Инвестиционный проект строительства торгово-развлекательного центра

1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

5

2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР

16

2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2020 гг.

16

2.2. Классификация торговой недвижимости

17

2.3. Краткий обзор торговой недвижимости России

18

2.4. Обзор торговой недвижимости Москвы

21

2.4.1. Открытие новых объектов торговой недвижимости в Москве

21

2.4.2. Уровень вакансии в ТЦ Москвы

24

2.4.3. Условия аренды в ТЦ Москвы

26

2.4.4. Обеспеченность Москвы торговыми площадями

27

2.5. Обзор торговой недвижимости Московской области

32

2.5.1. Строительство и стоимость торговой недвижимости в МО

32

2.5.2. Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в МО

38

2.5.3. Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости Подмосковья

44

2.6. Прогноз развития рынка торговой недвижимости московского региона

47

3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

48

3.1. Структура площадей

48

3.2. Сдача в аренду и выручка

50

3.3. Текущие затраты

59

3.4. Прямые затраты

65

4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА

71

4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда

71

Таблица 1. Параметры выручки.

Таблица 2. Показатели эффективности проекта.

Таблица 3. Крупные проекты ТЦ, заявленные к открытию до 2021 года.

Таблица 4. Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2018 г.

Таблица 5. Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы (2018 год).

Таблица 6. Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения мегакластеров Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей.

Таблица 7. Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения кластеров Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей.

Таблица 8. Перспективные для девелопмента торговой недвижимости кластеры Москвы.

Таблица 9. Стоимость торговой недвижимости в МО в радиусе до 10 км от МКАД.

Таблица 10. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)».

Таблица 11. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до

Таблица 12. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)».

Таблица 13. Средние цены по продажам торговой недвижимости в зависимости от направления.

Таблица 14. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «до 10 км от МКАД».

Таблица 15. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от 10 км от МКАД до ММК (А-107)».

Таблица 16. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до МБК (А-108)».

Таблица 17. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)».

Таблица 18. Средние арендные ставки на торговую недвижимость в зависимости от направления.

Таблица 19. Нормативы минимальной обеспеченности населения Московской области площадью стационарных торговых объектов.

Таблица 20. Технико-экономические параметры проекта.

Таблица 21. Ставки аренды.

Таблица 22. План сдачи в аренду и выручки помесячно.

Таблица 23. План сдачи в аренду и выручки по годам.

Таблица 24. Параметры текущих затрат.

Таблица 25. План текущих затрат помесячно.

Таблица 26. План текущих затрат по годам.

Таблица 27. Параметры прямых затрат.

Таблица 28. План прямых затрат помесячно.

Таблица 29. План прямых затрат по годам.

Таблица 30. Структура и объем инвестиций.

Таблица 31. Календарный план финансирования и реализации проекта.

Таблица 32. Амортизация основных фондов.

Таблица 33. Параметры привлечения и возврата инвестиций.

Таблица 34. Расчет точки безубыточности.

Таблица 35. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

Таблица 36. План движения денежных средств помесячно.

Таблица 37. План движения денежных средств по годам.

Таблица 38. План прибылей и убытков помесячно.

Таблица 39. План прибылей и убытков по годам.

Таблица 40. Показатели ОПУ.

Таблица 41. Текущие налоги начисленные.

Таблица 42. Получение и возврат кредита.

Таблица 43. Показатели эффективности инвестиций.

Таблица 44. Расчет NPV проекта.

• Продукты питания
• Строительные материалы
• Бытовые товары
• Переработка

• Красота и здоровье
• Услуги для детей
• Спортивные услуги
• Развлечения
• Прочие услуги

Строительство Торгового центра

1. Резюме проекта.
2. Описание проекта.
3. План маркетинга, сбыта и рекламы.
4. Описание внешних факторов (конкуренты, клиенты, налоги и т.д.).
5. Производственный план.
6. Стратегия финансирования. Финансовый план.
7. Характеристика рисков проекта.

1. Для грамотного освоения больших инвестиций, требуемых для строительства торгового центра и снижения риска их неэффективного использования.
2. Для привлечения ресурсов: партнеры, банки, инвестиционные компании.
3. Для помощи в проведении проектных и строительных мероприятий при организации торгового центра.

Согласно образца бизнес-плана торгового центра вложения в бизнес составят около 450 — 500 млн. рублей.

Средняя выручка составит около 130 — 160 млн. рублей ежегодно (торговая площадь – около 200 тыс. кв. метров).

Бизнес-план торгового центра

Чем больше загруженность арендных площадей, тем быстрее и легче окупится проект, выходя на чистую прибыль. Статистически доказано, что при должной рекламе и создании комфортных условий, арендаторы не оставляют «гуляющей» площади, сокращая срок окупаемости проекта. В среднем, речь идет о 3-4 годах.

Для строительства торгово-развлекательного центра мало одного желания. Важно поручить расчеты и составление сметной документации человеку, имеющему соответствующий опыт, все проверить и перепроверить. Стартовые вложения очень велики и именно это исключает право на ошибку.

Важно составить разумный бизнес-план, гарантирующий рентабельность. Для этого нужны соответствующие расчеты.

