Договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Договор инвестирования строительства жилого дома

2. Образец договора инвестирования, заключаемый между юридическими лицами.

2.1. Как взыскать неустойку

3. Договор инвестирования в строительство

3.1. Помощь юриста

4. Договор инвестирования в строительство жилого дома

5. Инвестиционный контракт на строительство образец бланк

6. Как правильно оформить договор инвестирования: подводные камни + 2 образца

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

имеет необходимые разрешения на строительство;
является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Перечислю самые распространенные риски:

застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
изменения в проектной документации;
отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
не прописаны характеристики объекта;
нет компенсационных выплат;
неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Образец договора инвестирования, заключаемый между юридическими лицами.

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Илья Кутейников

6 декабря 2019

Частный инвестор и редактор раздела о ценных бумагах.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

инвесторов;
заказчиков;
подрядчиков;
пользователей объектов капиталовложений.

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
Доля упомянутой площади.
Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

г. _______________ «___»__________ ____ г.

_____________, именуем__ в дальнейшем «Заказчик», в лице ____________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ___________, именуем__ в дальнейшем «Инвестор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили между собой настоящий Договор о нижеследующем.

Заказчик при реализации инвестиционного проекта обязуется:

2.1. Осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ.

2.2. Исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства РФ.

2.3. Использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.

2.4. Обеспечить выполнение следующих работ по строительству Объекта.

Подготовительные работы:

— сбор исходных данных и согласований с организациями района для выдачи проектному институту всех исходных данных для проектирования Объекта;

— проектные работы.

Строительно-монтажные работы:

— общестроительные работы ниже «0»;

— общестроительные работы выше «0»: кладка, перекрытие, покрытие, перегородки, лестницы, лоджии, ограждение лоджий, крыша, кровля, окна, штукатурные работы.

Устройство сетей внутренних коммуникаций:

— отопление;

— вентиляция;

— узел управления;

— сантехнические работы ниже «0»;

— сантехнические работы выше «0» (за исключением санфаянса);

— электроснабжение (за исключением розеток и выключателей);

— газоснабжение (за исключением газовых плит);

— лифты.

Устройство сетей наружных коммуникаций:

— теплосети;

— сети холодной воды;

— сети горячей воды;

— газоснабжение;

— наружная телефонизация.

2.5. Выполнить строительно-монтажные работы, работы по устройству сетей внутренних и наружных коммуникаций в срок до _____ г.

2.6. Обеспечить сдачу Объекта государственной комиссии в срок до _________.

2.7. После сдачи Объекта в эксплуатацию:

— передать Инвестору в собственность свободную от прав третьих лиц ____-комнатную квартиру общей площадью ___ кв. м, расположенную на ____ этаже Объекта со следующей внутренней отделкой: ___________________;

— осуществить государственную регистрацию прав собственности Инвестора на квартиру.

3.1. Своевременно в полном объеме в соответствии с предусмотренным настоящим Договором порядком вносить Заказчику денежные средства.

3.2. Представлять по просьбе Заказчика документы, необходимые для оформления права собственности Инвестора на вышеуказанную квартиру.

4.1. По настоящему Договору Инвестор передает Заказчику денежные средства в сумме ____ (_________) рублей. Указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит.

4.2. Участник вносит денежные средства в рублях, при этом:

— _____________ рублей — при заключении Договора;

— _______________ рублей — в срок до «___»___________ ____ г.;

— ____________________________________ (иной порядок).

4.3. Полную сумму денежных средств Инвестор обязуется внести в срок до «___»________ ____ г.

4.4. Денежные средства вносятся ___________ (наличными в кассу либо путем перечисления на расчетный счет Заказчика).

5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания.

5.2. Договор действует до полного выполнения Сторонами принятых на себя обязательств.

6.1. Право собственности на вышеуказанную квартиру возникает у Инвестора после государственной регистрации в установленном порядке.

6.2. Передача квартиры Инвестору осуществляется по акту приема-передачи, подписанному Сторонами после ввода Объекта в эксплуатацию и при условии внесения Инвестором всей суммы денежных средств, указанной в п. 4.1 настоящего Договора.

7.1. В случае несвоевременного внесения Инвестором денежных средств по настоящему Договору Заказчик может потребовать от него уплаты штрафа в размере ___% от суммы невнесенного платежа.

