Правовое регулирование прав на недвижимость и сделок с ними

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовое регулирование прав на недвижимость и сделок с ними». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
• Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021
• Новая статья на сайте: «Соглашение об уплате алиментов: правила составления», 06.05.2021

Правовое регулирование земельных отношений

• Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
• Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
• За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

• Подбор материалов по теме мигрантов на дачах и методов борьбы с ними, 06.08.2020
• Подборка материала по теме: «Увольнение с работы или пошли начальника к чёрту», 18.09.2020
• Подборка материала за октябрь 2020 года, 01.11.2020
• ТОП-10 популярных материалов из категории «Конституционное право», 07.10.2020
• ТОП-10 популярных статей из категории «Авторское право», 10.09.2020

Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные термины:

Абзац 2 — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы; (в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других); (в ред. Федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 13.07.2015 N 224-ФЗ)

сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;

Абзац 6 — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

регистрационный округ — территория, на которой осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости (далее также — орган по государственной регистрации; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав). (в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственный реестр прав).

3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

4. Пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

5. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд. (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия — безвозмездное пользование (ссуда). (в ред. Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ)

2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, — с другой. (в ред. Федеральных законов от 21.12.2009 N 334-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ, от 29.06.2015 N 183-ФЗ)

4.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение десяти рабочих дней со дня приема соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом. (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ, от 22.12.2014 N 447-ФЗ)

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ)

В иных случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав. (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ)

3. Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

2. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах. (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

Абзацы 3 — 7 — Утратили силу (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

3. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» его государственного учета (далее — кадастровый номер). (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (в ред. Федеральных законов от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. от 31.12.2005), от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

4. Абзац 1 — Утратил силу (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

Если разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или орган дознания, следователь должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. от 31.12.2005), от 24.07.2007 N 214-ФЗ)

5. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок и сроки хранения разделов Единого государственного реестра прав, состав номера регистрации определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. В случае, если право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, государственная регистрация таких права, ограничения (обременения) права либо сделки проводится на основании заявления соответствующих органа государственной власти или органа местного самоуправления. Лицо, в отношении которого принят акт органа государственной власти или акт органа местного самоуправления либо которым совершена сделка с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе на основании такого акта, вправе представить заявление о государственной регистрации соответствующих права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество либо сделки и необходимые для государственной регистрации документы по собственной инициативе. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. С заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на лесные участки в границах земель лесного фонда обращается орган государственной власти субъекта Российской Федерации в случае, если ему переданы полномочия Российской Федерации по предоставлению лесных участков в границах земель лесного фонда. (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 251-ФЗ)

В случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 21.12.2013 N 379-ФЗ, от 13.07.2015 N 251-ФЗ)

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

Абзац — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица, если иное не установлено федеральным законом. (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 08.05.2009 N 93-ФЗ)

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную, и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила регистрации сделок с такими объектами и прав на них¹.

Цель законодателя при закреплении норм о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость.

При рассмотрении данного вопроса следует отметить, что государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

В настоящий момент постоянно обновляется судебная практика в отношении правового регулирования прав на недвижимость. Периодически меняется земельное и градостроительное законодательство, законодательство о регистрации недвижимости и ГК РФ Это открывает для юристов множество новых возможностей, но одновременно создает целый ряд вопросов и проблем, без учета которых возникают серьезные риски в сфере защиты и оборота прав собственности на недвижимость.
Данная программа повышения квалификации носит практический характер и имеет своей целью анализ самых острых проблем правового режима и оборота недвижимого имущества и актуальных новелл законодательства. В ходе обучения разбирается последняя судебная практика, комментируются основные новеллы законодательства, даются конкретные рекомендации и анализируются типичные ошибки. Юристы, принявшие участие в данной программе, смогут в сжатые сроки существенно повысить квалификацию и уровень своих профессиональных знаний, прослушать доклады разработчиков новой редакции ГК РФ и других ведущих российских правоведов (адвокатов, профессоров), ознакомиться с перспективами изменения гражданского законодательства и получить ответы на самые насущные вопросы.

Продолжительность обучения – 60 ак.час

Курс организован в онлайн-формате и состоит из серии онлайн-лекций (вебинаров), проходящих в утреннее время (с 9.30 по московскому времени) в указанный период по будним дням. В онлайн-обучении без отрыва от рабочего места или из дома могут принять участие слушатели из любой точки России и других регионов мира. Онлайн-лекции проводятся путем трансляции звука, презентации и изображения лектора в сети Интернет. Участники онлайн-обучения могут задавать вопросы лектору посредством онлайн чата.

Слушателям обеспечивается доступ к записям всех онлайн-лекций в рамках данного курса на период обучения, а также в течение 60 календарных дней с момента его окончания.

---

1. Общие вопросы правового режима недвижимости

1.1. Понятие недвижимости, виды прав на недвижимость и основания приобретения и прекращения прав на недвижимость.
— Критерии отнесения вещей к категории недвижимости. Спорные вопросы квалификации отдельных объектов в качестве недвижимых вещей. Идентификация объекта недвижимости. Линейные и плоскостные объекты как недвижимость. Земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения как единый объект недвижимости. Новеллы ГК РФ.

1.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
— Концепция объединения процедур кадастрового учета и государственной
регистрации
— Основные правовые вопросы государственной регистрации прав, сделок,
перехода прав и обременений в свете практики применения нового Закона о
государственной регистрации недвижимости.
— Проблематика публичной достоверности реестра.
— Система регистрации прав на недвижимость и случаи обязательной регистрации
сделок с недвижимостью.
— Анализ основных случаев отказа в регистрации.
— Обжалование действий органов государственной регистрации недвижимости.

2. Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости

2.1 Правовой режим земельных участков и оборота земли в соответствии с последними новеллами Земельного кодекса.
— Образование земельных участков. Актуальные вопросы кадастрового учета земельных участков. Особенности регистрации прав на земельные участки.
— Целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков. Обременение земельных участков в публичных и частных интересах.
— Виды прав на земельные участки. Правовой режим публичных земель и разграничение государственной собственности на землю. Льготный выкуп земельных участков. Особенности предоставления участков для строительства из публичных земель. Актуальные вопросы проведения торгов.
— Практические вопросы заключения, исполнения и расторжения сделок с земельными участками (купля-продажа, внесение в уставной капитал, аренда и др.).
— Особенности совершения сделок с земельными участками отдельных категорий. Ограничения и запреты на оборот земельных участков.
— Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд и порядок определения компенсации. Комментарий к новым положениям Земельного кодекса.
— Градостроительное регулирование вопросов землепользования. Территориальное планирование. Правила землепользования и застройки. Планировка территории. Получение разрешительной документации на строительство.
— Обременение земельных участков сервитутом (виды сервитутов, порядок установления сервитута, договор об установлении сервитута, принцип следования, платежи и др.).

2.2. Правовой режим зданий и сооружений
— Взаимосвязь прав на здание и сооружение и прав на земельные участки под ними (преимущественные права приобретения, переход прав на земельный участок при отчуждении зданий и сооружений, судьба прав на здание и сооружение при отчуждении прав на земельный участок и др.).
— Правовой режим жилых и нежилых помещений (понятие помещения, права собственников помещений на общее имущество зданий, права собственников помещений на земельный участок под зданием, квалификация прав на парковочное место и др.)
— Объекты незавершенного строительства (квалификация незавершенного строительства, правовой режим, оборотоспособность и др.).
— Правовой режим самовольной постройки в свете новой редакции ст.222 ГК (квалификация постройки в качестве самовольной, возможность признания права собственности на самовольную постройку, судебный и административный снос самовольной постройки, последствия распоряжения самовольной постройкой, разбор судебной практики и др.).
— Обременение зданий и сооружений сервитутом.

3. Различные виды сделок с недвижимостью

3.1 Купля-продажа недвижимости.
— Порядок заключения и оформления договора. Основные условия договора.
— Порядок передачи владения на объект договора купли-продажи недвижимости (презумпция перехода владения при подписании акта приема-передачи).
— Оформление рассрочки платежа и возникновение законной ипотеки.
— Особенности защиты прав покупателя недвижимости при уклонении продавца от исполнения договора.
— Возможность обратного истребования перерегистрированной на покупателя недвижимости при нарушении договора покупателем.
— Особенности купли-продажи жилой недвижимости.
— Специфика купли-продажи недвижимости на стадии строительства. Допустимость возникновения права собственности на построенный объект непосредственно у инвестора, судебная практика признания права собственности на жилые и нежилые помещения.
— Природа инвестиционного договора с городом и платы на развитие социально-инженерной инфраструктуры.

1. 2. Меры принудительного исполнения в Уставе гражданского судопроизводства 1864 г.
2. 1.1. Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота
3. 1.2. Цели государственной регистрации прав на недвижимость
4. 1.3. Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации
5. 1.4. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
6. 1.5. Государственная регистрация прав на недвижимость в системе права и в системе законодательства
7. 2.3. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость
8. 2.5. Объект регистрации прав на недвижимость
9. 2.8. Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость
10. Договор купли-продажи недвижимости.
11. Юридическое понятие недвижимого имущества
12. §1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав (понятие и виды)

Нормативно-правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним начала формироваться с середины 90-х годов. Ранее данного материала просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. Как уже говорилось выше, до принятия нового ГК РФ различными нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных Советов народных депутатов (например, см. ст. 7 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»1), либо на земельные органы (например, см. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»).

На сегодняшний день основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией, является закон о регистрации, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ. Данный закон был призван развить основные положения ГК РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создать необходимые условия для их реализации. Соответственно законом определено, как регулируется порядок государственной регистрации, что она собой представляет, кем, где, когда и каким образом осуществляется. Также законом о регистрации определена сфера его действия: указывается, что в порядке и на условиях, установленных данным законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. Соответственно под действие названного закона не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. В отношении этих объектов ч. 2 п. 1 ст. 33 рассматриваемого закона содержится указание на то, что впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Частью 1 ст. 3 закона о регистрации предусмотрено, что законодательство о регистрации включает в себя ГК РФ, сам закон, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты.

ГК РФ установил основополагающие положения о регистрации, а также некоторые общие положения, которые впоследствии были конкретизированы в специальном законодательстве. В частности впервые была закреплена необходимость осуществления именно государственной регистрации, то есть такой, которая осуществляется специально уполномоченными государственными органами и влечет юридически значимые последствия как для обладателя зарегистрированного права, так и для третьих лиц; определены объекты регистрации; а также достаточно четко отрегулированы последствия несоблюдения требований о государственной регистрации.

Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в части первой ГК РФ, так и во второй.

Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить закону о регистрации и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

4.3. ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

В современной российской юридической литературе нет однозначного вывода о том, чем является государственная регистрация: формирующейся отраслью российского права, комплексным правовым институтом, смешанным институтом, институтом административного или гражданского права.
Изучение общественных отношений, которые регулируются законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, показывает, что они являются двухуровневыми. Их первый уровень составляют отношения между сторонами, желающими заключить сделку. Такие отношения носят гражданско-правовой характер, также они имеют частный характер и регулируются нормами материального права. Второй уровень общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации, образуют отношения между органом госу-дарственной регистрации и заявителем. По мнению Кирсанова А. Р., эти правоотношения имеют публичный, административно-правовой характер. В случае конфликтных ситуаций могут возникнуть еще гражданско-процессуальные отношения, возникающие между судом и заявителем, а при вынесении положительного решения — судом и регистрирующим органом.
В.Д. Сорокин отмечает, что гражданско-правовые нормы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним тесно связаны с административно-правовыми. Это проявляется и при оспаривании зарегистрированных прав. А.Л. Ильченко указывает, что использование способов оспаривания зарегистрированного права связано с разрешением споров, вытекающих из административных правоотношений, и до разрешения в суде спора о праве неприменимо. В этом проявляется тесная связь норм гражданско-правовых и административно-процессуальных. Таким образом, мы видим, что взгляд на государственную регистрацию как институт исключительно административно-правовой или преимущественно административно-правовой не совсем верен. Этот институт представляет собой в структуре российского права комплексное образование.
М.Г. Пискунова полагает, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит смешанный характер, поскольку содержит нормы, характерные для разных отраслей права. С.С. Алексеев отмечает, что смешанные институты возникают на стыке отдельных правовых сфер, в точках их соприкосновения проникают элементы, свойственные другой отрасли. В областях функционирования родственных отраслей, то есть отраслей, образующих конгломерат, формирование подобных смешанных институтов логично.
Существует точка зрения на государственную регистрацию как комплексный правовой институт. Подобное мнение разделяет А.Р. Кирса-нов, он утверждает, что регистрационное право — формирующаяся отрасль российского права. По моему мнению, это утверждение является спорным по следующим причинам. Прежде всего, отсутствует достаточное количество тех источников, чем практика руководствуется в решении юридических дел и на базе которых можно было бы сформировать новую самостоятельную отрасль права. Любая отрасль права тяготеет к тому, чтобы иметь собственный кодифицированный акт. Закон о госрегистрации, как мы убедились выше, не может претендовать на роль акта, регулирующего все без исключения отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во многом недостаток правового регулирования восполняется за счет подзаконных нормативных актов. Кодифицированный же акт (как, например, ГК РФ в гражданском праве РФ) должен быть направлен на максимальное урегулирование отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Безусловно, отрасль права может существовать и без единого кодифицированного акта, однако при этом обязательно должно быть принято несколько федеральных законов, которые бы подробно регламентировали соответствующие отношения. В рамках регистрационного права мы этого не наблюдаем. Существует ГК РФ и Закон о госрегистрации, в которых закреплены основополагающие нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, но они регламентируют эти отношения не в полной мере. Существуют и иные федеральные законы, о которых я упомянула выше и предметом регулирования которых не выступает государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью, однако при этом они имеют отдельные нормы, посвященные регулированию отношений по данной регистрации. Многие технические вопросы урегулированы подзаконными нормативными актами и судебной практикой. Все это свидетельствует о сдержанном внимании законодателя к деятельности регистраторов, что, в конечном счете, не позволяет сделать вывод о возможности появления самостоятельной отрасли регистрационного права. Наконец, в такой отрасли права как административное право существует мнение, которое высказано представителями юридического факультета МГУ им. Ломоносова Алехиным и Кармолицким о том, что не стоит в рамках административного права выделять отдельные отрасли права, а админи-стративно-процессуальное право нуждается в унификации, тем более что рядом ученых-правоведов предлагаются проекты по кодификации административно-процессуального законодательства.

Введение

1. Правовое регулирование в системе социального регулирования

1.1 Действие права как системное функционирование

1.2 Нормативное и индивидуальное регулирование

1.3 Механизм правового регулирования

2. Механизм правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Предмет и метод правового регулирования государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним

2.2 Стадии правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.3 Судебная и правоприменительная практика

2.4 Методика функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Авен О.И. Что же такое АСУ? М.: Наука, 1984.

2. Алексеев С.С. Общая теория права. М.: Наука и право, 1984.

3. Алексеев С.С. Механизм правового регулирования в социалистическом государстве. М., 1987.

4. Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. М., 2001.

5. Алехин А.П., Кармолицкий А.А., Козлов Ю.М. Административное право РФ. -М.: Зерцало, 1997.

6. Алехин А.П., Козлов Ю.М. Административное право РФ. М.: ТЕИС, 1995.

7. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юридическая литература, 1988.

8. Антонова Л.И. Локальное правовое регулирование (теоретические исследования). Л.: ЛГУ, 1985.

9. З.Антонова Л.И., Кожохин Б.И., Драйшев Б.В. и др. Государственная дисциплина и ответственность. Л.: ЛГУ, 1990.

10. Н.Антонова Л.И. Локальное правовое регулирование (теоретические исследования). Л.: ЛГУ, 1985.

11. Антонова Л.И. и др. Энциклопедия права. Тарановский Ф.В. СПб.: Лань, 2001.

12. Антоненко Т.А. и др. Правоведение. Учебное пособие. Ростов н/Д.: Феникс, 2001.6 я,

13. Антакольская М.В. Семейное право: Учебник. М.: 1996.

14. Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации: Учебник. М.: 1999.

15. Бабаев В.К. Общая теория права: Курс лекций. Н.Новгород, 1993.

16. Батурин Ю.М. Право и политика в компьютерном круге. М.: Наука, 1987.

17. Бергере J1.A., Шешунов М.П. Правовое обеспечение АСУ // Советское государство и право. 1979. — № 12. — с. 14-19.

18. Брагинский М.Н., Витрянский В.В. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Фонд «Правовая культура», 1995.

19. Венгеров А.Б. Право и информация в условиях автоматизации управления. -М.: Мысль, 1978.

20. Волчецкая Г.А., Назаров B.JL, Шубинский И.Б., Анисимов Б.П. Основы организации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. СПб.: СпбГУ, 2000.

21. Волчецкая Г.А. Государственная регистрация прав на недвижимость //

22. Информационный бюллетень ГУЮ ГБР. — 2002. № 1 — с. 1 -8.

