Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор на недвижимое имущество в аренду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
объекта недвижимостиг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Понятие и виды договора аренды
1.1. Арендодатель обязуется предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование объект недвижимости – , расположенные по адресу: общей площадью квадратных метров, именуемые далее – Объект для использования под .
1.2. Объект, указанный в п.1.1 настоящего договора, передается Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.3. Помещения имеют отопление, освещение, точки для подключения телефонных линий, сети для осуществления выхода в глобальную и/или локальную сеть. Места общего пользования имеют водоснабжение и водоотведение.
1.4. Сведения об Объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Объекта в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора.
1.5. Указанный Объект недвижимости не находятся под арестом или запрещением, в доверительном управлении, не передан в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство № от «»2021 года).
2.1. Договор заключен на срок до «»2021 года и вступает в силу с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2).
2.2. По истечении срока аренды Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды данного Объекта на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за дней до окончания срока действия настоящего договора. До момента заключения нового договора стороны руководствуются настоящим договором, но не более дней.
2.3. В момент подписания Акта приема-передачи, Арендатор назначает из числа своих работников уполномоченное лицо, наделяемое правами согласования вопросов, вытекающих из настоящего Договора, и извещает об этом Арендодателя.
3.1. Арендная плата по настоящему договору составляет рублей в месяц, в том числе НДС.
3.2. Арендная плата уплачивается Арендатором в рублях ежемесячно в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя не позднее числа текущего месяца. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
3.3. По соглашению Сторон арендная плата может производиться любым другим способом, не запрещенным законодательством РФ.
3.4. Арендная плата не включает в себя затраты на текущий и капитальный ремонт Объекта.
3.5. Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем, но не чаще раз в течение года и при условии уведомления Арендатора об изменении арендной платы не менее чем за дней до момента введения новой платы.
3.6. За первый месяц аренды арендная плата начисляется с момента подписания Акта приема-передачи, при этом сумма арендной платы исчисляется пропорционально количеству дней в месяце, когда был передан Объект и перечисляется Арендодателю в течение банковских дней с момента подписания Акта приема-передачи.
3.7. Арендатор возмещает расходы Арендодателя по оплате услуг внутризоновой, междугородней, международной связи на основании выставленных счетов в течение дней с момента выставления счета Арендодателем.
Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)
5.1. Арендатор обязуется:
5.1.1. Принять Объект от Арендодателя по Акту приема-передачи;
5.1.2. Согласовать в органах государственного санитарно-эпидемиологического надзора (далее – органы Госсанэпиднадзора) возможность использования Объекта под указанное функциональное назначение и виды деятельности Арендатора, предоставив Арендодателю копии документов о согласовании;
5.1.3. Использовать арендуемый Объект исключительно по его целевому назначению в соответствии с п.1.1 настоящим Договором;
5.1.4. Своевременно и полностью производить арендные платежи согласно условиям п.3.1, п.3.2 и п.3.6 Договора;
5.1.5. Содержать арендуемый Объект в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять ежедневную уборку арендуемых площадей;
5.1.6. Соблюдать на арендуемом Объекте требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, энергоснабжающих организаций, Правил техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора;
5.1.7. Не допускать захламления бытовым и иным мусором территории, прилегающей к арендуемому Объекту, зданию и местам общего пользования;
5.1.8. Вывозить мусор и отходы на санкционированную свалку. Арендатор самостоятельно осуществляет сбор, вывоз бытовых отходов с арендуемого объекта, заключив соответствующий Договор со специализированной организацией, предоставляющей данные виды услуг. Арендатор вправе заключить договор аренды мусорного контейнера (части) с Арендодателем, при условии заключения Арендатором договора со специализированной организацией, осуществляющей вывоз мусора.
5.1.9. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора или его клиентов, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта;
5.1.10. Соблюдать, установленный Арендодателем внутриобъектовый режим;
5.1.11. Без согласования не размещать рекламу на наружной части здания и в арендуемом Объекте;
5.1.12. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерных сетей, коммуникаций, систем охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, имеющихся на арендуемом Объекте и обеспечивать их сохранность;
5.1.13. Оплачивать услуги электросвязи (в том числе телефонии: междугородной, международной, местной связи, Интернет и др.) а в случае использования сетей связи Арендодателя, нести расходы за пользование сетями. Согласовывать с Арендодателем все изменения в размещении и использовании точек подключения, установку новых. В случае использования телефонной линии связи Арендодателя, заключить с телефонным узлом договор пользования телефонной линией.
5.1.14. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие службы о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ущерб Объекту, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Объекта;
5.1.15. Обеспечивать доступ на Объект работников ремонтных служб;
5.1.16. За свой счет и своими силами устранять ущерб, причиненный Арендатором или его клиентами арендуемому Объекту или другому имуществу Арендодателя по вине Арендатора или его клиентов вследствие их виновных действий (умышленных или неосторожных);
5.1.17. Возвратить арендуемый Объект, в установленный срок после окончания срока или досрочного расторжения Договора, Арендодателю в состоянии, в котором Арендатор его получил с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по Акту приема-передачи;
5.1.18. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, ликвидировать указанные нарушения, а Объект привести в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя;
5.1.19. Своевременно осуществлять за свой счет текущий и косметический ремонт Объекта;
5.1.20. Обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ на Объект для осмотра и проверки соблюдения условий договора.
5.2. Арендатор имеет право:
5.2.1. устанавливать сигнализацию и иные системы охраны (доступа в арендуемый Объект) только по согласованию с Арендодателем;
5.2.2. получить у Арендодателя временные (разовые) пропуска для своих сотрудников в соответствии с письменной заявкой, подписанной руководством Арендатора;
5.2.3. устанавливать на арендованных площадях внутриобъектовый и пропускной режим с согласия и по согласованию с Арендодателем;
5.2.4. обозначать свое местонахождение в арендуемом Объекте путем размещения соответствующих вывесок, указательных табличек на входе по образцу согласованному с Арендодателем;
5.2.5. на продление данного договора при добросовестном использовании Объекта, при наличии со стороны Арендодателя намерения в дальнейшем сдавать Объект в аренду;
5.3. Арендатор не имеет право:
5.3.1. сдавать помещение в целом и по частям, в субаренду;
5.3.2. передавать свои права и обязанности по настоящему Договору в части либо в полном объеме третьим лицам;
5.3.3. заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых Арендатору помещений;
5.3.4. возводить какие-либо капитальные сооружения без письменного согласия Арендодателя;
5.3.5. производить без письменного разрешения Арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, перепланировок и переоборудования Объекта, коммуникаций, вызываемых потребностями Арендатора.
6.1. Арендатор несет полную ответственность за обеспечение требований СЭС, пожарной и электробезопасности, за правильную эксплуатацию технических средств и инженерного оборудования в арендуемом Объекте, а также за последствия ненадлежащего исполнения предусмотренных настоящим договором условий;
6.2. В случае просрочки по уплате арендных платежей, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере % от суммы долга за каждый день просрочки;
6.3. В случае нарушения Арендатором п.5.3 Договора, Арендатор подлежит выселению с выплатой Арендодателю штрафа в размере % от суммы арендной платы, определяемой за весь период аренды, установленный настоящим Договором;
6.4. В случае несвоевременного освобождения арендуемого Объекта по любому из оснований, предусмотренных данным договором, Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое использование Объекта сверх срока и штрафную неустойку в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день использования Объекта;
6.5. В случае остановки работы других арендаторов, арендующих помещение в здании, вследствие виновных действий/бездействия Арендатора и/или третьих лиц, имеющих претензии к арендатору, если все это повлекло за собой невозможность пользования арендаторами арендованных помещений в здании, Арендатор обязуется возместить причиненный этим арендаторам Ущерб в размере требований, заявленных указанными арендаторами, но не более % ставки их арендной платы.
6.6. Уплата неустойки (штрафа, пени), предусмотренных настоящим договором не освобождает Стороны от надлежащего исполнения нарушенных обязательств.
Очевидно, что в любом случае договор должен начинаться с раздела, описывающего субъектов, которые в самом договоре именуются сторонами. Если это физические лица, то указываются фамилии и инициалы, а если юридические, то все реквизиты субъектов хозяйственной деятельности.
За тем следует раздел, посвященный предмету договора, которым и становится передаваемое в аренду имущество. Оно описывается максимально полным образом, в соответствии с требованиями к тем данным, которые выступают в роли идентифицирующих для вещей, обладающих определённой природой. В этом же разделе указывается, что арендодатель подтверждает, что он является собственником, а имущество не находится под арестом, не является предметом залога и отсутствуют иные помехи в его владением. Немаловажным обстоятельством является и указание на тот документ, который оформляется в момент физической передачи. Им может быть передаточный акт с описанием реальных характеристик вещей на дату передачи их арендодателем и приёмом арендатором.
Условия договора аренды могут выражаться в виде разделов, указывающих на:
• основные права и обязанности сторон, определяемые договором;
• необходимость улучшения арендованного имущества;
• размер и порядок оплаты;
• возможность выкупа арендованного имущества;
• порядок возврата имущества арендодателю;
• ответственность сторон;
• последствия форс-мажорных обстоятельств;
• методы разрешения споров;
• способы изменения и досрочного завершения договора.
Раздел о сроках не является обязательным. Если срок никак не определён в договоре, то он будет считаться бессрочным. В таком случае каждая из сторон получает право отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив о том вторую сторону в письменной форме за месяц до фактического прекращения при аренде движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Для аренды некоторых видов имущества закон может определять максимальные сроки. В случае, если сроки указаны, то при необходимости продлить аренду придётся заключать новый договор. Некоторые юристы считают оптимальной форму, предусматривающую отсутствие упоминания сроков в основном договоре и оформление к нему дополнительных соглашений, с указанием конкретных сроков исполнения обязательств по ним.
Срок реального предоставления арендодателем имущества может отличаться от договорного. Обычно стремятся к тому, чтобы это не превышало разумные пределы, которые следуют из условий
Все о договоре аренды помещений
Непосредственно порядок и способы оплаты указываются в договоре детально. Оплата может производиться только в рублях, но не запрещается привязывать величину к чему либо — курсу иностранной валюты или уровню минимальной заработной платы, установленной в регионе. Возможна оплата вещами. В таком случае детально описывается их природа и способ передачи.
Арендная плата может быть привязанной к доходу, который получит арендатор. Такой вариант её начисления не противоречит общему правилу о том, что права на все плоды от использования арендованной вещи принадлежат арендатору.
Основаниями для прекращения договора является его исполнение или соглашение сторон о досрочном расторжении. В качестве иных причин выступает ликвидация юридического лица, если какая-то из сторон сделки имеет такой статус, или решение суда по исковому заявлению одной сторон, что актуально для случаев, связанных с возникновением споров. У арендатора, который полностью выполнил все условия договора аренды, возникает преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.
Написать комментарий
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Договор аренды в 2021 году: регистрация в Росреестре и технический план
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.
Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.
Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:
- передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
- долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
- если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.
Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2021 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.
Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.
Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Регистрировать договор в этом случае нужно по общим правилам.
Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Относительно налогообложения.
Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражает реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.
Часто риэлторы в перечне своих услуг перечисляют вместо оформления найма аренду жилых помещений. Но не только грешат этим. В том числе и простые граждане не придают значения разнице этим двум понятиям. Особенно если в отношении физических лиц применяется аббревиатура «аренда». Между физическими лицами не может оформляться аренда по закону.
Данное понятие относится к юридическому лицу. Более того, если в договоре у физического лица написано «аренда жилого помещения», то тогда есть вероятность того, что при возникновении спора документ может быть признан судебным органом недействительным. Соответственно такой договор со всеми негативными правовыми последствиями не будет иметь юридической силы. Договор социального найма на основании установленных гражданско-правовых норм оформляется в те моменты, когда квартира, дом или комната сдаются не юридическому, а физическому лицу. Важная и отличительная особенность найма кроется в том, что сдавать должно изолированное помещение для проживания. Обычно это квартира, комната в коммуналке, жилой дом.
Что такое аренда и наем квартиры?
- Снимает помещение не физическое, а юридическое лицо. При этом оно использует его не в коммерческих целях. Например, некая компания снимает квартиры в другом городе для своих сотрудников, находящихся в оплачиваемой командировке;
- Обязателен договор аренды для сдачи нежилых помещений. Нельзя заключить найм, если сдается гараж, магазин, торговая площадь. При этом арендой выступает подобная сделка вне зависимости от того юридическое или физическое лицо снимает помещение.
Поговорим о том, носит ли обязательный характер письменная форма при заключении такого документа. Здесь следует обратиться к статьям 674 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих НПА говорится о том, что письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения будь то аренда или найм.
Если жилье сдается физическому лицу, а не компании, то тогда уместнее заключить договор найма. В первую очередь это будет правильно с юридической точки зрения и обезопасит участников гражданско-правовой сделки.
- Наймодатель, которым является собственник помещения;
- Снимающее жилье лицо или наниматель.
В договоре аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса сторонами являются арендодатель и арендатор. Лицо снимающее помещение – это арендатор, а владельцем является арендодатель. Объектом при заключении договорных отношений найма выступает только помещение в виде квартиры, жилого дома, комнаты. В случае аренды сдаются нежилые помещения. Например, сдать в аренду физическое либо юридическое лицо может магазин, склад, торговую точку, павильон, киоск, производственных цех. Такие помещения применяются чаще всего для организации и ведения бизнес-деятельности.
Договор аренда регистрируется. Требуется данная процедура в тот момент, когда срок действия арендных отношений между сторонами превысил один календарный год. Не нуждается в регистрации договор займа. Он считается заключенным, когда стороны сделки поставили в тексте самого документа свои подписи тем самым подтвердив правоотношения между друг другом.
Договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти календарных лет с того момента, как документ был подписан. Если срок не был обозначен в тексте договора, то тогда он должен быть установлен по верхней границе исходя из положений статьи 683 Гражданского кодекса России.
Договор аренды можно досрочно расторгнуть в судебном порядке. Делается это в том случае, если арендатором было умышленно либо неумышленно испорчено имущество, были нарушены существенные условия в договоре, имели место быть постоянные задержки арендных платежей на срок более шестидесяти календарных дней. Также расторгается договор аренды в те моменты, когда имущество, переданное арендаторам имело явные повреждения, которые не были указаны при заключении договорных отношений. Соглашение можно также расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.
Говоря о найме стоит сказать то, что договор найма можно подвергнуть расторжению по инициативе нанимателя в любое удобное время. Но при этом есть одно обязательное условие. Оно заключается в том, что при желании расторгнуть договор наниматель должен не меньше чем за три календарных месяца в письменном виде уведомить наймодателя о своем принятом решении. Важно!
При сдаче жилья в найм за плату, установленную по соглашению сторон, составляется и подписывается документ. В бумаге должны учитываться требования, прописанные в Гражданском кодексе РФ (главы 34, 35).
Основные положения и достоинства утвержденных договорных отношений:
- определены стороны, между которыми заключается договор о временной передаче в пользование квартиры;
- регулируются взаимоотношения на этот период между собственником и квартиросъемщиком;
- защищает интересы обоих участников с возможностью оспаривания в суде.
Арендодателем может быть собственник или лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. Права собственности должны иметь документальное подтверждение. Родственники без доверенности сдавать жилье не могут.
Обратите внимание! Если договор юридически не соответствует нормативным актам, то он считается недействительным.
Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить
В документе должны быть предусмотрены положения об ответственности и правах сторон.
Обязанности:
- У арендодателя. Квартира должна быть электрифицирована, подключена к водоснабжению, канализации, электричеству (газоснабжению). Условия проживания – соответствовать установленным техническим, санитарно-гигиеническим нормам. Обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемое помещение.
Оплачивать общедомовые расходы на ремонт имущества и коммуникаций многоквартирного дома. Проводить капитальный ремонт сдаваемой жилплощади, если не зафиксированы другие условия.
- У нанимателя. Соблюдать техническое состояние жилья, своевременно ремонтировать за свой счет, если нет других указаний в договоре. Оплачивать аренду в договорные сроки.
Документ оформляется, основываясь на законодательной базе, в упрощенном или расширенном варианте. Арендодатель может составить его лично, воспользоваться услугами юристов, специализирующихся на сделках по недвижимости. Существует несколько вариантов договора, в которых предусмотрены конкретные ситуации.
При сдаче жилья внаем без указания конечной даты проживания, законом предусмотрен срок аренды 5 лет. Наймодателями в таких случаях чаще всего выступают владельцы жилого здания.
Вместе с арендатором, при согласии собственника, имеют право постоянно проживать его родственники.
Важно! Несовершеннолетние дети вселяются без согласия наймодателя.
Подселение взрослых людей возможно при соблюдении норматива жилой площади на одного человека. Допускается также проживание временных жильцов (на срок до полугода) с уведомлением хозяина квартиры и достаточной жилой площади. За действия временных постояльцев несет ответственность лицо, заключившее договор аренды.
При длительной аренде договор квартиросъемщика имеет право на пролонгацию. Собственник жилья, не желающий более сдавать жилье, обязан предупредить за 3 месяца, и в течение года не сдавать помещение внаем. Арендатор может прекратить договор досрочно, предупредив собственника жилого помещения о своем желании не позднее 3 месяцев до окончания действия договора.
Граждане, сдающие квартиру в аренду, заключают краткосрочные соглашения, обычно не более 1 года. Закон предусматривает, что на таких сроках не требуется преимущественное продление соглашения и трехмесячное предупреждение о прерывании сделки.
Если в качестве жильца, арендующего помещения, выступает юридическое лицо, то договор заключается на основании главы 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда».
Особенности договоров для сдачи квартиры в аренду на длительный срок с юрлицом:
- наличие подробного описания и перечня переданного в аренду имущества;
- оформление соглашения в письменной форме;
- нотариальная регистрация;
- в случае последующего выкупа – в виде сделки купли-продажи;
- устранение неисправностей, неизвестных во время заключения соглашения за счет арендодателя.
Ремонт или замена испорченного/неработающего имущества должна быть осуществлена в 10-дневный срок после извещения арендатором. Невыполнение требования дает ему право уменьшить размер арендной платы или расторгнуть договор.
Договоры для сдачи квартиры в аренду между физическими лицами на короткий промежуток времени заключаются в упрощенной форме. В качестве страховки имущества от порчи в них может предусматриваться залоговая стоимость, возвращаемая нанимателю по окончании договора. Ее сумму определяет хозяин квартиры, самостоятельно оценивая возможный ущерб.
Одно из главных отличий соглашений об аренде – кто и как рассчитывается за коммунальные услуги.
В договорах предусматривается 3 варианта оплаты:
- Арендная плата не включает в себя коммунальные платежи. Оплата за них производится дополнительно, по показаниям счетчиков, хозяину квартиры.
- Общая стоимость снимаемого жилья = арендная плата + коммунальные платежи. Оплачивает услуги жилец, с предъявлением квитанций владельцу.
- Арендная плата включает в себя будущие расходы по коммунальным услугам. Оплату производит собственник.
Коммунальные услуги могут включаться в арендную плату частично, если они рассчитываются по нормативу на прописанных лиц, например, по газу, воде, за пользование лифтом, уборку территории, вывоз мусора.
Типовой договор включает в себя основные положения, без которых соглашение будет недействительным, перегруженным ненужной информацией, доступной для мошенников. Без подписи указанных в документе участников бумага будет недействительной.
Информация, необходимая для отражения в соглашении, выделена в разделах:
- Предмет соглашения.
- Права и обязанности арендодателя.
- Права и обязанности арендатора.
- Порядок расчетов.
- Условия изменения, расторжения договора.
- Паспортные данные арендодателя и арендатора.
Важно! Дополнительно могут быть прописаны требования владельца жилья относительно проживания несовершеннолетних детей, животных, дни визитов, прилагаться опись имущества.
Что лучше, аренда или наем жилого помещения и в чем разница ?!
В обязательном порядке в документе должно быть отражено:
- название бумаги;
- города;
- дата составления;
- на какой срок заключено соглашение;
- документальные сведения на квартиру;
- паспортные данные участников;
- размер арендной платы;
- каким образом, когда производить платежи;
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- условия изменения арендной платы;
- досрочного расторжения соглашения.
Дополнительные пункты варьируются по желанию собственника.
Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.
Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.
Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.
Договор на сдачу квартиры в аренду
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.
Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.
Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.
Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.
В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.
В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.
В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.
В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.
По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).
Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.
Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.
Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.
В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.
Мы нижеподписавшиеся, _________________________________________________________, паспорт серия __________ № ___________________, выдан ____________________________ ________________________________________________________________________________именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны и ___________________________ _________________________________________________________, паспорт серия _________ № ___________________, выдан ____________________________________________________ _______________________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем Наниматель с другой стороны, подписали Договор о нижеследующем:
Договорные схемы арендных отношений
2.1. Наймодатель обязан:
2.1.1. Предоставить указанное помещение Нанимателю с «_____»_______________________20___г.;
2.1.2. Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
2.1.3. Передать Нанимателю объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.
2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния Объекта и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.
2.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания Договора
- распоряжается объектом на законном основании – документа, указанного в п.1.2, настоящего договора;
- Объект не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого — либо спора;
- получено необходимое в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие всех собственников и/или совершеннолетних пользователей Объекта на заключение Договора.
3.1. Наниматель обязан:
3.1.1. Использовать объект только для личного проживания и проживания лиц, указанных в п.1.3. Договора.
3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование объектом (плату за наем) в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи согласно п.4.6 договора.
3.1.3. Содержать объект в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность объекта и поддерживать его в надлежащем состоянии.
3.1.4. Бережно относиться к имуществу Наймодателя, находящемуся в объекте.
3.1.5. Устранять последствия аварий (в том числе пожаров, заливов), произошедших в объекте по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц за свой счет и собственными силами.
3.1.6. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании объектом.
3.1.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в объект в соответствии с п.2.2 Договора.
3.1.8. Возвратить Наймодателю объект, находящееся в нем имущество, ключи от объекта в том же состоянии, в котором они были переданы Нанимателю с учетом их естественного физического износа по истечению срока найма, установленного настоящим договором.
3.1.9. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу Наймодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы.
3.1.10. Передавать Наймодателю все почтовые документы , а также любую касающуюся его информацию.
3.2. Наниматель не в праве без предварительного согласования с Наймодателем:
3.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование в объекте (укрепление дверей, установка или замена замков, установка сигнализации, охранных систем и т.д.).
3.2.2. Передавать объект третьим лицам, а также сдавать в поднаем.
3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию объекта.
3.2.4. Вселять иных лиц, не указанных в п.1.3 Договора.
4.1. Плата за наем объекта в месяц составляет (_________________________________________________________________________)
4.2. Указанный размер платы является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит.
4.3. Плата за наем производится ежемесячно не позднее ___числа текущего месяца за ___месяц (а, ев) вперед.
4.4. На момент подписания настоящего Договора Наниматель передал Наймодателю сумму в размере: _______________________________________________________________________________________________
4.5. Оплату квартплаты, абонентской платы за телефон и коммунальных услуг, за исключением указанных в п.4.6. Договора, осуществляет ____________________________________________________________________
4.6. Оплату междугородних и международных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета, а также потребляемой электроэнергии и воды (при наличии счетчиков) осуществляет __________________________________________________________________________________
4.7. При наличии на момент выезда Нанимателя из объекта любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения/оплаты которых в соответствии с настоящим Договором возложена на Нанимателя, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию Наймодателем из суммы страхового депозита (п.6.1 договора).
5.1. Досрочное прекращение Договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из сторон от его исполнения по основаниям, указанных в настоящем Договоре.
5.2. Односторонний отказ от исполнения Договора до истечения срока, указанного в п.1.4 Договора может быть произведен любой стороной при нарушении другой стороной условий Договора.
5.3. Расторжение настоящего Договора в порядке одностороннего отказа производится посредством уведомления одной из сторон Договора другой стороны с указанием причины отказа не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты расторжения договора.
5.3.1. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора и не соблюдения пункта 5.3 по инициативе Нанимателя при соблюдении Наймодателем условий Договора, Наймодатель удерживает страховой депозит в свою пользу, а возврат Нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному срока найма, производится только по его добровольному желанию.
5.3.2. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора и не соблюдения пункта 5.3 по инициативе Наймодателя при соблюдении Нанимателем условий Договора, Наймодатель обязан компенсировать Нанимателю стоимость одной месячной арендной платы после съезда Нанимателя, а также вернуть страховой депозит за минусом списанных убытков.
5.4. При невнесении Нанимателем платы за наем Объекта в течение одной недели настоящий Договор считается расторгнутым.
5.5. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный объекту и/или имуществу Наймодателя, за вред, причиненный владельцам прилегающих помещений, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя и/или лиц, с ним проживающих.
5.6. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
5.7. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательства согласно п.5.6 Договора.
5.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения Договора задолженности Наймодателя по платежам за объект, которая затрудняет или делает невозможной нормально использование объекта для проживания (отключение электроэнергии, газа и т.д.), Наниматель вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за наем объекта.
5.9. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.