включено в подобный перечень, до заключения договора купли-продажи продавец должен получить отказ соответствующего органа от преимущественного права на приобретение этого имущества.

Если продавцом является юридическое лицо, созданное в форме хозяйственного общества (ООО, ОДО, ЗАО, ОАО) следует, во-первых, изучить устав данной коммерческой организации на предмет ограничения подобных сделок. Например, устав может исключать из полномочий исполнительного органа заключение любых сделок по отчуждению коммерческой недвижимости. Такое нечасто, но встречается.

Если устав общества не содержит таких ограничений, то законодательство Республики Беларусь тоже не молчит. Так институт крупных сделок ограничивает исполнительный орган в проведении сделок с имуществом, которое составляет значительную часть имущественной массы хозяйственного общества. Является ли сделка крупной? Ответ содержится в последнем бухгалтерском балансе общества.

В целом, если участников общества немного и они находятся в доступности, мы всегда рекомендуем нашим клиентам получить согласие высшего органа хозяйственного общества на совершение руководителем сделки по отчуждению коммерческой недвижимости. Сделки с недвижимостью – вещь недешевая, потому легче превысить требования юридической чистоты, чем оказаться банкротом.

Если объект коммерческой недвижимости продаёт унитарное предприятие, то согласие учредителя нудно во всех случаях. Ведь собственником унитарное предприятие не является, а владеет объектом недвижимости только на основании “ограниченного статута” хозяйственного ведения. Даже если руководитель унитарного предприятия является одновременно его руководителем, согласие необходимо. Ведь в последующем руководитель унитарного предприятия может сослаться на то, что давал одобрение сделке, действуя в качестве исполнительного органа, а не собственника имущества.

Сделки с коммерческой недвижимостью, совершаемые унитарными предприятиями, чьи учредители имеют супругов, безусловно требуют получения согласия супруга (супруги) на совершения сделки. Данное правило нужно учитывать и при разводе, если имущество приобретено в период нахождения в браке.

Все чаще можно встретиться с ситуацией, когда владельцем объекта коммерческой недвижимости является индивидуальный предприниматель. Коль индивидуальный предприниматель по сути юридическое альтер-эго физического лица, подписание индивидуальным предпринимателем сделки с коммерческой недвижимостью выражает достаточное выражение его воли с точки зрения гражданского права. Тем не менее, согласие супруги здесь никто не отменял.

Также продавцом недвижимого коммерческого имущества может выступать иностранное юридическое лицо. В таком случае необходимо обратить внимание на проверку полномочий. Так, представителем может выступать глава зарегистрированного в Республике Беларусь представительства иностранной организации. Его полномочия при этом будут подтверждаться не трудовым договором, как было бы в случае с директором белорусской организации, а нотариально удостоверенной доверенностью, как и полномочия любого представителя.

При подписании документов непосредственно руководителем иностранного предприятия, необходимо запросить выписку из торгового реестра страны учреждения, где данное лицо должно быть указано как имеющее право действовать без доверенности. В случае если из выписки точно не ясны полномочия руководителя, необходимо запросить для изучения устав иностранной компании.

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

С помощью нотариуса

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

С помощью риелтора

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
организация просмотра и показа квартиры;
решение о сроках проведения сделки;
организация проведения оплаты задатка или аванса;
консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
проверка предоставленных документов;
организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.

Сделки с недвижимостью и их регистрация

Военная ипотека существует с 2005 года, раньше была сложная программа по предоставлению жилья военнослужащим, но начиная с 2014 года её упростили. Стали просто выдавать государственные субсидии в дополнение к льготному ипотечному кредитованию.

Размер выплат для каждого участника индивидуален и зависит от длительности службы, звания, количества членов семьи. Например, для только начинающего свою службу, это может быть сумма равная 1 млн. руб., максимальная – около 5 000 000 руб. При этом учитывается средняя стоимость квадратного метра жилья по всей стране.

Сама ипотека для военных состоит в том, что участнику оформляется кредит, под проценты, ниже, чем у обычных заёмщиков.Часть денег для погашения ссуды направляется государством на специальный счёт,открытый на имя военнослужащего. Эта программа называется «накопительно-ипотечная система».

Преимуществом такой ипотеки является то, что появляется возможность покупки жилья в любом регионе России. Многие банки, которым доверили выдавать такие кредиты, не требуют первоначального взноса, не берут комиссии, им не надо представлять справки о доходах и нет необходимости страховать свою жизнь и здоровье.

Недостатки в том, что кредит предоставляется только после трёх лет участия в накопительно-ипотечной системы, сразу после увольнения прекращается выплата ежемесячных сумм.

