Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок исключения из перечня объектов недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Здесь процедура исключения из Перечня несколько иная. Этими вопросами занимается Межведомственная комиссия при министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области. Для этого надо сделать отчет о фактическом использовании и подать заявление в министерство. На данный момент можно исключить объект только из Перечня за 2017 года – за 2016 год уже поздно (по срокам действуют те же правила, что и Москве).
Кстати, если комиссия примет отрицательное решение, то его можно обжаловать в судебном порядке. Но, в принципе, в Нижегородской области практика исключения из Перечня в основном положительная, в том числе и при обжаловании в суде.
Налог по-старому: как уйти от кадастровой стоимости?
Шанс исключить объект из Перечня напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и наименования (назначения) объекта. Если они предусматривают размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, то такие объекты не подлежат исключению из перечня, даже если они убираются в необходимую пропорцию 20%/80%. И подавать заявку или заказывать экспертизу в этом случае нецелесообразно.
То есть, если по всем документам объект – заведение общепита, например столовая, то и рассматривать ее будут как столовую, несмотря на то, что фактическое использование может быть другое (или даже не использоваться вовсе). Но обычно таких назначений бывает несколько, что, в принципе, оставляет пространство для маневра. Главное – ничего не напутать.
Рубрика: Налоги и бухучет
Теги: Москва, юрлица, налог на имущество организаций, бухучет и отчетность, налоги, сборы, взносы, практические ситуации, ФНС России
Теги: бухучет и отчетность, налог на имущество организаций, налоги, сборы, взносы, практические ситуации, юрлица, Москва, ФНС России
Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):
- оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
- оно предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
Объект, в свою очередь, признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.
Это, как вы знаете, централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, парковки.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.
Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):
- оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
- оно предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Объект признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документах технического учета (инвентаризации), предусматривает такое размещение.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади в указанных целях.
Отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение) признается одновременно как административно-деловой, так и торговый центр, если не менее 20% общей площади такого здания предусматривает размещение офисов и торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания и сопутствующей офисной инфраструктуры (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).
Как собственнику удалось исключить недвижимость из кадастрового перечня
- Изучите цены на услуги адвокатов, специализирующихся в недвижимости
- Посмотрите статистику выигранных дел у выбранного адвоката или фирмы
- Запросите бесплатную оценку перспектив снижения кадастровой стоимости или исключения из перечня
Написать комментарий
В отношении первого пунктом 1 статьи 1.1 Закона г. Москвы от 05 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций» предусмотрено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
Необходимо подчеркнуть, что в предыдущей редакции содержалось ограничение по площади для таких объектов недвижимого имущества – «общей площадью свыше 3000 кв. метров», — однако с 12 июля 2017 года такое ограничение снято. Поэтому со следующего года мы ожидаем существенное дополнение Перечня всеми зданиями, которые ранее имели площадь менее 3000 кв. метров.
На основании абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ организация вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид разрешенного использования земельного участка из всех видов разрешенного использования, указанных в градостроительном плане земельного участка и установленных градостроительным регламентом территориальной зоны.
Частью 3 ст. 37 ГрК РФ установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка до утверждения правил землепользования и застройки применительно к городу Москве установлен в постановлении Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года N 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве» пунктом 3.2 которого в действующей на сегодня редакции предусмотрено, что разрешенное использование земельного участка указывается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». В предыдущей редакции 363-ПП было установлено, что разрешенное использование земельных участков указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее — Методические указания), на основании градостроительного плана, а при его отсутствии — на основании фактического использования такого земельного участка.
В заключение нашей статьи, посвященной уменьшению затрат компаний по налогу на имущество путем исключения из Перечня самого здания – объекта налогообложения, отметим, что практика составления Перечня Правительством Москвы тем интересна, что даже достижение успеха предприятием по исключению своего объекта недвижимости из Перечня в конкретном году путем получения соответствующего решения суда абсолютно не означает, что тот же самый объект недвижимости не будет включен в Перечень на следующий год. В судебной практике можно проследить такие случаи, когда налогоплательщики вынуждены ежегодно обращаться в Мосгорсуд по исключению одного и того же здания из перечня. Примером могут послужить ежегодные процессы между Правительством Москвы и АО «Косметическое объединение «СВОБОДА», когда предприятие методично каждый год исключает свое здание заводоуправления из действующих редакций Перечня на 2015, 2016, 2017 года, а Правительство Москвы на основании ежегодных осмотров Госинспекции также регулярно добавляет это здание на следующий же год (см. Определение ВС РФ от 02 сентября 2015 года № 5-АПГ15-43, Апелляционное определение ВС РФ от 21 июля 2016 года № 5-АПГ16-42, Апелляционное определение ВС РФ от 22 июня 2017 года № 5-АПГ17-53).