7.2. В случае неисполнения Заказчиком обязательства, предусмотренного п. 2.5 настоящего Договора, Инвестор может расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке. В этом случае ему возвращаются внесенные им денежные средства в размере ___% от внесенных им денежных средств в согласованные между Сторонами сроки.

7.3. Инвестор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в период до истечения срока, предусмотренного п. 2.5. В этом случае ему возвращаются денежные средства в размере ___% от внесенных им денежных средств в согласованные Сторонами сроки.

7.4. Заказчик может расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в случае нарушения Инвестором в течение _________ порядка внесения денежных средств. В этом случае Инвестору возвращаются внесенные им денежные средства, за исключением суммы начисленного штрафа, указанного в п. 7.1 договора, в согласованные Сторонами сроки.

8.1. Передача прав и обязанностей по настоящему Договору не может быть произведена без письменного согласия Сторон.

8.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

8.3. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами, как письменные, так и устные теряют свою силу и признаются недействительными.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

8.5. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет. На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ. В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
подробные параметры приобретаемого жилья;
конкретные сроки сдачи дома;
алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
порядок передачи жилья в собственность инвестора;
стоимость сделки и порядок выплат;
порядок перерасчета выплат;
контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
условия изменения и расторжения договора.

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

Договор инвестирования в строительство

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

Договор инвестирования в строительство по сути похож на договор строительного подряда или на договор долевого участия в строительстве жилого дома. Однако есть серьезные различия.

Договор инвестирования строительства подразумевает партнерские отношения между застройщиком, заказчиком и инвестором. Привлечение инвестирования от физических лиц в строительство нежилой недвижимости возможно по такому договору, а вот инвестирование жилой недвижимости должно осуществляться по ДДУ.

При инвестировании (не по ДДУ) риски по возведению дома ложатся как на застройщика, так и на инвестора.

Договор инвестирования не подлежит государственной регистрации, в отличие от ДДУ.

Сделки, связанные с возведением дома, можно оформить тремя способами в зависимости от целей и задач, которые необходимо выполнить.

Возведение жилого дома, если дольщики являются физическими лицами, оформляется в виде ДДУ.
Возведение строения (например: дачи, коттеджа, строения) регулируется строительным подрядом.
Участие в совместном проекте в возведении строений с последующим распределением результатов инвестиционной деятельности (прибыли) оформляется подписанием договора инвестирования.

При строительстве жилого дома привлечение средств от граждан осуществляется путем подписания Договора долевого участия (ДДУ).

Совет юриста: в ДДУ, как правило, невозможно внести правки, однако соблюдение определенных процедур позволит отстоять свои права в суде даже, если они будут противоречить подписанному ДДУ.

Инвестирование в строительство жилой недвижимости без заключения ДДУ может носить противозаконный характер.

Внимание: уступка прав требований по ДДУ не требует согласования с застройщиком и тем более оплаты услуг по уступке. Обратитесь к юристам и сэкономьте значительные средства.

Договор инвестирования в строительство жилого дома

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Заключение договорных обязательств производится поэтапно.

Шаг 1. Вкладчик готовит требуемую документацию. В составе пакета документов необходимо предоставить:

Бизнес-план проекта, в котором четко устанавливаются финансовая и результативная цели инвестирования. Бизнес-план является основой проекта. В нем должны быть прописаны не только доходы, расходы и конечный результат, но также планируемые страховые взносы, налоговые пошлины, таможенные сборы, количество создаваемых рабочих мест и иные важнейшие характеристики.
Регистры, подтверждающие наличие свободного капитала, который и будет использован в инвестиционных целях.
Информацию о планируемой конечной продукции.

Шаг 2. После сбора документов проводится процедура подписания проекта. СПИК заключается с государством в лице Министерств промышленности и торговли или сельского хозяйства или субъекта РФ. СПИК заключается, если после анализа подготовленных справок и бланков государственные инстанции примут положительное решение о возможности подписания договора. На изучение документации и принятие решения отводится до 30 рабочих дней.

С 2018 года действуют новые правила расторжения СПИК. Последствия расторжения контрактных условий по инициативе вкладчика прописываются в условиях соглашения в момент его заключения. Теперь вкладчики несут материальную ответственность в случае невыполнения своих обязательств. Эта мера государственной политики принята с целью стимулирования поставщиков-инвесторов на выполнение своих контрактных обязательств в полной мере. При расторжении договора вкладчики обязаны возместить ущерб государству.

