Форма купля-продажа коммерческой недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форма купля-продажа коммерческой недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для того чтобы в последствии не наступили негативные последствия для сторон, а также для того, чтобы сделка не была признана недействительной, стороны должны подготовить определенный пакет документов:

• Продавец должен представить документы, подтверждающие право собственности на передаваемый объект;

• Им же представляется выписка из Россреестра о том, что объект не является предметом залога и на нем не имеется никаких ограничений;
• Техническая характеристика из БТИ, на основании которой можно узнать техническое состояние продаваемого объекта, год его строения, площадь помещений, расположение, этажность и другую информацию о постройке.

Право собственности, которое передается посредством соглашения должно быть зарегистрировано по месту совершения сделки Россреестром.

Необходимо знать, что это за процедура?

Основной особенностью данной процедуры является то, что соглашение о купле – продаже недвижимого объекта регистрировать нет необходимости. Регистрации подлежит только переход права от продавца к покупателю.

недвижимого имущества (нежилого помещения в здании)г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем – «Помещение»), кадастровый номер , общей площадью кв. м, расположенное по адресу: , на этаже в -этажном здании. В результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего договора к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности здания, в котором находится продаваемое Помещение.

1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № от « » 2020 г., выданным .

1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего договора, составляет рублей, согласно справке № от «»2021 г., выданной БТИ г. .

1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в п.1.1 Помещение не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем Помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: .

1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «»2021 г.

Договор купли-продажи нежилого помещения – Образец, бланк 2021 года

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по акту приема-передачи (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.

5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1. При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.

6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.

6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3.

6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.

7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Форма договора купли-продажи нежилого помещения

Она регламентируется, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отметим, что органам Росреестра или МФЦ не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Регистрация перехода прав всегда происходит одним и тем же способом. Разница в следующем:

1. В количестве и видах документации, необходимой для осуществления регистрационных действий.
2. В размере госпошлины. Как отмечалось, для юр. лиц она составляет 22000 рублей, против 2000 для «физиков».

С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

• согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
• отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.

Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
4. Представления учредительной документации.
5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.

Продажа нежилого помещения юридическим лицом физическому лицу

Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.

Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вы хотите продать имеющееся у Вас нежилое помещение, или Вы намерены купить какое-либо нежилое помещение (например, продать или купить магазин и т.п.), т.е.:

• предметом правоотношений является возмездное отчуждение (продажа) нежилого помещения, т.е. имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, складское помещение, офис и т.п.);

• Продавец – индивидуальный предприниматель, физическое (совершеннолетний) или юридическое лицо, которому на праве частной собственности принадлежит нежилое помещение, и которое он обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю).

• Покупатель – индивидуальный предприниматель, физическое (совершеннолетний) или юридическое лицо, которое обязуется принять нежилое помещение и уплатить за него определенную договором цену.

(условия, без которых в силу требований закона, Договор купли-продажи нежилого помещения считается не заключенным):

• условие о предмете договора, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит передаче с указанием его идентификационных характеристик;

• цена, порядок, сроки и размеры платежей при продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа.

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре купли-продажи нежилого помещения):

• соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и , как правило, если сделка совершается юридическими лицами, если данное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации должно иметь печать, также скрепление печатями.

• условия, подробно определяющие характеристики и описание как нежилого помещения, так и движимого имущества, если передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;

• информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на нежилое помещение (обременения и (или) ограничения ) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий согласно представленным формам

• цель приобретения нежилого помещения, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает нежилое помещение;

• порядок приема-передачи нежилого помещения, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче нежилого помещения;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров;

• порядок расторжения договора;

• иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

• решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
• копия учредительных документов организации;
• свидетельства ОГРН и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
• доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
• паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
• документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
• справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
• при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

• приложения к договору;
• акт приема-передачи;
• свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
• справка из БТИ;
• кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
• квитанция об уплате госпошлины.

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Продающая информация об объекте коммерческой недвижимости — это вся та информация, которая нужна грамотному инвестору для принятия решения о покупке.

Заниматься подготовкой этой информации можно самому или через риелтора и агентство недвижимости. Цель этой подготовки в том, чтобы обосновать инвестору ЛИКВИДНОСТЬ недвижимости с помощью фактов и цифр, а не эмоций.

Визуальная информация воспринимается быстрее и проще, чем текстовая. Поэтому нужно подготовить качественные фотографии объекта, а также сделать скан планировок.

Планировка объекта нужна инвестору для принятия решения, постарайтесь сделать так, чтобы он её легко мог найти в вашей презентации.

Что лучше отразить визуально:

• общий план улицы;
• торговое окружение;
• точное положение магазина, метро, остановки;
• фасад дома (входная группа);
• рекламная вывеска;
• площади внутри;
• скан планировок.

Не будет лишним записать видео с краткими комментариями по объекту продажи.

Договор купли-продажи нежилого помещения

Объект недвижимости не проверяют только самые новички, остальные работают с юристами, которые раскопают почти все то, что вы хотели скрыть.