23. Волчецкая Г.А. Автоматизированная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заявка о выдаче патента на изобретение № 2002112786/20 (013548) от 15.05.2002.

24. Волчецкая Г.А. Автоматизированная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заявка о выдаче патента наизобретение № 2001130968/09 (033162) от 19.11.2001.

25. Волчецкая Г.А. и др. Оценка рынка городской недвижимости Санкт-Петербурга. СПб.: 444 ВКФ, 2002.

26. Волчецкая Г.А. Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. СПб.: Вестник администрации Санкт-Петербурга. — 2000. — №5. — С. 16-34.

27. Волчецкая Г.А. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в 2000-2001 годах. Доклад на семинаре 25.04.2002 для работников ассоциации риэлтеров. // Информационный бюллетень ГУЮ ГБР. 2002. — № 2 — с. 1-7.

28. Волчецкая Г. А. Механизм правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость // Информационный бюллетень ГУЮf ГБР. 2002. — № 3 — с.3-8.

29. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.: ИИД «Филин», 1998.

30. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело, 2001.

31. Губин Н.М., Добронравов А.С., Дорохов Б.С. Экономико-математические методы и модели в планировании и управлении в отрасли связи. — М.: Радио и связь, 1993.

32. Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.1 М.: Профиздат, 1995.

33. Гражданское право: В.2 т. Учебник / Отв.ред.проф.Е.А.Суханов, М., 1998.

34. Гражданский кодекс Российской Федерации Ч.Н М.: Фонд «Правовая $ культура», 1996.

35. Губанов В.А. и др. Введение в системный анализ. JL: ЛГУ, 1988.

36. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.Ш — СПб.: Виктория плюс, 2002.

37. Губинский А.И. и др. Информационно-управляющие человеко-машинные системы. Справочник. -М.: Машиностроение, 1993.

38. Деньдобренко Б.Н., Павлышев В.А. К вопросу имитационного моделирования технологических процессов. Изв.ЛЭТИ, 1981, вып.294.

39. Дмошинский Г.М., Серегин А.В. Телекоммуникационные сети России. М.: Архитектура и строительство России, 1993.

40. Дмитриев А.К., Мальцев П.А. Основы построения и контроля сложных систем. JL: Энергоатомиздат, 1988.

41. Desoer С.А. (Дезоер) Notes for Nostrand Reihold, 1970.

42. Евланов Л.Г., Кутузов В.А. Экспертные оценки в управлении. М.: Экономика, 1988.

43. Железное Г.И. Сложные технические системы (оценка характеристик). М.: Высшая школа, 1984.

44. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. -М.: БЕК, 1997.

45. Жданов С.А. Экономические модели и методы в управлении. М.: Дело и Сервис, 1998.

46. Жилин Г.А. Комментарий к гражданскому процессуальному кодексу РСФСР. -М.: Омега -Л, 2001.

47. Заде Л. Размытые множества и их применение в распознавании образов и кластер-анализе. Классификация и кластер. М.: Мир, 1980.

48. Земельный кодекс Российской Федерации, Комментарий. СПб.: Локс Стар, 2001.

49. Земельный кодекс РСФСР М.: Советская Россия, 1991.

50. Иваницкий Г.Р. Ритмы развивающихся сложных систем. Новое в жизни, науке, технике. Сер.Математика, Кибернетика. № 9, М.: Знание, 1988.

51. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилие помещения. //Адвокат, 1999. №9.

52. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Н.Новгород, 1998.

53. Калянов Г.Н. CASE-технологии проектирования программного обеспечения. Кибернетика и системный анализ, 1993; 5, с. 152-162.

54. Карлоф Б. Деловая стратегия. -М.: Экономика, 1991.

55. Каста Дж. Большие системы. Связность, сложность и катастрофы. М.: Мир, 1982.

В объективном смысле право собственности — юридический институт или совокупность правовых норм (часть имеет гражданско-правовую природу, а вещное право). Современные цивилисты утверждают, что это нормы не только гражданского права, но и других отраслей (конституционного, административного, земельного, экологического права), которые закрепляют и защищают принадлежность материальных благ конкретным лицам, т. е. это комплексный институт. В субъективном смысле — это возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу.

Право собственности — наиболее широкое по объему из вещных прав, обеспечивающее полное господство над имуществом (ст.210 ГК).

Триады правомочий владения, пользования, распоряжения недостаточно для характеристики права собственности. Эта триада свойственна нашему законодательству (впервые — в России в 1832 г.). Некоторые исследователи насчитывают до 10 правомочий. Важным признаком права собственности является возможность осуществлять правомочия собственника по своему усмотрению. П.2 ст.210 ГК — осуществление правомочий не должно противоречить закону, нарушать права и законные интересы других лиц. Важная особенность правомочий собственника заключается в том, что они позволяют собственнику устранять всех лиц из сферы воздействия на имущество, если на то нет его воли.

Право собственности в современном законодательстве раскрывается через взаимодействие двух сторон:

1. благообладания имуществом;
2. бремени несения связанных с этим расходов (ст.211 и 212 ГК).

Собственник вправе передавать другим лицам отдельные правомочия, при этом оставаясь собственником (например, возможность передачи имущества в доверительное управление другому лицу).

Доверительное управление имуществом не имеет ничего общего с институтом доверительной собственности в англо-американской системе права. Доверительное управление (по континентальной системе) возникает как по договору, так и по указанию закона; при этом управляющий использует имущество в интересах собственника или выгодоприобретателя, не становясь собственником (ст.36, 895 ГК). В трасте же ни один из участников отношений не обладает всей совокупностью правомочий собственника, каждый сохраняет какую-то часть правомочий. В нашей системе расщепление невозможно — коллизия множества собственников.

