Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долги при купле-продаже недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.
Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.
Квартиру с долгами можно продать в 2021 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.
Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам
Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый. Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно. И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).
Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый. Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.
Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд. Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника. Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.
Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.
- В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.
Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.
ВНИМАНИЕ !!! Запрос о наличии долгов по капитальному ремонту также можно направить в соответствующий региональный фонд.
Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста). В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу.
- Если задолженность за коммунальные услуги все же обнаружилась, то надо решить вместе с продавцом, как действовать. Об основных вариантах действий будет сказано ниже.
- Придя с бывшим владельцем к консенсусу, переходят непосредственно к заключению сделки купли-продажи.
- После заключения сделки она должна быть надлежащим образом зарегистрирована в Росреестре. При этом должны быть, помимо стандартного перечня, предоставлены документы, подтверждающие решение вопроса по коммунальным платежам.
- После регистрации перехода прав на квартиру к новому собственнику, он должен уведомить об этом управляющую компанию.
Таких основных способов будет четыре.
В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.
При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи.
ВАЖНО !!! Сумма задолженности должна быть прописана в соглашении обязательно, в полном объеме.
В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен.
При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.
Покупать квартиру с долгами – это опасно?
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
- Как узнать свою задолженность
- Продажа квартиры с коммунальными долгами
- Варианты продажи
- Чем грозят долги за коммунальные услуги
- Могут ли лишить квартиры из-за долгов
- В качестве вывода
Информацию о долге за квартиру узнать нетрудно:
- в едином платежном документе или квитанции на оплату ЖКУ;
- через интернет на сайте управляющей компании, сервисе «Госуслуги» или специальном банковском приложении при наличии лицевого счета;
- по адресу управляющей компании или у поставщика коммунальных услуг (возможно, понадобится еще представить паспорт).
Немногие знают, что при продаже квартиры долги продавца по услугам ЖКХ не переходят покупателю. Коммунальными услугами пользуется человек, который подписал договор с управляющей компанией. Поэтому и оплата этих услуг, а значит, и долги по ним, закрепляются за определенным человеком. Все начисления, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Исключение — наследование недвижимости. Продать квартиру с коммунальными долгами возможно, сделку купли-продажи зарегистрируют, но Вы все равно будете обязаны оплатить свою задолженность, накопленную до момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
Однако даже покупатели, знающие про это, часто отказываются от покупки квартиры с долгом. Это связано с тем, что управляющая компания зачастую присылает квитанции новым собственникам, указав в них долги предыдущих хозяев. А перерасчет платежей сделать не всегда просто. Спорить с УК вряд ли кому-то захочется. Но при определенных условиях покупатель квартиры может пойти на уступки и согласиться на сделку купли-продажи. Возможны следующие варианты.
- Оплата долга в счет задатка. Покупатель и продавец оформляют соглашение о задатке, в котором прописывают, что сумма задатка пойдет на оплату долга за ЖКУ. Оставшуюся сумму продавец получит после погашения своего долга и предоставления справки.
- Оплата долга после сделки купли-продажи. В этом случае сумма задолженности резервируется в отдельной банковской ячейке, условием доступа к которой будет погашение продавцом обязательств после сделки. Покупатели охотнее соглашаются на такой вариант. Это более безопасное решение для обеих сторон.
- Перевод долга на покупателя. Покупатель по договору купли-продажи принимает на себя обязанность по уплате задолженности. А цена за квартиру уменьшается на соответствующую сумму.
Квартира с коммунальными долгами
Задолженность по квартплате может привести к неприятным последствиям. Для управляющих компаний взыскание долгов — дело довольно хлопотное, поэтому они стараются решить проблему миром: рассылают уведомления неплательщикам, предлагают оплатить задолженность добровольно либо заключить соглашение о погашении долга. Если реакции нет, начисляют пени и штрафы, затем применяют санкции — отключают коммунальные услуги. Крайне редко дело заканчивается выселением. Но это не значит, что можно накапливать долги за квартиру годами. Представители коммунальных служб также вправе обратиться в суд для взыскания долга. И тогда сумма к оплате может значительно возрасти, поскольку к долгу и пени за весь период просрочки добавятся еще и судебные издержки. Кроме того, по судебному решению должник рискует столкнуться с удержаниями из зарплаты, потерей имущества, а также неизбежной потерей времени в ходе судебных разбирательств. Поэтому тянуть с долгами не стоит.
