Процент износа дома раздел

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процент износа дома раздел». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Раздел дома через суд-судебные нюансы

2. Оценка стоимости сооружений и зданий

3. Анализ информации о проценте износа МКД

4. Как узнать коэффициент на износ частного дома

5. О методиках определения степени износа многоквартирного дома

6. Учёт физического износа отделки в СТЭ

7. Какого года постройки дом считается ветхим

8. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)

В нашей стране много домов, которые на первый взгляд могут показаться небезопасными для жизни. В Москве идет активный снос пятиэтажек, а в провинции люди радуются, что живут в пятиэтажных «хрущевках», а не двухэтажных полуразваленных бараках. Так есть ли официальное понятие ветхого жилья?

Важно! Строение признается ветхим, если значительно изношены его перекрытия, фундамент или все строение целиком. В результате строение не может нормально эксплуатироваться.

Критерии ветхости жилого дома содержатся в Методическом пособии, утвержденном Госстроем.

Раздел дома через суд-судебные нюансы

Жилищное право > Ипотека > Льготы > Ветхий дом – что это: проблема собственника или возможность получить квартиру в новостройке?

По статистике 15,6 млн. кв. м российского жилфонда представлено ветхими и аварийными постройками. Большая часть такого жилья (до 10 млн.) сосредоточена в многоквартирных домах. Проблемная квартира или дом заставляют собственника искать выход из положения. И он есть: в стране действует программа переселения граждан из непригодного жилья.

Дело в том, что угрозы обрушения такого здания нет. Состояние требует глубокой реконструкции, масштабного ремонта. Но расселять людей в данной ситуации администрация не обязана.

Дом признается ветхим строением в зависимости от степени конструктивного износа.

Важно. Ветхие несущие конструкции в состоянии ограниченно выполнять свои функции только при условии проведения охранных работ или после их полной замены, реконструкции.

Расчет износа и реального состояния постройки производится по ведомственным строительным нормативам: ВСН 53-86 (приказ Госстроя № 446 от 1986). Документ содержит:

таблицы с конкретными показателями потери функциональности для каждого элемента здания;
формулы для исчисления;
количественные и качественные показатели конструктивного износа;
рекомендуемые мероприятия по восстановлению.

Дело это сложное, требующее квалификации. Поэтому проводить экспертизы сооружений вправе специалисты/компании, состоящие в СРО. Нам же интересны общие условия признания дома ветхим:

Обветшание/износ основных конструкций более 70% для каменных, кирпичных зданий, полносборных панелек.
От 65% — для деревянных построек, мансардных сооружений.

Где взять деньги на квартиру: практические советы

Если речь идет о восстановлении здания, не стоит ждать мгновенной реакции чиновников. В большинстве регионов «перевалившие» за эксплуатационные нормативы постройки капитально ремонтируются на общих основаниях.

В итоге собственники годами обивают пороги жилищных инстанций, но воз остается на прежнем месте. Условия хоть и признаны не соответствующими требованиям, но прямой угрозы жизни они не представляют.

Настойчивость претендентов на расселение должна идти «рука об руку» с четким алгоритмом действий. Для этого обратимся к разделу IV правительственного постановления:

в администрацию «приписки» здания владелец направляет заявление и пакет документации;
ответственные лица определяются с дополнительными бумагами и этапами проверки дома;
муниципалитет создает межведомственную комиссию и привлекает к работе экспертов;
осуществляется комплекс мер по оценке здания, проектные, изыскательные работы. Если дом многоквартирный, обследуется каждая квартира. После завершения практической части составляется акт.

Результаты проверки с предложениями по переселению или реконструкции дома доводятся до заявителя, местной власти, заинтересованных надзорных инстанций. В обязательном порядке все сведения направляются адресатам официальным письменным сообщением.

Важно. Собственник жилья вправе участвовать в обследовании дома в качестве совещательного голоса.

Признаем честно: перед жильцами стоит сложная задача. Придется побегать по чиновничьим кабинетам, лично изучить нормативную базу вопроса.

Иногда – инициировать судебные разбирательства, поскольку всеми правдами и неправдами администрация стремится сэкономить свой бюджет.

Важно. Возникающие с расселением споры разрешает районный суд.

Судебная практика свидетельствует, что в основном стороны оспаривают:

бездействие муниципалитета после обращения заявителей;
решения межведомственных комиссий в части признания недвижимости аварийной, предлагаемых мер;
растянутые сроки расселения;
неравноценную замену или занижение фактической стоимости жилья при выдаче компенсации.

Как решить жилищный вопрос: отвечает военный юрист

Собственник жилья подает иск. Его нужно составить с соблюдением процессуальных норм.

Заявитель должен указать полные данные сторон, детально обрисовать ситуацию и предмет спора, обосновать свою позицию.

Для защиты интересов истец вправе организовать:

Независимую экспертизу аварийного дома и предложенного жилья.
Проверку соответствия размера предложенной площади нормативам.
Провести оценку рыночной стоимости квартиры.

Также доказать свою позицию можно свидетельскими показаниями, аудио и видео съемкой. Главное, чтобы применяемые способы допускались ГПК РФ.

Важно. При сборе документов соблюдают три принципа: письменное закрепление всех исследований, профессиональное соответствие экспертов (лицензии, участие в СРО и т. д.), сроки действия исследований и документов.

Физический износ зданий – это величина, обозначающая степень ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта. С течением времени у любой строительной конструкции ухудшаются прочностные, тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухонепроницаемость, и другие показатели, понижающие несущую способность зданий.

Чтобы предотвратить преждевременное разрушение сооружения и продлить срок его эксплуатации необходимо периодически проводить обследование зданий и сооружений на предмет их технического состояния.

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

длительная или неправильная эксплуатация сооружений;
истираемость материалов, использованных в отделке или отдельных конструктивных элементах;
агрессивное воздействие атмосферных факторов, вызывающих размыв фундамента, коррозию и эрозию стройматериалов, промерзание оснований, боковое давление ветра на конструкции;
динамические и механические воздействия, приводящие к неравномерной осадке;
биологические факторы: насекомые, бактерии, грибки;
стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары, ураганы и другие;
ошибки при проектировании сооружений;
допущенные при возведении зданий ошибки, например, неправильная кладка или некачественный бетон.

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

гражданские. В эту группу входят жилые здания (дома, гостиницы, общежития), предназначенные для временного или постоянного проживания и общественные – объекты административного и социально-культурного назначения (школы, больницы, театры, магазины, клубы и другие);
производственные. Включают промышленные цеха и корпуса, и сельскохозяйственные (зерно- и овощехранилища, птичники, коровники и др.).

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Оценка стоимости сооружений и зданий

Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).

Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.

Физический износ, %	Оценка фактического состояния	Характеристики физического износа
0-20	Хорошее	Имеются отдельные неисправности, которые быстро устраняются проведением ремонта. Существенных деформаций и повреждений нет
21-40	Удовлетворительное	К эксплуатации конструктивные элементы пригодны, но требуют незначительного ремонта
41-60	Неудовлетворительное	Только при выполнении ремонта возможна дальнейшая эксплуатация объекта
61-80	Критическое	Несущие конструкции находятся в аварийном состоянии и без их замены здание эксплуатировать нельзя
81-100	Полное разрушение	Элементы сооружения сильно разрушены и не подлежат ремонту

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
выпучивание и перекосы цоколя;
перекосы дверных и оконных проемов;
осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
нарушение монолитности кладки;
отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
трещины в перемычках и карнизах;
увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
оголение арматуры;
следы протечек или промерзаний на фасадах.

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

отложенный ремонт или исправимый износ;
неисправимый износ, когда износившиеся элементы не подлежат замене или ремонту из-за короткого срока службы;
неисправимый износ, при котором только при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта могут быть восстановлены изношенные элементы с длительным сроком службы.

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Анализ информации о проценте износа МКД

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
близости к городу и крупным пригородам;
автономность населенного пункта (поселка);
наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

фундамент;
перекрытия;
перегородки и внутренние стены;
полы;
кровля и крыша;
внутренняя отделка;
дверные проемы;
коммуникации.

