Технические возможности раздела квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Технические возможности раздела квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Допустим ли по закону раздел одной квартиры на несколько отдельных?

2. Экспертиза раздела домовладения

3. Назначение экспертизы по определению порядка пользования домовладением

4. Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

4.1. Если квартиру купили до брака

5. Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе

6. Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены

Гражданское право и гражданский процесс
Жилищное право
Наследственное право
Семейное право
Трудовое право
Корпоративное право
Уголовное право и уголовный процесс
Административное право и административный процесс
Налоговое право
Экономическая деятельность
Адвокатская деятельность
Земельное право
Исполнительное производство

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

При наличии брачного договора раздел производится в соответствии с условиями этого договора. В случае необходимости регистрации перехода права собственности на имущество такой договор является основанием для проведения регистрации. Если, несмотря на наличие брачного договора, между супругами возникает спор о разделе имущества, такой спор разрешается в судебном порядке. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. Однако следует также учитывать, что брачный договор может быть признан недействительным, в этом случае к разделу имущества супругов (или его части — при признании брачного договора недействительным в части) применяются правила, применяемые при законном режиме имущества супругов.

Поэтому при заключении брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества рекомендуем обращаться к опытным юристам, которые точно зафиксирует ваши договоренности, исключив двусмысленное толкование и судебные споры.

Если супруги не заключили брачный договор, то применяется установленный законом режим собственности, так называемый “законный режим имущества супругов”. А исходя из закона на имущество супругов распространяется режим совместной собственности. При таком режиме квартира, нажитая супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Таким образом, квартира, приобретенная в период брака, независимо от того, на кого оформлены права на нее, является совместной собственностью супругов за некоторыми исключениями.

Исключения из режима совместной собственности. Какие квартиры не делятся при разводе?

квартира, приобретенная до брака либо полученная во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам
квартиры, приобретенные каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, при признании его таковым судом. Необходимо учитывать особенности рассмотрения спора о разделе имущества супругов в случае, если их семейные отношения фактически прекратились до расторжения брака в установленном порядке и супруги проживали раздельно. Суд может признать имущество, нажитое супругами по отдельности в период их раздельного проживания, собственностью каждого из них. По смыслу этой нормы, если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги совместно не приобретали имущество, суд может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства. О фактическом прекращении семейных отношений истца и ответчика могут свидетельствовать такие обстоятельства, как проживание супругов по разным адресам, снятие супруга с регистрационного учета в связи с убытием в другой населенный пункт, наличие у одного из супругов фактических брачных отношений с другим лицом, рождение ребенка от этого лица, заключение брачного договора и т.д. (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу №33-10875, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2016 по делу №33-49194/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2017 по делу №33-42335/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2017 по делу №33-33709/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2017 по делу №33-36448/2017). О продолжении семейных отношений могут свидетельствовать такие факты, как регистрация супруги на жилую площадь к супругу, проведение совместного отдыха за границей и совместного досуга, приобретение абонемента в фитнес-клуб для супруги, ведение домашнего хозяйства и пр. (Апелляционные определения Московского городского суда от 16.02.2017 по делу №33-6294/2017, от 12.01.2017 по делу №33-1145/2017). Однако в судебной практике высказывается мнение о том, что наличие хороших отношений с детьми и совместное проведение досуга безусловно не подтверждают наличие семейных супружеских отношений (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2017 по делу №33-36448/2017). Кроме того, о прекращении семейных отношений не может свидетельствовать факт вынесения судебного приказа о взыскании алиментов с ответчика (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.09.2016 по делу №33-37798/2016)

Если квартира находится в долевой собственности супругов, каждый из них вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.

Выдел доли в натуре может быть произведен как по соглашению супругов, так и, при недостижении соглашения, в судебном порядке (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

Необходимо иметь в виду, что в большинстве случаев раздел квартиры в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, так как отсутствует возможность устройства дополнительного входа в жилое помещение, что, по мнению судов, является основанием для отказа в разделе квартиры в натуре.

В таком случае выделяющийся собственник вправе требовать от второго сособственника выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.).

Допустим ли по закону раздел одной квартиры на несколько отдельных?

Для раздела квартиры по соглашению сторон супругам необходимо составить соглашение о разделе имущества, в котором определить, какое имущество переходит в индивидуальную собственность каждого из супругов, и обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения соглашения о разделе имущества. На практике имеет место также заключение супругами соглашения об определении долей в их общем имуществе. Такое соглашение является по сути соглашением о разделе общего имущества супругов, которое также должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ; Письмо Росреестра от 31.03.2016 года № 14-исх/04224-ГЕ/16). Нотариус при удостоверении соглашения о разделе имущества супругов, в частности, проверяет принадлежность этого имущества супругам (бывшим супругам) на праве собственности, наличие ограничений, обременений, прав третьих лиц или ареста данного имущества

При разделе квартиры супруги могут исходить из равенства их долей либо отступить от этого принципа и определить доли каждого из супругов по своему усмотрению, принимая во внимание, например, интересы и потребности несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов (п. 1 ст. 39 СК РФ; п. 2 ст. 254 ГК РФ).

При заключении соглашения о разделе общей квартиры супругов проводить оценку общего имущества супругов не требуется. Такая оценка обязательна при разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества (ч. 1 ст. 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Соглашение о разделе можно заключить, как в период брака, так и после расторжения брака. Но когда все-таки лучше заключать соглашение о разделе квартиры, приобретенной в браке? Исходя из налоговых рисков, лучше заключать соглашение о разделе имущества в период брака, так как согласно пункту 5 статьи 208 Налогового кодекса РФ доходы по операциям физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками не признаются доходами в целях налогообложения. Поэтому сумма, выплачиваемая супругом, получившим большую долю имущества, супругу, получившим меньшую долю, на основании решения суда, является компенсацией, и не подлежит обложению НДФЛ, а аналогичная сумма, выплачиваемая бывшим супругом (после расторжения брака) бывшему супругу является доходом, подлежащим обложению НДФЛ. Данной позиции придерживается Минфин РФ в письме от 2 марта 2017 г. № 03-04-07/11811.

Для переоформления права собственности на квартиру необходимо обратиться в уполномоченный орган для регистрации. Соглашение о разделе в этом случае будет являться основанием для регистрации.

Для удостоверения соглашения о разделе нотариусу необходимо предоставить также следующие документы:

свидетельство о заключении брака
документы, удостоверяющие личность супругов
свидетельство о расторжении брака (при наличии)
документы, подтверждающие права на квартиру (договоры, свидетельства, выписки о регистрации и т.д.)

За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества нотариусом взимается нотариальный тариф, если проводилась оценка имущества, то в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; если оценка не проводилась, то в размере 500 руб. как за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

Чем отличается соглашение о разделе имущества от брачного договора?

Для раздела имущества через суд рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Исковое заявление о разделе имущества супругов обязательно должно содержать:

наименование суда, в который подается исковое заявление
сведения об истце: ваши Ф.И.О., место жительства, а также по желанию — контактный телефон и адрес электронной почты. Если иск подается представителем, указываются также аналогичные сведения о нем.
сведения об ответчике: его Ф.И.О., место жительства, а также по желанию — телефон и адрес электронной почты ответчика
обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и подтверждающие их доказательства
требование о разделе квартиры с указанием, какую долю вы просите выделить истцу, а какую ответчику, и почему. По желанию одновременно вы можете заявить требование о расторжении брака, если вы состоите в нем на момент предъявления иска, иск может содержать требование о разделе всего совместно нажитого имущества
цену иска. Она определяется стоимостью имущества, о разделе которого вы просите. При расчете цены иска вы вправе перечислить все предметы, входящие в состав этого имущества, с указанием цены каждого, месяца и года покупки. Если ответчик будет не согласен с заявленной вами стоимостью имущества, он вправе ходатайствовать перед судом о проведении оценочной экспертизы.
перечень прилагаемых к заявлению документов

Кроме того, в исковом или отдельном заявлении может быть изложена просьба об обеспечении иска. В качестве меры по обеспечению иска суд может, например, наложить арест на квартиру.

К исковому заявлению прилагаются обязательно следующие документы:

копии почтовой квитанции и описи вложения, подтверждающих отправку искового заявления и документов ответчику и третьим лицам
документ, подтверждающий уплату госпошлины
доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя истца (если вы пользуетесь услугами представителя)
расчет цены иска (определяется стоимостью того имущества, на которое претендует истец)

Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.

Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.

Экспертиза раздела домовладения

Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:

Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
Оспорить его в суде, если получен отказ.
Сделать раздел по проекту.
Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.

Важно: При разделе недопустим уведомительный порядок легализации сделанных изменений. Сначала согласовывайте, потом делайте ремонт и реконструкцию!

Запрета на раздел квартиры нет, но есть требования к жилью, которое будет образовано.

Реконструкция квартиры по созданию двух полноценных жилых объектов требует больших финансовых затрат. Это не только деньги, потраченные на ремонт. Заказ экспертизы, оформление права собственности, раздел лицевого счета – это также вложение времени и средств.

Разделу квартиры в натуре можно противопоставить более выгодные варианты:

Получение компенсации за свою долю в квартире.
Полная продажа спорного помещения.

Безусловно, обе ситуации потребуют дополнительных средств (например, получение кредита). Но в результате будет получено жилье без правовых изъянов. Не будет тех, кто станет оспаривать сделанную перепланировку или жаловаться на нарушение своих жилищных прав.

Видео сюжет расскажет, как определить порядок пользования и раздел квартиры

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.

Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.

Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни — перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.

Разделение квартир, видео:

Первое, что необходимо сделать — заказать проект перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) — согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе «Наши работы».

Стоимость работ от 8 000 руб.

Срок выаолнения работ от 5 дней

Раздел домовладения (выдел участнику общей собственности, принадлежащей ему доли) означает передачу в собственность изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения.

Предметом исследования является:

— определение технически возможных вариантов раздела жилого дома (домов) на изолированные части (квартиры) в соответствии с идеальными долями собственников (или в долях максимально приближенных к идеальным) с отдельными выходами на приквартирные участки, путем необходимой перепланировки в соответствии с требованиями действующих СНиПов.

Объектами исследования являются:

жилые дома, строения и сооружения, подлежащие разделу
исковое заявление с указанием предлагаемых вариантов раздела
справка МПТИ о принадлежности домовладения
технический паспорт МПТИ на жилой дом, строения и сооружения по состоянию на период иска
план земельного участка домовладения в масштабе 1:200 с поэтажными планами жилых строений в масштабе 1:100;
проектно-сметная документация на строительство жилого дома (в случае раздела жилого дома неоконченного строительством);
выписка из похозяйственной книги при разделе жилого дома, расположенного в сельской местности неподведомственного МПТИ.

Методы исследования и производства экспертизы – метод сопоставления исходных данных, указанных в определении суда о назначении экспертизы и технической документации на дом, строения и сооружения требованиям действующих норм и правил, направленный на определение технической возможности раздела дома, строений и сооружений в соответствии с идеальными долями или в долях максимальной приближенных к идеальным долям собственников, в том числе:

сопоставление
моделирование
наблюдение (экспертный осмотр объекта исследования на месте для проверки привязки строений (место расположения) по отношению к основному строению (жилому дому), расположение инженерных сетей.

Техническая возможность раздела жилого дома определяется по площади его помещений, определенной в исполнительной документации МПТИ как органа администрации; в том случае, когда исполнительная документация МПТИ отсутствует, то площадь жилого дома рассчитывается как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений с учетом лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых, тамбуров.

При разделе дома необходимо помнить о том, что строительные нормы и правила предназначены для вновь проектируемых домов (квартир).

При разделе существующих жилых домов (старой застройки) необходимо выдерживать следующие условия:

минимальное количество помещений в квартире – одно;
комната должна иметь естественное освещение и приборы отопления;
площадь выделяемой жилой комнаты должна быть не менее 8,0 кв.м;
ширина жилой комнаты должна быть не менее 2,2 м.

Разрабатывая варианты раздела жилого дома на изолированные части (квартиры) эксперту, как правило, приходится моделировать (конструировать) частичную перепланировку и переоборудование помещений, при этом допускается возможность выполнения следующих строительно-монтажных работ:

разборка и установка перегородок
устройство новых и заделка существующих оконных и дверных проемов
изменение направления открывания дверей для обеспечения путей эвакуации.
разборка отопительных печей и устройство их на новом месте.
переоборудование местной системы отопления с целью обеспечения ее автономности для каждой из вновь образуемых квартир.
переоборудования систем водо — газоснабжения и канализации.

В случае раздела домовладения с отступлением от идеальных долей собственников, производится расчет разницы в стоимости строений, сооружений и их частей, выделяемых собственнику, от стоимости идеальных долей, с одновременным пересчетом долей по площади.

Раздел жилого дома не возможен:

при наличии в конструктивных элементах здания дефектов, которые не могут быть устранены в соответствии с требованиями действующих норм и правил.
когда в результате раздела образуются помещения не соответствующие требованиям действующих норм и правил (отсутствие естественного освещения, приборов отопления, с площадью жилого помещения менее 8,0 кв.м., шириной помещения менее 2,2 м; при ширине дверного проема менее 0,8 м.
при установке перегородки, упирающейся одним концом в оконный проем.
расстояние между окнами комнаты и стеной противоположного строения менее или включительно 3 метра, в том случае если помещение не имеет других окон противоположной ориентации.
когда над жилой комнатой расположены канализационные трубопроводы и санитарно-технические приборы.
когда через помещения комнаты или в междуэтажном перекрытии проходят канализационные трубопроводы.

При производстве данного вида экспертизы следует различать понятия – раздел жилого дома и определение порядка пользования жилым домом, так как последнее не влечет за собой прекращения общей долевой собственности на жилой дом.

Назначение экспертизы по определению порядка пользования домовладением

Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.

Раздел имущества, которое признается совместной собственностью, определен статьями СК РФ. К такому относится то имущество, которое было приобретено супругами в период существования официального брака. Это может быть:

недвижимость;
ценные бумаги и денежные накопления;
любые доходы, кроме целевых выплат.

Не будет признано совместным то имущество, которое было приобретено каждым из супругов до вступления в брак или получено в браке по договору наследования или дарения. То же относится и к имуществу, купленному в браке одним из супругов на деньги, которые стали его собственностью по договору дарения или наследования, а также при продаже имущества, которое было куплено одним из супругов до брака.

Личные вещи (кроме мехов и изделий из драгоценных металлов, драгоценных и полудрагоценных камней) также не являются совместным имуществом. В том числе и личные вещи несовершеннолетних детей.

Законом установлено три способа для раздела совместной собственности:

Супруги могут составить соглашение о разделе.
Заключение брачного контракта до свадьбы или в период брака.
Раздел имущества через суд.

Первый и второй способы предполагают возможность установить любую форму раздела и пользования по согласию сторон, если это не противоречит основному законодательству. По судебному решению имущество будет делиться между супругами в равных частях (ст. 38 СК РФ). От данного принципа судья может отойти в разделе квартиры при разводе в 2021 году, если в семье имеются несовершеннолетние дети. В таком случае судья вправе присудить большую часть жилья тому супругу, с которым дети останутся после развода.

Малому числу семейных пар удается прийти к согласию и осуществить раздел имущества без привлечения третьей стороны. Большинство же решает этот вопрос посредством обращения в судебную инстанцию.

Правила подачи иска в судебный орган при разделе супружеского имущества такие же, как и при прочих делах, связанных с гражданскими правоотношениями. Они определены гл. 12 ГПК РФ. Первым шагом для истца будет составление иска с соблюдением всех правил. Вторым – сбор доказательной базы. Здесь заявителю могут понадобиться документы, подтверждающие право собственности, банковские выписки о движении средств по личному счету, платежные документы (чеки, квитанции и т.п., т.е. все, что может обосновать притязания истца).

Затем заявитель оплачивает госпошлину и подает иск в канцелярию суда. Сделать это можно следующими способами:

посредством личного визита самого истца или его доверенного лица (наличие нотариальной доверенности обязательно);
отправив иск вместе с прочими документами заказным письмом по почте.

Если стоимость иска менее 50 тыс. руб., то направить его надлежит в мировой суд. Во всех прочих случаях разделом квартиры и иной собственности в 2021 году занимается суд общей юрисдикции по месту проживания ответчика. Если по каким-то причинам обратиться в этот суд не представляется возможным (например, ответчик проживает за границей), то следует выбирать судебную инстанцию по месту расположения спорной недвижимости.

При приеме заявления выносится постановление о начале дела или об отказе. Если суд принимает иск к рассмотрению, то стоит приготовиться к тому, что слушания по разделу жилого помещения могут затянуться и на полгода.

Исковое заявление в суд не будет принято само по себе. К нему обязательно следует приложить пакет документов, состав которого варьируется в зависимости от рассматриваемого дела. Если подаваемый иск связан с имуществом супругов, то заявителю необходимо присовокупить к нему:

копии общегражданских паспортов всех сторон процесса, т.е. истца, ответчика. Если в деле фигурируют дети супружеской пары, которым исполнилось 14 лет, то их паспорта также необходимы;
свидетельства о рождении детей до 14-летнего возраста, если их интересы также задеваются рассматриваемым делом;
свидетельство о заключении (расторжении) брака;
документы на право собственности того имущества, которое должно быть подвергнуто разделу;
справка из паспортного стола о составе семьи;
заключения о стоимости имущества от независимого оценщика – члена СРО;
технический паспорт на квартиру, план из БТИ;
согласие от органов опеки и попечительства, если при разделе недвижимости затрагиваются интересы несовершеннолетних детей;
чеки, квитанции, выписки, которые могут подтвердить правоту истца;
квитанция о выплаченной государственной пошлине.

Представленный список может быть расширен любыми документами, если истец предполагает, что таковые помогут отстоять его точку зрения в суде.

Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

При условии, что имущество приобретено в период существования семьи на средства из семейного бюджета, собственником его признаются оба супруга в равной степени. Это значит, что, согласно ст. 38 СК РФ, имущество будет разделено поровну между ними, если иное не установят сами супруги.

Если квартиру купили до брака

Недвижимость, купленная до брака в 2021 году, считается личной собственностью своего владельца. Разделу она не подлежит и после завершения брака. Исключением станет ситуация, при которой в течение совместной жизни в квартиру были вложены существенные денежные средства из семейного бюджета. В таком случае жилье может быть разделено в долях или же его хозяину необходимо будет выплатить второму супругу денежную компенсацию.

Приватизированная квартира в плане прав на нее ничем не отличается от прочей собственности. Сколько человек участвовало в приватизации, на столько частей ее и будут делить в случае необходимости. Если это оба супруга – то на две части. Если в приватизации участвовал ребенок, то на три. Если один из супругов при проведении приватизации написал отказ на участие в ней, то квартира становится собственностью второго супруга, а тот, что отказался, при разводе не получит никаких прав на нее.

Согласно ст. 60 СК РФ, дети не могут претендовать на имущество родителей. Это значит, что при разводе общая собственность мужа и жены будет делиться только между ними двумя в равных долях. Некоторое исключение при наличии несовершеннолетнего ребенка может быть сделано при необходимости разделить квартиру. Так, судья имеет право отойти от порядка, при котором недвижимость делят в равных долях, и присудить большую часть тому родителю, с которым остается ребенок после развода, но только при условии, что его материальное положение хуже, чем у второго супруга (ст. 39 СК РФ).

Если ребенок имеет право собственности на часть жилья, то родители не могут на нее претендовать. После развода эта часть так и останется во владении ребенка. Право ею распоряжаться получит родитель, с которым ребенок останется, но только с согласия органов опеки и попечительства.

Внимание! Раздел совместно нажитого имущества может быть осуществлен на следующих этапах:

в период нахождения в браке,
при расторжении брака (можно заявить требование о разделе непосредственно в иске о расторжении брака),
после расторжения брака.

Допускаются два пути раздела имущества:

составление соглашения, в котором стороны самостоятельно определяют, каким образом должен быть осуществлен раздел, какое имущество и в каких долях. Необходимым требованием является соблюдение прав и законных интересов общих детей, не достигших возраста восемнадцати лет, и третьих лиц. Соглашение должно быть оформлено в нотариальной конторе,
если супруги не могут самостоятельно решить вопросы, связанные с разделом, имущество будет разделено в судебном порядке.

В соответствии с законодательными положениями имущество, которое было приобретено в период нахождения супругов в браке, является общим. При этом оно может быть зарегистрировано на одного из супругов, это не имеет значения.

Раздел квартиры, купленной в браке, но оформленной на жену.

Может показаться, что раздел объекта недвижимости на доли довольно прост, ведь это указывается в документах на недвижимость, а в действительности каждый из супругов обладает, например, отдельной комнатой в квартире. Однако не все так просто.

Основную сложность составляет совместное использование собственности после расторжения брака. Например, если двухкомнатная квартира входит в общую совместную стоимость супругов. В ней две комнаты: 15 м. кв. и 11 м. кв. После расторжения брака бывший муж запретил жене пользоваться кухней и балконом, что выступает ограничением права собственности жены. Допустимо ли делить квартиру на доли?

В определенных ситуациях квартира, которая находится в собственности супругов, не может быть поделена. После расторжения брака доли каждого из супругов в ней останутся неизменными.

Важно! Объект недвижимости не является общей совместной собственностью в ряде случаев:

квартира была подарена супругам родителями, оформлена в равных долях,
супруги приватизировали квартиру,
квартира приобретена на средства материнского капитала, родители и дети получили в ней равные доли.

Супруги могут решить вопрос о разделе имущества самостоятельным образом, выбрав один из способов раздела, которые указаны выше, и заключив соглашение.

При этом если один из супругов отказывается в одностороннем порядке от исполнения соглашения, в судебном порядке затруднительно доказать право собственности на указанное имущество.

На практике применяются различные варианты раздела квартиры, которая входит в состав общей совместной собственности супругов. В каждом конкретном случае определяется свой наиболее подходящий вариант.

Если технические характеристики жилого помещения позволяют, допустим выдел долей в натуре.

Существует также вариант изоляции некоторых комнат, обустройство отдельных входов. Если раздел в натуре недопустим, решением суда один из супругов, который получает квартиру, обязуется выплатить второму денежную компенсацию.

Допустим раздел в натуре применительно к следующим объектам недвижимости:

квартиры, расположенные в малоэтажных домах,
частные дома, рассчитанные на несколько семей,
квартиры, число комнат в которых превышает три, если имеются соответствующие разрешения на проведения перепланировки.

Учтите! Недопустим раздел в натуре для квартир, которые расположены в многоквартирных домах. Раздел применяется только в отношении тех объектов недвижимости, в которых можно сделать изолированные помещения.

Допустима передача доли одного супруга в совместно нажитом имуществе второму супругу в зачет стоимости другого имущества. Это характерно для ситуаций, когда супруги делят не только квартиру, но и иное совместно нажитое движимое и недвижимое имущество.

Таким образом, супруг передает право на долю в квартире другому супругу, получая взамен, например машину или иное имущество.

Если раздел имущества осуществляется в судебном порядке, для осуществления зачета супруги вправе заключить мировое соглашение. Данный документ утверждается судом.

Соглашение о разделе совместно нажитого имущество является двусторонней сделкой между супругами. Специальное нормативно-правовое регулирование указанной сделки отсутствует, применяются только общие положения.

В соглашении следует указать сведения следующего характера:

дата и место его составления, а также сведения о составителях,
предмет раздела, его характеристики,
каким образом супруги решили разделить имущество: путем выдела имущества в натуре, зачета или выплаты компенсации в денежной форме,
процесс передачи разделенного имущества супругам,
каким образом соглашение вступает в законную силу, а также иные условия.

Следует отметить, что права и законные интересы несовершеннолетних детей супругов не должны быть нарушены посредством заключения данного соглашения.

Пример. Если в соглашении супругами определено, что супруга теряет право на квартиру, которая является для нее и их общего ребенка, не достигшего возраста восемнадцати лет, единственным жильем, такой документ может быть оспорен в судебном порядке органами опеки и попечительства или органами Прокуратуры. При этом указанные органы действуют в интересах ребенка.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о разделе общего имущества супругов:

Если вы вдруг решили развестись, поссорились с родственниками или просто захотели продать свою долю в квартире, вам придется учесть много нюансов раздела общей собственности.

Чтобы знать, как правильно разделить жилье по закону – воспользуйтесь нашей правовой инструкцией.

Общая долевая собственность на недвижимость бывает двух видов:

Долевая. Квартира юридически уже поделена на доли и у каждого собственника на руках имеется соответствующее свидетельство (с 2017 г. его заменяет выписка из ЕГРП).
Совместная. Обычно возникает на имущество, которое муж и жена нажили во время брака. В этом случае доли не определены, поскольку супруги не заключали брачный договор или не выделяли доли в момент приобретения жилья.

Получается, что если жилье находится в долевом владении, то смысла выделять доли нет, так как они уже официально оформлены.

Но вот при совместном владении, разделить квартиру можно:

заключив мировое соглашение между совладельцами;
оформив брачный договор;
через суд.

Самый простой способ поделить совместное жилье – оформить соглашение между собственниками.

Чаще всего так поступают супруги при разводе. При составлении соглашения бывшие муж и жена сами определяют условия раздела.

Документ является более вариативным, чем брачный договор, условия которого жестко регулируются законом. В нем необходимо четко прописать, какое именно имущество и в каких долях закрепляется за каждым из владельцев.

В соглашении о разделе квартиры прописывается размер долей, которые отойдут к каждому из владельцев.

В документе указываются следующие сведения:

Ф.И.О. и паспортные данные сторон;
предмет соглашения;
права и обязанности;
ответственность;
алгоритм разрешения споров;
информация о введении документа в действие и порядке его расторжения.

Оформленное и подписанное сторонами соглашение утверждается нотариусом. Только после этого право собственности каждого из владельцев регистрируется в отделении Росреестра.

Чтобы официально закрепить за собой свою долю, нужно собрать и передать регистратору:

соглашение о разделе квартиры;
технический план и другие документы, подтверждающие факт раздела;
квитанцию об оплате госпошлины.

Помимо развода, разделить квартиру на доли придется и в случае ее покупки с использованием материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредита или ипотеки.

Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе

Закон позволяет собственникам осуществить натуральный раздел долей. Так как их доли при действии долевого режима владения и так уже определены, речь идет о реальном разделе: предоставлении каждой из долей в праве собственности (и соответствующей им части имущества) характеристик отдельного, индивидуального объекта права.

Осуществить раздел можно двумя путями:

заключив между собственниками специальное соглашение;
подав соответствующий иск в суд, если договориться не удалось.

Дележ общего имущества по обоюдному согласию – приоритетная и самая простая форма раздела. Прекращение права общей долевой собственности по соглашению сособственников возможно лишь в случае, если все из них согласны на реальный раздел.

Соглашение заключается в форме двусторонней гражданско-правовой сделки и будет действительным, если реальный раздел допустим на практике и ему не препятствуют природные характеристики вещи, например, неделимость.

Специальной формы для соглашения не предусмотрено, но если оно касается недвижимости и ее реально можно разделить, возникновение права личной собственности подлежит государственной регистрации.

Соглашение о прекращении долевой собственности и реальном разделе имущества должно содержать:

полное наименование сторон, которые его заключают;
указание на разделяемый объект с обозначением размера долей, принадлежащих каждому из сособственников, а также оснований (реквизитов правоустанавливающих документов), на которых они эти доли приобрели;
порядок раздела: приобретение каждым из сособственников частей имущества, обладающих характеристиками индивидуального объекта права (если это недвижимость – площадь каждой части, индивидуальный адрес, наличие индивидуальных коммуникаций, входа и так далее), возможность продажи и раздела вырученных средств – при невозможности раздела объекта;
указание на наличие или отсутствие материальных претензий. Например, если один из собственников в натуре получил часть имущества, несоразмерную его доле, может быть предусмотрена частичная компенсация;
порядок распределения расходов, связанных с фактическим разделом объекта права, при необходимости – порядок оформления документов;
указание на прекращение долевого владения после раздела;
сроки вступления соглашения в законную силу, порядок разрешения спорных вопросов, другие условия по желанию сторон.

Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но лишь если общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, доля в результате натурального выделения должна обладать определенными характеристиками:

иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.

Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд.

При невозможности натурального выдела части имущества владелец доли может претендовать на компенсацию в порядке, описанном выше. После выдела или получения компенсации право общей долевой собственности у такого лица прекращается.

Общая собственность может быть как совместной, так и долевой. Если общее владение долевой собственностью не представляется возможным, владельцы могут его прекратить, избавившись от своих долей в пользу других совладельцев, а если те откажутся – в пользу третьих лиц.

Если собственники желают и дальше пользоваться общим имуществом, они могут его разделить, выделив в натуре принадлежащие им доли. На практике это чаще всего касается общей недвижимости, но далеко не всегда возможно в техническом плане и почти невозможно для квартир.

Если сторонам это все же удалось, каждый из них будет обладать своим индивидуальным объектом права, а долевая собственность прекратит действовать.

Обзор практики о взыскании неустойки за просрочку поставки товара в случае приостановки поставок

Обзор судебной практики о снятии с учета несовершеннолетнего из жилого помещения

Договор опциона. Установление условий для исполнения договора. Судебная практика

Что такое форензик и почему он так необходим

Судебная практика по демонтажу покрышек, установленных в качестве благоустройства

Все статьи

УСЛУГИ ПОРТАЛА
Бизнес-юрист
Открытые реестры юри.лиц всех стран
Реестры недвижимости др. стран
Объявления Вакансий
Жалоба в Конституционный суд РФ
Дислокации судов
Пользователи
Общественная приемная
Юрист на ютубе

Все имущество, приобретенное в период нахождения супругов в браке, является их общей совместной собственностью. Согласно положениям статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации, при разделе совместно нажитое имущество делится пополам.

Внимание! Раздел совместно нажитого имущества может быть осуществлен на следующих этапах:

в период нахождения в браке,
при расторжении брака (можно заявить требование о разделе непосредственно в иске о расторжении брака),
после расторжения брака.

Допускаются два пути раздела имущества:

составление соглашения, в котором стороны самостоятельно определяют, каким образом должен быть осуществлен раздел, какое имущество и в каких долях. Необходимым требованием является соблюдение прав и законных интересов общих детей, не достигших возраста восемнадцати лет, и третьих лиц. Соглашение должно быть оформлено в нотариальной конторе,
если супруги не могут самостоятельно решить вопросы, связанные с разделом, имущество будет разделено в судебном порядке.

Раздел квартиры, купленной в браке, но оформленной на жену.

СУЩЕСТВУЮТ ДВА ВАРИАНТА решения спора о правах на квартиру. Первый – в добровольном порядке подписать соглашение о разделе жилого помещения, в котором можно договориться о размере переходящих долей, объёме прав и возможностях использования совместного имущества, сэкономив, при этом, массу времени и сил. Второй вариант – раздел в судебном порядке, когда разрешение вопроса о правах и обязанностях доверяется суду.

КОНЕЧНО, ЛЬВИНАЯ ДОЛЯ РАЗДЕЛОВ совершается при разводах, когда супруги претендуют на совместно нажитое имущество, начиная от кухонной утвари, заканчивая объектами недвижимости. В такой ситуации никто не пойдёт на уступки из-за накопившейся обиды, поэтому компромисс достигается в редких случаях, при участии профессионального адвоката по разводам.

За общеизвестным правилом «50 на 50» скрывается множество переменных, и размер доли каждого владельца напрямую зависит от его вклада в формирование (приобретение, улучшение) совместных активов, включая денежные средства, земельные участки, квартиры, дома, гаражи, автомобили, дачи, а также столы и стулья.

ОБЪЯСНИМ НА ПРИМЕРЕ:

Семья Ивановых приобрела квартиру у станции Алексеевская на семейные накопления, собирать которые они начали сразу после вступления в брак, отложив «свадебные деньги» в качестве стартового капитала.

Казалось, что при разделе суду всё должно быть предельно ясно и требуется просто поделить квартиру 50 на 50. Но в этой истории имелись внушительные «подводные камни».

В Останкинском суде выяснилось, что супругой перед покупкой был оформлен заём, составляющий почти четверть стоимости имущества.

Об этом было известно всем, однако супруг слукавил, умолчав при подаче искового заявления. Хорошо, что задачей суда является разобраться в споре и вынести справедливое решение.

В ходе судебного разбирательства супруга предоставила договор о займе денежных средств у родственников, в котором чётко прописано целевое назначение денежных средств – «на покупку квартиры».

Пытаясь убедить суд в своей «честности», бывший муж (через своего адвоката, которого, кстати, тем самым очень сильно подставил), заявил о подлоге документов женой. Суд назначил независимую экспертизу, которая показала подлинность документов по давности и принадлежности подписей.

В итоге, при вынесении решения суд разделил между супругами права на спорное имущество, а также обязал мужа выплатить половину стоимости займа, числящегося на супруге, и возложил расходы на судебную экспертизу, которая составила, ни много ни мало, 60 тысяч рублей.

Судебный спор, рассмотренный в примере, весьма распространён и решился легко, а мог быть обременён залогом, если обеспечением по договору займа выступила приобретаемая квартира, что значительно усложнило бы раздел.

ПРЕИМУЩЕСТВА ДОБРОВОЛЬНОГО РАЗДЕЛА совместно нажитого не требуется объяснять. В соглашении о разделе квартиры (или брачном договоре) можно прописать доли, переходящие в собственность каждого члена семьи (жены, мужа и детей, права которых часто нарушены необдуманными действиями родителей).

ДАЖЕ ЕСЛИ ПРИ РАЗВОДЕ РАЗДЕЛИЛИ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ, проблема несовместимости людей осталась. Только представьте совместный быт людей, которые и развелись потому, что не могут ужиться. Как минимум — стоит забыть о спокойной жизни, в худшем случае — может дойти до рукоприкладства. Выход из такой ситуации – определение через суд порядка совместного использования жилого помещения или принуждение второго супруга на выкуп доли в общей собственности.

Немного проще спор о разделе разрешается у нанимателей муниципального жилья (владельцы неприватизированного имущества, обладающие правами на приватизацию – история отдельная, здесь проще приватизировать квартиру и затем поделить). На сегодняшний день сложилась положительная практика, суды в принудительном порядке расселяют нанимателей помещений по альтернативным квартирам, устраняя бытовые конфликты.

Но и здесь присутствует бюрократическая оговорка – сделать это можно только с согласия наймодателя или собственника имущества, которым выступает государство или муниципалитет, спорить с которыми проблематично, а зачастую невозможно.

Хотя в недалёком прошлом раздел «коммунального жилья» фактически выглядел как раздел лицевых счетов с определением порядка совместного пользования квартирой нанимателями.

В Московских судах доходило до абсурда вроде требований об установлении времени посещения санузла или использования кухни.

Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены

КАК ПРАВИЛО, ЕСЛИ ИМУЩЕСТВО ПРИОБРЕТЕНО В ИПОТЕКУ, банк изначально «позаботился» о супругах, что значительно упрощает решение спора. Подразумевается, что по общему правилу договор ипотеки оформляется на обоих супругов. Это даёт кредитному учреждению дополнительные гарантии выплаты и двух солидарных должников в придачу.

При этом раздел автоматически осложняется обременением в форме ипотеки и невыплаченным долгом, который супруги вынуждены своевременно погашать. После полной выплаты кредита регистрационный орган снимет обременения и стороны смогут распоряжаться собственностью по своему усмотрению.

ЧАСТНО НАС СПРАШИВАЮТ, КАК РАЗДЕЛИТЬ КВАРТИРУ, ПРИОБРЕТЁННУЮ ПО ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ? На консультациях мы сразу готовим клиентов к тому, что денежные выплаты специального целевого назначения не являются совместной собственностью. К таким выплатам относятся и средства, полученные по военной ипотеке.

В случае развода супругов квартиру или дом не удастся разделить, они останутся в собственности мужа или жены – военнослужащих, получивших от государства соответствующую поддержку.

Стоит напомнить, что максимальная сумма по военной ипотеке на сегодняшний день – 2,6 миллиона рублей. Поэтому всё, что внесено супругами сверх данной суммы, является совместным вложением, которое следует определять как совместно нажитое. К таким вложениям относятся недостающие средства на покупку жилья или улучшение объекта недвижимости (ремонт, реконструкция, переустройство).

Средства, предоставленные по военной ипотеке, не является совместно нажитым имуществом, но все вложения, сделанные сверх данной суммы – разделу подлежат.

Как правило, такие споры носят комплексный характер – к военной ипотеке добавляются средства материнского капитала, средства от продажи иного жилья (подаренного, унаследованного), деньги родственников и др.

Сама квартира до погашения ипотеки находится в залоге у Министерства обороны и при увольнении с военной службы (за исключением ухода в запас) придётся выплачивать её полную стоимость.

СЛОЖНЫЙ НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД ВОПРОС, имеет достаточно простой ответ, наработанный судебной практикой по данным делам. Материнский капитал является целевыми средствами, предоставляемыми из Федерального бюджета, которые не относятся к совместно нажитому имуществу, и не подлежат разделу при разводе.

Ранее мы уяснили, что раздел квартиры в натуре не представляется возможным, поэтому второй супруг получит только долю в праве, которую фактически не сможет использовать, либо в его пользу присудят выплатить реальную стоимость части помещения за вычетом средств материнского капитала и прав второго супруга.

Речь здесь идет, скорее, об интересах матери, так как несовершеннолетних детей решением суда в подавляющем большинстве случаев оставляют жить именно с ней, а при разделе долей дети в обязательном порядке признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретённый с использованием средств материнского капитала.

Но как быть с вкладом каждого из супругов в оплату оставшейся части совместного помещения, не покрытого средствами мат. капитала?

Для получения компенсации за вложенные в обустройство жилища средства (отделка, мебель, техника), а также иных выплат по договору купли-продажи либо ипотечному договору, превышающих размер гос. поддержки, следует обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества.

Суд, проверив доводы сторон, установит вклад в формирование общего имущества каждого из супругов и справедливо разделит их, за вычетом суммы материнского капитала, которая на сегодняшний день составляет 466,6 тыс. рублей.

1. Раздел квартир возможен только с созданием раздельных выходов, отдельных кухонь, санузлов. Основано на положениях Постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Пункт 12 определил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. При этом площади этих помещений не могут быть меньше, указанных в нормативе:

СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-012003»:

«5.7 В квартирах, указанных в 5.3, площадь должна быть не менее: общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 м, общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16м, спальни — 8 м (10 м — на двух человек); кухни — 8 м; кухонной зоны в кухне — столовой — 6 м. В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м»

СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001»:

«4.3 Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты — 12 м; спальни — 8 м (при размещении ее в мансарде — 7 м); кухни — 6 м. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери внутрь.» Данные нормы площадей помещений применяются при разделе индивидуальных жилых домов (выделе долей).

Возможность раздела дома на участках, расположенных в «жесткой индивидуальной жилой зоне»: например, для ПЗЗ СПБ: Т1Ж2-2. «Жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Кроме того, следует понимать, что при разделе, с технической точки зрения, могут образовываться:

А) сблокированный жилой дом (раздел поперек конька)

(определение дано в: ГрК РФ, Статья 49. П. 2 п.п.2: «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Б) многоквартирный жилой дом (раздел «по коньку») так как в последнем случае образуются:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(стропила в данном случае обслуживают более одного помещения/части дома) (ЖК РФ, Статья 36.)

Т.е. дом становится многоквартирным, согласно Постановление правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» №47 от 28 января 2006 г. «п.6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.»

Ошибки: требуют раздела всех помещений по общим правилам (отапливаемых и неотапливаемых) без учёта, кем и когда данные неотапливаемые веранды возводились, их техническое состояние, целесообразность и техническая возможность такого раздела.

Различие сметной и фактической стоимости монтажных работ при разделе дома:

Пример: электроснабжение, газоснабжение.

Необходимость водоснабжения и канализации: спорно и индивидуально.

Смежные работы: обустройство въезда на участок (ворота, гравийное покрытие и пр.) перенос сетей (воздушный газопровод по границе участка) и пр.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка.

П. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2 последних пункта и есть задачи ССТЭ: определить соответствие всем параметрам и установить отсутствие угрозы жизни, нарушения прав.

Последнее вытекает из первого: если нормы не нарушены, угроза жизни и нарушения прав также отсутствуют. Однако не все нарушения нормативов влекут за собой нарушение прав.

Пример: нарушение красных линий, нарушение высотного регламента.

Термины и классификация недостатков (дефектов) определены в ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения» (Переиздан в 2009)

38. Дефект	Каждое отдельное несоответствие продукции установленным требованиям
40. Дефектное изделие	Изделие, имеющее хотя бы один дефект
41. Явный дефект	Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующиеправила, методы и средства
42. Скрытый дефект	Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства
43. Критический дефект	Дефект, при наличии которого использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо
44. Значительный дефект	Дефект, который существенно влияет на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность, но не является критическим
45. Малозначительный дефект	Дефект, который существенно не влияет на использование продукции по назначению и ее долговечность
46. Устранимый дефект	Дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно
47. Неустранимый дефект	Дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно

Например, неустранимый дефект с точки зрения СТЭ те, которые требуют полной замены/переделки покрытий: кафель, паркет/ламинат и пр. При этом экономическая целесообразность такой замены может быть определена только судом, исходя из материалов дела. Необходимо отметить, что дефекты таких покрытий крайне редко бывают значительными.

Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 года №1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основеобеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»» (выделены ключевые слова: применение указанных стандартов обеспечивает соблюдение Техрегламента о безопасности зданий и сооружений. Т.е. вводит презумпцию виновности для вольнообращающихся с ключевыми стандартами.

СНиП 3.04.01-87. «Изоляционные и отделочные покрытия»

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ l.l. «Настоящие строительные нормы и правила распространяются на производство и приемку работ по устройству изоляционных, отделочных, защитных покрытий и полов зданий и сооружений, за исключением работ, обусловленных особыми условиями эксплуатации зданий и сооружений.»

СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»

Введение. «Настоящие строительные нормы и правила имеют рекомендательный характер и устанавливают для добровольного применения общие правила ведения строительства, сложившиеся в практике и обусловленные действующим законодательством.»

Иными словами, если в водной части док-та нет указаний, что он носит рекомендательный характер – он обязателен к применению. Если в договоре подряда установлены критерии оценки качества (допуски) отличающиеся от указанных в нормативных документах, то «кто главнее» = чем руководствоваться при определении соответствия продукции – правовой вопрос. Пример: Чащинская баня и узигонтовский сруб.

Типовой неправильный вопрос: Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры ХХХ от протечек, произошедших в квартиру из чердачного помещения, с кровли дома, с учётом износа отделочных материалов?

Под стоимостью восстановительного ремонта, зданий, сооружений, помещений в рамках судебной строительно-технической экспертизы, понимаются расходы, которые собственник произвел или должен будет произвести для восстановления поврежденных (замены уничтоженных) в результате залива элементов имущества. Так как в материалах дела отсутствуют данные о безусловной гибели квартиры, либо её части, износ материалов при расчётах необходимо исключить по следующим причинам:

1. В продаже нет материалов с фиксированной (определённой) степью износа, у фирм и строительных бригад нет скидки на работы из-за «изношенности» помещения, более того: чем дольше не проводился текущий ремонт (замена отделки) тем больше состав работ, особенно подготовительных. Иными словами:

«…Представляется, что такая форма возмещения вреда, как «исправление вещи», предполагает выполнение объема необходимых работ, направленных на восстановление объекта. Если будет учтена степень износа здания, а подлежащая выплате сумма снижена пропорционально величине износа, то, располагая оставшейся суммой̆ денег, не удастся провести ремонтные работы в полном объеме, до конца «исправить вещь». Следовательно, будет нарушен принцип полноты возмещения ущерба. Таким образом, при наличии технической возможности восстановления строительного объекта неизбыточным возмещением вреда….следует считать выплату денежной суммы, равной объему затрат, необходимых для восстановления объекта без учета величины естественного физического износа элементов пострадавшего здания (строения, сооружения). Иначе обстоит дело, если строительный объект не подлежит восстановлению, либо оно экономически нецелесообразно. Это объясняется необходимостью предоставить пострадавшей стороне «вещь такого же рода и качества» либо ее стоимостный эквивалент. Без учета величины естественного физического износа строительного объекта нельзя определить «качество вещи». (процитировано по А.Ю. Бутырин “Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы” с. 88).

2. В настоящее время нет достоверного, математически обоснованного способа определить степень физического износа отделки помещений, как на момент повреждения, так и на момент экспертного осмотра.

Единственный методический документ: ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» «предназначен для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда…»

Т.е. он категорически не подходит для определения степени износа с целю учета амортизационных отчислений собственника на ремонт.