Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Число сделок с недвижимостью в России». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж. Если провести параллель с аналогичным периодом прошлого года, то в мае 2019 количество сделок было на 30% меньше, чем в то же время 2018 года, а в летние месяцы — июнь и июль — разница составила 20%.
Пpи этoм цены на недвижимость выросли на 10-12%. Количество предложений на рынке тоже увеличилось: с декабря по июль рост составил 20-22%. Это своеобразный рекорд, а сама ситуация для рынка кажется абсурдной — спрос падает, предложение растет.
Но есть один сегмент, который не вписывается в общую тенденцию — загородная недвижимость. Развитие инфраструктуры поселков, отсутствие жестких регуляторов со стороны закона привело к тому, что покупатели все чаще стали рассматривать загородные дома не только как место сезонного отдыха, но и для постоянного проживания. Первое полугодие 2019 года отмечено ростом сделок в данном сегменте рынка, в среднем по России продажи загородных домов увеличились на 30%.
Коливинги мира: выживут только крупнейшие
Снижение ипотечных ставок, скорее всего, приведет к увеличению предложений на вторичном рынке недвижимости. С января по апрель этого года рынок вторичного жилья уже вырос на 17%. Это peкopднoe yвeличeниe за пocлeдние 15 лeт. Пока цены на недвижимость не покидают разумных пределов, но если рост предложений на вторичном рынке замедлится, рост цен на жилье обеспечен.
Аналитика красноречиво говорит о том, что цены на жилье в разных регионах будут существенно отличаться. Такая локализация цен установится до 2020 года. Местами стоимость жилья растет в среднем на 15%. В некоторых регионах наблюдается и рост выдачи ипотечных кредитов. Гдe-тo эта разница в сравнении с прошлом годом достигает 25%. Рынок становится более локальным.
Коды по ОКЕИ: человек — 792; тысяча рублей — 384 (с одним десятичным знаком)
Наименование показателя
N строки
Единица измерения
За отчетный год
1
2
3
4
Средняя численность работников, включая внешних совместителей и работников несписочного состава за год — всего
01
человек
в том числе средняя численность профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, брокеров, агентов) за год
02
человек
Выручка от реализации товаров (работ, услуг) , за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей — всего
03
тыс руб
из нее сумма комиссионных вознаграждений от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью
04
тыс руб
Расходы по оказанию посреднических услуг в сделках с недвижимостью — всего
05
тыс руб
из них:
материальные расходы
06
тыс руб
затраты на оплату труда
07
тыс руб
арендная плата
08
тыс руб
расходы по оплате работ и услуг сторонних организаций
09
тыс руб
расходы на рекламу
10
тыс руб
Код по ОКЕИ: единица — 642
Наименование показателя
N строки
Единица измерения
За отчетный год
1
2
3
4
Число завершенных сделок с недвижимостью — всего (сумма строк 12-19)
11
единица
в том числе сделки, в которых объектами выступали: квартиры (части квартир), комнаты
12
единица
дома (коттеджи), садовые домики (дачи)
13
единица
дома (коттеджи), садовые домики (дачи) с земельными участками, на которых они расположены
14
единица
нежилые здания, сооружения, помещения
15
единица
нежилые здания, сооружения, помещения с земельными участками, на которых они расположены
16
единица
предприятия как имущественный комплекс (продажа бизнеса)
17
единица
свободные земельные участки
18
единица
иные объекты недвижимого имущества
19
единица
Из строки 11 сделки по купле-продаже недвижимости — всего
20
единица
из них сделки, в которых объектами выступали: квартиры (части квартир), комнаты
21
единица
дома (коттеджи), садовые домики (дачи) с земельными участками, на которых они расположены
22
единица
нежилые здания, сооружения, помещения
23
единица
нежилые здания, сооружения, помещения с земельными участками, на которых они расположены
24
единица
свободные земельные участки
25
единица
В целях изучения рынка недвижимости в Российской Федерации просим Вас ответить на приведенные ниже вопросы. При этом гарантируем конфиденциальность результатов анкетирования. Ваши ответы будут использованы только для получения сводных итогов.
Выберите подходящий для Вас вариант ответа и сделайте пометку в соответствующей графоклетке.
1.