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

Все сделки по подписанию договоров по ипотеке, после того как получены все разрешения, происходит в банке в присутствии покупателя, кредитного менеджера, продавца и, возможно, риэлтора. Если банк ставит условие, что требуются поручители, то их нахождение в момент подписания тоже обязательно.

Сначала подписывают кредитный договор, открывают счёт заёмщика для перечисления всей суммы. На счёт продавца переводят первоначальный взнос.

Дальше подписывают договор купли-продажи, и недвижимость тут же оформляется в залог банка.

Если на сделке не присутствовал нотариус, то будьте готовы к тому, что при оформлении в собственность все копии документов, предоставленные в регистрационную палату, всё равно придётся заверять у него.

После того как будет пройдена регистрация недвижимости в соответствующих органах, покупателю передаётся документ, устанавливающий право собственности с обременением, а продавцу перечисляется остаток средств.

Оформление ипотеки – это последний этап, после которого нельзя будет отказаться от сделки. Чтобы признать договор недействительным придётся обращаться в суд и нужно иметь веские причины для его оспаривания.

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).
Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.

Важно!

Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году. Как понять эффективность вложений?

Основное предназначение данных помещений – розничная и оптовая торговля. Сюда можно отнести:

Магазины.
Торговые центры.
Павильоны.

Для ранжирования объектов торговой недвижимости применяется европейская классификация, основанная на объемах торговых площадей и территориальном расположении: районный, окружной, региональный и т.п.

Данная недвижимость используется для хранения товаров и имеет 6 категорий (A+, A, B+, B, C, D). Распределение по категориям зависит от:

Объемов площадей хранения.
Наличия логистических опций.
Качества условий для хранения продукции.

Склады категории A+ имеют большие площади, современное оборудование, регулируемый температурный режим, расположены недалеко от крупных транспортных магистралей. Соответственно, к категории D можно отнести, например, неотапливаемые подвальные помещения.

Вышеуказанные категории недвижимости охватывают основные виды коммерческой недвижимости. Тем не менее, существует множество других видов недвижимости, в которую охотно инвестируют. Примеры коммерческой недвижимости специального назначения:

Автомойки.
Боулинги.
Причалы.
Театры.
Похоронные бюро.
Общественные центры и пр.

Во времена Римской империи уже зародилось разделение на виды: недвижимые и движимые объекты. Недвижимостью называли то, что нельзя переместить, что неразрывно связано с землей, местом. Движимые объекты, согласно законам Рима, могли быть перенесены без повреждений.

После римского права понятие перешло на доктрину. Теперь мы не можем представить ни одну страну без рынка недвижимости. В России термин появился в 17 веке.

К недвижимому имуществу можно отнести многие объекты, но основные категории принадлежат жилью и природным угодьям.

Типы недвижимых объектов:

Обособленные водные объекты.
Земельные участки.
Недра.
Леса.
Сооружения.
Здания.
Многолетние насаждения.
Объекты незавершенного строительства.

К недвижимости может быть отнесено и другое имущество, которое нельзя без увечий передвинуть с земли. Например, сюда относятся космические и водные суда. Любое предприятие будет также считаться недвижимостью. Оно подчиняется гражданскому праву, может стать объектом купли-продажи, залога, аренды.

Если вы имеете подобное сооружение или любую другую недвижимость в собственности, то можете использовать ее в качестве залога для получения займа у частных лиц. Подробнее читайте в статье Займы под залог недвижимости.

3.1. СУБЪЕКТНАЯ СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Редкость.
Стоимость прилегающей земли и строений.
Территориальные особенности.
Целевое назначение.

Нет абсолютно одинаковых зданий, а изменение территориального предпочтения может влиять на стоимость недвижимости. Обычно объекты разделяют на группы по характеру использования:

Коммерческая.
Жилая.
Для производственных целей.
Для сельского хозяйства.
Для специальных целей.

Все это можно обобщить в три вида: земля, жилье и нежилые помещения. Для жилья используются дома, квартиры, коттеджи, дачи. К коммерческим объектам относятся офисы, магазины, отели и другое. Производственные здания — это заводы, фабрики, склады. В сельском хозяйстве используют фермы, огороды, сады. Специальные сооружения: школы, больницы, церкви, садики.

Виды недвижимости по происхождению:

Природные (не созданы человеком).
Результат труда человека.
Созданные людьми, но не функционирующие вне природы.

Огромную стратегическую и экономическую роль имеют недра и земля. Любой из видов недвижимости важен для государства и его экономики. Именно поэтому необходимо в обязательном порядке регистрировать права собственности.

