Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Крупнейшие сделки торговая недвижимость 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2021 году мы расширили программы до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете. Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.
Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2021 году. Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов. Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин. Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.
Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.
Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 год
Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.
Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.
Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.
Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.
Выбор есть. Да, часть владельцев убрала объекты с продажи, решив подождать. В то же время есть люди, которые выходят из бизнеса или кому срочно нужны деньги — они выставили объекты. Крупных площадей стало больше, мелких — примерно столько же и осталось.
Для примера могу упомянуть несколько объектов недвижимости, которые могут стать хорошей инвестицией в начале 2021 года:
г. Минск, ул. Комсомольская, 11. Красный дворик
-
«Бизнесу пора расправить плечи… либо закрыться». Colliers о том, как подружить арендаторов и девелоперов
-
$ 10 млрд «деревянных» денег и план по выходу из пещеры — что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси
CBRE подводит итоги 2020 года и делает прогноз на 2021 год
- Всего за 2021 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2021 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет- (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).
- За 10 месяцев 2021 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2021 года.
- До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.
Перечень документов может варьироваться в зависимости от типа недвижимости и пожеланий оценщика.
Все бумаги предоставляются в работу в виде нотариально заверенных копий. Имеющаяся справочная информация от юридических лиц должна быть подписана и подтверждена печатью.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Техническая документация: паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
- Сведения о наличии обременения на объект.
- Кадастровый паспорт земельного участка для отдельно-стоящих зданий.
- Документы на прочее имущество, входящее в состав предмета оценки.
- Копия паспорта клиента.
- Копия записи из единой налоговой службы для юридических лиц.
Источник: Knight Frank Research, 2021.
- Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.
- В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.
Средняя стоимость не менее чем по 10 городам РФ Стоимость оценки коммерческой недвижимости отталкивается от нескольких параметров:
- Региона и населенного пункта, в котором производится оценка.
- Удаленности объекта от местонахождения эксперта.
- Технических характеристик недвижимости.
- Вида разрешения на использование собственности.
- Площади земельного участка и площади строений.
- Цели проведения оценки.
- Квалификации оценщика.
Цена оценки коммерческой недвижимости в любом регионе РФ зависит от объема необходимых работ, от типа нежилого объекта, а также от запросов оценочных компаний.
Источник: Knight Frank Research, 2021.
- По итогам 2021 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2021 года) и составил 5,3%. Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2021 года.
- Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2021 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.
Россияне вновь взяли рекордное количество ипотечных кредитов
По результатам опроса ВЦИОМ популярнее инвестиций в недвижимость только банковские депозиты. Их предпочли 23% россиян, против 18% выбравших недвижимость.
То, что большая часть людей в нашей стране выбирает недвижимость в качестве объекта для инвестиций – логично. Выбирая недвижимость, люди вкладывают свои деньги в реальные, осязаемые объекты. Они ожидают, что недвижимости сопутствуют низкие риски, она будет расти в цене, как минимум выше инфляции, а генерируемый «пассивный» доход будет стабильным.
Инвестиции в недвижимость кажутся людям простыми и понятными:
- купил – сдал в аренду и получаешь стабильный доход;
- купил дешевле – перепродал дороже и получил доход;
- купил – отдал в управление, получаешь стабильный «пассивный» доход.
Однако на деле все оказывается несколько сложнее. Вариант, кажущийся самым простым – купить и отдать в управление выглядит привлекательно, тем более что компании, занимающиеся управлением, обещают обеспечить доходность от 11,5% до 24% годовых. Могут ли низкие риски + отсутствие необходимости во временных затратах на работу с объектом обеспечить такую доходность?
Для сравнения, средняя доходность вклада, для которого также характерны низкие риски, от самого крупного банка России составляет 3,58% + с 2021 года нужно будет также заплатить НДФЛ на накопленный доход (13%), если размер вклада более 1 000 000 рублей.
Стоит отметить, что доходность недвижимости при её сдаче в аренду в развитых европейских, арабских и азиатских странах составляет менее 7%.