Согласно ст. 446 ГПК РФ нельзя отобрать единственное жилье за неуплату кредитов и другой задолженности. Исключение составляют только объекты, приобретенные в ипотеку. Так что единственное жилье никто забирать не будет. И даже в случае с ипотекой забрать квартиру банку будет непросто — нужны основания и как минимум судебное решение. Основаниями будут являться:
- неоплата коммунальных услуг в течение 6 месяцев подряд без уважительной причины (если в этот период вносились хоть какие-то платежи, даже самые малые, забрать квартиру уже не получится);
- игнорирование всех попыток управляющей компании решить дело миром, в том числе уведомлений о задолженности и штрафах;
- отсутствие веских причин для неуплаты, например тяжелой болезни собственника или его близких родственников;
- размер долга сопоставим с кадастровой стоимостью всего жилого помещения, что на сегодняшний день маловероятно.
Поэтому, скорее всего, по решению суда долги будут взыскиваться с помощью продажи иного имущества гражданина (автомобиля, техники и т. д.), посредством удержания денег с зарплаты (не более 50 % ежемесячно) или со счетов в банке. И если неплательщик откажется от уплаты, то приставы могут наложить арест на имущество, выставить его на торги.
Сделка совершается по доброй воле обеих сторон. Поэтому нужно юридически грамотно закрепить договоренность. Стороны пишут в соглашении, что долги по коммунальным платежам погашает покупатель.
Важно! Обязанности по погашению коммунальной задолженности переходят на нового владельца после того, как не него перейдет право собственности на имущество.
Если стороны договорились о продаже имущества с обременением, то задолженность переводится в порядке статьи 391 Гражданского кодекса.
Продажу можно совершить, если управляющая компания и новый собственник не возражают против сделки.
Оформление договоренности производится согласно статьям 454, 455 и 389 ГК РФ.
Соглашение составляется в письменной форме. Заверение через нотариальную контору не является обязательным. Но стороны могут обратиться к нотариусу по своему желанию.
Важно! Продавать доли в имуществе без заверения в нотариальной конторе закон запрещает.
В компанию, осуществляющую управление домом, направляется извещение. К извещению прикладывается документ, подтверждающий законность владения, а также ксерокопия договоренности о продаже недвижимости.
Продается даже имущество, имеющее обременение. Поэтому вопрос о том, как продать квартиру с долгами, связан со сбором документации.
- паспорта обеих сторон;
- одобрение специалистов опеки, если в квартире зарегистрированы дети;
- свидетельства, подтверждающие законность владения: договор купли-продажи, мены или другой документ, по которому собственник получил жилье;
- выписка из Единого государственного реестра;
- соглашение купли продажи;
- технический план и кадастровый паспорт;
- согласие других владельцев недвижимости на отчуждение имущества;
- справка из компании, управляющей домом, о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует. Если УК откажется дать такой документ, возникает риск, что сделка сорвется.
Совет. Зафиксируйте в договоре, что аванс, который вносит покупатель, идет в счет оплаты задолженности по коммунальным платежам. Таким образом, стороны регулируют порядок уплаты задолженности.
Приватизация – хлопотный процесс, связанный со сбором множества документов. По этой причине не все граждане приватизировали свою жилплощадь.
Сделки с жильем без приватизации осуществлять нельзя. Тем не менее, имеются способы передать имущество другому лицу, не нарушая при этом нормы закона.
Если нет желания или возможности приватизировать собственность, проблему можно решить. Обратитесь к специалистам сайта «33 Юриста.ру». Юристы сопровождают сделки по продаже жилья с обременением. Они оформят документы для продажи, составят договоренность. Покупатель собственности возьмет все проблемы с оформлением документации на себя.
Купля-продажа квартиры с долгом
-
Сделать регистрацию в квартире продавцу до оформления продажи. Договор социального найма дает права прописать покупателя.
