Кто может оспорить сделку с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может оспорить сделку с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

• стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
• супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
• орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
• опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
• родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

• выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
• договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
• акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
• если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
• если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
• для супругов – свидетельство о заключении брака;
• любые другие документы, подкрепляющие позицию;
• имеющиеся видео и фотоматериалы;
• показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:

• не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
• Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
• Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
• Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
  они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…

Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:

• Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
• Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
• не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
• и иные случаи.

Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку…

Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?

Единственным оружием в борьбе за Ваши права — является закон. Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) предоставляет целый арсенал средств защиты, этому вопросу посвящена целая глава Кодекса — «Недействительные сделки» (ст.166-181 ГК РФ) (рекомендую изучить).

Условно все недействительные сделки подразделяются на два вида:

• оспоримые;
• ничтожные.

Разница между ними следующая — оспоримые сделки, это те сделки которые заключены по закону и Вы, либо Ваши оппоненты, обращаются в суд с целью признать ее недействительной и только суд признает ее недействительной.

Пример: Вы заключили соглашение о задатке по квартире, но деньги от Покупателя по нему не получили и Покупатель на сделку не вышел — позднее, Покупатель обращается в суд о взыскании с Вас задатка в двойном размере из-за неисполнения Вами обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры. Как Вам быть? Естественно заявлять в суд встречное исковое требование о признании соглашения о задатке недействительной сделкой по тому основанию, что хоть Вы и подписали Соглашение о задатке, но денег по нему от Покупателя — не получили…

Ничтожные сделки — это сделки не соответствующие закону, и потому они ничтожны с момента их совершения. Пример: сделка заключена лицом кто не имел полномочий на продажу квартиры, т.е. не был ее собственником…а подписал документы, получил деньги и пропал… Вот еще один пример: сделка заключена, но лицо, кто Вам продал участок, находится на учете в наркологическом диспансере и не отдавал отчет своим действиям… соответственно что? — сделка ничтожная.

Но реалии следующие — все равно что сделка ничтожна, что оспарима — без суда не обойтись. Чтобы вернуть деньги или вернуть квартиру/дом… придется идти в суд.

Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью

1. Суд это всегда не быстро, некоторые процессы тянутся несколько лет. В среднем при оспаривании сделок суд идет от 4-х месяцев до года.
2. Выбранная Вами первоначально позиция имеет огромное значение, т.е. если Вы в процессе суда сначала заявляли одни требования и соответствующим образом их обосновывали, а потом понимая бесперспективность выбранной позиции все меняете, Ваши шансы на успех, в большинстве случаев, в значительной степени уменьшаются…
3. Ваша моральная правда ничего общего с законом не имеет, иными словами — одними убеждениями, уговорами и рассказами о том, как все происходило и как Вас обманули — убедить суд в своей правоте не получится.

С чего начинать? Самое важное — успокоиться, ведь когда Вы находитесь в стрессовой ситуации — нервы Вам только вредят и Вы не можете сосредоточиться, ни одно дело по недвижимости за 5 минут не решается, да и Ваши враги имея связи и возможности быстрее чем за пару дней ничего не сделают — у Вас есть запас времени, которым Вы должны распорядиться рационально и с пользой.

Вам нужно достать лист бумаги и, по возможности, вспомнить и записать все что связано с обманувшими Вас лицами, а именно: как Вы познакомились, по каким телефонам созванивались, где встречались, о чем договаривались, кто еще присутствовал на переговорах, что подписывали и сколько раз (были примеры когда люди подписывали 2 или 3 одинаковые расписки за получение денег по квартире, им говорили что 1-я подписана неудачно… плохо видно и т.п., а потом предъявляли их ко взысканию — сразу все три!), к какому нотариусу Вы ходили и зачем, какой посещали банк…

Как только Вы подготовили данный лист, пусть даже вспомнив не все, желательно обратиться к специалистам (адвокатам). Каждая ситуация уникальная и на 100% похожих случаев не бывает, поэтому очень важно в подробной и в свободной форме донести до специалиста все вышеперечисленные обстоятельства.

Важно понимать следующее — пока документы не прошли государственную регистрацию в Росреестре собственником квартиры/дома/земли является тот, кто им владел до даты сделки — т.е. продавец (или Даритель — если речь идет о договоре дарения).