Как узнать коэффициент на износ частного дома

Под картой расположены блок Отображать информацию по территории, гистограмма, позволяющая наглядно сравнить процент износа МКД по году ввода в эксплуатацию в различных субъектах РФ, а также таблица с подробной информацией об МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе на выбранных территориях.

По умолчанию на гистограмме отображается информация по Российской Федерации в целом. Для отображения на гистограмме информации по одному или нескольким субъектам РФ начните вводить наименование территории. Поисковый запрос должен содержать не менее трех символов. Система отобразит выпадающий список с вариантами, соответствующими вашему поисковому вопросу. Выберите один из них.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным.

Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания. Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1.

настоящего пособия.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).

Причины функционального износа: • • недостатки, требующие добавления элементов; • • недостатки, требующие замены или модернизации элементов; • • сверхулучшения .

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там.

Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.

Обратите внимание на индикаторы износа – TWI (Tread Wear Indicator). Их устанавливают производители многих марок шин.

Обычно индикаторы представляют собой узкую полоску между протекторными блоками.
Для его обнаружения следует внимательно осмотреть боковину.

Постарайтесь разглядеть либо фирменный знак компании-производителя, либо стрелку, либо буквенное обозначение.

Если индикатор соприкасается с дорогой (это видно сразу), замените шину. 3 Исследуйте глубину профиля. Опытные водители определяют этот показатель на глаз, другие – при помощи линейки.

Внимание

Критической глубиной протектора считается 1,6 мм для летних покрышек и 4 мм для зимних. Лучше не доводить состояние шин до этих минимальных отметок, т.к.

они уже практически не обеспечивают сцепления с дорожным полотном. Вы поступите разумно, поменяете резину чуть раньше. 4 Запаситесь иностранными и отечественными монетами.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.

4) где И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; п»ї ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом.

Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу И = (ХВ: ФЖ) • 100%, (6.5) где И – износ, %; ФЖ – типичный срок физической жизни. Применение формулы 6.5.

Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя.

К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

А ремонт или замена любой из этих систем может оказаться настолько дорогим делом, что стоимость покупки здания может увеличиться в разы.Нормативной основой для такой оценки является ГОСТ 31937-2011.

Как самому определить износ здания? На услугах эксперта экономить не стоит: он сможет точно определить износ дома Если нет возможности пригласить эксперта для оценки износа покупаемого жилья, или вы решили сэкономить, можно попробовать провести оценку степени износа самостоятельно.

Для этого надо провести тщательный осмотр по следующим параметрам:

Прежде всего, узнайте, когда был построен дом.
Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%.

О методиках определения степени износа многоквартирного дома

Чисто теоретически. Задавала этот вопрос администрации в письменном виде, никто не дал ответ. В ЖКХ такой услуги нет. Есть отдельные организации, которые делают степень износа дома за деньги, стоит около 15 тр, зависит от многих факторов. По идее они должны приехать, сфотографировать, посмотреть внутри, сделать заключение и через несколько дней отдать.

Внимание Я хотела сделать, по скольку в г. Реутово в 1 км от МКАД есть 3 ные дома по ул Новогиреевская 9 и 7, где лопаются трубы, обваливается дом, в некоторых домах нет понятия ванна. Стоят газовые колонки. Администрация каждый год обещает снести, но так и не сносят.

Хотела заказать на сколько у нас износ дома, но это всё деньги, а никто скидываться не хочет, все как бы на чемоданах живут.

Износ жилого дома – это совокупность признаков, характеристик качества и множества других важных параметров. Определить самостоятельно степень износа строения не всегда возможно, так что лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.

Почему специалист? Продавцы недвижимости, будь то частный дом или квартира в многоэтажном строении, зачастую перед продажей проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка.

Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п.

Именно об этом идет речь в статье 469 ГК РФ. Правительство установило требования к жилым помещениям, которыми необходимо руководствоваться, если в договоре условия о качестве отсутствуют.

Еще следует обратить внимание на то, что если качество имеет отклонения от установленных требований, это обстоятельство является поводом для изменения цены в соответствующую сторону.

Каким образом производить оценку, зависит от конкретных обстоятельств.