К примеру, в бизнес-центре планируется создать 40 офисов, из них четвертая часть проданы по средней цене — 2,4 млн. руб. Путем простых подсчетов (2,4 х 10), выходит сумма в 24 млн. руб. В результате такой сделки покрываются все расходы, и остается прибыль – 15,1 млн. руб. Из нее следует вычесть расходы на налоги. Такая ситуация дает возможность быстрого возврата вложенных средств, но не стоит забывать, что в дальнейшем эта часть помещений уже не принесет доходов.

Чтобы гарантировать дальнейшее развитие бизнеса, нужны расчеты получения прибыли от оставшихся объектов.

Учитывая предполагаемые исходные данные параметров бизнес-центра, можно получить показатели рентабельности.

Пример расчета:

Каждый офис имеет площадь 20 кв. м.

Оставшееся количество после продажи – 30 офисов.

Средняя цена за аренду 1 кв. м – 700 руб.

30 х (700 х 20) = 420 тыс. руб.

Из этой суммы вычитывается 15% налога на прибыль по ЕНВД – 63 тыс. руб., а также иные ежемесячные расходы примерно 120 тыс. руб.

В итоге, бизнесмен будет получать ежемесячную прибыль – 237 тыс. руб. (420 – 63 – 120)

Даже при ином раскладе развития бизнеса, за счет продажи, как минимум, 4-х офисов, можно окупить проект в первый месяц.

Для полноценного разбора предполагаемого дела бизнес-план торгово-развлекательного центра должен рассматривать следующие вопросы:

• Анализ рынка и маркетинг
• Юридическое оформление бизнеса
• Анализ инвестиций
• Процесс строительства
• Подбор работников
• Расчет бюджета
• Сроки окупаемости

Для современного среднестатистического человека торговые центры более привлекательны, нежели отдельные магазины: это удобно, практично. С точки зрения предпринимателя такая форма торговли является наиболее выгодной, потому как при скоплении торговых точек в одном месте повышается вероятность, что потенциальный покупатель посетит их все, здесь срабатывает психологический фактор. Поэтому не удивительно, что торговые центры так развиты.

При составлении бизнес-плана торгово-развлекательного центра в первую очередь необходимо учитывать высокий уровень конкуренции. Детальная маркетинговая стратегия в таком бизнесе становится основной задачей.

Важно сразу определить свои преимущества, например:

• Удобное месторасположение центра и его планировка
• Уникальный формат направленности торгового центра, который определит и якорных арендаторов
• Широкий спектр представленных услуг с соблюдением целевого формата
• Выгодные условия для арендаторов
• Обеспечение безопасности как для работников, так и для посетителей

В бизнес-плане торгового центра должна быть разработана рекламная компания. Для этого необходимо сначала проанализировать целевую аудиторию согласно выбранному формату. В рекламе стоит задействовать все возможные каналы: средства СМИ, интернет-порталы, раскрутка собственного сайта и групп в социальных сетях.

При составлении бизнес-плана торгово-развлекательного центра важно сразу определиться с формой организационно-правовой деятельности (ИП, ООО, АО).

Кроме того, отдельным юридическим вопросом станет разработка проектно-сметной документации. Условно этот процесс будет состоять из следующих этапов:

• Подготовка проектной документации на строительство ТЦ
• Получение разрешений и допусков от контролирующих строительство органов

Процесс проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию торгового центра сопровождается большим количеством разрешительных документов.

Отдельного внимания заслуживает вопрос брокериджа – это деятельность, связанная со сдачей в аренду и продажей торговых площадей целевым арендаторам, соответствующим формату торгового центра.

Юридическое оформление данного вида бизнеса потребует от вас много времени, сил и финансовых затрат (оплата государственных пошлин, налогов). В этом случае целесообразно прибегнуть к услугам профессионального юриста, и все соответствующие затраты обязательно включить в бизнес план строительства торгово-развлекательного центра.

Расчет строительства торгово-развлекательного комплекса 7000 кв.м

При расчете первоначального бюджета в бизнес-плане торгового центра стоит учесть следующие составляющие:

• затраты на юридическое оформление бизнеса и налоги
• покупка участка под строительство
• затраты на строительно-монтажные и отделочные работы
• рекламный бюджет
• заработная плата сотрудников
• оплата услуг обслуживающих организаций
• коммунальные платежи
• иные расходы, включая «подушку безопасности»

Общая сумма инвестиций составит примерно 100 — 500 млн. рублей. Важно понимать, что эта цифра приблизительна и зависит от многих индивидуальных факторов, например, масштаб строительства объекта, количество арендаторов и пр. Наиболее правильные и корректные показатели вам может предоставить только разработанный специально для вас бизнес-план вашего торгового центра.

Таким образом, все расчеты напрямую связаны с индивидуальной финансовой программой отдельно взятого бизнеса, поэтому сложно точно спрогнозировать конкретные цифры капиталовложений. Однако наша фирма может оказать вам существенную помощь в формировании вашего бизнес-проекта. Для этого вы можете скачать готовый бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра. Финансовая структура, разработанная в образце, позволит наиболее точно определить размер инвестиций и рассчитать рентабельность.

Само строительство объекта – пожалуй, самый трудоемкий этап организации бизнеса, требующий крупных финансовых вложений. Условно можно выделить следующие стадии этого процесса:

• подготовка концептуального проекта
• разработка проектно-сметной документации
• строительно-монтажные и отделочные работы
• присоединение к сетям
• ввод в эксплуатацию

При разработке этих вопросов в бизнес-плане торгово-развлекательного центра особое внимание должно быть обращено на некоторые нюансы

1. важно следить, чтобы строительство шло со всем соблюдением норм и законов, это избавит вас от административных проблем, а также исключит возможную коррупционную составляющую;
2. строительство с соблюдением концептуального проекта
3. при выборе подрядчиков и строительных бригад следует отдавать предпочтение надежным компаниям, имеющим репутацию
4. при выборе участка для строительства ТЦ необходимо учитывать его логистику, а также соседство

Для того, чтобы торговый центр отвечал всем современным требованиям, в бизнес-план следует включить затраты на следующее оборудование:

• Основные инженерные сети: отопление, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение,
• Слаботочные сети
• Система противопожарной безопасности

Для эффективной работы торгово-развлекательного центра важно в бизнес-плане определить штат необходимых сотрудников. Но при этом нужно учитывать некоторые нюансы: сколько объектов находится в ведении УК и какова ее структура, количество арендаторов, планируется ли прибегать к аутсорсингу (уборка, охрана, бухгалтерия и пр.)

Только исходя из индивидуальных особенностей вашего бизнеса можно корректно сформулировать число и функционал сотрудников, а также рассчитать затраты на заработную плату.

Бизнес-план торгового центра должен помочь вам не только разобраться с организационной структурой проекта, но и с расчетами финансовых движений.

Основными статьями на первоначальном этапе будут: юридическое оформление бизнеса, покупка земельного участка, стройматериалы, отделочные материалы, затраты на оборудование пространства, заработная плата и пр.

Размер доходов сейчас предположить сложно, так как в примере бизнес-плана торгового центра мы не можем учесть показатели и специфические факторы конкретного бизнеса.

• Грамотно освоить большие инвестиции, требуемые для строительства торгового центра, снизить риск неэффективного использования ресурсов.
• В быстрые сроки привлечь потенциальных партнеров, инвестиционные компании, банки.
• Безубыточно проводить проектные и строительные мероприятия во время организации торгового центра.

Бизнес-план строительства торгового и развлекательного центра

• Детализированную финансовую модель торгового центра.
• Расширенный бизнес-план с полным анализом и бизнес-планом на ближайшие 5 лет.

В процессе разработки проекта используется расчет условий для получения и возврата кредитных средств, проводится анализ рисков, прибыли, рентабельности, делается поквартальный прогноз продаж, рассчитывается точка безубыточности, проводится полный анализ финансовых и инвестиционных показателей.

Как утверждают эксперты, люди склоняются к покупкам в крупных торговых центрах, где находится множество магазинов и развлекательных заведений. Строительство большого торгового центра в разы выгоднее строительства узкоспециализированного магазина. Являясь перспективным направлением бизнеса, проект требует полного погружения в тонкости развития, раскрутки, административного управления и правильного распределения ресурсов.

Профессионально составленный инвестиционный проект строительства торгового центра дает возможность снизить к минимуму возможные риски и избежать напрасных многомиллионных вложений.

• Выбор места (играет ключевую роль в успешном развитии бизнеса).
• Мероприятия проектного характера.
• Утверждение плана в государственных инстанциях.
• Строительные работы.
• Проведение коммуникаций (отопления, электричества, вентиляции, канализации).
• Отделочные работы.
• Сдачу торговых площадок в аренду, заключение договора (желательно долгосрочного, поскольку он финансово более выгодный).
• Проведение масштабной рекламной кампании (реклама – двигатель успешного развития)
• Подготовительные мероприятия.

• Достойный уровень комфорта.
• Большой ассортимент брендов и торговых марок (ТЦ не должен быть ориентирован на конкретную часть покупателей, его аудитория – все классы населения).
• Расслабляющие зоны отдыха (кафе, кино, закусочные, пиццерии, обязательно детские игровые площадки).

Создание инвестиционного проекта строительства торгового центра включает тщательный анализ деятельности конкурентов, что позволяет изучить и проанализировать слабые места на практике. Проводится оценка неудовлетворенного спроса, что необходимо для поиска свободной ниши. Завершающий этап – анализ целевой аудитории, ее требований и финансовых возможностей. Это позволяет предложить наиболее востребованные сервисные услуги.

Для получения кредита Для привлечения инвестиций Управленческий бизнес-план ЮНИДО бизнес-план Для Россельхозбанка Для Сбербанка

Разработка инвестиционного проекта строительства торгового центра

• Анатомия результативного бизнес-плана
• Как составить бизнес-план для получения кредита
• Как составить бизнес-план для привлечения инвестиций

• Видео «Как составить бизнес-план для привлечения инвестиций»
• Видео «Как составить бизнес-план для получения кредита»
• Практика финансового моделирования. Как составить финансовую модель проекта.

Составление полноценного индивидуального бизнес-плана.
Проведение исследования рынка. Финансовое планирование. Расчет трех сценариев развития бизнеса. Анализ рисков. Оформление бизнес-плана.
Привлечение команды экспертов: инженеров, маркетологов, руководителей действующих аналогичных бизнесов для работы «под ключ».
Стоимость: от 110 000 до 250 000 рублей
Срок изготовления: от 1 до 1,5 месяцев

Вы можете заказать разработку индивидуального бизнес-плана.
Стоимость работы составит от 110 до 250 тыс. рублей, срок изготовления бизнес-плана от 1 до 1,5 месяцев.
Или вы можете скачать полноценный аналогичный бизнес-план по ссылкам ниже:

В первую очередь нужно составить бизнес-план, учитывающий все аспекты строительства. Так, необходимо тщательно проанализировать рынок торговой недвижимости города, чтобы выявить наиболее перспективное направление, правильно определить формат и площадь объекта, разработать общую концепцию торгового комплекса.

Затем нужно выбрать земельный участок. Участок лучше подбирать в месте с хорошо развитой транспортной инфраструктурой – чтобы поблизости от вашего объекта были остановки общественного транспорта и станция метрополитена.

Кроме того, участок следует подбирать в той части города, для которой торговые центры являются наиболее дефицитными, что позволит снизить конкуренцию.

Предброкеридж – это предварительные переговоры с компаниями, являющимися потенциальными арендаторами площадей будущего ТЦ.

Основной целью проведения таких переговоров является анализ интереса к проекту со стороны потенциальных арендаторов, заключение предварительных соглашений о намерениях.

На этом же этапе может возникнуть необходимость внесения в проект комплекса и его концепцию изменений по требованию потенциальных арендаторов. Зачастую якорные арендаторы просят спроектировать отдельные входы, выходы на парковку, санузлы и так далее.

Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами

Итак, мы подошли к главному вопросу: сколько стоит построить торговый центр. Само строительство четырехэтажного торгового комплекса площадью в 3,6 тысячи квадратных метров (оптимальный формат для небольшого города) с учетом инженерных работ, внутренней и фасадной отделки, будет стоить 70 миллионов рублей (около 1 млн. долларов).

Маркетинговая кампания и торжественное мероприятие обойдутся еще в 1,5-3 миллиона рублей. Доход от аренды при средней стоимости в 7 тыс. рублей за 1 кв. метр в год – около 25,2 миллиона рублей.

Актуальность, цели и задачи данной дипломной работы определяются следующими положениями.

Развитие современной российской экономики характеризуется применением техники моделирования на всех уровнях. В общем смысле «моделирование» означает осуществление абстрактных экспериментов, позволяющих исследо­вать эволюцию сложных явлений, в которых действует большое число экспликативных факторов, а также возможны некоторые случайные события. Методы моделирования применялись ранее прежде всего при решении проб­лем управления; моделирование уже в течение более десятка лет применяется в экономике и управлении организацией, где оно позволяет, помимо всего прочего, лучше предвидеть воздействие той или иной политики на основополагающие явления и процессы[1]. Поскольку явления коммерческой деятельности предприятия могут быть представлены их количественными характеристиками, следовательно, задача создания модели состоит в том, чтобы придать математическое выражение взаимосвязям и соотношениям этих величин, называемых переменными. Численное выражение этих связей может, разумеется, определяться на основе данных, полученных путем уже состоявшихся наблюдений. Значение модели состоит в том, что она позволяет на основе известных или выборочно задаваемых значений переменных (экзогенных) получить в результате решения системы уравнений зна­чения остальных переменных (называемых эндогенными).

Как известно, информированность о состоянии, действиях отдельных элементов рынка влияет на эффективность принимаемых экономических решений, обусловливает необходимость и целесообразность построения моделей, которые могут оказать неоценимую помощь, иллюстрируя экономический анализ. Построенные модели иллюстрируют, что рекомендации проведенного аналитиком экономического анализа более соответствуют объективным условиям принятия решений. При этом математическая формулировка является удачной базой для принятия управленческих решений в сфере деятельности той или иной компании.

В настоящее время процессы принятия решений в экономике опираются на достаточно широкий круг экономико-математических методов. Ни одно более или менее серьезное решение, затрагивающее управление деятельностью отраслей или предприятий, распределение ресурсов, выбор наилучшего варианта развития, изучение рыночной конъюнктуры, прогнозирование, планирование и т.п., не осуществляется без предварительного математического моделирования конкретного процесса или его частей.

Указанными положениями обусловлена актуальность выбранной темы дипломной работы.

Теоретической и методической основой данной дипломной работы явились зарубежные и отечественные литературные источники, курсы лекций преподавателей Школы финансового менеджмента Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по управлению проектами, бизнес-планированию, инвестиционному и финансово- экономическому анализу, стратегическому менеджменту и маркетингу, управлению стоимостью компаний.

Информационной базой явились достоверные данные первичного учета и отчетности ООО «АртекСтройХолдинг», материалы экспертных оценок и обзоров рынка нежилой недвижимости и торговых площадей г. Москвы, прогнозы маркетинговых и консалтинговых компаний.

Целью данной дипломной работы является внесение предложений по оптимизации одной из существующих финансовых моделей инвестиционного проекта на примере разработки проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в Юго-Западном Административном округе г. Москва (район Северное Бутово). Указанная цель работа достигается путем решения ряда взаимосвязанных задач:

· проанализировать конкурентную ситуацию в отрасли строительства торговых и торгово-развлекательных комплексов в г. Москва;

· провести исследование рынка нежилых помещений в г. Москва;

· проанализировать местоположение торгово-развлекательного комплекса с точки зрения ожидаемой экономической эффективности проекта;

· осуществить разработку финансовой модели инвестиционного проекта;

· указать на особенности разработки финансовой модели инвестиционного проекта торгово-развлекательного центра;

· сделать обобщающие выводы и рекомендации по проделанной работе.

В соответствии с последовательным выполнением поставленных задач выстроена структура данной дипломной работы. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, заключения и списка используемой литературы.

Конечный результат разработки проекта – формулировка выводов и рекомендаций по осуществлению инвестиционного проекта.

Исследовав рынок недвижимости нежилых помещений г. Москвы, можно сделать вывод о том, что этот рынок является развивающимся. Этот рынок по своим признакам соответствует основным характеристикам, приведенным в работе М.А. Лимитовского[7]. Перечислим эти основные характеристики (критерии).

Во-первых, это чрезвычайно слабая форма информационной эффективнос­ти таких рынков. Как известно из теории, эффективный рынок это рынок, в ценах которого находит отражение вся относящаяся к нему информация. Если на рыночные цены воздействует только прошлая информация, говорят о слабой форме эффективности, если вся опубликованная информация отражается в це­нах, то рынок обладает средней формой эффективности, сильная форма эффек­тивности характерна для рынка, конъюнктура которого зависит от всей инфор­мации, включая профессиональные прогнозы и оценки. На таком рынке отсут­ствуют инсайдеры, то есть лица, обладающие эксклюзивной информацией. Рын­ки развитых в экономическом отношении стран имеют в основном среднюю форму эффективности, напротив, страны с формирующимися рынками, в том числе РФ, как показывают исследования некоторых авторов, имеют слабую форму рыночной эффективности. Этому способствуют три обстоятельства:

· отсутствие развитой информационной базы для принятия инвес­тиционных решений;

· отсутствие долгосрочного опыта работы в условиях рыночной эко­номики, что, с одной стороны, приводит к статистической непредста­вительности аналитических оценок, необходимости постоянно «об­новлять правила игры» на рынках, а, с другой – к недостаточной квалификации многих специалистов, неоднозначно воспринимаю­щих информацию, поступающую с рынка;

· неравный доступ инвесторов к рынкам капиталов.

Во-вторых, на развивающихся рынках обострена и имеет некоторые особен­ности проблема агентов. Так в теории называется конфликт интересов акци­онеров (собственников предприятия) и топ-менеджеров (их агентов). Проблема возникает, когда менеджер начинает действовать в своих интересах в ущерб интересам тех, кто его нанял.

Итак, российский рынок недвижимости в течение 2003 года продолжает развиваться в соответствии с положительной динамикой, наметившейся в последнее время, что подтверждается во все увеличивающемся интересе инвесторов в коммерческую недвижимость.

Одной из тенденций на рынке недвижимости в 2002-2003 годах стало размещение офисов крупных компаний за пределами Садового кольца. Этому способствовали открытие Третьего транспортного кольца, обеспечившего удобный доступ в эти районы, а также возможность сокращения расходов на аренду помещений.

Во многом выбор объекта недвижимости зависит от удобства транспортного сообщения и качества зданий.

Ярко выраженным спросом размещения у МКАД пользуются торговые площади в гипермаркетах, складские площади (как холодные, так и теплые).

Тенденций размещения больших офисных площадей у МКАД в настоящий момент времени пока не наблюдается.

На основании анализа местоположения торгово-развлекательного комплекса можно сделать несколько выводов:

1. торгово-развлекательный комплекс должен ориентироваться на жителей района Северное Бутово и, частично, Южное Бутово;

2. размещение предприятий развлечений в торгово-развлекательном комплексе не целесообразно;

3. целесообразность размещения офисных помещений в торгово-развлекательном комплексе не очевидна.

Таким образом, предлагается альтернативная, рассмотренная далее в тексте дипломной работы, концепция торгово-развлекательного комплекса. Решение о строительстве офисных помещений должно приниматься на основе расчета экономической эффективности.

Ресурсное качество участка определяется его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами деятельности. В нашем случае, максимальная емкость – это предельное значение арендной площади; эффективность – предельно возможный уровень арендных ставок.

Емкость ограничивается площадью земельного участка, приемлемой для данного типа объекта этажностью, возможностями планировки, коэффициентом застройки, обусловленным необходимостью обеспечения парковочного индекса, коэффициентом эффективности (отношением арендной и торговой площади), обусловленным концепцией торгового центра. Возможности планировки участка, в свою очередь, обусловлены его конфигурацией, рельефом и ограничениями.

В нашем случае емкость участка ограничивается возможным пятном застройки в 12.000 кв. м. из-за наличия ВЛЭП. Таким образом общая площадь торгового центра с учетом проездов на парковку составляет около:

· для 2-х этажного здания — 23.000 кв.м.

· для 3-х этажного здания — 35.000 кв.м.

арендная площадь составляет около:

· для 2-х этажного здания — 15.000 кв.м.

· для 3-х этажного здания — 23.000 кв.м.

Парковочный индекс для торгового центра может варьироваться в диапазоне 3-5 (от 3-х до 5-ти м/мест на 100 кв. м. арендной площади). Таким образом оптимальное количество парковочных мест составляет:

· для 2-х этажного здания — 600 м/мест

· для 3-х этажного здания — 920 м/мест

На существующем участке возможно размещение 600-700 парковочных мест. Исходя их этого можно сделать заключение, что емкости участка недостаточно для развития торгово-развле��ательного комплекса в 3 этажа.

Предельный уровень арендных ставок с учетом возможных сроков реализации проекта составляет 450 долл. США за кв. м. в год без учета НДС и эксплутационных расходов. Средневзвешенный уровень арендных ставок может варьироваться в диапазоне 250-300 долл. США за кв. м. в год.

В качестве основных этапов при разработке финансовой модели инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в районе Северное Бутово Юго-Западного административного округа г. Москвы выступили следующие шаги.

1. Обзор и оценка существующей ситуации в отрасли торговых центров и развлекательных комплексов в Юго-Западном административном округе г. Москвы, а также в районах Южное Бутово и Северное Бутово. Было исследовано соответствие разрабатываемого инвестиционного проекта требованиям рынка. В результате проведенного анализа были сделан выводы о том, что: а) торгово-развлекательный комплекс должен ориентироваться на жителей района Северное Бутово и, частично, Южное Бутово; б) размещение предприятий развлечений в торгово-развлекательном комплексе не целесообразно; в) целесообразность размещения офисных помещений в торгово-развлекательном комплексе не очевидна.

2. Разработка оптимальной стратегии извлечения выгоды из текущей рыночной ситуации, а также исследование того, как будет применяться разработанная стратегия, и чем она лучше стратегии конкурентов.

3. Разработка и анализ маркетинг-плана предприятия.

4. Разработка и анализ организационного плана предприятия

5. Разработка и анализ финансового плана предприятия – на основе данных о рынке, объеме продаж и другой информации следует определить размеры требуемых денежных затрат, ожидаемых денежных доходов и оценки эффективности.

6. Общий план развития предприятия – наиболее существенные моменты, основные этапы, стратегии выхода для инвесторов, а также риски, присущие конкретному инвестиционному проекту.

Инвестиционный проект в процессе своего осуществления должен обеспечить достижение следующих целей:

· получение приемлемой прибыли на вложенный капитал;

· поддержание устойчивого финансового состояния предприятия;

· выполнение иных целей, поставленных авторами проекта.

Для решения указанных задач используются следующие группы коэффициентов финансовой оценки проекта:

· рентабельности;

· оборачиваемости;

· финансовой устойчивости;

· ликвидности.

Рентабельность характеризует результативность деятельности фирмы. Показатели рентабельности позволяют оценить, какую при­быль имеет фирма с каждого рубля средств, вложенных в активы.

Показатели рентабельности являются относительными характе­ристиками финансовых результатов и эффективности деятельности предприятия. Они измеряют доходность предприятия с различных позиций и группируются в соответствии с интересами участников экономического процесса, рыночного обмена.

Показатели рентабельности являются важными характеристика­ми факторной среды формирования прибыли (и дохода) предприя­тий. По этой причине они являются обязательными элементами оценки финансового состояния предприятия.

Система показателей рентабельности.

Выделяют показатели, используемые для оценки эффективности применяемых в производстве авансированных ресурсов и текущих затрат, и показатели, на основе которых определяют доходность и эффективность использования имущества фирмы.

Эффективность производственно-хозяйственной (коммерческой) деятельности фирмы отражает показатель балансовой (общей) рен­табельности; эффективность использования текущих затрат живого и прошлого труда характеризует рентабельность продукции. Все большее применение находит показатель рентабельности продаж.

Общая (балансовая) рентабельность (Ро) определяется как от­ношение суммы балансовой прибыли к средней за период стоимости капитала производственного назначения:

Ро = Пб х100% , где

ОФ + ОС

Пб – балансовая прибыль, руб.;

ОФ – средняя годовая стоимость основных фондов, руб.;

ОС – средняя годовая стоимость оборотных средств, руб.

В практике финансового анализа результатов деятельности предприятия коммерческого предприятия вычисляют:

Рентабельность суммарного капитала (совокупных активов) (Ра); которая показывает эффективность всего имущества предприятия.

где

Пч – чистая прибыль, руб.;

А – сумма активов, руб.(стоимость средств, которыми владеет предприятие).

Рентабельность текущих активов (рта) :

где

Пч – чистая прибыль, руб.;

ТА – средняя величина текущих активов, руб.

Сумма текущих активов состоит из средств, предназначенных для краткосрочного использования и обращаемые в денежную на­личность в течение хозяйственного цикла, не превышающего один год.

Рентабельность продаж определяют по формуле:

где

Пр – прибыль от реализации продукции, руб.;

ВР – выручка от реализации продукции, руб.

В зависимости от конкретных задач анализа могут быть вы­числены показатели рентабельности основного капитала, соб­ственного капитала, рентабельности акционерного капитала, рен­табельности инвестиций и др.

При расчете показателей рентабельности в странах с рыноч­ной экономикой в числителе берут «прибыль от выплаты процента и налогов» (это соответствует прибыли от реализации продук­ции) , чистую прибыль.

Важным показателем в инвестиционном анализе является рен­табельность акционерного (собственного) капитала (Рак):

где

Пч – чистая прибыль, руб.;

АК – акционерный капитал.

Рентабельность акционерного капитала характеризует норму прибыли на вложенный в фирму собственный капитал.

Между показателями активов, оборачиваемостью активов и рентабельностью реализованной продукции (продаж) существует взаимосвязь, которая может быть представлена в следующем виде:

Таким образом, прибыль предприятия, полученная с каждого рубля средств, вложенных в активы, зависит от скорости обора­чиваемости средств и от того, какова доля чистой прибыли в вы­ручке от реализации.

Коэффициент оборачиваемости активов является наиболее распространенным. Он рассчитывается по формуле:

где ВР – выручка от реализации продукции, руб.;

ОС – средняя годовая стоимость оборотных средств, руб.

Отношение суммы продаж (выручки от реализации) ко всему итогу средств характеризует эффективность использования пред­приятием всех имеющихся ресурсов независимо от источников их образования, то есть показывает, сколько раз за год (анализируемый период) совершается полный цикл производства и обращения, приносящий соответствующий эффект в виде прибыли, или сколько денежных единиц реализованной продукции принесла каждая денежная единица активов. Этот показатель варьируется в зависимости от отрасли, отражая особенности производственного процесса.

Метод расчета точки безубыточности относится к классу показателей, характеризующих риск инвестиционного проекта. Смысл этого метода, как вытекает из названия, заключается в определении минимально допустимого (критического) уровня производства и продаж, при котором проект остается безубыточным, то есть, не приносит ни прибыли, ни убытков. Соответственно, чем ниже будет этот уровень, тем более вероятно, что данный проект будет жизнеспособен в условиях непредсказуемого сокращения рынков сбыта. Таким образом, точка безубыточности может использоваться в качестве оценки маркетингового риска инвестиционного проекта.

Условие для расчета точки безубыточности может быть сформулировано следующим образом: каков должен быть объем производства (при условии реализации всего объема произведенной продукции), при котором получаемая маржинальная прибыль (разность между выручкой от реализации и переменными производственными затратами) покрывает постоянные затраты проекта.

Точка безубыточности рассчитывается как уровень объема реализации:

BEP = (FC / MP) * 100%,

где BEP — точка безубыточности, в процентах от выручки от реализации, FC — сумма постоянных производственных затрат, MP — маржинальная или валовая прибыль (все параметры — за один интервал планирования). Главным недостатком рассматриваемого показателя является игнорирование налоговых выплат. Поэтому данный метод чаще всего используется при сопоставлении проектов «внутри» одного предприятия. В нашем случае для торгово-развлекательного комплекса точкой безубыточности является 22-й месяц со дня начала осуществления проекта (декабрь 2006 года).

Также необходимо рассмотреть точку платежеспособности (Cash break-even point).

Метод расчета точки платежеспособности аналогичен методу расчета точки безубыточности. Единственное отличие заключается в том, что в знаменателе расчетной формулы стоит сумма маржинальной прибыли и амортизационных отчислений:

CBEP = (FC / (MP + DC)) * 100 %, где

CBEP — точка платежеспособности, в процентах от выручки от реализации, FC — сумма постоянных производственных затрат, MP — маржинальная или валовая прибыль, DC — сумма амортизационных отчислений (все параметры — за один интервал планирования).

Смысл точки платежеспособности состоит в определении уровня производства и продаж, при котором объем генерируемых денежных средств покрывает сумму текущих платежей. Указанное требование является более мягким и поэтому значение точки платежеспособности всегда будет меньше, чем значение точки безубыточности.

В заключение данной дипломной работы можно сделать следующие выводы.

Финансовые модели предприятий обычно строятся по принципу бухгалтерского баланса, с учетом доходов и расходов. Но в отличие от годового или квартального бухгалтерского отчета эти модели используются не только для учета и определения сальдо, но и для поиска оптимальной стратегии, направленной на увеличение прибыли. В таких моделях учитываются инвестиции в производство, основные статьи издержек (на сырье, зарплату, амортизацию, рекламу, торговлю и др.), дивиденды акционеров, налоговые отчисления, цены, основные источники поступления средств, доходы филиалов, распределение денежных средств и т.д. Эти модели позволяют прогнозировать чистый доход предприятия и прибыль и определять степень влияния на них инвестиционной, ценовой и другой политики предприятия.

Российский рынок недвижимости в течение 2003 года продолжает развиваться в соответствии с положительной динамикой, наметившейся в последнее время, что подтверждается во все увеличивающемся интересе инвесторов в коммерческую недвижимость.

Одной из тенденций на рынке недвижимости в 2002-2003 годах стало размещение офисов крупных компаний за пределами Садового кольца. Этому способствовали открытие Третьего транспортного кольца, обеспечившего удобный доступ в эти районы, а также возможность сокращения расходов на аренду помещений.

Во многом выбор объекта недвижимости зависит от удобства транспортного сообщения и качества зданий.

Ярко выраженным спросом размещения у МКАД пользуются торговые площади в гипермаркетах, складские площади (как холодные, так и теплые).

Тенденций размещения больших офисных площадей у МКАД в настоящий момент времени пока не наблюдается.

Как известно, ресурсное качество участка определяется его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами деятельности. В случае с торгово-развлекательным комплексом максимальная емкость – это предельное значение арендной площади; эффективность – предельно возможный уровень арендных ставок. Емкость ограничивается площадью земельного участка, приемлемой для торгово-развлекательного комплекса этажностью (2 этажа), возможностями планировки, коэффициентом застройки, обусловленным необходимостью обеспечения парковочного индекса, коэффициентом эффективности (отношением арендной и торговой площади), обусловленным концепцией торгового центра. В нашем случае емкость участка была ограничена из-за наличия ВЛЭП. Общая площадь торгового центра с учетом проездов на парковку составила около 23.000 кв.м.; арендная площадь составила около 15.000 кв.м. На существующем участке возможно размещение 600-700 парковочных мест.

Было установлено, что в качестве основных этапов при разработке финансовой модели инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в районе Северное Бутово Юго-Западного административного округа г. Москвы целесообразно предпринять следующие шаги.

1. Обзор и оценка существующей ситуации в отрасли торговых центров и развлекательных комплексов в Юго-Западном административном округе г. Москвы, а также в районах Южное Бутово и Северное Бутово. Было исследовано соответствие разрабатываемого инвестиционного проекта требованиям рынка. В результате проведенного анализа были сделан выводы о том, что: а) торгово-развлекательный комплекс должен ориентироваться на жителей района Северное Бутово и, частично, Южное Бутово; б) размещение предприятий развлечений в торгово-развлекательном комплексе не целесообразно; в) целесообразность размещения офисных помещений в торгово-развлекательном комплексе не очевидна.

2. Разработка оптимальной стратегии извлечения выгоды из текущей рыночной ситуации, а также исследование того, как будет применяться разработанная стратегия, и чем она лучше стратегии конкурентов.

3. Разработка и анализ маркетинг-плана предприятия.

4. Разработка и анализ организационного плана предприятия

5. Разработка и анализ финансового плана предприятия – на основе данных о рынке, объеме продаж и другой информации следует определить размеры требуемых денежных затрат, ожидаемых денежных доходов и оценки эффективности.

6. Общий план развития предприятия – наиболее существенные моменты, основные этапы, стратегии выхода для инвесторов, а также риски, присущие конкретному инвестиционному проекту.

В дипломной работе была предложена альтернативная концепция торгово-развлекательного комплекса.

Также были указаны особенности разработки финансовой модели инвестиционного проекта торгово-развлекательного центра в г. Москве.

Были внесены предложения по оптимизации одной из существующих финансовых моделей инвестиционного проекта на примере разработки проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в Юго-Западном Административном округе г. Москва (район Северное Бутово). В частности, при разработке финансовой модели было применено разбиение исследуемого временного периода на три инвестиционных периода, и в каждом из этих периодов производились соответствующие расчеты.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации // Энциклопедия российского законодательства [Электронный ресурс] : для студентов, аспирантов и преподавателей юрид. и экон. специальностей / Компания «Гарант». – спец. вып. справ. правовой системы Гарант. Регион. вып. 5.5: Весна, 2004. – Электрон. текстовые дан. – М.: Гарант-Сервис, 2004. – (Гарант-Студент). – 1 электрон. опт. диск (CD-ROM).

2. Анисимов С.А. Математические модели в экономике. М.:МГУ, 1980.

3. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. – М: Финансы и статистика, 1996. — 192 с.

4. Бланк И.А. Управление активами. Киев.: Ника-Центр, 2002.

5. Вишняков Я.Д., Колосов А.В., Шемякин В.Л. Оценка и анализ финансовых рисков предприятия в условиях враждебной окружающей среды бизнеса // Менеджмент в России и за рубежом. – 2000. – №3.

6. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ. М.:Банки и Биржи, Юнити, 1998. – 358с.

7. Глухов В.В., Медников М.Д., Коробко С.Б. Математические методы и модели для менеджмента. – СПб: Лань, 2000.

Для того чтобы на стадии планирования и организации предпринимательской деятельности правильно определиться с выбором размеров, площади и других параметров бизнес-центра, следует учитывать город и регион расположения здания. Строительство многоэтажного бизнес-центра с большой площадью предоставляемых в аренду или на продажу торговых и офисных помещений в небольшом российском городе представляется низкорентабельным и неперспективным предприятием, поскольку предпринимателю не удастся найти нужное количество клиентов и большая часть торговых и офисных помещений будут простаивать, не принося доход.

Для небольших и средних отечественных городов оптимальным вариантом станет размещение двух- или трехэтажного бизнес-центра, предоставляющего торговые точки и офисы в количестве не более 50 помещений, от 20 до 50 квадратных метров каждое. Небольшая высота здания, а также общая площадь и количество предоставляемых в аренду помещений бизнес-центра позволят не только в значительной степени сократить стартовые инвестиции в бизнес-проект, но и получить необходимую разрешительную документацию в упрощенном порядке, в сравнении с процессом регистрации многоэтажного бизнес-центра в мегаполисе.

Похожие записи:

• Доверенность На Получение Тмц 2021 Образец Заполнения
• Список Документов Для Получения Региональной Выплаты За Первого Ребенка 2021
• Пособия для матерей одиночек в 2021