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ — Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него… В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ — В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. А учитывая, что практически все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и эта регистрация на обманувших Вас людей не прошла — шансы отстоять свою недвижимость у Вас достаточно велики.

Основная задача на первоначальном этапе — не дать любыми законными способами зарегистрировать сделку по отчуждению Вашей недвижимости, когда злодеи поймут что у них ничего не получается они сами выйдут на Вас и попробуют разрешить ситуацию миром… Тут Вы ни в коем случае не должны отказываться от переговоров, открыто не ссорьтесь, даже если Вас провоцируют, постарайтесь затянуть время… идите к специалисту и продумайте план действий.

Дальше, в зависимости от того как развивается сюжет — предпримите действия по минимизации ваших как моральных, так и финансовых потерь. Запомните одно — если Вы получили пусть и не всю сумму за продаваемый Вами объект недвижимости и сделка не зарегистрирована, не стоит по первому требованию данные деньги возвращать, и никто, кроме суда, Вас не обяжет эти деньги вернуть, а это может произойти и через несколько лет… лучше отложите деньги на борьбу, они Вам точно понадобятся.

Теперь ситуация наоборот — Вы решили купить квартиру, подписали все бумаги, а продавец Вас обманул, сделка не прошла регистрацию… Не стоит отчаиваться, закон позволяет обязать Продавца продать Вам недвижимость на оговоренных условиях — для этого нужно обратиться в суд и по суду обязать Росреестр зарегистрировать на Вас переход права собственности. Как ранее уже было написано — сохраняйте максимум бумаг подписанных с Продавцом, в основном только они и могут в дальнейшем помочь в суде. Ваши электронные письма, смс, незадокументированные встречи, распечатки телефонных звонков и т.п. — это лишь косвенные доказательства, на них одних дело выйграть не получится. В таких ситуациях важна скорость принятия решений, если продавец обманул Вас и имеет желание продать недвижимость — он это сделает, главное успеть наложить арест на все регистрационные действия, а для этого нужен иск и суд, медлить в таких вопросах нельзя — в случае продажи другому лицу вероятность возврата ваших денег становится туманной…

Еще один важный момент. Не стоит стесняться и успокаивать себя, в том случае, когда документы по сделке подписаны и сданы на регистрацию в Росреестр, но Вы чувствуете что Вас обманули или вот, вот обманут… пока сделка не зарегистрирована — регистрацию можно приостановить или отменить!!! Как правильно составить подобное заявление и куда подавать Вам может подсказать адвокат, если чувствуете что ситуация вышла из под Вашего контроля — обязательно сходите к адвокату, тут надо действовать наверняка, цена ошибки крайне велика.

И вот настал тот долгожданный день, когда наконец Вы или Ваши доверенные лица получили с регистрации зарегистрированные документы — Вы стали счастливым обладателем недвижимости, либо считая что все закончилось — удачно продали свой объект недвижимости… но радость оказалось недолгой.

Вы попали в одну из вышеописанных неприятных ситуаций: Вам заплатили меньше денег или не заплатили вовсе, недвижимость оказалась с «историей», взятые на себя обязательства продавец или покупатель не исполнил или исполнять не хочет — наиболее типичный случай: продавец отказывается освобождать квартиру…, и Вы понимаете что в отношении Вас совершен обман и хотите вернуть все назад.
Для начала, как было описано Выше, постарайтесь в максимально короткий срок подготовить подробное описание всех происходивших с Вами до и после сделки событий связанных с продажей или покупкой недвижимости, соберите все документы оставшиеся у Вас на руках, в т.ч. договора, расписки, акты и т.п. Немедленно бегите к адвокату — основная задача, если Вы переоформили недвижимость (подарив или продав) — наложить арест. Для чего это делается спросите Вы, в первую очередь для того, чтобы новый собственник не успел ее перепродать/переоформить на другое лицо (что в значительной степени осложнит Вам дальнейшую жизнь и увеличит судебные издержки). Оперативно наложить арест можно через суд, но для этого нужно подготовить исковое заявление, оплатить госпошлину, подать иск в суд и заявить обеспечительные меры. Если Вы можете это сделать сами — делайте, но лучше обратиться к специалисту, ведь на счету каждый день и ошибка в составлении документов может Вам дорого обойтись.