8. В перечень объектов недвижимости, предусмотренный подпунктом 1 пункта 2 настоящего Порядка, включаются сведения ЕГРН обо всех объектах недвижимости, актуальные по состоянию на день принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки и соответствующие такому решению.
Пункт 8 действует с 01.01.2021 (пункт 3).
9. В перечень объектов недвижимости, предусмотренный подпунктом 2 пункта 2 настоящего Порядка, включаются сведения ЕГРН обо всех объектах недвижимости (за исключением сведений об объектах недвижимости, в отношении которых в ЕГРН отсутствуют отдельные сведения, предусмотренные пунктом 13 настоящего Порядка), актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки и соответствующие такому решению.
10. В перечень объектов недвижимости, предусмотренный подпунктом 3 пункта 2 настоящего Порядка, включаются сведения ЕГРН обо всех вновь учтенных, ранее учтенных в ЕГРН объектах недвижимости, в сведения ЕГРН о которых, предусмотренные частями 4 и 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 27, ст. 4294; 2019, N 25, ст. 3170; далее — Закон о государственной регистрации), за исключением сведений, указанных в пунктах 2, 4 — 8, 20 — 22, 25 — 27 части 4 и в пунктах 1, 13 — 15, 19, 20, 22, 23 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации, внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости соответствующих видов (категорий земель) до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки (за исключением сведений об объектах недвижимости, в отношении которых в ЕГРН отсутствуют сведения хотя бы об одной из характеристик, указанных в пункте 13 настоящего Порядка), актуальные по состоянию на дату начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения соответствующей государственной кадастровой оценки.
Для Москвы утвержден перечень объектов коммерческой недвижимости на 2020 год, по которым налог на имущество организаций рассчитывается от кадастровой стоимости. Об этом сообщает департамент экономической политики и развития города Москвы.
В новый перечень вошло около 25 тысяч объектов общей площадью почти 90 миллионов «квадратов». Это на 4% больше, чем в предыдущем налоговом периоде. Это связано с работой, направленной на справедливое распределение налоговой нагрузки.
«Город, таким образом, продолжает работу, направленную на справедливое распределение налоговой нагрузки — в зависимости от реальной стоимости имущества, создает равные условия налогообложения для схожих объектов торговой и офисной недвижимости», — отметил Министр Правительства Москвы, глава Департамента экономической политики и развития города Владимир Ефимов.
Он напомнил, что в столице создана сбалансированная система льгот для включенных в перечень торгово-офисных объектов, которые относятся к социально значимым либо производственным сферам деятельности.
В 2020 году для трех тысяч объектов недвижимости сумма налоговых льгот составила около трех миллиардов рублей.
Поиск в Перечне осуществляется по кадастровому номеру или по адресу объекта недвижимости. Обращаем внимание, что поиск по кадастровому номеру более точен, в то время как поиск по адресу может не дать корректного результата в связи с индивидуальными особенностями написания адреса объекта (например, использование буквы «е» или «ё» в названии улицы).
Кадастровый номер объекта можно увидеть в свидетельстве о праве собственности на объект, выписке из ЕГРН, кадастровом паспорте на объект, на сайте Росреестра
Результаты поиска носят исключительно информационный характер, не являются доказательством наличия или отсутствия объекта недвижимого имущества в Перечне соответствующего года и не могут служить основанием для расчета налога.
В результатах поиска указывается также информация о том, по какому критерию объект недвижимого имущества включен в Перечень.
Обращаем Ваше внимание, что в сервисе отражается только один из критериев, по которым объект включен в Перечень, хотя объект может соответствовать нескольким критериям одновременно.
Более подробную информацию о критериях включения объекта в Перечень можно найти в пунктах 2 и 3 раздела «Часто задаваемые вопросы».
Официальную информацию о наличии или отсутствии объекта недвижимого имущества в перечне соответствующего года Вы найдете в постановлениях Правительства Москвы от 29 ноября 2013 г.
№ 772-ПП (действует в 2014 году) и от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП (вступил в силу с 1 января 2020 года), в 2020 году – в редакции от 26 ноября 2020 г. № 786-ПП, в 2020 году – от 29 ноября 2020 г.
