Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая долевая собственность на квартиру переход права собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.
Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.
Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.
Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.
Общедолевая собственность на квартиру: особенности оформления
Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:
- брачном договоре,
- договоре купли-продажи;
- договоре дарения.
Стоит учитывать, что последние изменения законодательства требуют нотариального удостоверения купли-продажи.
Один из видов государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, средства по которой выдаются в том числе на улучшение жилищных условий семьи.
На покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, но их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.
Материнский капитал можно потратить на ограниченный перечень целей, указанных в законодательстве.
При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе несовершеннолетние дети.
Такой документ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Раздел имущества — это переход части жилого объекта в собственность каждого из владельцев пропорционально их долям в праве общей собственности. Неудивительно, что граждан интересует, если квартира в долевой собственности, как перевести в собственность одного из них принадлежащие всем квадратные метры.
Стороны, обсудив детали между собой, могут оформить договор купли-продажи или договор дарения.
Если решить вопрос в добровольном порядке не удается, придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать полный пакет документов на делимое имущество, а также предоставить доказательства, почему его стоит поделить указанным образом.
Для этого стоит предварительно ознакомиться, как выглядит образец заявления на разделение долей квартиры.
При выделении доли из совместного имущества происходит переход части объекта в собственность лица пропорционально его доли в праве общей собственности. В результате этой процедуры для данного гражданина прекращается право на долю в общем имуществе.
Существует два способа выделения доли:
- договорной,
- судебный.
На основании соглашения сторон можно составить соглашение о порядке и условиях раздела общего имущества. Для примера посмотрите, как выглядит образец соглашения о выделении супружеской доли.
При наличии разногласий придется обращаться в суд. В результате принимается решение о выделении доли в натуре, а при невозможности этого назначается денежная компенсация собственнику.
Каковы права и обязанности собственников квартиры в долевой собственности?
Долевая собственность на однокомнатную квартиру часто приводит к тому, что ее невозможно разделить. Однако, согласно гражданскому законодательству, невозможность раздела имущества не исключает права лица ходатайствовать об установлении порядка пользования общим имуществом.
В Гражданском кодексе РФ сказано, что владение и пользование недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, происходит по согласию всех участников, а при невозможности достичь компромисса такой порядок определяется судом.
Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.
Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.
Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.
При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.
Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2021 году.
Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:
- долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
- совместная собственность без выделения долей.
Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.
Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.
Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:
- владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
- распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
- эксплуатировать свое имущество.
Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя. Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев. Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.
Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев. Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли. К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.
К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:
- налоги на общее недвижимое имущество;
- платежи за коммунальные услуги.
Полезно! Неприятным моментом, может быть задолженность по квартплате, которая может образоваться в результате уклонения одного из совладельцев. Тогда лучше открыть лицевые счета на каждого из хозяев, но сделать это можно через суд.
Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.
Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.
Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.
Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом. Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи. При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.
Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.
Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.
Этот вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей ребенку, нужно получить согласия органов опеки и попечительства. Только при соблюдении одного из условий они дадут положительное решение:
- когда продажа и выписка ребенка из квартиры будут производиться одновременно с оформлением ему доли в квартире, которая приобретается;
- при продаже и выписке ребенка ему выделяется доля в другом жилом помещении, если другая квартира не покупается.
В итоге, органы опеки могут одобрить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии предоставления ему доли в другой квартире.
После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2016 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса. С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе. Затем происходит регистрация в Росреестре.
С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.
Внимание! С 01.08.2019 года, если квартира или дом продается всеми кому принадлежат доли и оформляется одним договором купли-продажи, то в этом случае нотариус не нужен.
На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.
Согласно статье 245 Гражданского кодекса Российской Федерации долевая собственность имеет ряд характеристик и наступает в случае, если гражданами России были поделены участки недвижимости или земли в равных частях.
Все расходы, которые возникают в ходе эксплуатации граждане делят между собой в равных частях.