В зависимости от того, в чем именно Вас обманули — Вам нужно выбрать стратегию дальнейших действий. Очень важно понимать, с момента когда сделка зарегистрирована т.е. объект недвижимости перестал принадлежать Вам/ или Вы стали значиться его собственником — расторгнуть/признать недействительной сделку можно только через суд и тут Вам потребуется изрядное упорство и значительные усилия для отстаивания своих интересов.

Зачастую, в процессе оформления документов по сделке, Вы не обращаете внимание на текст подписываемых Вами документов или относитесь к написанному как к должному и необходимому (этим очень грешат риэлторы, которые Вас убеждают что ссылка в договоре на статьи Гражданского кодекса, Семейного кодекса, упоминание о последствиях неисполнения сторонами договора — не более чем формальность). Тут Вам нужно заново перечитать все что у Вас осталось на руках, желательно не в гордом одиночестве, а вместе со специалистом. Важна каждая строчка и каждая упомянутая в договоре статья закона, тут можно найти зацепку и попытаться вернуть все на круги своя, например в договоре указано: «расчет между продавцом и покупателем произошел до момента подписания договора, факт расчета подтверждается распиской продавца о получении денег». Если у покупателя на руках нет расписки о получении Вами денег — ваши перспективы оспорить договор по безденежности крайне велики.

Основное правило при оспаривании сделок прошедших государственную регистрацию — действовать надо быстро и тихо, т.е. как только Вы поняли что Вас обманули — немедленно, без криков и истерик, начинайте готовится к войне, ни в коем случае не нужно делать лишних звонков и кидаться на обманувших Вас людей, тем самым Вы, сами того не подозревая, их предупреждаете о предстоящих действиях и даете время для подготовки к отпору.

Сложнее ситуация, когда Вы купили квартиру с «историей», истории могут быть разные.. некоторые из них заключаются в том, что через некоторое время к Вам приходят какие-то незнакомые Вам лица и заявляют свои права на пользование объектом, причем как в последствии выясняется — права законные и обоснованные, но Ваше право собственности никто не оспаривает. Тут нужно провести анализ сложившейся ситуации и выбрать — либо искать продавца, расторгать с ним через суд договор и требовать деньги назад, либо попытаться как-то избавиться от непрошенных гостей. Чем больше времени прошло с момента сделки, тем сложнее будет как оспорить сделку, так и вернуть уплаченные деньги, часто бывает что продавец (даже если Вы выйграете суд и продавца обяжут вернуть все полученное по сделке) не имеет за душой ничего, либо имеет в собственности одну единственную квартиру, а по нашим законам отобрать последнее жилье — нельзя, т.е. у Вас на руках решение суда… квартира отошла продавцу… а Вы без денег.
Вот почему важно сначала взвесить свои шансы на успех при каждом из вариантов развития событий и если Вы выбрали стратегию поведения — действовать.

Самый страшный сон сбылся. Вы вернулись с работы и в Вашей квартире поменяны замки, ключи не подходят, дверь открыл неизвестный Вам человек и с удивлением спрашивает — «Что Вам надо»? Вы начинаете узнавать кто это и что он тут делает, в ответ Вам сообщают — «что купили через объявление данную квартиру без просмотра с большой скидкой и у них на руках имеются все подтверждающие это бумаги!»

Данная ситуация на практике встречается крайне редко и причиной тому ее явный криминальный подтекст. Как так могло оказаться, чтобы абсолютно незнакомые и неизвестные Вам люди вдруг входят в ваш дом, меняют замки и завладевают Вашими метрами? Единственным объяснением является подделка документов, кто-то получил доступ к Вашим паспортным данным и документам на квартиру, взял оттуда данные, составил договора, изготовил от Вашего имени липовую доверенность и продал квартиру посторонним лицам.

