Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка договора купли продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Распечатайте заявление в 2 экземплярах
Один экземпляр для нас, а второй для вас
Как проверить «чистоту» сделки с недвижимостью?
Подпишите заявление и поставьте печать
Если печати нет, то достаточно только подписи
Отсканируйте заявление
С разрешением 300 точек на дюйм (DPI) и цветном режиме
В целях безопасности мы проводим все онлайн-платежи в два этапа.
1. Холдирование (предавторизация): вы вносите оплату, и деньги замораживаются — например, на банковской карте или в электронном кошельке.
2. Списание: замороженные деньги списываются после выполнения заказа.
То есть фактически на время выполнения заказа денежные средства не покидают вашей карты или кошелька.
Какие документы проверять перед покупкой квартиры
Для проверки физического лица вам будет достаточно минимального набора информации: имени и фамилии, номера телефона и адреса электронной почты. Этой информацией люди обмениваются при знакомстве. Она содержится на любой визитке.
Получить общее представление о человеке вам помогут поисковые системы Яндекса и Google, а также социальные сети (Instagram, Facebook, VK).
Небольшие «лафхаки» для получения недостающей информации:
Сервис денежных переводов Сбербанка поможет узнать отчество — укажите номер телефона, нажмите далее и сервис для проверки сообщит вам имя, отчество и первую букву фамилии получателя.
Мессенджер Viber по номеру телефона, сообщит вам имя человека, а также покажет его фото.
Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).
Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:
- технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
- выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
- выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
- выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
- справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
- копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.
Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.
На что обратить внимание
- Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
- Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
- Срок действия паспорта
- Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником
Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.
На что обратить внимание
- Данные участников сделки
- Адрес квартиры
- Площадь недвижимости
- Существенные условия договора
✅ Выписка из ЕГРН
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.
На что обратить внимание
- Число прописанных
- Есть ли несовершеннолетние в их числе
Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.
На что обратить внимание
- Дата последнего платежа
- Отсутствие долгов
- Показания счетчиков
- Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:
Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера
Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.
Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);
Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.
Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом. При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.
- Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения
Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.
- Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
- Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.
Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!
Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.
Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).
Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.
33 способа проверки чистоты сделки
Чepeз caйт cлyжбы гocpeгиcтpaции пpoвepяют, чтo нa квapтиpe нeт apecтa, нeдвижимocть нe нaxoдитcя в зaлoгe или в ипoтeкe.
Пo aдpecy или кaдacтpoвoмy нoмepy нa caйтe Pocpeecтpa дaют выпиcки из EГPН. Пpoвepить кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти пo aдpecy мoжнo oнлaйн нa тoм жe caйтe.
Ecли нa квapтиpe нeт apecтoв и oбpeмeнeний — этo нe знaчит, чтo пpoвepкa квapтиpы пepeд пoкyпкoй нa юpидичecкyю чиcтoтy зaкoнчeнa. Eщe нyжнo пpoвepить дoкyмeнты, кoтopыe пpeдocтaвляeт пpoдaвeц.
Texпacпopтa нa квapтиpy выдaвaли дo 2017 гoдa. Ecли дoм пocтpoили дo 2017, y xoзяинa квapтиpы нyжнo зaпpocить этoт дoкyмeнт. Пo нeмy пpoвepяют плoщaдь и плaниpoвкy квapтиpы. Дaнныe дoлжны coвпaдaть c инфopмaциeй из выпиcки EГPН.
Ecли дoм пocтpoили пocлe 2017 гoдa, инфopмaцию o плoщaди и плaниpoвкe нyжнo зaпpocить в БTИ. БTИ дeлaeт тexплaн чepeз MФЦ.
Paньшe плoщaдь квapтиpы cчитaли c бaлкoнoм. Ceйчac бaлкoн нe вxoдит в oбщyю плoщaдь. Из-зa этoгo дaнныe в тexничecкoм пacпopтe мoгyт oтличaтьcя oт плoщaди в выпиcкe из EГPН. Eщe плaниpoвкa мoжeт oтличaтьcя, ecли влaдeлeц квapтиpы пepeнocил cтeны или двepныe пpoeмы, нo нe пepeдeлaл тexпacпopт.
Пpoдaвaть квapтиpy c нeyзaкoнeнными пepeплaниpoвкaми нeльзя. Ecли пepeплaниpoвкa нapyшaeт тexничecкиe нopмы, нaпpимep — кyxню пepeнecли нa мecтo cпaльни, — квapтиpy мoгyт зaбpaть пo peшeнию cyдa и пpoдaть c тopгoв.