Схема действий:- Продавец прописывает приобретателя недвижимости.
- Приобретатель передает денежную сумму.
- Продавец и члены его семьи выписываются из квартиры.
- Приватизацией занимается приобретатель объекта.
Совет. Сделки по отчуждению неприватизированного жилья связаны со сложностями, поэтому рекомендуем проконсультироваться с юристами.
Сделка возможно даже в таком случае, когда по неприватизированному имуществу имеется неоплаченная задолженность.
Поскольку сделка является рискованной, нужно быть готовым снизить цену на объект. Проведение операций требует оформления расписок, гарантий и иных обоснований.
Для оформления действий от лица продавца на юриста оформляется доверенность.
Предупредим, что отчуждение недвижимости с долгами является опасной процедурой. Управляющие компании никому не собираются прощать долги. Они обращаются в суд и взыскивают как сам дог, так и неустойку за каждый день промедления с оплатой.
Поэтому рекомендуем приобретателям проявить осторожность. Нужно несколько раз взвесить все за и против прежде, чем соглашаться на такую покупку. Если положительное решение все же принято, нужно грамотно составить промежуточное соглашение. Обговорить условия погашения долгов за собственника жилья.
Недвижимость, на которую судья наложил арест, продать нельзя.
Предупредим о неприятном последствии отсутствия платежей по коммунальным услугам. Пока не погашен долг, возникает опасность, что воду, газ, свет или другие услуги могут отключить. Разбираться с неприятностями придется новому владельцу жилья.
Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.
Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.
Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.
Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.
Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов. Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:
- разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
- ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
- несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
- претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.
В то же время есть существенный вопрос определения должника по платежам за капитальный ремонт –
применение ст. 158 ЖК РФ позволяет переводить долги по коммуналке от предыдущих собственников на покупателя, вступившего в права собственности жилья по конкретному адресу. Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.Перед заключением сделки стоит выяснить, есть у продавца задолженность за коммуналку и насколько она велика. Узнать о проблемной ситуации возможно из справки,запрашиваемой у продавца. Если прежние жильцы не торопятся нести нужную бумажку, есть и другие источники получения информации:
- Расчетные центры, открытые в большинстве городов.
- Организации, поставляющие потребителям ресурсы (тепловые, энергосбытовые компании).
- Интернет-порталы управляющих компаний.
- Почтовые отделения, осуществляющие прием платежей.
Также покупатель имеет право воспользоваться банковскими ресурсами. Например, информацию о наличии долгов предоставляет ПАО «Сбербанк». Узнать о задолженности можно по реквизитам, которые есть в квитанциях. При оплате счета в терминале плательщик сразу увидит сумму долга по конкретному адресу.
С помощью этих методов можно узнать о наличии задолженности за газ, электричество и прочие необходимые людям ресурсы. Нельзя забывать и про оплату стационарного телефона, если он установлен. Долги по нему бывают двух видов: за междугородние разговоры и по абонентской плате.
Как продать квартиру с долгом по квартплате?
Долги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции. Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры. Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт. Но его также проверяют по квитанции.
Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?
Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?
Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки. О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки. На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда. При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться. Это большая ошибка. В таком случае доли должны быть выделены именно в той квартире, при покупке которой использовался маткапитал.
Для того чтобы узнать, использовали маткапитал или нет, необходимо запросить выписку о погашении кредита и найти там все крупные погашения, например на сумму 400 тысяч рублей. Это как раз и могут быть средства Пенсионного фонда.
Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.
Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.
Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.
Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.
- В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.
Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.
Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.
Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:
- Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
- Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
- Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
- Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.
Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.
Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение. В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам. Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.
Если вы стали обладателем недвижимости с задолженностью и не взяли на себя обязанности по ее выплате, описывать эту квартиру не имеют права. Когда к вам нагрянет судебный исполнитель, вы вправе не пускать его на свою жилплощадь, предоставив договор купли продажи.
Исключением может быть случай, если пристав имеет при себе решение о принудительном проникновении в жилье. При этом 82 статья Закона «Об исполнительном производстве» дает вам право обжаловать такие действия исполнителя, обратившись в суд.
Как проверить долги по ЖКУ при покупке квартиры?
