Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи недвижимости для ипотеки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Предварительный договор купли-продажи невозможно зарегистрировать в Росреестре, в отличие от основного договора купли-продажи. Предварительный договор не удостоверяет сделку, а лишь указывает намерения сторон, а также заранее определяет порядок выплат и прочих необходимых в рамках передачи собственности процедур.
Но, несмотря на отсутствие удостоверения сделки, предварительный договор имеет полноценную юридическую силу: так, например, если согласно данному документу после передачи первоначального взноса продавец обязан переоформить права на покупателя, и он этого по факту не сделает, покупатель имеет полное право обратиться в суд. Судебные инстанции будут на стороне покупателя.
Предварительный договор купли-продажи фактически нужен для обеспечения максимальной безопасности всех сторон сделки, но не для реального фиксирования передачи прав на собственность.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
За исключением самых маленьких банков, конкурирующих буквально за каждого клиента, практически все банковские организации требуют в обязательном порядке предоставить предварительный договор купли-продажи при покупке вторичного жилья, причем сделать это надо еще перед началом финансовых операций. При операциях с первичным жильем предварительный контракт не нужен.
Предварительный договор выполняет множество функций.
- Он фиксирует обязательства сторон, благодаря чему все стороны сделки — банк, покупатель и продавец — чувствуют себя в безопасности, ведь в случае чего можно обоснованно обратиться в суд.
- Процесс рассмотрения банком документов — тех.паспорта, выписки из ЕГРН и прочих бумаг — занимает довольно длительное время. Пока банк рассматривает документы, продавец теоретически может найти другого покупателя, а значит, существует риск сорванной сделки. Заключенный договор купли-продажи удостоверяет серьезные намерения как продавца, так и покупателя.
- Наличие такого документа значительно упрощает процедуру переоформления прав в целом. Ведь зачастую основной договор купли-продажи, за исключением некоторых пунктов, практически полностью дублирует предварительный.
Для предварительного договора юристами банка-кредитора выдвигаются четкие требования:
- Документ должен быть составлен в письменной форме; должна присутствовать подписи покупателя и всех собственников недвижимости.
- Должно быть указано, на каком основании недвижимость принадлежит продавцу, а также каким документом это подтверждается.
- Не допускаются размытые формулировки, когда один и тот же текст можно по-разному трактовать.
- В договоре должна присутствовать настоящая дата составления. Если позже выяснится, что реальная дата и указанная в договоре расходятся, это может послужить поводом для судебных разбирательств.
Заключать его должны две стороны — покупатель и продавец. Допускается привлечение юристов: они могут составить документ полностью самостоятельно, учитывая специфику данной конкретной сделки. Более того, по желанию сторон документ может быть заверен у нотариуса. Хоть это и обернется в дополнительные траты, таким образом покупатель и продавец могут снизить свои риски практически до нуля.
После того, как заемщику в банке было выдано уведомление о предварительном одобрении кредита, он начинает поиск продавца. Как только продавец был найден, он должен предоставить максимум технической документации о своей квартире. Именно на этом этапе и составляется договор: полученные данные вносятся в предварительный договор купли-продажи, затем этот документ вместе с остальными бумагами продавца направляется в банк на рассмотрение.
Помимо вышеуказанных требований к документу, договор должен соблюдать также иные требования, выдвигаемые регламентом банка-кредитора:
- В начале документа указываются паспортные данные покупателя и продавца, а также наличие/отсутствие детей и супружеских связей, в том числе бывших.
- Далее — технические характеристики объекта договора: адрес дома, его площадь, степень износа дома, наличие/отсутствие электрического, газового и водоснабжения, из чего сделаны перекрытия дома, какой год постройки у здания, в котором находится жилье, и так далее. Технические характеристики берутся на основе данных из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). В этом же разделе указывается заявленная продавцом рыночная стоимость жилья.
- Раздел, указывающий, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким именно документом продавец удостоверяет наличие прав на недвижимость.