Coбcтвeнник мoжeт пpoдaть квapтиpy тoлькo пocлe тoгo, кaк yзaкoнит плaниpoвкy и внeceт в дoкyмeнты aктyaльнyю инфopмaцию.
Квapтиpy мoжнo пpoдaть, дaжe ecли пpeдыдyщиe жильцы нe выпиcaлиcь.
Ecли нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц и eгo ceмья пpoпиcaны в квapтиpe, тoгдa в дoгoвope кyпли-пpoдaжи yкaзывaют, дo кaкoгo чиcлa oни дoлжны выпиcaтьcя. Taкжe ycтaнaвливaют caнкции нa cлyчaй, ecли oни нe выпишyтcя.
Coвepшeннoлeтниe гpaждaнe мoгyт cнятьcя c peгиcтpaции, дaжe ecли y ниx нeт нoвoгo мecтa пpoпиcки. Нecoвepшeннoлeтниe дoлжны cpaзy пpoпиcaтьcя вмecтe c oдним из poдитeлeй. Ecли им нeкyдa пpoпиcaтьcя — oни ocтaнyтcя зapeгиcтpиpoвaнными в квapтиpe и coxpaнят пpaвo пoльзoвaтьcя жильeм.
Кoгдa ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти пpoдaвцa — пpивaтизaция, выпиcaтьcя из жилья дoлжны вce дo пpoдaжи квapтиpы. Ecли жильцы oткaзывaютcя cнимaтьcя c мecтa peгиcтpaции, выпиcaть иx нe пoлyчитcя дaжe чepeз cyд. Oни пoжизнeннo бyдyт имeть пpaвo пoльзoвaтьcя жильeм.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
Кoгдa coбcтвeнник квapтиpы нe мoжeт caм пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe, пpoдaть квapтиpy мoжнo пo дoвepeннocти. Дoвepeнным лицoм чaщe дeлaют poдcтвeнникa, юpиcтa или pиeлтopa, нo им мoжeт cтaть любoй чeлoвeк, кoтopoмy дoвepяeт coбcтвeнник жилья.
Для кyпли-пpoдaжи дeлaют дoвepeннocть. Дoвepeннocть мoжeт быть paзoвoй, cпeциaльнoй или гeнepaльнoй:
- paзoвyю: пoдпиcывaют для зaключeния oднoй cдeлки
- cпeциaльнyю: зaключaют, чтoбы coвepшить нecкoлькo cдeлoк
- гeнepaльнyю: дeлaют, кoгдa xoтят пepeдaть пoчти пoлныe пpaвa нa нeдвижимocть. Дoвepeннoe лицo мoжeт пpoдaвaть, пoкyпaть, cдaвaть квapтиpy в apeндy. Пo гeнepaльнoй дoвepeннocти нe пoлyчитcя cocтaвить и пoдпиcaть зaвeщaниe, тaкжe взять ипoтeкy.
Ecли cдeлкa кyпли-пpoдaжи пpoиcxoдит пo дoвepeннocти, нyжнa пpoвepкa coбcтвeнникa, — инaчe ecть pиcк пoпacть нa мoшeнникa c пoддeльнoй дoвepeннocтью. Пoкyпaтeль cвязывaeтcя c дoвepитeлeм чтoбы yбeдитьcя, чтo тoт знaeт o пpoдaжe квapтиpы, eгo ycтpaивaeт cyммa и cpoки cдeлки.
На этом этапе проверяются все документы, которые есть у собственника:
- Свидетельство о государственной регистрации;
- Договор купли-продажи (приватизация) / мены / дарения, свидетельство о праве на наследство по завещанию / по закону / собственности, брачный договор, решение суда, договор ренты;
- Технический паспорт объекта.
Сверяются такие данные как: площадь, ФИО, даты регистрации договора и непосредственно возникновение права собственности на объект. Это делается, чтобы выявить и не допустить технических ошибок в правоустанавливающих документах нового собственника.
После этого данные сверяются с базой Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). У агентств недвижимости есть доступ к этой базе. Если решите заняться этим самостоятельно, то потребуется взять выписку из ЕГРНИ по месту нахождения объекта недвижимости. При себе обязательно иметь паспорт.