№ 789-ПП, в 2020 году – от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП.
- В результатах поиска объекта недвижимости в сервисе указывается информация о том, по какому критерию объект недвижимого имущества включен в Перечень. Обращаем внимание, что в сервисе отражается только один из критериев, по которым объект включен в Перечень, хотя объект может соответствовать нескольким критериям одновременно.
- Проверить, проводилось ли обследование Госинспекцией по недвижимости (здесь). Если обследование не проводилось, значит, объект недвижимости включен в Перечень на основании вида разрешенного использования земельного участка (либо документов технического учета для объектов, расположенных на пешеходных зонах, подробнее о критериях см. Вопрос № 2).
- Обратиться в Департамент экономической политики и развития города Москвы за разъяснениями, по каким критериям Ваш объект недвижимости был включен в Перечень, а также узнать о порядке его налогообложения и возможных льготах (подробнее).
Ознакомиться с порядком налогообложения Вашего объекта недвижимости налогом на имущество, уплачиваемым от кадастровой стоимости, можно здесь.
Правки в Закон №286-ФЗ от 30.09.2020 все же были внесены. К примеру, льготы на общем уровне были отменены в пользу льгот, устанавливаемых регионами. То есть, перечисленные выше условия каникул действительны лишь в том случае, если принят подходящий закон на местном уровне. Пока что большая часть регионов таких законов о льготировании не приняла, а значит, организациям приходится платить налог на общем уровне.
Рекомендуем прочесть: Материнский капитал покупка машины
Например, за 2020 год подать декларацию в электронном или бумажном виде можно до 30.03.2020. Документ подается в налоговую либо по месту регистрации организации, либо по месту нахождения указанного на балансе имущества. Для тех субъектов, кто владеет большим количеством движимых и недвижимых средств на балансе, определяется конкретный адрес учета.
Кадастровая стоимость квартир в Санкт-Петербурге наоборот выросла на 5,9%, что сравнимо с уровнем инфляции. Средняя кадастровая стоимость 1 кв.м квартир, расположенных в многоквартирных домах составила 95 662 рубля в то время, как рыночная стоимость таких метров по городу составляет 103 646 рублей.
В силу гл. 32 НК РФ физические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества, обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц.
При этом по общему правилу налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом РФ не принято решение о применении кадастровой стоимости.
В отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения (ст. 402 НК РФ).
Отметим, что согласно гл. 32 НК РФ налоговые ставки, установленные нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), зависят от применяемого порядка определения налоговой базы (ст. 406 НК РФ). В частности, для целей применения повышенной ставки налога на имущество физических лиц для отдельных нежилых объектов предусмотрена отсылка к нежилым объектам, определяемым сообразно ст. 378.2 НК РФ.
Соответственно, если объект недвижимости включен в указанный перечень, то и сумма налога на имущество резко возрастает.
В силу прямого указания НК РФ приведенный выше перечень объектов налогообложения определяется ежегодно и действует в течение соответствующего налогового периода.
При этом органы исполнительной власти субъектов РФ, которые составляют данные перечни, вправе в случае необходимости вносить в них изменения.
Пунктом 1 ст. 4 НК РФ предусмотрено, что в том числе органы исполнительной власти субъектов РФ в предусмотренных законодательством о налогах и сборах случаях в пределах своей компетенции издают нормативные правовые акты, которые не могут изменять или дополнять законодательство о налогах и сборах.
Запрета на внесение уполномоченным органом изменений в свой нормативный правовой акт, которым утвержден перечень, НК РФ не установлено. Таким образом, в случае ошибочного включения объекта недвижимого имущества в перечень уполномоченный орган вправе внести соответствующие изменения.
На основании п. 2 и 5 ст. 5 НК РФ представители контролирующих органов полагают, что нормативные правовые акты уполномоченного органа, предусматривающие внесение изменений в перечень и ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют (Письмо Минфина России от 14.01.2020 № 03-05-04-01/881, направленное в территориальные налоговые органы Письмом ФНС России от 15.01.2020 № БС-4-21/[email protected]).
При этом ст. 22 НК РФ налогоплательщикам гарантируется судебная защита их прав и законных интересов. Соответственно, правомерность включения объекта недвижимого имущества в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, может быть оспорена налогоплательщиком в судебном порядке (Письмо Минфина России от 29.12.2018 № 03-05-06-01/96315).
