Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости споры судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
| Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации |
В.Ф.Яковлев |
Информационные письма Президиума ВАС РФ
В ________________________ районный суд
Истец: _____________(Ф.И.О.)___________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
наследник продавца жилого помещения)
Между ______ и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору ______ (далее — «Продавец») передал/передала в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся/являлась, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала ______ на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.
«___» ________ _____ г. Продавец умер/умерла, что подтверждается свидетельством о смерти «___» ________ _____ г. N _____/справкой из больницы «___» ________ _____ г. N _____/заключением о смерти «___» ________ _____ г. N _____/другими документами. После его/ее смерти наследником/наследницей по завещанию/по закону является Истец, что подтверждается завещанием от «___» ________ _____ г., удостоверенным нотариусом г. ______ ________/свидетельством о рождении от «___» ________ _____ г. N _____/свидетельством о заключении брака от «___» ________ _____ г. N _____/другими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Продавцу было ______ лет, что подтверждается справкой о смерти/другими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми страдал/страдала ______: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Продавца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку ______ присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку состоял/состояла на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял/злоупотребляла спиртными напитками (страдал/страдала хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился/находилась в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Продавца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Продавца, постоянную форму употребления им/ею спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него/нее амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
продавец жилого помещения)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Истцу было ______ лет, что подтверждается документом, удостоверяющим личность Истца (серия ______ N ______ выдан ______).
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми он страдает: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Истца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истцу присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истец состоял/состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял спиртными напитками (страдал хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Истца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Истца, постоянную форму употребления им спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.
Согласно п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по п. 2 ст. 170 ГК РФ (как притворной сделки,
прикрывающей договор займа)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). В соответствии с Договором Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.
Однако Договор заключен Истцом и Ответчиком с целью прикрыть другую сделку, а именно — договор займа. Истец и Ответчик фактически не исполнили Договор. В действительности между Истцом и Ответчиком заключен договор займа. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры является притворной, поскольку:
— В день подписания Договора, «___» ________ _____ г. Истец и Ответчик подписали Соглашение от «___» ________ _____ г. N _____, по которому Ответчик обязался продать Квартиру обратно Истцу, а Истец обязался в период действия этого Соглашения и до заключения договора купли-продажи Квартиры выплачивать Ответчику денежную сумму в размере ________ равными долями ежемесячно. О расчетах Истца с Ответчиком по Соглашению от «___» ________ _____ г. N _____ свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
— Истец и члены его семьи _____ не выселялись из Квартиры и продолжают в ней проживать, о чем свидетельствуют выписка из домовой книги/другие документы.
— Требования о выселении Истца из Квартиры Ответчик заявил после пропуска Истцом срока внесения ежемесячного платежа по займу, о чем свидетельствует отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/другие документы.
ИЛИ
— Истец передал Ответчику Квартиру по передаточному акту от «___» ________ _____ г. N _____/другому документу. О расчетах Истца с Ответчиком свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
— После заключения Договора и переоформления права собственности на Ответчика Истец и Ответчик заключили Договор займа от «___» ________ _____ г. N _____, в соответствии с которым Истец (заемщик), уже фактически не являясь собственником Квартиры, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа Ответчику (заимодавцу), предоставляет Квартиру в залог.
— Истец обращался в органы внутренних дел «___» ________ _____ г. с просьбой принять меры к Ответчику, который обманным путем заставил Истца подписать Договор вместо договора залога, что подтверждается заявлением от «___» ________ _____ г. N _____/постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Истца/другими документами.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по иным основаниям, в том числе:
— по ст. 168 ГК РФ (как сделки, нарушающей закон);
— по ст. 178 ГК РФ (как сделки, совершенной под влиянием заблуждения);
— по п. 3 ст. 179 ГК РФ (как кабальной сделки)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:
— Доверенность, выданная ранее Ответчику для совершения указанной сделки, на момент заключения договора была отозвана, таким образом, сделка была совершена неуполномоченным лицом, что подтверждается заявлением об отзыве доверенности.
Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.
— Истец не подписывал Договор, а также расписку о получении денежных средств в оплату Договора, передаточный акт, доверенность на регистрацию перехода права собственности к Ответчику, подписи за него выполнены другим лицом, что подтверждается заключением почерковедческой экспертизы/повторной/дополнительной почерковедческой экспертизы/заключением почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, возбужденного по заявлению Истца/справкой эксперта о проведенном почерковедческом исследовании/другими документами/свидетельскими показаниями.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
— Истец был вынужден заключить оспариваемый договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях: продал квартиру по крайней низкой цене, не соответствующей ее рыночной стоимости/продал Квартиру, не имея другого жилья в собственности/другое, что подтверждается экспертным заключением о стоимости недвижимого имущества/другими документами.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия, угрозы или обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
— При заключении договора купли-продажи не было достигнуто соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением.
По смыслу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В ________________________ районный суд
Ответчик: __________(Ф.И.О.)___________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
продавец жилого помещения)
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.
Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку в момент заключения Договора Истец был способен понимать значение своих действий и руководить ими.
— У Истца отсутствуют заболевания, которые могли или могут привести к неадекватности поведения, влиять на его психологическое и психическое состояние, что подтверждается справками/выписками из истории болезни/медицинской картой/выписным эпикризом/анамнезом/амбулаторной историей болезни/выписными эпикризами, выданными лечебными учреждениями, которые подтверждают прохождение Истцом лечения от наркотической зависимости после подписания Договора/другими медицинскими документами. Доказательства того, что Истец в момент совершения сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими, отсутствуют.
— Истец не состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справкой/другими документами из диспансера.