1. Раздел квартир возможен только с созданием раздельных выходов, отдельных кухонь, санузлов. Основано на положениях Постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Пункт 12 определил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. При этом площади этих помещений не могут быть меньше, указанных в нормативе:

СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-012003»:

«5.7 В квартирах, указанных в 5.3, площадь должна быть не менее: общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 м, общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16м, спальни — 8 м (10 м — на двух человек); кухни — 8 м; кухонной зоны в кухне — столовой — 6 м. В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м»

СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001»:

«4.3 Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты — 12 м; спальни — 8 м (при размещении ее в мансарде — 7 м); кухни — 6 м. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери внутрь.» Данные нормы площадей помещений применяются при разделе индивидуальных жилых домов (выделе долей).

Учёт физического износа отделки в СТЭ

Возможность раздела дома на участках, расположенных в «жесткой индивидуальной жилой зоне»: например, для ПЗЗ СПБ: Т1Ж2-2. «Жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Кроме того, следует понимать, что при разделе, с технической точки зрения, могут образовываться:

А) сблокированный жилой дом (раздел поперек конька)

(определение дано в: ГрК РФ, Статья 49. П. 2 п.п.2: «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Б) многоквартирный жилой дом (раздел «по коньку») так как в последнем случае образуются:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(стропила в данном случае обслуживают более одного помещения/части дома) (ЖК РФ, Статья 36.)

Т.е. дом становится многоквартирным, согласно Постановление правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» №47 от 28 января 2006 г. «п.6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.»

Ошибки: требуют раздела всех помещений по общим правилам (отапливаемых и неотапливаемых) без учёта, кем и когда данные неотапливаемые веранды возводились, их техническое состояние, целесообразность и техническая возможность такого раздела.

Различие сметной и фактической стоимости монтажных работ при разделе дома:

Пример: электроснабжение, газоснабжение.

Необходимость водоснабжения и канализации: спорно и индивидуально.

Смежные работы: обустройство въезда на участок (ворота, гравийное покрытие и пр.) перенос сетей (воздушный газопровод по границе участка) и пр.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка.

П. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2 последних пункта и есть задачи ССТЭ: определить соответствие всем параметрам и установить отсутствие угрозы жизни, нарушения прав.

Последнее вытекает из первого: если нормы не нарушены, угроза жизни и нарушения прав также отсутствуют. Однако не все нарушения нормативов влекут за собой нарушение прав.

Пример: нарушение красных линий, нарушение высотного регламента.

Термины и классификация недостатков (дефектов) определены в ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения» (Переиздан в 2009)

38. Дефект	Каждое отдельное несоответствие продукции установленным требованиям
40. Дефектное изделие	Изделие, имеющее хотя бы один дефект
41. Явный дефект	Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующиеправила, методы и средства
42. Скрытый дефект	Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства
43. Критический дефект	Дефект, при наличии которого использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо
44. Значительный дефект	Дефект, который существенно влияет на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность, но не является критическим
45. Малозначительный дефект	Дефект, который существенно не влияет на использование продукции по назначению и ее долговечность
46. Устранимый дефект	Дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно
47. Неустранимый дефект	Дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно

Например, неустранимый дефект с точки зрения СТЭ те, которые требуют полной замены/переделки покрытий: кафель, паркет/ламинат и пр. При этом экономическая целесообразность такой замены может быть определена только судом, исходя из материалов дела. Необходимо отметить, что дефекты таких покрытий крайне редко бывают значительными.

Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 года №1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основеобеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»» (выделены ключевые слова: применение указанных стандартов обеспечивает соблюдение Техрегламента о безопасности зданий и сооружений. Т.е. вводит презумпцию виновности для вольнообращающихся с ключевыми стандартами.

СНиП 3.04.01-87. «Изоляционные и отделочные покрытия»

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ l.l. «Настоящие строительные нормы и правила распространяются на производство и приемку работ по устройству изоляционных, отделочных, защитных покрытий и полов зданий и сооружений, за исключением работ, обусловленных особыми условиями эксплуатации зданий и сооружений.»

СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»

Введение. «Настоящие строительные нормы и правила имеют рекомендательный характер и устанавливают для добровольного применения общие правила ведения строительства, сложившиеся в практике и обусловленные действующим законодательством.»

