Два продавца купля-продажа недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Два продавца купля-продажа недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Преимущество владения долей – независимость ее собственника. Если он захочет продать ее третьим лицам, вряд ли ему кто-то помешает. Отличий нет даже если такое желание возникнет сразу у обоих совладельцев. Они смогут продать свои доли в рамках одной сделки. Но с соблюдением ряда нюансов.

Особенности заключения договора купли-продажи с двумя продавцами/покупателями:

1. Одновременное подписание ДКП в присутствии нотариуса и двоих претендентов на квартиру.
2. Наименование участников, например – Продавец 1 и Продавец 2 или Покупатель 1 и Покупатель 2.
3. Предмет договора зависит от характера сделки:

• если квартира продается по долям – жилплощадь целиком;
• если не вся квартира – отдельные доли продавца (-ов).

1. Отдельная регистрация сделок.
2. Расчеты с продавцами также по отдельности – в соответствии с приобретаемой долей (цены могут отличаться).

Посмотрим, как это выглядит на практике:

Пример:

Брат и сестра получили в наследство от родителей квартиру. Соотношение долей было равным – по ½ на каждого собственника. Вскоре возникла необходимость продать жилплощадь. Чтобы не усложнять процесс и не прогадать в цене, родственники договорились о заключении единой сделки с покупателями.

Они подали объявление и нашли семейную пару – молодожены были готовы выкупить обе доли и оформить жилье в совместную собственность. Вчетвером участники посетили нотариуса, обсудив с ним условия сделки, в частности – можно ли заключить четырехсторонний договор купли-продажи квартиры по долям? Нотариус заверил, что сделка возможна.

Уведомления о продаже друг другу рассылать не пришлось – достаточно было подписей долевых собственников на ДКП. Сразу назначили дату подписания договора. Спустя несколько дней брат и сестра – со стороны Продавца и двое молодоженов – со стороны Покупателя, заключили ДКП долей в квартире.

Согласно договоренности, было составлено заявление – о том, что квартира перейдет в совместную собственность мужа и жены. После регистрации в ЕГРН брат с сестрой получили деньги.

Двойная продажа недвижимости и проблема статьи 305 ГК РФ

Не так важно, сколько продавцов и покупателей – договор оформляется по общим правилам ст. 454 ГК РФ.

Важно уделить внимание интересам каждого из продавцов: прописать цену, способы расчетов, освобождения жилплощади, регистрации и прочих условий.

Согласно общепринятым нормам, любой договор купли-продажи составляется в письменной форме. Кроме того, соглашения по отчуждению долей в общем праве подлежат заверке у нотариуса. Уже скоро готовятся изменения.

Начиная с 31 июля 2019 года, продажа квартиры всеми совладельцами одной сделкой не будет требовать обязательного участия нотариуса. Договорившись, стороны могут заключить договор в простой письменной форме по образцу.

Затем нужно передать его на регистрацию в МФЦ «Дои документы» или ФКП «Росреестра» – этого будет достаточно. Регистраторы не смогут отказать в оформлении, сославшись на отсутствие подписи и печати должностного лица.

Договор купли-продажи составляется на листе А4 с помощью компьютера или вручную. Последний вариант используется очень редко. Виной тому нечитаемость текста или ошибки в написании ряда условий. Нотариусы предпочитают заполнять бланк на компьютере, а затем распечатывать образцы на принтере.

Классический вариант – продажа жилья двоим покупателям. На стороне продавца могут выступать также двое собственников. Перед тем, как заключать сделку, нужно решить, как именно произойдет отчуждение недвижимости. Рассмотрим особенности и порядок.

Первый момент, с которым нужно разобраться – преимущественное право выкупа. Первыми на долю претендуют текущие сособственники (ст. 250 ГК РФ). Если их не интересует выкуп или они не ответят на предложение продавца – долю можно выставлять на общую продажу.

Особенности при продаже квартиры по долям:

• если продавцы заключают две разные сделки с покупателями – им придется разослать извещения в адрес содольщиков;
• если происходит одновременная продажа квартиры по долям – извещения не нужны;
• если отчуждается одна доля – уведомление обязательно.

Предпочтительнее всего – продавать жилье полностью. Тогда не нужно тратить время на уведомления других собственников.