Долевое владение может быть следующего характера:
В первом случае доли в недвижности выделяются пропорционально в виде дроби. Граждане получают часть квартиры в виде 1/3, 1/2 от общей площади. Во втором случае доли выделяются в натуральном выражении.
Общая долевая собственность может быть получена гражданином в следующих вариантах:
- в случае приватизации;
- если оформлена покупка;
- при наследовании;
- в результате дарения объекта.
Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру
Для того, чтобы лицо стало полноправным собственником объекта недвижимости, недостаточно просто заключить тот или иной гражданско-правовой договор. В РФ все права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Это означает, что новый владелец квартиры для того, чтобы распоряжаться ею по своему усмотрению, должен в порядке п. 2 ст. 223. ГК РФ обратиться в вышеуказанный государственный орган, с целью проведения регистрационных действий.
Подать документы на регистрацию можно не только непосредственно в Росреестре, но и через МФЦ.
Каждый человек стремится обзавестись собственной квартирой. Однако есть разные виды собственности – частная, общая, муниципальная, из которой можно перевести жилье в индивидуальное владение.
Не у всех есть возможность приобрести свою квартиру, многие граждане продолжают проживать в муниципальном жилье, где они являются лишь нанимателями.
В статье рассмотрим, какие есть виды собственности на квартиру в 2019 году, особенности каждого вида и законодательное регулирование.
Каждый гражданин должен знать тип собственности, в котором находится квартира, поскольку именно от этого зависит степень, в которой человек может распоряжаться жильем.
В муниципальной жилплощади граждане проживают на базе договора соцнайма и не имеют права совершать любые юридические сделки с такой квартирой.
- После проведения приватизационного процесса гражданин приобретает жилье в частную собственность, следовательно, может без уведомления муниципального органа по своему желанию совершать сделки с квартирой.
- Согласно законодательству, каждый гражданин имеет право единожды воспользоваться правом на бесплатную приватизацию и перевод жилья из муниципального жилфонда в частное владение.
- Единственным исключением из правила являются несовершеннолетние дети, которые участвовали в приватизации в детстве, после достижения совершеннолетия могут еще раз принять участие в приватизации.
Регулируют данные вопросы нормативно-правовые акты:
- ГК РФ;
- ЖК РФ;
- ФЗ 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Данным законом определены основные принципы и процедуры перевода муниципальной собственности в частную собственность граждан, указаны требуемые документы, критерии и перечень жилья, которое подлежит приватизации.
Форма индивидуальной собственности предполагает пребывание недвижимости в единоличном владении одного хозяина.
Такая ситуация имеет место при одном прописанном человеке, или же если все прописанные граждане отказались от своего права на жилье в пользу одного человека.
- При индивидуальной собственности права человека на такую квартиру защищаются нормами законодательства, он может полностью распоряжаться и осуществлять любого рода сделки со своим жильем.
- Недвижимость может находиться в личном владении физического или юридического лица.
- На основании законодательства РФ, такой тип владения не имеет ограничений по метражу, цене и количеству объектов недвижимости.
- Он гарантируется правом неприкосновенности и должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации в регистрационной службе.
- Получение недвижимости в частное владение возможно такими способами:
| Проведение приватизации | На основании прописанного порядка пользования и проживания на жилплощади в домах государственного или муниципального жилищного фонда |
| Приобретение жилья | — |
| Участие в долевом жилищном строительстве | В том числе в строительстве индивидуальными застройщиками |
| Членство | В жилищно-строительных товариществах |
| Получение в наследство или в дар | На основании иных законных сделок |
- При приобретении квартиры данный факт должен быть подтвержден оформлением договора купли-продажи, на основании которого жилье переходит в собственность покупателя.
- Такой договор должен заключаться в письменном виде, и рекомендуется нотариально его заверить.
- Сделка вступает в силу, а покупатель становится полноправным владельцем, только после государственной регистрации договора.