Литература:

1. Суханов Е.А. «Лекции о праве собственности» — М., 1991.
2. Богатых Е. «Гражданское и торговое право» — М., 1996.
3. Нарышкина Р.Л. «Доверительная собственность в гражданском праве Англии и США» — М., 1965.
4. Рубанов А. «Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности» — сборник «Развитие советского гражданского права на современном этапе» — М., 1986.

Ст.43 ГК — определяется система гражданского законодательства. Главенствующими нормами выступают нормы Конституции о собственности (ст.13 и 44).

Правовое регулирование:

1. ГК РБ, раздел II.
2. Кодекс о земле от 4.01.1999 г.
3. Закон от 15.07.1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства».
4. Закон от 11.12.1990 г. «О собственности в РБ».
5. Закон от 19.01.1993 г. «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в РБ».
6. Закон от 20.02.1991 г. «О местном управлении и самоуправлении» (объекты коммунальной собственности, ее правовой режим).

Литература:

1. Брагинский «К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений» — «Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика» — М., 1998.
2. Чигир В.Ф. «Новый ГК РБ — общий обзор» — Мн., 1999.

Права, сделки и ограничения, подлежащие регистрации

Ст.13 Конституции, ст.213 ГК предусматривают две формы собственности — государственную и частную. Ст.9 Закона «О собственности в РБ» выделяет также смешанную форму, собственность трудового коллектива, собственность других государств, иностранных физических и юридических лиц на территории РБ.

Ныне прежняя коллективная собственность рассматривается как частная собственность негосударственных юридических лиц.

В РФ помимо частной и государственной собственности выделяется муниципальная и другие формы собственности (незакрытый перечень).

Не может быть смешанной собственности — собственность либо обособляется у нового собственника (юридического лица), либо остается принадлежать прежним собственникам на праве частной собственности. Совместное предприятие существует в определенной организационно-правовой форме — имущество принадлежит конкретному субъекту.

По той же причине следует отказ от собственности трудовых коллективов, так как они не имели обособленного имущества, ибо при обособлении имущества появляется новый собственник — юридическое лицо, но это не коллективный, а индивидуальный субъект — владелец имущества.

Классификация по видам собственности осуществляется по разным основаниям. По субъекту государственная собственность делится на собственность РБ и коммунальную собственность (административно-территориальных единиц). Виды частной собственности — физических лиц и юридических лиц. Общая собственность — долевая и совместная. По виду имущества — движимость и недвижимость (но собственность на определенное имущество). Совместная собственность — собственность супругов, крестьянского (фермерского) хозяйства и т. д.

Вопрос о равенстве форм собственности наиболее важен для развития рыночных отношений (закрепляется в ст.1 Закона «О собственности в РБ»). В юридическом смысле обеспечить равенство всех форм собственности невозможно (государство может иметь в собственности любое имущество, в том числе изъятое и ограниченное в гражданском обороте, государство может приобретать собственность особыми способами — сбор налогов, взимание пошлин, реквизиция, конфискация, национализация и т. д., но они действуют в отношении частной собственности с определенными ограничениями), фактически закрепляется принцип равной защиты всех форм собственности.

Исходя из сущности вещных прав их объектами выступают вещи или имущество — орудия и средства производства, предметы потребления, деньги, ценные бумаги, результаты интеллектуального труда, информация. Все эти объекты в определенной степени выступают в виде товара, имеют потребительскую стоимость, являются объектами товарного оборота. Объектами вещных прав могут выступать и объекты естественного происхождения — земля и другие природные ресурсы (их правовой режим имеет существенные особенности, а п.3 ст.29 ГК — земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в которой это определено соответствующим законодательством).

Права требования или пользования не являются объектами вещных прав, при их защите используются иные способы (не используются виндикационные и негаторные иски) — иски о признании права или возмещении убытков в связи с неисполнением обязательства.

Категория объектов вещных прав более узкая, нежели категория объектов гражданских прав, т. к. последняя включает объекты обязательств и объекты исключительных прав.

С точки зрения оборотоспособности выделяют три группы вещей (ст.129 ГК):

1. вещи, разрешенные в обороте;
2. вещи, изъятые из оборота (не являются объектами отчуждения, могут находиться только в собственности государства — перечень установлен Законом от 15.07.1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства»);
3. вещи, ограниченные в обороте (требуется разрешение публичной власти или могут принадлежат лишь особым субъектам — отдельные виды вооружений, валютные ценности, памятники истории и культуры).

Особым по важности объектом выступает земля, которая может рассматриваться как объект, изъятый и ограниченный в обороте — участок определенной категории земель. КоЗ определяет особенности правового режима земель как объектов вещного права:

• ст.2 — земля может находиться в государственной или частной собственности, собственности иностранных государств и вне зависимости от формы собственности — в общей собственности нескольких субъектов;
• в частной собственности земля может находиться у физических лиц — граждан РБ, постоянно проживающих на территории РБ, либо приравненных к этой категории, а также юридических лиц РБ для осуществления следующих целей: приватизация объектов государственной собственности (перечень утверждается Президентом); осуществления инвестиционных проектов. Земля передается в собственность юридических лиц только по решению Президента РБ;
• распоряжение землей, находящейся в частной собственности осуществляется через строго оговоренный перечень сделок (наследование, купля-продажа, дарение, обмен, залог, аренда);
• строго целевое использование, несоблюдение целевого назначения — одно из оснований прекращения права собственности на земельный участок (ст.53, 49);
• существует перечень земель (дополнительно к ст.13 Конституции), которые не могут передаваться в частную собственность.