Иными словами, если в водной части док-та нет указаний, что он носит рекомендательный характер – он обязателен к применению. Если в договоре подряда установлены критерии оценки качества (допуски) отличающиеся от указанных в нормативных документах, то «кто главнее» = чем руководствоваться при определении соответствия продукции – правовой вопрос. Пример: Чащинская баня и узигонтовский сруб.

Типовой неправильный вопрос: Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры ХХХ от протечек, произошедших в квартиру из чердачного помещения, с кровли дома, с учётом износа отделочных материалов?

Под стоимостью восстановительного ремонта, зданий, сооружений, помещений в рамках судебной строительно-технической экспертизы, понимаются расходы, которые собственник произвел или должен будет произвести для восстановления поврежденных (замены уничтоженных) в результате залива элементов имущества. Так как в материалах дела отсутствуют данные о безусловной гибели квартиры, либо её части, износ материалов при расчётах необходимо исключить по следующим причинам:

1. В продаже нет материалов с фиксированной (определённой) степью износа, у фирм и строительных бригад нет скидки на работы из-за «изношенности» помещения, более того: чем дольше не проводился текущий ремонт (замена отделки) тем больше состав работ, особенно подготовительных. Иными словами:

«…Представляется, что такая форма возмещения вреда, как «исправление вещи», предполагает выполнение объема необходимых работ, направленных на восстановление объекта. Если будет учтена степень износа здания, а подлежащая выплате сумма снижена пропорционально величине износа, то, располагая оставшейся суммой̆ денег, не удастся провести ремонтные работы в полном объеме, до конца «исправить вещь». Следовательно, будет нарушен принцип полноты возмещения ущерба. Таким образом, при наличии технической возможности восстановления строительного объекта неизбыточным возмещением вреда….следует считать выплату денежной суммы, равной объему затрат, необходимых для восстановления объекта без учета величины естественного физического износа элементов пострадавшего здания (строения, сооружения). Иначе обстоит дело, если строительный объект не подлежит восстановлению, либо оно экономически нецелесообразно. Это объясняется необходимостью предоставить пострадавшей стороне «вещь такого же рода и качества» либо ее стоимостный эквивалент. Без учета величины естественного физического износа строительного объекта нельзя определить «качество вещи». (процитировано по А.Ю. Бутырин “Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы” с. 88).

2. В настоящее время нет достоверного, математически обоснованного способа определить степень физического износа отделки помещений, как на момент повреждения, так и на момент экспертного осмотра.

Единственный методический документ: ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» «предназначен для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда…»

Т.е. он категорически не подходит для определения степени износа с целю учета амортизационных отчислений собственника на ремонт.

ухудшения по причине физического износа в ходе использования здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных параметров, влекущих уменьшение до недопустимой степени надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
перемена окружающей среды и параметров микроклимата жилой недвижимости, являющейся препятствием для обеспечения соблюдения обязательных санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части наличия потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Признание дома аварийным В настоящее время огромное количество жилого фонда, построенного пятьдесят — сто лет назад, находится в очень плачевном состоянии и требует не проведения ремонта, а расселения и сноса аварийного жилья.

К сожалению, местные органы власти не успевают расселять такое огромное число аварийных домов вследствие ограниченности бюджета и длительного строительства новых домов.

Государственные и муниципальные органы власти зачастую не торопятся признавать такое жилье подлежащим сносу.

Читать еще —> Вычет при продаже квартиры с изменениями 2019 года

Поэтому такая оценка используется как вспомогательный метод или при массовой оценке, когда надо, например, сравнить между собой десять-двадцать домов. Оценка износа по отдельным показателям гораздо более точна, но заметно более трудоемка, проводить ее может только специалист.

в) получения повреждений во время землетрясений, просадок, неравномерных осадков, стихийных бедствий и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований строительных норм и правил к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

Понятие ветхого жилья в законодательстве не содержится.

Однако исходя из иных нормативных актов и сложившейся практики, ветхим состоянием здания считается состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов — свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям. Таким образом, основное отличие аварийного и ветхого жилья состоит в том, что последнее характеризуется только высокой степенью износа, в то время как аварийное жилье представляет опасность для жизни проживающих.

