Залог недвижимого имущества в будущем

Факторы риска

Методы снижения

Изменения в реквизитах контракта наименования банка

Заключение 3-х стороннего соглашения между Банком, Кредитором и стороной по договору о том, что все изменения к договору могут быть внесены только после их согласования Кредитором.

Заключение трехстороннего соглашения о расчетах между Банком, Заказчиком и Клиентом или открытие аккредитива в пользу Клиента, при этом банк-эмитент или подтверждающий банк является приемлемым для Банка.

Изменение графика финансирования или приостановление финансирования

Необходимо учитывать специфику финансирования гос. контрактов со смещением на конец года.

Предусмотреть в кредитной документации условие о том, что текущая сумма задолженности по открываемой кредитной линии не может превышать 50%-90% (на усмотрение банка, в т.ч. в зависимости от консолидированного уровня риска) от оставшейся суммы неисполненных обязательств по контрактам.

Если кредитным договором предусматривается КЛЛЗ с графиком погашения кредита, т.е. до момента окончательного срока использования линии поступления по контракту не направляются на погашение кредита, как предусматривается стандартной схемой такого вида кредитования, можно предусмотреть следующее:
В случае, если остаток неоплаченной части по указанным контракта не будет соответствовать указанной выше пропорции, Заемщик обязан:
● не менее 80% денежных средств, поступающих по контракту, направлять в погашение обязательств по открываемой кредитной линии до момента выполнения вышеуказанной пропорции
● оформить в залог Банку права требования по действующему/щим контракту/ам с остатком неоплаченных частей в сумме достаточной для выполнения вышеуказанной пропорции и сроком/амиисполнения не ранее истечения срока кредитного договора.

Риск выполнения контракта

В случае, если договором не предусмотрен поквартальный/ежемесячный график работ, необходимо запросить внутренний график работ и на основании его планировать прогноз ДДС, а так же срок погашения и график погашения кредита.

Обязать заемщика условиями кредитного договора ежемесячно (например, не позднее 5-ти рабочих дней месяца следующего за отчетным) предоставлять в банк отчет о выполненных и оплаченных работах по договорам, а так же журнал учета выполненных работ по форме № КС-6а.

Право требования выручки по контракту не возникает, прекращается или утрачивается, если по контракту поступят авансы, так как залог распространяется на выручку за выполненные работы

При оценки контракта, учитывать поступления от авансов.

Необходимо письменное согласие заказчика/покупателя по контракту на залог прав выручки, в случае если данное требование предусмотрено договором.

Уведомление заказчика о залоге прав требования по контракту. Например в течение 3-5 рабочих дней с момента подписания кредитного договора.

Если в период действия кредитного договора, заказчик заключит с заемщиком дополнительное соглашение на запрет предоставления в залог прав требования по контракту, оно будет действовать только на договора залога оформленные после установления данного запрета. Именно поэтому, в целях снижения рисков, требуется данное уведомление.

Двойной залог

Государственный контракт можно заложить в сейфинг на время действия кредита в целях минимизации рисков двойного залога.

В силу ст. 19 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” ипотека в обязательном порядке должна пройти процедуру госрегистрации в ЕГРП одновременно с регистрацией права собственности у залогодателя на недвижимое имущество.

Ч. 3 ст. 11 настоящего ФЗ гласит, что возникновение права залога на объекты недвижимого имущества, которые находятся в собственности у залогодателя, происходит в следующих установленных порядках:

• в общем случае – с момента, как в ЕГРП появляется соответствующее уведомление о возникновении залога недвижимого имущества, если другое положение не определено в силу закона;
• если обязательство, которое гарантируется ипотекой, возникло уже после занесения уведомления об ипотеке в ЕГРП, то появление соответствующего залогового права на недвижимое имущество осуществляется в момент возникновения данного обязательства.

Положения 102-ФЗ регламентируют, что непосредственно сами права залогодержателя, в силу закона, госрегистрации не подлежат.

Нормы ст. 341 Кодекса не применимы в отношении бездокументарных ценных бумаг. Вместо этого, право залога на них возникает в порядке и случаях, установленных ч. 3 ст. 149.2. Кодекса, а именно после занесения лицом, которое осуществляет учет прав:

• соответствующей записи о залоге по счету правообладателя;
• или по счету другого лица в случаях, определенных в силу закона.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

1. Закладная должна содержать: (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование залогодателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3) имя первоначального владельца закладной, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование залогодержателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) достаточное для идентификации описание объекта недвижимости: вид, кадастровый номер, площадь или иная основная характеристика объекта недвижимости и ее значение, адрес или при отсутствии адреса иное описание местоположения; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

9) установленную в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

1. Любой законный владелец закладной, за исключением обездвиженной документарной закладной и электронной закладной, вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре недвижимости с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для обездвижения, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав при предъявлении закладной на основании: (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49); (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

решения суда о признании прав на закладную за заявителем. (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Абзац пятый. — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, действующего на основании договора управления залогом, заключенного с залогодержателем (залогодержателями). Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается. (в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, предоставляемого в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на предоставляемое жилое помещение в многоквартирном доме без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности и заключенного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», либо на основании вступившего в законную силу решения суда о понуждении к заключению указанного договора. Очередность залогодержателей в отношении передаваемого жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве. (в ред. Федерального закона от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

1. Пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

1.1. При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, требования, удостоверенного закладной, государственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечивающего данное требование, осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1.2. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями о залогодержателях также вносятся сведения об управляющем залогом и о договоре управления залогом, включая дату заключения и номер такого договора. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

В случае, если договор управления залогом заключен после государственной регистрации ипотеки одного или нескольких залогодержателей в отношении объекта недвижимого имущества, сведения об управляющем залогом вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления управляющего залогом. Вместе с указанным заявлением также представляется договор управления залогом или иной договор, если такой договор содержит условия об управлении залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

1.3. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае заключения договора управления залогом при наличии в указанном реестре сведений об ином договоре управления залогом и (или) об ином управляющем залогом либо в случае перехода прав и обязанностей управляющего залогом к другому лицу осуществляется на основании совместного заявления сторон, заключивших договор управления залогом (нового управляющего залогом и всех залогодержателей, являющихся сторонами договора управления залогом), или заявления иного уполномоченного в соответствии с договором или решением залогодержателей лица с обязательным представлением договора управления залогом, а также документов, подтверждающих полномочия на подачу заявления. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае прекращения договора управления залогом в отношении всех участников договора управления залогом осуществляется на основании заявления всех залогодержателей, являющихся сторонами договора управления залогом, или иного уполномоченного в соответствии с договором или решением кредиторов лица с представлением документов, подтверждающих полномочия на подачу заявления и прекращение договора управления залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

Стороны договоров, заключенных до 01.02.2018, дня вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ, вправе предусмотреть, что положения пунктов 1.2, 1.3 статьи 22 (в редакции Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ) применяются после дня вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ к правам и обязанностям, возникшим из таких договоров (пункт 3 статьи 20 Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки является публичной. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Копия закладной, находящаяся в архиве органа регистрации прав не относится к документам публичного характера. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Форма договора залога и его условия регламентируются ст. 339 ГК РФ в редакции закона № 367-ФЗ от 21.12.2013 года. Согласно ему, ДЗ является соглашением между банком, выступающим залогодержателем и заемщиком, являющимся залогодателем, в результате чего залогодержатель, приняв в залог недвижимость, при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств, получает право взыскать заложенную недвижимость и распоряжаться им по своему усмотрению.
В качестве залога может выступать:

• Любое имущество, в т. ч. деньги.
• Земельная делянка.
• Недвижимость.
• Право имущественного свойства.
• Предприятие.

Форма ДЗ обязана составляться в письменном виде и в нем требуется:

1. Отображать предмет залога, его параметры, условия и время выполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Условия, которые относятся к главному обязательству, будут считаться согласованными, если в ДЗ будет отображена ссылка к основному соглашению по выполнению обязательства. Участники сделки могут оговорить в ДЗ условие о продаже недвижимости, находящейся на обременении (по судебному решению или в порядке мирового соглашения).
2. Обеспечить оценку недвижимости. Если залогодатель – ИП, в качестве залога может выступать будущее обязательство, в пределах суммы основного соглашения. При этом, оценка заложенной недвижимости и ее параметры могут отображаться любым способом, обеспечивающим идентификацию и ее стоимость на дату взыскания.
3. Если иное не определено законом или основным соглашением, ДЗ обязан быть оформлен и заверен нотариусом.

Примечание. Игнорирование перечисленных пунктов, влечет признание ДЗ недействительным.

ДЗ оформляется при принятии банком недвижимого имущества, которое выступает предметом залога по кредиту. Участниками сделки могут быть, как физические или юр. лица, так и государство. Залогодателем может стать:

• Заемщик, получающий в банке кредит, и являющийся собственником имущества, выступающего в качестве залога.
• Третье лицо (поручитель имущества), являющееся собственником имущества, передающего заемщику право передачи недвижимости в качестве залога.

В ДЗ требуется отобразить суть соглашения, оценку, время выполнения обязательства, описание заложенного предмета, а также прочие условия между договаривающимися сторонами.

Залог при финансировании строительства

Чтобы успешно выполнить залог квартиры у нотариуса, необходимо предоставить следующие документы:

• документы, устанавливающие право собственности на недвижимость или земельный участок;
• свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности на объект;
• кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости, выписки из органа ЕГРП;
• отчет о проведенной оценке стоимости и состояния залогового предмета, копия кредитного договора.

Помимо этого, требуется договор залога, который составляется в письменной форме – всего необходимо 4 экземпляра. Первый передается нотариуса для заверения, второй остается у залогодателя, третий у банка, а четвертый отправляется в специальный орган для последующей государственной регистрации.

Составление ДЗ осуществляется по стандартному алгоритму:

1. Оформление кредита, после предоставления документов, и договоренности с условиями обслуживания займа и прочее.
2. Заполнение ДЗ и его подписание сторонами.
3. Регистрирование ДЗ в Росреестре с предоставлением нужных документов и квитанции об оплате госпошлины.

При оформлении ДЗ нужно обратить внимание на следующее:

• ДЗ обязан быть оформлен в письменном виде.
• Залогодателем может стать должник или третье лицо.
• Участники сделки сами устанавливают перечень требований для обеспечения залога.
• Цена заложенного предмета устанавливается также участниками соглашения.
• Залогом может быть любое недвижимое имущество (усадьба, квартира, земельная делянка). При этом, нельзя использовать в качестве залога наркотические и психотропные вещества, оружие, химикаты и т.д.).
• Заложенная недвижимость, обычно остается у залогодателя.
• Залогодатель вправе использовать предмет залога по его назначению и отвечает за непредвиденную ликвидацию или повреждение залога.
• Заложенная недвижимость может быть застрахована от риска порчи или разрушения.

Более наглядно с условиями ДЗ можно ознакомиться, посмотрев видео.

После того, как договор залога составлен, может потребоваться его удостоверение в нотариальной конторе. Это происходит по обоюдному согласию обеих сторон, кроме случаев, когда кредит выдается под залог долей ООО. В таких ситуациях недостаточно одного лишь обоюдного соглашения, также требуется согласие общего собрания общества и обязательное разрешение договора уставом данного ООО.

Чтобы заключить договор залога и удостоверить его у нотариуса, понадобится ряд документов:

• паспорта РФ — залогодателя и залогодержателя;
• для юридических лиц — правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства о регистрации;
• документы на предмет залога — свидетельство о собственности и т.д.;
• документ, который определяет и подтверждает стоимость предмета залога.

Мы перечислили лишь самые основные документы, которые понадобятся для составления и удостоверения договора залога. В зависимости от конкретного случая может потребоваться также и другая документация. Полный перечень бумаг, которые нужно предоставить, формирует нотариус.

К наиболее существенному условию ДЗ относится предмет ДЗ, которым является недвижимое имущество, передаваемое залогодателем в качестве обеспечения взятого на себя обязательства. При этом, согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ отдельные виды имущества не могут выступать в качестве залога.
Сторонами ДЗ являются залогодержатель и залогодатель. При этом, в качестве залогодателя может находиться не только заемщик, но и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Кроме того, залогодатель обязан подтвердить принадлежность ему передаваемого имущества.

Залогодержателем является сторона, принимающая недвижимость для обеспечения выдаваемого займа.

Сторонами ДЗ могут быть, как физ., так и юр. лица.

Примечание. Сторонами ДЗ не могут быть недееспособные лица или граждане с ограниченными способностями.

Как заложить недвижимое и движимое имущество

• Инспекция веерно рассылает директорам вызовы на комиссии. От этого никто не застрахован. Что делать, если вам пришёл такой вызов?

  1,7 тыс. 0

  • 70

    Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ (далее – Закон № 367-ФЗ) внесены очередные коренные изменения в первую часть ГК РФ. В частности, поменялись нормы, регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения обязательств (параграф 3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ).

    Данные положения, за некоторым исключением, вступят в силу с 1 июля 2014 года (п. 1 ст. 3 Закона № 367-ФЗ). С этой же даты будет отменен Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (ст. 2 Закона № 367-ФЗ). Следует помнить, что положения ГК РФ в редакции Закона № 367-ФЗ применяются к правоотношениям, которые возникнут после 1 июля 2014 года. Иными словами, комментируемый закон обратной силы не имеет.

    Данными нововведениями законодатель попытался унифицировать существующее правовое регулирование залога. В целях структурирования большого объема материала мы рассмотрим внесенные изменения постатейно.

    Займы под залог недвижимости это, чаще всего, нецелевой наличный кредит, то есть тот, который можно потратить на любые нужды. При этом, кредитная организация, в качестве гарантии возврата долга, берет недвижимость клиента в залог на весь срок кредитования или до тех пор, пока заем не будет полностью выплачен. Недвижимость при этом остается в собственности клиента, однако, продать или обменять ее он не имеет права. В случае, если условия договора соблюдаться заемщиком не будут, права на жилье переходят кредитной организации. Чаще всего, в качестве обеспечения рассматриваются квартиры, частные дома или помещения коммерческого назначения.

    Занять деньги под залог квартиры может лишь тот, кто является ее собственником, при этом, он должен получить письменное согласие от всех совершеннолетних людей, которые там прописаны. Банки и МФО неохотно сотрудничают с теми, кто является лишь владельцем доли.

    Не велик шанс на успех и в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

    Лучше, если недвижимость будет находиться в черте города, чем дороже ее рыночная стоимость, тем на большую сумму заема можно рассчитывать.

    Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ

    Частные жилые дома пользуются меньшим спросом у финансовых организаций, поскольку спрос на них нестабильный и более низкий, по сравнению с квартирами. Важно, чтобы дом был официально зарегистрирован, как жилой, а также находился на участке под ИЖС. От состояния дома, года его постройки и ремонта будет зависеть итоговая стоимость. Кстати, перед тем как брать обеспечение в залог, любая компания будет проводить независимую экспертную оценку его стоимости. К сожалению, часто итоговая сумма оказывается ниже, чем ожидает клиент, что также влияет на возможную сумму кредита.

    Что касается помещений коммерческого назначения, спрос на них на рынке велик, с таким обеспечением получить займ даже на большую сумму легко. Доступен он как физическим, так и юридическим лицам, что удобно при ведении бизнеса. Как и в случае с жилым фондом, коммерческую недвижимость нельзя продавать или менять, а вот использовать ее можно по своему усмотрению.

    Конечно, в МФО условия не столь приятные, как в банках. Процентные ставки здесь могут доходить до 80% годовых, что значительно увеличивает переплату. При этом выдаются ссуды в сжатые сроки, а их размер может составлять 50%-70% от стоимости недвижимости. Радует и требуемый пакет документов, который иногда может состоять только из паспорта и свидетельства о собственности, что позволяет заключить сделку максимально быстро.