Если Ваша организация работала в 2008 г., то укажите, пожалуйста, как в 2009 г. по сравнению с 2008 г. изменились следующие показатели деятельности Вашей организации:
численность профес-сиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, брокеров, агентов)
число проведенных сделок с недвижимостью
сумма вознаграждения от проведенных сделок с недвижимостью
увеличилась (увеличилось)
101
111
121
осталась (осталось) на том же уровне
102
112
122
уменьшилась (уменьшилось)
103
113
123
2.
Что из нижеперечисленного Ваша организация использует для привлечения потенциальных клиентов (возможно несколько вариантов ответа):
предоставление широкого спектра риэлторских услуг
201
наличие в штате квалифицированных специалистов
202
наличие постоянно актуализируемой базы данных
203
наличие специальных программ, позволяющих воспользоваться услугами на особых условиях
204
построение персонализированных отношений с клиентами
205
предоставление скидок
206
наличие страницы в Интернете (сайта), реклама в СМИ, наружная реклама, распространение рекламных буклетов
207
участие в выставках по недвижимости, презентациях и т.д.
208
другое
209
затрудняюсь ответить
210
3.
Занимается ли Ваша организация непрофильными направлениями бизнеса (консалдинг, ремонт, отделка помещений, дизайн интерьера т.д.):
да
301
нет
302
4.
Укажите, пожалуйста, факторы, сдерживающие деятельность Вашей организации в области недвижимости (возможно несколько вариантов ответа):
отсутствие соответствующей законодательной базы
401
действующая система налогообложения
402
недостаток финансовых средств
403
сложность получения кредита, высокий процент коммерческого кредита
404
высокие цены на недвижимость
405
низкая платежеспособность населения
406
высокая конкуренция со стороны других организаций, оказывающих риэлторские услуги
407
большая отчетная нагрузка
408
частые проверки надзорных органов
409
слишком затянутые сроки регистрации сделок с недвижимостью
410
«черные маклеры»
411
Респондентами по форме федерального статистического наблюдения N 2-услуги (недвижимость) являются юридические лица независимо от формы собственности и организационно-правовой формы, за исключением субъектов малого предпринимательства, основным видом деятельности которых является оказание посреднических услуг в сделках с недвижимостью.
Респондент заполняет настоящую форму и предоставляет ее в территориальный орган Росстата по месту своего нахождения. При наличии у респондента обособленных подразделений, расположенных на территории других субъектов Российской Федерации — настоящая форма заполняется по юридическому лицу, включая этих обособленные подразделения.
В случае, когда респондент не осуществляет деятельность по месту своего нахождения, форма предоставляется по месту фактического осуществления им деятельности.
Руководитель юридического лица назначает должностных лиц, уполномоченных предоставлять статистическую информацию от имени юридического лица.
В адресной части формы указывается полное наименование респондента в соответствии с учредительными документами, зарегистрированными в установленном порядке, а затем в скобках — краткое наименование. На бланке формы, содержащей сведения по обособленному подразделению, указывается наименование обособленного подразделения и респондента, к которому оно относится.
По строке «Почтовый адрес» указывается наименование субъекта Российской Федерации, юридический адрес с почтовым индексом; если фактический адрес не совпадает с юридическим, то указывается также фактический почтовый адрес. Для обособленных подразделений, не имеющих юридического адреса, указывается почтовый адрес с почтовым индексом.
Респондент проставляет в кодовой части формы код Общероссийского классификатора предприятий и организаций (ОКПО) на основании Уведомления о присвоении кода ОКПО, направляемого (выдаваемого) организациям территориальными органами Росстата.
По обособленным подразделениям респондента указывается идентификационный номер, который устанавливается территориальным органом Росстата по месту расположения обособленного подразделения.
Все стоимостные показатели приводятся с одним десятичным знаком, остальные показатели — в целых единицах. Форма заполняется по итогам работы организации за отчетный год. При заполнении формы должна быть обеспечена полнота и достоверность данных.
В строке 02 из средней численности работников (строка 01) выделяется численность профессиональных участников рынка недвижимости, к которым относятся риэлторы, брокеры и агенты. При этом риэлтор — это специалист, занимающийся любыми легальными сделками на рынке недвижимости; брокер — это специалист, занимающийся организацией сделок между продавцом и покупателем недвижимости за комиссионное вознаграждение; агент — помощник брокера, выполняющий его поручения на рынке недвижимости.
