Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Расчет кадастровой стоимости недвижимости

1.1. Вопросы и ответы юристов

2. Налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости

3. VI. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

4. Кадастровая оценка-2021: через тернии — к справедливости

5. Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году

1. Настоящий Порядок устанавливает правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях:

а) осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

б) внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о ранее учтенном объекте недвижимости;

в) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений:

о значении площади (в отношении земельного участка, здания, помещения, машино-места);

о проектируемом значении основной характеристики (в отношении объекта незавершенного строительства);

о степени готовности (в отношении объекта незавершенного строительства);

о категории земель (в отношении земельного участка);

о виде разрешенного использования (в отношении земельного участка);

о назначении, проектируемом назначении (в отношении здания, помещения, объекта незавершенного строительства);

об основной характеристике (в отношении объекта незавершенного строительства);

о кадастровой стоимости объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса (в отношении единого недвижимого комплекса).

2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее — определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1 (далее — Закон об оценочной деятельности) — уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее — уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости.

3. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»2, за исключением сведений, предусмотренных пунктами 3, 4, 6, 7, 14-20, 22, 24, 26 части 4 и пунктами 1, 2, 5-8, 14-16, 18-20, 22-24 части 5 указанной статьи, а также сведения:

об основании(ях) определения кадастровой стоимости, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка;

о пункте настоящего Порядка, в соответствии с которым определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости;

об удельном показателе кадастровой стоимости объектов недвижимости, использованном при определении кадастровой стоимости;

об определенной в соответствии с настоящим Порядком кадастровой стоимости;

об уполномоченном лице, его утвердившем (фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии), должность).

4. Акт определения кадастровой стоимости объектов недвижимости составляется на бумажном носителе или в форме электронного документа, утверждается уполномоченным лицом.

5. Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с настоящим Порядком используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности (далее — удельные показатели кадастровой стоимости).

6. В предусмотренных настоящим Порядком случаях использования наименьшего из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости такое значение удельного показателя выбирается из соответствующих средних значений удельных показателей кадастровой стоимости.

7. При отсутствии удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности, в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 13 настоящего Порядка, для определения кадастровой стоимости используются рассчитанные в соответствии с настоящим Порядком значения удельных показателей кадастровой стоимости.

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

8. Кадастровая стоимость здания (за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади здания:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастрового квартала, в котором расположено такое здание;

б) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

в) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для населенного пункта, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта);

г) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта или в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания вне границ населенных пунктов);

д) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта);

е) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «д» настоящего пункта).

9. В случае изменения площади здания, в сведениях ЕГРН о которых содержится кадастровая стоимость, их кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

10. Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением здания, сооружения, строительство которых не завершено, «жилое», «нежилое», «многоквартирный дом» (за исключением случаев изменения проектируемого значения основной характеристики и степени готовности объекта незавершенного строительства) определяется путем умножения степени готовности объекта незавершенного строительства на показатель, определяемый в соответствии с правилами определения кадастровой стоимости зданий, предусмотренными пунктом 8 настоящего Порядка, с использованием значений удельных показателей кадастровой стоимости для назначений зданий, которым соответствует проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, объекта незавершенного строительства.

11. В случае изменения степени готовности объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению степени готовности.

12. В случае изменения проектируемого значения основной характеристики объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению такого значения.

13. Кадастровая стоимость помещения (за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади помещения:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения в здании, сооружении, в которых расположено такое помещение;

б) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения для кадастрового квартала, в котором расположено такое помещение (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

в) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположено помещение (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта);

г) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения для населенного пункта, в котором расположено помещение (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта, и расположения помещения в границах населенного пункта);

д) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено помещение (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта, и расположения помещения в границах населенного пункта или в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта, и расположения помещения вне границ населенных пунктов);

е) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположено помещение (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «д» настоящего пункта);

ж) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «е» настоящего пункта).

14. Кадастровая стоимость машино-мест (за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящего Порядка) определяется в соответствии с правилами определения кадастровой стоимости помещений предусмотренными пунктом 13 настоящего Порядка, с использованием соответствующих значений удельных показателей кадастровой стоимости для нежилых помещений.

15. В случае изменения площади помещения, машино-места, в сведениях ЕГРН о которых содержится кадастровая стоимость, их кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

16. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости помещений в здании, сооружении, в которых расположено помещение, машино-место, рассчитывается как отношение суммарной кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения в здании, сооружении к суммарной площади помещений соответствующего назначения в здании, сооружении, имеющих ненулевое значение кадастровой стоимости.

