Налоговые аспекты сделок с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговые аспекты сделок с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Покупка и продажа недвижимости: все о налогах

2. Сделки с коммерческой недвижимостью: особенности

3. Изменения при регистрации сделок с недвижимостью 2021 года

4. Мероприятия

5. Сделки с недвижимостью и их регистрация

6. Продажа собственности юридическим лицом

7. НЕ доверяйте риэлторам сопровождение сделок с недвижимостью!

Полномочия проверять сделки на соответствие рыночной цене возникли у налоговиков в 2012 году – после того, как в налоговое законодательство было введено понятие «трансфертного ценообразования» – т.е. механизма определения цены на товары (работы, услуги) для целей налогообложения.

Соответствие цен может быть проверено только при выездной инспекции – по месту нахождения юридического лица.

Порог допустимого отклонения цены продажи от рыночной определяется Налоговым кодексом. Если фактическая разница больше этого порога, налог на прибыль от сделки исчисляется налоговым органом как если бы цена продажи была рыночной.

Это приводит к экономическим потерям продавца, ведь потребовать у покупателя доплатить соответствующую разницу уже нельзя.

Покупка и продажа недвижимости: все о налогах

Механизмы контроля над применением трансфертного ценообразования постоянно совершенствуются, а круг сделок, подлежащих контролю со стороны компетентных органов, расширяется.

Недавно на сайте Минфина был размещен проект изменений в Налоговый кодекс, согласно которым контроль над сделками с недвижимостью будет усилен.

Контролируемыми являются сделки по реализации недвижимого имущества. Но в практике налоговых органов под реализацией понимается не только купля-продажа, но и, к примеру, выплата участнику организации дивидендов через передачу недвижимого имущества.

Так что цена такого недвижимого имущества также не должна существенным образом отличаться от рыночной цены.

Создание дочернего общества с его последующей продажей также может быть переквалифицировано в куплю-продажу имущества со всеми вытекающими последствиями. Индикаторы, которые могут указывать на притворность сделки, совершенной в новой форме лишь с целью налоговой экономии, те же, что и для модели выделения общества.

Создание дочернего общества должно быть обосновано деловой целью. Например, такую цель может подтвердить необходимость введения нового учредителя. Это может быть соинвестор, который в будущем выкупит долю у второго учредителя и таким образом станет 100% владельцем долей общества, наделенного имуществом. В этом отношении создание дочернего общества при участии другого учредителя является более понятным вариантом с точки зрения обоснования целесообразности.

При этом совершение продажи доли второму учредителю сразу после создания дочернего общества должно быть подтверждено реальной необходимостью и деловой целью.

Кроме того, для дальнейшей передачи долей может использоваться такой корпоративный «прием», как последующий выход участника из общества.

Сделки с коммерческой недвижимостью: особенности

Самым рискованным фактором является обоснование цели создания / появления и функционирования общества, из которого будет осуществляться выход.

Также немаловажным является временной фактор: через какое время учредитель изъявил желание выйти из общества. Такой выход может быть обоснован, например, если общество долго и безуспешно работало без явной прибыли или между участниками возникли корпоративные конфликты, при которых совместный бизнес лучше прекратить.

Если же общество не вело деятельности, то факт его создания и функционирования может заинтересовать проверяющих.

Данный вариант в виде организации нового юрлица с последующим выходом из него участника должен также иметь деловую и разумную предпринимательскую цель. Если налоговый орган докажет, что единственная цель состояла в минимизации налогов, эффект для налогоплательщиков будет противоположным.

Доказать наличие предпринимательской цели можно путем представления ряда аргументов и доказательств, о которых говорилось ранее (кто совершил сделку, по какой цене, в какой период и т. п.).

Также немаловажно доказать реальность деятельности нового юрлица. Об отсутствии фиктивности работы нового общества будут свидетельствовать активная деятельность, тогда как сдача «нулевой» отчетности только обоснованно укрепит сомнения проверяющих.