Ожидания и вера в большую доходность характерны для нашего населения. С 2000-х годов у недвижимости в России существовал эффект низкой базы, из-за чего её стоимость могла расти двухзначными темпами в год и это было нормально. И стремительный рост продолжался до кризиса 2008 года. С появлением долевого строительства люди стали активно использовать возможность инвестиций в жилое строительство, покупая квартиры на этапе котлована, а потом продавая её с той же двухзначной годовой доходностью (15-30%). С переходом на эскроу-счета эта возможность исчезла.
- В IV квартале 2021 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2021 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций).
Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов.
Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на дистресс-активах со скидками в наиболее пострадавших сегментах, но сделок с активами из наиболее пострадавших сегментов: торговли и гостиниц в первом полугодии практически не было. Причины те же — собственники отказываются продавать свои объекты по цене меньше ожидаемой.
На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:
- для действующих бизнес-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 15%;
- для действующих торговых-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 25%;
- для действующих, но пустующих БЦ и ТЦ дисконт составляет 50%, так как в текущем виде эти активы убыточны, а собственники не готовы производить реконструкцию для изменения функции и не готовы и дальше покрывать убытки.
Первичный рынок характеризуется сдержанным спросом, новые объект вводятся с большой осторожностью. Ввод большинства объектов который планировался на конец 2020 года будет перенесен на следующий год. Наиболее крупная сделка на первичном рынке в 3 квартале 2020 года — это покупка коворкинга Space 1 — около 12 тыс. кв. м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг».
Исходя из трансформации, наблюдаемой на рынке коммерческой недвижимости, в сегменте торговой и офисной недвижимости видна тенденция к использованию объектов в новых форматах, спрос на которые будет увеличиваться в ближайшее время.
Самочувствие бизнеса и офисная недвижимость неразрывно связаны. По мере спада происходящего в бизнесе потребность в офисах снижается и наоборот. Учитывая меняющиеся потребности бизнеса сейчас владельцы организуют гибкие пространства внутри своих бизнес-центров, что позволяет бизнесу оставлять свою эффективность в сравнении с удаленной работой, но при этом сокращать издержки на расходы по офису и прикладывать больше усилий в свой основной вид деятельности, не отвлекаясь на увеличение или уменьшение требуемого офисного пространства под новые проекты и задачи.
Торговая недвижимость пошла по пути трансформации, когда на единой площади предлагаются товары и услуги для одной аудитории, стараясь создать синергетический эффект за счет экономии затрат на аренде и увеличения прибыли за счет увеличения потока покупателей, относящихся к одной группе. Эта модель только начинает применяться. То, насколько успешной она станет, мы увидим спустя время.
Другие форматы, набиравшие популярность до пандемии: фуд маркет, фуд холл, не так популярны по причине ограничений в период пандемии. Данный сегмент сейчас не очень интересен инвесторам в связи с новыми ограничительными мерами, а также отсутствия большого количества подходящих объектов.
Как правило, фуд маркеты и фуд холлы открываются на единой площади в реконструированных зданиях рынка, общественных зданиях, спрос на функции которых крайне мал и уже является отголосками прошлого.
Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
- свободного от построек земельного участка;
- объекта незавершённого строительства;
- объекта, который необходимо реконструировать;
- объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.
Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
- объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
- объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.
1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности
Расчет производится в следующей последовательности:
- определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
- определение потенциальных доходов;
- определение операционных расходов;
- определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
- расчет стоимости объекта оценки.
Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать
Определение площадей пригодных для аренды
В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
- помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.
Определение арендной платы
Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.
Определение площади недозагрузки
Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.
Операционные расходы
Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.
Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные;
- расходы на замещение, или резервы.
Постоянные расходы:
- налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
- страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.
Переменные расходы:
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов.
Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
- контроль технического состояния;
- техническое обслуживание;
- санитарно-гигиеническое обслуживание;
- обеспечение ресурсами;
- планирование и бюджетирование;
- зарплата сотрудников.