Что делать? Немедленно идите в полицию и пишите заявление о незаконном нахождении в квартире посторонних лиц, если Вам предъявили документы о собственности — пишите о подделке документов и незаконном завладении чужим имуществом. Не забывайте, по Вашему заявлению (только в случае если Вы получите отрывной талон — его выдают когда принимают заявление) сотрудники полиции обязаны провести проверку, выехать на место, опросить находящихся в квартире людей и принять решение о возбуждении уголовного дела, либо отказать в возбуждении. Тут важно понимать следующее, факт подачи заявления еще не гарантирует возбуждение уголовного дела и тем более возврат Вам квартиры. Также Вам нужно будет решать вопрос с тем, где Вы будете элементарно ночевать… после посещения отделения полиции Вас могут например не пустить обратно домой новоявленные жильцы — сказать что без решения суда Вы сюда не войдете…

Чтобы не наломать дров, привлечь к ответственности виновных лиц и по возможности как можно быстрее и с наименьшими потерями восстановить свои права — идите к адвокату специализирующемся на подобной категории споров и уголовных дел. В нашей стране существует понятие призумции невиновности, т.е. пока не доказано иное — люди, пусть и владеющие вашей квартирой незаконно (как Вы считаете), ничего предосудительного не сделали… да и в чем их преступление? Разве только в том, что они купили квартиру «без просмотра», а добавьте к этому понятие добросовестный приобретатель (когда лицо не знало и не могло знать о заведомо незаконном характере сделки) и картина становится грустной.

Нужно занимать максимально взвешенную и активную позицию при разрешении таких дел и желательно это сделать с самого начала, подсказать правильный алгоритм действий, реально оценить перспективы развития дела и действительно до конца отстаивать Ваши права сможет только адвокат.

Наиболее распространенное основание для признания сделки с недвижимостью недействительной — доказательство, что продавец не отдавал себе отчет в своих действиях. Аргументами в пользу недееспособности собственника могут выступать наличие психических или иных серьезных заболеваний (рак, сахарный диабет, инсульт), состояние алкогольного или наркотического опьянения, то есть такие состояния человека, когда он не контролирует свои действия.

Это довольно частный случай оспаривания сделок с недвижимостью, поскольку многие формы договоров оформляются в простой письменной форме и не требуют нотариального заверения.

Нередко действительно имеет место принуждение к заключению договоров перехода прав собственности,

когда, например, люди, страдающие алкогольной зависимостью, переписывают свои квартиры на мошенников.

Довольно часто договора оспариваются по данному основанию в случае, если собственник – одинокий и тяжело больной пожилой человек. Как правило, родственники пытаются оспорить завещание таких владельцев квартир, написанное не в их пользу. Фактически для оспаривания завещания единственная возможность для «обделенных» родственников – это признать, что бабушка или дедушка не отдавали себе отчет в производимых действиях по причине тяжелого заболевания, причем необязательно психического.

По закону собственность наследодателя по завещанию может отойти совершенно посторонним лицам, за исключением нетрудоспособных иждивенцев собственника, коими являются несовершеннолетние дети или больные близкие родственники (им по закону обязательно выделение долей). Но судятся в итоге обычно трудоспособные взрослые прямые наследники, которых не удовлетворил оглашенный в завещании раздел имущества, например, бабушка записала квартиру не на дочку, а на племянницу, которая за ней ухаживала. С большой долей вероятности в такой ситуации дочь будет оспаривать завещание, и единственно возможный для нее мотив оспаривания – собственник не отдавал себе отчет в своих действиях.

Еще один повод для оспаривания сделок с недвижимостью – нарушение прав несовершеннолетних детей. Сейчас это чаще всего связано с материнским капиталом и неправильным оформлением квартиры после его использования. При использовании материнского капитала для покупки квартиры или погашения кредита родители оставляют в органах опеки заявление о том, что они обязуются оформить право собственности на всех членов семьи, однако далеко не всеми родителями это обязательство исполняется, что грозит оспариванием сделки компетентными органами на основании нарушения прав несовершеннолетних.

Оспаривание сделки может произойти и в случае, если в квартире был прописан гражданин, в дальнейшем отбывший в места лишения свободы. Дело в том, что увидеть в домовой книге, что такой человек был прописан в квартире, нельзя, поскольку его выписывают из квартиры в места лишения свободы. Однако он остается пользователем жилья и имеет право вернуться в нее.

То же самое касается и признанных безвестно отсутствующими или умершими. Если такие граждане были выписаны из квартиры до приватизации, то это может вырасти в оспаривание сделки на том основании, что эти граждане не участвовали в приватизации, хотя имели на это право. Если выписать такого гражданина из квартиры по суду можно, хотя это и займет более полугода, быстро решить вопрос с выписанными до приватизации гораздо сложней.