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
копия учредительных документов организации;
свидетельства ОГРН и ИНН;
выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

приложения к договору;
акт приема-передачи;
свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
справка из БТИ;
кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
квитанция об уплате госпошлины.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
имеет ли компания статус резидента РФ;
Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Изменения при регистрации сделок с недвижимостью 2021 года

Структурирование сделок по приобретению и продаже недвижимого имущества
Приобретение прав на земельные участки из государственной/муниципальной собственности
Due diligence на стороне покупателя или продавца; подготовка рекомендаций по минимизации рисков
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Сопровождение сделок по аренде
Представление интересов клиента в судебных спорах по вопросам аренды

Правовая поддержка при реализации строительных проектов на незастроенных (greenfield) и застроенных (brownfield) земельных участках
Структурирование девелоперских проектов
Юридическая поддержка при согласовании и заключении договоров (договора генерального подряда, соглашения об управлении строительством, договор с генеральным проектантом и пр.)
Правовое сопровождение при строительстве и подключении к инфраструктуре
Защита интересов девелоперов и инвесторов в государственных органах, получение льгот
Сопровождение проектов при реализации государственно-частного партнерства (в т.ч. заключение концессионных соглашений)

Согласно действующему законодательству, на сегодняшний день обязательными для нотариального заверения сделками являются те, что связаны с:

долями в общей долевой собственности;
отчуждением недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
распоряжением недвижимостью при доверительном управлении или опеке;
разделением имущества, нажитого супругами в период брака.

Это наиболее сложные, проблемные сегменты правовых отношений, фигурирующих на рынке недвижимости. Именно здесь возникают риски нарушить какие-либо правовые нюансы, не учесть интересы собственника, чем могут воспользоваться мошенники.

Что касается сделок по отчуждению недвижимого имущества, не связанных с обязательным нотариальным участием – дарение, продажа, купля, мена, — то здесь граждане вправе выбирать – обращаться за помощью к нотариусу либо самостоятельно осуществить сделку. Как бы то ни было, нотариально заверенная форма сделки является наиболее надежным вариантом, способствующим защите прав всех ее участников и помогающим избежать проблем в будущем.

Мероприятия

Обращение к нотариусу сегодня – это наиболее приемлемый вариант при осуществлении тех или иных сделок с недвижимостью. Помимо гарантированной безопасности результата, нотариус проводит полный комплекс работ с предъявленной документацией: сам осуществляет проверку, подготавливает проекты договоров, отправляет запросы и сам передает сведения в органы госрегистрации. По желанию клиента через депозит нотариуса денежные средства могут быть переведены на счет продавца.

Гражданин вправе обратиться к любому нотариусу субъекта Российской Федерации, в котором находится недвижимость.

Вопросы покупки и продажи жилья являются крайне актуальными в настоящие дни. Квартиры покупаются и продаются ежедневно в огромном количестве. Уже давно созданы специальные риелторские агентства, которые занимаются исключительно вопросами недвижимости и представляют интересы покупателей и продавцов, а зачастую и их обоих. Процедура покупки/продажи квартиры кажется на первый взгляд довольно простой, однако на практике можно столкнуться, во-первых, с мошенничеством, а во-вторых (что, безусловно, менее болезненно) — с бумажной волокитой и отдельными нюансами и особенностями, связанными со сделкой и процедурой в целом. С какими же особенностями можно столкнуться?

Неверно составленный договор купли/продажи (в случае, если он, например, был скачан в интернете) — если в договоре по тем или иным причинам отсутствуют существенные условия, либо имеющиеся условия недопустимы или не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Подделка паспортов, доверенностей, документов-оснований возникновения права собственности (в частности подделка договора о приватизации) и т.д.
Наличие лица, имеющего право претендовать на жилье: например, не вступивший в права наследования по уважительной причине.
Нарушение прав приватизации (отказ от приватизации, нарушение прав несовершеннолетних детей и т.п.).
Нарушение прав несовершеннолетних детей — собственников жилого помещения.
Занижение стоимости квартиры в договоре как негативный фактор при признании сделки недействительной.

Как Вы видите, нюансов и особенностей достаточно много, именно поэтому граждане часто доверяют сопровождение сделки профессионалам, что, во-первых, экономит время, а во-вторых, дает уверенность, что вся процедура будет осуществлена как этого требует закон. Итак, юридическая компания «ГидПрава» оказывает услуги по сопровождению следующих процедур:

Если Вам необходимо купить или продать квартиру (дачу, земельный участок и т.д.) и Вы уже подобрали понравившийся Вам вариант для покупки или нашли Покупателя на имеющийся у Вас объект, то предлагаем воспользоваться нашими услугами, которые включают в себя:

Проверка юридической чистоты документов на объект недвижимости (включает в себя проверку на наличие обременений; проверку правоустанавливающих документов и истории перехода права собственности на объект; проверку на предмет наличия судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости);
Подготовка авансового соглашения (включает взаимодействие с второй стороной по вопросу согласования наиболее выгодных условий авансового соглашения);
Участие в переговорах по согласованию условий сделки (включает в себя активное взаимодействие со второй стороной с целью согласования варианта осуществления сделки, а также условий наиболее выгодных нашему Клиенту; согласование условий доступа к банковской ячейке в случае выбора данного способа расчета);
Подготовка договора купли/продажи и передаточного акта;
Сопровождение сделки в банке при расчетах через банковскую ячейку (включает в себя выбор наиболее удобного банка; предварительное согласование дня сделки в банке, с арендой переговорной комнаты; бронирование банковской ячейки; обсуждение с Клиентом договора аренды банковской ячейки и условий доступа к деньгам — предоставление необходимых комментариев и разъяснений; присутствие нашего юриста в банке на самой сделке с целью проверки полномочий сторон и удостоверения личностей (паспортов, доверенностей и т.д.), проверка оригиналов документов (зачастую до самой сделки стороны обмениваются только сканами документов, а оригиналы впервые появляются только в банке); финальная вычитка проектов договора и передаточного акта перед подписанием (в связи с тем, что стороны могут по ошибке распечатать не финальную редакцию); проверка договора аренды банковской ячейки на правильность внесения условий доступа к денежным средствам;);
Подача/получение документов в/из Росреестр (-а) с целью регистрации перехода права собственности (включает сопровождение к нотариусу с целью исполнения доверенности на представление интересов в органах Росреестра; формирование пакета документов для подачи в Росреестр; получение свидетельства о праве собственности/договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на квартиру);
Присутствие нашего юриста при выемке денег из ячейки после регистрации перехода права собственности (включает согласование дня и времени встречи в банке с целью обмена ключей от банковской ячейки на соответствующие документы; доставка и передача Клиенту полученных в Росреестре документов; проверка соблюдения всех согласованных условий доступа к банковской ячейке и проверка соответствующих документов)

Описание услуги	Стоимость, руб.
«ПОД КЛЮЧ» ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ	44 900
«ПОД КЛЮЧ» ДЛЯ ПРОДАВЦА	34 900
«МИНИМАЛЬНЫЙ» ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ	32 700
«МИНИМАЛЬНЫЙ» ДЛЯ ПРОДАВЦА	22 700
Подготовка проекта авансового соглашения	5 900
Подготовка проекта договора купли-продажи	8 900
Подготовка проекта акта приемки-передачи	1 900
Согласование условий сделки с продавцом/покупателем, а также со всеми представителями сторон в случае наличия «цепочки» сделок	от 6 100
Анализ документов на объект. Проверка юридической чистоты объекта	9 900
Организация и согласование сделки в банке. Присутствие юриста на сделке в банке. Согласование условий доступа к ячейке.	14 900
Присутствие юриста при вскрытии банковской ячейки	6 900
Подача и получение документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр	4 900
Устные консультации по сделке	1 900

* Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет от 10 рабочих дней (органы Росреестра вправе приостановить государственную регистрацию перехода права собственности до устранения соответствующих оснований о приостановлении)
** Размер государственной пошлины, уплачиваемой за регистрационные действия составляет 2 000 руб. с Продавца и с Покупателя.
*** Стоимость некоторых услуг для сделок с недвижимостью, находящейся на территории Московской области, может незначительно отличаться, уточняйте по телефонам.

Сделки с недвижимостью и их регистрация

Сдача квартиры или комнаты в аренду или юридически правильнее сказать «внаем» — услуга крайне популярная на рынке недвижимости ввиду ее стоимости. Спрос на сдачу внаем постоянно растет и если у кого-то имеется вторая квартира, которая досталась собственнику, например, по наследству, то рано или поздно владелец задумывается о ее сдаче. Стоит отметить, что большинство сдаваемых квартир сдаются нелегально, т.е. без договора и с получаемых от сдачи платежей собственник не уплачивает налога.

Однако, стоит отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к тому, что стороны сами настаивают на том, чтобы факт сдачи квартиры не скрывался, а между сторонами был подписан договор с закрепленными в нем правами и обязанностями. Но что самое главное — наймодатель все чаще перестает уклоняться от обязанности по уплате налога, живя по старому принципу «заплати налоги и живи спокойно». В данном подходе имеется и свое большое преимущество: как было указано выше, права и обязанности сторон документально зафиксированы, а значит в случае, скажем, порчи имущества или в случае неуплаты нового платежа Вам, как наймодателю будет гораздо проще доказать факт имеющихся между Вами правоотношений, а значит суд (в случае если дело дойдет до судебных разбирательств) будет на Вашей стороне.

Услуги юридической компании «ГидПрава» по сопровождению сдачи квартиры включают в себя:

Разработка индивидуального договора найма квартиры после проведения соответствующих консультаций;
Правовые консультации по возникающим налогам (в т.ч. выбор оптимальной ставки налогообложения);
Составление акта приемки-передачи (в т.ч. с закреплением фактического состояния передаваемого имущества);
Правовые консультации по оформлению перечисляемых денежных средств;
Правовые консультации по составлению и подаче налоговых деклараций;
Представление интересов наймодателя в случае возникновения конфликтных ситуаций с нанимателем;

Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.

Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.

Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.

Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.

❗️Например

Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.

Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.

От вас ничего не требуется.

Мы сами сделаем необходимые запросы на нужные нам бумаги.

Нотариальное удостоверение договора нужно, когда продавец:

младше 18 лет
недееспособен
продает одну из частей общей долевой собственности

Вероятно, вы слышали, что заверенная сделка – это гарантия, так как нотариус обязуется возместить все возникшие убытки по его вине . Однако на самом деле он отвечает лишь за текущую сделку и не гарантирует, что у вас не будет:

долгов за коммуналку и капитальный ремонт
дальних родственников, кто после сделки сможет претендовать на квартиру
оспорена одна из предыдущих сделок в истории объекта недвижимости

Кроме того, не соглашайтесь на нотариуса от продавца. Дело в том, что они могут быть мошенниками и работать в связке, для того чтобы заполучить от очередной жертвы деньги без передачи ей квартиры.

Продажа собственности юридическим лицом

37,990

Все услуги тарифа «Стандарт»
Ведение переговоров со второй стороной сделки
Написание предварительного договора купли-продажи
Представление ваших интересов у нотариуса
Организация расчетов в банке
Подготовка договора купли-продажи
Выезд юриста на подписание договора купли продажи

79,990

Все услуги тарифа «Стандарт» и «Премиум»
Регистрация сделки в Росреестре
Подготовка акта приёма-передачи
Соблюдение правил добросовестного покупателя недвижимости
Получение права на +0.5% неустойки от цены недвижимости за каждый день нарушения продавцом сроков исполнения договора
Ведение сделки по доверенности без вашего личного участия

1. Общие вопросы правового режима недвижимости

1.1. Понятие недвижимости, виды прав на недвижимость и основания приобретения и прекращения прав на недвижимость.

— Критерии отнесения вещей к категории недвижимости. Спорные вопросы квалификации отдельных объектов в качестве недвижимых вещей. Идентификация объекта недвижимости. Линейные и плоскостные объекты как недвижимость. Земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения как единый объект недвижимости. Новеллы ГК РФ.
— Вещные права на недвижимость. Право собственности и его составляющие. Ограниченные вещные права на недвижимость (сервитуты и т.п.).

— Общая долевая и совместная собственность на недвижимое имущество (основания возникновения, режим пользования, соглашения участников долевой собственности, выдел доли, распоряжение долей, преимущественное права приобретения и др.).
— Основания возникновения вещных прав на недвижимость (создание объекта недвижимости и производное приобретение, момент возникновения прав на недвижимость и роль государственной регистрации прав и др.). Новое в возникновении прав собственности в силу приобретательной давности.
— Прекращение вещных прав на недвижимость (принудительный выкуп недвижимости государством, отказ от права собственности и др.).

1.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
— Основные правовые вопросы государственной регистрации прав, сделок, перехода прав и обременений в свете практики применения нового Закона о государственной регистрации недвижимости.
— Проблематика публичной достоверности реестра.
— Система регистрации прав на недвижимость и случаи обязательной регистрации сделок с недвижимостью.
— Анализ основных случаев отказа в регистрации.
— Обжалование действий органов государственной регистрации недвижимости.
— Регистрационные действия на основе судебных актов.
— Влияние модели государственной регистрации на статус создающихся и созданных объектов недвижимости.
— Концепция объединения процедур кадастрового учета и государственной регистрации.

2. Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости

2.1. Правовой режим земельных участков и оборота земли в соответствии с последними новеллами Земельного кодекса.
— Ранее учтенные земельные участки и особенности их правового режима как предмета сделок. Образование земельных участков.
— Актуальные вопросы кадастрового учета земельных участков. Особенности регистрации прав на земельные участки.
— Целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков. Обременение земельных участков в публичных и частных интересах.
— Новое в системе прав на земельные участки. Особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки.
— Оборот земельных участков. Изъятые из оборота и ограниченные в обороте земельные участки. Особенности совершения сделок с земельными участками отдельных категорий.
— Соглашения о выкупе недвижимости и обмен земельных участков как инструменты изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основания изъятия и порядок определения возмещения стоимости земельных участков.
— Градостроительное регулирование вопросов землепользования. Территориальное планирование. Правила землепользования и застройки. Планировка территории. Получение разрешительной документации на строительство.
— Обременение земельных участков сервитутом (виды сервитутов, порядок установления сервитута, договор об установлении сервитута, принцип следования, платежи и др.).

2.2 Правовой режим зданий и сооружений
— Виды капитальных строений.
— Актуальные вопросы технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства. Соотношения понятий «новое строительство», «реконструкция» и «капитальный ремонт».
— Правовой режим жилых и нежилых помещений (понятие помещения, права собственников помещений на общее имущество зданий, права собственников помещений на земельный участок под зданием, квалификация прав на парковочное место и др.)
— Объекты незавершенного строительства (квалификация незавершенного строительства, правовой режим, оборотоспособность и др.).
— Правовой режим самовольной постройки (квалификация постройки в качестве самовольной, возможность признания права собственности на самовольную постройку, снос самовольной постройки, разбор судебной практики и др.).

— Взаимосвязь прав на здание и сооружение и прав на земельные участки под ними (преимущественные права приобретения, переход прав на земельный участок при отчуждении зданий и сооружений, судьба прав на здание и сооружение при отчуждении прав на земельный участок и др.).
— Обременение зданий и сооружений сервитутом.

3. Различные виды сделок с недвижимостью

01В первую очередь продавец недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (согласно ст. 208, 209 и 224 Налогового кодекса РФ) в размере 13% за исключением случаев, если квартира находится в вашей собственности более трех лет (именно в такой формулировке, то есть, например, с момента приватизации и оформления в Федеральной регистрационной службе). Однако у этого правила есть и свои нюансы. Даже если квартира находится в собственности менее трех лет, то, согласно статье 220 НК РФ, возможно применение налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. То есть 13%-ный налог будет взиматься с суммы, полученной от реализации квартиры за вычетом миллиона рублей. Согласитесь, экономия 130 тысяч рублей существенна.

02Но, к сожалению, многие продавцы недостаточно осведомлены о необходимости уплаты подоходного налога и иногда уведомление из налоговой инспекции ставит их в сложную финансовую ситуацию. Рассмотрим это на конкретном примере. Итак, предположим, вы продаете квартиру, которая находилась в вашей собственности менее 3 лет, и стоимость которой составляет 10 000 000 рублей. В таком случае налог уплачивается с 9 млн. рублей, и составляет, в конечном счете, 1 170 000 рублей. Серьезная сумма денег, согласитесь. Она может стать камнем преткновения для желания продать квартиру, и некоторые собственники именно по этой причине выжидают три года, чтобы продать квартиру. Если же деньги требуются срочно, то существуют схемы с занижением реальной стоимости продаваемой квартиры, в которых часть денег передается «в конверте». Однако такой вариант подходит только людям, не боящимся риска, потому что в этом случае никаких гарантий, кроме устной договоренности, не существует. Кроме того, такая схема, согласно статье 198 УК РФ, расценивается как уклонение от уплаты налогов и карается лишением свободы сроком на год, если сумма укрываемых доходов превысит 100 тысяч, и 3 года, если эта сумма превысит 500 тысяч рублей.

НЕ доверяйте риэлторам сопровождение сделок с недвижимостью!

01В первую очередь стоит рассказать про налог, который связан непосредственно с наличием недвижимости: налог на имущество физических лиц. Так, на имущество, инвентаризационная стоимость которого превосходит половину миллиона рублей, установлена ставка налога в 0,5% от стоимости, уплачивать который необходимо ежегодно до 1-го ноября текущего года.

02Но гораздо больший интерес представляют налоговые вычеты для покупателя недвижимости. Так, с 2009 года размер единовременного налогового вычета для покупателей был увеличен с 1 млн. рублей (как это было у продавца) до 2 миллионов. Правда, получить такой вычет можно только один раз за всю жизнь. Но тем не менее, эта схема имеет одну очень важную отличительную черту, которая покажется очень выгодной для семейных пар. Итак, рассмотрим ситуацию с вычетом на примере.

03Пусть семейная пара собирается купить квартиру за те же 10 000 000 рублей и решает ее оформить в собственность в равных долях, как на мужа, так и на жену. В таком случае двухмиллионный вычет из суммы покупки получат оба супруга, что даст общую экономию в размере 520 тысяч (вычет по 260 тысяч для жены и мужа)! Согласитесь, приятно получить не только новую квартиру, но и полмиллиона от государства, которые можно потратить, например, на ее обстановку.

01Для того же, чтобы получить этот налоговый вычет следует совершить несколько действий, похожих на аналогичные у продавца. Так, следует посетить районное управление федеральной налоговой службы и написать заявление на получение имущественного налогового вычета, к которому следует прикрепить договор купли-продажи; документы, подтверждающие факт оплаты жилой недвижимости; акт приема-передачи, свидетельство о собственности и, наконец, справку по форме 2НДФЛ от вашего работодателя за период отчетности. Затем, по закону, в течение трех месяцев налоговики будут проверять ваш запрос, после чего, в случае положительного ответа, следует придти в управление ФНС и написать заявление на возврат денег из средств бюджета, который будет произведен на банковский счет в течение нескольких месяцев.

02Однако существуют и условия, запрещающие применение налогового вычета. Они касаются в первую очередь ситуаций, когда покупка недвижимости была оплачена не из собственных накоплений, а из средств материнского капитала, за счет средств работодателей, выплат из федерального, местного бюджета или же бюджета субъекта федерации и т.п. Вторым же случаем является ситуация, указанная в статье 20 Налогового кодекса РФ, то есть покупка квартиры у близкого родственника или у иного взаимозависимого по отношению к покупателю лица. В таких случаях последует отказ в предоставлении налогового вычета.

03P.S. Российская налоговая система никогда не отличалась святой простотой, удобством и понятностью для рядовых граждан. И связанные с имуществом вопросы не являлись исключением, даже наоборот, наиболее ярко подтверждали это правило. Однако, кто осведомлен, тот вооружен, и готов к преодолению неожиданных виражей во взаимодействии с налоговыми органами.

Для собственников реализуемого имущества, которые активно уклоняются от уплаты налога, действующее законодательство предусматривает определенные санкции. Прежде всего, это меры финансового воздействия или говоря иначе денежные штрафные санкции. Ежемесячный процент штрафных санкций составляет 5% от суммы причитающегося платежа. Умножьте на 5% сумму каждого просроченного месяца, и вы получите общую сумму штрафа, плюс непосредственно налог. При этом сумма штрафа не должна превышать 30% от общей суммы налога.

Кроме того увеличение срока просрочки приведет к значительному росту налогового бремени и увеличению штрафных санкций со стороны фискальных органов. Так через 180 календарных дней штрафная ставка увеличиться до 30%, а начиная с 181 дня просрочки, дополнительно будет начисляться еще 10%.

Здесь можно сделать только один вывод – налоги надо платить своевременно. Только так вы избавитесь от неприятных сюрпризов в будущем и штрафных санкций.

Рассказывает специалист агенства недвижимости.

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав Граждан на владение недвижимостью за рубежом. Общие ограничения с точки зрения законодательства РФ – дееспособность гражданина, а для юридических лиц – одобрение советом акционеров, наличие ограничений в Уставе компании и тд.

В некоторых странах запрещена покупка недвижимости иностранцами либо есть ограничения, где-то запрещена собственность на землю иностранцам. Однако, чаще всего такие ограничения можно обойти, открыв юридическое лицо подконтрольное гражданину РФ. О таких вещах вас проинформирует ваш риэлтор.

По законодательству РФ, гражданам, состоящим в законном браке, необходимо получить согласие супруги или супруга и оформить его нотариально на основании статьи 35 семейного кодекса РФ.

Уведомления о действиях, совершаемых гражданином РФ за рубежом:

Уведомление об участии в иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если доля участия в иностранной компании более 10%. Срок предоставления – не более 3х месяцев с момента возникновения или изменения даты участия в иностранной компании (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 50.000 руб.
Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если гражданин РФ признан контролирующим в иностранной компании (более 25% акций). Срок предоставления – не позднее 20мартаследующего за налоговым периодом года. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 100.000 руб.
Уведомление об открытии гражданином РФ, изменении реквизитов, закрытии счета в зарубежном банке: предоставляется в налоговый орган в течение месяца с момента наступления перечисленных событий. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ, не обязан – постоянно проживающий за рубежом, то есть более 1 года). За нарушение предусмотрен штраф 1.000-5000 руб.
ВНИМАНИЕ: в случае если сделка по приобретению недвижимости за рубежом будет осуществлена через незадекларированный в РФ зарубежный счет гражданина РФ, такая операция будет считаться не законной на основании законодательства РФ и налоговый орган может оштрафовать покупателя на сумму до ¾ от суммы сделки
Предоставление отчетов о движении ден.средств по банковскому счету гражданина за рубежом: граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета или вклады, должны ежегодно, в срок до 1 июня предоставлять в налоговые органы отчет в установленной форме о движении средств по зарубежным счетам/вкладам. За нарушение предусмотрен штраф 300-3000 руб. За повторное нарушение – 20.000 руб.

Гражданин вправе расплатиться за приобретаемую недвижимость за границей со своего счета в РФ или со своего зарубежного счета (счет должен быть задекларирован в налоговом органе в РФ в противном случае налоговый орган может оштрафовать покупателя на сумму до ¾ от суммы сделки). При переводе с счета в РФ, банк может запросить договор купли-продажи, ряд документов для идентификации плательщика и иногда, документы подтверждающие источник происхождения денежных средств.

Оплата наличными нецелесообразна, так как при вывозе из РФ и ввозе в другие страны (например в большинство стран ЕС) сумм более чем 10.000 долларов (либо эквивалента в другой валюте),они обязательны к таможенному декларирования на вывозе и ввозе. Таможенные органы, особенно при значительных суммах, могут потребовать документы подтверждающие источник происхождения денежных средств.

На сегодняшний день, доходы от продажи недвижимости за рубежом, могут быть зачислены гражданину РФ только на его счет в банке в РФ. Хотя сейчас Минфин работает над поправками к ФЗ о валютном регулировании, которые позволят зачислять средства от продажи на счета в зарубежных странах, членов ОЭСР и ФАТФ. В реальной ситуации это обозначает, что продавая недвижимость в Греции, вы сможете зачислять средства на свой счет в Греции (в вот продавая недвижимость в Болгарии и на Кипре, в ОАЭ и Черногории этого сделать будет нельзя – так как страны не являются членами ОЭСР и ФАТФ).

*стоит отметить, что налоговые обязательства возлагаются на налогового резидента РФ (если проживает на территории РФ более 183 дней)

** объект налогообложения физ.лиц – доходы от источников в РФ и доходы от источников за рубежом.

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные % ставки и условия по кредитам по сравнению с банками РФ. Если вы берете кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту составляет менее 9% годовых (текущая ставка рефинансирования ЦБ РФ), то у вас возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на % за пользование кредитными средствами. Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.

Услуги посредников в сфере недвижимого имущества широко распространены. Закон разрешает деятельность риэлторов, брокеров, комиссионных агентов или агентств в одном или нескольких видах бизнеса, связанного с недвижимостью:

покупке;
продаже;
аренде;
предпродажной подготовке;
консультировании;
оценивании;
информационных услугах.

Юридические услуги в их компетенцию не входят.

В оптовой торговле деятельность агентов, торгующих от имени и по поручению других лиц, широко распространена, она разделяется по отдельным видам продукции. Это возможно не только непосредственно, но и через сеть Интернет.

В сфере розничной торговли услуги посредников могут предоставляться через комиссионных торговых агентов, осуществляющих продажу разрешенными для данного вида товаров способами.

Услуги посредников в сфере страхования предусматривают услуги агентов по регулярному страхованию и перестрахованию, кроме обязательных социальных фондов, связанных с государственным пенсионным обеспечением.

Страховые агенты могут оформлять полисы на страхование:

жизни и дееспособности;
от разрыва отношений;
от несчастных случаев;
пожаров;
добровольное медицинское;
туристическое;
на случай гражданской ответственности;
имущественное;
рисков.

Обратите внимание! Законодательство не содержит однозначного ответа, что понимается под предоставлением связанных с недвижимым имуществом посреднических услуг.

Вместе с тем в судебной практике отмечается, что посреднические услуги с недвижимым имуществом — это, в частности:

риелторские услуги по подбору объектов недвижимости для дальнейшей продажи или аренды;
помощь в заключении сделок с недвижимостью;
организация продажи недвижимого имущества по поручению граждан (п. 11 постановления Пленума ВС РФ «О рассмотрении судами гражданских дел…» от 28.06.2012 № 17).

Подробнее о недвижимом имуществе и регистрации прав на него читайте в наших статьях по ссылкам:

Оказание рассматриваемых услуг накладывает на осуществляющих их субъектов ряд дополнительных обязанностей. Так, посредники при купле-продаже недвижимости, наряду с такими участниками оборота, как, например, операторы по приему платежей, кредитные организации и ломбарды, указываются в ст. 5 закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов…» от 07.08.2001 № 115-ФЗ (далее — закон № 115-ФЗ) в качестве субъектов, осуществляющих операции с деньгами и имуществом.

При заключении и исполнении договора на оказание посреднических услуг при продаже недвижимости выделяются, в частности, следующие особенности:

неподготовленность документации для перехода права собственности на жилье и игнорирование телефонных звонков истца — основания для удовлетворения иска о некачественном оказании посреднических услуг (апелляционное определение Хабаровского крайсуда от 17.06.2016 № 33-4609/2016);
размещение на сайте организации-посредника информации о недвижимости с возможностью выборки объектов на данном сайте и содействие в покупке жилья, указанного на нем, только после заключения договора с организацией-посредником законно и не свидетельствует о навязывании посреднической услуги (апелляционное определение Свердловского облсуда от 01.08.2018 по делу № 33-13894/2018).

Подробнее о договорах на оказание посреднических услуг мы рассказали в статьях:

Итак, в статье мы обозначили понятие и некоторые особенности предоставления посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.

Перед тем как перейти к рассмотрению кода ОКВЭД всех посреднических услуг, нужно иметь понятие, что это за вид бизнеса. Если внимательно посмотреть на современный рынок различных услуг, на примере недвижимого имущества, то можно заметить, что те люди, которые хотят приобрести или продать квартиру или дом, обращаются за помощью к различным риелторским компаниям. В их обязанности входит подбор необходимого объекта недвижимости, и помощь в поведении оформлении сделки, в ходе которой право собственности перейдет от одного владельца к другому. Исходя из такого примера, можно прийти к выводу, что посреднические услуги состоят в следующем:

деятельность, связанная с поиском информации (объекты недвижимости, страхование), которая необходима участникам рынка для удовлетворения своих потребностей (оформление страховки, приобретение квартиры и другое);
деятельность, связанная с оказанием консультативной и иной помощи, для полной реализации своего права участниками рынка (например, сопровождение различных сделок по недвижимому имуществу).

Несмотря на то, что это специфический бизнес, он получил большое распространение в нашей стране, так как затраты на его организацию не большие, а получаемая прибыль ощутимая.

Важно понимать, что посредничество, это бизнес, который предусматривает только предоставление информационных услуг. Именно благодаря, такой специфики, данный вид коммерции не нашел большого распространения в ОКВЭД, поскольку такой спектр услуг постоянно возрастает и изменяется, а общероссийский классификатор не изменяется на протяжении долгого времени.