Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел 2х комнатной квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.
- Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.
Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.
Допустим ли по закону раздел одной квартиры на несколько отдельных?
В частном порядке сложно определить потенциальную возможность раздела, для этого следует обладать знаниями и информацией о:
- Технических характеристиках самого дома (где несущие стены, общедомовая территория и пр.).
- Планировке соседей (не все соседи позволяют провести осмотр, особенно если сделана самовольная перепланировка).
- Возможности дополнительной газификации и электрификации новообразованных квартир, проведении воды и канализации.
- Тонкостях и нюансах пожарной, инженерной безопасности.
Поэтому рекомендуется проведение экспертизы по разделу квартиры теми, кто профессионал в этой области. Существуют кампании (участницы саморегулируемых организаций), которые занимаются таким анализом на постоянной основе, имеют опыт работы со всей нужной информацией.
Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:
- Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
- Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
- Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
- Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
- Оспорить его в суде, если получен отказ.
- Сделать раздел по проекту.
- Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
- Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
- Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.
Важно: При разделе недопустим уведомительный порядок легализации сделанных изменений. Сначала согласовывайте, потом делайте ремонт и реконструкцию!
Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.
В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:
Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.
Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.
Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни — перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.
Разделение квартир, видео:
Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности, при разводе
Первое, что необходимо сделать — заказать проект перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.
Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.
Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) — согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.
При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.
По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.
С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе «Наши работы».
КАК ПРАВИЛО, ЕСЛИ ИМУЩЕСТВО ПРИОБРЕТЕНО В ИПОТЕКУ, банк изначально «позаботился» о супругах, что значительно упрощает решение спора. Подразумевается, что по общему правилу договор ипотеки оформляется на обоих супругов. Это даёт кредитному учреждению дополнительные гарантии выплаты и двух солидарных должников в придачу.
При этом раздел автоматически осложняется обременением в форме ипотеки и невыплаченным долгом, который супруги вынуждены своевременно погашать. После полной выплаты кредита регистрационный орган снимет обременения и стороны смогут распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
ЧАСТНО НАС СПРАШИВАЮТ, КАК РАЗДЕЛИТЬ КВАРТИРУ, ПРИОБРЕТЁННУЮ ПО ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ? На консультациях мы сразу готовим клиентов к тому, что денежные выплаты специального целевого назначения не являются совместной собственностью. К таким выплатам относятся и средства, полученные по военной ипотеке.
В случае развода супругов квартиру или дом не удастся разделить, они останутся в собственности мужа или жены – военнослужащих, получивших от государства соответствующую поддержку.
Стоит напомнить, что максимальная сумма по военной ипотеке на сегодняшний день – 2,6 миллиона рублей. Поэтому всё, что внесено супругами сверх данной суммы, является совместным вложением, которое следует определять как совместно нажитое. К таким вложениям относятся недостающие средства на покупку жилья или улучшение объекта недвижимости (ремонт, реконструкция, переустройство).
Средства, предоставленные по военной ипотеке, не является совместно нажитым имуществом, но все вложения, сделанные сверх данной суммы – разделу подлежат.
Как правило, такие споры носят комплексный характер – к военной ипотеке добавляются средства материнского капитала, средства от продажи иного жилья (подаренного, унаследованного), деньги родственников и др.
Сама квартира до погашения ипотеки находится в залоге у Министерства обороны и при увольнении с военной службы (за исключением ухода в запас) придётся выплачивать её полную стоимость.
СЛОЖНЫЙ НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД ВОПРОС, имеет достаточно простой ответ, наработанный судебной практикой по данным делам. Материнский капитал является целевыми средствами, предоставляемыми из Федерального бюджета, которые не относятся к совместно нажитому имуществу, и не подлежат разделу при разводе.
Ранее мы уяснили, что раздел квартиры в натуре не представляется возможным, поэтому второй супруг получит только долю в праве, которую фактически не сможет использовать, либо в его пользу присудят выплатить реальную стоимость части помещения за вычетом средств материнского капитала и прав второго супруга.
Речь здесь идет, скорее, об интересах матери, так как несовершеннолетних детей решением суда в подавляющем большинстве случаев оставляют жить именно с ней, а при разделе долей дети в обязательном порядке признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретённый с использованием средств материнского капитала.