Формирование общих экономических показателей по размеру вознаграждений, расходам, их составным частям и отражение этих показателей по соответствующим строкам формы осуществляется на основании данных бухгалтерского синтетического и аналитического учета в соответствии с нормативно-законодательными актами по бухгалтерскому учету и типовыми отраслевыми методологическими рекомендациями по планированию, учету и калькулированию себестоимости продукции (работ, услуг) соответствующих видов экономической деятельности.
Из выручки от реализации товаров (работ, услуг) (строка 03) выделяется сумма комиссионного вознаграждения от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью (строка 04). Строка 03 может быть больше или равна строке 04.
Рынок недвижимости 2019: что произошло и чeгo ждать в будущем
По строке 11 показывается число завершенных сделок с недвижимостью. В состав сделок с недвижимостью входят: купля-продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека. Не включаются сделки по оценке недвижимости. Сделки по приватизации учитываются только в том случае, когда отчитывающаяся организация выступает в качестве посредника, оказывая услуги по оформлению и подготовке к приватизации. Число завершенных сделок определяется по числу оплаченных договоров или других документов. Строка 11 должна быть равна сумме строк 12-19.
По строке 12 отражается число сделок с квартирами (частью квартир), комнатами.
По строке 13 учитываются сделки, в которых объектами выступают только: дома (коттеджи), садовые домики (дачи).*) По этой строке показываются также сделки с таунхаусами и пентхаусами.
По строке 14 показываются сделки с домами (коттеджами), садовыми домиками (дачами) с земельными участками, на которых они расположены.
По строке 15 учитываются сделки, в которых объектами выступают только: нежилые здания, сооружения, помещения, к которым относятся: бизнес-центры, офисные помещения, магазины, торговые центры, пункты сервиса, рестораны и другие объекты общественного питания, паркинги, гаражи, офисы-склады, помещения научно-исследовательских организаций, детские сады, школы, здания административных учреждений и т.п.
По строке 16 отражаются сделки с нежилыми зданиями, сооружениями, помещениями с земельными участками, на которых они расположены.
По строке 17 учитываются сделки с предприятиями как имущественным комплексом (продажа бизнеса).
По строке 18 показываются сделки с земельными участками, свободными от домов, нежилых зданий, сооружений, помещений, включая сделки с земельными участками с постройками (сараями, банями и т..п).
По строке 19 показываются сделки с иными объектами недвижимого имущества, к которым относятся объекты незавершенного строительства, линейные объекты (дороги, линии электропередачи, линии связи, мосты, фуникулеры и т.д.).
В этом разделе показывается неполная структура объектов недвижимости, участвовавших в завершенных сделках по купле-продаже недвижимости.
По строке 28 показываются жилые дома (коттеджи) — индивидуально-определенные здания, состоящие из комнат и вспомогательных помещений, пригодные для постоянного проживания с правом регистрации. При размещении дома на садовом (дачном) земельном участке ему, в отличии от садового домика (дачи), присваивается конкретный адрес (поселение, улица, номер дома). По этой строке также учитываются таунхаусы и пентхаусы.
По строке 30 отражаются садовые домики (дачи) — строения, не пригодные для постоянного проживания, без права регистрации проживания.
Во избежание двойного счета каждый объект (квартира, жилой дом, гараж и т.п.) должен быть отражен в соответствующей строке этого раздела только один раз независимо от того, что при совершении сделки он может участвовать в нескольких сделках. Например, один клиент продает квартиру, а другой ее покупает, во 2 разделе эта квартира должна быть показана как один объект.
В графе 3 раздела 3 отражаются данные об общем числе объектов, участвовавших в завершенных сделках, в графе 4 — их общая площадь.
Любая пакетная сделка с недвижимостью имеет свои нюансы, как положительного, так и негативного характера.
В число преимуществ данного решения входит:
Уменьшение расходов на улучшение жилищных условий.
Почти неограниченный выбор предложений. Сделка мены, например, такой роскоши не предусматривает.
Продажа старой и приобретение новой квартиры оформляется и регистрируется одновременно.
Зачастую существенной проблемой для участников пакетных сделок является отсутствие своего рода буферной квартиры, в которой можно было бы зарегистрироваться и жить после продаже старого и до покупки нового жилья. Пакетная сделка как раз-таки решает эту проблему.
Продавец реализует свою квартиру только тогда, когда уже найден объект для покупки и все готово к совершению сделки.
Что касается негативных аспектов пакетных сделок, то здесь необходимо обозначить:
Зависимость от всех лиц, задействованных у цепочке. По каждой квартире нужно практически одновременно собрать все документы, решить сопутствующие формальные вопросы, например, получить ипотеку. Только опытный агент в состоянии грамотно провести пакетную сделку с большим количеством объектов и участников.
Длительный срок. Подобные операции могут занимать от нескольких месяцев, до года.
Повышенные юридические риски.
Усложненные денежные расчеты.
Дополнительные расходы на услуги квалифицированного риелтора.
Количество сделок с вторичным жильем в Москве выросло за месяц в полтора раза
1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
снять комнату в квартире
купить дом
купить коттедж
купить участок
снять дом
Вопросы и ответы
Жилые комплексы
Новости
Оформление сделок с недвижимостью упрощено в России
Ход строительства ЖК «Новинки Smart City» в Нижнем Новгороде сняли с высоты14 мая, 17:25
Стадион «Водник» в Нижнем Новгороде предложили закрыть для свободного доступа14 мая, 17:00
Бесплатные экскурсии пойдут в нижегородском музее электрических витаминов14 мая, 16:35
Более 70 детских площадок установят в Нижнем Новгороде к июлю 2021 года14 мая, 15:59
ЖК «Атлант Сити» у ТРЦ «Фантастика» в Нижнем Новгороде сдали в эксплуатацию14 мая, 15:33
Гордон Андрей Эдуардович
Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли в праве собственности – обязательная нотариальная форма.
Договор предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако, с июля 2013 года это правило не действует.
Не смотря на безвозмездный характер дарения, договор дарения всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.
С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч расторжения договора, отмены дарения и признания дарения недействительным.
Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями сторон договора.
Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершенно посторонним лицам.
Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — каким-то образом отменить дарение.
В отличие от купли продажи, отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.
Отказ от исполнения договора дарения недвижимости
В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения: даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).
Отказ от исполнени договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем: договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.
Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа — договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.
По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.
Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.
Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:
— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;
— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
— одаряемый лишил дарителя жизни.
Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.
Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.
Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе ( статья 578 ГК РФ):
— если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;
— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Сделки с недвижимостью регистрируют по новым правилам
Дарение может быть признано недействительным по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленных в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.
Признание дарения недействительным означает отсутствие правовых последствия этого договора, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит.
Наиболее частыми причинами недействительности дарения недвижимости являются:
1) Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);
2) Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);
3) Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);
4) Нарушение при совершении дарения требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);
5) Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).
Основания, указанные в пунктах 1 и 3 называют пороком воли стороны сделки.
По пункту 1:
Обстоятельства опасны для обеих сторон сделки тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, но в силу обстоятельств, утрачивает волевой фактор. Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.
Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно. Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утрата воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки. В связи с чем у добросовестного приобретателя по прежнему возникают огромные риски. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.
Вместе с тем, уже сам по себе факт отсутствия воли дарителя к совершению сделки, с неизбежностью приводит к истребованию имущества даже у добросовестного приобретателя на основании статьи 302 ГК РФ.
Напротив, мошенники, готовятся к предстоящему судебному спору готовят и схему сделки или цепочки сделок и обеспечивают себе необходимую доказательную базу.
Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).
Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется и на необходимые юридические действия при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.
Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение заявления о регистрации права, и выдачу доверенности.
При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел крайне важны заключения экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.
Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель по договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?
Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.
Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес решение по делу. Правда в иске ей было отказано.
Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.
Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).
По пункту 2:
Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.
Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто реальный собственник.
Цель сделки купли продажи или дарения (передача собственности), в мнимой сделке фактически не достигается и имеет место только на бумаге
Более изощренны мнимые сделки супругов, когда целью мнимой сделки — скрыть имущество от раздела. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг будучи неискушенным не понимает, действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.
Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.
По пункту 3:
Новая позиция ФНС России об ответственности за не уведомление об открытии зарубежного счета и/или не уведомление о движении по нему.
В конце августа 2017 года было опубликовано письмо ФНС России заставившее задуматься многих валютных резидентов России. По мнению ФНС в случае не сообщения резидентом о наличии счета в зарубежном банке или о движении по нему все операции по такому счету считаются незаконными, а значит правомерен штраф с владельца счета в сумме от 75 % до 100 % от сумм таких операций.
Проверка приватизации
Наследственные квартиры
Как читать документы на квартиру
Адвокат Гордон Андрей Эдуардович
Статья адресована покупателям любой недвижимости, в первую очередь — покупателям квартир. Прочитав эту статью вы поймете, Выписка по квартире из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), это совсем недостаточно. Мы рекомендуем всем — получить консультацию по покупке выбранной недвижимости, вы получите конкретный план действий по вашей конкретной недвижимости для безопасной покупки.
Принят закон о защите людей при сделках с недвижимостью
Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом. Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги. Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя. Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже по суду деньги с продавца будет сложно получить, поскольку деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.
Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки потребительских свойств квартиры: скрытые дефекты квартиры, отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и т.п. Большинство подобных недостатков возможно установить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.
Юридические недостатки значительно более опасны. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников, или были существенно ограничены в возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов или наследников.
Существенно снизит возникновение неожиданных претензий юридическая проверка квартиры перед покупкой.
Юридические недостатки квартир можно объединить в две группы:
1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.
2) Обременения квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены судебными решениями.
Выявить юридические недостатки помогают документы: на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время должно дать единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их перехода по всей цепочке собственников до последнего. Появлении сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, и отказаться от покупки если сомнения не устранены. Во всяком случае, принимать решение без юридической проверки квартиры не стоит.
Для продавца квартиры вопрос документов прост, продавец обязан подтвердить перед покупателем свой статус собственника и предоставить:
Правоустановку — документы о праве собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В необходимых случаях к договору должен быть передаточный акт.
Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт и разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть так же предоставлены документы от остальных собственников.
До июля 2016 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. Теперь каждый раз продавец подтверждает свой статус собственника выпиской из ЕГРП. Фактически выписка предоставляет актуальные сведения ЕГРП на момент ее выдачи.
Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.
Перечисленные документы позволяют достоверно идентифицировать продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по недвижимости.
Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше. Во вторых, у покупателя могут быть какие-то обстоятельства, которые требуют предоставить дополнительные документы, например банк для ипотечного кредита.
По этому, какие документы для покупки квартиры нужны в 2016 году будет определять не только продавец, но и покупатель.
В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.
Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.
Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет. Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.
Нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры не дает покупателю никаких гарантий в отношении недействительности предыдущих сделок. К полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка законности проведения предыдущих сделок.
Учитывая изменения с июля 2016 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: подтверждением права собственности является запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!
При самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук.
Межрегиональные сделки с недвижимостью в России
1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.
До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.
Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.
Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».
2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.
Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.
Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».
3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.
В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.
Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.
4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.
Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.
С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.
Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.
5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.
Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.
Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.
6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.
В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.
7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.
В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.
Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.
8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.
1. В брачный договор или соглашение о разделе имущества можно включить не только приобретённое в браке имущество, но личное имущество каждого из супругов. Это в том числе касается недвижимости. Например, соглашением между супругами можно поделить доставшуюся одному из супругов квартиру по наследству.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №4-КГ 19-56 от 03 декабря 2019 года.
2. Мало получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником. Необходимо, чтобы он стал собственником альтернативного жилья. Если данное условие не выполнено, то сделку по продаже признают недействительной. Необходимо иметь доказательства соблюдения прав детей.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ 18-1.
3. У бывшего супруга можно выкупить долю за счёт средств материнского капитала. Утверждённое в суде мировое соглашение будет являться основанием для осуществления Пенсионным фондом выплаты. Верховный суд приравнял мировое соглашение к сделке купли-продажи.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-161 от 04 февраля 2020 года.
4. Оформление супругами квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доли в праве каждому, ещё не означает, что квартира при разводе будет также поделена поровну. Режим раздельной собственности должен быть определён на основании нотариально удостоверенного соглашения супругов.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №20-КП9-13 от 25 февраля 2020 года.
5. Разделить имущество после развода можно даже спустя три года. Срок исковой давности начинает течь, с того момента, как истец узнал о нарушенном праве. Другими словами, если квартира осталась после развода в собственности одного из супругов, второй супруг может подать иск о её разделе даже спустя девять лет. Срок исковой давности начнёт отсчитываться с того момента, как второй супруг узнал о продаже квартиры первым.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-176 от 11 февраля 2020 года.
6. Собственника малозначительной доли квартиры можно заставить продать её. Для этого необходимо наличие следующих факторов. Данную долю нельзя выделить (т.е. она не сопоставима с размером отдельной комнаты), её собственник не пользуется общим имуществом (живёт в другом месте), также учитывается личность самого собственника (наличие инвалидности, например).
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №78-КГ16-36.
7. Если произошёл залив соседей из-за сломавшегося фильтра для воды, то компенсировать ущерб должна компания изготовитель, а не собственник квартиры, в которой был установлен фильтр.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ19-193.
8. Не состоящие в браке сожители имеют право получить в наследство имущество друг друга. В данном случае истцу необходимо будет доказать факт иждивения от сожителя. Судом будут учитываться, например, денежные выплаты наследодателя иждивенцу. Такое иждивение должно длиться не менее одного года.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ20-66-К2 от 28 июля 2020 года.
9. От потери купленной квартиры у продавца должника можно защититься. Если покупатель добросовестный, то у него нельзя отбирать квартиру в рамках оспаривания сделок банкрота продавца. Важное значение имеет приобретение квартиры по рыночной стоимости, безналичный расчёт, и легальность происхождения денег у покупателя.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №А40-109856/2017 от 20 августа 2020 года.
10. Забирать единственное жильё у банкрота-должника запрещается. Также нельзя предоставлять банкроту альтернативное меньшее по площади жильё или «насильно» «дарить» ему меньшую квартиру. Исключением является единственное роскошное жильё, критерии которого не определены законом.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №309-ЭС20-10004 от 29 октября 2020 года.
11. Оплата по договору купли-продажи недвижимости не свидетельствует о возникновении права собственности. В случае двойной продажи, недвижимость достанется тому, кто раньше зарегистрировал своё право собственности и принял её по акту. Второй покупатель имеет право требовать возмещения убытков у продавца.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ20-13-К7 от 27 октября 2020 года.
12. Купленная за наследство квартира не подлежит разделу при разводе супругов. Если жильё приобретено от продажи унаследованной недвижимости, то второй супруг не может претендовать на него. Имущество приобретённое на личные денежные средства, не является общим.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №41-КГ20-10-К4 от 22 сентября 2020 года.
13. Если документы на недвижимость утеряны, либо отсутствует информация о праве, на основании которого осуществляется владение, то это не должно мешать оформлению наследства. Это имеет важное значение для наследования земельных участков, предоставляемых в постоянное (бессрочное) пользование, либо пожизненное наследуемое владение.
Опред��ление Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №33-КГ18-11.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла. Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз. На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Если смотреть на динамику цен на недвижимость в Петербурге с 1990 года по февраль 2021 года, то цена квадратного метра в рублях выросла примерно в 150 раз. С момента кризиса 2008 года по февраль 2021 года цены в Петербурге в рублях выросли на 40 процентов в рублях, но в долларах США упали в 2 раза.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.
Простой пример: та же двушка на Кутузовском в сталинском доме на 70 метров. В рублях её цена в 1997 году была на уровне 500 тыс., а в 2008 году она стоила уже 15 млн. Сейчас эта квартира в рублях стоит, с учетом снижения цены в долларах и девальвации рубля, около 30 млн. рублей. Вывод достаточно простой – цены на недвижимость в России в национальной валюте имеют только одну тенденцию – постоянный рост.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF.
Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса. Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров. Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Цены в столицах всегда на порядки отличались от того, что было в регионах. Например, в 1997 году двушка на Кутузовском в сталинском доме жилой площадью около 70 метров, стоила около 80 тыс. долларов. При этом особых альтернатив не было, строящиеся жилые комплексы можно было пересчитать по пальцам.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF.
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
7238
20556
9258
16600
Фото 21187
18371
В России резко выросло число сделок с недвижимостью