В ________________________ районный суд
Ответчик: _________(Ф.И.О.)____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по п. 1 ст. 170 ГК РФ
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.
Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку Договор заключен с намерением создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности Истец имел намерение прекратить принадлежащее ему право собственности на Квартиру и получить от Ответчика денежные средства, а Ответчик имел намерение приобрести право собственности на Квартиру и передать Истцу денежные средства за Квартиру. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры не является мнимой, поскольку:
— Истец и Ответчик осуществили расчеты по Договору, Ответчик передал Истцу денежные средства за Квартиру, о чем свидетельствует Договор, в котором указана цена Квартиры и порядок расчетов/отсутствие обращения Истца в суд с иском к Ответчику о взыскании неполученных денежных средств по Договору/собственноручная расписка Истца, согласно которой он получил от Ответчика денежную сумму за Квартиру, материальных и других претензий к нему не имеет/акт приема-передачи Квартиры, согласно которому Истец получил от Ответчика деньги за Квартиру полностью/чеки-квитанции/выписки по лицевому счету/платежные поручения/другие документы, подтверждающие передачу денежных средств Истцу/другие документы.
— Переход права собственности на Квартиру к Ответчику зарегистрирован в установленном порядке, Ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выписка из ЕГРП (с 15.07.2016), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на имя Ответчика от «___» ________ _____ г. N _____/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./материалами регистрационного дела, подтверждающими личное обращение Истца в Управление Росреестра с заявлением о регистрации Договора/другими документами.
— Истец передал Ответчику Квартиру, о чем свидетельствует акт приема-передачи Квартиры/акт о передаче недвижимости/другие документы.
— Ответчик владеет, пользуется и распоряжается Квартирой, в том числе вселился в Квартиру и фактически проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги в полном объеме, совершает сделки в отношении Квартиры. Об этом свидетельствуют финансовый лицевой счет, открытый на имя Ответчика после представления им в управляющую организацию Договора/квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг/справка об оплате коммунальных услуг/договор безвозмездного пользования, по условиям которого Ответчик передал Квартиру Истцу в безвозмездное пользование для постоянного проживания в ней с правом регистрации по постоянному месту жительства/договор залога недвижимого имущества (ипотека), заключенный Ответчиком во исполнение кредитного договора)/другие документы.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
- Позвоните нам
+7 (925) 016-00-37
или
оставьте заявку - Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
- У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
- Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
- Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем
Наши победы 1 (4)
Название суда: Арбитражный суд города Москвы № дела: 123456
контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент
Хоть раз в жизни, но каждый человек совершает операции с недвижимым имуществом. Это может быть покупка, продажа, сдача в аренду, дарение и другие действия по передаче прав на недвижимость. И иногда у одной из сторон появляются основания для недовольства проведенной сделкой по различным причинам. На законодательном уровне установлен период времени для отстаивания своих прав.
Гражданско-правовой договор совершается для возникновения права собственности или правомочия пользования объектом имущества. Условия, отличающие действительное соглашение от недействительного, следующие:
- документа не противоречит нормам законодательства о совершении действий с недвижимостью;
- Стороны обладают необходимой право и дееспособностью, то есть способностью нести ответственность за свои деяния, а также осознавать свои обязанности;
- Воля и волеизъявление участников об операции с недвижимости совпадают;
- Соблюдена форма заключения договора.
Внимание! Для сделок с недвижимостью, как правило, обязательно прохождение процедуры государственной регистрации, а иногда также нотариального заверения.
Нарушение хотя бы одного из перечисленных условий свидетельствует о недействительности договора. Признание соглашения недействительным означает то, что заключенный между сторонами договор не влечет за собой юридических последствий с самого момента подписания. Сторона, выявившая факт недействительности правового действия, выбирает один из вариантов:
- Оспаривание заключенного договора по объектам недвижимости;
- Доказывание факта ничтожности.
Важно! Для признания договора недействительным Гражданским кодексом РФ установлен срок исковой давности, когда можно восстановить свои нарушенные права.
Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.
Любой спор должен быть подкреплен соответствующим основанием.
Оспаривание сделки
Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:
- Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
- Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
- Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
- Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
- Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.
Важно! Сделка может быть признана недействительной как целиком, так и в определенной своей части. Недействительная часть не оказывает влияние на действие других частей соглашения, если они не противоречат законодательству.
Срок оспаривания сделки с недвижимостью может иметь длительность 1 год либо 3 года в зависимости от сложившейся ситуации. Определение длительности срока для обжалования происходит на основании норм Гражданского кодекса РФ, где указаны положения об оспоримых и ничтожных соглашениях.
Понятие исковой давности устанавливает временной период для осуществления защиты нарушенных прав истца. Законодательно исковая давность закреплена в ст. 195 Гражданского кодекса РФ.
Сроки давности для предъявления иска важны не только для сторон, но и для других лиц и государственных организаций, чьё присутствие может потребоваться в судебном заседании при рассмотрении дела о недействительности операций с недвижимостью.
Оспоримой сделкой признается такое соглашение, недействительность которого признается в судебном порядке.
Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ.
Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.
Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена.
В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий.
В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:
Как выбрать негосударственный пенсионный фонд
- Обращение в судебную инстанцию;
- Медиация, то есть поиск компромисса при помощи третьего лица, не являющегося заинтересованным в исходе спора;
- Самостоятельная защита истцом своих нарушенных прав и законных интересов.
В итоге судебного рассмотрения оспоримого договора будет вынесено решение о действительности либо недействительности на основании всех представленных сторонами доказательств.
Споры, возникшие из договора купли-продажи, могут быть разрешены в порядке
- ♦ переговоров;
- ♦ предъявления претензии и рассмотрения соответствующей претензии контрагентом;
- ♦ обращения с иском в суд.
По разрешению спора путем ведения переговоров вопросов не должно возникать, т.е. стороны обсуждают возникшую неприятную ситуацию и пытаются миром ее разрешить.
Претензионный порядок включает в себя:
- ▪ подготовку письменной претензии в адрес второй стороны договора, с изложением всех нарушений, требований, которые предъявляются стороной договора;
- ▪ вручение или направление претензии адресату с сохранением доказательств об отправке;
- ▪ получение / не получение ответа на претензию.
ВАЖНО: не по всем спорам, вытекающим из договора купли-продажи, предусмотрен претензионный порядок. Однако, если сторона намерена обращаться в суд, то направление претензии в адрес будущего ответчика лишним не будет.
В случае разрешения спора в судебном порядке истцу необходимо:
- подготовить иск в суд с соблюдением требований к данному документу;
- вручить/направить иск ответчику;
- подать в суд иск с приложением документов, в том числе, о вручении иска ответчику;
- принять участие в судебном процессе;
- дождаться решения суда.
В какой суд подавать иск по спору, связанному с договором купли-продажи, зависит от того, между кем заключен договор и какие требования заявляются. Если договор заключен при осуществлении предпринимательской деятельности, то спор рассматривается арбитражным судом. Спор, связанный с защитой прав потребителей подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции.
По общему правилу, иск подается по месту нахождения ответчика. Однако, в определенных случаях, иск должен подаваться по месту нахождения недвижимого имущества. Также иск может быть подан истцом по своему месту жительства, если например, он связан с защитой прав потребителей.
Судебная практика по сделкам с недвижимостью и жилищным спорам
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.
Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.
207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов
Ранее в России таких прецедентов не было. Суд рассматривал дела об обеспечении жилищных прав, когда жилой дом признавали аварийным, а в более редких случаях – дела арендаторов, заявлявших, что им предоставили ненадлежащее жилье. Как правило, в таких делах суд становился на сторону ответчиков.
Поэтому последнее решение удивило всех: судей, продавцов и покупателей. Большинство россиян не знали, что могут вернуть деньги за купленную квартиру, если она оказалась плохой. Из-за подобной юридической безграмотности покупатели даже не обращаются в суд и решают смириться с печальной действительностью. А зря.
Покупатель ненадлежащей квартиры в Краснодарском крае обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи и обязать продавца вернуть деньги, уплаченные за жилье, расходы на планировку и ремонт объекта, проценты по ипотеке и стоимость страховки. Также истец требовал взыскания компенсации морального ущерба и расходов на ведение дела в суде.
Верховный суд вынес неожиданное решение и направил дело на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В силу того, что Верховный Суд встал на сторону истца, вероятность удовлетворения исковых требований стала достаточно высокой.
Оспаривая сделку, нужно четко знать, что суд не может поверить на слово. Необходимо собрать доказательства непригодности квартиры для проживания. Как правило, таким доказательством служит экспертное заключение от независимой компании, сотрудники которой осмотрят объект и выдадут документ о его состоянии.
Строительно-техническая экспертиза обойдется заказчику примерно в 10 тысяч рублей – на сегодняшний день это среднерыночная стоимость такой услуги. Эта цена вполне обоснована. Специалисты оценивают жилье согласно «Положению о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Документ утвержден правительством РФ.
В экспертном заключении обязательно должно быть заключено, что объект не соответствует санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности или другим действующим нормам для жилых помещений. В документе должна быть формулировка: «квартиру нельзя признать жилым помещением».
Получив такое экспертное заключение, покупателю будет достаточно просто доказать, что купленная им квартира имеет ненадлежащее качество.
Рассматривая дело, суд изучит договор купли-продажи объекта спора. Важно отметить, что покупатель прав, даже если в документе не указано качество жилья и его соответствие законодательным нормам. Вам удастся добиться удовлетворения исковых требований, если все доводы, приведенные в суде, будут основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. Все нормы, предъявляемые к качеству стандартных товаров, распространяются и на квартиру.
Качество объекта недвижимости, передаваемого покупателю, должно соответствовать качеству, указанному в договоре. Поэтому необходимо прописать в договоре состояние всех систем безопасности, коммуникаций, соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим нормам, а также другим требованиям, которые установлены для жилых помещений. Как показывает практика, покупатели часто забывают указать это, а продавцу заботиться об этом ни к чему. Поэтому подойдите к делу ответственно и включите в договор соответствующие пункты.
Однако даже если договор уже подписан и не отражает состояние жилья, у покупателя есть шансы на признание сделки недействительной. Обязанность продавца передать объект в пригодном для проживания состоянии сохраняется и в этом случае. Продавец должен соблюдать требования к качеству товара вне зависимости от того, указаны ли они в договоре купли-продажи.
Также эксперты рекомендуют внести в договор пункт об ответственности продавца за скрытие недостатков жилья, о которых ему было известно. Суд примет во внимание этот довод.
В действительности права покупателей были закреплены на законодательном уровне задолго до последнего решения Верховного Суда. Но прежде мало кому было известно, как применять «Положение о признании помещения жилым помещением». Добиваясь отмены сделки купли-продажи объекта недвижимости, покупатель может использовать следующие аргументы:
- Несущие конструкции дома, где находится квартира, не должны быть разрушенными и иметь повреждения, которые привели к образованию трещин или деформации. Это небезопасно.
- В квартире должна быть горячая и холодная вода, электричество, отопление, водоотведение, газ и вентиляция. Эти системы должны отвечать санитарно-эпидемиологической требованиям.
- Вентиляционная система должна быть выполнена так, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
- Уровень вибрации и шума не должен превышать допустимый уровень.
- Коэффициент естественной освещенности во всех помещениях квартиры должен быть не меньше 0,5%.
- Квартира не может находиться в подвальном и цокольном этажах.
- Должны быть соблюдены установленные в соответствующем регионе показатели предельно допустимых концентраций веществ в воздухе.
Мы привели только некоторые требования, которым должно соответствовать жилье. Также на законодательном уровне определены условия о допустимом уровне шума, звука, напряженности переменного электрического поля, электромагнитного излучения и другие. Все эти нормативы детально описаны в технических законах. При составлении искового заявления лучше указать точные названия нарушений. Для этого необходимо тщательно изучить документ и выбрать недостатки, которые имел конкретный объект.
- Письменная консультация
- Составление претензии
- Составление иска
- Составление договора
- Представительство в суде
- Защита прав потребителей
- Юридические услуги по трудовым спорам
- Юридические услуги по арбитражным спорам
- Юридические услуги по долевому строительству
- Юрист по страховым спорам-Автоюрист
- Юридические услуги при затоплении квартиры
- Проведение банкротства физического лица
- Кредитный юрист по долгам банку
- Возврат комиссий и страховок с банка
- Юрист по недвижимости
- Взыскание долга по расписке
Споры по договорам купли продажи
- Банкротство граждан
- Защита потребителей
- Товары и услуги
- Мошеннические схемы продаж
- Кредиты и займы
- Страхование
- Затопление квартиры
- Автоспоры
- Юридические лица
- Недвижимость
- Долевое строительство
- Трудовые споры
- Семейное право
- Наследственное право
- Разное
- О судах
- Исполнительное производство
Еще перед покупкой на этапе осмотра, выявляются видимые проблемы, которые в последующем указываются в договоре купли-продажи (КП). Но недобросовестный продавец может не указать ряд дефектов, которые выявятся только после заключения договора КП. В этом случае не обязательно осуществлять процедуру его расторжения – сначала нужно сообщить об их наличии продавцу. Делать это лучше всего незамедлительно и в письменном формате (по электронной почте) — в дальнейшем все общение покупателя и продавца должно проходить в письменном виде.
Следующим шагом является требование устранения дефектов. Если продавец не идет навстречу в разумный период времени, то покупателю придется самому делать ремонт. После этого он вправе требовать от продавца возмещения суммы, потраченной на ремонтные услуги и материалы. Если он отказывается их оплачивать, то можно подавать иск в суд. При этом, стоит помнить, что затраты на ремонт нужно будет подтвердить документально, а также доказать в суде их необходимость и обоснованность.
Происходят такие ситуации нечасто, поскольку пострадавшей стороной все равно остается приобретатель жилья. Почему? В Жилищном Законодательстве прописан пункт, согласно которому, после расторжения договора продавец вправе не возвращать деньги. Но если в договоре КП написано, что в случае его расторжения, деньги должны быть возвращены в полном объёме, то продавцу придется выплатить их. Но на практике, этот процесс затягивается на годы: продавцы часто заявляют, что деньги потрачены, утеряны и т.д. В итоге деньги возвращать приходится опять же через суд и небольшими ежемесячными платежами.
Приобретение квадратных метров в новостройке
Риск получения квартиры ненадлежащего качества в этом случае велик, и ситуаций таких возникало множество. Недобросовестность компании-застройщика, желающей сэкономить и заработать на будущих жильцах, выливается в жилье низкого качества на этапе заселения. Что делать, если при покупке обнаруживаются, к примеру, незвукоизолированные стены, неровные перегородки, протекающая кровля, кривые оконные и балконные рамы с плохим монтажом и т.д.? Бывают случаи, когда из-за халатности застройщика возникают ситуации, которые наносят вред здоровью жильцов.
Несоблюдение технологий возведения жилья как можно раньше должно обсудиться с застройщиком. Если все доводы и подозрения покупателя подтвердятся, нужно требовать устранения дефектов или их компенсацию со строительной компании. Процесс этот длительный и трудоемкий – но закон в этом случае на стороне покупателя. Согласно Федеральному закону, застройщик обязан передать приобретателю объект, качество которого соответствует пунктам договора, требованиям всех регламентов и проектных документов.
Нюансы при приемке жилья
Юристы, специализирующиеся на спорах по новостройкам, советуют справиться с эмоциями, и провести тщательный осмотр квадратных метров перед подписанием приемо-передаточного акта. Если у Вас мало знаний в области строительных технологий, то лучше пригласить провести осмотр специалиста, который разбирается в строительстве. Он поможет определить, соответствует ли квартира требованиям закона и условиям договора. Это очень важный момент, который поможет в дальнейшем сэкономить не только деньги и время, но и нервы. Во время приема квартиры важно указать застройщику на обнаруженные дефекты, сфотографировать их – если этого не сделать, то привлечение к ответственности застройщика может не состояться.
Если речь идет о несущественных нюансах, которые не приведут в будущем к дорогостоящему ремонту, то можно на них «закрыть глаза».
Также Законодательством установлено, если долевая недвижимость имеет недостатки, и ее качество не соответствует техническим требованиям, дольщик имеет право потребовать от продавца:
- в ближайшие сроки устранения дефектов;
- уменьшения цены за жилплощадь;
- финансовой компенсации за проведенный ремонт.
Какой пункт взаимодействия выбрать – решение собственника. Дальше строительной компании отправляется претензия, в которой и указывается подходящий вариант.
Приобретенное жилье ненадлежащего качества – повод собрать документы и обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Например, если застройщик отказывается брать на себя ремонтные работы или затягивает срок. Также, если речь идет о серьезных затратах, потребуется независимая экспертиза и решение спора в судебном порядке.
Если вы пропустили срок, когда можно было претендовать на защиту своих прав, не опускайте руки, а если есть достаточно оснований, восстановите его.
В том случае, когда причины, почему вы не смогли обратиться с иском своевременно действительно уважительные и вы их сможете доказать (желательно документально, но, возможно и свидетельскими показаниями), вместе с исковыми требованиями подавайте в суд отдельное заявление о восстановлении сроков исковой давности.
Естественно, список документов, подтверждающих обоснованность вашей просьбы о восстановлении срока давности, зависит от самих причин, почему вы не смогли обратиться своевременно.
- Справки из лечебных учреждений о том, что вы находились на лечении по состоянию здоровья.
- Медицинские заключения, подтверждающие необходимость постоянного ухода за больным родственником в другом городе.
- Доказательства проживания в другом регионе во время исковой давности, если это не завесило от вашего желания. Например, длительные командировки, нахождение в местах лишения свободы или службы в Армии.
- Запросы, посылаемые вами для уточнения местонахождения ответчика.
И прочие, доказывающие документы, что вы действительно не могли, подать иск.
Можно также в заявлении, где вы просите восстановить срок рассмотрения иска, ходатайствовать об официальном запросе в надлежащие инстанции для истребования документов, подтверждающих обоснованность обстоятельств, помешавших вам защитить свои права.
Пожалуй, для каждого из нас квартирный вопрос является самым актуальным. При проведении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасться на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. В законодательстве есть понятие “срок исковой давности по сделкам с недвижимостью”. Что это такое и как его можно использовать при оспаривании сделок?
Предлагаем ознакомиться: Как помешать соседке сдать свою комнату в общей квартире
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит определение данного термина (статьи 181, 195-205). Под данным понятием понимают промежуток времени, который прошел после совершения сделки с недвижимостью. В течение этого периода сделка может быть оспорена, а ее результат признается недействительным только в суде. Необходимость данного периода заключается в защите прав собственников.
На практике этот термин довольно часто применяется юристами в судебных спорах по купле-продаже недвижимости, разделу имущества после развода супругов, договорам дарения.
Если истек срок исковой давности, участники сделки уже не смогут подать исковое заявление в суд.
Этот период необходим для того, чтобы одна из сторон сделки успела подать судебный иск на нарушителя. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует эти нормативно-правовые отношения. Изменить время этого периода невозможно.
Законодательно закреплены две разновидности данного периода – общий и специальный. Общий применяется, как правило, в судебных спорах по договорам купли-продажи, его длительность – 3 года. Специальный же не ограничивается 3-летним периодом.
Специальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью требуется при решении вопросов, возникающих после их признания недействительными.
Длительность специального периода согласно законодательству может составлять:
- 3 месяца (если нарушается право преимущественной покупки).
- Полгода (если иск оформляется чекодателями).
- Год (если иск связан с грузоперевозками).
- 2 года (если иск касается некачественно выполненной работы).
- 5 лет (если покупатель выявил существенные недостатки строительной фирмы).
На период исковой давности не может повлиять инициатива одного из участников сделки. Согласно российскому законодательству, данный период наступает сразу после того, как одна из сторон договора узнала о нарушении, приносящем ей ущерб.
Оспоримыми сделками называются операции с недвижимость, легитимность и действительность которых признается решением суда. Законодательство определяет следующие признаки оспоримой сделки:
- Заключение договора произошло под условием обмана, насилия, угрозы жизни и здоровью либо по преднамеренному сговору сторон.
- Сделка совершалась одной из сторон при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных для нее условиях.
- Договор заключался под влиянием заблуждения (наличие данного факта доказывается в судебном порядке).
- Если одна из сторон договора – недееспособное или несовершеннолетнее лицо, действовавшее без согласия опекунов или законных представителей.
- Если для сделки не было получено согласие одного из супругов.
Если при данных ситуациях суд признает совершенные операции с имуществом недействительными, ответчик обязуется вернуть полученное имущество истцу. Полученные доходы ответчика становятся собственностью государства. Период исковой давности в случае оспоримых сделок составляет год, однако может быть и продлен судом.
Как отменить сделку купли-продажи квартиры и вернуть свои деньги
Притворными сделками называются действия, совершаемые для того, чтобы прикрыть одну из сторон. Такие действия при любых обстоятельствах признаются недействительными. Например, когда физическое лицо заключает договор купли-продажи недвижимого имущества с фирмой или предприятием, но который оформляется как сделка обмена.
Судебные споры по недвижимости являются одними из самых сложных, особенно если это касается признания ничтожности или недействительности сделки. В статьях 168-172 Гражданского Кодекса приводятся условия признания ничтожности сделок, к ним относятся:
- Операции, которые не соответствуют действующим законодательным нормам.
- Действия, противоречащие законодательным основам и нравственности.
- Сделки мнимые либо притворные.
- Действия, совершаемые недееспособными гражданами и несовершеннолетними.
Важно отметить, что операции с недвижимостью могут признать законными в судебном порядке, если они совершались опекунами, родителями, усыновителями недееспособных или несовершеннолетних лиц с целью получения выгоды последними. Примечательно, что ничтожные сделки признаются недействительными и без решения суда. В суд вправе обратиться заинтересованное лицо для устранения юридических последствий сделки.
В 38 статье Семейного Кодекса РФ говорится о том, что период исковой давности по вопросам, касающимся раздела супружеского имущества, – 3 года, как и в общих случаях. Однако данная статья не уточняет, с какого момента необходимо отсчитывать этот период.
В 9 главе 200 статье Гражданско-правового Кодекса указано, что срок исковой давности отсчитывается после того, как одна из сторон операции с недвижимостью узнает о нарушении своих прав. Таким образом, при возникновении споров по разделу имущества, один из бывших супругов может подать исковое заявление в суд и через несколько лет после развода в случае необходимости.
Договор дарения также может быть признан недействительным в судебном порядке. Срок исковой давности составляет 3 года, однако отсчитывается он с момента вступления договора в силу. Если же иск подается третьим лицом, отсчет срока ведется с того момента, как оно узнало о дарении.
Согласно 181 статье гражданского законодательства, данный период не должен быть более 10 лет. Дарственная будет признана недействительной, если истец предоставит доказательства.
Дар необходимо будет вернуть в том виде, в котором он был первоначально, иначе ответчик выплачивает его полную стоимость.
Договорами купли-продажи (товара) является сделка, в соответствие с которой продавцом передается товар в собственность покупателя за установленное договором вознаграждение. Исходя из обзора судебной практики, объектами договоров считают действия продавца, связанные с передачей права собственности на товар и самого товара непосредственно, а также действия покупателя, которые свидетельствуют о его принятии и оплате товара (ст. 129 ГК РФ).
Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 168 ГК РФ) запрещено заключение договоров розничной купли-продажи, а также и других видов сделок, предметом которых являются товары, ограниченные в обороте, а также запрещенные к продаже. Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.
В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» изложена правовая позиция, в соответствии с которой к правилам продажи товаров субъектами хозяйствования, в которых покупателем выступают граждане, приобретающие товар для личных нужд (как правило, это договора розничной купли-продажи), применяются нормы ГК России и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей».
Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным:
Пермским краевым судом было вынесено определение от 13 июня 2012 года «О признании недействительным договора розничной купли-продажи 33-4041», в котором истцу было отказано в удовлетворении исковых требований. Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар (пылесос) был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная (полная) сумма за товар. Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде.
Для некоторых видов договоров обязательной является письменная форма (договор купли-продажи автомобиля, недвижимого имущества), несоблюдение которой может быть правовым основанием для признания договора недействительным.
Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора. Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.
Как показывает обзор судебной практики, большое значение придается волеизъявлению сторон при совершении сделки. Если же договор содержит признаки мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК России) и реализация волеизъявления не направлена на достижение правовых последствий, которые отражены в сделке, например, по договору купли-продажи недвижимости, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.
Для совершения сделки, которая будет иметь все правовые последствия, связанные с достижением цели сделки, необходима полная дееспособность лица, которое является стороной договора. В случае доказывания факта того, что стороной договора являлось недееспособное лицо или обладающее неполной дееспособностью, такая сделка может быть признана недействительной. Также за судом определено право: применять все правовые последствия недействительности сделки по договору купли-продажи, при этом стороны по договору приводятся в первоначальное правовое положение, существовавшее до совершения незаконной сделки. Это значит, что в случае признания, например, договора купли-продажи квартиры недействительным, в обязанность продавца входит возвращение всего объема полученных средств по договору, а покупатель обязан возвратить квартиру (земельный участок, недвижимость) продавцу.
Сделки, которые касаются договоров купли-продажи недвижимости, при совершении которых необходимым является согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК России), без наличия такого согласия являются ничтожными. К таким категориям сделок относятся сделки, которые совершались лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК России), несовершеннолетними (ст. 175 ГК России), недееспособными лицами (ст. 176 ГК России), совершенные гражданами, которые не могут понимать значений своих действий (ст. 177 ГК России).
Недействительным признается договор купли-продажи недвижимого имущества, автомобиля и др., совершенный под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). (Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Информационное письмо от 10 декабря 2013 года N 162. Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае, когда был заключен предварительный договор, который определял дальнейшие основания заключения договора купли-продажи, при признании недействительным основного договора, предварительный договор также признается недействительным. Предварительные договоры, как правило, заключаются с целью обеспечения гарантий того, что будет впоследствии заключен основной договор в срок и на условиях, определенных предварительным договором. Такой вид договора не порождает прав и обязанностей, которые отражены в условиях основного договора, поэтому признавать отдельно недействительным предварительный договор, в случае если был заключен или исполнен основной договор полностью или частично, правовые основания отсутствуют.
Предварительные договоры заключаются, как намерение заключить в последующем сделку купли-продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, и т. д.), автомобиля, поставки, аренды, перевозки и т.д.
Исходя из анализа судебной практики при разрешении споров, связанных с исполнением или признанием недействительными договоров купли-продажи автомобиля, недвижимости, квартиры, мебели другого имущества, можно сделать следующие выводы. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой юридический факт, который устанавливает, изменяет или прекращает определенный объем гражданских прав и обязанностей. Во время его заключения в обязанности сторон входит согласование всех его условий, которые стороны определяют как существенные.
Одним из примеров судебного решения, касающегося вопроса исполнения договоров, является дело № 33-10 от 12.01.12 года (Воронежский областной суд), в соответствии с которым истец (Общество) предъявил исковое требование о признании отказа от исполнения договора правомерным. Кроме того, было предъявлено требование о взыскании денежной суммы, связанной с убытками, компенсацией морального вреда и неустойки за неисполнение договорных обязательств. Суть спора состояла в том, что в соответствии с договором купли-продажи автомобиля были определены гарантийные обязательства на него. После совершения договора купли-продажи, а также совершения передачи автомобиля, истец в процессе его использования обнаружил определенные недостатки (шум двигателя) и некоторые дефекты, которые при первоначальном осмотре были незаметны. Ответчиком автомобиль был принят на гарантийный ремонт, однако недостатки, указанные истцом, на деле устранены не были. На этом основании истец отказался от исполнения договора купли-продажи автомобиля и предъявил вышеуказанные исковые требования.
Поскольку обязанность предоставления доказательственной базы суду в качестве обоснования своей правой позиции лежит на сторонах, а договор купли-продажи обязывает каждую из сторон исполнить свои обязательства, то для отказа от исполнения договора субъектам права должны быть предоставлены достаточные правовые основания, которые обосновывают невозможность его исполнения. Как было установлено судом, в данном случае истец не предоставил допустимых доказательств того, что автомобиль невозможно эксплуатировать, и того, что договор купли-продажи автомобиля может быть не исполнен. На вышеизложенном основании судом было отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.08.2013 N 33-4070/2013
В большинстве случаев, когда спор о признании недействительным договора касается договоров купли-продажи автомобиля, мебели, движимого имущества, в соответствии ст. 224 ГК России такие договора считаются исполненными в момент передачи имущества и денег друг другу сторонами правоотношений. Основанием для признания этих видов договоров недействительными может быть только неисполнение своих обязательств одной из сторон. Как свидетельствует судебная практика, для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи автомобиля, недостаточно наличия каких-либо дефектов в автомобиле. Необходимым условием для указанных правовых оснований будет только невозможность использования автомобиля по целевому назначению. То же самое касается и других видов имущества, мебели или бытовых принадлежностей. Обстоятельства невозможности использования по целевому назначению приобретенного по договору купли-продажи имущества должны быть доказаны в судебном порядке с предоставлением допустимых доказательств (судебно-товароведческих экспертиз, инженерно-технических экспертиз, заключений специалистов). Показания свидетелей не могут в этих случаях являться доказательствами.
Необходимым является доказывание момента, с которого имущество стало непригодным для использования по целевому назначению, или образования в нем существенного дефекта.
Договоры купли-продажи регулируются положениями ст. 454 ГК России. Договоры купли-продажи недвижимости считаются незаключенными, когда в них не определены обязательные условия (требования ст. 554, 555 ГК России). В соответствии с указанными статьями такими условиями являются предмет договора и его цена.
Исходя из анализа судебной практики, не могут быть предметами договора купли-продажи имущество, недвижимость, автомобиль, если таковое находится под обременением. В порядке, установленном действующим законодательством, если обременение зарегистрировано в Государственном реестре, то для совершения сделки должно быть зарегистрировано и снятие обременения органом или собственником, которые его накладывал. Продажа недвижимости с обременением – очень редкий вид сделок.
Важно: с приобретением недвижимости к новому собственнику переходят и ограничения (обременения).
В случае, когда отчуждается квартира, которая является общей долевой собственностью и обременение наложено только на долю одного из собственников, отчуждению подлежит только необремененные запретом продажи доли.
Исходя из анализа судебной практики, достаточно большой процент решений касается принуждения одной из сторон по договору купли-продажи квартиры, недвижимого имущества, автомобиля или мебели — исполнить денежные обязательства. Одним из примеров таких решений является решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл по делу № 2-106/2015-М-99/2015, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования гражданки ХХХ и взыскано с ответчиков 1 и 2 в интересах истца задолженность по договору купли-продажи квартиры в установленном размере.
Судебная практика по возмещению морального вреда основана в большинстве случаях на правовой позиции, которая изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 N 10 (ред. от 06.02.2007) «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда» (20 декабря 1994 г.).
Совет: квалифицирующие признаки и существенные условия договора должны быть объектом пристального внимания сторон, его заключающих. Соблюдение условий заключения договора во многом определяет и правовую возможность его выполнения, и, как следствие, возможность достижения результата договорных отношений. Совершая сделку, готовьтесь к выполнению ее условий, а изучение всех правовых аспектов, определяющих этапы заключения, реализации, и регулирования спорных моментов сделки, предоставьте специалистам в области права.
- Скачать образцы судебных решений по сделкам купли-продажи .docx
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2016 года Преображенский районный суд г. Москвы, в составе председательствующего судьи Сакович Т.Н., при секретаре Баженове А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское
по иску **** к ****о признании договора купли-продажи недействительным и по встречному исковому заявлению **** к **** о признании договора купли-продажи незаключенным
Истец ****. обратился в суд с данным иском к ответчику, указывая на то, что представленном договоре купли-продажи транспортного средства № **** марки **** от ****., заключенного между ****. и ****. имеется поддельная подпись истца в связи с чем просит суд признать договор недействительным; применить последствия недействительной сделки; взыскать с ****. в пользу истца стоимость оказанных юридических услуг в размере ****руб. , расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере ****руб. Истец указывает что ****г.
истцом был заключен кредитный договор № **** с ОАО АКБ «Московский областной банк» для целей потребительского кредита для приобретения названного автотранспортного средства, а также договор залога транспортного средства № ****. Денежные средства банком были перечислены на расчетный счет истца. Транспортное средство продавцом не было представлено. Истец полагает что он не участвовал в сделке купли- продажи спорного транспортного средства т.к. договор не подписывал в собственность истца данного транспортное средство не передавалось.
В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком ****. заявлено встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи транспортного средства № ****марки ****от ****. от ****., заключенного между ****и ****., незаключенным , поскольку ****. данный договор не подписывался копия которого была изготовлена участниками организованной преступной группой, не был знаком с ****., не имел в собственности указанного автомобиля (л.д. 203, 204).
Истец ****. в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явкой своего представителя по доверенности ****., которая в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, полагала иск подлежащим удовлетворению , а потому просила в удовлетворении встречного иска отказать.
Ответчица ****. в судебное заседание не явился, обеспечил явкой своего представителя по доверенности ****., которая в судебное заседание явилась, доводы встречного искового заявления поддержала, просила удовлетворить в связи с чем в удовлетворении исковых требований Суржика просила отказать.
Существенные условия договора. Признание договора незаключенным
Существенные условия договора. Признание договора незаключенным
Зачастую при заключении договора стороны, не отражают в нем положения договора, которые по соглашению сторон относятся к существенным условиям этого договора. В тоже время недостижение соглашения по всем существенным условиям является формальным основанием, для стороны признать договор незаключенным в суде. Правовые последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся спорный договор сторонами или нет. Если договор фактически не исполнялся, то никаких последствий (кроме самого признания его незаключенным) для сторон не возникает. Другое дело, если договор исполнен одной или обеими сторонами. В таком случае суду нужно решить, можно ли конвалидировать сделку и что делать с уже исполненным по договору.
Существенные условия договора— это тот минимум, который необходим для среднестатистического участника оборота, чтобы определить встречную волю контрагента и исполнить обязательство согласно этой воле.
Отсюда, отсутствие в договоре существенного условия может привести к тому, что другая сторона договора не сможет установить волю контрагента, либо установит ее неправильно.
Последствия признания договора незаключенным на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ зависят от того, исполнен договор одной или двумя сторонами. Если договор исполнен одной стороной, представляется, что последствия должны быть разными в зависимости от того, исполнен договор распознающей стороной или нет.
В практике существуют два подхода относительно последствий признания сделки незаключенной, если такую сделку надлежаще исполнили обе стороны.
К незаключенному исполненному договору суды применяют по аналогии положения о соответствующих сделках.
Суды, которые придерживаются первого подхода, признают, что договор не был заключен, однако между сторонами возникли фактические отношения, к которым по аналогии применяются положения о конкретных сделках. При этом стороны не возвращают друг другу все полученное по сделке. Суды лишь взыскивают разницу в сумме требований по правилам о неосновательном обогащении в пользу стороны, которая произвела исполнение в большем объеме.
Некоторые суды, решая споры по договору подряда, ссылаются на правовую позицию, изложенную в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»
Буквальный смысл указанного пункта в том, что выполненные по договору подряда работы должны быть оплачены только после приемки данных работ заказчиком. Тем самым, данная норма защищает интересы заказчика, предоставляя ему возможность не оплачивать работы, результат которых не соответствует требованиям договора.
Применение этого пункта к отношениям сторон по незаключенному договору не соответствует смыслу, который закладывался Президиумом ВАС РФ в данный пункт при его разработке.
Фактические действия по исполнению договора свидетельствуют о согласованности спорных условий.
На практике существует второй подход судов к договорам с несогласованными существенными условиями. Так, если стороны исполнили сделку, суды отказывают в признании договора незаключенным. Следовательно, положения о кондикции к отношениям сторон не применяются.
Суды с таким подходом ссылаются разъяснения, изложенные в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Информационное письмо № 165). В нем говориться, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (ст. 10 ГК РФ). Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Большинство юристов склоняются к тому, что правильным представляется тот подход, который помогает сохранить договор в силе на ранее согласованных условиях, то есть второй. Потому что если стороны не согласовали все существенные условия, однако уже согласованных условий для сторон достаточно, чтобы исполнить обязательство, и они это подтверждают фактическим исполнением, то логично признать данный договор заключенным, а встречные воли сторон распознанными и согласованными. Получается, что условия, не согласованные в тексте договора, фактически определены действиями сторон.
Условия для полного исполнения договора не всегда могут применяться, если договор исполнен в части.
Нередко сохранять договор в силе на изначально согласованных сторонами условиях просто нецелесообразно. Например, в случаях когда предмет договора определяется не только качественными, но и количественными признаками. При этом стороны согласовали только количественный признак, а в отношении качественного признака у сторон имеются разногласия (т.е условия о предмете не согласованы). Между тем одна из сторон исполнила договор в части (по количеству), а вторая — приняла такое исполнение.
В такой ситуации будет неверным признавать качественный признак согласованным относительно того, что еще не исполнено сторонами по договору. Следовательно, относительно того, что еще не исполнено договор является незаключенным.
Похожий подход применялся судами при решении споров о признании незаключенным договора поставки товара отдельными партиями по причине несогласования условия о предмете. Суды признавали такой договор незаключенным. Однако если отдельные партии товаров были фактически поставлены, суды квалифицировали состоявшиеся правоотношения как разовые сделки купли-продажи, предмет которых стороны согласовали в товарно-транспортных накладных.
Недостаток такого подхода состоит в том, что суды признавали первоначальный договор незаключенным, следовательно, все условия, даже согласованные сторонами, теряли силу. Хотя путем толкования волеизъявления сторон можно было оставить согласованные сторонами условия в силе, но применять данные условия только к тому, что уже исполнено по договору.
При этом надо учитывать, что при согласовании условий договора стороны исходят из того, что договор будет исполнен в полном объеме. И некоторые условия, которые справедливы при исполнении договора полностью, не всегда будут справедливыми, если договор исполнен в части.
Таким образом, чтобы сделать второй подход более гибким нужно буквально толковать волеизъявления сторон, выраженные действиями. А также предусмотреть в ГК РФ правило, руководствуясь которым можно было бы аннулировать неразумные и несправедливые условия договора, который признан заключенным в части.
Но в практике арбитражных окружных судов можно встретить другую позицию.