Но как быть с вкладом каждого из супругов в оплату оставшейся части совместного помещения, не покрытого средствами мат. капитала?
Для получения компенсации за вложенные в обустройство жилища средства (отделка, мебель, техника), а также иных выплат по договору купли-продажи либо ипотечному договору, превышающих размер гос. поддержки, следует обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества.
Суд, проверив доводы сторон, установит вклад в формирование общего имущества каждого из супругов и справедливо разделит их, за вычетом суммы материнского капитала, которая на сегодняшний день составляет 466,6 тыс. рублей.
РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ИЛИ ДОМА, если таковые оформлены как совместная долевая собственность, не производится в общем порядке, для этого потребуется судебно-техническая экспертиза. При этом во всех случаях раздел имущества должен в обязательном порядке учитывать интересы детей.
Это значит, что при разделе недвижимости суд может предоставить супругу, воспитывающему детей, бо́льшую часть в правах на недвижимость или приоритетное право на приобретение данного жилища, но с компенсацией стоимости доли второму супругу.
Родитель, остающийся проживать с несовершеннолетними детьми в квартире, подлежащей разделу, решением суда может быть обязан выплатить второму супругу его часть деньгами или другим имуществом.
В счёт компенсации можно зачесть, например, совместно нажитые денежные средства, а также иные материальные ценности.
Интересен такой пример из судебной практики, когда квартиру оставляют за супругом, обязав предоставить жене (иногда — мужу) и детям отдельное жилое помещение. До того момента, пока помещение будет приобретено, члены семьи сохраняют полноценное право на проживание и пользование квартирой.
Такой вариант на практике встречается крайне редко и применяется судом в тех случаях, когда официально задекларированного совместного имущества немного, но супруг имеет доходный бизнес, оформленный на партнёров или родственников.
Стоит отметить, что судьи редко берут на себя ответственность принимать подобные решения «по справедливости», ограничиваясь формальным разделом того, что попало в список совместно нажитого и отражено в ЕГРП и базах о доходах ФНС.
Расчет доли в праве общей долевой собственности в 2021 году
ОТВЕТИМ НА ПОПУЛЯРНЫЙ ВОПРОС: — Подлежит ли разделу квартира (дом или жилое помещение), полученная по госпрограмме поддержки социально незащищённых категорий граждан одним из супругов (инвалидом, сиротой и иным нуждающимся лицом)?
Учитывая, что право на такую недвижимость неразрывно связано с личностью собственника, следует ответ, что имущество не подлежит разделу при разводе. При этом, если помещение выделили по программе «Молодая семья» как многодетным, малообеспеченным или по иным причинам федеральные или муниципальные органы власти, то раздел осуществляется между всеми членами семьи, так как право владения возникло у всех совокупно.
КАК БЫТЬ С КВАРТИРОЙ, ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ НА ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ? По сути, право на приватизацию – его личное дело и такое имущество не принадлежит разделу при разводе.
Часто супруги совершают роковую ошибку, оформляя недвижимость на кого-то одного, преследуя цель «сэкономить на будущее» личное право приватизации, которое предоставляется гражданам Российской Федерации только один раз в жизни.
При оформлении приватизации во время брака следует проявлять правовую грамотность и оформлять недвижимость на всех членов семьи, даже если Вы совершенно не планируете разводиться.
Следует помнить, что отказ в разделе приватизированной квартиры не всегда влечет за собой выселение всех зарегистрированных лиц – не собственников. Граждане, прописанные в квартире, но не обладающие правами собственности, сохраняют право пользования жилым помещением, особенно при наличии несовершеннолетних детей или если такое помещение является единственным местом проживания.
Право пользования прекращается исключительно по решению суда, по истечении установленного судьёй времени или в случае существенного улучшения имущественного положения проживающих, например, при покупке иного жилья.
Получается, что раздел приватизированной квартиры между владельцами не является проблемой, однако сложности возникнут с выпиской из жилища зарегистрированных там лиц.
ОСОБНЯКОМ СРЕДИ ПРОЧИХ стоит данный пункт и не относится к категории семейных споров, связанных с расторжением брака. Справедливости ради стоит отметить — раздел совместно нажитого имущества возможен не только при разводе, но и во время брака (соглашение, брачный контракт) или даже после него, с условием соблюдения сроков исковой давности, которые по законодательству России составляют три года.
Что касается завещания. В данном случае доли или объём переходящих прав на квартиру определены наследодателем либо ограничены стоимостью имущества и возникновение спора, казалось бы, невозможно. Однако такие разбирательства являются наиболее распространёнными среди споров о недвижимости .
- Вопросы могут возникнуть относительно личности и действий наследника – если имеются основания считать его недостойным, незаконно пытающимся завладеть наследством.
- Под сомнением может оказаться дееспособность самого наследодателя, как и юридическая чистота составленного завещания. Суд проверит, был ли на момент распоряжения имуществом покойный в здравом рассудке и не написано ли завещание под угрозами или путём обмана.
- Наследство может уйти за долги умершего. Кредиторы вправе предъявить претензии наследникам, чтобы покрыть неисполненные обязательства, которые возникли при жизни наследодателя. Что логично, ведь имущество могло быть приобретено на эти самые средства.
Важно помнить, что такое взыскание не может превышать стоимости полученного по наследству имущества, но судебные тяжбы в любом случае «ударят по карману» или вовсе могут принести убытки наследникам.
Раздел недвижимого имущества (земли, квартиры, дома и др.) по завещанию происходит с участием нотариуса по установленной законом процедуре. Осложниться раздел может при наличии общей долевой собственности, когда речь идет не о разделе целого объекта между наследниками, а о выделении долей в общем праве, что добавляет проблем как наследникам, так и совместным собственникам.
Так как реальное использование доли, перешедшей по наследству, в большинстве случае в невозможно, встаёт вопрос о продаже её иным собственникам объекта, в исключительных случаях – третьим лицам. Если один из наследников является «смежником», к нему перейдут права на преимущественную покупку.
Если смоделировать идеальную ситуацию, все споры по наследству должны решаться по договорённости, в противном случае спор передается на разрешение в судебном порядке.
Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам:
- все зарегистрированные в жилом помещении приняли участие в его приватизации;
- несколько человек унаследовали один объект недвижимости;
- квартира подарена сразу нескольким лицам, например, бабушка подарила квартиру двум внукам в равных долях.
В таких ситуациях фактический раздел становится зачастую сложной процедурой, так как для того, чтобы разделить жилое помещение в натуре необходимо соблюдение нескольких условий:
- отдельный вход для каждой вторичной квартиры;
- наличие или техническая возможность оборудовать в каждом отдельном жилом помещении санузел, кухню, ванную;
- самостоятельные вводы в отдельные объекты недвижимости газа, воды, электричества.
Идеальная доля – это доля в праве на жилье, а не физическая часть жилого помещения, которую можно потрогать или увидеть. При этом ни один из собственников не может быть хозяином всей квартиры, каждому из них принадлежит определенная ее часть (доля), которая определяется как право на часть (долю) в недвижимости, но не на само жилое помещение.
Другими словами, каждый из совладельцев имеет право пользоваться квартирой и владеть ею, но не должен при этом нарушать таких же прав других собственников. На практике зачастую приходится устанавливать режим использования такого жилого помещения.
Например, два брата получили в наследство двухкомнатную квартиру в равных долях, то есть, каждый из них имеет право на половину жилого помещения. Для реализации этого права был установлен режим использования объекта недвижимости: каждому из собственников была выделена комната для личного использования и предусмотрен график пользования кухней и подсобными помещениями.
Но такой режим использования никоим образом не будет означать, что каждому из собственников в собственность достается по комнате, по-прежнему жилое помещение остается в общей долевой собственности и принадлежит каждому из совладельцев в равных долях, независимо от того, что, например, одна из комнат имеет площадь в два раза больше, чем другая.
Если совладельцев устраивает такой режим использования объекта недвижимости и они намерены в дальнейшем его соблюдать, то проблем никаких не будет, но если один из них решит, например, продать свою долю, то ему придется выделять ее в натуре.
Как разделить квартиру по долям
Причины, по которым совладельцы решают разделить жилое помещение в натуре многообразны, например:
- Взрослые сын или дочь вступают в брак и хотят жить отдельно от родителей.
- Один из совладельцев хочет распоряжаться своей долей самостоятельно, независимо от других собственников квартиры.
- Кому-то нежелательно постоянное присутствие на общей жилой площади посторонних, имеющих право на долю в жилом помещении, которую они получили, например, в наследство.
- Невозможность найти общий язык с другими совладельцами объекта недвижимости.
- Нежелание одного или нескольких совладельцев использовать именно это жилое помещение, они намерены продать свою долю и приобрести себе новое жилье.
Прежде чем планировать раздел по долям, собственник доли в жилом помещении должен рассмотреть возможность раздела, которая наступает только при соблюдении определенных требований.
После раздела по долям каждая вторичная квартира должна:
- по-прежнему иметь статус жилого помещения;
- оставаться полноценным объектом недвижимости;
- не ограничивать никаких прав других собственников;
- не терять в стоимости.
Только при соблюдении всех требований станет возможным фактический раздел объекта недвижимости по долям.
Законодательством не ограничено количество частей, на которые можно разделить жилое помещение, если соблюдены все технические и юридические нормы.
Например, муж и жена, имеющие пять детей, купили несколько квартир на одном этаже многоэтажного дома и объединили их в одну большую. В дальнейшем, когда дети выросли, каждый из них захотел себе отдельное жилье, плюс отдельное жилое помещение для родителей, итого необходимо было разделить объект недвижимости на шесть частей. При наличии технической возможности это сделать (изначально было шесть отдельных квартир и перепланировка в обратную сторону возможна) никаких проблем с разделом не будет.
Но такое счастливое стечение обстоятельств крайне редко, поэтому с подавляющим большинством жилых помещений произвести такую процедуру очень сложно. Поэтому на практике чаще всего одни совладельцы выплачивают денежные компенсации в размере стоимости их доли другим собственникам долей и остаются полновластными собственниками уже всей квартиры.
Самым простым и безболезненным способом раздела долей в жилом помещении является добровольное соглашение о разделе между всеми совладельцами. Алгоритм выделения долей следующий:
- Все собственники долей договариваются, каким образом они разделят жилое помещение. Юристы советуют в таких переговорах стараться идти на компромисс и взаимные уступки, чтобы не обострять ситуацию и не доводить дело до суда.
- После того, как консенсус найден, совладельцы составляют текст соглашения и обращаются к нотариусу, где документ окончательно оформляется, подписывается всеми сторонами и удостоверяется нотариусом. В соглашении необходимо четко обозначить, какая доля закрепляется за каждым из совладельцев, оценивается качество каждой доли, процедура дальнейшего раздела.
- Если совладельцы договорились о передаче объекта недвижимости одному из них и денежной компенсации для других собственников, то после заключения соглашения последует перерегистрация жилого помещения на одного собственника и параллельная выплата денежных средств другим совладельцам.
- Если имеется возможность разделения доли в натуре, следующим этапом станет получение разрешения на перепланировку квартиры и последующее оформление вторичных жилых помещений в БТИ и Росреестре. В тех случаях, когда выделенная в натуре площадь жилого помещения одного из собственников получается меньше его доли собственности, другие совладельцы обычно доплачивают ему разницу в стоимости доли и выделенного жилого помещения.
- Все изменения после завершения перепланировки регистрируются в Росреестре. Только после этого соглашение будет считаться действительным и выполненным без нарушений.
В тексте соглашения должны быть указаны следующие сведения:
- Личные данные всех подписантов.
- Предмет соглашения, в данном случае – жилое помещение в долевой собственности нескольких совладельцев.
- Права и обязанности всех подписантов.
- Ответственность за неисполнение пунктов договора.
- Каким образом решено разделить жилое помещение.
- Информация о вступлении в действие документа и порядок его расторжения в случае нарушения договора.
Как разделить квартиру по долям в 2021?
Общая долевая собственность на недвижимость бывает двух видов:
- Долевая. Квартира юридически уже поделена на доли и у каждого собственника на руках имеется соответствующее свидетельство (с 2017 г. его заменяет выписка из ЕГРП).
- Совместная. Обычно возникает на имущество, которое муж и жена нажили во время брака. В этом случае доли не определены, поскольку супруги не заключали брачный договор или не выделяли доли в момент приобретения жилья.
Получается, что если жилье находится в долевом владении, то смысла выделять доли нет, так как они уже официально оформлены.
Но вот при совместном владении, разделить квартиру можно:
- заключив мировое соглашение между совладельцами;
- оформив брачный договор;
- через суд.
Иногда может потребоваться раздел квартиры, которая принадлежит одному владельцу. Например, с целью дальнейшей продажи выделенной доли.