Деление вещей на движимое и недвижимое имущество — ст.130 ГК. Недвижимость — неразрывно связанное с землей и другое имущество, отнесенное к таковому законодательством (жилищное законодательство — квартиры, иные жилые помещения в домах или строениях). Особенность правового режима недвижимости — государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней (не путать с техническим учетом, инвентаризацией имущества, кадастровым учетом, которые имеют прежде всего фискальные цели и не влияют на решение вопросов о возникновении или прекращении права собственности). Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет признание сделки недействительной (ст.166 — ничтожной). П.2 ст.220 — право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Отдельные виды недвижимого имущества (жилые дома и квартиры) имеют особый правовой режим как объекты собственности, что определяется их строго целевым назначением — размещение в жилых домах промышленного производства не допускается, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только с переводом этих жилых помещений в нежилые. По жилищному законодательству использование жилых помещений не по назначению, систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жильем является основанием для принудительного отчуждения этой собственности. Ст.274 ГК — собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество — соответствующая доля всегда следует судьбе права собственности на соответствующее жилое помещение.

Комплексы движимых и недвижимых вещей — предприятия и кондоминиумы.

Понятие предприятия — ст.132. Как объект вещных прав предприятие включает земельный участок, здания или сооружения, инвентарь, продукцию, сырье, долги предприятия, права требования, фирменные права, товарные знаки и знаки обслуживания. Предприятие может быть объектом купли-продажи, дарения, залога и других сделок, при этом собственник передает не только движимое и недвижимое имущество, но и относящиеся к ним права и обязанности (по правилам ст.530 и 532).

Кондоминиум — общая собственность. Регулируется ГК, ЖК, Законом от 8.01.1998 «О совместном домовладении». Кондоминиум включает здание или сооружение, земельный участок (жилые квартиры в этом строении могут находиться в государственной или частной собственности, ины�� помещения — в общей долевой собственности). В частности отношения кондоминиума могут складываться при приватизации квартир в многоквартирных домах — доля каждого собственника пропорциональна площади принадлежащей ему квартиры; некоммерческая организация в виде товарищества собственников.

Основания возникновения (приобретения) права собственности — правопорождающие юридические факты, которые в соответствии с законом влекут возникновение права собственности у конкретного лица. Основания делятся на первоначальные и производные; в основе деления — основание воли и правопреемства. Первоначальные основания не зависят от основания и воли предшествующего собственника, включая случаи отсутствия предшествующего собственника. при производных основаниях право собственности возникает по воле предшествующего собственника.

К первоначальным основаниям в соответствии с ГК относятся:

• создание или изготовление вещи;
• переработка (спецификация);
• сбор или добыча общедоступных вещей;
• при определенных условиях — самовольная постройка (при вынесении судебного решения);
• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

Практическое значение разделения оснований на первоначальные и производные заключается в том, что при производных способах приобретения права собственности помимо воли собственника необходимо учитывать возможность наличия прав других лиц (залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченных вещных прав) на эту вещь, так как они не утрачиваются в связи со сменой собственника. Эти основания являются общими и для государственной, и для частной собственности (исключение — конфискация, реквизиция, национализация, которые специфичны для государственной собственности). П.4 ст.219 — гражданин как член потребительского кооператива, внесший паевой взнос, вправе приобрести право собственности на квартиру, дачу, гараж и без воли кооператива при условии соответствующего оформления этого права.

Основания возникновения права собственности в общей форме изложены в ст.291 ГК, детализируются в ст.220–235.

При изготовлении или создании вещи (ст.220) право собственности возникает у изготовителя, если вещь изготовлена для себя, если вещь изготовлена для другого лица, право собственности возникает у этого лица. Право собственности на движимую вещь возникает с момента окончания деятельности по изготовлению, на недвижимость — с момента государственной регистрации.

Самовольная постройка (ст.223) — по общему правилу не влечет возникновения права собственности самовольная постройка, которая не подлежит государственной регистрации, а следовательно, не является объектом недвижимости в силу нарушений — невыделения участка, несоблюдения целевого назначения, отсутствия разрешения на строительство, существенного нарушения строительных норм и правил. В порядке исключения право собственности может возникнуть, если при этом не нарушаются интересы других лиц, не создается угроза жизни или здоровью граждан. Если лицо оформит право собственности на земельный участок, право собственности на строение порождается по решению суда.

При переработке ее объектом является движимый объект. Право собственности приобретает собственник материала; если переработку произвел недобросовестный владелец материалов, у собственника есть право требовать передачи вещи или возмещения причиненных убытков. Если стоимость переработки превышает стоимость материалов, собственником становится лицо, осуществившее переработку, если оно действовало добросовестно, однако это лицо обязано возместить стоимость материалов.

Бесхозяйные вещи — брошенные вещи, находки, безнадзорные животные, клады; при этом собственник либо отказался от вещи, либо неизвестен, либо утратил на них право. Порядок приобретения права собственности различен для движимых и недвижимых вещей (ст.226–235). Бесхозяйные вещи становятся объектом собственности при наличии условий, прямо установленных законом, либо в силу приобретательной давности (используется при невозможности использовать другие нормы). Бесхозяйные недвижимые вещи должны быть приняты на соответствующий государственный учет по заявлению органа самоуправления и состоять на таком учете в течение 3-х лет, по истечение которых орган, управляющий коммунальным имуществом, вправе обратиться с иском о признании права коммунальной собственности на эту вещь.

Приобретение права собственности в силу давности фактического владения — ст.235 ГК. Субъект должен владеть вещью добросовестно (вещь не должна быть похищена им), открыто, владелец должен относиться к вещи, как к своей собственности, владение должно осуществлять непрерывно в течение 5 (движимость) или 15 (недвижимость) лет (к этому сроку может быть присоединен срок, в течение которого вещью владел правопредшественник). В отношении объектов недвижимости приобретательная давность рассматривается как основание возникновения права собственности только с момента государственной регистрации объекта. В соответствии со ст.1144 ст.235 действует с обратной силой. В силу приобретательной давности имущество не может приобретать государство, объектами не могут быть объекты, изъятые из гражданского оборота.