Собственников и проживающих на текущий момент лиц можно определить по копии лицевого счета (далее — КЛС). Ее в праве взять собственник в обслуживающей организации (РСЦ или товарищество собственников). Информацию о лицах, зарегистрированных ранее, может узнать агентство недвижимости по запросу, так как есть договор на риэлторские услуги продавцу, а также договор с Коммунальным унитарным предприятием «Центр информационных технологий Мингорисполкома».
На данном этапе изучается вся история квартиры с момента создания объекта недвижимости и регистрации в нем граждан. Кто и когда был прописан/зарегистрирован, куда выбывал в течение жизни объекта.
- Были ли прикрепления за несовершеннолетними, не нарушались ли их права при отчуждении объекта;
- Лица выбывшие в места лишения свободы;
- Дети оставшиеся без попечения родителей выбывшие в дома специального типа для детей и подростков;
- Военнообязанные граждане, которые выбыли на срочную службу и не вернулись;
- Выбывшие на постоянное место жительства в другую страну;
- Выбывшие в псих-диспансеры по состоянию здоровья.
Если их права были нарушены или не учтены, то сделка может быть признана недействительной. Или для них будет восстановлено право пользования квартирой.
- Ипотека;
- Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета (п. 3 ст. 144 Жилищного Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 г.), льготное строительство (Указ Президента № 13 от 06.01.2012 г.);
- Судебный спор по данному объекту. Запрет на отчуждение на основании решения суда;
- Отметка о планируемом сносе;
- Различные сервитуты по земельным участкам.
Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист
При наличии УП или ИП по адресу продаваемой квартиры коммунальные платежи рассчитываются по иным тарифам. Они выше, чем тарифы для физических лиц.
Данное ограничение снимается с помощью перерегистрации УП или ИП по новому месту. При этом до момента перерегистрации коммунальные услуги начисляются по повышенному тарифу.
В приватизации объекта недвижимости помимо титульного собственника (указанного в документах о праве собственности) могут участвовать другие лица: супруг/супруга, их дети, иные совершеннолетние лица.
Для продажи такого объекта необходимо письменное согласие всех лиц, участвовавших в приватизации. За несовершеннолетних граждан дает согласие законный представитель (отец или мать, опекун).
Если объект был создан путем долевого строительства лиц находившихся или находящихся в браке, то для продажи также требует письменное согласие бывших либо действующих супруга/супруги.
Если вы решили заниматься проверкой самостоятельно, то изучите 6 Раздел Гражданского кодекса Республики Беларусь. С наследством существует множество нюансов, разобраться с ними сложно без должной подготовки или юриста, который специализируется в этой области.
Тем не менее при получении недвижимости по наследству вне зависимости от вида наследства (закон либо завещание) следует определить круг наследников. Не всегда собственник готов рассказать историю своей семьи. То есть не получится достоверно определить круг всех возможных наследников. В будущем потенциальные наследники могут появиться и претендовать на часть собственности.
Агентства недвижимости обладают знаниями, опытом и ресурсами для детальной проверки перехода права собственности. Поэтому задача агентства заключается не только в том, чтобы разобраться в наследственном деле, но и оградить нового собственника от судебных тяжб.
Процесс покупки квартиры, на первый взгляд, не выглядит слишком сложным: нужно подготовить бумаги, заключить договор, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности. Что может пойти не так? Но вот объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, и начинаются судебные тяжбы. Для нового собственника — это дополнительные расходы и риск остаться без квартиры.
Сделку могут аннулировать, если продавец стоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. В таком случае его могут признать недееспособным, в результате чего куплю-продажу отменят и покупателю придется вернуть квартиру.
Чтобы не столкнуться с такими ситуациями, нужно тщательно проверить приобретаемый объект.
Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью: пошаговая инструкция
Чтобы убедиться, что человек, который выступает в роли продавца, действительно собственник квартиры, нужно проверить его паспорт. В нем не должно быть опечаток и исправлений. Если есть признаки того, что фотографию вырезали, вклеивали новую, есть повреждения на ламинирующем покрытии, значит паспорт поддельный. Подлинность документа можно проверить онлайн в сервисе ГУ ВМ МВД РФ.
Разница в ФИО в документах на квартиру и в паспорте может быть из-за того, что продавец сменил фамилию. В таком случае нужно запросить у него документы, которые подтвердят этот факт. Это может быть свидетельство о заключении брака или документ о смене фамилии. Предыдущая фамилия продавца должна совпадать с данными в документах на квартиру.