- Ответственность по долгам квартиры от прежнего собственника
- Долги по капитальному ремонту
- Как проверить долги квартиры до покупки
- Что делать, если ЖКХ требует выплаты долгов прежнего собственника квартиры
- Возможность официального перевода коммунальных долгов по приобретаемой недвижимости
- Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду
О фактическом долге предыдущего собственника новый владелец узнает, как правило, уже после передачи квартиры. У сотрудников ЖКХ в привычках требовать закрытия коммунальных долгов от действительного хозяина недвижимости, поскольку разбирательства с бывшими собственниками занимают время и достаточно хлопотные. Но законодательное право РФ позволяет новому владельцу недвижимости не оплачивать чужие долги, во всяком случае, их большую часть.
Устная позиция работников ЖКХ проста: задолженность на недвижимости, кто ей владеет – тот выплачивает. Действительно, в 5 пункте 153 статьи ЖК РФ утверждается, что потребитель коммунальных услуг обязан их оплачивать, но только с возникновением права собственности. И это право возникает у приобретателя недвижимости с момента государственной регистрации собственности (п.2 ст.223 ГК РФ).
Соответственно, новый владелец недвижимости не обязан нести ответственность по задолженностям прежнего собственника, поскольку коммунальные долги лежат не на квартире, а на людях, что владели либо владеют ею. Эта норма законодательно подтверждается статьей 210 ГК РФ.
Если долги ЖКУ прежнего собственника гасятся им безоговорочно, то невыплаты взносов по капитальному ремонту (если таковые имеются) новый владелец квартиры будет обязан проплатить. Этот долг не разделяется законом между бывшим и действительным собственниками.
С момента перехода права владения недвижимостью, ее приобретатель также перенимает обязательства прежнего собственника по платежам за капремонт многоэтажки, в т.ч. его задолженность. Сумма неисполненных бывшим квартировладельцем обязательств по выплате средств за капремонт многоквартирного здания подлежит возмещению новым собственником в полной мере. Данная норма установлена 3 частью 158 статьи ЖК РФ.
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Информировать предыдущего владельца, что новому собственнику предъявляются коммунальные счета за период, когда он собственником данной недвижимости не был. Возможно, продавец квартиры позабыл об этих долгах и согласится закрыть их добровольно.
При отказе бывшего собственника выплачивать коммунальщикам его долги, новому владельцу рекомендуются следующие действия:
- получение ЕГРН-выписки со свежей датой, обратившись в Росреестр. В выписке указывается срок перехода прав на недвижимость к новому собственнику;
- обращение с выпиской в ТСЖ или управляющую компанию для изменения лицевого счета. Запрос об изменении данных лицевого счета также можно подать через центр госуслуг «Мои документы». Платежки по ЖКУ будут приходить теперь на имя нового собственника, прежние долги останутся за бывшим владельцем квартиры.
Если коммунальщики заявят отказ переоформления счета без закрытия задолженности продавца недвижимости, следует устно сообщить им свою правовую позицию, обоснованную 153 статьей Жилищного кодекса.
При повторном отказе персонала ЖКХ оформить новый счет, необходимо подготовить письменное уведомительное обращение о смене правообладателя данной недвижимости, адресованное руководителю управляющей компании многоэтажного дома. В тексте обращения указывается его причина – переоформление лицевого счета по коммунальным услугам – ссылка на нормативы 153 статьи ЖК РФ, прилагается свежая ЕГРН-выписка. Данное обращение требуется направлять через почтовую службу в формате заказного письма с уведомлением о получении.
В случае продолжающегося упорства управляющей компании, новому собственнику недвижимости необходимо обратиться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру.
Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть
При достижении соответствующих договоренностей, приобретатель недвижимости может принять на себя обязательства прежнего собственника по коммунальной задолженности, для чего оформляется сделка перевода долга (ст.391 ГК РФ). В отсутствии волеизъявления покупателя квартиры и без его личного присутствия таковая сделка незаконна.
Если покупателем недвижимости будет установлена задолженность продавца по ЖКУ, необходимо подчеркнуть этот факт в текстах акта приема-передачи и договора купли-продажи – «в связи с наличием у предыдущего собственника задолженности по оплате коммунальных услуг, таковая задолженность не передается покупателю» (примерная формулировка).
