Сделки с недвижимостью не требующие нотариального заверения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью не требующие нотариального заверения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021

2. 1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

3. Росреестр напомнил, когда для сделки нужен нотариус

4. Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

4.1. Какие функции выполняет нотариус при совершении сделок купли-продажи?

5. 5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

6. Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса?

7. Нотариальные сделки или что заверяется у нотариуса?

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

НО!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Можно составить договор самостоятельно или прибегнуть к помощи профессионалов. В нем указывается подробное описание жилого помещения с указанием точных характеристик, его цена и местоположение.

Также прописываются все условия приобретения жилого помещения, а также кто несет текущие расходы.

Обязательно указывается, что жилое помещение не имеет каких-либо обременений, не заложена и не находится под арестом.

Нотариус тщательно проверяет все предоставленные бумаги и заверяет соглашение о купле-продаже. Далее покупатель оплачивает государственную пошлину и все участники идут в Росреестр. В регистрационной службе документы принимаются на регистрацию и выдается расписка об их получении.

Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусом действий от имени Российской Федерации, предусмотренных законом С 1 февраля 2014 года в 13 субъектах РФ был начат эксперимент по обязательному нотариальному заверению сделок с недвижимостью. Поэтому во многих регионах России заемщикам уже точно не избежать сотрудничества с нотариальным агентством. В Московской и Ленинградской областях, пока что договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

К услугам нотариуса при ипотеке прибегают по соглашению сторон — банка, продавца жилья и покупателя. Чаще всего, кредитная организация, в которой оформляется ипотека, указывает заемщику конкретного нотариуса, с которым сотрудничает банк.

Заверение нотариусом договора купли-продажи жилья при ипотеке составляет около 1% от сделки. При этом, тарифы на данную услугу нотариуса утверждены законодательно. Иногда банк требует только составления договора купли-продажи нотариусом.

За эту услугу нотариус также взимает фиксированную плату в размере 3 000 — 10 000 рублей.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

Как вы знаете, ипотека может быть разной. Бывает покупка квартиры в ипотеку с одновременным ее залогом, бывает ипотека собственного жилья с целью получения целевого или нецелевого кредита.

Все условия выдачи ипотечного займа оговариваются в договоре ипотеки, который заключается между заемщиком и банком.

Рассмотрим основные виды ипотечных договоров, и узнаем, какие услуги нотариуса могут потребоваться в каждом отдельном случае:

Ипотека на нецелевой кредит. В этом случае клиент банка получает наличные деньги на любые цели, в качестве гарантии закладывает имеющееся или приобретаемое жилье. Здесь банк может потребовать обязательного заверения договора залога
Ипотека на целевой кредит. Заемщик получает деньги для приобретения жилья под залог имеющейся недвижимости. Форма заключения договора (нотариальная или без нотариуса) определяется конкретным банком
Классическая ипотека. Банк выдает деньги под залог приобретение квартиры с одновременной регистрацией залога и договора купли-продажи. В этом случае банк может выступать третьей стороной договора купли-продажи, и соответственно он может потребовать нотариального заверения сделки-купли продажи.

Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости или доли в праве собственности на недвижимость и будет ли такой договор законным?

Договор купли-продажи
Договор дарения
Соглашение(договор) о выделении долей
Договор мены

Разберемся подробнее:

Статья обновлена 10.05.2019 года

Оформление отчуждения недвижимости — это двух этапный процесс:
1 этап.
Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа (договора, соглашения) всеми участниками сделки.
2 этап.
Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре .
Определение сделки

В простой письменной форме оформляются следующие сделки:

Продажа недвижимости совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям

Продажа доли в праве ( например по 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям

Продажа недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ее на праве общей совместной собственности. (Продажа доли недвижимости требует требует регистрации совместной собственности на долю в праве, которая останется супругам.
И внесение в ЕГРН записи на основании п.90.1 Порядка ведения ЕГРН.
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 годаПрим. Автора)

Дарение недвижимости совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым

Дарение доли в праве ( например 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым

Дарение недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ей на праве общей совместной собственности. (Дарение доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей. Прим. Автора)

Выделение доли/долей из единоличной собственности дееспособным собственником или ( с 01.07.2018 г) из совместной собственности.

Все вышеперечисленные сделки оформляются в простой письменной форме, договорами или соглашениями и вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки этих документов.