Данным правом и воспользовалась гражданка Л., начав с административного искового заявления в Краснодарский краевой суд.
Исключение объектов недвижимости из Перечня недвижимого имущества
Гражданка Л. оспорила правомерность включения данного здания в перечень на 2017 и 2018 годы.
Интересно, что первая судебная инстанция – Краснодарский краевой суд – удовлетворила иск, указав, что в ЕГРН, документах технического учета (инвентаризации) не содержится сведений, которые позволяли бы однозначно отнести принадлежащее административному истцу здание к зданиям, предназначенным для использования в целях, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ. Наличие слова «аптека» в наименовании объекта недвижимости нельзя считать достаточным основанием для включения данного объекта в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества. При этом ответчиком не проводилось обследование объекта в целях определения вида его фактического использования на момент включения в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества.
Но департамент имущественных отношений Краснодарского края оспорил данное решение, и Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила его (Апелляционное определение от 13.03.2019 № 18-АПА19-4).
Верховный суд указал: здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 % общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).
Как видно из материалов дела, принадлежащее истцу здание было включено в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества исключительно исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН и в документах технического учета (инвентаризации):
-
спорный объект недвижимости представляет собой нежилое здание с наименованием «аптека с пристройками»;
-
из технического паспорта на данное здание следует, что здание состоит из трех частей – аптеки и двух пристроек, из которых более 20 % занимает торговый зал.
Высшие судьи сделали вывод, что включение данного здани в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества следует признать правильным. При этом акт обследования, представленный гражданкой Л., признан недопустимым доказательством по рассматриваемому административному делу, поскольку обследование было проведено после принятия и вступления в силу оспариваемых нормативных правовых актов.
Не было принято в качестве допустимого доказательства и техническое описание нежилого здания, составленное коммерческой организацией по инициативе гражданки Л., поскольку оно не является документом технического учета (инвентаризации).
Верховный суд указал: в настоящее время основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» являются:
-
межевой план;
-
технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке;
-
утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ.
В то же время такого основания для осуществления государственного кадастрового учета, как «техническое описание», законом не предусмотрено.
Гражданка Л. решила отстаивать свои права в КС РФ, а именно она оспаривала конституционность положений п. 1, 3, 4 и 4.1 ст. 378.2 НК РФ, определяющих критерии нежилых зданий (строений, сооружений) для целей исчисления и уплаты налога на имущество организаций с учетом их кадастровой стоимости (Определение от 23.04.2020 № 820-О[1]).
Конституционный суд отметил: ВС РФ отказал гражданке Л., указав, что принадлежащее заявительнице здание включено в оспариваемые перечни имущества правомерно, поскольку с учетом сведений, содержащихся в техническом паспорте объекта (аптека с пристройками), более 20 % его площади занимает торговый зал.
По мнению заявительницы, оспариваемые законоположения не соответствуют ст. 15, 17, 34, 35 и 37 Конституции РФ, поскольку позволяют произвольно (лишь на основании документов технического учета) относить здание к объектам недвижимости, подлежащим налогообложению исходя из его кадастровой стоимости. Но КС РФ не нашел оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.
Положения ст. 378.2 НК РФ, принятые федеральным законодателем в пределах его дискреции в сфере налогообложения, устанавливают необходимые и достаточные законодательные критерии, позволяющие отнести то или иное недвижимое имущество к объекту обложения налогом на имущество организаций, в отношении которого налоговая база подлежит исчислению с учетом такого показателя, как кадастровая стоимость (определения КС РФ от 23.06.2015 № 1259-О, от 26.11.2018 № 3058-О, от 19.12.2019 № 3525-О и от 30.01.2020 № 8-О).
Оспариваемые заявителем положения ст. 378.2 НК РФ сами по себе не могут расцениваться как нарушающие его конституционные права в указанном им аспекте.
Правомерность включения в перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, часто оспаривается налогоплательщиками. Рассмотренные судебные решения интересны тем, что в них можно выделить следующие важные выводы, которые сделали высшие судебные инстанции – ВС РФ и КС РФ, а именно:
-
объекты включаются в перечень исключительно исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН и в документах технического учета (инвентаризации);
-
акт обследования и техническое описание объекта не являются допустимыми доказательствами в суде, поскольку они не считаются документами технического учета (инвентаризации). Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;
-
положения ст. 378.2 НК РФ устанавливают необходимые и достаточные законодательные критерии, позволяющие отнести то или иное недвижимое имущество к объекту обложения налогом на имущество организаций, в отношении которого налоговая база подлежит исчислению с учетом такого показателя, как кадастровая стоимость.