18. Кадастровая стоимость земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 19-24 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади земельного участка:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок;

б) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования земельного участка для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

в) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования земельного участка для населенного пункта, в котором расположен земельный участок (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения земельного участка в границах населенного пункта);

г) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования земельного участка для муниципального района (городского округа), в котором расположен земельный участок (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта, и расположения земельного участка в границах населенного пункта или в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения земельного участка вне границ населенных пунктов);

д) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования земельного участка для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположен земельный участок (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта);

е) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования земельного участка для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «д» настоящего пункта).

19. Кадастровая стоимость земельного участка, предназначенного для садоводства или огородничества и расположенного вне границ населенных пунктов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 20-24 настоящего Порядка), определяется путем умножения площади земельного участка:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования,

соответствующей виду разрешенного использования земельного участка для муниципального района (городского округа);

б) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположен земельный участок (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

в) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта).

20. Кадастровая стоимость земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования определяется с применением соответствующего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков той категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение является наибольшим, за исключением случаев, когда земельный участок предназначен в том числе для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. В указанном случае кадастровая стоимость земельного участка определяется с использованием соответствующего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

21. В случае изменения площади земельного участка, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

22. В случае изменения разрешенного использования земельного участка в пределах одной группы видов разрешенного использования его кадастровая стоимость не определяется.

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается сведения о стоимости такого объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Правовое регулирование формирования кадастровой стоимости осуществляется в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года.

Кадастровая стоимость объекта выражается в денежном выражении и служит базовым элементом в формуле расчета налога на имущество или земельного налога. Так как от величины значения кадастровой стоимости зависит сумма налога, предъявленного собственнику объекта, споры об уточнении кадастровой цены имеют крайне важное значение для субъектов рынка оборота недвижимости.

Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является открытой для любого заинтересованного лица. Такие сведения можно получить тремя способами:

Путем получения основных данных по конкретному объекту через публичную карту Росреестра. Правила ведения публичной карты предусматривают указание кадастровой стоимости каждого объекта, в отношении которого был проведен учет.
Путем письменного запроса в органы, осуществляющие кадастровый учет. В этом случае информация о точной кадастровой стоимости предоставляется в виде письменной выписки.
Путем запроса в электронной форме через портал государственных услуг. В этом случае заявитель получает электронную выписку сведений, которая имеет равную юридическую силу наравне с письменным документом.

Применение значений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется в следующих направлениях:

налоговыми органами. Государственные налоговые органы используют сведения о кадастровой стоимости в процессе формирования налоговой базы по объектам, прошедшим государственный учет. С этой целью они имеют право на получение необходимой информации в рамках межведомственного обмена с органами, осуществляющими кадастровый учет.
заинтересованными лицами, выступающими в качестве субъектов налогообложения. Данные лица вправе не только знать, в какой именно сумме начислен налог на объект недвижимости, но и могут оспаривать результат налогообложения. С этой целью, при получении налогового уведомления с расчетом суммы налога, заинтересованные лица могут оспорить как сам расчет, так и отдельные составляющие формулы расчета (в том числе и значение параметра кадастровой стоимости).
иными заинтересованными лицами. Любой лицо имеет право на получение открытых сведений из ГКН, в том числе и кадастровой стоимости объектов. Целью получения этой информации может являться подготовка к совершению потенциальной сделки, оценка имущественных и производственных рисков во взаимоотношениях с контрагентами. Значение кадастровой стоимости объекта может иметь значение для определения рыночной цены для заключения сделки, так как стороны вправе сами определять условия, на которых они совершают юридически значимые действия.

Оценкой объектов для расчета кадастровой стоимости занимаются субъекты оценочной деятельности – профессиональные оценщики. Они осуществляют работы по оценке объектов на основании полученного заказа, при этом заказчиками могут выступать как государственные органы (в случаях, когда определение стоимости объектов является обязательным по закону), так и правообладатели объектов.

Порядок проведения оценки предусмотрен ФЗ-135 и состоит из следующих этапов:

Принятие решения о проведении оценки;
Формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
Отбор конкретного исполнителя;
Проведение работ по установлению кадастровой стоимости;
Составление отчета об определении кадастровой стоимости;
Экспертиза указанного отчета;
Утверждение результатов отчета заказчиком;
Внесение результатов оценки в ГКН.

