Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционный проект строительства торгово-офисного комплекса». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для начала мы хотим продемонстрировать пример с расчетами и расстроить тех, кто думал, что начать такой бизнес можно с миллиона рублей. Более подробны мы разберем каждый пункт далее по статье.
Резюме торгового центра:
- Площадь здания — 1.000 кв.м.
- Количество этажей — 1
- Площадь земли — 1.500 кв.м.
- Земля — арендуется у государства
| Наименование | |
| Анализ земли | |
| Регистрация бизнеса | |
| Проект | |
| Комплект материалов | |
| Фундамент | |
| Стекла и двери | |
| Стоимость услуг строительной компании | |
| Камеры видеонаблюдения | |
| Вентиляция | |
| Освещение | |
| Прочее (wi-fi роутера, принтеры и т.д.) | |
| Рекламная кампания | |
| Итого: |
13.910.000 рублей, именно столько стоит открыть одноэтажный торговый центр. Забегая вперед отметим, что эта сумма может быть в два раза меньше, если строить здание площадью 500 кв.м.
Самое время определить рентабельность торгового центра и посчитать сколько денег он может приносить.
Постройка площадью 1.000 кв.м. может вместить в себя где-то 40 торговых павильонов по 20 кв.м. Разумеется, цена аренды на павильоны будет разный. Обычно, чем ближе ко входу, тем дороже, но мы возьмем 25.000 рублей за среднюю цену. В таком случае мы получим табличку со следующими результатами:
Чтобы наш торговый центр не работал в минус мы должны найти 17 арендаторов. Это не такая уж и большая цифра. Ее вполне реально достигнуть. Как показывает практика, в среднем торговые центры окупаются за 3-6 лет.
Бизнес-план торгового центра с расчетами расходов и прибыли
Далее мы приведем реальный пример из жизни:
Предприниматель вложил 40 млн. рублей в постройку торгового центра. После строительства он столкнулся с огромной проблемой. К нему не хотели приходить, ни посетители, ни арендаторы. Место было плохим и он смог сдать в аренду лишь пару помещений. Прошло полгода, дела никак не налаживалась, но он нашел выход из ситуации.
Было принято решение переквалифицировать весь торговый центр. Он расторгнул договора с предыдущими арендаторами и начал договариваться только с детскими нишами. Был открыт детский батут, магазин одежды, обуви, игрушек и т.д.
В результате торговый центр стал специализироваться только на детских товарах и услугах. Кроме детей с родителями в него никто не ходил, но благодаря этому он создал место для конкретной целевой аудитории, в котором всё есть.
Из этой истории можно сделать вывод, что не обязательно ориентироваться на стандартный торговый центр, в котором есть продуктовый магазин, аптека, одежда и табачный ларек. Можно сконцентрироваться на конкретной целевой аудитории и сделать всё, чтобы ваше место стало важным и выгодным для них.
Вы можете открыть торговые центре в следующих нишах:
- Детская;
- Строительная;
- Спортивная;
- Мебельная;
- Молодежная;
Разумеется, это не призыв к действую, что нужно открывать торговый центр специализирующийся на чем-то конкретном, но нужно понимать, что в случае неуспеха вы можете попробовать переквалифицироваться.
В первую очередь арендаторов интересует посещаемость вашего торгового центра и стоимость аренды. Если на второй фактор мы легко можем повлиять, то с первым могут возникнуть проблемы. Поэтому главной целью постройки торгового центра должно являться привлечение посетителей.
И снова всё упирается в место, вы должны открываться там, где к вам будут ходить посетители и не открываться там, где их нет. Даже если снизить стоимость аренды вы всё равно вряд ли привлечете арендаторов, при низкой посещаемости. Их задача вложить деньги в бизнес, быстро отбить их и получать прибыль. Если в вашем торговом центре мало посетителей, у них будет мало клиентов, прибыли, а срок окупаемости может растянуться на долгие года. Поэтому арендаторы не приходят в такие торговые центры.
Бизнес, связанный с эксплуатацией торгового центра достаточно прибыльный, однако его организация таит массу сложностей. Поэтому к составлению бизнес-плана торгово-развлекательного центра нужно подойти со всей ответственностью, взвесить все свои возможности, предполагаемые риски и экономическую эффективность предприятия.
Основные вопросы, решить которые специалисты рекомендуют в начале планирования своего бизнеса:
- Поиск и имущественный статус земли для постройки торгового центра
- Сбор пакета документов и разрешений на строительство
- Поиск будущих арендаторов
- Определение общей концепции и формата данного вида бизнеса
Бизнес-план поможет структурировать все особенности и нюансы работы торгового центра.
Что из себя представляют торговые центры и как они работают представляет себе каждый. Однако, предприниматель, планирующий заниматься торговыми центрами как бизнесом, должен взглянуть на них с правовой и экономической стороны.
Исходя из определения торгового центра, которое нам дает ГОСТ РФ «Торговля. Термины и определения» можно определить основные направления деятельности ТЦ, разработка которых и должна быть проведена в бизнес-плане торгово-развлекательного центра:
- Проектирование строительства объекта согласно указанным требованиям (в частности обеспечение паркингом)
- Поиск арендаторов торговых площадей, соответствующего формата
- Юридическое и бухгалтерское сопровождение дела
Исходя из объема подготовительных и эксплуатационных работ, можно сделать вывод о необходимости проведения в бизнес-плане качественных расчетов, так как строительство торгового центра – дело, связанное в серьезными инвестиционными рисками, которые следует избежать на стадии планирования предприятия.
1 – Резюме
1.1. Суть проекта
1.2. Объем инвестиций для запуска строительства торгового и развлекательного центра
1.3. Результаты работы
2 – Концепция
2.1. Концепция проекта
2.2. Описание/Свойства/Характеристики
2.3. Цели на 5 лет
3 – Рынок
3.1. Объем рынка
3.2. Динамика рынка
3.3. Цены
4 – Персонал
4.1. Штатное расписание
4.2. Процессы
4.3. Заработная плата
5 – Финансовый план
5.1. Инвестиционный план
5.2. План финансирования
5.3. План продаж разработки строительства торгового и развлекательного центра
5.4. План расходов
5.5. План налоговых выплат
5.6. Отчеты
5.7. Доход инвестора
6 – Анализ
6.1. Инвестиционный анализ
6.2. Финансовый анализ
6.3. Риски строительства торгового и развлекательного центра
7 – Выводы
Бизнес-план строительства торгового и развлекательного центра предоставляется в формате MS Word – в нем уже есть все таблицы, графики, диаграммы и описания. Вы можете их использовать «как есть», потому что он уже готов к использованию. Либо можете скорректировать любой раздел под себя.
Например: если вам нужно изменить название проекта или регион расположения бизнеса, то это легко сделать в разделе «Концепция проекта».
Финансовые расчеты предоставляются в формате MS Excel – в финансовой модели выделены параметры – это значит, что вы можете изменить любой параметр, и модель все автоматически рассчитает: построит все таблицы, графики и диаграммы.
Например: если вам нужно увеличить план продаж, то достаточно изменить объем продаж по заданному продукту (услуге) – модель пересчитает все автоматически, и сразу же будут готовые все таблицы и диаграммы: помесячный план продаж, структура продаж, динамика продаж – все это будет готово.
Особенностью финансовой модели является то, что все формулы, параметры и переменные доступны для изменения, значит, корректировать модель под себя сможет любой специалист, который умеет работать в MS Excel.
Бизнес-план строительства торгового и развлекательного центра
Для полноценного разбора предполагаемого дела бизнес-план торгово-развлекательного центра должен рассматривать следующие вопросы:
- Анализ рынка и маркетинг
- Юридическое оформление бизнеса
- Анализ инвестиций
- Процесс строительства
- Подбор работников
- Расчет бюджета
- Сроки окупаемости
Для современного среднестатистического человека торговые центры более привлекательны, нежели отдельные магазины: это удобно, практично. С точки зрения предпринимателя такая форма торговли является наиболее выгодной, потому как при скоплении торговых точек в одном месте повышается вероятность, что потенциальный покупатель посетит их все, здесь срабатывает психологический фактор. Поэтому не удивительно, что торговые центры так развиты.
При составлении бизнес-плана торгово-развлекательного центра в первую очередь необходимо учитывать высокий уровень конкуренции. Детальная маркетинговая стратегия в таком бизнесе становится основной задачей.
Важно сразу определить свои преимущества, например:
- Удобное месторасположение центра и его планировка
- Уникальный формат направленности торгового центра, который определит и якорных арендаторов
- Широкий спектр представленных услуг с соблюдением целевого формата
- Выгодные условия для арендаторов
- Обеспечение безопасности как для работников, так и для посетителей
В бизнес-плане торгового центра должна быть разработана рекламная компания. Для этого необходимо сначала проанализировать целевую аудиторию согласно выбранному формату. В рекламе стоит задействовать все возможные каналы: средства СМИ, интернет-порталы, раскрутка собственного сайта и групп в социальных сетях.
При составлении бизнес-плана торгово-развлекательного центра важно сразу определиться с формой организационно-правовой деятельности (ИП, ООО, АО).
Кроме того, отдельным юридическим вопросом станет разработка проектно-сметной документации. Условно этот процесс будет состоять из следующих этапов:
- Подготовка проектной документации на строительство ТЦ
- Получение разрешений и допусков от контролирующих строительство органов
Процесс проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию торгового центра сопровождается большим количеством разрешительных документов.
Отдельного внимания заслуживает вопрос брокериджа – это деятельность, связанная со сдачей в аренду и продажей торговых площадей целевым арендаторам, соответствующим формату торгового центра.
Юридическое оформление данного вида бизнеса потребует от вас много времени, сил и финансовых затрат (оплата государственных пошлин, налогов). В этом случае целесообразно прибегнуть к услугам профессионального юриста, и все соответствующие затраты обязательно включить в бизнес план строительства торгово-развлекательного центра.
При расчете первоначального бюджета в бизнес-плане торгового центра стоит учесть следующие составляющие:
- затраты на юридическое оформление бизнеса и налоги
- покупка участка под строительство
- затраты на строительно-монтажные и отделочные работы
- рекламный бюджет
- заработная плата сотрудников
- оплата услуг обслуживающих организаций
- коммунальные платежи
- иные расходы, включая «подушку безопасности»
Общая сумма инвестиций составит примерно 100 — 500 млн. рублей. Важно понимать, что эта цифра приблизительна и зависит от многих индивидуальных факторов, например, масштаб строительства объекта, количество арендаторов и пр. Наиболее правильные и корректные показатели вам может предоставить только разработанный специально для вас бизнес-план вашего торгового центра.
Таким образом, все расчеты напрямую связаны с индивидуальной финансовой программой отдельно взятого бизнеса, поэтому сложно точно спрогнозировать конкретные цифры капиталовложений. Однако наша фирма может оказать вам существенную помощь в формировании вашего бизнес-проекта. Для этого вы можете скачать готовый бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра. Финансовая структура, разработанная в образце, позволит наиболее точно определить размер инвестиций и рассчитать рентабельность.
Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ)
По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта «с нуля», включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.
После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.
Структура площадей ТЦ:
- «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
- прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
- общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
- административно-технические площади – *** тыс. кв.м.
Площадь земельного участка: 80 000 кв. м. в аренде по *** млн. руб. / участок / месяц.
Наполнение площадей:
- «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
- торговая галерея;
- развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар / ресторан);
- фуд-корт;
- офисные помещения;
- общественное пространство.
Площадь паркинга: *** тыс. кв. м на *** тыс. машиномест.
Итого общая площадь торгового центра 40 000 кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.
Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 1 101 000 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.
Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).
|
1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА |
5 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР |
16 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2020 гг. |
16 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.2. Классификация торговой недвижимости |
17 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.3. Краткий обзор торговой недвижимости России |
18 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.4. Обзор торговой недвижимости Москвы |
21 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.4.1. Открытие новых объектов торговой недвижимости в Москве |
21 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.4.2. Уровень вакансии в ТЦ Москвы |
24 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.4.3. Условия аренды в ТЦ Москвы |
26 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.4.4. Обеспеченность Москвы торговыми площадями |
27 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.5. Обзор торговой недвижимости Московской области |
32 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.5.1. Строительство и стоимость торговой недвижимости в МО |
32 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.5.2. Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в МО |
38 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.5.3. Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости Подмосковья |
44 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2.6. Прогноз развития рынка торговой недвижимости московского региона |
47 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН |
48 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3.1. Структура площадей |
48 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3.2. Сдача в аренду и выручка |
50 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3.3. Текущие затраты |
59 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3.4. Прямые затраты |
65 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА |
71 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда |
71 Таблица 1. Параметры выручки. Таблица 2. Показатели эффективности проекта. Таблица 3. Крупные проекты ТЦ, заявленные к открытию до 2021 года. Таблица 4. Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2018 г. Таблица 5. Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы (2018 год). Таблица 6. Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения мегакластеров Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей. Таблица 7. Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения кластеров Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей. Таблица 8. Перспективные для девелопмента торговой недвижимости кластеры Москвы. Таблица 9. Стоимость торговой недвижимости в МО в радиусе до 10 км от МКАД. Таблица 10. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)». Таблица 11. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до Таблица 12. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)». Таблица 13. Средние цены по продажам торговой недвижимости в зависимости от направления. Таблица 14. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «до 10 км от МКАД». Таблица 15. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от 10 км от МКАД до ММК (А-107)». Таблица 16. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до МБК (А-108)». Таблица 17. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)». Таблица 18. Средние арендные ставки на торговую недвижимость в зависимости от направления. Таблица 19. Нормативы минимальной обеспеченности населения Московской области площадью стационарных торговых объектов. Таблица 20. Технико-экономические параметры проекта. Таблица 21. Ставки аренды. Таблица 22. План сдачи в аренду и выручки помесячно. Таблица 23. План сдачи в аренду и выручки по годам. Таблица 24. Параметры текущих затрат. Таблица 25. План текущих затрат помесячно. Таблица 26. План текущих затрат по годам. Таблица 27. Параметры прямых затрат. Таблица 28. План прямых затрат помесячно. Таблица 29. План прямых затрат по годам. Таблица 30. Структура и объем инвестиций. Таблица 31. Календарный план финансирования и реализации проекта. Таблица 32. Амортизация основных фондов. Таблица 33. Параметры привлечения и возврата инвестиций. Таблица 34. Расчет точки безубыточности. Таблица 35. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта. Таблица 36. План движения денежных средств помесячно. Таблица 37. План движения денежных средств по годам. Таблица 38. План прибылей и убытков помесячно. Таблица 39. План прибылей и убытков по годам. Таблица 40. Показатели ОПУ. Таблица 41. Текущие налоги начисленные. Таблица 42. Получение и возврат кредита. Таблица 43. Показатели эффективности инвестиций. Таблица 44. Расчет NPV проекта.
Бизнес-план торгового центра
Средняя выручка составит около 130 — 160 млн. рублей ежегодно (торговая площадь – около 200 тыс. кв. метров). Для получения кредита Для привлечения инвестиций Управленческий бизнес-план ЮНИДО бизнес-план Для Россельхозбанка Для Сбербанка
Составление полноценного индивидуального бизнес-плана. Вы можете заказать разработку индивидуального бизнес-плана. Бизнес план торгового центрас финансовыми расчетамиРезюме Введение Глава 1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы и Новосибирска Глава 2. Теоретические аспекты оценки инвестиционного проекта 1. Актуальность оценки эффективности инвестиционных проектов и ее задачи 2. Проблема оценки эффективности инвестиций Глава 3. Сбор данных и оценка экономической эффективности инвестиционного проекта по строительству торгово-офисного комплекса 1. Описание проекта 2. Оценка конъюнктуры существующего рынка. анализ конкурентов 3. Основные потребители и характеристика сбытовой политики 4. Ценообразование и планируемый объем выручки 5. Налоговое окружение проекта 6. Организационный план 7. Рабочий график реализации проекта 8. Финансовый план проекта Глава 4. Сравнение различных вариантов проекта при условии изменения схемы реализации, разработка модели влияния спроса на чистую текущую стоимость проекта 1. Финансовый план проекта при условии сдачи зданий в эксплуатацию по мере завершения строительства 2.Построение модели чувствительности чистой текущей стоимости проекта к снижению спроса в связи с проведением строительных работ Заключение Приложения Список литературы
Целью проекта является создание в г. Новосибирске торгово-офисного комплекса на одной из наиболее потоковых улиц города и последующей сдаче в аренду крупноформатных торговых и офисных площадей. Основными преимуществами реализации данного проекта являются:
Данный комплекс можно классифицировать как региональный торговый центр, для которого характерно наличие нескольких универмагов полной линии, сетей бутиков, инфраструктуры развлечений и общественного питания. Зона тяготения подобного центра составляет, как правило 30-40 минут транспортной доступности, что позволяет привлекать жителей практически со всего правобережья. Для успешной реализации проекта, необходимо, чтобы здание относилось не менее чем ко второму классу по своей функциональной наполненности (за основу классификации взята классификация торговых центров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»). Подобное здание характеризуется следующими особенностями: Масштаб объекта – Торговый комплекс, торговый центр Товарная специализация – Смешанные – все виды товаров (без элитных групп) Основной потребитель – Средний класс Инфраструктура и сервис – Наличие дополнительных услуг и сервиса (химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, кафетерий, парикмахерская, солярий, аптечный пункт, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, и т.д.) Расположение – На главных площадях и транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от линий городского транспорта. Конструктив, архитектура, отделка, планировочные решения – Современный комплекс капитальных зданий или одно здание модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением натуральных и синтетических материалов. Планировочные решения оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы). Паркинг – охраняемые стоянки. Управление зданием – Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации. Создание торгово-офисного комплекса планируется осуществить на базе архитектурно-строительного ансамбля, соединенного между собой торговыми галереями. При этом общая площадь объекта составит 61 100 м2. Согласно данным Госкомстата России, рынок розничной торговли в стране растет как минимум на 15 % в год. По предварительным прогнозам на текущий год емкость рынка розничной торговли возрастет в России до 180 млрд. долларов. По данным компании А.Т. Kearney Россия по-прежнему является лидером среди стран, наиболее привлекательных в плане развития розничных сетей. При этом темпы вводимых торговых и офисных площадей в крупных городах России не обеспечивают темпы роста развития розничной торговли. Так за 2005 год прирост по городам России составил:
При этом обеспеченность населения площадями составила:
В предыдущем параграфе была рассмотрена схема реализации проекта при наложенном ограничении, что эксплуатация зданий начинается после завершения строительства всех зданий торгово-офисного комплекса. Но уже к четвертому году реализации инвестиционного проекта у нас завершено строительство одного шестиэтажного здания, площади которого можно сдавать в аренду. Таким образом, имеет смысл рассмотреть план реализации проекта при условии сдачи в эксплуатацию зданий по мере завершения строительства. Далее будет рассмотрен финансовый план для данного проекта с учетом наложенных условий, также будет проведен сравнительный анализ по показателям эффективности с предыдущим вариантом проекта. Финансовый план также будет составлен на перспективу 15 лет и информация для расчета подготовлена по годам. Расчеты выполнены в постоянных ценах, принимаемых на момент формирования бизнес-плана. В этот трехлетний период изменяется структура и текущих затрат, в отличие от плана, описанного во второй главе. Появляются расходы по заработной плате и ЕСН и ФСС(НС и ПЗ), затраты на рекламу, расходы на отопление и водопотребление, а также оплата охраны. Затраты на рекламу, охрану, водопотребление и водоснабжение, а также расходы по амортизационным отчислениям были взяты пропорционально полезной площади возводимых зданий. Данные по затратам в этот период представлены в таблице 3.1. Таблица 3.1 Данные по затратам на 4 — 6 года инвестиционной стадии проекта
Настоящий проект представляет собой бизнес-план бизнес-центра – строительства и реализации торговых и других площадей в нем со сроком окупаемости в два года. Цели проекта:
Бизнес-план строительства торгового центраНачало реализации проекта – непосредственно после принятия бизнес-плана Заказчиком, либо после получения кредитных средств. Основные этапы по реализации настоящего проекта, условия и сроки их выполнения представлены в Таблице №1:
Перед тем, как начать рассмотрение конкурентной среды, необходимо проанализировать состояние рынка данной отрасли актуальное на настоящий момент (2016 год). На сегодняшний день экономический кризис в стране, начавшийся в конце 2014 года, внес свои коррективы, как в жизнь граждан, таки в работу практически всех предприятий. Однако постепенно, начиная с января 2016 года рынок стал демонстрировать плавное возвращение на «докризисный» уровень. «Слабые» предприятия, не готовые выдержать здоровую конкуренцию прекратили свое существование, освободив тем самым свою нишу для устойчивых к негативным явлениям компаниям. Банки стали более избирательные в выдаче кредитов – одних из самых популярных инструментов финансирования для создания и развития бизнеса. Причем кредитование на организацию бизнес-проектов снизилось более чем на 50%, кредитные организации предпочитают работать с уже действующим бизнесом, который может предложить какое-то обеспечение кредитных средств. Впрочем, многие компании успешно привлекают денежные средства и из других источников:
В зависимости от индивидуальных особенностей центра перечень этапов может несколько видоизменяться, но в общем случае включают следующие пункты: На этом этапе формируется концепция ТЦ, определяющая дальнейшие планировочные решения. Во внимание принимают:
В зависимости от финансовых возможностей заказчика, а также на основании проведенного анализа перспектив функционирования ТЦ устанавливают:
Проект будущего строения включает:
Разработанная и оформленная должным образом проектная документация передаётся на согласование во все соответствующие организации. Строительство и последующая сдача в аренду торгового центра – это бизнес. Арендный бизнес, как и любой другой, требует планирования и грамотного построения бизнес-процессов. В данной статье мы осветим основные этапы строительства торгового центра. 1 этап: Анализ рынка недвижимости города, района. На данном этапе проводится исследование рынка коммерческой недвижимости города, с целью выявления, какие объекты функционируют в городе, какие из них наиболее успешны, строительство каких будет наиболее перспективным (площадь, формат), в каких частях города строительство будет наиболее интересным. 2 этап: Анализ земельного участка Результатом исследования, проводимого на данном этапе, будут ответы на вопросы о целесообразности строительства, выборе объекта строительства (ТЦ, ТРЦ, БЦ прочее), его формате, площади и иных характеристиках, а также правильном размещении на участке. 3 этап: Разработка концепции объекта Концепция торгового центра – играет ключевую роль в строительстве современных ТЦ. В рамках концепции определяется целевая аудитория посетителей ТЦ, формат торгового центра, тематики этажей, потенциально интересные категории арендаторов, якорные арендаторы, прогнозируются арендные ставки и многое другое. Концепцию торгового центра необходимо разрабатывать до заказа проекта, так как это позволяет избежать множества ошибок, таких как неправильно спроектированные входы в здание, ошибки в расположении эскалаторов, мертвые зоны на этажах, маленькая или неудобная парковка и пр. Также концепция играет ключевую роль в проведении переговоров с сильными арендаторами. 4 этап: Предброкеридж После того как разработана концепция необходимо начинать предварительные переговоры с потенциальными арендаторами, так как уже имеются презентационные материалы для ведения переговоров. Целью данного этапа является выяснение интереса к объекту со стороны потенциальных арендаторов, привлечение якорных арендаторов на этапе до начала строительства, заключить предварительных договоров о намерениях. 5 этап: Внесение изменений в концепцию По итогам проведенных переговоров с потенциальными арендаторами часто возникает ситуация, когда необходимо вносить изменения в концепцию ТЦ, связано это с теми требованиями, которые могут предъявить потенциальные арендаторы. Как правило, это может быть проектирование дополнительных входов, изменение системы передвижения между этажами и прочее. 6 этап: Проектирование торгового центра На данном этапе вы обращаетесь с проектную организацию с уже имеющимися у вас концепцией и требованиями потенциальных арендаторов. Вы четко знаете, какой площади должен быть объект, где должна быть парковка, где центральный вход, какой формы должно быть здание, как следует располагать эскалаторы и многое другое. 7 этап: Строительство объекта Этап строительства торгового центра включает множество аспектов, которые мы не будем пояснять в рамках данной статьи, поскольку наша задача – обозначить ключевые бизнес процессы строительства успешного торгового центра. 8 этап: Брокеридж торгового центра Не позднее, чем за 6 месяцев до запуска объекта, следует начинать полноценный подбор арендаторов в торговый центр. На данном этапе проводятся презентации объекта, встречи и переговоры со всеми потенциальными арендаторами. Данный этап является самым сложным и значительно более важным, чем этап строительства торгового центра, поскольку именно от того на сколько успешно и быстро будет сдан объект в аренду, зависит его доходность. Привлечение специализированной компании оказывающей услуги брокериджа коммерческой недвижимости позволяет получить максимально высокие арендные ставки, достичь полной заполняемости объекта арендаторами в кротчайшие сроки. 9 этап: Запуск объекта Данный этап подразумевает, прежде всего, церемонию открытия торгового центра. Целью которой является достижение максимально высокой посещаемости объекта, а также получение приятных впечатлений посетителями ТЦ. В случае успеха, торговому центру гарантирована высокая посещаемость, а арендаторам хорошие продажи. В коммерческой сфере использование быстровозводимой технологии позволяет избежать больших расходов на строительство и компенсировать все затраты минимальными сроками на проектирование, производство и монтаж здания. Наиболее востребованными сооружениями считаются торговые павильоны, быстровозводимые магазины и торговые центры. Строительство нового торгового центра из быстровозводимых каркасных металлических конструкций – это современное решение, экономное и выгодное. Окупаемость инвестиций в такой проект сокращается в несколько раз благодаря широким возможностям технологии ЛСТК. Сегодня вы можете наблюдать, большепролетные торговые центры практически в каждом городе Российской Федерации. Проект центров всегда индивидуален, поскольку здесь неуместно использование стандартного решения типа ангара или склада. Прочность и долговечность торгового центра достигается путем оптимизации проекта и использования ЛСТК вместе с ЛМК элементами. Средний срок такого здания составляет 50-70 лет, при соблюдении правил монтажа и государственных стандартов при производстве металлоконструкций срок службы не ограничивается.
Площади помещений в центрах
Сметная стоимость строительства корпусов
План строительства На участке в новом районе города будет построен два бизнес-центра и административный корпус. Рядом расположена городская трасса, с остановками общественного транспорта. Рядом с построенными корпусами, равноудалено от каждого них, рядом с трассой построена автостоянка. Свободное пространство участка покрыто зелёными насаждениями, а между ними проложены обложенные керамик — гранитной плиткой дорожки. Рядом с административным центром стоит модуль, содержащий электрогенератор резервного питания сооружений.
Площади помещений в сооружениях
Сметная стоимость строительства корпусов
Цена договорная Похожие записи: |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||