Процесс продажи будет включать следующие этапы:

1. Определиться с предметом продажи – квартира целиком или отдельные доли по двум договорам разным людям.
2. Изучить рынок жилья, установить цену.
3. Подать объявление и найти покупателей, которые готовы выкупить квартиру по долям.
4. Обсудить условия сделок, необходимость уведомлений остальных сособственников, например – при оформлении двух ДКП с двумя покупателями.
5. Заключить предварительный договор купли-продажи (он же соглашение о задатке).
6. Собрать документацию (какую, уточнить у нотариуса).
7. Посетить нотариуса, заплатить госпошлину, оформить ДКП квартиры по долям + передаточный акт.
8. Нотариус отдаст документы на регистрацию в Росреестр.
9. Останется получить выписки из ЕГРН и заверенные договора.
10. Получить оплату за проданную квартиру (по долям).
11. Рассчитать налог и подать декларацию 3-НДФЛ.

Отметим, что в случае с общей сделкой требуется присутствие всех участников – продавцов и обоих покупателей.

Еще один момент: если вдруг кто-то не имеет возможности посетить нотариуса, можно обойтись доверенностью. Она заверяется заранее – от имени продавца или покупателя будет действовать доверенное лицо. От представителя потребуется копия паспорта + сама доверенность с печатью нотариуса.

Точный список документов можно узнать у нотариуса-оформителя. Однако в большинстве случае набор стандартный:

• паспорта всех участников сделки;
• от продавцов – правовые документы на право владения долями, кадастровые выписки (паспорта), техплан, архивные выписки из поквартирной карточки и справки об отсутствии задолженностей перед УК или ТСЖ;
• акт приема-передачи – оформляется после осмотра жилплощади в присутствии покупателей и собственников;
• прочие документы.

Как продать квартиру с двумя собственниками, срок и стоимость

Интересная ситуация с расходами при оформлении сделки.

Дешевле и выгоднее продавать доли квартиры в рамках одной сделки с покупателями. Если покупатель заключает две разные сделки с продавцами долей квартиры – ему предстоит оплачивать каждую процедуру отдельно.

Госпошлина у нотариуса составляет 0,5% от суммы договора, но в пределах от 300 рублей и до максимума в 20 000 рублей (согласно – пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Отдельно нужно оплатить правовую и техническую работу нотариуса (УПТХ) – услуги обходятся примерно в 3500-5000 рублей. Тарифы меняются ежегодно. Каждый регион устанавливает свои расценки в соответствии с политикой нотариальной палаты.

Занесение сведений о переходе права собственности в ЕГРН стоит 2 000 рублей с одного человека. Но поскольку нотариус подает электронную заявку через Госуслуги, Росреестр предоставляет 30% скидку – сумма к оплате 1 400 рублей.

Сразу после получения денег, продавцы обязаны отчитаться перед Налоговой. Гражданские возмездные сделки облагаются налогом в размере 13% от суммы договора. Плюс в том, что есть вероятность уменьшить размер взноса или вообще его не платить.

Кто и когда освобождается от НДФЛ:

• законный собственник, который владел долей в квартире свыше 5 лет с момента ее получения по прежним основаниям (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
• объект находился в собственности свыше 3 лет, при условии, что доля была оформлена в результате приватизации, ренты, наследства или дарения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Бонус для продавца – налоговый имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Для его использования нужно смотреть на характер сделки. Если оба собственника продают свои доли по двум разным договорам – вычет положен каждому из них. Если сделка общая, льгота в 1 млн рублей делится на двоих в соответствии с размерами долей.

Подробнее об этом мы рассказываем в статье «Налог с продажи доли в квартире».

Собственность, в зависимости от числа владельцев может быть разделена на собственность, когда владелец один, общую долевую собственность, когда владельцев несколько и их доли указаны точно.

Например: 1/2, 3/45 или любая иная правильная дробь. В идеале, сумма всех долей должна равняться единице. Но, бывает так, что до 1 сумма не дотягивает.

Такое случается тогда, когда, кто-то из сособственников просто не регистрирует свои права.

Возможна и так называемая совместная собственность. Она бывает у супругов или, к примеру, у членов крестьянско-фермерского хозяйства. В этом случае, доли не определяются и, считается, что все владеют недвижимостью совместно.

Оформление купли-продажи начинается у нотариуса. Уполномоченного специалиста сторонам можно выбирать по желанию — никаких требований относительно местоположения компетентной нотариальной конторы законодательство не выдвигает.