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.
Расходы на оплату коммунальных услуг
Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.
Расходы на охрану
Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.
Расходы на замещение
Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год.
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений).
Коэффициент капитализации на период эксплуатации, составляет 10,0%, для функции торговли.
Ставка дисконтирования на период проведения реконструкции учитывает, различные виды рисков, в том числе:
- экономические;
- правовые;
- управленческие;
- строительные.
Ставка дисконтирования на период проведения работ по реконструкции, работ по увеличению мощности электричества составляет 12,0%.
Расчет стоимости производится в следующей последовательности:
- Определяется чистый операционный доход: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
- Денежный доход, получаемый от использования недвижимости, приводится к текущей стоимости путем дисконтирования: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ставка)^период ;
- Определение текущей стоимости денежных потоков: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода);
- После стабилизации денежных потоков, определение стоимость объекта недвижимости путем капитализации и приведении результатов к текущей стоимости: Стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода);
- На последнем этапе определяется текущая стоимость объекта, с учётом полученных денежных потоков: Стоимость объекта = Стоимость реверсии + сумма PV.
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Что касается инвестиций, то жилая недвижимость на текущий момент, по перечисленным выше причинам, имеет больше рисков, чем преимуществ.
Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2021 году
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.
Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.
В первую очередь, стоит признать, что привычные методы получения дохода от недвижимости более не могут защитить капитал от дешевеющих денег, и уж тем более принести реальную прибыль инвестору. Такая ситуация складывается не только на рынке жилья в России, но и в других странах мира. Многие могут не согласиться, но, увы, это самообман. Если посчитать реальную доходность объекта с поправкой на девальвацию и инфляцию местной валюты, по-честному вычесть все расходы: налоги, амортизацию, ремонты, покупку мебели и прочие затраты, которых не избежать, в результате чистая прибыль ваших инвестиций составит весьма скромный процент, не превышающий порой и 2% годовых в рублях.
Те инвесторы, кто понимает и принимает новую реальность, уже сегодня зарабатывают на недвижимости в разы больше некоторых своих коллег. Представьте себе бизнесмена, который в 2021 году по-прежнему отрицает существование смартфонов, популярность Youtube, социальных сетей и мессенджеров, продолжает рекламировать услуги своей компании исключительно в печатных изданиях (газетах и журналах), а потом удивляется краху своего бизнеса и банкротству.
Проигрывают не только частные инвесторы, но и более крупные игроки рынка, отрицающие новую реальность в сфере недвижимости. Подобный тренд наблюдается по всему миру. Equity Residential, один из крупнейших фондов жилой недвижимости в США, в портфеле которого находится 80 тысяч квартир с капитализацией более $23 млрд, не перестроив в своё время модель работы и извлечения прибыли из недвижимости, стал аутсайдером по доходности. За последние 5 лет абсолютная доходность фонда составила -20%, в то время как в США это был период активного роста цен и арендных ставок на недвижимость. При этом ещё 10 лет назад Equity Residential был лидером среди REITs.
Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.
Например, когда вы сдаёте однокомнатную квартиру через популярную доску объявлений, то вы, по сути, продаете доступ к вашей недвижимости на время, скажем, год или несколько месяцев, через полуагрегатор. Таким образом, вы оказываетесь практически полностью вовлечены в процесс: вы должны отвечать на звонки, показывать квартиру, подписывать договоры и так далее. Представьте, что через агрегатор можно сразу получить готовый результат. Арендаторы в назначенное время стоят на вашем пороге с уже подписанным онлайн-договором, с рейтингом и скорингом, деньги уже на вашем счету и агрегатор сам достиг максимальной цены по аренде. Фантастика? Нет, это уже давно стало реальностью, а не эпизодом из кинофильма о будущем.
Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.