Законодательство определяет момент, с которого возникает право собственности по договору (ст.224 ГК) — с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательством или договором; если договор подлежит регистрации — с момента регистрации. Передача законодательно определена как фактическое вручение вещи, сдача вещи перевозчику, фактическое поступление во владение приобретателя (доставка на его склад); к передаче приравнивается передача товаро-распорядительных документов на вещь.

Основания прекращения права собственности перечисляются в ГК. Среди них названа национализация (приобрела новый смысл). Национализация в соответствии со ст.245 производится только на основании специального закона, принятого в соответствии с Конституцией РБ, с обязательной своевременной и полной компенсацией всех убытков.

Литература:

1. Суханов Е.А. «Право собственности и иные вещные права в России» — М., 1999.

1. Субъекты и объекты права собственности юридических лиц.
2. Право собственности отдельных видов юридических лиц.

Не все юридические лица выступают в качестве собственников имущества. К числу собственников относятся хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, общественные и религиозные организации, ассоциации и союзы. Не являются собственниками (п.3 ст.214) унитарные предприятия любой формы собственности, учреждения и предприятия, финансируемые за счет собственника. Ст.276 — унитарное предприятие обладает правом хозяйственного ведения на имущество; ст.277 — предприятия, финансируемые собственником, обладают правом оперативного управления имуществом.

Существует ряд особенностей права собственности юридических лиц:

• ст.214 ГК — в собственности юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением изъятого из гражданского оборота. Количество и стоимость имущества, как правило, не ограничивается, за исключением отдельных случаев ограничения законодательными актами.
• имущество юридического лица в большей своей части формируется из имущества участников или учредителей юридического лица (такие лица принимают участие в решении вопросов по осуществлению права собственности, однако они утрачивают вещные права на имущество и приобретают обязательственные права). Учредители общественных и религиозных организаций при передачи части имущества юридическому лицу утрачивают вещные и не приобретают обязательственные права. Участники унитарных предприятий обладают правом собственности на имущество, переданное при создании юридического лица.
• Правовой режим имущества юридических лиц определяется законодательными актами и другими актами законодательства, а также учредительными документами.

Сделки с недвижимостью и их регистрация

В настоящий момент постоянно обновляется судебная практика в отношении правового регулирования прав на недвижимость. Периодически меняется земельное и градостроительное законодательство, законодательство о регистрации недвижимости и ГК РФ Это открывает для юристов множество новых возможностей, но одновременно создает целый ряд вопросов и проблем, без учета которых возникают серьезные риски в сфере защиты и оборота прав собственности на недвижимость. Данный курс повышения квалификации носит практический характер и имеет своей целью анализ самых острых проблем правового режима и оборота недвижимого имущества и актуальных новелл законодательства. В ходе курса разбирается самая последняя судебная практика, даются конкретные рекомендации и анализируются типичные ошибки. Слушатели, окончившие данный уникальный курс, смогут в сжатые сроки существенно повысить уровень своих профессиональных знаний, прослушать лекции разработчиков новой редакции ГК РФ и других ведущих российских правоведов (адвокатов, профессоров), ознакомиться с ключевыми новеллами законодательства и получить ответы на самые насущные вопросы.

1. Общие вопросы правового режима недвижимости

1.1. Понятие недвижимости, виды прав на недвижимость и основания приобретения и прекращения прав на недвижимость.

— Критерии отнесения вещей к категории недвижимости. Спорные вопросы квалификации отдельных объектов в качестве недвижимых вещей. Идентификация объекта недвижимости. Линейные и плоскостные объекты как недвижимость. Земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения как единый объект недвижимости. Новеллы ГК РФ.
— Вещные права на недвижимость. Право собственности и его составляющие. Ограниченные вещные права на недвижимость (сервитуты и т.п.).

— Общая долевая и совместная собственность на недвижимое имущество (основания возникновения, режим пользования, соглашения участников долевой собственности, выдел доли, распоряжение долей, преимущественное права приобретения и др.).
— Основания возникновения вещных прав на недвижимость (создание объекта недвижимости и производное приобретение, момент возникновения прав на недвижимость и роль государственной регистрации прав и др.). Новое в возникновении прав собственности в силу приобретательной давности.
— Прекращение вещных прав на недвижимость (принудительный выкуп недвижимости государством, отказ от права собственности и др.).

1.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
— Основные правовые вопросы государственной регистрации прав, сделок, перехода прав и обременений в свете практики применения нового Закона о государственной регистрации недвижимости.
— Проблематика публичной достоверности реестра.
— Система регистрации прав на недвижимость и случаи обязательной регистрации сделок с недвижимостью.
— Анализ основных случаев отказа в регистрации.
— Обжалование действий органов государственной регистрации недвижимости.
— Регистрационные действия на основе судебных актов.
— Влияние модели государственной регистрации на статус создающихся и созданных объектов недвижимости.
— Концепция объединения процедур кадастрового учета и государственной регистрации.

2. Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости

2.1. Правовой режим земельных участков и оборота земли в соответствии с последними новеллами Земельного кодекса.

— Ранее учтенные земельные участки и особенности их правового режима как предмета сделок. Образование земельных участков.
— Актуальные вопросы кадастрового учета земельных участков. Особенности регистрации прав на земельные участки.
— Целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков. Обременение земельных участков в публичных и частных интересах.
— Новое в системе прав на земельные участки. Особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки.
— Оборот земельных участков. Изъятые из оборота и ограниченные в обороте земельные участки. Особенности совершения сделок с земельными участками отдельных категорий.
— Соглашения о выкупе недвижимости и обмен земельных участков как инструменты изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основания изъятия и порядок определения возмещения стоимости земельных участков.
— Градостроительное регулирование вопросов землепользования. Территориальное планирование. Правила землепользования и застройки. Планировка территории. Получение разрешительной документации на строительство.
— Обременение земельных участков сервитутом (виды сервитутов, порядок установления сервитута, договор об установлении сервитута, принцип следования, платежи и др.).