• Важно подготовить следующие документы:
• свидетельство о регистрации права собственности;
• поэтажный план;
• справка о балансовой стоимости помещения;
• паспорт БТИ на здание;
• заключение компаний по оценке стоимости (если проводилась оценка);
• правоустанавливающие документы.

В договоре купли-продажи, как в основном документе при продаже коммерческой недвижимости, важно указать:

• полные данные о покупателе и продавце;
• кадастровые характеристики объекта продажи;
• точный адрес;
• тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
• площадь, этаж, в каком здании расположено;

сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях, то указывают курс, по которому производится пересчет), обычно сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;

• способ и срок расчета;
• сроки передачи объекта продажи.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости не проводится на глаз. Хотя так делает большинство собственников.

Чтобы правильно оценить стоимость коммерческой недвижимости, нужно учитывать множество критериев. Например:

• локация и наличие рядом транспортных развязок;
• тип недвижимости;
• этаж, на котором расположена недвижимость;
• наличие арендатора и договора на долгий срок;
• финансовое состояние арендатора;
• продолжительность владения площадью;
• состояние объекта недвижимости;
• суммарная стоимость эксплуатации здания;
• наличие или отсутствие посредников (риелторов, агентств недвижимости);
• оценка потенциального дохода и окупаемости;
• оценка рисков;

и еще десятки критериев…

Оценка недвижимости по многим параметрам позволяет увидеть рентабельность в цифрах или сделать обратное.

С одной стороны, эти факторы рассматривает продавец, а с другой стороны, такую же работу проводит покупатель. Когда говорят, что не сошлись в цене — это означает, что продавец и покупатель оценили какие-то критерии объекта недвижимости по-разному.

Грамотный покупатель, особенно опытный инвестор с деньгами, задает вопросы:

• Почему вы продаете именно за 32,5 млн рублей, это на 1,5 млн выше рынка?
• Сколько посетителей заходит в магазин?
• Как идут дела у арендатора?
• и еще раз Почему продаете?

Ответы на них нужно готовить заранее. Вопросы — это возражения и потенциальная попытка покупателя сбросить цену.

Очевидный и безобидный вопрос “Почему продаете?” ставит многих в тупик. Собственники придумывают ответы на ходу. Иногда они не имеют никакого отношения к реальности. Среди ответов бывает такое: “Устал от бизнеса, хочу отдохнуть”. Это детский сад, а не ответ Продавца. Он показывает вашу неопытность в продаже коммерческой недвижимости. Подготовьте что-то стоящее. Например:

• хочу закрыть все кредитные обязательства, вот выписка из банка (дайте покупателю шанс проверить ваши слова);
• планирую вложиться в недвижимость в еврозоне, нужны дополнительные средства.

У вас наготове должен быть максимально реалистичный повод продать РЕНТАБЕЛЬНУЮ коммерческую недвижимость. Недвижимость, которая вас кормит! Идеально, если этот ответ можно будет проверить.

Ни один инвестор в здравом уме не продаст курицу, несущую золотые яйца. Исключение одно: форс-мажор или необходимость финансирования в новый перспективный проект.

Арендатор должен быть в курсе, что вы продаете объект. Так как к нему может прийти новый собственник и задавать вопросы. Весьма неудобные для вас вопросы. Будет неплохо, если арендатор ответит на вопросы покупателя в ваших интересах.

Договориться с арендатором можно как за разовое материальное вознаграждение, так и за постоянную скидку на аренду. Тут надо смотреть на конкретного арендатора и подбирать стратегию. Отношение арендатора к вам может быть такое, что он будет только рад перейти к другому собственнику без дополнительной мотивации.

Бывает так, что арендатор в состоянии выкупить объект, он только и ждет предложения.

Целевая аудитория — инвесторы, начинающие инвесторы (предприниматели, люди с деньгами), а также посредники: риелторы, агентства недвижимости.

Вы можете передать всю собранную информацию риелтору, агентству по недвижимости, чтобы они занимались этим вопросом. Но будет лучше, если и вы займетесь поиском покупателя. Потому что есть инвесторы, которые предпочитают работать без каких-либо посредников. Дайте им шанс найти ваше предложение.

Продажа собственности юридическим лицом

Прежде всего, определитесь с целью приобретения коммерческого помещения. Это поможет вам выявить основные параметры отбора недвижимости. Затем ознакомьтесь с предложениями на рынке, оцените месторасположение объектов, и их базовые характеристики. Сделать это вам могут помочь маклеры и риелторы, которые специализируются на подобной недвижимости. Разумеется, их услуги необходимо будет оплатить. Как правило, доля риелторских компаний составляет около 2% от суммы сделки. Впрочем, найти подходящие объекты можно и без помощи профессионалов, изучив последние публикации средств массовой информации: газет, интернета и т.д.

Прежде всего, стоит подчеркнуть, что процедура проверки документов и полномочий владельца приобретаемого коммерческого помещения будет во многом зависеть от того, является ли владелец физическим лицом, или же продажу осуществляет организация. В последнем случае проверка предполагает запрашивание дополнительных сведений.

Какие документы проверять у владельца коммерческого помещения?

И у физических, и у юридических лиц нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, таких как:

• Основание появления права собственности (по праву наследования, в порядке приватизации, договор купли-продажи, договор мены, дарственная и т.д.);
• Свидетельство о госрегистрации права собственности;
• Данные из ЕГРП.

У физ. лиц также стоит дополнительно затребовать:

• Документ, подтверждающий, что продавец не состоит в браке, или же документ, подтверждающий согласие супруга или супруги на осуществление сделки, заверенный нотариусом;
• Документ, подтверждающий психическое здоровье собственника.

Если вы имеете дело не с физическим лицом, а организацией, необходимо также запросить:

• Учредительные документы сообщества;
• Документы, подтверждающие полномочия управляющего лица, к примеру, директора (существует вероятность того, что его права могут быть ограничены, а решение о продаже может приниматься только акционерами или собранием учредителей).

Особое внимание стоит уделить истории коммерческого помещения, фокусируясь на следующих моментах:

• Если регистрация производилась на основании решения суда или по заключению мирового соглашения, покупателю стоит проверить, действительно ли суд выносил данное решение, и вступило ли оно в силу;
• Если помещение несколько раз проходило процедуры переоформления, в особенности, особенно если они осуществлялись непосредственно перед продажей, это может свидетельствовать о наличии определенных проблем и намерении владельцев скрыть их;
• Если на помещение накладывались аресты, это может означать, что оно было или же до сих пор является предметом споров.

Для проверки характеристик помещения можно нанять специалистов. Они помогут вам понять, соответствует ли цена, заявленная продавцом, реальной стоимости объекта, а также предотвратить возникновение любых проблем уже после заключения сделки. Если вы не желаете оплачивать услуги юристов и оценщиков, вы можете провести проверку самостоятельно. В процессе данной процедуры стоит обращать внимание на правильность оформления документов, а также на все возможные недостатки приобретаемых площадей.

Обязательно проверьте техпаспорт помещения, поэтажные планы и их приложения. Это поможет вам выявить любые несогласованные перепланировки объекта. Также попросите владельца представить договора на обеспечения площадей основными коммунальными услугами, и обязательно уточните вопрос наличия любых долгов.

Продажа коммерческой недвижимости быстро и выгодно

После этого покупателю необходимо будет посетить БТИ. Данное ведомство потребует от покупателя коммерческой недвижимости следующие документы:

• Заявление на инвентаризацию;
• Квитанцию об ее оплате;
• Свидетельство регистрации для ИП и организаций;
• Для юридического лица – учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия;
• Сам договор о купле-продаже.

Данная инстанция может затребовать и другие документы, однако это стоит уточнить непосредственно в БТИ. После того, как новый владелец подаст все необходимые документы, будет назначена дата инвентаризации. После ее проведения новому владельцу выдадут поэтажный план и паспорт БТИ.

Если коммерческое помещение находится на определенном земельном участке, новому владельцу необходимо будет заключить договор аренды с земельным комитетом. Для этого потребуется представить следующие документы:

• Заявление о переоформлении права на земельный участок;
• Заявление на проведение замеров (после этого будет проведена экспертиза, после чего составят кадастровый план)
• Оригинал и ксерокопию арендного договора от прошлого владельца;
• Копия свидетельства регистрации для юр. и физ. лиц;
• Копия учредительной документации для юр. лиц;
• Оригинал исторической справки;
• Документы, ранее выданные БТИ.

Также нужно провести процедуру кадастрового учета. После подачи всех документов, экспертизы и процедур учета вам выдадут новый кадастровый план и арендный договор.

Процедура сопровождения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества между юридическими лицами не самая быстрая и требует не только значительных временных затрат, но и точного и внимательного отношения к самой процедуре оформления такого перехода. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам договор купли-продажи недвижимого имущества не регистрируется, регистрируется факт перехода права собственности.

Для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, в регистрирующий орган необходимо подать соответствующие документы и заявление о государственной регистрации. Однако перед тем, как подать документы непосредственно в регистрирующий орган, необходимо оформить доверенность на представителя покупателя и продавца у нотариуса. Форма доверенности — строго нотариальная. Конечно, если генеральные директоры сами готовы отстоять в очереди несколько часов для регистрации данного перехода права собственности, то можно обойтись и без нее.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

1. Заявление о государственной регистрации (от продавца и покупателя) по форме, утвержденной регистрирующим органом.
2. Нотариальная доверенность, описанная выше, на производство государственной регистрации.
3. Договор купли-продажи нежилого помещения.
4. Документы из БТИ: кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, технический паспорт, поэтажный план и экспликация.
5. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
6. Нотариально заверенный устав организаций (обеих сторон договора).
7. Справка о крупности (некрупности) сделки.
8. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

В соответствии с действующим законодательством, иные документы органы госрегистрации требовать не имеют права. Однако если вы принесете им также и выписку из ЕГРЮЛ на покупателя и продавца нежилого помещения, это не будет лишним, но вряд ли значительно ускорит саму процедуру государственной регистрации.

Теги: купля-продажа нежилого помещения, регистрация перехода права собственности нежилое помещение, продажа здания юридические лица.