В далее перечисленных случаях нотариальное заверение у нотариуса обязательно, так как без такой процедуры документ просто не будет принят в регистрирующем органе:

В случае продажи квартиры, которая разделена между несколькими собственниками. В таком случае заверять договор купли-продажи у нотариуса обязательно, так как этот факт является подтверждением согласия всех собственников.
Осуществляется продажа объекта недвижимости, где собственником выступает лицо несовершеннолетнее, то есть до 18 лет.
Если в сделке будет принимать участие несовершеннолетнее лицо и не обязательно он будет выступать собственником.

В случае, если в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, обязательно также должны присутствовать и его официальные представители – родители или лица, которые их заменяют.

С 2021 года были внесены изменения в законодательство. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» теперь для сделок с долевой собственностью на жильё требуется, чтобы договор был удостоверен нотариально. Но требуется ли это в том случае, если квартиру покупают супруги?

Как ни странно – нет. По закону, нотариально нужно удостоверивать те договора, по которым долевая собственность отчуждается, а не приобретается. Таким образом, если супруги приобретают квартиру у продавца, который владеет ей единолично, обращаться к нотариусу они не обязаны.

Однако отсутствие обязанности не означает отсутствия права. Согласно ГК РФ и Основ законодательства о нотариате, даже тогда, когда нотариальная сделка не обязательна, стороны вправе обратиться к нотариусу и удостоверить её. Такое часто применяется в тех случаях, когда сторонам нужны по сделке дополнительные гарантии: нотариальный договор оспорить в суде труднее.

Также имеют место ситуации, в который нотариальное заверение документа законодательно не требуется, но на практике это сделать все же нужно:

Если продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таком случае нотариус своей подписью подтверждает законность сделки и соблюдение прав несовершеннолетнего лица.
Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица – в таком случае нотариальное заверение также подтверждает законность сделки.
Если сделка оформляется в долевой собственности.
Если сделка осуществляется при участии несовершеннолетнего лица, но его личного участия нет. Вместо него находятся его официальные представители.

Во всех вышеперечисленных случаях заверять договор купли-продажи нотариально требуется хотя бы потому, что это является прямым подтверждением законности сделки, соблюдения прав всех сторон.

Долевая собственность регулируется главой 16 ГК РФ. Кодекс описывает её как право собственности на один и тот же объект имущества, который принадлежит двум и более лицам, и при этом их право разделено на доли с указанием того, кому в каком размере оно принадлежит.

Согласно ч. 3 ст. 244 ГК РФ, долевая собственность – это вариант общей собственности, который применяется по умолчанию, если закон прямо не предусмотрел, что на объект возникает другой вариант – собственность совместная.

ВАЖНО! При долевой собственности сам объект физически не делится. Делится лишь право на него.

Поскольку упомянут и такой вариант, как совместная собственность, необходимо указать, в чём различие между ним и долевой. Принципиальная разница между долевой и совместной состоит в следующем:

При долевой есть точное указание, кому какая доля из сособственников принадлежит. При совместной такого указания нет, а если происходит раздел, то предполагается, что выделенные доли будут равны, если в законе или соглашении между сособственниками не указано иное (ст. 254 ГК РФ).
Совместная собственность возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом (супруги, члены одного КФХ и т. д.). Долевая – во всех остальных случаях (ст. 244 ГК РФ).
Перевести долевую собственность в совместную нельзя (кроме случаев, когда она выступает как вклад в организуемое КФХ), но вот разделить совместную – можно.

Таким образом, можно указать: долевая собственность на квартиру – это обычный вариант, который возникает всегда, если приобретают её лица, не состоящие между собой в браке.

Росреестр напомнил, когда для сделки нужен нотариус

Следует понимать, что заверять договора купли-продажи нужно не только продавцу, но и покупателю. Далее рассмотрим, зачем нужно заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса обеим сторонам.

Права и обязанности нотариуса при такой форме сделки регламентируются Федеральным Законом №4462-1. В отношении покупателя нужно обратить внимание на такие нюансы:

Нотариус проверить грамотное составление договора.
Проверить прописанные в договоре факторы, которые вступают в силу при невыполнении своих обязанностей сторонами сделки.
Проверяет, не нарушены ли права покупателя в этой сделке.
Может присутствовать при передаче денежных средств за покупку/продажу объекта недвижимости.

Кроме того, нотариус предоставляет индивидуальные услуги – составление договора, консультации относительно предполагаемой сделки.