- Раздел, полностью посвященный финансовой стороне операции. Указывается, из каких средств покупателем оплачивается приобретаемая недвижимость, а также порядок и сроки расчетов. Чаще всего по договору с использованием ипотеки выплата продавцу делится на два транша: первый из собственных средств заемщика (первоначальный взнос), второй — от банка-кредитора.
- Прописываются все права и обязанности сторон сделки. Здесь же указывается, в течение какого срока и на каких основаниях возможно расторжение договора в одностороннем порядке.
- В этой же главе указываются, в течение какого срока и после какого события права на недвижимость должны быть переоформлены на покупателя; дополнительно нужно прописать способы передачи прав (личное обращение в Росреестр, обращение в МФЦ третьего лица по доверенности и т. п.).
- Срок действия договора (как правило, его заключают ровно на один календарный год), а также иные особенности данной конкретной сделки, если таковые присутствуют.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи по ипотеке
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи по ипотеке
Покупателю нужно обратить особенное внимание на раздел, в котором определяется, на каком основании и чем подтверждает продавец свои права на недвижимость. В связи с тем, что далеко не все продавцы бывают до конца честными с покупателями, а также в связи с «расцветом» мошеннических действий на рынке недвижимости, любое подозрительное отсутствие данного раздела или его неполный характер должны насторожить покупателя.
Если правоустанавливающим документом является выписка из ЕГРН, покупателю желательно самостоятельно сходить в Росреестр и получить там данный документ — это может сделать любой желающий. Благодаря этому покупатель может проверить, не являются ли предоставленные продавцом документы подложными.
В свою очередь продавцу необходимо внимательно изучить раздел, в котором регламентированы сроки и порядок расчетов. Если подписать документ, не прочитав его, он тем не менее приобретает юридическую силу; другими словами, если в договоре, например, указана неудобная продавцу передача денежных средств наличными в течение трех месяцев с момента заключения договора, оспорить данный пункт позже будет практически невозможно.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
Регистрировать предварительный договор купли-продажи не нужно.
- Росреестр просто не примет его в качестве подтверждения факта сделки, т. к. эту функцию выполняет основной договор купли-продажи.
- Он нужен по большей части только для финансовой безопасности всех сторон сделки. Основной договор купли-продажи регистрировать понадобится, так как именно на его основании происходит передача прав на недвижимость от продавца к покупателю.
В МФЦ или в территориальный орган Росреестра должны лично явиться продавец и покупатель, а также другие собственники жилья, если таковые имеются, и уполномоченный сотрудник банка (в особенных случаях). Продавец недвижимости пишет заявление о переходе права на установленном бланке, который выдают сотрудники государственных учреждений.
В свою очередь покупатель пишет заявление на регистрацию нового права. После этого сторонам сделки выдают реквизиты, на которые они должны перевести средства в счет госпошлины.
Чек, платежное поручение или квитанция должны быть приложены к общему списку документов; в противном случае сделку не зарегистрируют.
Помимо квитанции об уплате госпошлины продавцу понадобится предоставить органам регистрации следующие документы:
- Документ, на основании которого продавец получил права на недвижимость (правоустанавливающий документ).
- Договор купли-продажи квартиры.
- Оригинал и копия внутреннего паспорта РФ продавца и покупателя.
- Заявление о гос. регистрации — заполняется или в МФЦ, или в органах Росреестра, в зависимости от выбранного заемщиком способа подачи документов.
- Необязательные, но в некоторых случаях требуемые документы:
- кадастровый паспорт недвижимости;
- согласие супруга на продажу собственности (если жилье было приобретено в момент действующего брака, но оформлена она только на одного супруга);
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников недвижимости — несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
Все эти документы отдают на рассмотрение в Росреестр. Продавцу выдают расписку о приеме документов на государственную регистрацию — ее необходимо внимательно прочесть, чтобы абсолютно все поданные документы были в расписке указаны. В течение 5-7 рабочих дней сделка регистрируется и права переоформляются на покупателя; как только подписывается акт о приеме-передаче, процедура передачи прав завершается.
Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.
Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.
Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.
По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.
Этапы сделки включают в себя:
- Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
- Подписание основного договора;
- Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
- Завершение расчетов между сторонами;
- Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.
В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.
В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.
Для получения заемных средств в банке, нужных для покупки квартиры, необходимо представить комплект документов, а именно:
| Паспорт | гражданина РФ — заемщика |
| Справка 2-НДФЛ | на заемщика, берущего ипотечный кредит |
| Отчет специалиста | который проводил оценку стоимости недвижимости |
| Согласование | супруга на получение ипотечного займа |
Банком могут быть затребованы также другие документы (свидетельство о заключении брака и др.)
Следует понимать, что список нужных документов в разных банках различается, вследствие чего необходимо предварительно проконсультироваться у специалиста банка.
Кроме указанных бумаг продавцу жилья нужно предъявить правоустанавливающие документы на нее, свидетельство о гос. регистрации собственности, выписку из ЕГРН.
В случае продажи квартиры с прописанными в ней детьми, не достигшими 18-летнего возраста, нужно получить согласование органа опеки и попечительства на заключение договора.
Предварительный договор – это двустороннее соглашение, которым устанавливаются обязательства сторон о том, что они должны будущее время заключить основной договор.
Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, описанных в предварительном договоре.
После его подписания передача недвижимого имущества не происходит, он порождает обязанности контрагентов оформить сделку в будущем и право требовать заключения основного договора.
В качестве обеспечительных мер по договору может применяться неустойка, которую обязан заплатить контрагент, отказавшийся от заключения договора.
В случае отказа от заключения окончательного договора, сумма неустойки может быть снижена согласно нормам ст. 333 ГК РФ.
Зачастую на основании данной статьи суд не удовлетворяет исковые требования заявителя о взимании неустойки со стороны продавца.
Неустойка служит для возмещения потенциальных убытков стороны сделки.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке
Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее.
Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.
Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире.
Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.
Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса.
Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в течение месяца со дня извещения.
Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу указанных сроков.
Предварительный договор должен включать сведения, свидетельствующие о намерениях контрагентов соглашения.
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия основной сделки.
Иначе его можно будет признать недействительным в установленном порядке.
Главное отличие между предварительной и основной сделкой заключается в том, что государственная регистрация предварительного договора необязательна.
А основной договор купли-продажи квартиры обязательно должен пройти регистрацию в службе Росреестра, вслед за чем он получает юридическую силу.
В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.
Кроме данных о сторонах сделки, в нем содержится:
| Данные объекта сделки | Позволяющие определить точный адрес недвижимого имущества |
| Описании состояния квартиры | Общая и полезная площадь, этаж, инженерно-технические коммуникации |
| Стоимость объекта | порядок оплаты по основному договору |
| Права и обязанности сторон | санкции и ответственность сторон |
| Обязанности сторон по подготовке сделки | продажи квартиры (документы, которые нужно собрать) |
| Дата подписания | основной сделки |
| Затраты контрагентов | на проведение сделки |
Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. Перед подписанием необходимо проверить все условия соглашения, включая дату заключения, договора, с которой будет отсчитываться срок для основного договора.
- Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ошибки и нюансы при составлении
- Гарантии при заключении предварительного договора
- Возможные риски для покупателя
- Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств
Предметом договора является квартира, характеристики которой и должны быть отражены в данном разделе:
- адрес жилого помещения;
- наименование (квартира, доля в квартире, жилой дом);
- количество комнат;
- этаж, подъезд;
- площадь квартиры (общая и жилая);
- дополнительные технические характеристики (особенности планировки, состояние квартиры и технического оборудования) – могут быть оформлены в качестве приложения к договору.
Если квартира приобретается без отделки, то этот факт также необходимо прописать в договоре. Это даст право покупателю на получение налогового вычета на расходы по отделке приобретенного жилья.