Нужно проверить правоустанавливающий документ на недвижимость. Это документ, который подтверждает факт получения права собственности на квартиру продавцом. Если продавец приобрел недвижимость с помощью купли-продажи, правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, если получил по наследству — свидетельство о принятии наследства.
Выписка из ЕГРН — документ, который можно получить в Росреестре. Выписка содержит информацию об объекте недвижимости:
- метраж;
- местонахождение;
- количество комнат;
- ФИО и права собственников;
- наличие обременений.
Технические характеристики из выписки нужно сверить с техническим паспортом на квартиру, данные о собственнике — с паспортом продавца.
Нужно обратить внимание на наличие других владельцев у недвижимости. Если у квартиры несколько собственников, в выписке будут указаны их доли. В этом случае все владельцы должны принять участие в сделке. Также нужно обратить внимание на наличие среди собственников несовершеннолетних детей. Если один из владельцев ребенок — продавцу нужно будет получить разрешение на продажу от органа опеки, иначе сделку признают недействительной.
Покупателю нужно проверить наличие обременений на квартире. Если они есть, продавец должен снять их до заключения договора купли-продажи.
В отдельных ситуациях потребуется проверить дополнительные документы и факты. Рассмотрим их подробнее.
Если жилье было получено продавцом по наследству, нужно убедится, что никто, кроме него, не претендует на квартиру. Даже если с момента получения недвижимости прошло более трех лет, могут объявится родственники продавца, права которых не учли. Они смогут обратиться в суд и восстановить срок давности.
Чтобы снизить риски нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу, который выдал свидетельство о принятии наследства, и получить у него справку об отсутствии претендентов на квартиру.
Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.
Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.
Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:
- если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
- пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
- у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
- сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
- проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
- некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.
Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.
Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.
Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.
- Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
- Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
- Живущие по договору безвозмездного пользования.
Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.
- Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
- Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
- Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
- Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
- Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
- Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
- Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
- Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.
Это самый первый и самый важный шаг. Необходимо произвести следующие действия:
- Внимательно изучить общегражданский паспорт Продавца и убедиться в его подлинности
- Если Продавец и собственник недвижимости — разные лица, столь же внимательно проверить доверенность. Можно позвонить нотариусу, подпись которого стоит под документом
- Уточнить количество собственников недвижимости и основание, на котором она находится в собственности. Для этого достаточно заказать общую выписку из ЕГРН, она выдается любому заинтересованному лицу
- Если недвижимость получена в наследство – следует связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о наследовании и выяснить, не претендуют ли на данную недвижимость иные наследники
- Наконец, стоит «пробить» собственника по базе ЕФРСБ, чтобы убедиться, что он не находится в процессе банкротства
Итак, подытожим все, что писали о ДКП в нашей статье. Согласно законодательным нормам РФ, в 2019 году заключить договор купли-продажи жилой недвижимости можно:
- Полностью самостоятельно, на свой страх и риск Стороны действуют без посредников. Договариваются непосредственно между собой, составляют договор, подписывают его, рассчитываются друг с другом. После чего Покупатель самостоятельно регистрирует сделку в ЕГРН.
- С участием нотариуса или юриста. В некоторых случаях регистрация сделки у нотариуса необходима. Во все остальных – ее можно провести «для страховки». Квалифицированный нотариус перед тем, как заверить документ, проверит его юридическую чистоту. А заодно – дееспособность сторон сделки. Если ДКП будет содержать «подводные камни» — нотариус обязательно проинформирует об этом стороны. И будет нести ответственность за ее законность. То же самое (за исключением нотариального заверения) может сделать опытный юрист в области жилищного права.
- С помощью риэлтора. В данном случае в качестве помощника выступает агент по недвижимости. Он поможет подобрать варианты, обеспечит просмотры, проверит квартиру на предмет ограничений/обременений/долгов, поможет составить договор, посодействует при взаиморасчетах. Юридической ответственности за свою работу, в отличие от нотариуса, он не несет.
Самостоятельное проведение сделки экономит деньги. Привлечение помощников – время и силы. Плюс уменьшает риски, что очень важно для неопытных Покупателей, не слишком сведущих в законах.
Купить квартиру можно за наличные деньги, жилищные субсидии, материнский капитал, и/или взяв ипотечный кредит. Наличие ипотеки добавит в ДКП несколько новых пунктов. Как минимум, размер взятого кредита. Банк обязательно проведет самостоятельную оценку.
