Особенности приватизации коммунальных квартир

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности приватизации коммунальных квартир». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как осуществляется приватизация коммунальной квартиры

2. Приватизация комнаты в коммунальной квартире — простой и незатратный процесс

3. Приватизация комнат в коммунальных квартирах

4. Приватизация комнаты в коммунальной квартире: от а до я

5. Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире

6. Приватизация комнаты в коммунальной квартире

7. Что значит приватизированная квартира?

При соблюдении определенных требований наниматели могут стать полноправными владельцами жилого помещения.

Процедура бесплатной передачи муниципальной (государственной) недвижимости в частную собственность получила определение «приватизация».

Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (№ 1541-1 от 04.07.1991 в редакции от 20.12.2017) закрепляет принцип добровольности.

Если жильцы по каким-либо причинам не хотят становиться собственниками, принудительное оформление имущества невозможно.

Как осуществляется приватизация коммунальной квартиры

Всем гражданам РФ предоставлена возможность однократного участия в приватизации (статья 11 Закона № 1541-1).

К претендентам на безвозмездное получение помещения в собственность предъявляются следующие требования:

Проживание на условиях социального найма не менее одного года.
Наличие постоянной регистрации (прописки) в жилом помещении.
Документально подтвержденное гражданство.
Отсутствие сведений об использовании права на приватизацию.

В обязательном порядке к переоформлению недвижимости привлекаются несовершеннолетние члены семьи нанимателя. На исключение детей из числа участников сделки требуется разрешение органов опеки.

Законодательство не дает точного определения «коммунальной квартиры». Коммуналкой называют помещение, в котором проживают несколько человек, не связанных родственными отношениями.

Отличие коммунального жилья от обычной квартиры заключается в наличии нескольких изолированных комнат и мест общего пользования.

Наниматель каждого помещения должен обладать ордером или соглашением о социальном найме.

Выделяют следующие особенности приватизации коммуналок:

Факт выделения жилплощади подтвержден техпаспортом (выдается в БТИ).
Договор социального найма определяет комнату, как помещение с отдельным входом.
Места общего пользования передаются всем жильцам в долевую собственность.
Размер доли в общей собственности определяется площадью помещения.

Порядок пользования кухней, ванной, туалетом не изменяется. Жилищный кодекс РФ (статья 42) запрещает владельцам выделять и отчуждать свою часть мест общего пользования.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире — простой и незатратный процесс

Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.

М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.

После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.

В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.

В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.

Главной проблемой при приватизации жилья такого типа считается необходимость получать согласия всех жильцов. Однако это верно лишь относительно тех лиц, которые действительно официально прописаны в комнате и не касается всех остальных обитателей коммунальной квартиры.

Комната в коммуналке имеет все признаки отдельного жилища. В частности – отдельный вход. Это самое главное. В то же время, приватизации не подлежат помещения, в которых находится кухня и ванная комната (а также любые другие помещения, считающимися общими для всех жильцов коммунальной квартиры (ст.41 ЖК РФ)). Таким образом, комнату в коммуналке приватизировать можно (закон №1541-1), но неудобства из-за общей кухни и ванной никуда не денутся.

Если жители всех комнат коммунальной квартиры произведут приватизацию своих жилищ, то они все вместе смогут подать коллективное заявление на приватизацию в общую долевую собственность с общих помещений, типа кухни и ванной. Фактически это мало что изменит, но откроет возможности для перепланировки, реконструкции и так далее.

Официальный отказ можно получить при небрежном составлении документов, отсутствии необходимых подтверждений. Следует приватизировать коммунальную квартиру с учетом особенностей конкретного объекта недвижимости. Если он включен в перечень исторических памятников, понадобится отдельное разрешение профильного государственного комитета.

Рекомендуется внимательно изучить вопрос, как приватизировать свою комнату в коммуналке при скором расселении дома (плановый снос, аварийное состояние объекта). В подобных ситуациях выгоднее быть нанимателем по социальному договору, так как предполагается выделение аналогичного жилья или отдельной квартиры. Собственникам комнат выплачивают денежную компенсацию.

В этой ситуации приватизировать можно после полного выполнения финансовых обязательств. Нужны только «чистые» сведения о погашении всех имеющихся долгов. Иначе приватизировать площадь в коммунальной квартире не получится.

Разрешения лиц, проживающих в той же коммунальной квартире, но в других комнатах, не нужны, когда каждая комната в коммунальной квартире оформлена по отдельному договору соцнайма. У каждой комнаты в такой коммунальной квартире есть отдельный наниматель с отдельным контрактом.

Если ситуация иная, можно приватизировать только после разделения долей с документальным подтверждением в администрации. Завершают процедуру изменением записей в Росреестре.

Приватизация комнат в коммунальных квартирах

В соответствии со статьей 2 закона №1541-1 приватизация комнаты в коммуналке доступна только лицам, которые соответствуют следующим условиям:

Человек официально прописан в комнате.
Заключен договор социального найма.
Заявитель ранее не участвовал в приватизации.
Получены согласия всех остальных жильцов данной комнаты (но не всей коммунальной квартиры в целом).

Помимо всего прочего, должны выполняться и условия сделки с точки зрения недвижимости. Приватизировать можно лишь ту комнату, которая:

Не относится к ветхому жилью.
Имеет отдельный вход.
Передана в пользование на основании договора социального найма.
Не выведена из оборота.

Кроме всего прочего, потребуется и техпаспорт на помещение. Если его по каким-то причинам нет, документ сначала нужно будет оформить.

Отдельного внимания заслуживают комнаты в тех коммунальных квартирах, которые находятся в общежитиях. Приватизация данных объектов возможно только при условии, что общежитие в целом передано на баланс муниципалитета. В противном случае оно будет считаться частной собственностью и потому приватизации не подлежит.

Государственное имущество — поприще бесплатной приватизации. Жители Российской Федерации, которые владеют жильём социального найма, могут подать заявление в местную администрацию о переводе собственности в личное владение.

После предоставления заявки даётся два месяца на рассмотрение прошения и принятие решения.

Проведение таких мероприятий возможно в присутствии потенциальных собственников. Чтобы приобрести в личное имущество муниципальное жильё, необходимо предоставить согласие от всех лиц.

Вынуждение предоставить согласие путем судебного разбирательства или давления на иных граждан запрещено.

Процесс приватизации в первую очередь опирается на ФЗ-1541-1, принятый в 1991 году.
Обратите внимание, что в этом законе передача в собственность комнат в коммуналках не предусмотрена, то есть, приватизировать их было нельзя.
Но учитывая большой объем подобного жилья, недовольство граждан, в 1998 году в закон были внесены поправки, разрешающие приватизировать долю (комнату) как в коммунальном, так и в любом другом жилье.
В целом процедура регламентируется следующими законодательными актами:

В первую очередь Конституцией, как основным законом государства.
В ней закреплены формы собственности, в нашем случае, на жилье. ЖК.
ФЗ-1541-1 «О приватизации…» ОТ 4 июля 1991 года.
Федеральные актами, вносящими поправки в действующий закон «О приватизации…» Последняя поправка – февраль 2016 года.
Местными нормативными актами.

Читайте в наших статьях о процедуре деприватизации квартиры и о сроках исковой давности для признания приватизации жилплощади недействительной. Образец искового заявления на признание права перевода жилого помещения в частную собственность вы можете скачать тут.

Прежде всего, надо определиться:

Куда обращаться?
Какие документы приготовить?
Сколько стоит процедура (пошлина и другие расходы)?
Сроки.

Самый надежный, на наш взгляд, вариант — это личное обращение в бюро.

Можно, конечно, заявить о своем желании получить в собственность комнату и в МФЦ или поручить проведение процедуры организации, которая на этом специализируется.

Надо только учитывать, что и МФЦ, и любая другая, кроме бюро, организация – посредники. К тому же в последнем случае увеличится стоимость, поскольку организация-посредник возьмет плату за свои услуги.

После того, как решим для себя, с кем будем сотрудничать, необходимо подготовить пакет документов.

Отказать в приватизации могут:

Неправильно оформлены документы.
Неполный пакет.
В документах содержатся недостоверные сведения.
Помещение не отвечает требованиям, изложенным выше.
Квартира не признана коммунальной в установленном порядке, а является таковой по факту.

В этом случае сначала приватизируют ее целиком, а уж потом выделяют доли каждого собственника.

Возможна ли приватизация без согласия соседей? Если квартира стала коммунальной стихийно, по факту, а не признана в установленном порядке, то прежде чем приватизировать комнату, нужно получить согласие соседей.

Выше мы уже говорили, как приватизируется квартира, являющаяся коммунальной по факту, а не признанная таковой в установленном порядке. Если квартира коммунальная, т.е. каждый наниматель имеет ордер или договор на занимаемое помещение, то согласие соседей в данном случае не требуется.

От лица ребенка младше 14 лет заявление составляется, подписывается и подается родителями. Дети старше 14, но младше 18 лет, пишут заявление сами, под контролем родителей.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире или общежитии проходит почти так же, как и в случае с обычной квартирой. Однако есть и нюансы, которые при приватизации комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать, т. к. некоторые из них довольно существенны и могут сорвать весь процесс.

Приватизация комнаты в общежитии
Приватизация комнаты в коммунальной квартире
Приватизация комнаты — с чего начать?
Куда идти с документами?
Регистрация собственности — обязательный этап

Вопрос статуса жилья актуален и в случае приватизации комнаты в коммунальной квартире, однако здесь все обстоит несколько проще: большая часть коммуналок все-таки находится в муниципальной собственности, и жильцы в них проживают по социальному найму. Следовательно, все нормы закона о приватизации относятся и к ним в полной мере.

Некоторое время назад в отношении приватизации коммуналок кипели жаркие споры в судах и среди юристов-теоретиков.

Дело в том, что если признать за гражданином право приватизации своей комнаты в индивидуальном порядке, может сложиться ситуация, при которой в одной квартире будут проживать и собственники, и наниматели — а это не только теоретическая, но и практическая трудность.

К примеру, за чей счет при необходимости будут ремонтироваться кухни, ванные или туалеты в таких квартирах — полностью на средства муниципалитета или с обязательным финансовым участием собственников приватизированных квартир?

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

В настоящий момент точку в этих спорах поставило решение Конституционного суда РФ, полностью уравнявшего порядок приватизации квартир и комнат в коммуналках.

Вопрос с общим имуществом квартиры, используемым всеми жильцами, тоже решен: никаких конкретных предметов (вроде раковины или унитаза) участник приватизации не приобретает, но зато получает долю в стоимости этого имущества пропорционально отношению площади той комнаты, что он приватизировал, к общей жилой площади коммуналки. Следовательно, при ремонте за счет собственника дома часть денег может быть взыскана и с владельца комнаты.

Собрав документы, человек, желающий провести приватизацию комнаты в коммунальной квартире, должен обратиться в жилищный отдел местного муниципалитета.

Куда конкретно обращаться и когда принимают документы, необходимо выяснять уже в самих органах местной власти.

Следует отметить, что во многих городах действует прием по принципу одного окна — там не только примут заявление, но и помогут оформить недостающие документы.

Передав заявление с прилагающимися документами, необходимо ждать решения. Оно может быть выражено в 2 формах:

Согласие на передачу комнаты в собственность гражданина;
Отказ в приватизации.

В том случае, если получен отказ, не останется ничего другого, как обратиться в суд. Для этого разумнее воспользоваться помощью адвоката или юриста, специализирующегося на жилищных делах. Такого рода процессы весьма муторны и сложны, требуют знания как федерального, так и местного законодательства, поэтому без помощи специалиста обойтись вряд ли удастся.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире: от а до я

Конституция РФ гарантирует каждому человеку право на жилье. Если у семьи нет отдельной жилплощади, она вынуждена ютиться в коммунальной квартире. Обычно в таком случае муниципалитет предоставляет одну или две комнаты. До тех пор, пока помещение не приватизировано, оно числится на балансе города или района. Но после приватизации собственниками комнаты становятся обычные граждане.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире происходит по тем же принципам, что и оформление целого жилья. Правоотношения регламентированы ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (с дополнениями и изменениями).

Вспомогательные положения закона:

ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 – устанавливает правила регистрации сделок с недвижимостью.
Жилищный кодекс РФ, а именно ст. 41 – закрепляет право пользования общим имуществом в коммунальной квартире.
Налоговый кодекс – определяет государственную пошлину и нотариальные тарифы на совершение приватизации.

Право на приватизацию комнаты в коммуналке закреплено на законодательном уровне. Не имеет значения, согласны соседи или нет – комната признается обособленным помещением, а значит может быть приватизирована по аналогии с любым другим жильем. Исключения: комнаты в аварийном, ветхом или служебном жилье.

Право на приватизацию жилья предусмотрено законом, Конституция и законы также стоят на страже имущественных прав граждан.

В случае нарушения его законных интересов, каждый имеет право обратиться за судебной защитой (46-я ст. Конституции). То же непосредственно предусмотрено 8-й ст. 1541-1-го Закона.

Например, основаниями могут стать:

Нарушение двухмесячного срока рассмотрения заявления о приватизации, установленного 8-й ст.;
Нарушение сроков регистрации права собственности;
Незаконный отказ в приватизации при представлении всех необходимых документов.;
Несогласие заявителя с тем, что жилье является аварийным, либо что комната в общежитии не подлежит приватизации;
И др.

Результаты приватизации могут оспаривать лица, имевшие право на участие в ней, но незаконно лишенные этой возможности: члены семьи, родственники, проживающие в комнате несовершеннолетние и др.

От бесплатного приобретения жилых объектов в собственность сегодня ничем не отличается и приватизация комнаты в коммунальной квартире: документы одинаковы, как и сам процесс.

Она достаточно проста и за десятилетия приватизации приобрела определенный автоматизм.

Желающие только должны поспешить и реализовать свое право на собственную комнату не позднее 1 марта 2017 года.

Приватизация комнат в коммунальных квартирах подчиняется общим правилам процедуры. Стать участником могут семьи, имеющие постоянную регистрацию в жилом помещении. Основанием считается заключенный договор соц найма или ордер на вселение в комнату (встречается реже).

Обычно комнату приватизируют семейная пара или пенсионеры. Важным нюансом является получение согласия всех жильцов комнаты. Если кто-то из них откажется от приватизации, ему нужно будет составить нотариальный отказ. Если при этом отказ не заверяется, власти откажут в приватизации комнаты.

Еще одна важная деталь – участником может стать лицо, которое участвует в приватизации первый раз в жизни. Исключение дается детям, если им не исполнилось 18 лет, и они проходят регистрацию вместе с родителями. Достигнув своего совершеннолетия, они смогут воспользоваться попыткой приватизации жилья повторно.

Как и в случае с обычной квартирой, приватизация комнаты в коммунальной квартире начинается со сбора документов. Жильцу потребуется представить:

Заявление.
Личные документы (паспорта, свидетельства о рождении) всех граждан, которые живут в комнате. Не имеет значения, были они вписаны в ордер на комнату или родились, либо вселились позднее, — главное, чтобы они были зарегистрированы там и имели право на проживание именно в этой комнате.
Сведения о количестве лиц, проживающих в комнате. Их можно получить либо в управляющей компании, отвечающей за дом, либо в МВД (что будет гораздо труднее и дольше по времени).
Заявление. Его форма устанавливается местной администрацией, а само заявление заверяется организацией, обеспечивающей эксплуатацию дома, в котором расположена коммуналка. Заявление подписывают все совершеннолетние жильцы комнаты, либо, что чаще бывают, каждый из них пишет от своего имени собственное заявление.
Если кто-то из жильцов не желает участвовать в приватизации — заверенное у нотариуса заявление о том, что этот человек от приватизации отказывается. Следует помнить при этом, что отказ могут сделать только взрослые и дееспособные граждане. Отказ родителей от имени детей недопустим, а на отказ недееспособного гражданина должны дать согласие местные органы опеки.
Ордер, по которому производилось вселение в комнату. Если оригинал не сохранился, предварительно необходимо заказать выписку из архива с данными ордера.
Выписка из домовой книги за период с 21.07.1991 до прибытия на данное место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий.
Справки о том, что комната не была приватизирована ранее, а сами граждане до этого не участвовали в приватизации. Единственная категория граждан, для которых допускается двойная приватизация, — это те, кто в детстве уже участвовал в ней и во взрослом возрасте получил еще одно жилье по договору социального найма. Однако такие случаи весьма редки.
Договор соцнайма. Если до сих пор жильцы его не оформили, придется срочно его заключать.

Немаловажно отметить существенные условия предстоящей сделки с жильем. Приватизация комнаты в коммунальной квартире практически не отличается от обычной процедуры.

Следовательно, и условия примерно одинаковые:

Жилье не должно быть аварийным или ветхим.
Комната должна иметь обособленный вход отдельно от других помещений (приватизировать смежные комнаты не удастся).
Наниматель жилья должен иметь на руках кадастровые документы.
Основанием для приватизации считается договор социального найма (ст. 2 ФЗ № 1541-I).

Выполнение указанных условий – обязательно. Прежде чем приступать к приватизации, нужно убедиться, что помещение отвечает санитарным нормам.

Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире

Как уже упоминалось выше, главной проблемой, когда нужна приватизация комнаты, является раздел площади общего использования коммунальной квартиры. Поскольку присвоить себе эти места по закону нельзя, на них имеют право все жильцы, хоть и в разных мерах, оформить документально долю каждого просто необходимо. Желательно, конечно, договориться с соседями и подписать мирное соглашение, что сэкономит и время, и нервы, и деньги. Но в случае конфликта придётся приготовиться к судебному разбирательству. В этом случае суд установит чёткие нормы для каждого, и оспорить их далее будет уже нельзя.

Без оформления приватизации распоряжаться комнатой в коммунальной квартире нельзя, то есть, запрещено её продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать. За нарушение этого правила придётся нести административную ответственность. А вот после приватизации все эти действия будут возможны, с оговоркой, что при продаже жилья первоочерёдное право принадлежит соседям.

Приватизация имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Не нужно думать, что всем людям выгодно переоформить жилье в свою собственность. Некоторые, напротив, оставляют прежний статус комнаты, считая это наиболее приемлемым вариантом.

Недостатки

Преимущества

• Несение расходов за капитальный ремонт; • Расселение жильцов из приватизированной комнаты не предполагает альтернативного жилья от государства. Максимум, на что могут рассчитывать семьи – денежная компенсация. Минус в том, что ее часто не хватает на приобретение нового жилья. • Обязанность уплаты ежегодного налога на имущество физических лиц – 0,1% от кадастровой стоимости комнаты.

• Приобретение статуса владельца комнаты; • Бесплатное оформление жилья в собственность; • Возможность заложить комнату в счет получения кредита; • Наследование, дарение, продажа, аренда, обмен приватизированного жилья; • Снижение рисков выселения из помещения за неуплату по ЖКУ; • Получение компенсации за снос комнаты; • Возможность сделать ремонт и легкую перепланировку.

Пакет документов в этом случае практически идентичен тому, который собирается для приватизации целой квартиры.

Необходимо заполнить соответствующее заявление на приватизацию по установленной форме. Причем заявления обычно пишут все совершеннолетние граждане, которые зарегистрированы в конкретной комнате. Их заявления обязательно должны быть официально заверены в ЖЭКе или управляющей компании.

Там же следует получить справку о численности граждан, проживающих на указанной жилплощади. Ту же справку можно получить и в территориальном управлении ФМС. Естественно, на каждого из проживающих и зарегистрированных в комнате придется предоставить и персональные документы (на взрослых – паспорта, на детей – свидетельство о рождении).

Совершеннолетние и дееспособные жильцы могут и отказаться от участия в приватизации. В этом случае их отказ должен быть нотариально удостоверен.

В пакет обязательных документов также входят справки об отсутствии долгов по оплате ЖКУ, ордер на вселение в комнату (либо его копия из архива), техпаспорт БТИ, договор социального найма, справка о том, что ни комната, ни жильцы ранее не участвовали в приватизации социального жилья.

Если каких-то из указанных документов нет на руках, то придется вначале их оформить, и только потом включаться в процесс приватизации.

Собрав весь необходимый пакет документов, гражданину необходимо обратиться в жилищный отдел местных органов самоуправления.

В последние годы во многих регионах появились МФЦ, которые работают по принципу «одного окна». Это очень удобный механизм, которым также можно воспользоваться для подачи документов. Кстати, для их сбора, оформления и последующего взаимоотношения с органами власти существует и немало различных коммерческих структур, которые за небольшую плату готовы облегчить ваше общение с бюрократической системой.

Следует помнить, что отказ в приватизации гражданин вправе обжаловать, но встречаются такие ситуации нечасто. А при положительном решении по приватизации комнаты в коммуналке жилищный отдел в течение двух месяцев обязан подготовить соответствующий договор, а затем вашу новую собственность следует официально зарегистрировать.

Хотите поделиться?

Какие документы нужны для приватизации комнаты, показано в следующем перечне:

заявление на проведение приватизации от всех участников;
отказы приватизировать (удостоверяются нотариально или при подаче документов принимающим сотрудником);
если оформляется отказ ребенка – разрешение опеки на отказ;
технический паспорт со сведениями о площади (конфигурации) комнаты;
справку из управляющей компании о лицах, зарегистрированных официально;
гражданские паспорта и другие документы для идентификации личности каждого проживающего;
договор социального найма, оформленный на одного из жильцов;
подтверждения из снабжающих организаций (муниципальных служб) об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
выписку из базы данных Росреестра;
справку из департамента имущества о том, что данная комната в коммунальной квартире не приватизирована ранее.

Исключения и дополнения:

вместо договора социального найма подойдет ордер;
если документ утерян, либо имеется только ветхий неразборчивый экземпляр, берут копию в администрации муниципального образования;
согласие недееспособного лица приватизировать комнату подтверждается разрешением опекуна;
если невозможно личное участие, оформляется поручение доверенному лицу с нотариальным заверением.

К сведению! Разрешения (отказы) собирают у всех лиц, которые зарегистрированы в данной комнате. Нет исключений, если жильцы находятся в длительной командировке за рубежом или отсутствуют по иным причинам. В этом случае надо дождаться их возвращения или получить нотариально заверенный документ почтовым отправлением.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Обращение в департамент по управлению имуществом местного исполнительного органа власти осуществляется лично или через МФЦ (в некоторых городах). По представленному выше списку собирают документы.

Заявление от имени ребенка (возраст до 14 лет) составляют родители. Дети старшего возраста (до 18 лет) заполняют сами стандартный бланк.

Ниже родители своими подписями подтверждают согласие приватизировать комнату в коммунальной квартире.

Факт приемки документов ответственный сотрудник муниципалитета фиксирует в контрольном журнале. В срок до двух месяцев с этой даты заявителям предоставляют ответ в письменной форме. В целом же приватизация длится несколько месяцев – до полугода.

Получив договор передачи в собственность, передают комплект документов для регистрации в Росреестр. Продать приватизированную в коммунальной квартире комнату можно только после изменения записей в базе данных ЕГРН. Новый владелец вправе сдавать имущество в аренду, распоряжаться иным образом.

Для регистрации можно обратиться в МФЦ лично, или в удобном для пользователя дистанционном режиме на портале Росреестра. Порядок предоставления соответствующих государственных услуг отличается в разных регионах.

Последние изменения: Январь 2020

Каждый гражданин, зарегистрированный в муниципальном жилье, раз в жизни вправе претендовать на бесплатную приватизацию объекта в частную собственность.

Если в отношении квартир проблем с переоформлением не возникало, то приватизация комнаты в коммунальной квартире прошла через стадию споров и разъяснений, в силу особенностей реализации имущественных прав и определения порядка пользования общим имуществом в квартире.

Чтобы процедура прошла гладко и без последствий, следует подробнее изучить нюансы процесса переоформления коммунальной квартиры. Закон допускает приватизацию всей коммуналки целиком и отдельных ее частей, однако следует учитывать ряд условий, которые делают возможным переоформление муниципальной собственности.

Согласно требованиям, установленным в законе №1541-1, приватизировать часть жилья законодательством запрещено, а потому приватизация коммунальной квартиры имеет свои особенности.

Приватизация доли квартиры допускается только в том случае, если:

недвижимость прошла процесс выделения;
она оборудована отдельным входом;
квартира является приспособленной к проживанию.

Итак, давайте рассмотрим каждое требование отдельно:

Выделение доли. Чтобы совершить приватизацию квартиры, необходимо вначале обратиться в БТИ и оформить на свое имущество отдельный технический паспорт. Отчуждение комнаты в отдельное жилое помещение – это хорошая возможность для субъекта обзавестись собственным жильем с минимальными денежными вложениями.
Допускается приватизация только той части недвижимости, которая указана в договоре. Что же касается площади общего использования, то она не подлежит приватизации и распределяется между собственниками комнат в равных долях.
Еще одно важное требование – обустройство самой комнаты. Чтобы государственные сотрудники одобрили приватизацию, нужно сделать комнату пригодной для проживания, установить отдельную входную дверь.

Внимание! Если один из собственников квартиры совершит приватизацию, а второй – нет, то общая часть квартиры будет принадлежать государству.

Согласно установленным требованиями, приватизировать комнату в коммунальной квартире может субъект, который:

указан в договоре социального найма;
проживает по данному адресу на протяжении длительного времени;
зарегистрирован в квартире;
имеет согласие от всех прописанных субъектов;
получил отказ от других прописанных субъектов в свою пользу.

Важно! Оформить отказ в чью-то пользу или дать согласие могут только совершеннолетние граждане. Что же касается детей, то за них принимают решение их законные представители, а также ООП.

Законодательством допускается оформление государственного имущества в частную собственность только один раз в жизни. Исключением являются случаи, когда субъект участвует в первой приватизации будучи несовершеннолетним. В данной ситуации он имеет право оформить гос. имущество в свою собственность еще один раз.

Перед тем, как приватизировать комнату в коммунальной квартире, необходимо убедиться в соблюдении нескольких условий к данному виду сделок.

Получение согласия или отказа в свою пользу от всех прописанных субъектов. Без нотариально заверенных соглашений/отказов, приватизировать недвижимость нельзя.
Проверка недвижимости согласно 2 статье закона №1541-1. Некоторые виды муниципальной недвижимости не могут быть приватизированы. В данном разделе выделены следующие группы:

общежитие;
аварийные здания;
недвижимость, расположенная в военном городке или закрытом поселении;
недвижимость, расположенная в заповедной зоне.

Любые другие государственные объекты могут быть приватизированы гражданами РФ.

Еще один важный вопрос, который беспокоит многих субъектов, желающих приватизировать муниципальную собственность – сколько стоит приватизация комнаты в коммунальной квартире?

Сама процедура приватизации является бесплатной, однако некоторые расходы все же могут быть. В частности, владелец жилья может заплатить за:

Восстановление или создание технического паспорта на квартиру/комнату.
Создание нового проекта и регистрацию его в кадастровой палате. В том случае, если была проведена перепланировка.
Изготовление свидетельства о праве собственности. Необходимо будет оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.
Если владелец недвижимости не желает самостоятельно совершать подготовку и подачу документов, тогда он может заказать данную услугу в частной компании. Ее стоимость может составить от 5 000 – 15 000 рублей.

Важно! Чтобы сэкономить деньги и время, лучше проконсультироваться со специалистом и заранее уточнить план действий и перечень нужных документов.

Получить в частную собственность недвижимость коммунальную комнату могут исключительно те лица, которые на регулярной основе проживают в конкретном помещении. Иными словами у них должна быть в недвижимости постоянная регистрация.

Жить и использовать для жизни недвижимость по подписанному соглашению социального найма могут не только сами наниматели, но и их семьи, если это предусмотрено договором (при наличии постоянной регистрации).

Важно помнить: зарегистрированные несовершеннолетние дети в комнате обязательно должны принимать участие в приватизации.

Не имеют право на принятие участия в приватизации граждане, которые уже ранее приватизировали иную разновидность недвижимости.

Исключением являются только несовершеннолетние дети, которые до момента вступления в 18-летний возраст могут неограниченное число раз принимать участие в подобной процедуре.

Под коммунальной квартирой подразумевается использование жилого помещения несколькими собственниками. Обычно каждому из собственников принадлежит отдельная комната, а другие части жилья находятся в совместном пользовании. К ним можно отнести:

кухню;
ванную;
коридор;
балкон;
санитарный узел.

Также допускается аренда отдельных помещений в таком жилище.

Вопрос о возможности приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах был разрешен Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 № 25-П. Указанным постановлением ст. 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» была признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в части запрета приватизации комнат в жилье коммунального типа.

На сегодняшний день существует возможность приватизировать жилое помещение, которое находится в коммунальной квартире (при соблюдении всех необходимых условий, установленных законодательством).

Основным законодательным актом, регулирующим вопросы приватизации жилья, является закон «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», Жилищный и Гражданский кодекс.

По закону любой желающий, совершеннолетний гражданин может стать собственником своего жилья. При этом должно быть получено согласие соседей, если же мирным путем его получить не удалось, то собственник имеет право обратиться в суд.

Если же в качестве соседей выступают малолетние лица, то приватизация может производиться только с согласия их родителей или же опекунов.

Возможны случаи, когда один из жильцов съезжает из коммунальной квартиры, освобождая одну из комнат. В этом случае освободившаяся комната предоставляется для пользования тем гражданам, которые проживают в указанном жилище и признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если такая категория граждан отсутствует, то жилое помещение предоставляется тем, кто занимает жилое помещение в квартире менее установленной нормы предоставления (на одного человека). В случае отсутствия такой категории лиц комната реализуется по рыночной цене.

Пример

Семья Золовых проживает в коммунальной квартире. В связи с переездом их соседа и освобождением комнаты, а также в связи с заниманием ими жилого помещения менее установленной нормы предоставления на одного человека, Золовым была предоставлена освободившаяся комната. В последствие Золовы подали заявление на приватизацию двух комнат сразу.

При этом не стоит забывать о том, что преимуществом обладают пользователи (или собственники) комнат в указанном жилище. В случае их отказа от приобретения, комната реализуется любому лицу.

То есть, в таком случае, появляется возможность перевести в собственность сразу две комнаты в одной квартире. Для этого важно добиться перехода права пользования на освободившееся помещение, а затем начать процесс приватизации двух комнат сразу. Приватизация коммунальной квартиры целиком не запрещена законом.

Что значит приватизированная квартира?

В целом приватизация комнаты мало чем отличается от аналогичного процесса перевода в собственность квартиры. Особенности заключаются лишь в пользовании общим имуществом и некоторыми иными особенностями.

Также стоит отметить, что необходимо задуматься о целесообразности приватизации лишь одной комнаты, так как поучаствовать в этом процессе возможно лишь один раз. Стоит попытаться заключить договор социального найма на целую квартиру и лишь затем переводить в собственность такое жилое помещение.

Вопрос

Пользование общим имуществом в приватизированной коммунальной квартире

Мною приватизирована комната в коммунальной квартире. Остальные помещения также находятся на праве собственности других жильцов. В каком объеме я имею право на общее имущество в таком жилище?

Ответ

Согласно

ст. 42

ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире пропорциональна площади занимаемой Вами комнаты.

Можно ли приватизировать комнату в квартире на детей? Владельцами комнаты или доли становятся все зарегистрированные в ней лица, включая несовершеннолетних. Чтобы осуществить процесс нужно согласие или отказ каждого из них.

Дети до 14 лет, прописанные в квартире, должны стать участниками приватизации обязательно. Для получения разрешения на отказ от доли детей с 14 до 18 лет необходимо обратиться в органы опеки.

Возможно ли приватизация комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Особенностью коммунальных квартир является тот момент, что вселение в них производится на основании договоров найма или ордеров на каждую отдельную комнату.

То есть у каждого изолированного помещения существует определённый круг лиц, имеющих право пользования им.

Соседи по коммуналке не имеют отношения к комнатам друг друга. Поэтому семья, решившая приватизировать свою комнату, может не задумываться о том, разрешат ли им сделать это соседи. Согласия соседей для приватизации получать не нужно.

Не всякие комнаты подлежат приватизации. По закону приватизировать их нельзя если:

Коммуналка расположена в аварийном доме.
Квартира находится в закрытом военном городке.
Коммунальная квартира относится к специальному социальному муниципальному жилфонду.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли приватизировать комнату в общежитии, кооперативную или служебную квартиру, а также жилье военнослужащего.

После приватизации комнат коммуналка, по сути, превращается в своеобразный мини-многоквартирный дом. То есть в ней появляются помещения в единоличном владении граждан, а также места, находящиеся в общей собственности.

К ним относятся кухня, прихожая, санузел, подсобные помещения.

Согласно статье 41 ЖК РФ площадь общего имущества распределяется в равных частях между всеми владельцами, пропорционально площади приватизированной комнаты.

Выдел конкретных квадратных метров каждому собственнику по закону не допустим.

Все жильцы имеют равные права пользования данными помещениями.

Жилищный кодекс РФ Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Читайте нашу статью о правах и обязанностях собственником и проживающих в приватизированной квартире.

Понятие «бесплатная приватизация» означает лишь отсутствие платы за квадратные метры. Само же оформление всех бумаг потребует вложения некоторых средств. Примерная стоимость некоторых справок и выписок и стоимость госпошлины такова:

план и техпаспорт в БТИ – от 1500 руб.;
справка о зарегистрированных – от 100 руб.;
госпошлина за договор приватизации – 1000 руб. на каждого участника;
отказ от приватизации – от 500 руб.;
доверенность на приватизацию – от 500 руб.

Цены на оформление других справок и выписок зависят от стоимости их в каждом регионе.