Участие нотариуса обеспечивает сделке законность. В силу возложенных обязанностей он:

1. Удостоверяется в дееспособности и свободе волеизъявления всех участников.
2. Проверяет поступившие документы, делает запросы в сторонние инстанции для получения необходимых сведений.
3. Сообщает реквизиты для оплаты госпошлины.
4. Присутствует при заключении договора.
5. Совершает удостоверительную надпись, подписывает документ, ставит печать.
6. Вносит сведения о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Заверенный нотариально договор становится основанием для государственной регистрации прав собственности приобретателей. В отделении Росреестра по месту расположения квартиры:

1. Принимаются заявления от новых правообладателей.
2. Производится проверка подлинности договора купли-продажи и его соответствия законодательным нормам.
3. Вносятся данные об изменениях прав собственности на доли недвижимости в ЕГРН.

В качестве подтверждения своих прав на жилплощадь покупатели могут использовать полученную в Росреестре выписку из ЕГРН.

В случае продажи квартиры по долям, особенно при наличии двух продавцов, одной сделкой осуществлять куплю-продажу не обязательно. Каждый из сособственников вправе распоряжаться своей долей самостоятельно и, следовательно, заключать договор о ее отчуждении исключительно от своего лица.

Описанный выше алгоритм действий покупателя и продавца актуален и при совершении отдельных сделок. В большинстве случаев без объединения для подписания четырехстороннего договора будет даже проще, ведь договориться о совместном походе по госинстанциями и составить отвечающий интересам всех сторон договор удается не всегда.

Пример. После раздела приватизированной квартиры владельцы 2/3 (1/3 и 1/3) подыскивают желающих приобрести свои доли. Они решили не связывать сделки вместе и составили отдельные договора, которые заключили и удостоверили в разное время. Возникшие у покупателей права собственности были зарегистрированы ими отдельно, что оказалось удобнее для каждого из них.

Договор купли-продажи с несколькими продавцами

Время осуществления купли-продажи в большей мере зависит от сторон договора — нотариус удостоверяет сделку одним днем.

Что касается регистрации прав на недвижимость, тут законодательство устанавливает более длительный срок ожидания — около 7–10 дней, в зависимости от места обращения (МФЦ или Росреестр) и изначального соответствия документов и порядка их подачи установленным (при обнаружении ошибок и неточностей сотрудник органа госрегистрации приостанавливает процесс до их устранения).

Оформление купли-продажи долей квартиры влечет за собой определенные расходы, и часть из них можно назвать стандартными. Это — государственная пошлина и плата за нотариальные услуги правового и технического характера.

Госпошлина взимается за:

• удостоверение договора — 0,5 % от стоимости доли (в рамках 300–20 000 руб.);
• регистрацию права собственности — 2 000 руб.

Оплата услуг правового и технического характера удерживается нотариусом помимо госпошлины. Расходы в данном случае будут зависеть от местоположения жилплощади — тарифы на УПТХ устанавливаются ежегодно нотариальными палатами субъектов (в Москве за удостоверение договора берут 5 000 руб.).

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

• паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
• правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
• справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
• нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
• согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

• ареста;
• обременения;
• запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

• заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
• электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

• проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;

• в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
• в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
• квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

Долевая собственность подлежит реализации как одному, так и нескольким покупателям. Если продаётся часть квартиры, то сделка подлежит обязательному удостоверению нотариуса. Количество составляемых договоров и их экземпляров определяется числом участников и их статусом. Допускается заключение нескольких соглашений и многостороннего договора купли-продажи с указанием прав, обязанностей, принадлежащей доли в целостном объекте каждого.

Число сторон-участников сделки не лимитируется установленным количественным показателем нормативно-правовыми актами. Допускается одновременная продажа долей двумя участниками, одним или всеми совладельцами сразу. Аналогичный подход соблюдается в отношении числа покупателей. При реализации жилья по долям необходимо выполнить последовательно ряд действий:

После сбора документации следует приступить к составлению договора купли-продажи квартиры с несколькими продавцами.

Удостоверение сделки нотариусом производится на протяжении дня. Срок регистрации и оформление новой выписки, подтверждающей переход прав собственности долей занимает 7-10 дней с момента предоставления комплекта документов.

К стандартным расходам относится взимаемая госпошлина:

• за удостоверение соглашения – 0,5% от договорной цены реализуемой доли;
• за перерегистрацию права собственности – 2000 рублей с каждого владельца.

Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:

1. Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
2. Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
3. Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
4. Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Вопросы, которые нужно задать продавцу квартиры

Договор купли-продажи составляется по общему правилу, но в него вписываются оба собственника. Если на одном листе текст не уместится (можно печатать на обеих страницах листа), листы придётся сшить. На место шва регистратор приклеит наклейку.

Справочно. Передаточный акт не пришивается!

Договор можно составить по нашему образцу.

Договор купли-продажи недвижимости — это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.

Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными § 7 ГК РФ. Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:

1. Название договора, место и дата его подписания.
2. ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.
3. Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
4. Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.
5. Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
6. Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
7. Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
8. Подписи сторон соглашения.

Это важно знать: Покупка квартиры в ипотеку в браке

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

• паспорта владельцев;
• свидетельства о регистрации права собственности или (с 2021 г.) выписка ЕГРН;
• техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
• дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

• разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
• согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
• согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
• согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
• при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
• если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Такая форма собственности постепенно себя изживает, однако в некоторых населенных пунктах все еще есть довольно большие 6-ти и даже 9-ти комнатные квартиры, являющиеся коммунальными. Их отличие от объектов долевой собственности том, что каждая комната имеет одного собственника, то есть имеющиеся доли выделены в натуре. Сейчас процедура преобразования квартиры в коммуналку невозможна: требуется оборудование отдельного входа, обустройство индивидуальных коммуникаций, но пока коммуналки существуют, их будут продавать.

Договорившись о продаже, собственники выигрывают, повысив цену квартиры, ведь отдельные комнаты стоят на треть дешевле, чем можно выручить при продаже объекта целиком.

Сделки по купле-продаже обычного жилья, имеющего несколько собственников без выделения конкретных долей, являются более распространенными. Так, главное, что нужно сделать, это получить согласие обоих владельцев на продажу. По такому принципу можно приобрести объект полностью, либо долю в нем.

Имеется исключение, где даже единоличный собственник обязан заручиться согласием второго лица. Когда жилье было приобретено в браке, распоряжаться им можно только по обоюдному согласию супругов, несмотря на то, что оформлено оно может быть на одного человека.

Обязательно следует учитывать тот факт, что если нет нотариального подтверждения об уведомлении супруга о продаже, а на сделке он не присутствовал, то это может иметь последствия. Так, в течение одно года судебным решением, по инициативе неуведомленного супруга, сделка может быть отменена.

Нотариального согласия от второго супруга не требуется в случае:

Пошаговая инструкция «Продаем квартиру без риэлтора»

Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.

1. Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
2. При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

Риски при покупке недвижимости существуют всегда. Покупка квартиры у двух собственников – не исключение. Тем более, что не всегда все собственники прописаны в регистрационных документах. Но даже не собственники могут создать определенные проблемы, ведь не все их категории можно выписать. Обязательно необходимо попросить выписку из домовой книги (полную, а не сокращенную), чтобы иметь представление обо всех прописанных лицах. Еще продавец должен озаботиться выпиской этих прописанных лиц. Покупатель вправе требовать такой выписки. Снятие регистрации подтверждается справкой из соответствующей управляющей организации. Либо же цена квартиры должна быть существенно уменьшена, при наличии обременения в виде зарегистрированных в ней лиц.

Неприятным сюрпризом для покупателя будет возвращение второго собственника из «мест, не столь отдаленных». Частенько попадаются случаи подобного обмана приобретателя. Для этого и нужно получать сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.

ВНИМАНИЕ !!! Часто несведущие граждане задаются вопросом, а сколько договоров нужно заключать при сделке с участием двух собственников? Согласно нормативно-правовым актам, заключение сделки по двум договорам не требуется. Просто со стороны продавца будут фигурировать два владельца. Но соглашение будет составляться одно.

При заключении любой сделки купли-продажи, необязательно у двух собственников, нужно убедиться, что квартира не находиться в залоге, не арестована, отсутствуют арендные отношения. Для этого необходимо требовать от продавца выписку из реестра соответствующих прав на недвижимость. Она представит покупателю достаточно полную информацию.

Как уже указывалось выше, при долевой собственности каждому дольщику принадлежит свой фрагмент жилого объекта. Поэтому, как правило, они оба выступают продавцами по соглашению, реализуя каждый свою часть квартиры. При этом договор составляется один, но персональные данные будут прописываться в нем для обоих собственников. Каждый из владельцев должен представить свое свидетельство о постановке его права собственности на регистрационный учет, поскольку общего свидетельства в этом случае не существует. Именно данный документ удостоверить право продавца на отчуждение своей доли.

При этом, квартира в договоре прописывается единым целым, а не отдельными долями.

ВНИМАНИЕ !!! Если в качестве обеспечения сделки предоставляется задаток, то он производится не единым платежом, а отдельными – каждому собственнику (пропорционально принадлежащей доле). Обязательно внесение задатка должно быть оговорено отдельным соглашением. Чтобы впоследствии внесение задатка продавцом не отрицалось, покупатель вправе потребовать от него расписку в получении суммы задатка.

При долевой собственности один из владельцев может делегировать свои полномочия по продаже сособственнику. Но это будет возможно при наличии правильно составленной доверенности, заверенной в нотариальной конторе. На это покупатель тоже должен обратить пристальное внимание, чтобы потом не оказалось, что сособственник свою долю продавать не собирался. В этом случае сделка может быть признана недействительной и, чтобы вернуть свои деньги, внесенные за неправомерно проданную квартиру, покупателю придется изрядно «попотеть» и понести дополнительные расходы (например, на привлечение квалифицированного юриста).

Кроме того, договор купли-продажи квартиры, оформленной в долевую собственность, обязательно должен заверить нотариус. Цена такого заверения будет выше, чем при продаже квартиры одним собственником. Если договор не пройдет процедуру нотариального удостоверения, новый владелец впоследствии не сможет обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.

Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.

В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.

Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.

Безусловно, возможно, никаких препятствий к приобретению квартиры за материнский капитал законодатель не устанавливает. Но, как правило, стоимость жилья существенно превышает размер материнского капитала, поэтому требуется доплата из личных средств. При использовании материнского капитала на улучшении жилищных условий требуется выполнение всех обязательных действий, предусмотренных законов (приобретение недвижимости только на территории РФ, оформление собственности и на детей, и на родителей и т.д.).

Если собственность на квартиру – долевая, то возможно одну ее часть оплатить материнским капиталом, а другую – персональными средствами.

Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости. Чем грозит?

Да, такая процедура вполне стандартна и не запрещена законом. В правила покупки недвижимости в ипотеку 2021 год существенных изменений не внес. Обязательной составляющей ипотечного кредитования является страхование (жизни и здоровья берущего ипотечный кредит, самой квартиры и страхование от возможных рисков, связанных с ограничением права собственности).

Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.

Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.

Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.

Закон не устанавливает прямого запрета подобного рода сделок, но ставит их в зависимость от ряда обстоятельств.

Во-первых, несовершеннолетний до 14 лет в договоре вообще не участвует. А вот шестнадцатилетние лица уже вполне самостоятельно могут заключить подобный договор.

Во-вторых, необходимо заручится поддержкой органов опеки и попечительства. Здесь органы социальной защиты населения могут долго сопротивляться, приводя те или иные аргументы. Ведь жилье взамен продаваемого должно быть не только не хуже, но и гораздо лучше (площадь – равная или больше, количество комнат – такое же, развитая инфраструктура, сады и парки, школы и детские сады и т.п.) Дотошно рассмотрев все характеристики нового помещения, орган опеки и попечительства принимает решение о предоставлении согласия или по отказу в таком разрешении.

ВНИМАНИЕ !!! При наличии несовершеннолетних (собственников и жильцов) процедура купли-продажи усложняется. А в некоторых случаях и вообще приводит к недействительности сделки.

Поэтому, если достоверно известно о регистрации на жилой площади несовершеннолетнего, лучше отказаться от подобной покупки.

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Пошаговая инструкция по грамотному составлению ДКП

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Об отдельных вопросах заключения и исполнения договоров купли-продажи

При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.

Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре. При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся. И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.

Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.

А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).

Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно. К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам. И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.

Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно. А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

Вероятные последствия:

• опротестование сделки в судебном порядке;
• неопределённый на какое-то время статус квартиры;
• серьёзный штраф;
• доначисление налогов;
• проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
• тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
• конфликт с риэлтором и нотариусом;
• репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).

Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.

Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.

В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.

Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования. В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать. У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.

Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя. Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке. Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.

Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов. Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.

А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.

Похожие записи:

• Документ являющийся основанием для вселения в жилое помещение собственника
• Размер Пенсии По Потере Кормильца В Краснодарском Крае В 2021
• Принятие наследства фактически гк