Чтобы ДКП полностью соответствовал требованиям ГК РФ, в нем должны быть указаны:
- Реквизиты сторон договора
- Конкретная и однозначная информация о предмете следки (квартире), позволяющая ее идентифицировать
- Точная цена сделки
- Порядок взаиморасчетов Покупателя и Продавца
Нотариус, юрист, риэлтор помогут сторонам сделки составить ДПК. Если Продавец и Покупатель действуют без посредников, им придется делать это самим. Образец договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете. При необходимости в текст можно добавлять дополнительные условия в зависимости от конкретных особенностей данной сделки.
Предварительный договор служит гарантией того, что ни одна из сторон не будет искать других контрагентов в то время, которое потребуется Продавцу и/или Покупателю, чтобы подготовить окончательную сделку.
Например, Покупателю необходимо получить ипотечный кредит, а Продавцу – подготовить квартиру, согласно желанию Покупателя. Обе стороны хотят быть уверены, что их не «кинут» в самый последний момент, найдя более выгодный вариант. А если «кинут», то хотя бы не безнаказанно.
Кроме того, именно на основании предварительного договора Покупатель сможет просить ипотечный кредит, если у него недостаточно средств для того, чтобы совершить покупку сразу.
Как проверить квартиру перед покупкой: что смотреть, на что обращать внимание
В отличие от основного ДКП (бессрочного и вступающего в силу с даты подписания), предварительный договор имеет две основных даты:
- Дату, когда был составлен и подписан договор
- Дату, до которой стороны должны подписать основной Договор
По умолчанию срок между первой и второй датой составляет год. То есть, если Покупателю и Продавцу трудно сказать, когда именно каждый из них будет полностью готов к сделке, они могут ее не указывать, и рассчитывать на то, что у них впереди целый год. Более того, если стороны за год подготовиться в сделке не успели, они могут мирно договориться о переносе даты.
ВНИМАНИЕ! Такой подход возможно только, если покупка планируется за наличные деньги, уже имеющиеся у Покупателя. Если для покупки ему требуется ипотечный кредит (или жилищная субсидия) – дата подписания основного договора обязательно должна быть указана, и переносу не подлежит. В противном случае банк отзовет ипотеку, да еще и внесет Покупателя в список неблагонадежных клиентов, перекрыв ему возможность взять ипотеку в будущем. А жилищная субсидия попросту пропадет, если не будет использована в срок.
Требования к указанию в тексте предварительного договора личных данных Продавца и Покупателя идентичны. Фиксируются они в следующем порядке?
- ФИО (полностью, без сокращений и инициалов)
- Гражданство
- Пол
- Дата рождения
- Реквизиты паспорта (номер, серия, где, кем и когда выдан)
- Адрес постоянно регистрации
Если контрагентов с каждой стороны по нескольку– например, квартиру продают и/или покупают супруги или долевые собственники – в договоре должны быть указаны все. И подробные сведения заносятся тоже на каждого, в порядке, указанном выше.
Если одного из контрагентов представляет доверенное лицо, в предварительный договор вносятся реквизиты его нотариальной доверенности.
Сведения о покупаемой/продаваемой квартире необходимы для того, чтобы ее можно было идентифицировать. Таково условие ДКП. В предварительном договоре подробные сведения о квартире несут еще одну функцию. Они необходимы Покупателю, который собирается оформить ипотечный кредит на данную недвижимость. Чем полнее информация о квартире, тем точнее оценит ее банк. И тем вернее шанс на получение кредита.
В тексте предварительного договора должны быть указаны следующие сведения:
- Тип дома (загородный, многоквартирный, малоэтажный; деревянный, блочный, кирпичный; год постройки)
- Местонахождение и характеристики квартиры (точный адрес; этаж с указанием общей этажности здания; общая и жилая площадь, количество комнат и помещений)
- Состояние квартиры (с ремонтом, без ремонта, в каком состоянии находятся общедомовые коммуникации). Если вместе с квартирой переходит мебель и бытовая техника – следует составить ее опись.
Также следует указать наличие или отсутствие обременений/ограничений:
- Не находится ли квартира под арестом, не является ли предметом иска, нет ли относительно нее судебного решения
- Не является ли квартира предметом залога, не находится ли в ипотеке
- Не оформлена ли на квартиру рента
- Не сдана ли квартира в аренду и не арендована ли она Продавцом
Достоверность всей этой информации Покупателю легко проверить – она содержится в выписке из ЕГРН.
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.