Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с наследуемой недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.
Существует три способа принятия наследства:
- имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
- наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
- наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).
Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:
- принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
- отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
- получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
- учет преимущественного права покупки долевых собственников.
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Квартира по наследству подводные камни
Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей
- Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
- Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
- Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.
В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.
Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.
Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:
- в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
- квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.
Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.
В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.
Основные положительные моменты:
- жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
- объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
- новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.
Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.
Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.
В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.
Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.
Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.
Документы на продажу квартиры после вступления в наследство
И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.
Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.
В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.
Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.
Дополнительные важные детали:
- В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
- Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
- Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.
Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.
Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.
Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.
В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.
Основные приемы мошенников при продаже:
- отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
- совершение сделки по доверенности;
- злонамеренная договоренность с одним из наследников;
- обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.
Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.
Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.
После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.
Когда новый собственник пытается силой выселить гражданина, тот обращается в суд. В иске мошенник просит, чтобы сделку признали недействительной или добивается права проживания в квартире.
Да, суд, при вынесении решения обяжет продавца возвратить деньги за квартиру. Однако на практике аферисты заявляют, что их уже нет, и на стадии исполнительного производства добиваются поэтапного погашения долга. В свою очередь, процесс взыскания растянется на десятилетия.
Естественно, это невыгодно покупателю. Нельзя выписать человека по закону из квартиры, если у него есть пожизненное право пользования ей.
Чтобы не попасться на уловку, перед заключением договора нужно попросить у наследников справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах. При необходимости, предварительно поставить условие, чтобы все, лица, имеющие право пользования жилым помещением выписались. На уговоры, подождать, не соглашаться.
Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.
Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.
Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.
Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.
Налоги при продаже наследства: какой и как платить, размер и сроки
Очень часто у граждан возникают сложности в оформлении вступления в наследство, его раздела. Нередко появляются споры между приемниками относительно получаемого имущества, раздела долей в нем. Основная причина конфликтов и трудностей – это незнание правовой стороны наследования.
В этой статье мы расскажем о том, кто имеет право получить в наследство квартиру. Если умирает собственник квартиры, кто ее наследует? Знание о своих правах позволит вам быстро и без лишних споров вступить в свои права.
Наследство после смерти собственника передается его приемникам. Имущество, а именно квартира, должны являться личной собственностью наследодателя. При обращении к нотариусу получатели недвижимости должны будут подтвердить факт владения умершего родственника его квадратными метрами. Для этого в нотариальную контору предоставляются все необходимые документы, в том числе и правоустанавливающие бумаги на квартиру.
Завещание – это свободная воля человека, касающаяся вопроса распределения полученного имущества им при жизни. На основании этого документа, который составляется у нотариуса, наследодателем устанавливается круг получателей. Права на наследство могут быть по завещанию переданы любому лицу, который указан отдающим. При этом, в отличие от определения приемников по закону, степень родственны связей роли не играет.
Кому достанется квартира после смерти мужа при наличии завещания? Получить недвижимость в собственность смогут все те, кто записан в волеизъявлении умершего. Лишенным прав на вступление претендентам остается только принять волю своего близкого человека либо попытаться оспорить ее в судебном порядке. Для этого необходимо составить исковое заявление в суд.
В завещании могут быть указаны несколько параметров: круг приемников, список лишенных прав на наследство, а также условия получения имущества.
Наследование по завещанию позволяет установить список кандидатов на получение квартиры наследодателем самостоятельно. Однако существуют некоторые ограничения. Родители, дети или супруги, являющиеся нетрудоспособными (по наличию инвалидности или при достижении пенсионного возраста) имеют право на получение обязательной доли в квартире при оформлении наследства даже если завещание составлено на других граждан. Размер доли – половина от той, которая могла бы перейти к указанным получателем при отсутствии завещания (по закону).
Практика составления завещания не столь популярна в нашей стране, поэтому основная масса наследственных дел рассматриваются по закону. ГК РФ устанавливает определенный порядок очередности наследования. Между 8 кругами родственников переходят права на квартиру.
Наследство: основные моменты и подводные камни
Вступление в наследство – один из вопросов, на который не каждый знает ответ. Существуют определенные нюансы, правила, сроки реализации своего право на наследование. В этой статье мы расскажем о том, что нужно чтобы вступить в наследство и опишем основные моменты этого вопроса.
Нередко между родственниками умершего человека возникает конфликт на почве деления оставленного наследства. И родные, которые ранее были близки, разбегаются. Что же делать в такой ситуации? Первое, что стоит знать – весь процесс наследования упирается в Гражданский кодекс. Законы о вступлении в наследство прописаны в 3 части ГК РФ. Вступление в наследство после смерти может быть двух типов:
- По завещанию. Документ, который был написан умершим, описывает его волю в отношении своего имущества: кому и какая доля его имущества достанется, а кто – останется ни с чем. Оспорить наследование по завещанию – достаточно сложно.
- По закону. Если же отсутствует завещание или оно признано недействительным в суде, то оставленное имущество делится между наследниками согласно закону. Первый круг родственников, имеющих приоритетное право – дети, супруги, родители.
Стоит отметить, что на вступление в наследование по закону могут посягнуть не все родственники умершего человека. Если же первый круг родственников отсутствует или отказался от своего права вступления в наследство – на оставленное имущество могут претендовать дальние родственники.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения
Вступление в права наследства и раздел причитающегося имущества нередко сопровождается конфликтами между наследниками на почве деления оставленного умершим имущества. И предсказать или избежать появления споров невозможно. Нередко люди задумываются о том, что составление завещания – способ сохранить отношения между наследниками и никого не обидеть.
Но и с завещанием не всегда все бывает гладко. В судебной практике достаточно часто можно встретить решения о признании завещания недействительным. Обделенные родственники могут отправить иск в суд о признании последней воли своего родственника недействительным. Например, в исках часто ссылаются на давление при написании документа или на наличие психических проблем, которые могли повлиять на конечную волю завещателя.
В законе также прописаны лица, которые могут претендовать на долю в наследстве даже при наличии завещания не в их пользу. К такой категории граждан относятся нетрудоспособные иждивенцы, инвалиды, дети завещателя пенсионного возраста или несовершеннолетние.
При принятии наследственных прав на движимое или недвижимое имущество граждане РФ не облагаются налогом. Регистрация прав собственности в любом случае понесет за собой определенные расходы, в качестве уплаты госпошлины.
Но путать эту плату с подоходным налогом нельзя. Это совершенно не одно и то же. Уплата госпошлины производится за совершенные действия в юридической сфере и значимые для государства уполномоченными государственными органами.
Вычетом с продажи наследного имущества считать можно только НДФЛ. Простым языком, это уплата налога с полученной прибыли гражданином после продажи недвижимости, полученной в наследство.
Бывают жизненные обстоятельства, при которых недвижимость не была во владении собственника по наследству:
- минимальный срок, установленный законом, оказался меньше;
- минимальный срок пройден или все происходит в его рамках.
Для вычисления итоговой налоговой суммы применяют некоторые правила:
- Если жилое недвижимое имущество было использовано наследником правомерно меньше, чем три года, то налог с прибыли от его продажи оплачивается по общим правилам.
- Когда прибыль от продажи жилья преемником менее, чем оценочная стоимость по кадастру, актуальная на первое января года, в которые произошла регистрация в ЕГРН, объем налогового бремени определяется путем сравнения этих сумм и умножением на величину понижающего коэффициента (0,7).
- В случае, когда оценочная стоимость недвижимости не установлена к первому января года регистрации, эти правила применять нельзя.
После вычисления объема прибыли, который облагается налогом, его сумма должна быть умножена на 13%. Таким образом, вычисляется конечная сумма налога.
Преемник, реализовавший наследное недвижимое имущество, вместо налогового вычета на него, может уменьшить сумму прибыли на ту сумму, которая была затрачена на издержки, в отношении конкретной сделки, и подтвердить это документально.
Сумма, на которую возможно уменьшить доход, при продаже наследственного недвижимого имущества, должна составлять не более одного миллиона рублей. Сумма, на которую можно уменьшить доход от продажи полученного в наследство движимого имущества не должна превышать 250 000 рублей.
Не уплачивать налоги можно только, если после перехода наследственного имущества в собственность преемника прошло три года.
Вопреки мнениям и предположениям граждан льготы и дополнительные условия об отмене налога или уменьшения его суммы не распространяется на:
- Пенсионеров, так как никаких льгот для этой категории граждан не предусмотрено. Им, так же, как и всем остальным гражданам, необходимо дождаться окончания срока в три года, для того, чтобы не платить налог с прибыли при продаже наследного имущества;
- Гражданина, наследство которому переходит от супруга или супруги. В данном случае льготы не предусмотрены. Так же как в случае смерти близких родственников и продажи имущества, полученного от них в наследство.
- Малолетних граждан. Плату налога осуществляет в этом случае представитель несовершеннолетнего гражданина.
- При покупке и продаже жилья одновременно. Никаких исключений данная ситуация не дает. Налог должен быть уплачен полностью, если три года не прошло после обретения наследственного имущества в собственность. По закону можно произвести взаимозачет по налоговым правам и обязанностям. Тогда суммой налога будет разница, полученная при вычете одной налоговой суммы из другой.
Продажа дома по наследству: когда можно продать, налог
Общий срок для владельцев долевой собственности высчитывается с изначальной даты открытия наследства, то есть даты смерти или гибели наследодателя. Не берется во внимание переход доли от одного собственника к другому. В данном случае общий срок владения наследным имуществом в целом для всех дольщиков устанавливается по первичному факту открытия наследства.
Для реализации наследуемого недвижимого имущества необходимо собрать определенный пакет бумаг, в который входит:
- документ, удостоверяющий право собственности по наследству;
- выписка из госреестра о праве собственности;
- бумаги, удостоверяющие переход права собственности владельцу от предыдущего собственника;
- техническая документация на жилой объект.
Также могут стать необходимыми для предъявления документы, удостоверяющие оплату жилищно-коммунальных услуг без задолженностей.
Это важно знать: Как отозвать удостоверенную нотариусом доверенность
Траты, осуществляемые при продаже недвижимого наследного имущества, определяются согласно тому, каким образом составляется договор купли-продажи и кто оплачивает расходы, связанные с его оформлением. Обращение к юристам, нотариусу, агенту по продаже недвижимости подразумевает дополнительные расходы на заключение сделки.
При желании продать квартиру сразу после вступления в права собственности по наследству или до истечения трёхлетнего срока, придётся заплатить налог в размере 13%. Конкретная сумма рассчитывается на основании данных договора купли-продажи. Указанную в нём стоимость жилья умножают на 0,13.
Такой налог должны оплатить граждане РФ. Для иностранцев же он равен 30%.
Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.
Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.
Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.
Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.
Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.
Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.
Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.
Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.
Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.
Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).
Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.
2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.
Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).
Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.
В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.
Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:
При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.
Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.
Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.
Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.
2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения
Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.
Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.
Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей
До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей
Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.
Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.
Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.
Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.