Заключенный в местах лишения свободы супруг продавца, в том числе и бывший, также имеет право претендовать на собственность в этой квартире.

Если срок заключения составляет более 3 лет, можно расторгнуть брак заочно, и такой собственник продает квартиру. А потом муж возвращается и требует удовлетворения своих прав, ибо сделка по совместно нажитому имущества должна была производиться с его разрешения. Отсудить квартиру ему, скорее всего, не удастся, но потрепать нервы он может. Покупателю придется доказывать свою добросовестность, и если что-то помешает ему это сделать, например, если выяснится, что в договоре была указана неполная стоимость покупки, ситуация может сложиться для него плачевно.

В этой статье

• Причина 1. Подписал не приходя в сознание
• Причина 2. Смертный приговор
• Причина 3. Распалась цепь великая
• Причина 4. Все лучшее – детям!
• Причина 5. Из мест не столь отдаленных

В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.

Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.

Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.

Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.

Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.

Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.

Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.

Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.

Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.

Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.

Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.

• Законодательство
• Аналитика и Прогнозы
• Материнский капитал
• Земельный вопрос
• О приватизации
• Строительство
• Экономика
• Ипотека
• Риэлторы
• Налоги
• События
• Разное
• ЖКХ
• Нотариат
• Мнения
• Юридический вопрос
• Новости компаний
• Дизайн интерьеров
• Отделка и Ремонт

Как только мы изучили бумаги, мы сразу заметили первый момент, за который можно зацепиться, — необоснованные требования АСВ (банк к этому моменту находился в банкротстве, и от его имени действовало Агентство по страхованию вкладов).

Требования АСВ были довольно наглыми, потому что на деньги, которые Елена взяла в кредит, она купила дом. И этот дом оставался у банка в залоге.

Стоимость дома покрывала размер кредита, поэтому нам было непонятно, почему АСВ вместе со своим финансовым управляющим вообще претендовали на имущество Елены. Чтобы вернуть деньги на счета, достаточно было продать дом.

Более того, банк мог не опасаться, что деньги от продажи дома придется с кем-то делить: никаких других кредиторов у Елены не было.

Был еще один момент, который играл нам на руку. Финансовый управляющий путал нормы, по которым должно рассматриваться дело.

По закону сделки, совершенные в предбанкротный период, рассматриваются по спецнормам закона о банкротстве. Елена продала недвижимость за 11 месяцев до того, как стала банкротом. То есть в суде финансовый управляющий должен был доказать, что сделка была неравноценной (это значит, что имущество продали дешевле, чем оно стоило).

Но управляющий почему-то пользовался не только спецнормами, но и общегражданскими нормами. Он утверждал, что сделка была совершена со злоупотреблением правом, и пытался убедить суд в том, что Елена не получила денег за продажу имущества, а просто переписала активы на знакомых. Такой тезис вообще нельзя было выдвигать, потому что это общегражданская норма, а Верховный суд неоднократно высказывался против одновременного применения спецнорм и общегражданского законодательства.

Короче, мы вооружились документами и перешли в наступление.

По большому счету, чтобы выиграть суд нам было необходимо доказать всего 2 момента:

1. Сделка не совершалась со злоупотреблением правом
2. Имущество продали по рыночной цене, а не по заниженной

Но на всякий случай мы расширили нашу позицию и доказали следующее:

1. На момент совершения сделки Елена не имела признаков неплатежеспособности
2. Покупатели не были подставными

Мы вели все три сделки, но подробно будем рассказывать только об одной (по продаже земельного участка). Все сделки были однотипными, поэтому стратегия нашей работы не менялась.

Еще один наш кейс по защите сделки от оспаривания — по ссылке.

Сделка не совершалась со злоупотреблением правом

Первым делом мы начали требовать, чтобы разговор о злоупотреблении правом вообще не поднимался. Наша позиция была простой: Верховный суд запрещает оспаривать сделки сразу и по общегражданским нормам, и по спецнормам закона о банкротстве. В этом конкретном случае сделка была совершена в течение года до банкротства, соответственно общегражданские нормы разрешено применять только в том случае, если сделка вышла за пределы спецнорм.