У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске. Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.
Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).
Откуда берутся долги
Ситуация, когда приобретается квартира с долгами за услуги ЖКХ, является довольно распространенной. Эта ситуация может быть следствием некоторого мошенничества со стороны продавца, которому удалось при продаже скрыть факт наличия долга, или же выгодная цена недвижимости предполагает согласие покупателя погасить имеющуюся задолженность. Например:
- В ряде случаев продажа квартиры, обремененной долгами, является единственным способом рассчитаться с коммунальными службами. Таким образом, можно исключить передачу дела в суд, что могло бы привести к принудительной продаже недвижимости с молотка и последующим погашением этих долгов. При этом, как правило, покупатель прекрасно осведомлен о наличии долгов, и его согласие погасить задолженность обусловлена привлекательной стоимостью недвижимости;
- Не менее распространенным вариантом является продажа квартиры лицами, которые оказались в затруднительной жизненной ситуации, малоимущие граждане. К этой же категории можно отнести только что разведенных супругов, которые стремятся разъехаться, пока не скопились квартирные долги, погашать которые никто из них не желает. При этом покупателю стараются не сообщать о наличии долгов.
- Также речь может идти о продаже квартиры инвестором, который, приобретя недвижимость некоторое время назад, теперь желает выгодно продать ее и получить прибыль. В этом случае квартира могла простаивать без жильцов, однако квартирные долги все равно накапливались. Инвестор мог и не сообщать в управляющую компанию о смене собственника, и сотрудники УК продолжали выставлять счета предыдущему владельцу.
Платить или не платить
Таким образом, можно говорить о следующих ситуациях, которые сформировались в момент смены собственника квартиры при наличии задолженности за услуги ЖКХ:
- Покупатель может не знать о существовании задолженности, и не быть обязанным ее выплачивать;
- Покупатель может знать о долгах и быть согласным их оплатить;
- Покупатель не знает о долгах, но платить их вынужден;
- Покупатель перед покупкой квартиры может иметь представление о наличии долгов, однако не обязан их платить.
Итак, когда нужно платить, а когда все претензии должны быть обращены к предыдущему собственнику?
Покупателям жилья придется отвечать за долги предыдущих владельцев
Что сказано в договоре купли-продажи
Ответ на вопрос – платить или не платить старые долги, главным образом, зависит от того, был ли в договоре купли-продажи пункт о том, что покупатель (зная о задолженности) согласен принять на себя все долговые обязательства, связанные с данной жилплощадью. Если такой пункт отсутствует, а также отсутствуют дополнительные документы (соглашения, являющиеся приложениями к основному договору купли-продажи), указывающие на согласие покупателя принять квартирные долги, то требования по оплате задолженности должны быть адресованы исключительно прежнему владельцу.
Текст договора должен быть внимательно изучен покупателем, поскольку в договоре его согласие на передачу обязанностей по задолженности может быть выражено неявно. Например, речь может идти обо всех правах и обязанностях, которые переходят в момент подписи акта приема-передачи (причем, как наступивших, так и имеющихся). Тот факт, что покупатель не понимал, о чем на самом деле идет речь, в суде доказать крайне сложно, поэтому придется платить.
Кроме того, о необходимости наличия в договоре пункта о согласии покупателя принять на себя задолженность по коммунальным услугам не мешает помнить и продавцу (на тот случай, если договоренности предполагают хорошую скидку покупателю в обмен на принятие им обязательств по уплате долга). Ведь если это согласие явно не указано в документе, а лишь упомянуто в числе устных договоренностей, формально покупатель ничего платить не должен. И может отправлять представителей управляющей компании вместе с их претензиями к предыдущему владельцу.
Что делать, когда поднимается вопрос о погашении задолженности
Наибольшую заинтересованность в оплате долгов за коммунальные услуги имеют, естественно, сами коммунальщики. Поэтому, первым делом после принятия квартиры в собственность, покупателю квартиры необходимо обойти все коммунальные службы и заключить с ними новые договоры (это если работа ведется по прямым договорам). Если же все расчеты осуществляются через управляющую компанию, поставить ее представителей в известность о смене собственника, предоставить свидетельство о праве собственности, и потребовать заключить договор с открытием новых лицевых счетов для внесения коммунальных платежей.