- В сделке требуется детально прописать существенные условия, которые позволят безошибочно определить объект недвижимости.
В том числе нужно прописать точный адрес, характеристики квартиры, техническое состояние, наличие и состояние коммуникационных и инженерных сетей.
При отсутствии значимых условий в договоре такая сделка может быть признана ничтожной и недействительной.
Передача жилплощади покупателю оформляется актом приема-передачи, который должны подписать обе стороны, тем самым подтверждая отсутствие претензий друг к другу.
Упрощение оформления сделок с общедолевой собственностью
Положения ст. 244 ГК дают понятие имущества, которое находится в общей собственности минимум двоих лиц. Речь здесь ведется о праве, выражающемся в общем владении собственностью.
Правовое деление такого имущества может быть проведено при помощи определения отдельных долей, относящихся к собственности каждого конкретного лица, что свидетельствует о долевом делении. Отсутствие возможности такого деления, говорит о наличии совместной собственности.
Общее правило устанавливает, что имущество подлежит долевому делению. В качестве исключения закон определяет случаи, при которых собственность может быть исключительно совместной. Примером такого исключения является наличие в собственности более чем двух лиц имущества, не подлежащего разделу, что подразумевает под собой неделимость вещи.
В том случае, если стороны не пришли к соглашению об определении долей неделимой вещи, закон устанавливает их равноправность по отношению к ней, такое понятие установлено ГК РФ.
Долевая собственность является специфичным способом владения вещью. В тех случаях, когда выдел доли невозможен, ее объем должен быть определяться взаимным соглашением сособственников, а при его отсутствии, их права в отношении имущества будут уравнены.
Переход долей от одних собственников к другим, происходит с того момента, как договор, предметом которого является смена собственника, будет заключен.
Соглашение может устанавливать и иной момент перехода доли. Факт юридического значения может быть определен датой или событием, которое имеет неразрывную взаимосвязь с основным договором.
Договора, касающиеся изменения субъекта владения вещью и требующие проведения процедуры регистрации, имеют в качестве момента перехода дату проведения таковых действий.
Необходимо понимать, что наличие временного ориентира, устанавливающего момент, в который доля в праве общей собственности переходит к иному собственнику, не может повлиять на идеальную долю сособственника такого
имущества.Проведение государственной регистрации сделок, совершаемых с долями в имуществе, осуществляется при предъявлении определенного перечня документов. Одним из них является документ, которым подтверждено выполнение обязанности продавца по извещению иных сособственников вещи, в отношении которой присутствовал выдел или выделение было невозможным, о намерении в проведении такой реализации. Письменно оформленное извещение должно содержать в себе информацию о цене такого имущества и основных условиях реализации.
Отсутствие такого подтверждения является основанием для отказа от регистрации и может стать поводом для возникновения спора со стороны иных собственников, влекущего, в качестве результата, реституцию.
Совершение юридических действий, касающихся перехода прав собственности, относительно имущества, принадлежащего лицам в определенных долях, осуществляется на основании заключаемых соглашений.
Наличие соглашения является характерным и для неделимых вещей, выдел долей в которых невозможен. Соглашение об установлении размера права может быть достигнуто сособственниками и оформляться письменным документом.
Законодатель не обязывает сособственников совершать такое соглашение, устанавливая равные права лиц на вещь, при его отсутствии.
Договора, на основании которых проводится переход прав, относительно долей в общей вещи, могут требовать проведения регистрации со стороны государства. Одним из наиболее важных документов, в этом случае, станет подтверждение собственника, выступающего в роли продавца о факте предложения иным сособственникам приобрести реализуемое им имущество.
Соглашение, лежащее в основании перехода прав, может устанавливать момент такого перехода, определяя его конкретной датой или действием. Кроме того, переход может быть выполнен фактической передачей вещи.
Собственность, принадлежащая нескольким лицам, может быть реализована, как ими совместно, так и по отдельности, для чего должна быть соблюдена процедура предупреждения сособственников о предстоящей реализации. Такое предупреждение должно иметь вид письменного документа, содержащего сведения о предстоящей продаже и ее основных условиях.