Рынок эксплуатации коммерческой недвижимости в 2021 году: ожидания и прогнозы
- Рекомендации по выводу бизнеса из самоизоляции
- «Системный софт» стал официальным партнером Google
- «Системный софт» поможет бизнесу тестировать сотрудников на алкоголь
- ETF — инвестиционный инструмент в арсенале инвестора (ETF — investment tool in the Arsenal of the investor)
- Navicon получил статус золотого партнера Microsoft по облачным платформам
- Самоизоляция: болезнь не единственная угроза!
| Биржевой курс на 16 мая 2021 | |||||||
|
|
||||||
- Вопросы и ответы
- Жилые комплексы
- Новости
Что касается офисных центров и недвижимости в целом, то пользоваться спросом будут, как и в 2021 году, помещения с небольшой площадью 18- 40 метров. При этом, наиболее заинтересованы в такой недвижимости крупный и средний бизнес – малому не по карману аренда офисных помещений. При этом продолжается спад спроса на коммерческую недвижимость площадью более 40 м. кв.
Формально ненамного выгоднее сдавать в аренду в Казани и офисные помещения. Окупить их можно за 9,4 года, доходность при этом составит 10,7%. Причина относительно низкой доходности в данном случае также связана с высокой ценой предложения по продаже — 78,4 тысячи рублей.
Например, активность в городе Черепаново федеральных сетей дала местным предпринимателям повод озвучивать на старте переговоров высокую ставку аренды на уровне 600—700 рублей за метр. Но это лишь ожидания и пожелания собственников. Мы арендовали более тысячи квадратных метров у местного предпринимателя по цене менее 400 рублей за квадрат.
Эксперты в сфере недвижимости заметили падение активности на рынке
Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2021 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.
Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2021 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2021 года, что ниже изучаемых показателей 2021 и 2021 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.
В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2021 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.
Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.
Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2021 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.
В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2021 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.
В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.
Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».
Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2021 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
Россияне столкнулись не только с запретом на международное передвижение. Необходимость работы из дома на удалёнке – стала новой реальностью. Многие отложили запланированные поездки к морю. Регулярные походы в рестораны, концерты и мероприятия оказались под запретом. Вновь всем стало очевидным требование к просторным и удобным домам. Тем, где есть просторные общие площади, удобный кабинет, тихая зона со спальными комнатам. Однако, отдельные дома без общей инфраструктуры посёлка не в фаворе. Большинство состоятельных покупателей искали дома в тех местах, где застройщик уже предоставляет необходимые общие зоны для рекреации, может обеспечивать высокий уровень ухода за территорией, не говоря о том, чтобы снять все вопросы с коммуникацией и охраной.
Срок экспозиции по отдельным районам снизился в разы. В базовых направлениях вокруг столицы, Санкт-Петербурга и Сочи большинство объектов выкупили ещё до лета.
Спрос в 2020 году на загородное жилье Подмосковья, по оценкам специалистов ЦИАН, вырос на 65%. Эксперты называют такой рост рекордным, сравнивая его с ажиотажным спросом на загородную недвижимость 2005-2008 годов. Не дождавшись в 2020 году полноценного открытия курортного сезона, россияне решили компенсировать этот недостаток приобретением загородной недвижимости, позволяющей сочетать проживание и отдых. Новым трендом стало стремление приобрести дом или участок под строительство вблизи водоема и лесной зоны, в отдалении от больших скоплений людей, с возможностью яхтинга и прогулок на природе.
Если эксперты рынка и ранее замечали смещение акцентов с традиционно популярного Рублево-Успенского направления, сейчас это проявляется в еще большей степени. Современная Рублевка практически не оставляет человеку возможностей для пробежек и велопрогулок – повсюду частные территории, огороженные заборами.
Отвечающие духу времени элитные загородные комплексы предлагают не только эргономичные и высокотехнологичные дома, но и дают возможность уединиться, а при желании – отдохнуть: прокатиться на квадроцикле или яхте, пешком пройтись до леса, чтобы набрать грибов или ягод. Популярными стали направления по Новорижскому и Ленинградскому шоссе, когда за полтора-два часа можно по хорошей трассе доехать от дома до Кремлевской набережной, например. В частности, 1 час 30 минут, по оценкам сервиса Яндекс-карты, понадобится, чтобы доехать сюда от элитного поселка Екатериновка, расположенного на берегу Волги в Конаковском районе Тверской области.
Благодаря тому, что при работе «на удаленке», ежедневный выезд в город перестал быть необходимостью, загородная недвижимость стала рассматриваться как место для постоянного, а не для сезонного проживания. В связи с этим важным составляющим приобретения становится инфраструктура проекта.
Если ранее отсекающей суммой, позволяющей приобрести элитную загородную недвижимость, считалось около 2 млн долларов, сейчас цена таких предложений значительно скорректировалась. Отчасти потому, что люди сделали пересмотр показателей статусности.
Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» отметил, что, когда владельцы тяжелых кирпичных замков в духе Рублёвки 90-х годов после 2014 года массово начали продавать активы и уезжать за рубеж, оказалось, что их поместья сильно переоценены. Морально устарев, они перестали отвечать требованиям современных покупателей и в 80% случаев могут быть проданы только с большим дисконтом.
Насыщение рынка предложениями привело к замораживанию, а иногда и к снижению цен, что отразилось на инвестиционной привлекательности локаций, традиционно относимых к элитным.
Сначала на объявление жесткого карантина в Украине отреагировал рынок аренды загородных домов. По словам директора АН Best&Seller Ирины Луханиной, уже в первую неделю карантина предлагаемых к сдаче в аренду приличных домов по цене до $2 тыс. на рынке не осталось, а на наиболее популярных Обуховском, Одесском и Вышгородском направлениях арендаторы заняли дома стоимостью $5–7 тыс. в месяц.
Покупатели недвижимости, в отличие от арендаторов, более инертны и реагируют не так быстро, однако со временем и в этом сегменте началось оживление.
«После снятия ограничительных мер, введённых в связи с COVID-19 [летом 2020 года], заключили в среднем на 30% больше сделок купли-продажи загородной недвижимости, чем за аналогичный период прошлого года, а спрос в целом вырос на 65%», — говорит Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости.
Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes
По информации Юлии Парщик, исполнительного директора харьковского агентства недвижимости «Город», в Харькове спрос на загородную недвижимость в 2020 году формировали клиенты, желающие решить жилищные вопросы, связанные с расширением, расселением и другими семейными обстоятельствами.
«Многие харьковчане решаются продать свою одно-двухкомнатную квартиру и купить взамен дом на три или четыре комнаты с участком. Кроме этого, спрос на рынке недвижимости в харьковском регионе формировали жители Донбасса, многие из которых также отдавали предпочтение загородной недвижимости», — уточняет Юлия Парщик.
В окрестностях Харькова и других городов-миллионников в 2020 году цены на загородную недвижимость росли менее интенсивно, чем под Киевом. С дороговизной столичного пригорода не могут сравниться даже окрестности курортной Одессы. По информации аналитиков OLX, там средняя стоимость коттеджа составляет около 1,7 млн грн (+13% за 2020 год), дома — 760 тыс. грн (+9%), дачи — 350 тыс. грн (+15%). Для сравнения: коттедж под Киевом, по данным OLX, в среднем продают за 3,9 млн грн (+22%), дом — за 2 млн грн (+45%), дачу — за 500 тыс. грн (+6%).
По данным аналитического отчета Property Media, в структуре предложения на первичном рынке в окрестностях Киева с долей 71% доминируют коттеджи. Доля таунхаусов составляет 25%, еще 4% рынка занимают дуплексы (спаренные дома на две семьи с общей стеной). Больше всего таунхаусов предлагается в Киево-Святошинском районе и в направлении Ирпень — Буча — Гостомель.
Уточним, что таунхаусами принято называть малоэтажные дома на одну семью, соединенные между собой общими стенами с небольшим (1–2 сотки) участком перед входом. По мнению Ольги Соловей, таунхаусы популярны благодаря удобному объединению преимуществ квартиры и частного дома. При этом их стоимость, как правило, ниже, чем у отдельно стоящих домов с большими участками.
Заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International Дарья Лапицкая рассказывает, что пандемия COVID-19 отразилась и на рынке торговли. В весенние месяцы первой волны пандемии большинство торговых центров ощутило падение трафика, иногда до 30-50% от обычного уровня.
— Сектор досугово-развлекательных объектов и общественного питания потерял еще больше, и многие объекты временно прекратили работу. В результате собственники, чтобы не потерять арендаторов, были вынуждены предоставлять краткосрочные скидки от ставок в размере 25-30% и более. В этой ситуации положительно показала себя привязка вместо фиксированной ставки к проценту от оборота. Если раньше ее практиковали в основном крупные арендаторы, то в сложившейся ситуации все чаще прибегали к этому решению и небольшие розничные объекты, — дополняет Дарья Лапицкая.
Эксперт говорит о том, что на рынке реализовывались и новые проекты. Одни введены в эксплуатацию технически, другие стали успешно функционировать: например, «Корона Дом», ЭкоМаркет «Валерьяново». Из введенных, но не функционирующих, выделяются торгово-досуговый центр в составе МФК «Центрополь». Всего рынок минского ритейла вырос на 66,5 тыс. кв. м валовой арендной площади, достигнув GLA 1,4 млн кв. м.
По словам эксперта, во вторую волну COVID-19 торговля и население адаптировались к условиям пандемии. Уже к июлю-августу ведущие минские ТЦ и ТРЦ отметили восстановление покупательского трафика и в основном вернули ставки к размерам, действовавшим до введения временных скидок. В льготном режиме продолжили работать разве что кинокомплексы и детские развлекательные комплексы, где поток оставался более низким по сравнению с докризисным.
— Текущая ситуация в ритейле не так критична, как в офисах. Правда, ноябрь для многих торговых центров и ритейлеров был не очень успешен, от декабря традиционно ожидается всплеск посещаемости и выручки, январь и февраль пока сложно прогнозируются по основным бизнес-показателям, — говорит Дарья Лапицкая.
— Складская логистика в 2020-м во многом держалась за счет внутреннего рынка. Внешнеторговый грузооборот в текущий период сократился. Но за счет продолжительного развития розничной торговли и тенденции к гибридизации логистики и розницы (интернет-розницы), что характерно для всего мира, рынок современных складов завершил год довольно положительно. Это позволило сохранить и хороший уровень ставок в данный период, поскольку розничные операторы в состоянии дать большую ставку по сравнению с арендаторами других секторов, — говорит старший консультант департамента офисной и складской недвижимости компании Colliers International Максим Василевский.
Все тенденции, происходящие в 2020-м на рынке складов, привели к тому, что ставки упали не намного по сравнению с январем текущего года и остались довольно высокими. Снижались, как правило, ценовые предложения наиболее дорогих объектов, тогда как объекты, и до этого находившиеся в середине ценовых диапазонов, фактически не изменились.
Управляющий партнер Colliers International Денис Четвериков говорит о том, что в 2020-м рынок инвестиций оказался совсем не активным на фоне более позитивных 2018-2019 годов.
— Даже если рассматривать не инвестиционные, а просто крупные сделки, то в уходящем году сделок в стоимостном выражении было в разы меньше. Выручка от продажи всех объектов составила менее 20 млн долларов США, в то время как в два предыдущих года суммы сделок с крупными объектами были на уровне около 100 млн долларов США. Количество объектов, в том числе крупных, которые ищут финансирование у частных инвесторов, увеличилось. При этом обвала цен на объекты не произошло. Средний уровень цен на объекты снизился, но пока не критично – около 10% по сравнению с уровнем начала года, — дополняет Денис Четвериков.
Эксперт уточняет, что ожидания по доходности также не корректировались. Средняя ставка капитализации по крупным сделкам находится на уровне 10%.