Для этого финансовому управляющему нужно доказать, что Елена продала земельный участок, чтобы уклониться от уплаты долга. В этом случае она должна была бы вступить с покупателем в сговор и формально продать ему недвижимость, но на деле сохранить контроль над ней. Но наш покупатель настаивал: ничего такого не происходило. Он купил землю, начал строить дом, платил за эту землю налоги.

То есть причин говорить о злоупотреблении правом со стороны Елены не было. А вот финансовый управляющий, который хотел судить нашу клиентку одновременно и по банкротным, и по общегражданским нормам, своими правами как раз несколько злоупотребил.

Можно ли оспорить договор купли-продажи?

1. Долг кредитора был обеспечен залогом

На деньги, которые наша клиентка взяла у банка, она купила дом (он остался в залоге у банка). Банк легко мог продать этот дом и вернуть средства.

2. У нашей клиентки не было других кредиторов

Она должна была только АСВ и только сумму, которая обеспечивалась залогом.

Финансовый управляющий предположил, что сделка была мнимой. Получается, что покупатель должен быть подставным, например, родственником Елены, купившим у нее землю лишь по бумагам. Но это было не так. Мы смогли доказать следующее:

1. Покупатель не знал нашу клиентку, они не являлись родственниками

Елена и покупатель земельного участка не знали друг друга раньше и впервые встретились в 2017 году. У них разные родители, разные фамилии, разное место рождения.

2. Покупатель объяснил цель покупки

Он купил участок, чтобы построить там дом. Это подтверждали договоры со строителями.

3. Покупатель пользовался и распоряжался своим имуществом

Он платил налоги и оплачивал коммунальные платежи. Деньги переводились регулярно и с его банковской карточки.

Несмотря на то, что дело не казалось нам очень сложным, длилось оно несколько месяцев. Мы были уверены в победе, но в какой-то момент даже мы засомневались: все же очевидно, почему так долго?

К счастью, судье тоже было все очевидно. Суд отказал финансовому управляющему, и ни одну из трех сделок не оспорили.

Покупатели продолжают распоряжаться своей недвижимостью, а Елена ожидает списания долгов. Все закончилось благополучно.

» data-prop.id=»1258″>

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Суд признал договор купли-продажи недействительным

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.

И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.

Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.

Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.

По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.

В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:

1. Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.

Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.

2. Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.

3. Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).

Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.

Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.

В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.

Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.

Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).

Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”. В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.

Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.

Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.

Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.

На этом нередко строятся мошеннические схемы.

Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е. сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И. убытков, но будет ли оно исполнено?

Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.

Способа полностью исключить такие риски не существует.

Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.

В ходе судебного разбирательства придется свои слова подкреплять документальной доказательственной базой:

1. В случае нелегальной, противоречащей закону сделки, надлежит указать положение НПА, которое подверглось нарушению вследствие совершенных действий.
2. Недееспособность участника сделки или ее ограниченный характер доказывается наличием копии судебного решения, приложенного к исковому заявлению истца.
3. При опротестовании сделки, заключенной с не достигшим совершеннолетия лицом, в зал слушаний предоставляется паспорт последнего, а также соглашение, в котором нет подписи законных представителей ребенка.
4. Доказать отсутствие согласия супруга на реализацию жилища возможно при предоставлении и сравнении трех разных чисел – приобретения квартиры реализатором, вступления в союз и расторжения брачного союза.
5. Любые беседы предпочтительнее проводить под запись. Так как аудиозапись или видеосъемка служит реальным доказательством в суде.

Проанализировав функционирующее законодательство и выискав причину и основание недействительности проведенной процедуры, не следует растягивать со временем.

ВАЖНО !!! Нужно сразу обращаться в суд. Поскольку признанием недействительности сделок занимается исключительно служитель правосудия и с учетом установленных сроков давности спешить действительно есть куда.

Положительное решение в пользу истца является правомерным основанием для отмены перехода прерогативы собственности от одного субъекта к другому. В результате недвижимость вновь переходит к бывшему обладателю, а затраченные на нее финансы возвращаются приобретателю.

Подается исковое обращение в городской или районный суд в зависимости от месторасположения недвижимого объекта. При наличии исключительных обстоятельств заявление разрешено подавать по месту проживания или регистрации как ответчика, так и заявителя. При обнаружении мошеннических действий параллельно с иском подается обращение и в полицию.