Самое основное и главное отличие ветхого жилья в том, что такого понятия в законодательстве до сих пор нет.

В конце прошлого, 2018 года, Минстрой предложил точнее определить, что является ветхим, а что аварийным, однако в законодательство данные поправки на момент написания этой статьи еще не попали.

Более того, до сих пор нет даже проектного (не принятого) варианта определений, по крайней мере, в свободном доступе.

Для жильцов же важно то, что ветхое жилье (то, которое не новое, но еще и не аварийное), не подлежит расселению. Таким образом, можно даже не пытаться доказывать, что дом на самом деле ветхий. А вот доказать, что дом является аварийным – вполне возможно.

Жилье, признанное аварийным, расселению подлежит. Также собственники такой недвижимости могут рассчитывать на компенсацию вместо расселения. А в ближайшем будущем, как предполагается, появятся и другие, дополнительные механизмы, в рамках которых у владельцев аварийного жилья появится еще больше вариантов и возможностей помимо уже перечисленных выше.

Пример: Предположительно, собственники смогут выбирать застройщика, который будет сносить старый дом и строить на его месте новый с последующим выделением всем предыдущим владельцам бесплатных квартир. Также, возможно, дадут право приобретать более подходящее жилье на вторичном рынке. Часть суммы будет компенсироваться за счет государства.

Критерии, по которым дом может считаться аварийным, в свободном доступе отсутствуют. Потому, можно ориентироваться только на базовые параметры, указанные в некоторых сторонних документах и в ПП РФ №577:

Повреждение основных элементов строения, способные привести к обрушению дома в ближайшем будущем.

Пример: Большие трещины или отваливающиеся куски стен дома. В целом, любые серьезные повреждения, ремонт которых нецелесообразен или невозможен.

Нет электричества и/или других коммуникаций (вода, газ, канализация и так далее) на протяжении длительного периода при отсутствии возможности подключить все необходимое в более или менее приемлемый срок. Обычно, предполагается отсутствие таких коммуникаций в течение 30 дней.
Проблемы с вентиляцией. Если они не работает или работает неправильно, то дом может быть признан аварийным при условии, что три попытки исправить ситуацию ничего не дали.
Слишком высокая влажность. Если в доме невозможно находится из-за того, что стены покрыты плесенью и/или грибков, причем сами владельцы жилья в этом не виноваты, то такой дом также будет признан аварийным.
Повышенная концентрация вредных веществ. Важно, что это должно касаться именно данного дома, а не всего региона в целом.
Дом получил повреждения в результате аварии (природной или техногенной).
Дома находится в месте, где появилась высокая вероятность оползня, землетрясения и так далее.

В целом, любые проблемы со строением, которые потенциально, в ближайшем будущем, могут нанести вред жизни или угрожать здоровью жильцов дома и которые невозможно или нецелесообразно решать посредством реконструкции, ремонта или другими способами, могут привести к тому, что дом признают аварийным.

Какого года постройки дом считается ветхим

Основа признания домов непригодными и подлежащими сносу в технических критериях. Важные моменты прописаны в Жилищном кодексе, а основные из них вынесены в отдельный акт – Постановление Правительства РФ № 577 «Об утверждении Положения…» от 17 мая 2017 года. Список критериев можно найти в ст. 33-41 раздела III ПП № 47 от 28 января 2006 года.

Протекающая крыша или мелкая трещина в стене здания – не повод бить тревогу и звонить во все инстанции. Даже выход из строя отопительной системы не техническая причина аварийности. На что обращать внимание?

Жильцам нужно знать критерии, которые служат признаком непригодности жилого МКД. Если эти критерии обнаружат в ходе осмотра здания, значит оно получит статус аварийного дома в регионе. Впоследствии власти переселят жильцов в новые дома, а старый дом снесут.

Список критериев:

Повсеместная или частичная сверхдеформация конструкции дома, в том числе фундамента, например – первые этажи уходят под землю.
Нарушение структуры несущих элементов, их шаткость, угроза обрушения.
Высокий радиационный микроклимат в жилом здании.
Выведение из строя инженерных узлов и коммуникаций – жильцы попросту остаются без света, отопления, воды и газоснабжения.
Слишком высокий уровень шума вокруг здания – показатель свыше 55 Дб.
Нахождение МКД в зоне природной или техногенной катастрофы, например – оползни, разливы рек, заболоченность, снежные лавины и т.д.
Создание аварийности от пожара, затопления, газового взрыва.

