Экономическое содержание недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экономическое содержание недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. «С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь».
• Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования.
• В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также несвободно от недостатков.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований целесообразно расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые и нежилые помещения. Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Необходимо также внести объекты незавершенного строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о госрегистрации и в этом же Законе выделить нормы, касающиеся объектов незавершенного строительства, в отдельную статью.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5). В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8).

Полагаю, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, «в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов».

Дефиниция, данная в ст. 130 ГК РФ базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия: отнесение к недвижимости земельных участков; отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; отнесение к недвижимости движимых по природе вещей – подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Таким образом, все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе – объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения). Третью группу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.

Простое сопоставление трех указанных групп не дает возможно��ти выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

1. его индивидуализация, заключающаяся в кадастровой оценке, выделении из общего массива земельной территории государства, что фиксируется в кадастровых книгах;
2. определение юридической судьбы этого участка путем фиксации прав на него в определенных реестровых книгах за определенными субъектами гражданского права (в Российской Федерации эта процедура осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП)).

Признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей. «Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяют специфичность объекта правового регулирования».

Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь с землей.

При этом, в современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. «Часть ученых (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов, В.И. Сенчищев, И.Д. Кузьмина) полагает, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее». Другие «юристы (Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, не зависима от процедуры государственной регистрации».

Российский законодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал как экономический, так и юридический критерии. Однако следует отметить, что основой законодательной дефиницией недвижимости является все-таки характеристика, базирующаяся на его естественных признаках (т.е. экономический критерий). В этой связи сложно согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что «объявление имущества недвижимостью основано… на его юридических, а не естественных особенностях».

В основе законодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человека. Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, их разный правовой режим в существующем правопорядке.

Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости – государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

Между тем противоположное мнение достаточно широко распространено в юридической науке. О.М. Козырь полагает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Однако в юридической литературе высказываются и иные мнения. В качестве противоположной позиции можно сослаться на точку зрения, которую высказала Е.С. Болтанова применительно к объектам незавершенного строительства и которая основана на классификационном критерии «прочной связанности с землей», то есть фактически опирается на объективные признаки, характерные для недвижимого имущества.

Полагаю, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не делает его из движимого недвижимым, не изменяет юридический статус недвижимого имущества. Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. «Государственная регистрация – явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество».

Между тем классификационная характеристика вещей имеет объективный характер, поскольку основывается на устойчивых признаках, определяемых и фиксируемых позитивным правом. Изменение статуса вещи в силу субъективного волеизъявления (государственной регистрации) по поводу частной вещи не может изменить сущностных объективных характеристик вещи, которые были выявлены законодателем и отражены в законе – того обстоятельства, что данная вещь является движимой либо недвижимой.

В противном случае складывается парадоксальная ситуация, когда изменение статуса вещи, переход ее из разряда движимых в недвижимые и обратно зависит исключительно от волеизъявления должностных лиц, которое выражается в процедуре регистрации. О��нако такое волеизъявление может быть и ошибочным, что не должно сказываться на статусе недвижимой вещи, которая таковой является в силу естественных признаков, отраженных законодателем в правовых нормах. Государственная регистрация призвана не изменять статус вещи, а фиксировать права в отношении нее.

• Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
• Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
• Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

• Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
• Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
• За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

Экономическая сущность недвижимого имущества

Стоимость работ
Оценка встроенного нежилого помещения	15 000 Р
Оценка отдельно стоящего здания	от 45 000 Р
Оценка имущественного комплекса	дог.
Оценка малого бизнеса	от 25 000 Р
Оценка среднего бизнеса	дог.

• Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
• Генеральный план участка (схема);
• Кадастровый план земельного участка;
• Первичный план объекта недвижимости;
• Технический паспорт на объект недвижимости;
• Поэтажные планы;
• Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
• Свидетельство о регистрации права на объект;
• Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
• При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
• Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
• В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
• Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
• Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
• Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация о выгодоприобретателе)
• Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
• Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
• Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
• Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
• Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи

Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.

Заказ	Осмотр объекта и составление отчета	Оплата	Передача отчета

Во времена Римской империи уже зародилось разделение на виды: недвижимые и движимые объекты. Недвижимостью называли то, что нельзя переместить, что неразрывно связано с землей, местом. Движимые объекты, согласно законам Рима, могли быть перенесены без повреждений.

После римского права понятие перешло на доктрину. Теперь мы не можем представить ни одну страну без рынка недвижимости. В России термин появился в 17 веке.

Глава 1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

• Редкость.
• Стоимость прилегающей земли и строений.
• Территориальные особенности.
• Целевое назначение.