[1] «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Литвиненко Нины Васильевны на нарушение ее конституционных прав положениями пунктов 1, 3, 4 и 4.1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации».
После принятия изменений в налоговый кодекс РФ большинство зданий, которые по своим характеристикам попадали в Перечень, вносились в него автоматически, через различные автоматизированные информационные системы и базы данных налоговых органов. Самыми важными критериями при добавлении объекта недвижимости в Перечень особого налогообложения являются вид разрешенного использования (участка земли, на котором расположен объект) и назначение объекта недвижимого имущества.
Согласно действующему налоговому законодательству здания попадают в Перечень в случае, если для нужд торговых и офисных помещений (а также объектов общепита и обслуживания) в них используется не менее 20% общей площади. При этом важно учитывать один момент – существуют земельные участки, которые можно использовать под различные виды деятельности. В этом случае здание могут включить в Перечень по ошибке, например, если не удалось достоверно определить фактическую цель использования такого здания. Налоговые органы и различные ведомства, курирующие данный вопрос организуют выездные проверки на такие объекты, но получить доступ к производственным, складским и офисным помещениям не всегда удается. В судебной практике были случаи, когда оценка назначения здания проводилась на основании обследования фасадов.
Часть VI. Важные нюансы налога на имущество
Исключить объект недвижимости из Перечня объектов можно только на основании освидетельствования фактического использования здания. В этом случае Вам потребуется обратиться в специализированную организацию, которая проводит различные виды экспертной оценки недвижимости. Специалисты такой компании сначала поднимают все необходимые документы на недвижимое имущество – правоустанавливающие, технические, арендные, лицензии и прочие. В этом случае важно достоверно определить вид (виды) фактического использования объекта, провести необходимые расчеты и измерения используемых площадей, а также собрать доказательную базу (в том числе материалы фото и видео фиксации).
Далее для исключения недвижимости из Перечня объектов с особыми условиями налогообложения необходимо обратиться с заявлением в налоговые органы. При этом важно помнить, что налог на недвижимость является местным налогом, поэтому процедура включения объекта в Перечень, ставка, а также ведомство, ответственное за принятие таких решений могут отличаться. В столице этим вопросом занимается Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов налогообложения налогом на имущество в городе Москве. Именно в этот орган исполнительной власти подается заявление на исключение объекта из Перечня при смене вида фактического использования объекта недвижимости или при несогласии правообладателя (арендатора) с тем, что его собственность была в него включена.
Заявление и пакет приложенных документов будет рассматриваться Межведомственной комиссией в течение установленного срока. В это время могут быть назначены различные проверки, в том числе с привлечением специалистов Госинспекции по недвижимости. Именно они проводят оценку объекта перед включением его в Перечень. Как показывает статистика за 2014-2019 годы, больше половины обращений на исключение собственности из Перечня были удовлетворены в пользу заявителей. В случае отказа Межведомственной комиссии заявитель может обжаловать решение в суде.
Если Ваше здание или иной объект недвижимости был включен в Перечень, и Вы считаете, что это было сделано ошибочно или неправомерно, обратитесь к нашим специалистам за консультацией. Компания 1оценка.рф – это бюро оценки и экспертизы, мы работаем по всем регионам России. Оценка коммерческой недвижимости, ущерба, оборудования, арендных ставок, решение вопросов по изъятию земельных участков и снижения кадастровой стоимости, а также различные виды экспертизы – это далеко не полный перечень юридических услуг, которые оказывает наша компания.
Напишите в чат на нашем сайте или свяжитесь с нашими специалистами по телефону, и мы предоставим Вам бесплатную консультацию по возникшей ситуации. Если Ваш объект недвижимости действительно был ошибочно или неправомерно включен в перечень, то мы готовы помочь Вам. Наши опытные юристы, инженеры и прочие специалисты проведут аудит, соберут все необходимые документы и представят ваши интересы при обращении в органы исполнительной власти или судебные инстанции.
Оспаривание перечней в части включения в него объектов, принадлежащих физическим лицам, с кадастровой стоимостью не более 300 млн. руб., позволит снизить процент налоговой ставки как минимум в 4 раза: с 2% до 0,5%*
*Нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), могут быть установлены иные ставки по налогу на имущество физических лиц.
