Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если основной договор купли-продажи недвижимости не заключен». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Заключая предварительное соглашение купли-продажи, стороны гарантируют, что в течение оговоренного срока они подпишут договор, по которому Продавец передаст, а Покупатель примет определенное имущество. Согласно ст. 429 ГК РФ, в таком соглашении необходимо указать:
- предмет, который будет передаваться;
- цену;
- срок заключения основной сделки.
Несмотря на договоренности, всегда могут наступить обстоятельства, при которых Продавец или Покупатель откажется от основной сделки. Такая ситуация возможна в следующих случаях:
- появления контрагента, который предлагает лучшие условия;
- ненадобности покупать или продавать имущество;
- отказа кредитных организаций в предоставлении займа;
- изменения планов и т.д.
Согласно ст. 429 ГК РФ, при уклонении одной из сторон от заключения договора, другая сторона может заявить требование о совершении сделки против воли контрагента. Риск принудительного заключения соглашения наступает как для Продавца, так и для Покупателя, если кто-то из них отказывается исполнять свои обязанности.
Нежелание Покупателя приобрести имущество может причинить Продавцу убытки. Так, заключение предварительного соглашения на длительный срок может привести к падению цен на предмет договора. Тогда при отказе от сделки Продавец потеряет не только обещанные деньги, но и лишится возможности продать имущество на выгодных условиях. Кроме того, по предварительной договоренности будущий Покупатель может затребовать улучшения предмета контракта (например, провести ремонт в квартире, поставить ограждение на участок), что при уклонении от покупки может быть обременительным для Продавца.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
Статья 445 ГК РФ не ставит обязанность стороны возместить убытки в зависимость от ее вины. Поэтому, несмотря ни на какие причины, при отказе Покупателя от договора он должен нести установленную законом ответственность. Чтобы снизить риск возмещения убытков при уклонении от заключения основного соглашения купли-продажи, контрагентам необходимо трезво оценивать свои возможность по будущей сделке. Не стоит заключать договор, если у Покупателя нет:
- средств на приобретение имущества;
- предварительного одобрения ипотеки банком;
- уверенности в желании покупать что-либо;
- четкого понимания о предмете сделки;
- достаточной информации о Продавце.
Если Покупатель все же уверен в своих намерениях, в предварительном соглашении лучше прописывать все нюансы, которые могут повлиять на сделку. Например, в таком договоре можно сделать оговорку, что основная сделка состоится только при одобрении банка или после предоставления Продавцом всех необходимых документов. Если соответствующие условия не будут выполнены, Покупатель сможет избежать ответственности за не заключение контракта.
Для того, чтобы снизить потенциальный риск возмещения разницы цены на имущество, возникшей в период действия предварительных договоренностей, соглашение о намерении лучше заключать небольшой срок с возможностью продления. Так Покупатель будет отслеживать ситуацию на рынке и, в случае ее нестабильности, не будет продлевать соглашение.
Если по каким-либо причинам Покупатель решил отказаться от заключения основного договора купли-продажи, прежде всего ему необходимо попытаться договориться с Продавцом о расторжении предварительного соглашения по обоюдному согласию. В документе о расторжении необходимо прописать:
- полное наименование сторон;
- какой договор подлежит расторжению;
- дату и место составления соглашения;
- с какого момента обязательства можно считать расторгнутыми.
Важно. Расторгнуть предварительный договор необходимо до окончания срока, в который Продавец и Покупатель условились подписать основную сделку.
Если у Покупателя есть основания полагать, что Продавец не согласится на расторжение, он может просто дождаться окончания срока соглашения о намерениях. На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, если одна из сторон не направит другой стороне предложение подписать основную сделку, все обязательства подлежат прекращению.
При обращении Продавца в суд за взысканием убытков, Покупателю необходимо заранее продумать свою линию защиты. Например, при заявлении о компенсации упущенной выгоды, сумму разницы в цене на имущество должен рассчитать специальный оценщик. Для этого Продавец должен предоставить доступ специалисту Покупателя к предмету соглашения.
Если в отказе от основного договора есть вина Продавца или третьего лица (банка, кредитной организации), Покупатель должен предоставить доказательства объективной невозможности выполнения своих обязательств. Поэтому все переговоры с Продавцом или кредитными организациями лучше вести в письменной форме.
Предварительное соглашение является удобным способом для подтверждения намерений сторон заключить сделку. Однако нарушение его условий влечет неблагоприятные последствия для контрагентов. Для того, чтобы не возмещать убытки, Покупателю по предварительному договору не следует уклоняться от заключения основного соглашения без веских причин, а если имеются основания не вступать в сделку – договориться о ее аннулировании с Продавцом.
Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.
ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).
В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
В отличие от ДДУ, в ЖСК, как правило, не указаны конкретные сроки строительства дома, а цена объекта покупки может быть увеличена в процессе строительства. Кроме того, к договору ДУ застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план, а в случае с ЖСК у строительной компании такой обязанности нет. При этом в случае расторжения ДДУ, дольщик получает всю сумму и неустойку, а по договору ЖСК пайщик может рассчитывать на возврат лишь части выплаченных денег.
Между тем, иногда покупателю все-таки более выгодно вступить в ЖСК – например, при покупке квартиры в рассрочку. По ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму, как только строительство объекта будет завершено. Пайщики, напротив, могут выплачивать остаток рассрочки уже после заселения.
Тем не менее, эксперты считают, что в настоящее время ДДУ – более предпочтительный вариант для большинства покупателей, поскольку их интересы лучше защищены законом.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.
Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.
Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:
- являются мнимыми или притворными;
- противоречат нормам правопорядка и нравственности;
- совершены признанными судом недееспособными гражданами;
- были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
- были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
- нарушают права несовершеннолетних;
- нарушают требования законодательства о форме или сроках;
- были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
- были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.
Ничтожная сделка отличается от оспоримой, но отдельные соглашения в случае наличия соответствующих оснований могут быть признаны одновременно оспоримыми и ничтожными. Например, если заключался договор купли-продажи жилья, которое было приобретено в результате приватизации гос. имущества, то, в зависимости от причины, такой договор может быть признан не только оспоримым, но и ничтожным. Если же ст.168 ГК РФ не предусматривает условий о том, что несоответствующий нормам закона договор должен считаться оспоримым, то к нему применяются правила о ничтожности.
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:
- ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
- дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
- применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
- человеком, которого реально ввели в заблуждение.
ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.
Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.
B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.
Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
- он заключается в письменной форме;
- нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
- в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
- существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
- предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст. 429 ГК
- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома;
- адрес объекта;
- литера или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
- этажность объекта;
- этаж и номера помещений на поэтажном плане;
- площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
Согласно п.4 ст.35 ЗК отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным договором отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок. Объектом купли – продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
- полное наименование, включая организационно — правовую форму;
- место нахождения;
- реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);
- ИНН.
В случае заключения договора купли – продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, следует указать сведения, необходимые для граждан, т.е. паспортные данные и пр. Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо паспортных данных указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности). Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно с согласия их законных представителей в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК.
В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК).
В качестве продавца могут выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК), а стало быть, и нормами о купле-продаже.
- Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
- Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
- Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021
- Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
- Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
- За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
В каких случаях можно признать договор купли-продажи незаключенным
Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:
- Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
- Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.
Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.
Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.
В первом случае к нему предъявляются определенные требования:
- Достижение возраста 18 лет.
- Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).
Если продавцу еще не исполнилось 18 лет или он недееспособен, за него действует законный опекун или представитель.
Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:
- Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
- Дополнительную информацию при необходимости.
Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.
- «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
- При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».
Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:
- Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
- Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
- Этаж расположения.
- Назначение (жилое помещение).
- Кадастровый номер.
В договоре важно указать:
- Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
- Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
- Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
- Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год).
Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.
Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.
Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:
- Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
- Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
- Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.
Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить
Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:
- На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
- Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет, покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:
- Завещательных отказов.
- Арестов имущества.
Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.
Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.
Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:
- Возможность перепланировки.
- Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
- Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).
Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:
- Правоустанавливающие документы продавца.
- Справку об отсутствии задолженности по платежам.
С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.
Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.
Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.
Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.
Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.
Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…
И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.
После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.
Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:
- ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
- риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
- риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
- вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.
В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.
Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
— да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
— в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
— лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.
Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.
Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.
Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.
Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб. Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.
С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен. Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей. За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве. Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…
Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки. Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть. Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.
Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.
> > > Купля продажа недвижимости является довольно распространенным видом гражданско -правовых сделок. Кто-то продает или , кто-то хочет купить дачу.
А как должен быть заключен данный договор?
Законодательство предусматривает определенные требования к . Многих интересует вопрос о том нужна ли государственная регистрация договора купли продажи недвижимости и какие последствия могут возникнуть, если договор купли продажи не зарегистрирован? В частности, должен быть:
- предъявлен соответствующему государственному органу для осуществления регистрации.
- заверен у нотариуса;
- заключен в письменной форме;
[2]
А где регистрируется договор купли продажи недвижимости?
Каждый договор, чтобы он в себе не содержал и для чего бы ни предназначался, имеет свой срок давности.
То же самое относится и к договору купли-продажи. И если купля-продажа какого-либо небольшого товара не требует документального оформления такой сделки, то покупка, предположим, объекта недвижимости нуждается в юридическом подтверждении факта покупки в виде составления определенного документа.
После окончания срока действия документа, он считается аннулированным и не имеет никакой юридической силы.
Воспользоваться им после того, как его давность истекла, нельзя.
Как правило, срок действия договоров купли-продажи распространяется до момента выполнения обязательств сторон, если не указано иначе. Как и в случае с любыми другими документами такого типа, сутью соглашения является тот факт, что стороны должны выполнить определенные действия — в частности, передать право собственности на недвижимость в обмен на деньги. Каковы сроки договора купли продажи недвижимости Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе.
Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.
Что должно быть в договоре Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация. Информация о предмете— четко прописывается, о
» Договоры купли-продажи совершаются обычно при покупке значимых объектов: недвижимости, транспортных средств, крупных партий товаров.
Договор дает гарантию правомерности сделки и защищает стороны от нарушений условий, заложенных в документальной форме. Продавец по условиям имеет право получить денежные средства, в указанных в договоре валюте и способе оплаты. Покупатель может в полной мере распоряжаться объектом как своим собственным.
ДКП заключаются в письменном виде, по желанию сторон сделка может быть подтверждена нотариально. Срок действия договора купли продажи чаще всего не ограничен, то есть договор считается бессрочным.
Однако в некоторых случаях сроки могут быть указаны.
Временное ограничение имеют лишь соглашения:о найме
Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе. Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.
- Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация.
- Информация о предмете— четко прописывается, о какой недвижимости идет речь, указывается адрес, площадь и другие характеристики.
- Права и обязательности сторон. Они могут быть как типовыми, так и составляться в индивидуальном порядке.
- Порядок расчетов. Указывается, в какой период должен быть передан объект, как и когда оплачена его стоимость.
- Срок действия и срок давности договора купли продажи.
Договоры при покупке квартиры: разные и не всегда безопасные
Расторгнуть соглашение и признать сделку недействительной можно в течение 1-3 лет с момента заключения. При этом процедура проводится через суд и причина должна быть достаточно веской. В некоторых случаях, подавать исковое заявление можно и позже.
По обоюдному соглашению сторон можно отказаться от процедуры только до момента регистрации прав на жилье. После уже потребуется повторно проводить процедуру купли-продажи.
В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.
В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:
- Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
- Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
- Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
- Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
- Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
- Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
- Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
- Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
- Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.
ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.
Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.
Частыми основаниями являются:
- не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
- обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
- заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
- купля продажа состоялась по подложным документам;
- нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.
Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.
Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:
- 1 год – по оспоримым требованиям;
- 3 года – по ничтожным требованиям.
Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.
ВНИМАНИЕ! Подробную статью по данной теме читайте по ссылке: «Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2019 году».
Пакет документов для судебного процесса включает:
- исковое заявление;
- приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.