Однако управляющие компании, учитывая тот факт, что нового владельца квартиры искать не нужно, а о месте нахождения прежнего владельца никакой информации у них нет, настаивают, чтобы долг оплатил теперешний собственник. Основной расчет делается на поверхностное знание владельцем квартиры положений Жилищного Кодекса, а также на то, что он будет избегать конфликтных ситуаций. Имеют место попытки переложить заботы УК на плечи нового владельца квартиры – ему рекомендуют подать в суд на продавца квартиры или самому добиться добровольной оплаты долгов.
Тем не менее, какие-либо реальные санкции с их стороны применяются редко, как правило, в ход идут словесные угрозы относительно отключения ресурсов (электричества, водоснабжения, может использоваться угроза относительно установки заглушки в канализационные трубы, пр.). На деле же все ограничивается устными требованиями, поскольку менеджмент УК прекрасно знает о незаконности подобных действий.
Другими словами, у нового собственника квартиры нет оснований выплачивать старые долги (за исключением случаев, описанных выше). Поэтому, в случае, если у него требуют закрыть долги, он может с полным правом отказаться это сделать, напомнив соответствующий законодательный акт (упомянут выше). В случае если общение с УК носит характер устного диалога, можно воздержаться от каких-либо действий вообще, а ели имеют место реальные меры воздействия с их стороны, тогда единственным выходом является обращение в суд.
В некоторых управляющих компаниях новому владельцу не хотят открывать отдельный счет (что сотрудники, работающие в УК, обязаны сделать по закону) по причине наличия долгов. При этом квитанции присылают по старому счету, а новые взносы засчитывают не в текущие платежи, а в счет уплаты старого долга, что также не является законным приемом. Известно также о практике невыдачи различных справок, отказе в регистрации членов семьи без уплаты долга, пр. В этом случае следует обращаться в суд, а если есть подтверждения реальных угроз (а тем более имеет место факт исполнения) – можно писать заявление в прокуратуру по факту вымогательства.
Известно также о случаях, когда долги жильцов были переданы управляющими компаниями в руки коллекторов, которые, с помощь юридического «или иного» воздействия эти долги вернуть. Однако, поскольку речь шла о передаче персональной информации, на что жильцы согласия не давали, такое деяние является противозаконным, и после поступивших жалоб против сотрудников управляющей компании были возбуждены административные дела.
Подводя итоги изложенной выше информации, необходимо подчеркнуть, что неосторожность, допущенная при покупке квартиры с долгами, еще не является основанием для их оплаты. В то же время те, кто считает подобное приобретение выгодным, должен помнить о различных подводных камнях и в достаточной степени иметь представление о юридических аспектах подобных сделок.
Отношения с представителями управляющей компании или с сотрудниками коммунальных служб следует строить в законной плоскости, не допуская прессинга с их стороны. Наиболее простым способом, позволяющим узнать о своих правах, является получение юридической консультации у профильных специалистов.
Если куплена квартира с долгами по коммуналке
Для начала можно попытаться урегулировать спор, не обращаясь в суд:
- переговоры (как устные, так и письменные)
- направление претензии (требования) о погашении задолженности
- продажа права требования долга другому лицу
Если договор купли-продажи содержит пункт, предусматривающий соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то направление претензия является обязательным. Также обязательный претензионный порядок предусмотрен в споре арбитража.
Все доказательства того, что Вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке, необходимо сохранять. Это необходимо для того, чтобы при разрешении спора в судебном порядке суд не принял во внимание доводы покупателя о том, что продавец умышленно содействовал увеличению неустойки, затягивая с подачей искового заявления.
Что же делать, если все сроки оплаты по договору истекли, а в досудебном порядке покупатель отказался разрешать спор? Пора обращаться в суд. При этом необходимо помнить, что за неисполнение или ненадлежащее (оплата с нарушением срока) исполнение своих обязательств покупатель несет ответственность в виде неустойки.