Срок действия СПИК составляет от 4,5 месяцев до 10 лет. Он варьируется в зависимости от целей и задач специального проекта инвестирования.

В самом договоре в обязательном порядке прописываются:

специфика, характерные особенности и объемы продукции, производство которых модернизируется или осваивается;
комплекс мер, направленных на создание, освоение или модернизацию товаров;
объем направляемых инвестиций;
размер страховых, налоговых и таможенных отчислений;
список обязанностей привлекаемых к исполнению проекта лиц в целях совместной реализации произведенных товаров, а также перечень стимулирующих мероприятий для привлечения третьих лиц.

Сумма вносимых инвестиций — это не фиксированная величина. Причем в некоторых регионах устанавливаются различные инвестиционные лимиты. К примеру, СПИК, который заключается на государственном уровне, должен привлечь средства в размере 750 000 000 рублей. В Московской области предельная величина вложений составляет 1 миллиард, в Пермском крае можно инвестировать до 300 миллионов рублей.

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
подготовка задания на проектирование;
техническое сопровождение проектной стадии;
оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
обеспечение освобождения территории строительства;
организация управления строительства;
технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Инвестиционный контракт на строительство образец бланк

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

«Квартирный вопрос» сохраняет актуальность в общественном сознании уже длительное время. Инвестирование в строительство жилого дома остается привлекательной разновидностью инвестиции, цены на жилой дом в меньшей степени подвержены колебаниям, и имеют тенденцию к росту. Инвестирование в строительство жилого дома несет в себе существенные риски, особенно в условиях экономического кризиса. Принимая решение об инвестировании, следует уделить должное внимание юридическому сопровождению сделки. Основным элементом этого сопровождения является договор инвестирования в строительство жилого дома, определяющий взаимные права и обязанности сторон, предусматривающий ответственность в случае нарушения обязательств, и распределяющий несение возможных предпринимательских рисков. Подготовить договор под индивидуальные условия сторон позволит представленный на нашем ресурсе интерактивный шаблон, где, ответив на вопросы опросного листа, вы получите настроенный под ваши условия договор. Остается заполнить поля ввода, скачать, подписать, и предоставить второй стороне на подпись.

С этим шаблоном часто используют:

Договор инвестирования строительства торгового центра
Договор между заказчиком и инвестором
Предварительный договор долевого участия
Договор управления многоквартирным домом
Переуступка прав по договору долевого участия

Популярные документы и процедуры:

Лист регистрации участников общего собрания Общества
Бланк договора купли продажи гаража в рассрочку
Бланк договора энергоснабжения
Приказ о реорганизации
Типовой договор подряда

Сервис формирует для вас персональный налоговый календарь. Учитывает форму собственности, наличие сотрудников и систему налогообложения. Вам не нужно держать все в голове и искать среди всего списка налоговых дат свои. «Моё дело» напомнит об отчетных датах по смс.

Как правильно оформить договор инвестирования: подводные камни + 2 образца

Сервис «Моё дело» обменивается данными с ведущими российскими банками. Достаточно подключить интеграцию.

Обмен электронными документами с банком полностью автоматизирован. Вы сможете получать банковские выписки и отправлять платежные поручения на оплату прямо из личного кабинета.

Чем полезна интеграция?

С подключенной интеграцией вы сможете проводить платежи в считанные минуты.

Вы можете создать платежное поручение на тот или иной платеж в сервисе в удобном и привычном интерфейсе, а затем просто загрузить готовую платежку в личный кабинет банка в один клик. Останется только подтвердить платеж (как правило, кодом, полученным по смс) и готово.

Также интеграция позволяет загружать из банка выписки о ваших операциях по счету. Вам больше не нужно каждый день посещать банк. Весь документооборот с ним будет проходить по электронным каналам связи.

Отслеживать актуальный остаток денег на расчетном счете банка вы можете в режиме онлайн прямо с мобильного телефона.

Как интеграция облегчит ведение учета?

Интеграция позволяет загружать выписки операций по расчетному счету в банке непосредственно в систему учета. Чтобы выписка загрузилась, нужно просто нажать на активную ссылку.