Закон не запрещает собственнику подобных действий, необходимо лишь придерживаться общих условий раздела.
В первую очередь, вам потребуется заключение технического специалиста. Он должен провести осмотр жилого помещения и сказать, возможен ли раздел. Для этого эксперт анализирует площадь квартиры, наличие отдельных входов в комнаты и др.
По сути, вам нужно лишь наличие практической возможности, подтвержденной соответствующим техническим заключением. Дальше все происходит по стандартной схеме.
Раздел квартиры с единственным собственников происходит также, как и в случае с несколькими владельцами.
В данной ситуации первым делом необходимо установить, является ли спорное жилье совместно нажитым имуществом супругов, или нет. Только после этого можно говорить о возможности выделения доли каждого из них.
Если квартира принадлежала мужу или жене до официальной регистрации брака, то она будет неделимой. И неважно, каким образом жилье было получено в собственность: приватизировано, куплено, получено в наследство и др. А вот если квартира была приобретена самими супругами в период их брачных отношений, то поделить ее можно.
Закон разрешает делить совместную собственность на любом этапе семейных отношений:
- брак официально оформлен;
- в процессе развода;
- после того, как семейные узы уже разрушены.
Все имущество, нажитое в браке, может быть разделено между бывшими мужем и женой добровольно или через суд.
Супруги могут поделить жилье, купленное в период брака.
Приватизированное в период брака жилье принадлежит супругам в равных долях. Однако один из них может получить большую долю, если так прописано в брачном договоре или в решении суда.
Если в приватизации участвовал только один супруг, то второй не сможет претендовать на долю в квартире. Ввиду того, что приватизация предполагает безвозмездную передачу государственной жилплощади в частное владение, оно не будет считаться общей собственностью супругов.
Супруг не получит долю в квартире, если не участвовал в приватизации жилья во время брака.
Выделим основные моменты, на которые стоит обратить внимание при разделе:
- Закон подразделяет общую собственность на совместную и долевую.
- Делить долевое имущество не нужно, так как это уже было сделано за вас.
- Разделить совместную квартиру на доли можно по соглашению всех собственников, с помощью брачного договора или в судебном порядке.
Помните, что при разделе квартиры лучше всегда договориться, чем обращаться в суд. Тяжбы отнимут у вас много времени, средств и сил. Но если этого не избежать, рекомендуем обратиться за помощью к нашим опытным юристам. Они подготовят грамотное исковое заявление и необходимые документы для суда, которые дадут возможность отстоять ваши интересы.
- Гражданское право и гражданский процесс
- Жилищное право
- Наследственное право
- Семейное право
- Трудовое право
- Корпоративное право
- Уголовное право и уголовный процесс
- Административное право и административный процесс
- Налоговое право
- Экономическая деятельность
- Адвокатская деятельность
- Земельное право
- Исполнительное производство
Определение микродоли в квартире
Для семейной пары квартиру можно сделать комфортной даже без перепланировки. Большую комнату используем как гостиную и кабинет – для зонирования поставили стеллаж с книгами. В маленькой комнате поместилась кровать и несколько шкафов для хранения. Санузлы объединили – сразу появилось место для душа и стиральной машинки. С хранением в квартире тоже нет проблем.
Мнение эксперта: важный момент — нужно будет сделать гидроизоляцию пола при объединении санузла и ванной комнаты. Для этого потребуется проект и техническое заключение от проектной компании, у которой имеется допуск СРО.
Объединили смежные кухню и гостиную так, чтобы на кухне организовать рабочую зону, а обеденный стол перенесли в комнату. Тут же пространство для отдыха и дружеских встреч. Площадь ванной увеличили за счет коридора: в итоге здесь помещается большая угловая ванна, унитаз с инсталляцией, раковина и стиральная машинка. Системы хранения разместили в коридоре, а в спальне спроектировали полноценную гардеробную.
Мнение эксперта: с согласованием придется повозиться. Будьте готовы получить техническое заключение от автора проекта дома (ОАО МНИИТЭП) — также потребуется проект перепланировки и обследование инженера.
Для детской отвели отдельную комнату: поставили здесь шкаф, кровать, удобный рабочий стол, спортивный уголок. Большую комнату разделили на две зоны: спальную для родителей и гостиную с диваном и ТВ – для всей семьи. Коридор и санузлы оставили без изменений – в этом случае стиральную машинку получится разместить только под раковиной или на кухне.