Неустойка (штраф, пени) – это установленная законом или договором денежная сумма, обязанность по уплате которой лежит на покупателе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Условие о неустойке должно иметь письменную форму: либо в виде отдельного документа, либо отдельным пунктом в договоре купли-продажи.
Если условиями Вашего договора купли-продажи не предусмотрена уплата покупателем неустойки в случае нарушения им своих обязательств, то необходимо обратиться к действующему законодательству Российской Федерации.
В частности, законодатель установил право взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами в случаях уклонения от возврата денежных средств, иной просрочки в их уплате. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется ключевой ставкой Банка России. Таким образом, одновременно с требованием о взыскании долга по договору купли-продажи можно заявить и требование о взыскании неустойки.
Итак, Вы решили обратиться в суд и взыскать с покупателя сумму по договору и неустойку, для этого необходимо составить исковое заявление, соответствующее требованиям действующего законодательства.
Исковое заявление должно содержать:
- наименование и адрес суда
- данные покупателя и продавца
- описание обстоятельств, на которых основаны требования и соответствующие доказательства
- требования продавца с конкретным указанием нормы права: о взыскании стоимости объекта недвижимости и неустойки за несвоевременную оплату
- требование о взыскании расходов на оказание юридических услуг, если Вы пользовались юридической помощью для составления претензии и/или искового заявления
- данные о соблюдении досудебного порядка обращения к покупателю,
- цена иска,
- подробный расчет сумм, предъявленных ко взысканию (возможно указание в тексте искового заявления либо составление в виде отдельного документа)
- перечень документов, которые прикладываются к исковому заявлению
Если ответчик не явится в суд в обозначенные им сроки и не предоставит доказательств того, что задолженность была оплачена, либо не заявит о необходимости уменьшения неустойки, то судья вправе удовлетворить исковые требования в полном объеме. Однако подобное заочное решение может быть обжаловано, и вступит в законную силу только после того, как истцу будет выдан исполнительный лист.
Таким образом осуществляется взыскание денежных средств по договору купли продажи недвижимости с ответчика в принудительном порядке силами судебных исполнителей в рамках конкретного производства. Если ответчик не выполняет свои обязательства, то самым разумный решением является обращение за юридической помощью к нам в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» для того, чтобы в конечном итоге привлечь специальный механизм государственного судебного принуждения для погашения образовавшейся задолженности.
-
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Покупка квартиры с коммунальными долгами. Как решать вопросы с коммунальщиками
— Ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике. Обязанность оплачивать коммунальные услуги появляется у нового владельца только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан предыдущий хозяин. С переходом права собственности долги по коммунальным услугам не переходят, а остаются за предыдущим собственником, — утверждает Светлана Кучинская.
Задолженность часто скрывают в надежде, что покупатель не станет ничего выяснять.
— На самом деле это легко проверить. При реализации жилья продавец должен представить справку о том, что все услуги оплачены. Документ выдаётся расчетно-справочным центром (РСЦ) по месту нахождения недвижимости, председателем ЖСПК, ТС (товарищества собственников) и т.п.
При покупке квартиры представитель продавца, который действовал на основании доверенности, представил справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам, однако после звонка в энергоснабжающую организацию выяснилось, что собственник имеет долг по пене в размере $500 (в эквиваленте). Причиной звонка стало то, что представитель продавца нервничал, на вопросы отвечал уклончиво — такое поведение вызвало подозрения.
- Чем сейчас занимается победительница детского «Евровидения» Ксения Ситник?
- Где можно посмотреть «Евровидение-2021» белорусам?
- Какие сейчас правила въезда в Россию из Беларуси?
- 20 лет на обеспечении бывшего. Как устроила жизнь первая жена Газманова
- Из каких стран переводят больше всего денег в Беларусь?
Прежде всего, стоит убедиться в том, что его паспорт не поддельный. Заходим на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, выбираем сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», указываем серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.
Ответ выдается сразу же. Если паспорт «чист», то его нет в списке недействительных. Кроме того, на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, не был ли ваш продавец фигурантом уголовного дела.
Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.
Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.
Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.
На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.
Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).
Похожие записи: