Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог недвижимого имущества без земли». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Ипотека здания без земельного участка
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац — Исключен. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Банки охотнее предоставляют средства на покупку квартиры, а кредитование домов осуществляется с большим трудом.
Это связано с их существенными отличиями:
| Кредитование квартиры | Основной целью любой финансовой организации является извлечение прибыли. Если заемщик не сможет вернуть деньги, банк продает имущество с торгов.
Квартира отличается следующими преимуществами для потенциальных покупателей:
|
| Кредитование дома | Дом интересует только узкий круг покупателей, которые готовы тратить много времени на дорогу до работы или имеют независимый источников доходов, который не требует нахождения на предприятии. Кроме того, он продается вместе с землей, которая является отдельным объектом недвижимости. |
Загородный дом сложно оценить, так как для этого используются следующие критерии:
- Удаленность от города.
- Стоимость постройки.
- Престижность места.
- Наличие подъездных путей и коммуникаций.
- Наличие инфраструктуры и водоемов.
Обратите внимание! Каждый дом индивидуален, а квартиры в большинстве случаев являются типовыми. Если дом находится в коттеджном поселке, на него проще получить ипотеку. Это связано с тем, что его рыночная стоимость выше.
Основное требование к претенденту на кредит – платежеспособность. Если сумма кредита большая, доход должен быть высоким, регулярным и стабильным. Банки могут учитывать не только официальный текущий доход. Они рассматривают перспективы карьерного роста и репутацию работодателя.
Наиболее охотно предоставляются кредиты лицам, соответствующим следующим критериям:
- Возраст 25-45 лет.
- Наличие постоянного дохода.
- Официальное место работы.
- Наличие дополнительных источников дохода.
- Постоянная регистрация в месте предоставления кредита.
Если доход недостаточный, в качестве созаемщиков могут рассматриваться члены семьи. Но в этом случае собственность должна оформляться на всех, кто указан в кредитном договоре.
ЗАЛОГ ЗДАНИЯ БЕЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
- По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию). *62.1)
1_1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).
- При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
- Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
- Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. *63.2)
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
- Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию) - Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
- Пункт утратил силу с 11 января 2005 года — Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
- Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).
Статья 64_1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
- Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
- Местоположение объекта. В большинстве банков существует ограничение по удаленности закладываемого дома от города.
- Назначение дома. Банки возьмут в залог только жилой дом, в котором можно официально оформить регистрацию и который подключен ко всем коммуникациям. Если же в свидетельстве указано, что дом нежилой или он обозначен как дача – такой объект под залог не подойдет.
- Назначение земли. Большая часть банков требует, чтобы дом был расположен на землях населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Реже допускаются к кредитованию земли сельхозназначения или для ведения личного подсобного хозяйства. Земли для садоводства не принимаются. Сведения о назначении земли содержатся в свидетельстве о праве собственности. Сразу уточняйте у банка, возьмут ли они ваш земельный участок в залог или нет с учетом его целевого назначения.
- Состояние объекта. Банки определяют конкретные требования к состоянию дома – году постройки, подключению к коммуникациям, материалу стен и перекрытий. Например, деревянные дома или дома с деревянными перекрытиями – это практически непроходной вариант при залоге. Их, как правило, к рассмотрению не берут не только банки, но и страховые компании.
- Отсутствие обременений. Это стандартное требование ко всем объектам залога. Дом и земля не должны быть под арестом, в залоге, владении третьих лиц и пр.
- Дом и земельный участок не должны находиться на территории закрытого административно-территориального образования или быть построенным на территории исторического и культурного наследия.
Предоставление всех документов по объекту в правильном виде – залог успешного одобрения кредита под залог частного дома.
Рассмотрим документы, необходимые для предоставления в банк по объекту залога – жилому дому.
1. Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом.
- Дом обязательно должен быть жилым, что будет отражено в свидетельстве.
- Документ – основание на жилой дом (договор купли-продажи/дарения или иные документы, подтверждающие на основании чего собственник владеет жилым домом). Акт-приема передачи (при наличии).
2. Документы БТИ:
- Кадастровый паспорт на дом. В нем метраж не должен отличаться от метража указанного в свидетельстве о государственной регистрации права.
- Технический паспорт на дом. Содержит сведения о расположении каждой комнаты дома, метраже и возможных перепланировках. Общая площадь дома, указанная в техническом паспорте, должна соответствовать свидетельству и кадастровому паспорту.
3. Единый Жилищный Документ (ЕЖД) или справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по оплате газа и электричества.
4. Выписка из ЕГРП на дом, которая содержит информацию о собственниках жилья и о наличии/отсутствии обременений на объект, а также метраже и документах — основаниях получения жилого дома.
Далее список документов по земельному участку, которые необходимо предоставить в банк желающим взять кредит под залог дома.
1. Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Назначение земли должно соответствовать требованиям банка.
- Документ – основание на землю (договор купли-продажи/дарения или иные документы, подтверждающие, на каком основании собственник владеет данным участком).
2. Кадастровый план (кадастровая выписка, кадастровый паспорт) земельного участка. Содержит сведения о категории земель и разрешенном использовании, а также план с межеванием, то есть детальным определением границ участка.
3. Выписка из ЕГРП на землю содержит информацию о собственнике и наличии/отсутствии обременений, а также о размере участка и документах — основаниях его получения.
Если жилой дом и земля по всем показателям удовлетворяют требованиям банка, то такой объект принимается банком в залог. Проводится его оценка, оформляется договор страхования и назначается дата сделки.
Деньги под залог дома и земли будут получены после регистрации обременения в регистрационной палате, т.е. примерно через 5 рабочих дней после подписания договора залога. Однако есть банки, которые идут навстречу клиентам и позволяют взять деньги в день подписания договора.
Если вам необходима крупная денежная сумма и вы владеете домом, то такой вид ипотечного кредитования как залог дома, будет для вас оптимален.
Каждый заемщик и закладываемый им объект индивидуальны, поэтому помните, что на ипотечном рынке кредитования работают специалисты, которые помогут вам взять кредит под залог частного дома максимально срочно и на наиболее выгодных условиях.
Стандартная ситуация, самая простая для рассмотрения. Продажа недвижимости без земельного участка в этом случае невозможна, так как это прямо противоречит положениям ст. 35 ЗК РФ. В соответствии с ним, земля и объект на ней считаются единым имущественным комплексом и не могут быть реализованы по отдельности.
№2. Здание оформлено в собственность, а земля – нет
Еще одна достаточно типичная ситуация, при которой участок земли обычно арендуется. В этом случае происходит выкуп здания без земельного участка, но одновременно составляются два договора: купли-продажи и переуступки арендных прав. Важно, чтобы у продавца был действующие договор аренды, который предоставляет возможность уступки.
Альтернативный вариант – использование земли по договору пожизненного владения или бессрочного пользования. В подобной ситуации также происходит купля-продажа объекта без земли, а в договоре указывается ссылка на документ, по которому продавец распоряжается участком.
ВС решал, можно ли заложить в ипотеку здания без земли
Такой вариант совершения сделки возможен. Но он должен учитывать два обязательных требования. Первое – выполнение положений уже упоминавшейся ст. 35 ЗК РФ. Второе – предварительное разделение земельного участка на два.
Это вполне законное мероприятие, которое проводится кадастровым инженером. Основным недостатком такого решения становится существенное затягивание совершения сделки, так как требуется произвести межевание, а затем регистрацию прав собственности на каждый из участков.
Сегодня выгодный кредит под залог недвижимости доступен практически любому человеку. В зависимости от договора и размера кредитования, условия могут значительно отличаться. Многие финансовые учреждения стремятся обезопасить себя и выдают займы под залог. Залог – имущество или сумма средств, которая переходит в собственность заимодавца при невыполнении взятых на себя обязанностей. На период выплат по кредиту объект недвижимости:
- Остается в собственности заемщика.
- В документах не меняется собственник.
- Используется без ограничений.
Однако в реестре накладывается запрет на отчуждение имущества, указанного в соглашении. То есть, продать, обменять, сдать в аренду недвижимость невозможно. До полного выполнения указанных в соглашении обязательств с квартирой, домом, земельным участком нельзя выполнить любые действия купли-продажи.
Выдается кредит под залог недвижимости по паспорту, в качестве обеспечения подойдет практически любой объект:
- Квартира.
- Частный дом.
- Ресторан.
- Офисное помещение.
- Земельный участок.
Являясь владельцем жилой или коммерческой недвижимости, любой человек имеет возможность оформить и получить займ. Сумма кредитования зависит от рыночной ситуации и оценочной стоимости имущества. Оценку делает только независимый эксперт, заемщик может быть уверен в результатах оценивания.
Правомочия аренды на землю могут выступать в качестве залога. Это правило прописано в земельном законодательстве. Также подобные нормы закреплены в гражданском законе и ФЗ №102. Земля может быть без здания или с недвижимыми объектами на ней. Заключение соглашения о залоге допустимо, если это отражено в условиях соглашения, законодательных актах или таково желание собственника.
В некоторых ситуациях может возникнуть необходимость в обеспечении прав лизинга. Это относится к ситуации, когда требуется оформить ипотечного соглашение относительно покупки объектов недвижимости. В последнее время часто указанный вид обеспечения используется, когда происходит приобретение правомочий на жилые помещения, расположенные в строящихся домах. Если гражданин, занявший деньги, получит статус собственника, то по оформленному акту приема-передачи от фирмы, строящей дом, данная недвижимость будет рассматриваться как новый предмет залоговых отношений.
ВНИМАНИЕ !!! Также может появиться у заемщика личная потребность для оформления займа на строительство здания, которое будет располагаться на территории, находящейся в аренде. В указанной ситуации право аренды выступает предметом залоговых отношений до тех пор, пока продолжаются строительные работы. Затем залог переносится на возведенный объект.
Кроме того, предусматривается вариант, что финансы будут взяты на лучные нужды. Оформить потребуется соглашение залога. Важным моментом выступает то, что в некоторых ситуациях передача в лизинг правомочий аренды может рассматриваться как отдельный и независимый объект залоговых отношений.
Чаще всего требуется сформировать соглашение рассматриваемого типа, касающееся арендных прав на конкретную часть территории. Оно образуется у лиц, предоставивших для заключения залогового договора недвижимость, находящееся у него на правах владения. Оно создается га территории, где действует временное использование. Здесь получить заемные средства, предназначенные для приобретения жилого помещения или другого здания, не получится. Это связано с установленным в законодательстве запретом. Гражданский кодекс закрепляет, что участок и расположенное на нем строение рассматриваются как единое имущество.
Все обязанности, связанные с лизинговыми соглашениями, накладываются на первичного нанимателя. Предусматривается, что правомочия и обязательства не могут быть переданы кредиторам или другим гражданам. В отношении залогового обеспечения используются основные положения и условия, свойственные ипотечному кредитованию. Если лицо прекращает вносить средства по кредитному соглашению, у банковской организации появляется возможность направить взыскание на тот предмет, что находится в залоге. Это говорит о том, что объект будет реализован в ходе торгов. Сделать это можно без согласия собственника. На банк накладывается обязанность относительно заключения соглашения цессии на правомочия аренды. В роли собственника может выступать гражданин или органы муниципалитета.
ВНИМАНИЕ !!! В законе №102 прописано, что передать в залог арендные права, отнесенные к землям, находящимся в собственности государства или муниципалитете, не допускается. Это связывается с тем, что на указанной категории наделов не допускается возведение жилых комплексов.
Для примера, это участок, который ранее был выделен для использования недвижимости торгового назначения. Данный объект не может рассматриваться в качестве залогового. Кроме того, стоит учесть, что устанавливается запрет относительно оформления займа ипотечного типа на надел, которым владеет орган государственной власти. Данное правило применяется к предметам, являющимися самостоятельным предметом залогового акта. На таком участке не располагается жилое строение. Также они могут быть конфискованы или иметь ограничения в правах.
Если гражданин получает заемные средства по ипотеке на права аренды, то это не может выступать причиной для прекращения действия соглашения лизинга. Кроме того, не возникает необходимости для формирования еще одного акта. Если говорить про арендные права со множественностью лиц, что подразумевает долевую часть надела, то в этом случае не может быть однозначного решения. Этот вариант событий предусматривает возникновение трудностей. Связываются они с установлением порядка относительно использования каждым из арендаторов своей части надела. Данная причина влияет на признание указанной разновидности сделок не соответствующими действительности. У процесса передачи прав аренды есть свои положительные и отрицательные моменты.
ВАЖНО !!! К плюсам относится то, что оформить ипотечное соглашение вправе лицо, не обладающее имуществом, которое можно реализовать за короткое время. Кроме того, не требуется искать средства для приобретения объекта, так как есть возможность оформления ипотечного кредитования. Для этого необходимо иметь статус арендатора.
Когда права аренды передаются под обеспечение, равно как и имущество недвижимого типа, расположенное на территории, то сформированное соглашение с банком не говорит о том, что не получится приобрести права на надел. Целью в данном случае выступает личное владение. Подобные вопросы не один раз рассматривались в судебных органах. Зачастую во время принятия решений судьи занимают позицию того, кто занял денежные средства.
Банковские организации не отказываются от оформления рассматриваемого типа договоров. Причиной тому выступает то, что им становится намного выгоднее такой вариант, так как переходит во владение заемщиков. Также можно выделить отрицательные моменты, присущие ипотечному кредиту. Данные аспекты касаются прав аренды на земли. Главным минусом можно назвать то, что заключаются подобные соглашения на непродолжительный срок. Он ограничивается временными рамками, связанными с действием соглашения аренды. Для примера, когда лизинговый договор составляется продолжительностью не более пяти лет, то у гражданина возникает обязанность на протяжении указанного срока в полной мере выплатить задолженность по кредиту. Говоря о стандартном процессе ипотеки, стоит отметить, что сроки могут растягиваться на 20-30 лет.
ВНИМАНИЕ !!! Это дает возможность гражданину совершить все платежи по кредиту и не вызывать нехватку средств в семье. Если лицо предлагает заложить арендные права, то под них могут предоставить небольшие суммы. Они равны примерно половине стоимости арендных платежей. Часто у граждан возникают сложности с тем, что приходится оплачивать несколько раз выезд оценщика на участок.
Это необходимо для определения ликвидности. Если провести сравнение со странами Америки и Европы, то указанный тип кредитов в нашей стране может предоставляться только несколькими банками. Указанный момент в значительной степени накладывает ограничение на возможности заемщиков. Это в результате приводит к тому, что он оформляет ипотеку. Условия для лица не выгодны.
Связывается с тем, что изначально возникает сложность с определением суммы арендных платежей. По указанной причине многие банки предпочитают не рисковать и не использовать указанный способ обеспечения. Они не получают гарантию того, что произойдет полное перекрытие задолженности при продаже объекта залога. Права аренды на конкретно взятый земельный надел получают меньший показатель ликвидности, если сравнивать с объектами недвижимости. Причин на то несколько. Они отражены выше.
- Льготы
- Кто имеет право на льготы по транспортному налогу?
- Льготы и выплаты «детям войны» в 2021 году в России
- Льготы и права инвалидов 2 группы в России в 2021 году
- Предоставление жилья детям инвалидам и их родителям
- Кому положена льгота на транспортный налог в московской области?
- Транспортный налог для пенсионеров в 2021 году
- Право сирот на образование и труд
- Квота на операцию и лечение в 2021 году
- Жилищные субсидии молодым семьям в 2021 году
- От каких налогов освобождены пенсионеры в 2021 году
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Форма договора залога и его условия регламентируются ст. 339 ГК РФ в редакции закона № 367-ФЗ от 21.12.2013 года. Согласно ему, ДЗ является соглашением между банком, выступающим залогодержателем и заемщиком, являющимся залогодателем, в результате чего залогодержатель, приняв в залог недвижимость, при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств, получает право взыскать заложенную недвижимость и распоряжаться им по своему усмотрению.
В качестве залога может выступать:- Любое имущество, в т. ч. деньги.
- Земельная делянка.
- Недвижимость.
- Право имущественного свойства.
- Предприятие.
Форма ДЗ обязана составляться в письменном виде и в нем требуется:
- Отображать предмет залога, его параметры, условия и время выполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Условия, которые относятся к главному обязательству, будут считаться согласованными, если в ДЗ будет отображена ссылка к основному соглашению по выполнению обязательства. Участники сделки могут оговорить в ДЗ условие о продаже недвижимости, находящейся на обременении (по судебному решению или в порядке мирового соглашения).
- Обеспечить оценку недвижимости. Если залогодатель – ИП, в качестве залога может выступать будущее обязательство, в пределах суммы основного соглашения. При этом, оценка заложенной недвижимости и ее параметры могут отображаться любым способом, обеспечивающим идентификацию и ее стоимость на дату взыскания.
- Если иное не определено законом или основным соглашением, ДЗ обязан быть оформлен и заверен нотариусом.
Примечание. Игнорирование перечисленных пунктов, влечет признание ДЗ недействительным.
ДЗ оформляется при принятии банком недвижимого имущества, которое выступает предметом залога по кредиту. Участниками сделки могут быть, как физические или юр. лица, так и государство. Залогодателем может стать:
- Заемщик, получающий в банке кредит, и являющийся собственником имущества, выступающего в качестве залога.
- Третье лицо (поручитель имущества), являющееся собственником имущества, передающего заемщику право передачи недвижимости в качестве залога.
В ДЗ требуется отобразить суть соглашения, оценку, время выполнения обязательства, описание заложенного предмета, а также прочие условия между договаривающимися сторонами.
Составление ДЗ осуществляется по стандартному алгоритму:
- Оформление кредита, после предоставления документов, и договоренности с условиями обслуживания займа и прочее.
- Заполнение ДЗ и его подписание сторонами.
- Регистрирование ДЗ в Росреестре с предоставлением нужных документов и квитанции об оплате госпошлины.
При оформлении ДЗ нужно обратить внимание на следующее:
- ДЗ обязан быть оформлен в письменном виде.
- Залогодателем может стать должник или третье лицо.
- Участники сделки сами устанавливают перечень требований для обеспечения залога.
- Цена заложенного предмета устанавливается также участниками соглашения.
- Залогом может быть любое недвижимое имущество (усадьба, квартира, земельная делянка). При этом, нельзя использовать в качестве залога наркотические и психотропные вещества, оружие, химикаты и т.д.).
- Заложенная недвижимость, обычно остается у залогодателя.
- Залогодатель вправе использовать предмет залога по его назначению и отвечает за непредвиденную ликвидацию или повреждение залога.
- Заложенная недвижимость может быть застрахована от риска порчи или разрушения.
Более наглядно с условиями ДЗ можно ознакомиться, посмотрев видео.
После того, как договор залога составлен, может потребоваться его удостоверение в нотариальной конторе. Это происходит по обоюдному согласию обеих сторон, кроме случаев, когда кредит выдается под залог долей ООО. В таких ситуациях недостаточно одного лишь обоюдного соглашения, также требуется согласие общего собрания общества и обязательное разрешение договора уставом данного ООО.
Чтобы заключить договор залога и удостоверить его у нотариуса, понадобится ряд документов:
- паспорта РФ — залогодателя и залогодержателя;
- для юридических лиц — правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства о регистрации;
- документы на предмет залога — свидетельство о собственности и т.д.;
- документ, который определяет и подтверждает стоимость предмета залога.
Мы перечислили лишь самые основные документы, которые понадобятся для составления и удостоверения договора залога. В зависимости от конкретного случая может потребоваться также и другая документация. Полный перечень бумаг, которые нужно предоставить, формирует нотариус.
К наиболее существенному условию ДЗ относится предмет ДЗ, которым является недвижимое имущество, передаваемое залогодателем в качестве обеспечения взятого на себя обязательства. При этом, согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ отдельные виды имущества не могут выступать в качестве залога.
Сторонами ДЗ являются залогодержатель и залогодатель. При этом, в качестве залогодателя может находиться не только заемщик, но и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).Кроме того, залогодатель обязан подтвердить принадлежность ему передаваемого имущества.
Залогодержателем является сторона, принимающая недвижимость для обеспечения выдаваемого займа.
Сторонами ДЗ могут быть, как физ., так и юр. лица.
Примечание. Сторонами ДЗ не могут быть недееспособные лица или граждане с ограниченными способностями.
Залог квартиры у нотариуса – востребованная услуга, однако не только квартира может быть залогом. Чтобы имущество могло использоваться в качестве залога, оно должно удовлетворять следующим требованиям:
- находится в полном хозяйственном ведении у лица, который передает его в залог;
- не быть изъятым из гражданского оборота, не обременяться запретом на уступку другим лицам;
- отличается достаточно высокой ликвидностью и может быть оценено в денежном эквиваленте.
Чаще всего в качестве залога выступает именно недвижимость, как достаточно ликвидный и дорогой предмет.
Независимо от того арендатор — залогодатель или владелец, если он заложит строение без земли, на которой оно находится, такая сделка не будет признана правомерной .
Это случай, когда сталкивается закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Земельный кодекс.
Закон разрешает арендатору передавать права аренды на протяжении срока, пока действует договор только после того, как будет получено согласие владельца участка.
Земельный кодекс говорит о том, что получать такое разрешение арендатору не обязательно .
Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ
Получение согласия арендодателя требуется для залога права аренды здания или сооружения (п. 2 ст.
615 Гражданского кодекса РФ), однако для залога права аренды земельного участка необходимость получения такого согласия зависит от срока действия договора аренды, а также от того, в чьей собственности находится участок.
В Федеральном законе от 16.
07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и в Земельном кодексе РФ вышеуказанный вопрос решается по-разному.
В Земельном кодексе РФ указано, что при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника данного участка при условии его уведомления (п.9 ст.
Участниками долевого строительства стали 228 граждан и пять организаций. Для того, чтобы обеспечить права дольщиков, им в залог было передано право аренды этого земельного участка.
Но застройщик сначала задолжал по договору аренды земли (из-за этого договор был расторгнут), а в июне 2011 года и вовсе был признан банкротом. Дом к этому моменту достроен не был.
В марте 2013 года Комитет обратился в Управление Росреестра по Московской области с требованием о погашении записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку основной договор аренды уже прекратил свое действие.
Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока времени.
Но, в то же время, право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи, с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.
Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего – иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц.
При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Кроме того, согласно п.6 ст.
22 ЗК РФ арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
Получение согласия арендодателя требуется для залога права аренды здания или сооружения (п.
2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ), однако для залога права аренды земельного участка необходимость получения такого согласия зависит от срока действия договора аренды, а также от того, в чьей собственности находится участок.
В Федеральном законе от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и в Земельном кодексе РФ вышеуказанный вопрос решается по-разному.
В Земельном кодексе РФ указано, что при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника данного участка при условии его уведомления (п.9 ст.
Ипотека под залог земли и недвижимости на покупку квартиры или жилого дома имеет еще одно название – ломбардная.
Очевидно, что воспользоваться подобной программой могут не все. Людям без квартиры или дома сложнее оформить такой кредит.
Им могут помочь так называемые имущественные поручители – физ- или юрлица, предоставляющие в залог кредитору свою недвижимость, которая и станет гарантией выполнения обязательств перед банком.
Как правило, имущественными поручителями выступают родители, которые помогают решить жилищную проблему своих детей, или другие родственники.
Стоит отметить, что при ипотечном кредитовании объектом залога является любое недвижимое имущество. Это может быть:
- квартира;
- жилой дом;
- коммерческая недвижимость (офис, склад, производственные помещения и т.д.);
- земельный участок.
Банки заинтересованы в оформлении кредита под залог недвижимости. Эта форма обеспечения уступает по ликвидности вкладам, но намного лучше обычного поручительства или залога движимого имущества. Поэтому финансовые учреждения разрабатывают большое количество разных кредитных продуктов, где фигурирует в качестве обеспечения недвижимость. Ломбардную ипотеку оформляют на:
- покупку дополнительного жилья;
- приобретение земельного участка;
- покупку нового или б/у автомобиля;
- потребительские нужды (ремонт, учеба, лечение, путешествия и т.п.).
В зависимости от необходимости проверки целевого использования предоставленных средств ипотека под залог приобретаемого жилья бывает двух видов:
Целевая ипотека – при которой кредитор предоставляет заемщику деньги на конкретные нужды. Цель фиксируется в кредитном договоре, и направить деньги на другие потребности заемщик не имеет права, иначе на него будут наложены штрафные санкции, к тому же банк может потребовать досрочное возвращение задолженности.
Чаще всего целевая ипотека используется для приобретения:
- любых видов недвижимости;
- б/у автомобилей.
Особенностями целевого займа являются:
- безналичные характер – деньги перечисляются на счет продавца;
- наличие договора купли-продажи.
Нецелевая ипотека, как правило, предусматривает удовлетворение потребительских нужд физлиц. Кроме того, что кредитор не контролирует, как именно потратит деньги заемщик, особенностями этого банковского продукта являются:
- наличная форма – деньги клиент получает на руки через кассу банка или на платежную карту;
- более высокая процентная ставка, чем по программам целевого финансирования;
- полученные средства клиент не может использовать для бизнеса.
Далеко не всякую недвижимостью банк возьмет в обеспечение.
Ведь в случае прекращения обслуживания долга заемщиком банку необходимо за счет продажи залоговой недвижимости покрыть свои убытки. Поэтому перед заключением кредитного договора сотрудниками финансового учреждения проводится проверка потенциального залога. Итак, недвижимый объект должен соответствовать следующим критериям:
- расположение в черте города или в пригородной зоне;
- наличие всех коммунальных коммуникаций (водопровода, электричества, газа, канализации);
- удобный подъезд;
- местонахождение недалеко от транспортной развязки;
- наличие хотя бы косметического ремонта. Чем выше качество внутренней отделки, тем дороже могут оценить недвижимость;
- не подпадает под снос и не нуждается в капитальном ремонте;
- не относится к архитектурным памятникам;
- в регионе местонахождения присутствует подразделение банка-кредитора.
Стоит также отметить, что кредитору более интересны объекты недвижимости, которые находятся в столице или больших городах, неподалеку от метро. Желательно, чтобы они размещались в новых домах, уже введенных в эксплуатацию, или новостройках.
Ипотека на земельный участок с домом и без дома – юридические тонкости и советы
Потенциальный заемщик перед походом в банк всегда знает, сколько денег он хочет взять взаймы. Если сумма небольшая, тогда вполне подойдет оформление кредитки или кредита с поручительством. Если же планируется взять большой кредит, важно сначала определить рыночную стоимость квартиры (потенциального предмета обеспечения) – может, ее реальная цена не позволит получить желаемую сумму.
Проще всего оценить стоимость квартиры, используя объявления в рубрике «Недвижимость» в интернете или газетах.
Стоит учесть, что для сравнения цен нужно брать только те квартиры, которые находятся в том же доме, микрорайоне.
Если же подходящих объявлений нет, можно поискать квартиры с такой же планировкой, но в других районах города. Сравнив цены, несложно приблизительно определить сумму кредита под данный залог.
Также потенциальному заемщику стоит учесть, что банк не возьмет в обеспечение квартиру:
- без документально оформленной перепланировки;
- без разрешения опекунских органов (при наличии права собственности несовершеннолетних);
- если дом подлежит сносу или капитальному ремонту;
- когда на квартиру наложен арест;
- при других спорных случаях, если с документами что-то не в порядке.
Основное условие кредитования под залог недвижимости мы уже рассмотрели. Но, кроме этого, необходим соответствующий уровень платежеспособности заемщика. Размер среднемесячных доходов должен быть достаточным, чтобы своевременно вносить платежи по займу.
Стандартными требования к заемщику являются:
- наличие российского гражданства;
- минимальный трудовой стаж – 1 год;
- проживание и регистрация в регионе присутствия подразделения кредитора;
- отсутствие отрицательной кредитной истории.
Если потенциальный клиент соответствует всем вышеперечисленным критериям и имеет достаточный доход, он может претендовать на кредит под залог недвижимости. Эти кредитные программы характеризуются:
- более низким уровнем процентных ставок, чем по займам под залог движимого имущества, поручительство или вообще без залога;
- достаточно большим сроком кредитования – 15-20 лет и более;
- наличием дополнительных расходов: услуги страховых компаний, независимого оценщика, регистратора, нотариуса. Причем страховку необходимо возобновлять ежегодно, пока не закроется кредит. В противном случае кредитор поднимет ставку на несколько пунктов;
- зависимостью размера кредита от рыночной стоимости недвижимости;
- отсутствием первоначального взноса, что дает возможность получить 100-процентное финансирование покупки;
- одновременным оформлением обеспечения и кредитного договора, что позволяет заемщику претендовать на пониженную процентную ставку. Большинство кредиторов устанавливает повышенную процентную ставку до момента, пока клиент не переоформит на себя и не передаст в обеспечение приобретенную недвижимость.
При подаче документов на оформление кредита под залог недвижимости стоит учесть, что всего два фактора влияют на максимальную сумму кредита:
- среднемесячный уровень дохода заемщика;
- рыночная стоимость недвижимости, которая будет выступать обеспечением.
Первый фактор определяется на основании справки о зарплате, а также других документов при наличии дополнительных источников дохода.
В качестве залога по ипотеке может выступать любая недвижимость: квартира, дом. При этом важно, чтобы дом был полностью построен. В некоторых банках есть возможность представить в качестве залога дачу или земельный участок.
Однако в этом случае важно понимать, что оценочная стоимость такого залогового имущества должна быть не меньше суммы ипотеки. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки.
Выделяют два вида ипотеки под залог имеющейся недвижимости:
- Целевая – банк выдает заем заемщику на конкретные цели, например, на покупку квартиры/дома и т. п. При оформлении такой сделки заявителю нужно принести документы, которые подтверждают, что деньги пойдут на конкретные цели, например, принести договор купли-продажи жилья, смету на постройку дома и т. п.
- Нецелевая – банк выдает конкретно обозначенную денежную сумму на любые цели заемщика. Это значит, что после заключения договора и получения необходимой суммы, клиент банка может потратить деньги на что-угодно и отчитываться за потраченные суммы ему не нужно.
Постановление от 6 июля 2016 г. по делу № А34-816/2014
Одним из условий любого банка, выдающего ипотеку под залог имеющейся недвижимости, является обязательное страхование залогового имущества. Банк обязывает клиентов страховать квартиру/дом для того, чтобы обезопасить себя от возможных финансовых потерь.
К примеру, если залоговая квартира случайно сгорела, а страховка от несчастных случаев была оформлена, тогда банк может требовать от страховой компании деньги за страховой случай.
Порядок оформления такой сделки мало чем отличается от обычной ипотеки:
- Заемщику нужно подать заявление-анкету в банк, предоставив банковскому сотруднику необходимый перечень документов.
- Если банк одобрил кандидатуру заемщика, тогда тому следует инициировать процесс проведения экспертной оценки недвижимости.
- Когда специалист экспертной компании выдаст клиенту отчет о проведенной проверке, тому нужно будет отдать этот отчет в банк, после чего составляется договор ипотеки.
- Заключенная сделка проходит процедуру регистрации.
- Заемщик получает деньги на свой счет.
В залоговой квартире не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние лица либо недееспособные граждане.
Банк «ВТБ–24» также предоставляет возможность взятия ипотеки под залог недвижимости по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости» со следующими условиями:
- предмет залога должен располагаться в черте того города, где клиент планирует оформить ипотеку;
- квартира, которую заемщик закладывает, может находиться как в его собственности, так и в собственности членов его семьи. Если квартира находится в собственности супруга/супруги или другого члена семьи, но не заемщика, тогда собственник залогового имущества должен оформить поручительство на заемщика;
- банк предоставляет минимальную фиксированную процентную ставку на весь срок ипотеки;
- валюта ипотеки – рубли;
- срок ипотеки – до 20 лет;
- есть возможность досрочного погашения без уплаты штрафов.
Если по квартире, которую заемщик хочет оставить банку под залог, есть долги по ЖКХ, то банк может и не принять его заявку. В крайнем случае он может предложить заемщику другую ипотечную программу.
Этот банк выдает ипотеку под залог недвижимости для целевого использования, то есть, для покупки квартиры/дома. Выдается ипотека в национальной валюте, срок кредитования – до 30 лет или меньше (в зависимости от возраста заемщика).
В качестве залога банк принимает квартиру или жилое помещение с земельным участком. Страховка на объект залога – обязательное условие банка, а страховка на здоровье и жизнь клиента – на его личное усмотрение.
Похожие записи: