Как поставить на бухгалтерский учет недвижимое имущество

Разработка сайта:

Согласно п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально­производственных запасов, утвержденных приказом Минфина от 28.12.2001 № 119н, активы организации, приобретенные для последующей перепродажи, признаются товарами. В регистрах бухгалтерского учета приобретенные товары, в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов, подлежат отражению на балансовом счете 41 «Товары».

В соответствии с п. 10 данных Методических указаний до перехода права собственности (права хозяйственного ведения или оперативного управления) на поступивший товар он подлежит учету на забалансовых счетах.

По мнению автора, оптимально учитывать поступивший (принятый по акту) товар на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Приобретаемая в качестве товара недвижимость может быть как жилым помещением (квартира, жилой дом), так и нежилым (административный или производственный корпус, офис, магазин).

Согласно ст. 558 ГК РФ договор купли­продажи жилых помещений требует государственной регистрации и вступает в силу только после нее. Таким образом, по не зарегистрированному в территориальном органе Росреестра договору продавец квартиры или дома не имеет права требовать предварительной оплаты, хотя условиями договора такое положение и может быть предусмотрено.

За регистрацию договора купли­продажи жилого помещения, согласно подп. 1 п. 2 ст. 333.17 НК РФ, должна быть уплачена государственная пошлина.

Минфин России в ряде своих писем¹ приходит к выводу, что гос­пошлину за регистрацию договора купли­продажи жилых помещений в размере, предусмотренном подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, должны уплачивать обе стороны договора. Пошлину за регистрацию перехода права собственности, согласно этим же письмам, должен заплатить покупатель.

Реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, в соответствии с подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, освобождена от налога на добавленную стоимость. То есть при покупке для последующей продажи жилья продавец выставит счет-фактуру, где в графе 8 будет стоять прочерк.

Следовательно, и при перечислении предварительной оплаты НДС продавец выделить не сможет, и покупатель, в свою очередь, также не будет иметь возможности принять его к вычету.

Рассмотрим порядок учета покупки жилого помещения, приобретаемого для последующей продажи, на условном примере.

Пример 1 Порядок отражения в учете приобретения (для последующей продажи) жилого помещения

ООО «Альфа» заключило договор с ЗАО «Бета» о приобретении у последнего квартиры для ее последующей продажи. Стоимость квартиры определена в размере 5 000 000 руб. По условиям договора ООО «Альфа» в течение трех дней после регистрации договора купли­продажи должно заплатить продавцу 4 000 000 руб. Оставшаяся сумма подлежит перечислению в срок не позднее 10 дней после подписания приемопередаточного акта.

Для регистрации договора, кроме предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов, стороны должны были предоставить и платежные поручения об уплате госпошлины.

Для юридических лиц, в соответствии с подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, госпошлина за регистрацию договора купли­продажи жилья установлена в размере 7500 руб.

Следовательно, обе стороны должны будут заплатить по 3750 руб.

Затраты на уплату госпошлины за регистрацию договора купли­продажи недвижимости, приобретаемой как товар, по мнению автора, оптимально посчитать иными затратами, связанными с его приобретением, и включить в его стоимость в регистрах бухгалтерского учета (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально­производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н).

Для целей налогообложения прибыли, хотя госпошлина, согласно подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ признается прочим расходами, ее также, по мнению автора, удобнее включить в покупную стоимость товара.

Экономия по налогу, если списать ее сразу, составит целых 750 руб. (3750 руб. х 20%). Но хлопоты по начислению отложенного налогового обязательства и его последующему погашению, по всей видимости, этого не стоят.

Таким образом, уплата госпошлины в регистрах бухгалтерского учета будет отражена записями:

• Дебет 60 Кредит 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») – 3750 руб.;
• Дебет 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») Кредит 51 – 3750 руб.

В течение трех дней после регистрации договора ООО «Альфа» перечислило продавцу, как это и предусмотрено договором, 4 000 000 руб., что было отражено записью:

• Дебет 60 Кредит 51 – 4 000 000 руб.

Подписание приемопередаточного акта в учете покупателя, как уже говорилось, будет отражено записью:

• Дебет 002 – 5 003 750 руб.

После этого ООО «Альфа» как можно скорее должно заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 7500 руб., что должно быть отражено записями:

• Дебет 60 Кредит 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») – 7500 руб.;
• Дебет 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») Кредит 51 – 7500 руб.

И в срок, установленный договором (10 дней, считая со дня, следующего за днем подписания приемопередаточного акта), на расчетный счет ЗАО «Бета» должен быть перечислен оставшийся долг, что отразится проводкой:

• Дебет 60 Кредит 51 – 1 000 000 руб.

Далее остается ждать, когда чиновники Росреестра проверят все документы и внесут в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) запись о переходе права собственности на данную квартиру от ЗАО «Бета» к ООО «Альфа».

• Свежие
• Посещаемые

Как ставится на учет бесхозяйное недвижимое имущество

В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ).

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 6 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество¹ заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Данная расписка может служить документом, подтверждающим факт подачи документов на регистрацию права на объект недвижимости.

Из приведенных норм следует, что в целях исчисления налога на прибыль объект недвижимости включается в состав амортизируемого имущества при соблюдении совокупности следующих условий:

• получение расписки, подтверждающей факт подачи документов на регистрацию права собственности налогоплательщика на объект недвижимости;
• ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Хозяйственная деятельность организаций основана на использовании принадлежащего ей имущества, отражаемого в учете. С 1.01.19 движимое имущество организации, согласно поправкам в НК РФ (ст. 374-1), налогом на имущество не облагается, и поскольку данные бухучета — основа для расчета показателей НУ, критерии, определяющие движимое и недвижимое имущество, приобретают особую значимость. Проводки по учету имущества, формируя основные балансовые показатели, также являются одними из наиболее важных в БУ.

Минфин еще в 2013 г. в письме №03-05-05-01/5322 от 25.02.13 г. предложил при отнесении имущества к движимому (недвижимому) руководствоваться ГК РФ.

Ст. 130 определяет как недвижимое следующее имущество:

• земельные участки и недра;
• здания (сооружения), в том числе незавершенные строительства;
• помещения жилые и нежилые;
• гаражи, стоянки, машиноместа, границы которых определены в кадастровом учете.

Имущество признается недвижимым, поскольку его перемещение без ущерба для последующего использования невозможно. Названные выше объекты чаще всего становятся предметом БУ организаций и фирм.

Кстати говоря! К недвижимым объектам относят суда: морские и воздушные и объекты космической сферы.

ФЗ №218 от 13/07/15 г. предписывает госрегистрацию таких объектов в едином госреестре (ЕГРН).

ФНС определяет имущество как недвижимое, если оно зарегистрировано в ЕГРН, либо по документам на объект, из которых ясно, что оно прочно связано с землей, не может быть перемещено без разрушения. Остальное имущество ГК определяет как движимое. Такое имущество не нужно регистрировать в реестре.

Очевидно, в БУ многие объекты движимого и недвижимого имущества из-за разности критериев гражданского и бухгалтерского законодательства окажутся на одних и тех же счетах. Руководству фирмы придется продумать, как отделить имущество, подпадающее под налогообложение, от иного в учете, как построить учетную политику в этой сфере.

Из сказанного выше ясно, что движимое имущество, как его понимает гражданское законодательство, в бухгалтерском учете будет отражаться на разных счетах.

На счете 01 и корреспондирующих с ним может быть отражено следующее движимое имущество, относящееся к основным средствам:

• машины, оборудование;
• офисные приспособления;
• транспорт;
• инвентарь;
• скот рабочий и продуктивный;
• иные виды ОС.

Критерии учета такого движимого имущества определены ПБУ-6:

• срок использования свыше 12 мес.;
• последующая перепродажа изначально не планируется;
• в будущем объект принесет доход фирме;
• его стоимость от 40 тыс. руб.

• Дт 08 Кт 60 (76, 10, 70) – приобретен объект движимого имущества (например, автомобиль) и отражены затраты на приобретение.
• Дт 01 Кт 08 – зафиксирована первоначальная стоимость (ПС) актива.

Указанное движимое имущество амортизируется в БУ (способами: уменьшаемого остатка, линейным, пропорционально объему продукции, по сумме чисел лет срока пол. использования).

В НУ всего два способа амортизации: линейный и нелинейный. Как правило, чтобы максимально сблизить учет и не делать лишних проводок, применяют в обоих случаях линейный метод.

Формула помесячной амортизации: Амортизация = ПС/ срок полез. использования. Проводка начисления: Дт 20 (20, 23, 26, 29, 44 и др. «затратные» счета) Кт 02.

Аналитический учет по счету 01 должен учитывать разделение имущества, находящегося на этом счете, на движимое и недвижимое. На счете 10 в разрезе субсчетов учитывается другой вид активов, отнесенный ГК РФ к движимому имуществу: запасы, материалы (сырьевые запасы, приобретенные п/фабрикаты, комплектующие, тара, запчасти и пр.) – все ТМЦ, которые в БУ невозможно отнести к основным средствам.

Заметим, что в НУ стоимость ОС «начинается» от 100 тыс. руб., в связи с чем в учете образуются временные разницы. Для учета всего разнообразия этой группы движимого имущества широко используются субсчета. Например, тара учитывается на с/счете 4, топливо – 3.

Проводки БУ: Дт 10 Кт 60, 76, 20, 23 и пр. — поступление материалов, в зависимости от источника поступления. Иногда используется промежуточный счет 15 «Заготовление и поступление ТМЦ»: Дт 10 Кт 15. Дт 08 Кт 10 – использованы ТМЦ в строительстве. Дт 20, 26, 28, 91, 44, 94 Кт 10 — переданы в производство, на ОХР, использованы на исправление брака, проданы, списаны как недостача ТМЦ.

Кроме того, в гражданском кодексе движимым имуществом названы денежные средства, учитываемые на активных счетах 50, 51 стандартными проводками. Приход: Дт 50, 51 Кт 60, 62, 66, 67 и пр. – приход (поступление) в кассу (на расчетный счет) из разных источников. На расход кредитуются 50, 51, по дебету указывается, куда ушли средства. Деньги могут также поступать на расчетный счет из кассы и обратно, например: Дт 50 Кт 51.

Ценные бумаги (ст. 130 ГК, п. 2) учитываются в БУ в зависимости от их вида и операций. Стандартно используется счет 58, реже – иные счета БУ.

Проводки БУ (пример):

• Дт 58 Кт 51 – приобретены ЦБ иной фирмы.
• Дт 91 Кт 58 – проданы ЦБ.
• Дт 76 Кт 51 – оплачена облигация.
• Дт 76 Кт 91 – зафиксирован доход по ней и т.д.

НМА (товарные знаки, ПО, изобретения) также относят к движимому имуществу фирмы, несмотря на то что они не имеют физической формы. Характеристики НМА в остальном повторяют указанные для ОС, например, они должны использоваться более года в организации.

Проводки по ним, как и в предыдущем случае, отличаются разнообразием. Корреспонденции зависят от способа прихода НМА, способа его выбытия.

Регистрация основных средств и порядок учета доходов и расходов

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

• Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
• Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

• Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
• Объект будет эксплуатироваться дольше года.
• Фирма не планирует перепродажу.
• Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

• Необязательны документы о регистрации объекта.
• Необязательна фактическая эксплуатация.
• Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

• Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
• Капитальные вложения окончены.
• Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

• Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
• Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

[1]

• ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
• ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

• Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
• Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
• Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
• Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Если коротко ответить на вопрос, в чем состоит учет имущества организации, то можно назвать три основные позиции, которые относят к этой категории:

• денежные средства (наличные и безналичные, на счетах и в кассе);
• материальные активы (основные средства и малоценные активы);
• нематериальные активы.

Каждый объект имущества имеет свою локализацию на определенном счете баланса. Эта локализация зависит от многих факторов. В частности, от стоимости. То имущество, стоимость которого составляет менее 40 000 рублей, но срок его использования превышает календарный год, называется малоценным. Его учитывают на счетах 10, 11 и 15. Оприходование выражается стандартной бухгалтерской проводкой Д10-К60.

Учет имущества организации невозможен без проведения инвентаризационных мероприятий, в процессе которых проверяется стоящая на балансе предприятия собственность.

Материальные активы подлежат инвентаризации, будь то малоценные или основные средства. Для этого обязательно создается комиссия, в которую входят материально ответственные лица. Перед началом подготовки годовой отчетности раз в три года нужно проводить инвентаризацию. Разумеется, это делать целесообразно лишь в случае нахождения на балансе предприятия каких-либо основных средств.

Закон «О бухгалтерском учете» от 6 декабря 2011 года N 402-ФЗ декларирует обязанность каждой организации обеспечивать достоверность бухгалтерских сведений по учету имущества компании и ее отчетности. Делать это нужно путем сверки имеющихся данных бухгалтерского учета в предприятии с данными, полученными в результате инвентаризации.

По итогам проведенной инвентаризации в целях наиболее эффективного учета имущества составляется инвентаризационная ведомость, которая содержит все результаты по проверке основных средств. Бухгалтерские данные сверяются с фактическим состоянием и местом нахождения этих ресурсов. Результаты сверки фиксируются в ведомости.

Инвентаризация имеет огромное значение для контроля текущей хозяйственной деятельности предприятия. С ее помощью можно проверять отчетность и отчисления в налоговые органы. По результатам инвентаризационной процедуры можно выявить некоторые излишки, которые следует использовать рационально до конца текущего квартала, оптимизируя расчет с бюджетными фондами.

Читайте материал по теме: Какую налоговую отчетность сдают ИП

Инвентаризация необходима для учета имущества организации, которое включает в себя не только основные средства, принятые на баланс, но и производственные запасы, нематериальные активы, финансовые инвестиции, готовые товары, сырье.

Комиссия по проведению инвентаризации выявляет излишки либо недостатки, определяет виновных лиц, подписывает план сверки. Виновных впоследствии ожидает административное наказание.

Всю сверку условно можно подразделить на три основных этапа. Первый из них, подготовительный, состоит из следующих действий:

1. Руководитель организации издает приказ о предстоящей проверке по форме ИНВ-22. Целесообразно обозначить в этом документе сроки проведения этого мероприятия, а также состав комиссии, создаваемой для его организации.
2. Список членов комиссии также утверждается руководителем.
3. Необходимо определить рамки этой процедуры: что именно проверяется и в какой срок.
4. Материально ответственных должностных лиц необходимо ознакомить с изданными подготовительными приказами под роспись.

На втором этапе начинается собственно инвентаризация, которая представляет собой учет имущества предприятия (все ценности, активы, обязательства подсчитываются и заносятся в сверочные описи, для которых разработаны унифицированные формы):

• учет ОС (ИНВ-1);
• опись нематериальных активов (ИНВ-1a);
• опись ТМЦ (ИНВ-3);
• акт инвентаризации отгруженных ТМЦ (ИНВ-4);
• инвентаризация имущества, принятого на ответственное хранение (ИНВ-5);
• опись товара в пути: отправлены, но еще не поступили адресату(ИНВ-6).
• акт учета драгоценных металлов и изделий из них (ИНВ-8);
• опись драгоценных металлов, имеющихся в полуфабрикатах, готовом оборудовании, отдельных деталях, приборах и изделиях (ИНВ-8a);
• акт инвентаризации изделий из драгоценного камня и самих драгоценных камней (ИНВ-9);
• опись неоконченных ремонтных мероприятий (ИНВ-10);
• акт о будущих расходах (ИНВ-11);
• опись наличных денег (ИНВ-15);
• инвентаризация ценных бумаг и бланков строгой отчетности (ИНВ-16);
• акт сверки расчетов с дебиторами и кредиторами (ИНВ-17).

Третий заключительный этап предназначен для составления баланса организации. Когда все имущество описано по факту, можно произвести сверку с номинальными позициями в учетных документах и внести коррективы. Проверить основные средства можно по форме ИНВ-18, а запротоколировать разницу в учете товарно-материальных ценностей – в ведомости по форме ИНВ-19.

Не всегда в недостачах и излишках виноваты конкретные лица. Нередко различия между теоретическим количеством имущества и реально существующим списывают на траты компании.

Налогоплательщиками в Российской Федерации становятся не по доброй воле. Если в собственности компании находится какое-то недвижимое имущество, а также имеются обособленные подразделения на территории государства, она автоматически обязана встать на налоговый учет не только по месту своего нахождения, но и по месту нахождения каждого существующего обособленного подразделения, а также недвижимости и транспорта. Налоговый орган присваивает организации индивидуальный номер налогоплательщика.

Обязанность быть учтенным в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества вынуждает хозяйственное общество написать соответствующее заявление в налоговую инспекцию по месту наличия такой собственности в конкретный срок – 30 суток со дня регистрации имущества.

Однако налоговые органы самостоятельно также должны принимать меры для постановки на учет налогоплательщиков. Так, уполномоченные службы после регистрации права собственности на недвижимость сообщают информацию налоговой инспекции по месту учета, а та, в свою очередь, в пятидневный срок со дня получения соответствующих сведений ставит на учет организацию. Свидетельство о постановке инспекция выдает лично или отправляет по почте заказным письмом.

Региональный налог на имущество предприятий предусмотрен главой 30 НК РФ. Величина уплачиваемого налога зависит целиком и полностью от налоговой ставки, которая установлена законодательством в регионах Российской Федерации. Предельные суммы обозначены Налоговым кодексом РФ. Срок уплаты налогов и процедура также установлены в этом базовом своде законов.

Органы субъектов РФ вправе устанавливать свои налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков. Но помимо льгот и привилегий существует и такое явление, как полное освобождение отдельных объектов от необходимости уплаты налогов.

Объекты, не облагаемые налогом на имущество:

• природные ресурсы, объекты природопользования;
• используемые для нужд обороны государства, обеспечения безопасности и охраны правопорядка объекты, находящиеся в оперативном управлении федеральных органов исполнительной власти (то есть объекты прохождения военной службы и иной, приравненной к ней, службы);
• объекты культурного наследия народов РФ;
• особо опасные объекты, которые служат для хранения ядерных материалов, радиоактивных отходов, а также сами ядерные установки;
• судоходный транспорт атомно-технологического обслуживания и суда, содержащие ядерные установки;
• космические объекты;
• суда, зарегистрированные в международных реестрах;
• объекты основных средств, отнесенные к первой и второй группам амортизации по Классификации основных средств, утвержденной Правительством РФ.

Учет имущества организации включает и ее расчеты с бюджетом. В частности, имущественный налог учитывается на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам». А если точнее – на субсчете «Расчеты по налогу на имущество».

В условиях отсутствия законодательной регламентации бухучета данного налога предприятия вправе:

1. Отнести налог к прочим расходам (согласно п.11 Инструкции Госналогслужбы России от 8 июня 1995 г. № 33).

Эта процедура в бухгалтерской терминологии будет выглядеть следующим образом:

Д91/2 – К68 субсчет «Расчеты по налогу на имущество».

1. Отнести налог на имущество к категории общехозяйственных расходов (согласно письму Минфина России от 19 марта 2008 г. № 03-05-05-01/16).

Проводка будет выглядеть так:

Д26 (44) – К68 субсчет «Расчеты по налогу на имущество».

Этот выбор организация делает на свое усмотрение. Собственно, во многих других вопросах бухгалтерского учета предприятие самостоятельно может устанавливать правила, которые в дальнейшем будет неукоснительно соблюдать. Для этого ежегодно утверждается Учетная политика – локальный акт, содержащий правила ведения бухучета и, в частности, учета имущества. Принятие этого документа является обязательным, поскольку действующее законодательство нередко оставляет выбор в вопросах учета имущества организации на откуп самой компании.

Так или иначе предприятие относит налог на имущество к расходам, которые уменьшают налогооблагаемую базу. И здесь важно определить момент этого расхода. Он зависит от метода учета доходов и расходов, установленного в Учетной политике организации.

Известно два варианта:

• метод начисления – налог на имущество учитывается в числе расходов в последний день налогового периода (п. 7.1 ст. 272 НК РФ);
• кассовый метод – налог на имущество учитывается в числе расходов после его непосредственного перечисления в бюджет (п. 3.3 ст. 273 НК РФ).

В рамках учета имущества организаций плательщики налогов составляют расчеты по авансовым платежам по налогу на имущество. Представить в налоговую инспекцию такие расчеты они обязаны не позднее 30 календарных дней по окончании отчетного периода. Также предприятия обязаны по окончании налогового периода представлять налоговые декларации в соответствующий орган не позднее 30 марта года, следующего за прошедшим налоговым периодом.

За нарушение сроков и порядка начисления и уплаты налога на имущество юридические лица наказываются штрафами:

• штраф 10 000 рублей – организация в течение одного налогового периода неправильно отражает налог на имущество в бухгалтерском учете (п. 1 ст. 120 Налогового кодекса РФ);
• штраф 30 000 рублей – организация неправильно отражает данные о налоге на имущество в бухучете более одного налогового периода (п. 2 ст. 120 Налогового кодекса РФ);
• штраф от 40 000 рублей – неправильный учет налога приводит к занижению налоговой базы (п. 2 ст. 120 Налогового кодекса РФ);
• штраф от 5 000 до 10 000 рублей – неправильный учет налога приводит к искажению строк бухгалтерской отчетности более чем на 10% (ст. 15.11 КоАП РФ).

Вопрос №1. Когда необходимо регистрировать договор аренды недвижимости?

Госрегистрация в том случае обязательная, если договор аренды заключается на год и более.

Вопрос №2. Возможно ли приобрести право на недвижимость при отсутствии технической инвентаризации?

Такое возможно, когда наследуется имущество, в порядке правопреемства, реорганизации предприятий.

Вопрос №3. В собственности находится несколько нежилых помещений в одном здании. Можно ли оформить один технический паспорт?

Если помещения являются в совокупности изолированным и единым объектом, то оформить один общий технический паспорт и иную документацию (учетно-техническую) возможно.

Вопрос №4. Следует фиксировать в государственном кадастре недвижимости объекты незавершенного строительства?

Да, поскольку они выступают объектами недвижимости.

Вопрос №5. Как долго сохраняются документы государственного кадастра недвижимости?

Они должны храниться вечно.

Недвижимость – наиболее ценные активы предприятия и наряду с этим наименее ликвидные. Ошибки в их учете ощутимо искажают финансовую отчетность компаний и обманывают инвесторов и пользователей. Поэтому бухгалтерский учет каждого объекта недвижимости должен быть корректным.

Бухгалтерский учет расчет налога на имущество

Бухгалтерский учет основных средств ведется в соответствии с:

• Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н;
• Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее — Методические указания).

В п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» перечислены условия, обязательные для принятия к учету актива в составе основных средств. Их четыре:

• объект предназначендля использования в производстве продукции, выполнения работ или оказания услуг, управленческих нужд организации либо предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначендля использования в течение длительного времени — свыше 12 мес. или обычного операционного цикла, если он превышает 12 мес.;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Условия признания объекта в составе основных средств, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01, применимы к любым основным средствам, в том числе и к объектам недвижимого имущества.

Приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н внесены изменения в перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость основных средств — объектов недвижимости. Изменен п. 24 Методических указаний по учету основных средств в редакции, введенной в действие с бухгалтерской отчетности 2011 г.:

П. 24: «Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату (как новых, так и бывших в эксплуатации), признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов… государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением объекта основных средств».

В новой редакции исключено упоминание о регистрационных сборах, связанных с приобретением основных средств. Теперь расходы связываются не с получением права на объект, а непосредственно с приобретением объекта основных средств.

Таким образом, с 2011 г. затраты на госрегистрацию прав на недвижимое имущество и иные аналогичные расходы, осуществленные после принятия объекта основных средств к учету, придется списывать в качестве текущих расходов согласно общим правилам бухгалтерского учета.

С 2011 г. Приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н внесены изменения, касающихся учета объектов недвижимости.

В п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, утв. Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, внесено изменение в правила оценки статей бухгалтерской отчетности по незавершенным капитальным вложениям.

…п. 41: К незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты…».

Затраты на строительство или приобретение объектов недвижимого имущества утрачивают характер капитальных вложений и признаются объектами основных средств в тот момент, когда документально подтверждена их готовность к использованию. К таким документам относятся акты приема-передачи, разрешение на ввод в эксплуатацию и иные документы, предусмотренные законодательством (п. 41 Положения по ведению бухучета).

В п. 52 Методических указаний по учету основных средств (в ред. 24.12.2010) внесено изменение по учету объектов недвижимости: «По объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств». Ранее в п. 52 Методических указаний была фраза «с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию».

Таким образом, с 2011 г. исключены:

• требование наличия факта передачи документов на государственную регистрацию;
• требование фактической эксплуатации объектов недвижимости;
• положение, согласно которому амортизация на такой объект начислялась даже в случае, если он оставался на сч. 08;
• положения, по которым первоначальная стоимость законченного строительством объекта фактически формировалась до его регистрации с пересчетом суммы начисленной после ввода в эксплуатацию амортизации исходя из окончательной стоимости.

Таким образом, с 2011 г. недвижимое имущество принимается в бухгалтерском учете к учету в качестве основного средства, если:

Согласно п. 1 ст. 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, обладающие имуществом, признаваемым объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Момент списания объекта недвижимости с учета у организации-продавца определяется теперь по дате подписания акта приема-передачи названного объекта покупателю.

Начиная с 2011 г. по налогу на имущество финансовое ведомство дает следующие разъяснения.

Минфин России в Письме от 17.06.2011 № 03-05-05-01/44 указывает, что объект недвижимости облагается налогом на имущество у покупателя независимо от даты государственной регистрации права собственности. Это обосновывается тем, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4ПБУ 6/01.

Таким образом, организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получениянезависимо от факта государственной регистрации прав собственности.

До 01 июля 2014 г. при реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т. п.) подписание сторонами передаточного акта (или иного документа) о передаче недвижимости само по себе не влекло обязанности по уплате НДС. Такая обязанность возникала либо на день получения оплаты, либо на день государственной регистрации перехода права собственности (в зависимости от того, что произошло раньше) (п. 1, 3 ст. 167 НК РФ, Письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78).

Таким образом, при реализации объекта недвижимости до 01.07.2014 моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты). При этом на основании п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Порядок признания дохода от реализации недвижимого имущества закреплен в ст. 271 НК РФ.

До 01.01.2013 момент признания выручки от реализации недвижимого имущества вызывал большое количество споров. Даже у финансового ведомства не было единой точки зрения. Так, существовала позиция, согласно которой доход от реализации возникает только после государственной регистрации права собственности. Связано это с тем, что доход от продажи имущества признается на дату реализации, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т. е. на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). А на основании п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и исполнение сторонами договора до такой регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Таким образом, даже если стороны подписали акт (или иной документ) о передаче недвижимости, а переход права собственности не произошел, то выручку от реализации на дату подписания акта не нужно было признавать (Письмо ФНС России от 20.12.2012 № ЕД-4-3/[email protected]). Однако Президиум ВАС РФ отметил, что момент признания выручки от реализации недвижимого имущества вызывал большое количество споров. Даже у финансового ведомства не было единой точки зрения. Так, существовала позиция, согласно которой доход от реализации возникает только после государственной регистрации права собственности. Связано это с тем, что доход от продажи имущества признается на дату реализации, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т. е. на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). А на основании п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и исполнение сторонами договора до такой регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Таким образом, даже если стороны подписали акт (или иной документ) о передаче недвижимости, а переход права собственности не произошел, то выручку от реализации на дату подписания акта не нужно было признавать (Письмо ФНС России от 20.12.2012 № ЕД-4-3/[email protected]). Однако Президиум ВАС РФ отметил, что момент перехода права собственности на объект недвижимости связан с моментом государственной регистрации прав, поэтому доход от продажи недвижимости нужно признавать именно на дату такой регистрации (Постановление от 08.11.2011 № 15726/10).

После 01.01.2013 эти споры прекратились, поскольку момент признания доходов от реализации недвижимости прямо определен в абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ и он не зависит от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральным законом от 29.11.2012 № 206-ФЗ п. 3 ст. 271 НК РФ дополнен абз. 2, согласно которому доход от реализации недвижимого имущества признается для целей налога на прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Указанная норма вступила в силу с 01.01.2013.

Принятие объекта недвижимости к налоговому учету в составе основных средств еще не означает, что он становится амортизируемым имуществом. Для начисления амортизации его надо включить в амортизационную группу.

С 01.01.2013 датой начала амортизации любого объекта амортизируемого имущества признается 1-е число месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Существовавшее ранее условие о документальном подтверждении факта подачи документов на госрегистрацию прав в отношении основных средств, регистрация которых требуется, было отменено (п. 11 ст. 258 НК РФ, подп. «б» п. 5 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ).

Однако в Налоговом кодексе РФ не предусмотрены переходные положения, касающиеся основных средств, которые введены в эксплуатацию до 01.01.2013 и в отношении которых не подавались документы на регистрацию прав. На это указывала ФНС России в Письме от 31.05.2013 № ЕД-4-3/[email protected] В данном случае следует руководствоваться действовавшими до 01.01.2013 нормами, согласно которым начало начисления амортизации зависит от момента подачи документов на регистрацию права собственности.

В соответствии с рассматриваемыми поправками Закон № 206-ФЗ дополнен ст. 3.1, которая устраняет неясности законодательства. В ней указано, что амортизация по введенным в эксплуатацию до 01.12.2012 объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат госрегистрации, должна начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем подачи необходимых для регистрации документов.

С 01.07.2014 при реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т. п.) НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. 3, 16 ст. 167 НК РФ (п. 16 введен Федеральным законом от 20.04.2014 № 81-ФЗ)).

Налоговая база определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ. Сумма НДС исчисляется по ставке 18% с полной продажной стоимости (без учета НДС) реализованной недвижимости (п. 3 ст. 164 НК РФ). В течение 5 календарных дней со дня передачи недвижимости следует выставить на имя покупателя счет-фактуру (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

По налогу на прибыль изменений до настоящего времени не было, т. е.:

согласно абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ, датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ, начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

Как отражать в бухгалтерском учете основные операции с объектами недвижимости

Начисление суммы налога с имущества и авансовых платежей отражается на счете расчетов по налогам и сборам №68.

Поскольку правила бухгалтерского учета налога на имущество законодательством не установлены, организации вправе самостоятельно выбрать метод учета, закрепив его в своей учетной политике.

Существует два варианта отражения в учете начисленных сумм налога:

• Министерство финансов в своем письме рекомендует использовать 26 счет — счет общехозяйственных расходов, и отражать начисление налога с имущества к уплате следующей проводкой:

Дебет счета 26 и кредит счета 68 на субсчете расчетов по налогу на имущество.

Но поскольку письмо Минфина не носит нормативно-правовой характер, юридические лица вправе использовать второй вариант, который был закреплен ранее в инструкции Госналогслужбы России. При втором варианте используется счет прочих расходов 91.2.

Начисление сумм налога записывают по дебету счета 91.2 и кредиту 68 счета.

Факт перечисления сумм, причитающихся к оплате налога с имущества предприятия, отражается в бухгалтерском учете оборотами с дебета счета 68, субсчет по учету имущественного налога и кредиту счета 51.

В учетной политике, кроме того, необходимо отразить момент учета расходов.

Если бухгалтерский учет налога на имущество происходит по методу отгрузки, то расходы по налогу отражаются последним днем отчетного (налогового) периода.

Расчет налога с имущества организаций (налогооблагаемой базы) налогоплательщиком производится самостоятельно.

В налогооблагаемую базу для исчисления налога включается все недвижимое имущество и объекты движимого имущества, принятые к учету в составе ОС до 2013 года.

Движимое имущество будет учитываться в базе для расчета налога до момента полной амортизации или выбытия. Объекты движимого имущества принятые к учету с 1 января 2013 г. в базе для начисления налога на имущество предприятий не учитываются.

Расчет суммы налога на имущество производится, отталкиваясь от средней стоимости имущества (ОС) за отчетный период.

Если в 2013 году на балансе предприятия объектов недвижимости нет, а числится лишь движимое имущество, принятое к учету с начала 2013 года, то такое имущество в расчет и отчет не включается, сам отчет не сдается, так как обязанности по уплате имущественного налога не возникает.

За разъяснениями по вопросам расчета и учета налогообложения имущества обращайтесь в специализированные организации. Квалифицированные сотрудники ответят на возникшие вопросы, помогут с выбором метода учета.

Платить за имущество при его наличии будут компании, которые применяют следующие режимы:

• основной режим налогообложения (ОСНО);
• упрощенная система налогообложения (УСН);
• единый налог на вмененный доход (ЕНВД).

Примечание от автора! При этом фирмы с УНС и ЕНВД считают налог исключительно за недвижимое имущество на балансе, то есть здания.

Обладателям ОСНО не так повезло. Они облагают как недвижимые, так и движимые основные средства с учетом льгот, если таковые предусмотрены ст. 381 Налогового Кодекса РФ.

Налог на имущество принято относить к региональным. Это означает, что для каждого региона России предусмотрена своя ставка, которая может отличаться в зависимости от территориального расположения предприятий, но не должна превышать 2,2% от среднегодовой стоимости, установленных на федеральном уровне. Поэтому при расчете размера платежа необходимо уточнить свою ставку в местном законодательстве.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете начисление и уплату налога на имущество учитывайте на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам». Для этого к счету 68 откройте субсчет «Расчеты по налогу на имущество». Дополнительно ознакомьтесь, что облагается налогом на имущество организаций.

Ситуация: в состав каких расходов в бухгалтерском учете включить начисленную сумму налога на имущество?

Порядок бухгалтерского учета начисленных сумм налога на имущество законодательно не установлен. На практике используются два варианта:

• включение налога в состав прочих расходов (такой порядок раньше был предусмотрен пунктом 11 Инструкции Госналогслужбы России от 8 июня 1995 г. № 33);

• включение налога в состав общехозяйственных расходов (такой порядок рекомендован в письме Минфина России от 19 марта 2008 г. № 03-05-05-01/16).

В первом случае начисление налога на имущество нужно отразить проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на имущество»

– начислен налог на имущество.

Во втором случае в бухучете следует сделать запись:

Дебет 26 (44) Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на имущество»

– начислен налог на имущество.

Поскольку в настоящее время этот вопрос не урегулирован, организация вправе самостоятельно выбрать вариант учета налога на имущество и закрепить его в приказе об учетной политике (п. 4, 7 ПБУ 1/2008).

Внимание: неправильное отражение начисленного и уплаченного налога на имущество в бухгалтерском учете является правонарушением (ст. 106 НК РФ, ст. 2.1 КоАП РФ), за которое предусмотрена налоговая и административная ответственность.

Неправильное отражение начисленного и уплаченного налога на имущество в бухгалтерском учете признается грубым нарушением правил ведения учета доходов и расходов. Ответственность за него предусмотрена статьей 120 Налогового кодекса РФ.

Если такое нарушение было допущено в течение одного налогового периода, инспекция вправе оштрафовать организацию на сумму 10 000 руб. Если нарушение обнаружено в разных налоговых периодах, размер штрафа увеличится до 30 000 руб.

Нарушение, которое привело к занижению налоговой базы, повлечет за собой штраф в размере 20 процентов от суммы каждого неуплаченного налога, но не менее 40 000 руб.

Кроме того, за неправильный учет налога, который привел к искажению любой из строк бухгалтерской отчетности более чем на 10 процентов, по заявлению налоговой инспекции суд может применить к должностным лицам организации (например, к ее руководителю) административную ответственность в виде штрафа на сумму от 2000 до 3000 руб. (ч. 1 ст. 23.1, ст. 15.11 КоАП РФ).

По общему правилу организации на ЕНВД налог на имущество не платят. Исключение составляют организации, имеющие на балансе объекты недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость . С этих объектов налог на имущество нужно платить на общих основаниях (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Поскольку объектом обложения ЕНВД является вмененный доход, сумма уплаченного налога на имущество на расчет налоговой базы не повлияет.

Похожие записи:

• Правовое обеспечение сделок с недвижимым имуществом
• Контроль доступа в бюджетном учреждении косгу 2021
• Цена иска о признании права собственности на недвижимое имущество