Сделки, по совершению которых осуществляется переход прав, могут порождать его, как с момента фактического оформления, так и с определенной даты или с момента проведения действий юридического значения. К примеру, переход права на долю в недвижимости, связывается с моментом прохождения государственной регистрации.
Проведение государственной регистрации, является обязательным условием относительно имущества, которое относится к недвижимости.
С целью проведения такого действия, со стороны продавца потребуется предоставление ряда документов на сам объект реализации, а также предъявление документа, свидетельствующего о том, что преимущественное право сособственников на неделимую вещь не нарушено.
Проведение регистрации сделки потребует оплаты государственной пошлины, что осуществляется по договоренности сторон в объемах, предусмотренных законодательными актами.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Общая собственность, являясь одним из видов владения, предполагает наличие права распоряжения объектом сразу несколькими лицами.
Существуют варианты делимой и неделимой собственности, к которой относят наследуемое имущество, не подлежащее разделу с точки зрения законодательства, либо в силу технических особенностей.
Долевая собственность на дом и землю отличается от других видов недвижимости нюансами реализации владельцами своих прав и обязанностей.
Правовые аспекты, касающиеся дома и земли в собственности, устанавливаются согласно законодательству или по соглашению между владельцами. Когда имущественное право возникает между наследниками первой очереди, размер долей определяется равным, а объект распределяется по количеству наследников. Законом предусмотрено сохранение права не определять доли в общем владении.
Этот вид владения предусматривает возможность распоряжения земельным наделом двух и более лиц. Практика показывает, что землей могут владеть одновременно более сотни дольщиков. Как правило, речь идет о сельхозугодьях, права собственности на которые возникли после реорганизации колхозов.
Чаще всего, содольщиками квартиры становятся в результате приватизации, либо при покупке имущества супругами. Законом предусмотрена возможность оформления совместного имущества на квартиру в новостройке – несколько лиц, принимающих участие в финансировании строительства по договору, реализуют свои права на недвижимость в различных пропорциях.
При наличии в совместном владении квартиры возникает ряд сложностей при невыполнении одним из владельцев своих обязанностей. При неоплате коммунальных платежей, у остальных дольщиков возникают проблемы с наличием задолженностей по ЖКХ. Выходом в данной ситуации является открытие нескольких лицевых счетов и отдельного выделения оплаты на нерадивого дольщика. Сделать это можно через суд.
Улучшение недвижимости может производиться владельцами долей по согласованию действий с остальными участниками. Приращение имущества оформляется в порядке согласования изменения частей собственников согласно вкладу каждого в процесс улучшения недвижимого имущества. В случае недостижения договоренности руководствуются положениями пункта 3 ст. 245 ГК:
- Если произведенные улучшения могут быть отделены от общей собственности, права на них переходят к лицу, производившему данные действия;
- При сохранении результатов улучшений в общей собственности, предусмотрена возможность соразмерного увеличения доли владельца, производившего улучшения, при условии совершения действий в пределах своей части недвижимости.
Любой из дольщиков вправе передать свою долю третьей стороны и выйти из имущественных отношений, однако остальные участники вправе требовать отчуждения доли в свою пользу на определенных условиях сделки купли-продажи.
Перед оформлением сделки по отчуждению, собственник доли должен письменно уведомить остальных владельцев о своем намерении продать.
Решить споры относительно владения и эксплуатации недвижимости можно путем обращения в суд.
Истец вправе требовать реализации своих полномочий относительно своей доли имущества, эксплуатации недвижимого имущества. В случае невозможности использования своих прав, собственник доли может требовать выплаты денежной компенсации от других собственников.
При рассмотрении иска суд не вправе принудительно заставить собственника доли продать или сдать имущество в аренду. Данная мера нарушала бы гражданские права собственника и принцип свободы соглашения.