Мнение эксперта: если не планируете менять напольное покрытие, то такой вариант можно согласовать по эскизу в уведомительном порядке.
В большой комнате сделали детскую с двумя кроватями, рабочими столами, спортивным уголком. Вторую комнату немного увеличили за счет коридора: встроенный шкаф перенесли в простенок между комнатой и коридором, а основное пространство разделили на спальню и гостиную зону. Хранение организовали отдельно в каждой комнате: для верхней одежды и личных вещей.
Мнение эксперта: эту планировку согласуете без проблем — по эскизу в уведомительном порядке.
Обустраиваем двушку в «панельке»: 4 варианта планировки
Как и в каждом деле, тут тоже имеются свои тонкости…
Например: почему именно Вам должен выделить суд большую комнату с балконом, а не другому собственнику части квартиры?
Чем Вы будете убеждать суд что Вам нужны 2-ве большие смежные комнаты в 3-х комнатной квартире, а другому собственнику надо выделить в пользование только маленькую коморку на несолнечной стороне?
В подобных делах нужно быть подготовленными, иметь различные справки и заключения (не всегда), в т.ч. о Вашем здоровье, составе семьи и т.п.
Важный момент о котором многие узнают только после покупки долей в квартире – ЕСЛИ ПРЕДЫДУЩИЙ СОБСТВЕННИК ОПРЕДЕЛИЛ ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ И ЗА НИМ ЗАКРЕПЛЕНА ОТДЕЛЬНАЯ КОМНАТА, то это НЕ ЗНАЧИТ ЧТО ВЫ КУПИЛИ ИМЕННО ЭТУ КОМНАТУ!!!
Как следует из трактовки ныне действующего законодательства и его применения – каждый собственник, в т.ч. и новый, обязан САМ в отношении СЕБЯ устанавливать порядок пользования жилым помещением, ведь когда суд по предыдущему собственнику выносил решение – он исходил из его жизненной ситуации, его обоснований и доказательств и закреплял площадь за ним, а не за каким-то виртуальным человеком.
Так что не верьте риэлторам продающим Вам доли как комнаты или части домов!!!
Если Вам потребуется помощь адвоката для разрешения данной ситуации — звоните, обращайтесь.
Пoнятиe типoвoй плaниpoвки былo ввeдeнo в coвeтcкoe вpeмя. Tипoвыe плaниpoвки пoзвoляют быcтpo и мaccoвo вoзвoдить жилыe дoмa. Квapтиpы cтapoгo coвeтcкoгo фoндa пoдpaздeляютcя нa cтaлинки, xpyщeвки и бpeжнeвки пo вpeмeни cтpoитeльcтвa. Taкиe дoмa coздaвaлиcь пo типoвым чepтeжaм, пoэтoмy плaниpoвкa двyxкoмнaтныx квapтиp, пocтpoeнныx в oпpeдeлeнный вpeмeннoй пpoмeжyтoк, выглядит oдинaкoвo.
Когда в правоустанавливающих документах на квартиру указаны конкретные доли каждого собственника, то при разводе она будет делиться между мужем и женой в соответствии с обозначенным в документах размером.
Разделение права собственности на квартиру не происходит, так как право собственности каждого из супругов уже прописано в документах на право собственности.
Однако не исключены случаи, когда помимо квартиры есть и иное имущество, при этом общая стоимость этого имущества либо не позволит оставить доли в праве собственности на квартиру как есть.
Супружеское имущество, находящееся в долевой собственности, может происходить двумя способами:
- заключением добровольного соглашения о разделе;
- при невозможности мирного разрешения вопроса – в судебном порядке.
При помощи соглашения мужем и женой по собственному усмотрению определяется, в каком порядке они будут делить имущество. При необходимости обращения в суд потребуется подача одной из сторон искового заявления.
Соглашение о разделе имущества может быть реализовано в следующих формах:
| Вид соглашения | Когда заключается? |
|---|---|
| Брачный договор |
|
| Соглашение о разделе имущества |
|
Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.
Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.
ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:
- Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
- Купля-продажа доли в квартире;
- Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
- Перераспределение долей по соглашению собственников;
- Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
- Признание доли незначительной;
- Передача доли в аренду.