На основании загруженной выписки, в учете будут отражены операции по поступлениям и платежам. Эти операции автоматически сформируют в учете необходимые бухгалтерские проводки.

После загрузки банковских выписок отраженная в них информация по движению денег попадет во все регистры и отчеты: КУДИР, декларацию по УСН, годовую оборотно-сальдовую ведомость и бухгалтерскую отчетность. Вам не придется отражать доходы и расходы вручную.

В сервисе «Моё дело» реализован полноценный кадровый учет, а также расчет зарплаты и формирование отчетности по сотрудникам.

Учет кадров

Вы сможете вести учет по каждому сотруднику: штатному и внештатному.

В сервисе в автоматическом режиме можно сформировать:

Трудовые договоры
Приказы о приеме или увольнении
Приказы о предоставлении отпусков
Личные карточки сотрудников

Расчет зарплаты

В сервисе предусмотрен расчет любых зарплатных начислений и реализован зарплатный проект со «СберБанком», «Альфа-Банком» и «Тинькофф Банком».

Вы сможете рассчитать зарплату сотрудника при любом графике его работы.

Помимо зарплаты сервис выполнит расчет:

Больничных
Отпускных
Премий
Командировочных

Если сотрудник претендует на налоговые вычеты по НДФЛ, укажите это в данных на сотрудника, и расчет налога с зарплаты будет выполнен с учетом вычетов.

На основании сведений о начислениях работникам, в сервисе автоматически можно сформировать справки о зарплате для назначения социальных пособий.

Налоговый календарь сервиса заблаговременно напомнит о датах выплаты зарплаты и налогов с нее.

Отчетность по сотрудникам

Учет зарплаты и кадров в сервисе позволяет в автоматическом режиме рассчитать все зарплатные налоги и сформировать отчетность:

Формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ
Отчетность по формам РСВ, СЗВ-М, СЗВ-Стаж, 4-ФСС

Сроки сдачи каждого отчета отображаются в Налоговом календаре.

Перейдя по ссылке соответствующего отчета, вы без труда сможете пошагово сформировать его. А если подключить электронную подпись, отправить отчет можно, не выходя из дома.

Платите зарплату сотрудникам через банк по реестрам? Мы упрощаем выплату зарплаты: встречайте зарплатный проект со «СберБанком», «Альфа-Банком» и «Тинькофф Банком».

Больше не нужно начислять зарплату отдельно каждому сотруднику. Просто внесите общую сумму выплаты и выберите сотрудников, а сервис автоматически распределит суммы и начислит зарплаты. У сотрудников должны быть карты «Альфа-банка», «СберБанка» или «Тинькофф Банка».

Сервис сам рассчитает налоги и взносы к оплате с учетом изменений законодательства.

Вероятность ошибок по человеческому фактору исключена, поскольку расчет автоматизирован. Благодаря этому можно не опасаться штрафов и пени.

Расчет налогов

Сервис рассчитывает:

Авансовые платежи по УСН и налог за год
Ежеквартальные платежи по ЕНВД
Платежи по патенту
Суммы торгового сбора
Налог на прибыль
Налог на добавленную стоимость

Любой платеж рассчитывается в специальном мастере. Вы пошагово увидите, как рассчитан ваш налог.

Расчет взносов

Сервис рассчитывает:

Фиксированные платежи ИП
Дополнительный взнос предпринимателя
Взносы в фонды с зарплаты сотрудников

Фиксированные взносы ИП рассчитываются с учетом даты регистрации. Вам не придется переплачивать их за неполный год работы. При расчете взносов по сотрудникам в сервисе учитывается регрессия – уменьшение ставок взносов при достижении начисленной зарплаты пороговых значений.

Дополнительные возможности

В сервисе формируется платежный документ. ООО могут сформировать платежное поручение.

Для ИП предусмотрено больше вариантов. Они могут сформировать платежку для банка или квитанцию для оплаты налога наличными. Кроме того, оплатить налог ИП смогут банковской картой или электронными деньгами прямо из личного кабинета.

Платежное поручение на оплату налога можно выгрузить прямо в ваш интернет-банк. «Моё дело» автоматически обменивается данными с ведущими банками. Вам останется лишь подтвердить платеж, и налог оплачен.

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.