Нотариальное заверение сделки – это еще не все, что полезного можно получить от нотариуса. Как правило, специалист этого профиля предоставляет такие услуги:

Сбор и подготовка всех необходимых документов и передача их в соответствующие органы.
Предоставляет услугу безопасного расчета, например – нотариальный депозит.
Проверяет грамотность и соответствие процессуальным нормам всех документов, в том числе и составленного договора.
Ускоряет сроки проведения сделки, при необходимости.

Само собой разумеется, что это не полный перечень предоставляемых услуг, так как нотариус работает не только со сделками по купле/продаже недвижимости.

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

По сути своей деятельности нотариус – представитель государства. В его обязанности входит проверить подлинность документов, правомерность сделки, дееспособность сторон и то, добровольно ли они действуют. Нотариус выступает гарантом того, что стороны заключили именно ту сделку, о которой договорились, соблюли при этом все требования закона и совершили свои действия не под влиянием заблуждения.

В Федеральной нотариальной палате пояснили, что по своему желанию стороны могут привлекать нотариуса для удостоверения и других сделок. К примеру, при заключении договора купли-продажи в простой письменной форме граждане рискуют быть втянутыми в судебные тяжбы, поскольку при самостоятельном составлении договора могут быть упущены важные моменты, которые в последующем ведут к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус поможет составить договор и в соответствии с законом проверить значимые сведения.

Наконец, согласно статье 61 Гражданского процессуального кодекса, при рассмотрении в суде спора, возникшего из-за нотариально удостоверенной сделки, не придется доказывать обстоятельства, которые прежде удостоверил нотариус. А если сторона, заключившая удостоверенный нотариусом договор, не исполняет своих обязательств, ее можно принудить к этому по исполнительной надписи нотариуса, обращаться в суд при этом не нужно (статья 90 Основ законодательства РФ о нотариате).

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

Стоимость услуг состоит из двух частей: установленного государством тарифа за нотариальное заверение и платы за УПТХ. Стоимость последних услуг в каждом регионе отдельно устанавливает местная нотариальная палата. Плата за УПТХ указана на сайте Федеральной нотариальной палаты или на сайте нотариальной палаты конкретного региона.

Какие функции выполняет нотариус при совершении сделок купли-продажи?

Удостоверяя договор купли-продажи недвижимого имущества, нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, удостовериться, что стороны действуют по своей воле и их действия не противоречат закону. Также нотариус проверяет, действительно ли лицо, отчуждающее имущество, является его собственником. Нотариус устанавливает, есть ли юридически значимые обстоятельства и факты.

По сути, нотариальное заверение – это проверка законности сделки, включая право каждой из сторон ее совершать. Так, удостоверяя договор, нотариус проверяет, кому принадлежит имущество, наложены ли на него какие-либо обременения и аресты (запреты), имеют ли на него права третьи лица, является ли оно совместной собственностью супругов или предметом брачного договора. Также нотариус ищет сведения о сторонах сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, устанавливает, признавался ли правообладатель недееспособным или ограничено дееспособным.

У нотариуса, ведущего дело о наследстве, много функций. В частности, он принимает заявление о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет гражданам последствия таких шагов, уведомляет об открытии наследства наследников, чье место жительства или работы известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, при необходимости предпринимает действия по охране наследуемого имущества, действуя в интересах государства, наследников или кредиторов.

Нотариус фиксирует факт, место и время открытия наследства, основания для наследования по завещанию и есть ли основания, чтобы наследование происходило по закону. Также нотариус выясняет, имеет ли право заявитель на обязательную долю в наследстве, в каком составе и где находится наследуемое имущество, сколько оно стоит, наложены ли на него обременения или аресты и т.д. Наконец, свидетельства о праве на наследство выдает именно нотариус.

Данные обо всех действиях, совершенных нотариусом, хранятся в Единой информационной системе нотариата. В Федеральной нотариальной палате отмечают, что ряд сведений из системы могут получить все граждане. Это:

данные о доверенности (об удостоверившем доверенность лице, дате, когда она была удостоверена, регистрационном номере в реестре нотариальных действий, времени и дате, когда в реестр были внесены данные об отмене доверенности, если это имело место быть);
данные о залоге движимого имущества;
данные об открытых наследственных делах и имя нотариуса, ведущего дело.

Эти сведения можно бесплатно получить в любой день и время.

Информация о других видах нотариальных действий доступна лишь ограниченному кругу лиц, который определен на законодательном уровне.

Родители, опекуны и другие лица, которым вверено имущество несовершеннолетних, не вправе совершать сделки с ним без нотариального удостоверения. Нотариус, помимо проверки всех документов, обязан удостовериться, что органы опеки и попечительства выдали разрешение на распоряжение имуществом ребенка. Более того, нотариус обязан убедиться, что такая сделка не нарушит прав несовершеннолетнего – например, при продаже записанного на имя ребенка жилья необходимо купить другой объект недвижимости.

Отдельно надо затронуть вопрос, связанный с завещаниями, поскольку они относится к категории односторонних сделок. Юридические последствия такого распоряжения в полной мере наступят только после смерти завещателя, и, следовательно, что-либо изменить или отменить будет проблематично. Завещания, как правило, составляются либо в преклонном возрасте, либо в случае неизлечимой болезни, и нотариус, удостоверяя завещание, в обязательном порядке проверяет дееспособность заявителя и добровольность его действий.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:

Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.
Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.
Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;
Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.

Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Кроме того, с 2019 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.

В случае продажи квартиры, которая разделена между несколькими собственниками. В таком случае заверять договор купли-продажи у нотариуса обязательно, так как этот факт является подтверждением согласия всех собственников.
Осуществляется продажа объекта недвижимости, где собственником выступает лицо несовершеннолетнее, то есть до 18 лет.
Если в сделке будет принимать участие несовершеннолетнее лицо и не обязательно он будет выступать собственником.

Если продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таком случае нотариус своей подписью подтверждает законность сделки и соблюдение прав несовершеннолетнего лица.
Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица – в таком случае нотариальное заверение также подтверждает законность сделки.
Если сделка оформляется в долевой собственности.
Если сделка осуществляется при участии несовершеннолетнего лица, но его личного участия нет. Вместо него находятся его официальные представители.

Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса?

Допустимо ли оформление сделок с жильем без участия нотариуса? Да, если объект недвижимости находится не в долевой собственности, то есть имеется один владелец. В таком случае можно просто оформить письменный договор купли-продажи с соблюдением процессуальных норм. Но, даже в таком случае нотариальное заверение не будет лишним.

Покупка нового жилья, если упустить из внимания моральную и техническую сторону вопроса, лучше, чем приобретение вторичного жилья. Причина проста – в новой квартире нет никаких правовых обременений, а значит процедура оформления осуществляется гораздо проще и быстрее.

При покупке вторичного жилья можно существенно сэкономить, но перед сделкой обязательно нужно проверить юридическую сторону – нет ли обременений, согласны ли на сделку все собственники. Кроме того, не следует забывать о том типе сделок, когда нотариальное заверение обязательно.

Нотариус проверить грамотное составление договора.
Проверить прописанные в договоре факторы, которые вступают в силу при невыполнении своих обязанностей сторонами сделки.
Проверяет, не нарушены ли права покупателя в этой сделке.
Может присутствовать при передаче денежных средств за покупку/продажу объекта недвижимости.

Со стороны продавца нотариус необходим в следующих случаях:

Если продается квартира, которая является совместно нажитым имуществом супругов.
Если объект продажи находится на доверительном управлении.
Если владельцем продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Также, как и в случае с покупателем, нотариус может понадобится при передаче денежных средств.

Сбор и подготовка всех необходимых документов и передача их в соответствующие органы.
Предоставляет услугу безопасного расчета, например – нотариальный депозит.
Проверяет грамотность и соответствие процессуальным нормам всех документов, в том числе и составленного договора.
Ускоряет сроки проведения сделки, при необходимости.

Нотариальные сделки или что заверяется у нотариуса?

Согласно действующему законодательству, на сегодняшний день обязательными для нотариального заверения сделками являются те, что связаны с:

долями в общей долевой собственности;
отчуждением недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
распоряжением недвижимостью при доверительном управлении или опеке;
разделением имущества, нажитого супругами в период брака.

Это наиболее сложные, проблемные сегменты правовых отношений, фигурирующих на рынке недвижимости. Именно здесь возникают риски нарушить какие-либо правовые нюансы, не учесть интересы собственника, чем могут воспользоваться мошенники.

Что касается сделок по отчуждению недвижимого имущества, не связанных с обязательным нотариальным участием – дарение, продажа, купля, мена, — то здесь граждане вправе выбирать – обращаться за помощью к нотариусу либо самостоятельно осуществить сделку. Как бы то ни было, нотариально заверенная форма сделки является наиболее надежным вариантом, способствующим защите прав всех ее участников и помогающим избежать проблем в будущем.

Обращение к нотариусу сегодня – это наиболее приемлемый вариант при осуществлении тех или иных сделок с недвижимостью. Помимо гарантированной безопасности результата, нотариус проводит полный комплекс работ с предъявленной документацией: сам осуществляет проверку, подготавливает проекты договоров, отправляет запросы и сам передает сведения в органы госрегистрации. По желанию клиента через депозит нотариуса денежные средства могут быть переведены на счет продавца.

Гражданин вправе обратиться к любому нотариусу субъекта Российской Федерации, в котором находится недвижимость.

С 2016 года закон за №218-ФЗ утверждает обязательность нотариального удостоверения сделок по недвижимости, совершаемых при участии несовершеннолетних (ст.54, п.2 названной нормы).

Распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям возрастом менее 14 лет, допускается их законными представителями – родителями, опекунами, усыновителями (ст.28, п.1 Гражданского кодекса). Для детей возрастом 14-18 лет доступно самостоятельное заключение сделок по недвижимости, однако лишь при письменном одобрении законных представителей (ст.26 Гражданского кодекса). Во всех названных вариантах сделок заверение договора купли-продажи нотариусом обязательно.

Участие нотариата в сделке между рентодателем и рентополучателем обязательно, иначе (без нотариального заверения) договор ренты считается недействительным (ст.584 Гражданского кодекса). Законодательством РФ нормируется удостоверение рентной сделки с недвижимостью для правовой защиты сторон-участников от неправомерных и мошеннических действий.

Обязанности нотариуса по рентному договору заключаются в проверке адекватности намерений сторон, вменяемости участников, а также в подлинности документальной базы и ее соответствии законодательству РФ. При несоответствии сделки нормам закона нотариус вправе отказать в удостоверении рентного договора.

Чтобы оформить договор купли-продажи в нотариальной конторе российским гражданам надо сформировать пакет документации:

Предварительное соглашение, заключенное между покупателем и продавцом объекта недвижимости. В нем прописываются условия предстоящей сделки, суммы, сроки, обязанности и права сторон.
Правоустанавливающие документы на квартиру: выписка из государственного единого реестра, дарственная, завещание, договор купли-продажи.
Справка, выданная жилищной конторой, в которой указаны зарегистрированные в жилом помещении лица.
Если продавец состоит в законном браке, то для продажи или покупки жилья ему потребуется письменное согласие супруги (при условии, что объект недвижимости приобретался в законном браке). Исключением являются ситуации, при которых право собственности на квартиру продавец приобрел по завещанию, договору дарения. Письменное согласие от второй половины потребуется и в том случае, когда пара развелась, но совместно принимала участие в покупке жилья.
Документ, фиксирующий сделанное собственникам предложение о продаже их частей в квартире (речь идет о долевой недвижимости).
Если продается объект недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний, то потребуется официальное разрешение из органов опеки и попечительства. Такую справку нужно получить даже в том случае, когда ребенок просто прописан в реализуемой квартире. В таких ситуациях придется предоставить документальное подтверждение того, что для ребенка предоставлены другие жилищные условия.
Передаточный акт.
Справка, подтверждающая факт отсутствия долгов по коммунальным услугам.
Поквартирная карточка.
Если квартира приобретается за счет средств материнского капитала, то прилагается соответствующий сертификат. Также потребуется справка из ПФР, подтверждающая факт наличия денежных средств на лицевом счете покупателя.
При использовании заемных средств для покупки квартиры, нотариусу нужно передать кредитный или ипотечный договор.
Если недвижимость приобретается за счет бюджетных средств, то необходимо предъявить соответствующие сертификаты.

В нотариальную контору нужно передавать не только оригиналы, но и копии всех документов. На месте будет проведена процедура удостоверения их подлинности.

При нотариальном заверении сделок с недвижимостью должна соблюдаться последовательность в действиях:

Покупатель и продавец лично приходят в нотариальную контору с полным пакетом документации.
На месте осуществляется проверка объекта на предмет ареста, залога, принудительного отчуждения. Нотариус делает запрос в разные инстанции, получает сведения из открытых и закрытых источников.
До момента оформления сделки стороны могут заключить предварительный договор, в котором будут прописаны условия. На этом этапе ведется подготовка документации, необходимой для нотариального сопровождения процедуры купли-продажи.
Покупатель передает продавцу задаток, либо осуществляет полный финансовый расчет в рамках условий, прописанных в предварительном соглашении.
Нотариусом или его помощником составляется основной договор, который передается на рассмотрение сторонам сделки.
При отсутствии возражений у покупателя и продавца, соглашение распечатывается на фирменных бланках, после чего заверяется нотариусом. В соответствующий учетный регистр вносится запись о регистрации соглашения.
Договор передается в Росреестр для государственной регистрации. Некоторые нотариальные контры самостоятельно направляют документы в местные органы в электронной форме.

Каждая нотариальная контора в индивидуальном порядке формирует ценовую политику. Федеральной Нотариальной Палатой рекомендованы такие тарифы:

Заверение договоров купли-продажи недвижимости между родственниками, стоимость которой не превышает 1000000 руб. – 3000 руб. плюс 0,20% от суммы сделки. Для посторонних лиц дополнительный процент повысится до 0,40%.
Заверение договоров купли-продажи жилья между родственниками, стоимость которого варьируется в диапазоне от 1000000 руб. до 10 000 000 руб. – 3000 руб. плюс 0,20% от суммы сделки. Для посторонних лиц тариф составит 7000 руб., а дополнительный процент останется на прежнем уровне 0,20%.
Заверение договоров купли-продажи недвижимости между родственниками, стоимость которой превышает 10000000 руб. – 23000 руб. плюс 0,10% от суммы сделки, превышающей 10000000 руб. Для посторонних лиц тариф составит 25000 руб., а дополнительный процент останется на прежнем уровне 0,10%.

Федеральное законодательство не обязывает покупателей недвижимости оплачивать услуги нотариусов. Благодаря этому стороны сделки имеют возможность пополам разделить расходы на заверение договоров купли-продажи.

Федеральное законодательство обязывает российских граждан регистрировать в ЕГРН сделки, касающиеся недвижимости. Срок получения выписки из единого реестра напрямую зависит от способа подачи заявления. Физическим лицам и субъектам предпринимательской деятельности разрешается делать обращение в органы Росреестра несколькими способами:

Делается отправка пакета документов почтой. Требуется оформление заказного письма, описи вложений, бланка уведомления.
Заявление российские граждане могут подавать через МФЦ. Выписку из ЕГРН можно получить спустя 7 дней после обращения в многофункциональный центр.
Покупатели могут лично посетить местный орган Росреестра, либо вызвать помощника на дом. В этом случае регистрация прав собственности произойдет в течение 5 рабочих дней.

Если договор купли-продажи будет заверен в нотариальной конторе, то срок регистрации права собственности сократится. При личном обращении в Росреестр физическое лицо получит выписку из ЕГРН в течение 3 суток. При отправке соглашения в электронной форме, регистрацию проведут в течение одного дня. Если нотариально заверенный договор будет передан в Росреестр через МФЦ, то получить на руки выписку из единого реестра удастся в течение 5 рабочих дней.

Каждая сделка, связанная с недвижимостью, несет в себе риски для обеих сторон:

Если в тексте соглашения отсутствует блок, посвященный передаточному акту, то датой фактической передачи объекта недвижимости будет считаться день завершения регистрационных действий. В такой ситуации риски возникают у покупателя, так как за это время продавец может причинить умышленный ущерб имуществу.
Техническими помощниками нотариуса допущены ошибки при наборе текста соглашения, из-за чего оно не сможет пройти регистрацию в Росреестре.
Отсутствует четкий порядок проведения финансовых расчетов между покупателем и продавцом, определяющий ответственность сторон за деньги. Если в договоре будет указано, что средства за недвижимость были переданы продавцу в полном объеме до подписания соглашения, то у него возникнут риски. Как только официально зарегистрируется переход права собственности на жилье, покупатель может отказаться от устных договоренностей. Он будет ссылаться на договор, в котором указано, что деньги переданы в полном объеме.
При нотариальном оформлении договоров купли-продажи не одобряется участие с одной или с обеих сторон посторонних консультантов. Из-за этого покупателям и продавцам могут навязываться нотариусами условия, не несущие для них никакой выгоды.

Если к процедуре оформления договора купли-продажи привлекается нотариус, то участникам даются определенные гарантии. Помощник проверит объект недвижимости на предмет принудительного отчуждения, арестов, залогов.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/oformlenie-cherez-notariusa.html