Наша компания предлагает исключение принадлежащего Вам здания (помещения) из Перечня объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется на основании кадастровой стоимости за все годы, которые он был в него включен, что позволит вернуть излишне уплаченный налог на имущество за прошлые периоды, а в будущем производить его уплату не от кадастровой, а от балансовой стоимости, которая в большинстве случаев существенно ниже кадастровой.
У Вас есть вопросы? Мы будем рады Вам помочь!
Сделайте первый шаг, позвоните нам или напишите на нашу электронную почту, и наш специалист бесплатно даст консультацию по исключению объекта недвижимости, а также подготовит расчет Вашего экономического эффекта.
Как отчитаться по форме СЗВ-ТД правильно?
Для того чтобы снизить фискальный платёж по налогу на имущество возможно использовать несколько способов:
- Оспаривание кадастровой стоимости.
- Исключение объекта из Перечня объектов недвижимости, в отношении которых налог на имущество определяется исходя из его кадастровой стоимости
Первый способ, как правило, дает эффект в виде снижения налога на имущество в среднем около 10-15%. И, с каждой новой государственной оценкой, оспорить установленную кадастровую стоимость становиться все сложнее.
Второй способ, может быть использован не по всем объектам, в отношении которых налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости. Однако, по тем объектам, которые были включены в Перечень необоснованно, исключение их из перечня позволит существенно снизить налог на имущество, вплоть до того, что собственник может быть полностью освобожден от уплаты налога.
Для снижения фискальной нагрузки, исключение здания из Перечня эффективнее оспаривания кадастровой стоимости.
Исключение из Перечня, как правило, производится в рамках оспаривания в судебном порядке нормативного-правового акта субъекта РФ (в соответствующей части), на основании которого Ваш объект был включен в соответствующий перечень.
После того, как вступит в силу решение суда, организация будет вправе пересчитать налог на имущество исходя из бухгалтерской балансовой (остаточной) стоимости объекта недвижимости, либо, если собственник применяет УСН, полностью исключить этот объект из под налогообложения.
Для справки: балансовая (остаточная) стоимость – определяется на основании данных бухгалтерского учета как разница между первоначальной исторической стоимостью и суммой накопленной амортизации. Она также учитывает переоценку, если такая была проведена.
Важно понимать, что балансовая стоимость зданий, как правило, существенно меньше кадастровой (рыночной) стоимости.
Достаточно большое количество объектов недвижимости попадают в Перечни необоснованно, поскольку не выполняется ряд условий для их включения. Факт включения вашей недвижимости в перечень, если он не соответствует установленным критериям, можно оспорить. Однако, для этого нужна квалифицированная юридическая помощь.
Наши специалисты проведут бесплатный предварительный анализ ваших объектов на предмет соответствия их критериям, установленным нормами Налогового кодекса РФ и нормативно-правовым актам субъекта РФ.
В случае, если Ваши объекты включены в Перечень необоснованно, наша компания исключит их из Перечня, в том числе за прошлые налоговые периоды. Мы берем на себя сопровождение всего проекта «под ключ». То есть, сбор всех необходимых документов, подготовка правовой базы, взаимодействие со всеми государственными органами, в том числе налоговыми, подготовка уточненных налоговых деклараций, сопровождение налоговых проверок, представление ваших интересов в судах всех инстанций, а также все иные действия направленные на возврат (снижение) налога, проводятся нашими специалистами. Результат нашего сотрудничества – это возврат на Ваш расчетный счет излишне уплаченных налогов за прошлые периоды плюс снижение текущих налоговых платежей.
Оспариваниe включения вашего объекта недвижимости в Перечень даёт существенную экономию по налогу на имущество. Размер выгоды будет тем больше, чем больше разница между кадастровой стоимостью объекта и его бухгалтерской балансовой (остаточной) стоимостью. А если Ваша организация переведена на УСН, то экономия по налогу на имущество составит 100%.
Фискальная нагрузка предприятий включает налог на нежилую недвижимость. Его размер рассчитывают исходя из кадастровой стоимости. В связи с этим используется фраза – объект, в отношении которого определяется кадастровая стоимость. По факту это — коммерческие строения, помещения, дома, квартиры, которые не являются жилыми и приносят доход владельцу.
Под «кадастровой» понимают рыночную цену объекта (здания, дома, квартиры). Стоимость для кадастра определяют в ходе специальной кадастровой оценки. Она может меняться, её можно оспорить в рамках законодательства.