Получить выписку из ЕГРН можно только платно. Бумажная выписка, полученная в Росреестре или МФЦ, будет стоить 870 рублей, а ее подготовка займет до 9 дней. На сайте Росреестра ее можно заказать за 350 рублей, но придется подождать три рабочих дня. Самый недорогой и быстрый способ получить отчет на базе выписки ЕГРН из Росреестра – сервис ЕГРН.Реестр. Цена отчета с информацией о собственниках начинается от 200 рублей, а готовый документ на почту приходит в течение дня.
По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.
Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.
Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав отчет на базе выписки ЕГРН.
Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.
Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.
ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.
Как правильно: Разделить квартиру на две
Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.
Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.
Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.
Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.
Процесс приватизации доли в квартире, принадлежащей государству, должен происходить с обязательного согласия всех проживающих граждан. Согласие последних подтверждается в письменном виде и нотариально заверяется. Бывают случаи, когда в данном мероприятии принимают участие и несовершеннолетние проживающие в квартире. Они имеют полное законное право на выделение им долей. При приватизации должны быть выполнены следующие условия:
- Равномерное разделение долей
- Доли должны быть выделены всем жильцам квартиры
- Составление письменного заявления в случае отказа от долевого участия
Если по каким – либо причинам, жилец отказывается от своей части, она должна разделиться между остальными. Также необходимо учитывать, что повторная приватизация для граждан невозможна. Исключениями могут быть случаи, когда в несовершеннолетнем возрасте ребенок уже принимал участие в приватизации квартиры.
Изначально приватизация – это общая долевая или совместная собственность на жилье. Исключения могут быть в случае отказа от своих долей в пользу одного члена семьи – например, несовершеннолетнего ребенка. Такой расклад упрощает владение квартирой. Отказники получают право на пожизненное проживание, а единственный владелец – статус собственника приватизированной квартиры. Подробнее об особенностях, сложностях, плюсах и минусах процедуры мы рассказывали в статье «Приватизация квартиры, жилья«.
Законные собственники приватизированной квартиры вправе выделить долю в натуре (п. 2 ст. 252 ГК РФ) или получить соразмерную компенсацию от других сособственников.
Доля – это правовая величина, не выраженная в конкретном объекте квартиры (например, комнате). Обладатели доли в приватизированной квартире могут распорядиться ею по своему усмотрению. Единственная операция, которая запрещена на законодательном уровне – залог доли в обеспечение кредита.
Планировка 2 комнатной квартиры
Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.
- Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.
Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.
- Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.
Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.
Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.
В отличие от стандартной квартиры, в коммунальной все жильцы имеют договора найма. Существуют обязательные условия для приватизации и выделения долей такого жилья:
- Наличие технического паспорта для каждой доли (заказывается в БТИ)
- Каждая комната в коммуналке должная иметь отдельный вход.
- Каждая комната должна быть пригодной для проживания.
Такой процесс характерен тем, что доля, находящаяся в собственности, будет соответствовать площади его комнаты. Туалет, ванная, коридоры и другие места общественного пользования в коммунальной квартире после приватизации будут общей собственностью. В случае несогласия на приватизацию кого – либо из проживающих в квартире, эти места остаются в собственности муниципалитета. ФЗ Росии № 1541 гласит о возможности приватизации только всей жилплощади в коммунальной недвижимости с последующим выделением в ней долей. Заставить приватизировать жилье отказавшихся жильцов никто не имеет право.
Законодательство не ограничивает количество долей в квартире, однако есть ряд технических требований, которые нужно учитывать при разделе:
- каждая часть должна соответствовать изолированному помещению, которое позволяет комфортное проживание;
- у такого помещения должен быть отдельный вход;
- раздел должен быть осуществлен без значительного ущерба для квартиры или дома, также должны учитываться интересы соседей и ТСЖ.
Количество долей в квартире определяются по количеству собственников.
Определение долей чаще всего требуется при получении квартиры в наследство двумя и более людьми, расторжении брака либо совместной приватизации. В таких ситуациях в Росреестр заносится информация о количестве собственников и размере их «идеальных» долей, а каждый владелец получает отдельное свидетельство. После этого часто возникают проблемы с оплатой коммунальных услуг, ремонтом жилья или пропиской других лиц. Обособление же дает право на продажу выделенной части объекта или сдачу ее в аренду.