2.2 Правовой режим зданий и сооружений

— Виды капитальных строений.
— Актуальные вопросы технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства. Соотношения понятий «новое строительство», «реконструкция» и «капитальный ремонт».
— Правовой режим жилых и нежилых помещений (понятие помещения, права собственников помещений на общее имущество зданий, права собственников помещений на земельный участок под зданием, квалификация прав на парковочное место и др.)
— Объекты незавершенного строительства (квалификация незавершенного строительства, правовой режим, оборотоспособность и др.).
— Правовой режим самовольной постройки (квалификация постройки в качестве самовольной, возможность признания права собственности на самовольную постройку, снос самовольной постройки, разбор судебной практики и др.).

— Взаимосвязь прав на здание и сооружение и прав на земельные участки под ними (преимущественные права приобретения, переход прав на земельный участок при отчуждении зданий и сооружений, судьба прав на здание и сооружение при отчуждении прав на земельный участок и др.).
— Обременение зданий и сооружений сервитутом.

3. Различные виды сделок с недвижимостью

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней Скачать 125583 1 0

… образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного. Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и …

Особенности правового режима недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации Скачать 117311 0 0

… а также совершаемые с ним сделки в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации. Однако этим не исчерпываются особенности правового режима недвижимого имущества. Кроме указанного, существуют особенности возникновения, перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с ним сделок. В ряде случаев оборотоспособность недвижимых вещей более ограничена, чем использование в …

Государственная регистрация недвижимого имущества Скачать 21503 0 0

… основанием для установления факта ничтожности сделки. На основании изложенного суд пришел к выводу о ничтожности заключенного между сторонами договора аренды. Таким образом, обязательная государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является составной частью особого правового режима недвижимого имущества. В качестве основной цели такой регистрации выступает, …

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество Скачать 174256 0 0

… . ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. – 1991. – № 26. – Ст. 733. 8. ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594. 9. Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной …

• Права пациентов на бумаге и в жизни Саверский А.В.
• Права авторов литературных произведений Камышев В.Г.
• Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обществах с ограниченной ответственностью» Батяев А.А.
• Настольная книга судьи по гражданским делам Толчеев Н.К.
• Настольная книга адвоката Искусство защиты в суде Джерри Спенс
• Наследственное право Махмутова М.М.
• Международное публичное право Шевчук Д.А.
• Международное право Глебов И.Н.
• Криминология.Избранные лекции Антонян Ю.М.
• Криминалистическая энциклопедия Белкин Р.С.

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

• купля-продажа;
• мена или обмен;
• дарение или пожертвование;
• завещание;
• аренда;
• безвозмездное пользование (ссуда);
• рента.

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

Толкуем закон. Правовое регулирование сделок с недвижимостью

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции».

При этом регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законами.

В силу прямого указания п.1 ст.164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и порядке, предусмотренном ст.131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.1 ст.16 Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В том случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих по закону нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При этом, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации прав, переход собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В том случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально заверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подается одной из сторон договора (сделки).

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами на недвижимость предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления (п.6 ст.16 Закона).

Основания для приостановления государственной регистрации прав содержатся в ст.19 Закона. При возникновении у уполномоченного лица — регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним — сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, оно должно в течение месяца принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. При этом на регистраторе прав лежит обязанность немедленно известить об этом заявителя, который вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав.

В силу п.2 ст.19 Закона государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая месячного срока, отведенного по Закону на государственную регистрацию права — прим. Автора) при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. При этом регистратор прав также обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию и об основаниях такого решения.

Государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя или его уполномоченного лица с указанием причин, послуживших основанием для такого приостановления.

Государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда (п.4 ст.19 Закона).

В соответствии со ст.132 ГК РФ под предприятием как объектом прав (нельзя путать с понятием предприятия как организационно — правовой формы, например, государственное или муниципальное унитарное предприятие — прим. Автора) понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В силу п.2 ст.132 ГК РФ предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли — продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В соответствии с п.3 ст.560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом в силу п.1 ст.564 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

В соответствии со ст.658 ГК РФ договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ГК РФ в главе об аренде выделяет две разновидности договора аренды применительно к недвижимому имуществу: договор аренды зданий и сооружений и договор аренды предприятия, о котором было сказано выше. Применительно к вопросам аренды зданий и сооружений необходимо отметить следующее.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (Журнал «Консультант бухгалтера» на своих страницах уже освещал правовые проблемы, связанные с решением вопроса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее одного года). Применительно к договорам аренды зданий и сооружений, заключенным на срок более одного года, требование ГК РФ о государственной регистрации таких договоров не подлежит сомнению.

В соответствии со ст.26 Закона, регламентирующей вопросы государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

В том случае, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием сдаваемой в аренду части.

Если же в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с п.2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируются Законом об ипотеке. При этом общие правила ГК РФ о залоге применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ и Законом об ипотеке не установлено иное. В настоящее время вопросы залога недвижимого имущества регулируются уже упоминавшимся Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту — Закон об ипотеке).

Согласно п.1 ст.1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами. При этом залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В соответствии со ст.2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле — продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поэтому говоря об ипотеке, необходимо помнить, что это особый договор, по сути способ исполнения обязательств, так как ипотека является разновидностью залога, а залог, в свою очередь, назван ГК РФ в ст.329 в качестве одного из способов обеспечения обязательств.

Похожие записи:

• Обналичить 25000 по материнскому капиталу 2021
• Какие минимальные алименты в 2021
• Как перейти в другой нпф без потери накопления в 2021 году пример