В данном пункте может быть отражено:
- на основании какого документа у продавца возникло право собственности на указанное жилое помещение и перечислены все его реквизиты;
- информация об отсутствии обременений, ограничений, судебных споров или притязаний третьих лиц;
- условия и сроки передачи недвижимости покупателю, освобождение квартиры от проживающих и зарегистрированных лиц, от имущества продавца;
- лица, сохраняющие право пользования квартирой, основания их права.
Можно также указать информацию о недостатках квартиры, неотделимых улучшениях и иных условиях в зависимости от особенностей сделки и пожелания сторон.
Данный раздел содержит информацию о банке, выдавшем ипотечный кредит и являющимся залогодержателем приобретенного имущества:
- наименование банка;
- банковские реквизиты;
- местонахождение;
- почтовый адрес.
Также в тексте должно быть указано, что права залогодержателя подтверждаются закладной.
Ответственность каждой стороны за неисполнение договорных обязательств должна быть четко оговорена. Чем подробнее будет расписан данный пункт, чем меньше рисков у продавца и покупателя потерять свое имущество.
Поэтому в данном пункте можно указать следующее:
- условия возврата аванса или задатка при расторжении договора по вине каждой из сторон;
- возмещение убытков стороне, понесшей расходы при расторжении договора (оплата оценочного расчета, получение платных документов, оплата услуг нотариуса);
- выплата компенсации пострадавшей стороне за невыполнение другой стороной условий договора;
- возвращение сторонам имущества, полученного в результате заключения договора.
Перечень условий не является исчерпывающим. Сторонам необходимо проанализировать возможные риски при расторжении договора и обезопасить себя условиями договора.
Особенностью государственной регистрации квартиры, приобретенной в ипотеку, является то, что кроме перехода права собственности Росреестр также регистрирует обременение на квартиру.
На регистрацию предоставляются следующие документы:
- паспорт;
- заявления сторон;
- документы на приобретенное жилое помещение;
- договор купли-продажи по ипотеке;
- ипотечный договор;
- закладная;
- квитанция об оплате государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
С момента государственной регистрации и фактической передачи имущества договора между продавцом и покупателем считается исполненным. Договор между покупателем и кредитной организацией действует весь период погашения ипотечного кредита.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости с ипотекой
Подведем итоги:
- Квартира, приобретенная в ипотеку, становиться предметом залога у банка-кредитора.
- При покупке жилья в ипотеку на вторичном рынке предварительный договор должен быть обязательно.
- Основной договор купли-продажи должен содержать в себе все существенные условия.
- Приобретаемое по ипотечному договору жилье должно быть оценено и застраховано.
Заключить договор купли-продажи квартиры по ипотеке и не упустить существенные моменты сложная задача. От правильного составления договора зависит законность совершения сделки. Если у вас есть сомнения в правильности изложения договора, вы можете оставить заявку и юристы нашего сайта ответят на все ваши вопросы.
Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика.
В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком.
Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.
Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.
Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость.
До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости.
В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.
В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН.
Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее).
Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.
В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора.
При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.
В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.
Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее.
При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки.
Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.
Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:
- Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
- Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
- Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.
В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).
Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.
Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.
Предварительный договор купли-продажи – это договор о намерениях сторон в будущем заключить основной договор примерно с теми же условиями, что и основной. В отличие от основного, такой документ не требует государственной регистрации и может изменяться сторонами произвольным образом (в некоторых случаях даже в одностороннем порядке).
Предварительный договор (также известный как ПД или ПДКП) получает юридическую силу только в том случае, если заключается основной договор (ОД или ОДКП). В противном случае этот документ не играет никакой роли и не накладывает ни на одну из сторон никаких обязательств.
Шаблон основного договора в данном случае абсолютно идентичен предварительному.
Банк будет на этом категорически настаивать, так как еще до официального заключения сделки и выдачи кредита финансовая организация хочет четко понимать, как именно это все будет выглядеть на практике.
Проще говоря, составляя основной договор можно просто скопировать все из предварительного и поменять только название документа.
Основной договор, в отличие от предварительного, подлежит обязательной государственной регистрации. Однако его не обязательно заверять у нотариуса, особенно если на этом не настаивает банк.
Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.
Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:
- прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
- те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
- несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
- рентополучатели.
Случай из практики: В квартире, переданной в залог банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект залога — квартиру, и подал в суд. В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту. Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара. Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.
В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:
- аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
- продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
- аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.
Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.
Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.
Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.
Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:
- приватизация на одного супруга;
- получение в дар;
- наследование;
- брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
- покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).
Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.
Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».
Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.
Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.
Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.
Что проверить перед подписанием:
- снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
- отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
- техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).
По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.
Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Предварительный договор купли-продажи при ипотеке
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.
B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.
Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Это соглашение между покупателем и продавцом о намерении в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.
Предварительный договор необходим, когда:
- покупателю не хватает части суммы;
- покупатель оформляет ипотеку в банке;
- продавец не успел собрать пакет документов;
- среди собственников есть несовершеннолетние и необходимо решение органов опеки.
Основное отличие в том, что в предварительном договоре фиксируются намерения сторон, а не обязательные условия. Также, в отличие от основного, в предварительный договор можно вносить изменения. ПДКП можно аннулировать без дополнительных обязательств, если это будет общим решением всех участников соглашения. Предварительный договор не требует заверения у нотариуса.
Преддоговор не считается основанием для передачи недвижимости в собственность или проведения оплаты.
Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке
Срок устанавливается продавцом и покупателем. Если обе стороны не исполняют обязательства в указанный период, то документ теряет юридическую силу. Дату можно определить самостоятельно. Если предварительный договор не фиксирует таких условий, то основной договор подписывается в течение года с момента подписания предварительного.
Разновидности предварительного договора купли-продажи
У первичного соглашения нет строго установленной формы. ПДКП оформляют по-разному в зависимости от ситуации.
Законодательство защищает права несовершеннолетних граждан при купле-продаже недвижимости. Если опекун продает жилье, в котором есть доли несовершеннолетних детей, нужно выполнить ряд условий. Необходимо получить разрешение органов опеки. Иногда требуется письменное согласие несовершеннолетнего владельца.
Необходимо подтвердить наличие другого жилья, где за детьми будет закреплена равноценная доля. Условия проживания детей должны стать лучше, а не наоборот.
Если требования органов опеки не будут выполнены в установленный срок, то сделка признается недействительной.
Оформление предварительного договора — сложный процесс. Чтобы избежать ошибок в договоре, нужно:
- Проверить, у кого приобретается жилье. У владельца на руках должен быть полный пакет документов. Если куплю-продажу проводит представитель, то необходима доверенность на проведение сделки.
- Заранее выяснить, есть ли у квартиры другие собственники, одобряют ли они сделку.
- Прописать порядок оплаты, передачу ключей.
- Проверить правильность формулировок. Иначе суд может оценить предварительный договор как долговую расписку или договор залога. Это повлияет на то, сможет ли покупатель вернуть свои деньги в случае отказа продавца заключать основной договор.
- Зафиксировать в договоре состояние квартиры, наличие и состояние мебели, техники и прочего.
- Прописать реальную стоимость жилья. Стоимость недвижимости не должна быть ниже рыночной. Если цена отличается более чем на 20%, налоговые органы имеют законное право доначислить налог и пеню.
- Внимательно отнестись к расписке о передаче денег. В ней должны быть подписи, дата, данные обеих сторон, а также присутствовать фраза «материальных претензий не имею».
Правильно оформленный договор исключит судебные разбирательства.
Основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи служат скрытые обстоятельства и изменения намерений сторон. Расторжение соглашения предварительного договора говорит о прекращении обязательств обеих сторон сделки.
К основаниям для признания ПДКП недействительным относятся:
- невыполнение каких-либо пунктов договора.
- неподписание основного документа в установленный срок.
- неправильное составление и оформление текста договора.
Если у одной стороны есть причины расторгнуть документ, она должна уведомить об этом другую. Если вторая сторона не хочет расторгнуть предварительный договор, то добиться этого можно через суд.