Для периодичности проведения государственной кадастровой оценки законодательством предусмотрены четки сроки:

не реже одного раза в пять лет;
не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения это срок составляет не чаще одного раза в два года).

Данные сроки периодичности проведения оценки были введены в 2014 году.

Кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости, как правило, не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных данных при проведении кадастровой оценке. Так как рыночная стоимость формируется по обоюдному соглашению сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий потенциальной сделки стороны имеют право учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе. Это является основанием для заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Судебный акт является одним из способов определения кадастровой стоимости объектов. В качестве доказательств по делу судебные органы принимают отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Впоследствии это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость недвижимости – это бесплатно получить актуальные данные из ЕГРН онлайн. Этот процесс не занимает более 2-3 минут. Вам просто необходимо ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. В списке полученной краткой информации о Вашем объекте будет графа – кадастровая стоимость.

в) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений:

о значении площади (в отношении земельного участка, здания, помещения, машино-места);

о проектируемом значении основной характеристики (в отношении объекта незавершенного строительства);

о степени готовности (в отношении объекта незавершенного строительства);

о категории земель (в отношении земельного участка);

о виде разрешенного использования (в отношении земельного участка);

об основной характеристике (в отношении объекта незавершенного строительства);

2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее — определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) — уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее — уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости.

Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 49, ст. 7024; 2014, N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2016, N 27, ст. 4294.

3. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , за исключением сведений, предусмотренных пунктами 3, 4, 6, 7, 14 — 20, 22, 24, 26 части 4 и пунктами 1, 2, 5 — 8, 14 — 16, 18 — 20, 22 — 24 части 5 указанной статьи, а также сведения:

Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 27, ст. 4294; 2017, N 31, ст. 4796; 2018, N 32, ст. 5134.

18. Кадастровая стоимость земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 19 — 24 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади земельного участка:

19. Кадастровая стоимость земельного участка, предназначенного для садоводства или огородничества и расположенного вне границ населенных пунктов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 20 — 24 настоящего Порядка), определяется путем умножения площади земельного участка:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка для муниципального района (городского округа);

VI. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

Налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома.

Налоговая база в отношении комнаты, части квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты, части квартиры.

Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома.

Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать размеры вышеуказанных налоговых вычетов.

Ознакомиться с размером кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости Вы можете в органах Росреестра по запросу, а также справочно на сайте Росреестра.

Информация по оспариванию размера кадастровой стоимости объектов недвижимости размещена на сайте Росреестра.

Прием граждан по возникающим вопросам проводится:

в МФЦ и налоговых инспекциях – по вопросам, относительно налогообложения физических лиц исходя из кадастровой стоимости (с рассмотрением обращений в налоговых органах);
в территориальных органах Росреестра – по вопросам характеристик объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и переданных в налоговые органы;
в налоговых органах – по вопросам порядка расчета налога.

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
местоположение дома;
размер общей и жилой площади;
год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Проведение процедуры кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в России — прерогатива Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Для начала разберемся, что такое кадастровая цена. Здесь речь идет о параметре, который получен посредством расчета с применением одной из существующих методик, и внесен в госкадастр недвижимости (ГКН). В роли оценщиков выступают независимые компании. При этом все процедуры проводятся в порядке, который прописан в Федеральном законе №135. Последовательность следующая:

Принимается решение о необходимости организации кадастровой оценки на государственном уровне (ГКО).
Создается список земельных участков или сооружений, которые подлежат оцениванию.
Проводится конкурс на выбор достойного исполнителя по определению кадастровой цены. После с победителем заключается соглашение. В договоре прописываются задачи исполнителя и сроки предоставления результатов расчета.
Определяется кадастровая цена, после чего формируется итоговый отчет.
Проводится экспертиза готового отчета на факт корректности применения действующих методик, правильности выбора сферы применения объекта и так далее.
Утверждаются результаты вычисления кадастровой цены.
Результаты расчетов вносятся в госреестр недвижимости.

Вопрос принятия решения о необходимости проведения ГКО лежит на региональных или местных структурах, выбирающих компанию-оценщика. Далее они оформляют с ним соглашение. По закону частота ГКО должна производиться раз в пять лет (максимальный промежуток). Существуют требования и в отношении минимального периода оценки – раз в 2 года.

Для организации ГКО формируется список объектов, которые подлежат оцениванию. При этом оценка проводится комплексно – то есть для всех объектов, расположенных на определенной территории, находящейся во владении муниципалитета или субъекта РФ. Вычисление кадастровой цены в рамках ГКО проводят независимые оценщики (об этом упоминалось выше).

Смотрите также: Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): что нужно знать?

По закону оценщики имеют право лично определяться с подходящим методом для расчета цены на те или иные объекты недвижимости. Как только процедура оценки завершена, ее результаты передаются в организацию Росреестра. Последний должен перенести информацию в ГКН.

Кадастровая оценка-2021: через тернии — к справедливости

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 .

Эту сферу деятельности затрагивает также «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

кадастровый номер;
площадь. Этот параметр актуален, когда проводится кадастровая оценка здания, отдельного помещения, земельного участка, машиноместа;
назначение объекта. Указывается для случаев, упомянутых в предыдущем пункте;
вид разрешенного использования;
категория земель.

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2020 года действует . Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от 22.10.2010.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:

Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
Эксперты устанавливают КС недвижимости.
Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.

Итак, с 1 января 2020 года кадастровая оценка недвижимости проводится в соответствии с нормами закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке». Так было не всегда. Ранее кадастровую стоимость определяли сторонние организации, на конкурсной основе. Муниципалитеты принимали решение о проведении государственной кадастровой оценки, далее отбирали исполнителей работ, с которыми заключали контракт. Это было предусмотрено законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в России», который действует и по сей день, за исключением ряда приостановленных статей.

Какие полномочия вменены ГБУ по кадастровой оценке?

С 1 января 2020 года кадастровая стоимость определяется только госорганизациями (ГБУ). ГБУ по определению кадастровой стоимости создается на основании приказа или распоряжения уполномоченного на то органа субъекта РФ.

Таким образом, в каждом субъекте России есть госструктура основными функциями и полномочиями которой является:

оценка кадастровой стоимости недвижимости по закону 237-Ф3 (в соответствии с 14 статьей);
определение кадастровой стоимости вновь созданных и поставленных на кадастровый учет объектов;
кадастровая оценка измененных объектов недвижимости, (при пристройке, или сносе части дома, изменении площади и др;
сбор материалов, обработка данных, а также их запись на накопители и хранение информации используемой в ходе проведения кадастровой оценки;
предоставление в Росреестр сведений, полученных в результате своей деятельности.

Вступивший 01.01.2017 в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2020 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

характеристика самого объекта;
характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

В целях реализации положений Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, № 30, ст. 3998) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

Министр Э.С. Набиуллина

УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России
от «22» октября 2010 г. N 508

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке включает в себя следующие мероприятия:
заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;
сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
определение ценообразующих факторов объектов оценки;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
группировка объектов оценки;
сбор рыночной информации;
построение модели оценки;
анализ качества модели оценки;
расчет кадастровой стоимости;
составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него.

10. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

IV. Группировка объектов оценки

Виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, закреплены в ст. 21 Закона № 237-ФЗ². К ним относятся:

несоответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (ранее в законодательстве именовались методологическими ошибками);
описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости (ранее в законодательстве именовались техническими ошибками);
искажение данных об объекте недвижимости (неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости).

Таким образом, к первой группе ошибок можно отнести, например, использование некорректной расчетной модели или применение необоснованных корректировок; ко второй – опечатку в площади объекта; к третьей – указание на аварийное/ветхое состояние объекта или нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории и т.д.

В зависимости от количества объектов недвижимости, затронутых ошибкой, их разделяют на единичные (в отношении одного объекта) и множественные ошибки (в отношении нескольких объектов).

Государственная кадастровая оценка – это трудоемкая процедура, которая с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может длиться полтора года (п. 7 ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, расчетных моделей³. Рассчитывается кадастровая стоимость на основании общедоступной статистической и рыночной информации. Но такой способ не позволяет учесть все ценообразующие характеристики каждого объекта недвижимости. Это достижимо только в рамках индивидуальной оценки.

Таким образом, поскольку кадастровая оценка проводится «укрупненно» и не все характеристики объекта могут быть учтены, появляется риск возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости. Что касается технических ошибок, то здесь ведущую роль играет человеческий фактор.

До 1 января 2021 г. в ст. 21 Закона № 237-ФЗ было четко прописано, что обратиться с заявлением об исправлении ошибки могло лицо, чьи права и интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, а также государственные органы власти и органы местного самоуправления. С января 2021 г. указанный перечень лиц был расширен: теперь любое лицо вправе обратиться с таким заявлением. При этом механизм уведомления собственника/правообладателя о рассмотрении заявления не предусмотрен, что фактически означает отсутствие у него возможности защитить свои права.

Более того, новая редакция Закона № 237-ФЗ позволяет уполномоченному органу субъекта принимать решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок без соответствующего заявления. Механизм уведомления правообладателя объекта недвижимости о пересчете также не предусмотрен законодательством. То есть в случае пересмотра стоимости в сторону увеличения он может узнать об этом гораздо позднее – например, после получения требования налоговой о доплате налога.

Вывод: законодатель предоставляет карт-бланш госорганам в сфере исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, при этом мнение правообладателя не учитывается.

Закон № 269-ФЗ не только перекроил порядок определения и пересмотра кадастровой стоимости, но и внес существенные изменения в правила применения стоимости в случае ее пересмотра или изменения. Так, после исправления ошибки новая кадастровая стоимость будет применяться:

с начала применения ошибочной стоимости в случае ее уменьшения (подп. «б» п. 3 ст. 18 Закона № 237-ФЗ);
с 1 января года, следующего за годом, когда ошибка была исправлена, в случае увеличения кадастровой стоимости (п. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ).

Стоит отметить, что более ранняя редакция Закона № 237-ФЗ, действовавшая до 11 августа 2020 г., не допускала пересчета кадастровой стоимости в сторону увеличения при исправлении ошибки.

¹ Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

² Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

³ Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

⁴ Решение Московского областного суда от 9 июня 2020 г. по делу № 3а-1040/2020, Решение Приморского районного суда (г. Санкт-Петербург) от 20 ноября 2019 г. по делу № 2а-10126/2019.

⁵ Постановление АС Северо-Западного округа от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961.

⁶ Постановления АС Северо-Западного округа от 2 декабря 2020 г. по делу № А56-52953/2019, от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961/2019.

⁷ Определение о возвращении заявлений АС Курской области от 13 марта 2020 г. по делу № А35-2033/2020; определение о возвращении заявлений АС г. Москвы от 31 января 2020 г. по делу № А40-1478/2020; решение Пензенского областного суда от 10 сентября 2020 г. по делу № 3а-247/2020.

На территории Москвы государственная оценка недвижимости началась в 2018 году. Результаты первичной оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, будут действовать на 2019-2020 годы. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой.

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году

В настоящее время действует следующий порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

С 2023 года будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение, установившее кадастровую стоимость, с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Действующий порядок предусматривает процедуру оспаривания кадастровой стоимости, то есть кадастровая стоимость пересматривается при наличии неточностей, несоответствия рыночной цене и т.д. Поэтому для оспаривания кадастровой стоимости предоставляется отчет об оценке рыночной стоимости на дату кадастровой оценки.

Новый же порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. То есть собственник может заказать отчет об оценке рыночной стоимости. Если она окажется меньше кадастровой, то он вправе в течение 6 месяцев с даты оценки подать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной и приложить данный отчет.

Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию «дефектов» представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, изменения Закона о кадастровой стоимости предполагают упразднение такого института как «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». Статья 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 года (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку). Как отмечалось выше, по новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению. При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.

Ещё одной новеллой Закона является новый механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнен статьей 19.1 «Индексы рынка недвижимости»).

Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости. В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

В 2022 г. во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 г. — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (п. 5 и 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

До этого очередная государственная кадастровая оценка осуществляется не ранее чем через три года (в городах федерального значения — не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, категорий земель (подп. 1 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Решение о государственной кадастровой оценке должно быть принято не менее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения. В противном случае оценка не проводится (подп. 3 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
правоустанавливающую документацию на имущество;
экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Законодательными актами РФ определено, что под кадастровой стоимостью недвижимого имущества следует понимать рыночную цену объектов, которую специалисты определяют способом массовой оценки, благодаря глубокому анализу текущего состояния рынка и существующих на нем цен относительно определенной даты календаря.

При невозможности в силу различных объективных причин определить цену таким общепринятым методом, цена каждого объекта определяется индивидуально.

Определение цены на объект, который устанавливается в результате оценки специалистами, является очень важным фактором при формировании ГКН, а результат учитывается при любых операциях проводимых с недвижимостью.

Определенная специалистами стоимость объекта необходима при определении суммы налогообложении, на основании установленной цены рассчитывается арендная плата, устанавливаются выкупные суммы на недвижимость.

Оценочная деятельность в РФ регулируется ФЗ №135 подписанным еще 29.07.1998 года. Законодательный акт дает не только определение понятию стоимости, но и определяет субъектов этого процесса, устанавливает требования к заключаемым договорам и подаваемой в кадастровые структуры отчетной документации.

ФЗ №135 стал основанием для законодательного принятия ФСО №4 (приказ № 508 Минэкономразвития от 22.10. 2010 года).

Утверждение ФСО №4 позволило качественно урегулировать процедуру оценки, установив новый, соответствующий рыночной экономике законодательный порядок в направлении оценочной деятельности.

Статья 9 ФЗ № 135 оговаривает, что основанием для начала процесса может быть подписанный между заказчиком и лицом, проводящим оценивание, договор. Соглашение об установлении цены бывает заключено с юридическим или гражданским лицом, заключившим с заказчиком трудовой договор.

Переоценка объектов недвижимости очень часто связана с причинами, влияющими на рыночную стоимость, и становятся одним из оснований для переоценки. К таким причинам относятся:

произошедшие изменения на рынке;
быстрый износ объекта;
инфляция.

Внимание! Основанием для повторного установления цены на объект может послужить решения судовых инстанций, а также постановление уполномоченного органа.

Установленные ФСО №4 требования указывают на некоторые особенности при проведении процедуры. Законодательно утвержденный акт определяет, что:

Цена объектов устанавливается на календарную дату, когда создается список объектов, подготовленных для определения цены. Цена актуальна именно на день формирования списка.
Выбранные методики и разработанные способы для точного определения цены должны быть обоснованными. Они осуществляются при помощи компьютерных программ для моделирования или, как вариант, без применения ПК (то есть, вручную на бумаге).
Применяемые методы по исследованию стоимости не учитывают никакие имеющиеся обременения, кроме законодательно установленных сервитутов.

Согласно законам РФ, проводить определение кадастровой стоимости объекта недвижимости могут гражданские и юридические лица, обладающие соответствующей квалификацией и документом, предоставляющим право на этот вид деятельности.

Процесс оценки проводится поэтапно и предполагает такие действия (список приведен в порядке от начала к концу процесса):

подписание между сторонами договора о кадастровой оценке;
анализ собранной информации о ценах на рынке недвижимости для установления стоимости объекта;
выбор определенной модели для определения стоимости;
установление ценообразующих факторов;
сбор информации о ценообразующих факторах;
группирование объектов;
сбор информации о стабильности рынка недвижимости;
построение выбранной модели определения стоимости;
анализ эффективности выбранной модели;
расчет стоимости объекта по кадастровой оценке;
разработка и составление отчетной документации о кадастровой оценке.

Чтобы построить выбранную модель формирования кадастровой цены, специалист анализирует большой объем собранной информации о ценах, которые сложились на текущем рынке недвижимости. Важно, чтобы вся информация была достоверной.

В ситуации, когда собранных оценщиком общих сведений о группе схожих строений недостаточно для построения им определенной модели, то оценивание каждого конкретного объекта проводится индивидуально.

Определяя кадастровую стоимость, специалист пользуется данными о строении, взятыми из ГКН, а также землеустроительной документацией и другими данными, полученными из различных государственных структур и организаций. Главное – чтобы данные имели доказательную базу.

Сформированные результаты, позволившие определить кадастровую стоимость недвижимого имущества, подразумевают под собой составление отчета специалистом, проводившим процедуру оценки.

Согласно законодательству, на написание отчета с полученным результатом отводится ровно 7 месяцев с календарной даты заключения договора на проведение процедуры оценки.

Один экземпляр составленного в процессе оценивания отчета передается в кадастровую палату, где оформляется акт об утверждении результатов оценки объекта.

Важно! Дата вступившего в силу акта считается датой законодательного утверждения полученных результатов.

Порядок определения цены объекта, прописанный в законодательстве РФ и регламентированный ФСО №4, позволяет оценщикам качественно и эффективно выполнять порученную им работу.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kadastr/stoimost-obekta/poryadok-opredeleniya-po-fso.html

Для чего проводится оценка кадастровой стоимости? Что содержит в себе фонд данных государственной кадастровой оценки? Можно ли провести государственную оценку на сайте Росреестра онлайн?

Вообразите, что у вас есть небольшой участок в деревне, доставшийся от бабушки, за который вы платили копеечный налог, но в новом налоговом уведомлении указана какая-то запредельная сумма. Почему так? Однако это неудивительно, ведь теперь в основе налогообложения недвижимости лежит оценка кадастровой стоимости.