Космические спутники и морские суда относятся к недвижимости из-за сложности регистрации, а вот деревья из питомников и дома под снос наоборот не считаются уже объектами недвижимости.

отнесение к недвижимости земельных участков;
отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
отнесение к недвижимости движимых по природе вещей – подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Из этого следует, что легальное понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

земельные участки;
части земельных участков;
участки недр;
части участков недр;
объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
здания;
сооружения;
жилые помещения;
нежилые помещения;
части помещений;
воздушные суда;
морские суда;
суда внутреннего плавания;
космические объекты;
предприятия как имущественные комплексы;
части предприятий как имущественных комплексов;
иные имущественные комплексы;
объекты незавершенного строительства.

Законодательство не раскрывает понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение». Данный законодательный пробел должен быть устранён. Также, в целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований можно расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ, и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые, и нежилые помещения.

Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Следовало бы также внести объекты незавершённого строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о госрегистрации и в этом же Законе выделить нормы, касающиеся объектов незавершённого строительства, в отдельную статью.

Дополнить статью 134 ГК РФ указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закреплённым в ст. 130 ГК РФ. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей хозяйственным единым назначением.

Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

3.2. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ТОП-10 популярных материалов из категории «Недвижимость», 12.10.2020
Подбор материалов по теме мигрантов на дачах и методов борьбы с ними, 06.08.2020
ТОП-10 популярных материалов из категории «Семейное право», 08.10.2020
ТОП-10 популярных материалов из категории «ЖКХ и ЖКУ», 16.09.2020
ТОП-10 популярных материалов из категории «Наследственное право», 17.09.2020

Стандартным шагом процедуры купли-продажи недвижимости является заключение предварительного договора. Его составление и подписание регламентирует статья № 429 ГК РФ. Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и последующий основной договор. Если стороны еще не решили, каким будет основному договор – предварительный составляется в письменной форме.

Предварительный договор подразумевает, что через определенное время стороны заключат основной договор. Срок его заключения либо прописывается в предварительном договоре, либо составляет (по закону) 1 год.

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, либо не выполняет иные условия предварительного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд. Этот вопрос регулирует статья № 445 (п.4) ГК РФ.

Наличие либо отсутствие дополнительных условий на законность сделки не влияет. Это понять уже из их названия «дополнительные», то есть «не обязательные». Тем не менее, дополнительные условия сделки, внесенные в договор, приобретают ту же законную силу, что и существенные. И несут соответствующие юридические последствия. То есть, важна любая фраза в тексте договора.

Количество и виды дополнительных условий, как правило, зависят от опытности юриста/риэлтора, которые помогают при составлении договора. Им известно, где именно необходимо «подстелить соломку», чтобы уберечь своего клиента от неприятных сюрпризов. И, конечно, от конкретики сделки и пожеланий ее сторон.

В качестве дополнительных условий и обязательств сторон в ДПК часто оговариваются следующие моменты:

Время фактической передачи недвижимого имущества Покупателю, подписание акта передачи
Сроки и способы взаиморасчетов: будут деньги переданы до или после подписания ДПК, до или после регистрации сделки, через депозит, банковскую ячейку или другим способом, и т.д.
Состояние передаваемой квартиры: наличие или отсутствие дефектов, ключевые моменты ремонта, мебель и техника (если квартира продается вместе с ними)
Сроки, снятия с регистрации членов семьи Покупателя (при альтернативных сделках) и сроки, в которые семья Продавца должна физически освободить квартиру
Гарантии Продавца в том, что квартира свободна от любых правопритязаний третьих лиц, ограничений, обременений.
Заявление Продавца об отсутствии долга по эксплуатационным платежам, либо обязательство оплатить их в случае обнаружения.
Порядок решения споров и распределения ответственности
Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон
Порядок действия при возникновении «существенного изменения обстоятельств» (статья № 451 ГК РФ) и указание, какая сторона несет данный риск.
Порядок несения расходов по сделке, штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вообще же, в качестве дополнительных условий в ДКП можно вносить абсолютно любые договоренности. Лишь бы они соответствовали сути договора, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Гражданский кодекс РФ регламентирует применение договоров купли-продажи недвижимости целым рядом статей. ДКП в той или иной мере касаются статьи ГК РФ от № 549 до № 558. Желательно просмотреть их все, чтобы полностью владеть необходимой информацией по данному вопросу. Основные же моменты таковы:

Договор должен быть составлен и подписан, минимум, в трех экземплярах: один для Покупателя, один для Продавца и один для регистрации сделки в ЕГРН. При наличии дополнительных заинтересованных сторон, для них тоже предусматриваются экземпляры.