Размер кадастровой стоимости учитывает площадь, год постройки, состояние и износ, расположение – географическое и этажность, близость инфраструктуры. Кадастровая стоимость является основой для расчёта величины налога на имущество.
Юрист по арбитражным спорам обычно мотивирует заявление об исключении тем, что здание не обладает признаками объекта налогообложения, определенными статьей 1.1. Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций» и статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации. Включение здания в Перечень противоречит приведенным законоположениям и нарушает права и законные интересы административного истца в сфере экономической деятельности, так как незаконно возлагает на него обязанности по уплате налога на имущество в большем размере.
Мы уже приводили примеры судебных споров, когда суд вставал на сторону собственника.
Судебная практика не стоит на месте, и стоит отметить, что в настоящее время суды обращают особое внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором находится соответствующее здание.
Так Верховный суд отказ в исключении здания из перечня (дело от 16 февраля 2017 г. N 5-АПГ16-114) указав следующее:
К объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, отнесены, в частности, административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 3000 кв. метров и помещения в них, если соответствующие здания (строения, сооружения) расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
Как следует из пунктов 3 и 4 статьи 378.2. НК РФ, административно-деловыми центрами и торговыми центрами (комплексами) признаются отдельно стоящие нежилые здания (строение, сооружение), помещения в которых принадлежат одному или нескольким собственникам и которые отвечают хотя бы одному из условий, содержащихся в указанных пунктах. Одним из таких условий является расположение здания (строения, сооружения) на земельном участке с определенным видом разрешенного использования. В случае если вид разрешенного использования земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, то для целей статьи 278.2. НК РФ такой объект признается административно-деловым центром, если же предусматривается размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, то такой объект считается торговым центром (комплексом).
Судебным спором было установлено, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером, с установленным видом разрешенного использования «деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9); легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9).
Таким образом, характеристики, площадь и расположение указанного здания на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового и коммерческого назначения, позволяют отнести названные объекты недвижимости к административно-деловому центру.
При таких данных указанные здания правомерно включены Правительством Москвы в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
В другом деле Верховный суд подтвердил правомерность исключения зданий из перечня зданий, облагаемых по кадастровой стоимости (дело от 23 марта 2017 г. N 5-АПГ17-13), указав следующее.
На основании статьи 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 года N 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» постановлением правительства Москвы от 14 мая 2014 года N 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения.
Согласно пункту 1.2. данного порядка мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения признается использование не менее 20 процентов общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания.
В материалы дела был представлен акт обследования государственной инспекции, согласно которому здание фактически используется для размещения офисных помещений. Из указанного акта следует, что вывод о фактическом использовании объекта недвижимости сделан на основании осмотра фасада здания. При про��едении мероприятий по определению вида фактического использования здания представители государственной инспекции на объект допущены не были.
Чем грозит включение в перечень объектов, у которых налоговая база определяется, как кадастровая стоимость
Федеральный закон от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»
Исключение из перечня в досудебном порядке
Нарушает ли закон Краснодарского края «О налоге на имущество организаций» действующее законодательство?
Привязка строения к земельному участку. Зачем она нужна?
Среднегодовая стоимость имущества определяется по формуле, установленной п. 4 ст. 376 НК РФ как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и на 1-е число следующего за налоговым (отчетным) периодом месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенное на единицу.
- Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как среднегодовая стоимость имущества, устанавливается в размере 2,2 процента.
- Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, устанавливается в размере 2,0 процента.
Однако следует учитывать, что среднегодовая стоимость объектов недвижимости, рассчитанная по данным бухгалтерского учета, может быть на порядок меньше кадастровой цены.
Ежегодно Приказом Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее МингосНО) утверждается Перечень объектов недвижимого, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее Перечень).
Такой перечень на 2016 год утвержден приказом от 22.06.2015 года № 311-05-11-111/15, а на 2017 год приказом от 30.09.2016г. №326-13-303/16.
Данный Перечень объектов недвижимости представляет собой список зданий, строений, сооружений с указанием их кадастрового номера и адреса.
В случае, если разрешенное использование объекта недвижимости не позволяет отнести его к объектам, облагаемым налогом от кадастровой стоимости, то необходимо инициировать процедуру исключения объектов из Перечня.