Текст обращения в судебный орган рекомендуется составлять под чутким руководством высококвалифицированного специалиста. Это делается с целью грамотного и содержательного наполнения, а также чтобы заявление было принято и не отклонено. Более того, многие в таком сложном деле как спор о недвижимости стараются по доверенности передать защиту и представительство в зале прохождения процесса.

В обращение следует включить нижеследующие пункты:

1. Сведения об участниках, с указанием контактов и адресов проживания или регистрации. Нужно приложить дубликаты паспортов обеих сторон.
2. Данные о предмете сделки, адрес расположения, метраж как общий, так и жилой, номер этажа, количество комнат и иные сведения. Обязательно предоставить выписку из реестра о нынешнем состоянии.
3. По каким причинам заявитель считает, что заключенный договор не является действительным.
4. Информация о лицах, которые могут подтвердить правдивость вашей позиции и слов.

Ключевым моментом также выступают верно, сформулированные исковые требования. Как правило, истцы намерены осуществить возврат предыдущего состояния, то есть – жилище ответчику, а финансы – истцу. Однако возможно и несколько расширить список требований, включив в него судебные затраты – оплату госпошлины, услуги представительства в суде, а также расходы на транспорт. Дубликаты всей упомянутой документации прикладываются к заявлению в обязательном порядке.

Составлять обращение самостоятельно и в общем, представлять собственные интересы в зале судебного заседания реально при полной уверенности в правоте своей позиции и достаточности знаний и доказательственной базы для ее отстаивания. Если же дело обстоит иначе, то предпочтительнее обратиться к юристу за помощью.

Подготовительный этап состоит не только в сборе необходимой документации для аргументации позиции. Также следует обдумать заранее действия и поведение другой стороны, суметь подготовить адекватный ответ. Например, при несогласии проигрыша в процессе, ответчик вправе подать возражения на суд первой инстанции.

ВНИМАНИЕ !!! Пока не будет завершено разбирательство в вышестоящих инстанциях, не произойдет и ликвидации сделки. Кстати, ее может и вовсе не последовать. Результатом процедуры считается вынесенное решение. По факту получения документа на руки, необходимо обратиться в реестр для внесения корректировок и поправок.

Если судебное заключение содержит информацию о взыскании неких средств с проигравшей стороны, то выдается исполнительный лист. По нему производится оплата указанных расходов. Однако если обязательства не выполняются, то индивид вправе начать исполнительное производство в ФССП.

Часто бывает, что при оформлении и передаче собственности ни у той, ни у другой стороны не возникло конфликтов и сделка прошла успешно. Однако впоследствии она может оказаться недействительной.

Действующее законодательство называет причины ничтожности:

• без одобрения уполномоченных органов или заинтересованных лиц (например, приобретенное в ипотеку жилье разрешено реализовать до истечения ликвидации займа только с согласия банковской организации);
• участии несовершеннолетнего индивида (отсутствие согласия опеки и родителей);
• один из участников недееспособен;
• подписано соглашение под давлением. Например, ввод в заблуждение. Бабушка выступает продавцом для пары, которые обещали ее содержать и ухаживать в обмен на жилье.

Не избежать судебного разбирательства при нарушении преференций несовершеннолетнего или появления нового наследника умершего, ранее не знавшего и по уважительным причинам пропустившего срок принятия наследственной массы. Не попасть в такие ситуации реально при внимательном и ответственном отношении.

Признание сделки недействительной

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

1. Расторжение договора по соглашению сторон
2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Ранее в России таких прецедентов не было. Суд рассматривал дела об обеспечении жилищных прав, когда жилой дом признавали аварийным, а в более редких случаях – дела арендаторов, заявлявших, что им предоставили ненадлежащее жилье. Как правило, в таких делах суд становился на сторону ответчиков.

Поэтому последнее решение удивило всех: судей, продавцов и покупателей. Большинство россиян не знали, что могут вернуть деньги за купленную квартиру, если она оказалась плохой. Из-за подобной юридической безграмотности покупатели даже не обращаются в суд и решают смириться с печальной действительностью. А зря.

Покупатель ненадлежащей квартиры в Краснодарском крае обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи и обязать продавца вернуть деньги, уплаченные за жилье, расходы на планировку и ремонт объекта, проценты по ипотеке и стоимость страховки. Также истец требовал взыскания компенсации морального ущерба и расходов на ведение дела в суде.