Новая программа переселения из аварийного жилья учитывает эти и другие моменты. Специфика определения проблем зависит от региона нахождения жилого дома. Скажем, в курортной зоне опасность несут разливы рек и морей, а в горной местности – сход снега или камней. Помимо естественного обрушения, здание может рухнуть и под воздействием природных катаклизмов.

Пример:

Жильцы дома №23 столкнулись с проблемой аварийности дома. Ежемесячно в здании наблюдались перебои с электричеством, замыкало проводку. Из кранов бежала мутная вода коричневого цвета.

Стены в подвалах были покрыты плесенью и грибком, жильцы ощущали высокую влажность в квартирах и подъезде. Фундамент не вызывал доверия. Эксперты установили — МКД постепенно осаживается вниз, что в будущем может привести к его обрушению.

Указанные признаки повлияли на признание жилья аварийным. Собственникам квартир обещали новые жилплощади в районе по соседству.

Дом признается ветхим строением в зависимости от степени конструктивного износа.

таблицы с конкретными показателями потери функциональности для каждого элемента здания;
формулы для исчисления;
количественные и качественные показатели конструктивного износа;
рекомендуемые мероприятия по восстановлению.

Обветшание/износ основных конструкций более 70% для каменных, кирпичных зданий, полносборных панелек.
От 65% — для деревянных построек, мансардных сооружений.

I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок — искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%; 2-й участок — заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок — щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%. При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2 настоящих Правил и табл. 6 принимаем: 1-й участок — 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31 — 40%); 2-й участок — 31% (наличие одного из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%; 3-й участок — 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 для того же интервала).

II. При обследовании полов из керамической плитки выявлены отсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей осмотренной площади пола. По табл. 49 определяем, что значение физического износа пола находится в интервале 21 — 40%, с распространением повреждений на площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического износа 21 — 40% составляет 20%. Размер интервала 20 — 50% площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа, составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади повреждения на 1% составит 20 / 30%. Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43%, определяем путем интерполяции: 21 + 20 / 30 x 23 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ участка пола 35%.

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено:

1. Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа.

2. Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Заполняем рабочую табл. 1

Таблица 1

Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)

Требуется определить физический износ трехслойных панельных стен толщиной 35 см с утеплителем из цементного фибролита в доме со сроком эксплуатации 18 лет. В соответствии с указанием п. 1.6 определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

1. Оценка по техническому состоянию производится по табл. 14.

Получены результаты: 40% панелей имеет износ 35% и 70% имеет износ 20%.

Физический износ всех панелей определяется по формуле п. 1.3: Фк = 35 x 30 / 100 + 20 x 70 / 100 = 24,5% ~= 25%.

2. Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев железобетона и одного слоя цементного фибролита. Срок службы железобетонных слоев принимаем 100 лет, тогда при сроке эксплуатации 18 лет (см. рис. 1) получим физический износ железобетонных слоев 23%.

Срок службы цементного фибролита в трехслойной панели принимаем 40 лет. Физический износ составит 35% (см. рис. 2).

По таблице рекомендуемого Прил. 3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости: Кб = 0,38 (оба слоя); Кц.ф. = 0,62.

По формуле п. 1.6 определяем физический износ: Фс = 23 x 0,38 + 35 x 0,62 = 30,44% ~= 30%.

В соответствии с п. 1.5 принимаем физический износ по большему значению — 30%.

Исходные данные

Дом полносборный, 5-этажный, срок эксплуатации — 18 лет.

Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных труб и конверторов.

При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90% запорной арматуры.

По табл. 66 такому состоянию системы соответствует износ 45%.

С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и рекомендуемое Прил. 4).

Заполняем табл. 3:

Таблица 3

При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, которая проводилась специализированной организацией.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. N 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», М., 1970.

По табл. рекомендуемого Прил. 2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. N 28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 4.

Таблица 4

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий
10-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.
41-60	Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.