Рассмотрением заявлений заинтересованных лиц об исключении объектов недвижимости из Перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, занимается Межведомственная комиссия при МингосНО, созданная Приказом от 08.06.2016г. №326-13-75/16. Форма заявления и список прилагаемых документов так же утверждены данным Приказом от 08.06.16г. На основании принятых данной комиссией Решений, издается приказ министерства об исключении с 1-го числа текущего налогового периода по налогу на имущество организаций объектов недвижимого имущества из Перечня.
Таким образом, для того чтобы исключить свой объект из Перечня 2016г. необходимо подать заявление в Мингос НО до 05 декабря 2016 года. Данное ограничение по времени вызвано тем, что заседания Межведомственной комиссии проводятся 1 раз в месяц.
Сложным моментом здесь является именно определение Фактического использования здания, в случае отличия его от указанного разрешенного использования в правовых документах. Например, здание производственно-административное, то оно может подразумевать размещение как офисов (т.е. подпадать под включение в Перечень), так и осуществление производственной деятельности.
Кто вправе зарегистрировать ОНС
Фактическое использование объекта недвижимости определяется на основании Постановление Правительства Нижегородской области от 02.10.2015 N 635 «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения», которое говорит нам, что определение фактического использования будет заниматься комиссия при Мингосе НО.
Одним из обязательных документов для подачи заявления на межведомственную комиссию является Оригинал экспертного заключения о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и (или) нежилого помещения, выданного аккредитованной организацией, не ранее чем за 6 месяцев до даты подачи заявления. Список аккредитованных организаций можно увидеть на сайте МингосНО.
В случае принятия комиссией отрицательного решения по заявлению заинтересованного лица, такое решение всегда можно обжаловать в судебном порядке.
Компания «Прецедент» оказывает полный комплекс услуг по представлению интересов Заказчика в МингосНО и в суде по поводу исключения объектов недвижимости Заказчика из Перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Данное действие применяется собственником объекта недвижимого имущества. Для исключения из перечня объектов, налоговая база по которым рассчитывается как кадастровая стоимость, собственнику необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган. Результатом рассмотрения заявления является удовлетворение заявления, либо отказ. При удовлетворении требования собственника, налоговая база на недвижимое имущество будет рассчитываться от его балансовой стоимости, которая значительно ниже кадастровой.
Дела о налоговых льготах рассматривает Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве. Она может поручить Госинспекции по недвижимости определить вид фактического использования объекта. Для проведения соответствующей процедуры необходимо подать заявление в Департамент экономической политики и развития города Москвы.
Так же мы проводим комплекс мероприятий по исключению из перечня (включению в перечень) объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, фактическое использование которых не отвечают условиям, перечисленным в НК РФ.
Какие объекты подлежат включению в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Какие документы необходимы для исключения из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Заявление в комиссию по рассмотрению вопросов определения вида фактического использования зданий и помещений для целей налогообложения.
Исключить объекты недвижимости из краевого перечня коммерческих объектов по налогу от кадастровой стоимости можно до 1 августа
Департамент имущественных отношений Краснодарского края продлил срок приема соответствующих заявлений.
Собственники могут подать заявление об исключении их недвижимости из утвержденного перечня имущества на 2020 год, по которому взимается налог от кадастровой стоимости, если объект не является офисным или торговым, объектом общепита или бытового обслуживания. Также заявления принимаются от лиц, которым объекты принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Из-за пандемии коронавируса и карантина департамент имущественных отношений принимал заявления только посредством почтового отправления и по электронной почте.
– В связи с этим срок приема заявлений продлен до 1 августа, чтобы все желающие смогли воспользоваться своим правом. Сейчас ограничительные мероприятия отменены, и документы в ведомство можно подать лично, – отметили в ведомстве.
Заявления принимаются и рассматриваются в соответствии с Порядком определения вида фактического использования зданий и помещений, утвержденным постановлением губернатора Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 319, а также приказом департамента имущественных отношений от 27 июля 2017 г. №1548, сообщили в пресс-службе администрации Краснодарского края.
Некоммерческое партнерство «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (НП «АРМО») — ведущая саморегулируемая организация оценщиков России.
Зарегистрирована в Государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков 04 июля 2007 г. за №0002
- Выездной квалификационный экзамен в городе Екатеринбург пройдет с 06.04.21 по 09.04.21 Мар 02, 2021
- Продлены сроки действия квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности Фев 06, 2021
- Всероссийский оценочный форум в этом году пройдет в новом формате Дек 07, 2020
- 30 ноября состоится Общее собрание членов Ноя 09, 2020
- Экзамен
- ЭЦП
- Новости
- Кадастровая стоимость
- Налоги