Верховный суд вынес неожиданное решение и направил дело на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В силу того, что Верховный Суд встал на сторону истца, вероятность удовлетворения исковых требований стала достаточно высокой.

Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга

Оспаривая сделку, нужно четко знать, что суд не может поверить на слово. Необходимо собрать доказательства непригодности квартиры для проживания. Как правило, таким доказательством служит экспертное заключение от независимой компании, сотрудники которой осмотрят объект и выдадут документ о его состоянии.

Строительно-техническая экспертиза обойдется заказчику примерно в 10 тысяч рублей – на сегодняшний день это среднерыночная стоимость такой услуги. Эта цена вполне обоснована. Специалисты оценивают жилье согласно «Положению о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Документ утвержден правительством РФ.

В экспертном заключении обязательно должно быть заключено, что объект не соответствует санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности или другим действующим нормам для жилых помещений. В документе должна быть формулировка: «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Получив такое экспертное заключение, покупателю будет достаточно просто доказать, что купленная им квартира имеет ненадлежащее качество.

Рассматривая дело, суд изучит договор купли-продажи объекта спора. Важно отметить, что покупатель прав, даже если в документе не указано качество жилья и его соответствие законодательным нормам. Вам удастся добиться удовлетворения исковых требований, если все доводы, приведенные в суде, будут основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. Все нормы, предъявляемые к качеству стандартных товаров, распространяются и на квартиру.

Качество объекта недвижимости, передаваемого покупателю, должно соответствовать качеству, указанному в договоре. Поэтому необходимо прописать в договоре состояние всех систем безопасности, коммуникаций, соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим нормам, а также другим требованиям, которые установлены для жилых помещений. Как показывает практика, покупатели часто забывают указать это, а продавцу заботиться об этом ни к чему. Поэтому подойдите к делу ответственно и включите в договор соответствующие пункты.

Однако даже если договор уже подписан и не отражает состояние жилья, у покупателя есть шансы на признание сделки недействительной. Обязанность продавца передать объект в пригодном для проживания состоянии сохраняется и в этом случае. Продавец должен соблюдать требования к качеству товара вне зависимости от того, указаны ли они в договоре купли-продажи.

Также эксперты рекомендуют внести в договор пункт об ответственности продавца за скрытие недостатков жилья, о которых ему было известно. Суд примет во внимание этот довод.

В действительности права покупателей были закреплены на законодательном уровне задолго до последнего решения Верховного Суда. Но прежде мало кому было известно, как применять «Положение о признании помещения жилым помещением». Добиваясь отмены сделки купли-продажи объекта недвижимости, покупатель может использовать следующие аргументы:

• Несущие конструкции дома, где находится квартира, не должны быть разрушенными и иметь повреждения, которые привели к образованию трещин или деформации. Это небезопасно.
• В квартире должна быть горячая и холодная вода, электричество, отопление, водоотведение, газ и вентиляция. Эти системы должны отвечать санитарно-эпидемиологической требованиям.
• Вентиляционная система должна быть выполнена так, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
• Уровень вибрации и шума не должен превышать допустимый уровень.
• Коэффициент естественной освещенности во всех помещениях квартиры должен быть не меньше 0,5%.
• Квартира не может находиться в подвальном и цокольном этажах.
• Должны быть соблюдены установленные в соответствующем регионе показатели предельно допустимых концентраций веществ в воздухе.

Мы привели только некоторые требования, которым должно соответствовать жилье. Также на законодательном уровне определены условия о допустимом уровне шума, звука, напряженности переменного электрического поля, электромагнитного излучения и другие. Все эти нормативы детально описаны в технических законах. При составлении искового заявления лучше указать точные названия нарушений. Для этого необходимо тщательно изучить документ и выбрать недостатки, которые имел конкретный объект.

В исковом заявлении указывают:

• в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
• в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
• после слов «прошу суд» излагают требования;
• завершают иск списком приложений, подписью и датой.

Скачать бланк искового заявления можно по этой ссылке.

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

Похожие записи:

• Сроки уплаты налогов налог на имущество организаций порядок исчисления порядок налоговая декларация
• Права на жилплощадь не вступив в наследство
• Право наследования имущества документы