    Строго говоря, любой кредит – риск, ведь, несмотря на все наши планы, никто из нас точно не может сказать, как повернется жизнь в будущем. Займы с обеспечением – двойной риск, ведь, при неблагоприятном исходе, можно лишиться не только денег, но и жилья. Впрочем, минимальные требования к заемщику, а также возможность получить нужную сумму быстро привлекательны, что и делает этот вид кредитования востребованным.

    Главный риск заключается в том, что никто из нас не может дать точный прогноз на свое будущее. В какой-то момент финансовый поток, который идет на оплату долгов, может иссякнуть, ежемесячные платежи будет платить не из чего, что не только приведет к штрафам, но и к возможности лишиться собственного жилья.

    Вторая возможная опасность – мошенники, которые обманным путем могут забрать имущество.

    Чтобы хоть как-то себя обезопасить, стоит внимательно читать договор займа под залог недвижимости.

    В нем должны быть четко прописаны все условия кредита, которые были оговорены на словах, указана сумма займа и срок возврата, процентная ставка, представлен четкий график платежей, все дополнительные комиссии, способы погашения долга и штрафные санкции. Лучше всего перед подписание договора отдать его на прочтение профессиональному независимому юристу, который проверит его законность и подлинность.

    \n

    Созданная программа позволяет купить собственное жилье. Денежные средства предоставляет государство. Так повышается престиж службы в ВС РФ и стимулируется приток новых контрактников. Чем дольше работает военный, тем больше преимуществ будет при оформлении ВИ.

    \n

    Купить недвижимость за счет государственного бюджета может любой гражданин, который включен в накопительно-ипотечную систему.

    \n

    \n

    Все военнослужащие, чей срок работы в армии превышает 3 года, являются участниками программы. Контрактнику предоставляется целевой заем, который он должен потратить на приобретение собственной недвижимости. Государство выдает денежные средства безвозмездно на период службы в ВС.

    \n

    Целевой заем состоит из двух частей:

    \n

    \n
    • Накопительная. Определенная сумма ежегодно поступает на индивидуальный счет.

    \n

    • Инвестиционная. Передается в управление государственным компаниям, которые вкладывают их в разрешенные активы (акции, ценные бумаги).

    \n

    \n

    Первые 3 года службы денежные средства копятся на счету контрактника. Спустя это время, их можно использовать в качестве первоначального взноса. Только после 20 лет выслуги квартира станет собственностью гражданина (или через 10 лет, если часть расформировали или должность сократили). Когда военнослужащий прекращает службу в армии без уважительной причины, государственные деньги придется вернуть.

    \n

    \n

    Снять деньги со счета самостоятельно нельзя, для этого нужно написать рапорт командиру войсковой части. Данный документ должен быть оформлен в соответствии с действующим законодательством.

    \n

    После получения рапорта происходят следующие этапы:

    \n

    \n
    1. Прохождение всех инстанций, конечная из которых «Росвоенипотека».

    \n

    2. Здесь происходит оформление свидетельства, которое подтверждает право на получение займа.

    \n

    3. После 3-х дней, с момента подписания документа, он доставляется в часть военной почтой.

    \n

    4. Контрактник получает свидетельство.

    \n

    \n

    Данный документ действителен на протяжении полугода. Желательно, чтобы на момент подачи рапорта, военнослужащий уже определился с жильем.

    \n

    Если в свидетельстве есть ошибки или контрактник не воспользовался им, гражданину придется обращаться в орган, выдавший его.

    \n

    \n

    По ВИ можно приобрести:

    \n

    \n
    • Частный дом;

    \n

    • Квартиру в новостройке;

    \n

    • Вторичное жилье.

    \n

    \n

    Если рассматривается покупка в новом доме, то нужно учесть, многие застройщики являются участниками программы «Военная ипотека».

    \n

    У контрактника нет территориального ограничения, где он может приобрести недвижимость. Вне зависимости от места постоянной регистрации, покупка совершается в любом городе РФ. Если жилье приобретено в другом регионе, то за контрактником остается право на проживание в служебной квартире.

    \n

    \n

    Плюсы:

    \n

    \n
    • Простота в оформлении;

    \n

    • Гражданин получает собственную недвижимость за счет государства;

    \n

    • Действует налоговой вычет, если были добавлены собственные денежные средства;

    \n

    • Для получения ЦЖЗ не требуются дополнительные справки и документы.

    \n

    \n

    Минусы:

    \n

    \n
    • Не все застройщики являются участниками государственной программы;

    \n

    • Если уволиться со службы раньше срока, придется возвращать деньги государству и самостоятельно оплачивать ежемесячный взнос.

    \n

    • Те категории военнослужащих, которые заключили контракт с войсковой частью до 2005 года, не имеют право на ВИ.

    \n

    \n

    \n

    \n

    Военная ипотека зарекомендовала себя с положительной стороны, ведь с ее помощью решились вопросы с обеспечением жилья и привлечением новых кадров. Но не все контрактники пользуются столь щедрым предложением от государства, потому что не знают всех тонкостей и боятся остаться с большим долгом по кредиту. Эксперты по продажам компании Тренд умеют работать с военной ипотекой и помогут вам в выборе жилья.

    Сегодня выгодный кредит под залог недвижимости доступен практически любому человеку. В зависимости от договора и размера кредитования, условия могут значительно отличаться. Многие финансовые учреждения стремятся обезопасить себя и выдают займы под залог. Залог – имущество или сумма средств, которая переходит в собственность заимодавца при невыполнении взятых на себя обязанностей. На период выплат по кредиту объект недвижимости:

    • Остается в собственности заемщика.
    • В документах не меняется собственник.
    • Используется без ограничений.

    Однако в реестре накладывается запрет на отчуждение имущества, указанного в соглашении. То есть, продать, обменять, сдать в аренду недвижимость невозможно. До полного выполнения указанных в соглашении обязательств с квартирой, домом, земельным участком нельзя выполнить любые действия купли-продажи.

    Выдается кредит под залог недвижимости по паспорту, в качестве обеспечения подойдет практически любой объект:

    • Квартира.
    • Частный дом.
    • Ресторан.
    • Офисное помещение.
    • Земельный участок.

    Являясь владельцем жилой или коммерческой недвижимости, любой человек имеет возможность оформить и получить займ. Сумма кредитования зависит от рыночной ситуации и оценочной стоимости имущества. Оценку делает только независимый эксперт, заемщик может быть уверен в результатах оценивания.

    В качестве залога по ипотеке может выступать любая недвижимость: квартира, дом. При этом важно, чтобы дом был полностью построен. В некоторых банках есть возможность представить в качестве залога дачу или земельный участок.

    Однако в этом случае важно понимать, что оценочная стоимость такого залогового имущества должна быть не меньше суммы ипотеки. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки.

    Договор залога будущего недвижимого имущества

    Одним из условий любого банка, выдающего ипотеку под залог имеющейся недвижимости, является обязательное страхование залогового имущества. Банк обязывает клиентов страховать квартиру/дом для того, чтобы обезопасить себя от возможных финансовых потерь.

    К примеру, если залоговая квартира случайно сгорела, а страховка от несчастных случаев была оформлена, тогда банк может требовать от страховой компании деньги за страховой случай.

    Порядок оформления такой сделки мало чем отличается от обычной ипотеки:

    • Заемщику нужно подать заявление-анкету в банк, предоставив банковскому сотруднику необходимый перечень документов.
    • Если банк одобрил кандидатуру заемщика, тогда тому следует инициировать процесс проведения экспертной оценки недвижимости.
    • Когда специалист экспертной компании выдаст клиенту отчет о проведенной проверке, тому нужно будет отдать этот отчет в банк, после чего составляется договор ипотеки.
    • Заключенная сделка проходит процедуру регистрации.
    • Заемщик получает деньги на свой счет.

    В залоговой квартире не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние лица либо недееспособные граждане.

    Банк «ВТБ–24» также предоставляет возможность взятия ипотеки под залог недвижимости по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости» со следующими условиями:

    • предмет залога должен располагаться в черте того города, где клиент планирует оформить ипотеку;
    • квартира, которую заемщик закладывает, может находиться как в его собственности, так и в собственности членов его семьи. Если квартира находится в собственности супруга/супруги или другого члена семьи, но не заемщика, тогда собственник залогового имущества должен оформить поручительство на заемщика;
    • банк предоставляет минимальную фиксированную процентную ставку на весь срок ипотеки;
    • валюта ипотеки – рубли;
    • срок ипотеки – до 20 лет;
    • есть возможность досрочного погашения без уплаты штрафов.

    Если по квартире, которую заемщик хочет оставить банку под залог, есть долги по ЖКХ, то банк может и не принять его заявку. В крайнем случае он может предложить заемщику другую ипотечную программу.

    Этот банк выдает ипотеку под залог недвижимости для целевого использования, то есть, для покупки квартиры/дома. Выдается ипотека в национальной валюте, срок кредитования – до 30 лет или меньше (в зависимости от возраста заемщика).

    В качестве залога банк принимает квартиру или жилое помещение с земельным участком. Страховка на объект залога – обязательное условие банка, а страховка на здоровье и жизнь клиента – на его личное усмотрение.

    Займы с обеспечением: опасно ли брать деньги под залог недвижимости

    В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.

    Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.

    Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.

    Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).

    Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.

    Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.

    Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.

    В следующих случаях имущество и права не могут быть предметом залога:

    Плюсы и преимущества залога заключаются в следующем.

    1. Определенные гарантии того, что в случае неисполнения обязательств должником, кредитор за счет заложенного имущества получит удовлетворение.

    2. Предметом залога может быть любое имущество: движимое и недвижимое, права по договору банковского счета, имущественные права, исключительные права, доли в уставном капитале, акции. Об исключениях мы писали выше.

    3. Обязательства залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед другими кредиторами (т.е. вначале удовлетворяются требования залогодержателя, а уже потом требования, не обеспеченные залогом).

    4. Запрещено распоряжаться имуществом, находящимся в залоге, без разрешения залогодержателя, а при нарушении данного запрета залог не прекращается даже в случае отчуждения имущества добросовестному приобретателю.

    Итак, у вас есть ликвидная недвижимость, которую вы готовы отдать банку в качестве залога. Процедура оформления сделки пройдёт быстрее, если подготовиться к ней заранее.

    В помощь заёмщикам мы разработали универсальную инструкцию. Читайте, запоминайте, пользуйтесь!

    Важнейший этап процесса. Как НЕЛЬЗЯ делать: выбрать первый попавшийся банк – например, по территориальному признаку – и согласиться на все его условия.

    Как НУЖНО делать: провести полноценный мониторинг рынка, изучить до десяти кредитных предложений, выбрать несколько наилучших вариантов.

    На что обращаем внимание при выборе банка:

    1. – желательно ориентироваться не только на российские рейтинговые компании, но и на зарубежные.
    2. Опыт работы банка – не связывайтесь с новичками финансового рынка. Каждый год в России закрывается 40-50 банков, а платить по измененным реквизитам – это потеря времени и никому не нужная головная боль.
    3. Финансовые показатели компании – солидные банки публикуют такие данные в открытом доступе.
    4. – не верьте всему, что пишут в интернете, ориентируйтесь только на независимые авторитетные форумы и сайты.
    5. Выбор кредитных программ – чем он больше, тем лучше.

    Способ поиска для продвинутых заёмщиков – нанять профессионального и надёжного кредитного брокера и делегировать задачу выбора наилучшего варианта ему.

    
    

    Похожие записи:

    • Единовременное пособие при рождении ребенка в 2021 в москве
    • Районный коэффициент в башкирии 2021 сколько
    • Наследник по закону умер не приняв наследство