Нет абсолютно одинаковых зданий, а изменение территориального предпочтения может влиять на стоимость недвижимости. Обычно объекты разделяют на группы по характеру использования:

• Коммерческая.
• Жилая.
• Для производственных целей.
• Для сельского хозяйства.
• Для специальных целей.

Все это можно обобщить в три вида: земля, жилье и нежилые помещения. Для жилья используются дома, квартиры, коттеджи, дачи. К коммерческим объектам относятся офисы, магазины, отели и другое. Производственные здания — это заводы, фабрики, склады. В сельском хозяйстве используют фермы, огороды, сады. Специальные сооружения: школы, больницы, церкви, садики.

Виды недвижимости по происхождению:

• Природные (не созданы человеком).
• Результат труда человека.
• Созданные людьми, но не функционирующие вне природы.

Огромную стратегическую и экономическую роль имеют недра и земля. Любой из видов недвижимости важен для государства и его экономики. Именно поэтому необходимо в обязательном порядке регистрировать права собственности.

Космические спутники и морские суда относятся к недвижимости из-за сложности регистрации, а вот деревья из питомников и дома под снос наоборот не считаются уже объектами недвижимости.

• Участки, на которых планируется застройка;
• Природные комплексы, которые планируется эксплуатировать;
• Постройки;
• Квартиры и комнаты;
• Здания и помещения офисного назначения;
• Частные дома, дачи и коттеджи с земельными наделами;
• Помещения производственного назначения;
• Склады и другие объекты.

• Редкость – сложно найти одинаковые продукты недвижимого имущества;
• Стоимость земель, которые к ним прилегают;
• Территориальные особенности, которые могут существенно повысить или понизить стоимость продукта, например, квартира в центре Одессы стоит дороже аналогичной квартиры на окраине города;
• Целевое назначение, которое невозможно изменить без существенных затрат.

• С целью модернизации – проведение ремонта. Например, покупается старая квартира, в ней делается качественный ремонт. Здесь наблюдаются такие плюсы: покупка квартиры для себя с готовым ремонтом, гарантированно, обойдется дороже, продав жилье после ремонта, можно заработать солидную сумму.
• С целью перепрофилирования – обычно покупка с такой целью несет дополнительные выгоды для нового владельца – удачное расположение, удобная инфраструктура и так далее.
• Для открытия собственного бизнеса – помещения для будущих магазинов, складов, салонов и так далее.

Данный вид вложения осуществляется на долгосрочный период, чаще, затраченные деньги получается приумножить спустя не один год. Для многих предпринимателей данный факт является существенным минусом. Уровень обеспечения коммерческих помещений зависит от:

• Размещения;
• Типа здания;
• Года возведения;
• Отделки и планировки;
• Парковки;
• Системы кондиционирования;
• Инфраструктуры и так далее.

Плюсы

• постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
• стабильный и высокий доход;
• возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

• высочайший уровень ответственности;
• широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
• возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
• необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС»

Менеджмент (Институт экономики и управления промышленными предприятиями)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Менеджмент (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Институт бизнеса и дизайна

Маркетинг (Факультет управления бизнесом)

Московский государственный университет пищевых производств

Менеджмент (Институт управления и агробизнеса)

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

• Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
• Подчинение законодательной базе;
• Наличие структуры управления;
• Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

• Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
• Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

• Земельные ресурсы;
• Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

• Органы разного уровня власти;
• Инвесторы;
• Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
• Управляющие недвижимостью.

1.3. КЛАССИФИКАЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

19. Нормативные затраты на уплату налогов включают:

нормативные затраты на уплату налога на имущество;

нормативные затраты на уплату земельного налога.

20. Нормативные затраты на уплату налога на имущество рассчитываются исходя из среднегодовой стоимости имущества автономного учреждения, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период, в котором рассчитываются нормативные затраты и ставки налога на имущество организаций, установленной законодательством в соответствующем субъекте Российской Федерации (с учетом возможной дифференциации ставок налога на имущество и льгот):

*, где

* — нормативные затраты на уплату налога на имущество;

Р — среднегодовая стоимость имущества федерального автономного учреждения, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период, в котором рассчитываются нормативные затраты. Среднегодовая стоимость имущества определяется исходя из данных об остаточной стоимости имущества, находящегося на балансе федерального автономного учреждения по состоянию на начало года, на который рассчитываются нормативные затраты.

Среднегодовая стоимость имущества автономного учреждения, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период рассчитывается как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу:

* , где

* — остаточная стоимость имущества на 1-е число каждого месяца;

* — остаточная стоимость имущества на последнее число налогового периода;

* — ставка налога на имущество организаций, установленная законодательством субъекта Российской Федерации.

21. Нормативные затраты на уплату земельного налога рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного федеральному автономному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и ставки земельного налога в соответствующем муниципальном образовании (с учетом возможной дифференциации ставок земельного налога и льгот).

*, где

* — нормативные затраты на уплату земельного налога;

К — кадастровая среднегодовая стоимость земельного участка, предоставленного федеральному автономному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования;

* — ставка земельного налога в муниципальном образовании.

22. Нормативные затраты на уплату налогов рассчитываются по формуле:

*, где

* — нормативные затраты на уплату налогов;

* — нормативные затраты на уплату налога на имущество;

* — нормативные затраты на уплату земельного налога.

_____________________________

*(1) Остальную часть расходов на холодное водоснабжение и водоотведение рекомендуется учитывать в составе нормативных затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) и (или) при определении субсидии на выравнивание финансового обеспечения выполнения задания.

*(2) Остальную часть расходов на горячее водоснабжение рекомендуется учитывать в составе нормативных затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) и (или) при определении субсидии на выравнивание финансового обеспечения выполнения задания.

*(3) Остальную часть расходов на потребление тепловой энергии рекомендуется учитывать в составе нормативных затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) и (или) при определении субсидии на выравнивание финансового обеспечения выполнения задания.

*(4) Остальную часть расходов на потребление электрической энергии рекомендуется учитывать в составе нормативных затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) и (или) при определении субсидии на выравнивание финансового обеспечения выполнения задания.

• Права пациентов на бумаге и в жизни Саверский А.В.
• Права авторов литературных произведений Камышев В.Г.
• Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обществах с ограниченной ответственностью» Батяев А.А.
• Настольная книга судьи по гражданским делам Толчеев Н.К.
• Настольная книга адвоката Искусство защиты в суде Джерри Спенс
• Наследственное право Махмутова М.М.
• Международное публичное право Шевчук Д.А.
• Международное право Глебов И.Н.
• Криминология.Избранные лекции Антонян Ю.М.
• Криминалистическая энциклопедия Белкин Р.С.

Рынок недвижимости является часть национально экономики страны и одним из ее рынков. На нем могут быть применены экономические методы, а также учитываться закономерности явлений, характерных для других рыночных структур. Рынок недвижимости описывает, объясняет и прогнозирует модели цен, а также соотноси спрос и предложение.

Одной из прикладных дисциплин является экономика жилищного строительства. Она изучает рынки жилой недвижимости. И рынок недвижимости, и экономика жилищного строительства уравновешиваются за счет:

1. Городской экономики.
2. Пространственной экономики.
3. Организации финансов.
4. Психологических ожиданий покупателей.

На рынках недвижимости действуют пользователи, владельцы, арендаторы, девелоперы, ремонтники, посредники. Покупателями выступают субъекты, которые могут выполнять роль арендаторов и владельцев недвижимости. Владельцы являются частными инвесторами, так как они получают с нее доход в виде арендных платежей. Арендаторы — это чистые потребители объектов недвижимости. Строительные компании, они же девелоперы, привлекают инвестиции и занимаются возведение объектов недвижимости. Так же существуют подрядчики и иные ремонтные организации, которые выполняют различные этапы строительных работ. Рынок обслуживается риелторами, банками, брокерами, юристами и другими субъектами хозяйствования, оказывающими дополнительные услуги для совершения сделок.

Отличительными особенностями рынка недвижимости можно назвать долговечность объектов, их неоднородность. Высокие транзакционные издержки характеризуют особенности проведения сделок, что необходимо учитывать при выходе на рынок недвижимости. Деятельность на рынке может быть связана с долгими издержками.

Спрос на недвижимость напрямую зависит от демографической ситуации в стране. Так же влияют экономическая стабильность, уровень цен, доступность кредитов, психологические ожидания и предпочтения потребителей. Регулирование рынка недвижимости опирается на механизм корректировки, который соотносит существующие запасы и поток новых зданий. Как правило, существующий запас с несколько раз превосходит объем строительства. Связано это с тем, что строительство является достаточно затратным и длительным по времени.

Таким образом, экономика недвижимости следует тем же законом, что и другие рынки, но с учетом специфики основного объекта.

1.4. ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

Данная книга осована на современных принципах ускоренного качественного изучения и запоминания любых предметов. Рекомендую прочитать 2–3 раза и вы без труда освоите предмет.

Пособие содержит как теоретический материал, так и практические рекомендации.

С уважением,

Шевчук Денис

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«…имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

«Недвижимость, недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) – земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это – справедливо.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации – далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

– созданные природой без участия труда человека;

– являющиеся результатом труда человека;

– созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Правда вызывает споры правомерность отнесения к недвижимому имуществу таких движимых объектов, как космические, воздушные и морские корабли, однако целью настоящего учебного пособия не является изучение приравненного к недвижимости имущества.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной ииной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество – части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

– одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

– несколько компактно располо��енных зданий и сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Согласно наиболее употребляемому определению, экономика понима­ется как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Соответственно, экономи­ка недвижимости — это та часть общего экономического процесса, ко­торая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости.

Понятие «экономическое благо» также нуждается в пояснении. Изве­стно, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существо­вания на всех уровнях — удовлетворение самых разнообразных потребностей. В свою очередь, пер­вичными из этих потребностей являются потребности матери­альные, без удовлетворения которых нормальная человеческая жизнь попросту невозможна. Отличительная их особенность заключается в том, что удовлетворены такие потребности, могут быть только посредством использования каких-либо предметов, материальных субстанций различного вида. Так, для удовлетворения чувства голода нужна пища, для утоления жажды — вода, для защиты от холода — одежда и обувь. «Не вещью» ни одну из материальных потребностей удовлетворить нельзя. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью — потребительским благом или просто бла­гом. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением. Ес­тественно, что бесполезная вещь в качестве блага рассматриваться не может. Столь же естественно, что полезность вещи может изменяться в зависимости от обстоятельств: абсолютно бесполезные до определенного момента нефть и газ в XX веке стали одними из важнейших благ, с другой стороны, столь распространенные в прошлом блага, как кероси­новая лампа или примус в наши дни практически полностью утратили свою полезность.

Анализируя удовлетворение потребностей, следует обратить внимание еще на два обстоятельства.

Во-первых, удовлетворение потребностей может иметь две различные формы — потребление самой вещи и потребление ее свойств. В первом случае вещь при потреблении физически исчезает, «перестает быть». Во втором случае вещь не потребляется в буквальном смысле этого слова, она используется для удовлетворения потребностей. Разумеется, первоначальные потребительские свойства ве­щей при этом изменяются, они постепенно утрачивают свою полезность, но это связа­но с характером использования, а не с буквальным потреблением. Непотребляемостъ в процессе использования является отличительной особенно­стью абсолютного большинства благ. Критерием разграничения потребля­емых и непотребляемых благ является фактор времени. Первый вид благ потребляется одномоментно, а второй — в течение какого-то времени. Продолжительность потребления зависит и от конкретного вида блага, и от уровня потребительских свойств. Таким образом, можно сказать, что исполь­зование представляет собой распределенное во времени потребление, «про­лонгированное» удовлетворение потребностей в отличие от «разового» потребления (рис. 1).

Развитие рыночных отношений в Республике Беларусь обусловило введение в практику экономической работы каждого предприятия независимо от форм собственности таких понятий как «имущество» и «капитал», которые становятся составной частью показателей богатства предприятия, его финансовой устойчивости и платежеспособности.

В условиях формирования рыночной экономики в республике и ее интегрирования в европейские и международные экономические сообщества, в поисках международных рынков сбыта, привлечения иностранных инвестиций, назрела практическая необходимость иметь объективную информацию о величине имущества на каждом предприятии, о степени его изношенности и показателях эффективности использования. Пользователям этой информации необходимо иметь такие показатели, которые применяются в мировой практике для оценки стоимости и эффективности использования производственного имущества. Обоснованность общей величины имущества, его слагаемых, проводимая ежегодная переоценка основных средств оказывают непосредственное влияние на эффективность производства.

Развитие рыночных отношений, расширение внешнеэкономических связей и привлечение зарубежных инвесторов повышает ответственность руководства предприятий в управлении имуществом и эффективностью его использования. Несмотря на значимость имущества, как основного показателя богатства предприятия, с одной стороны, и использование его в целях извлечения экономических выгод, с другой стороны, определение этой экономической категории и величины показателя в нормативных документах Республики Беларусь не дано. Отсутствуют и указания по формированию его слагаемых. В экономической литературе показатель имущества в последние годы исследовался мало.

Имущество в юридической литературе раскрывается как понятие, применяемое для обозначения:

1) совокупности вещей и материальных ценностей, состоящих в собственности лица (физического или юридического), государства или муниципального образования, либо принадлежащего организации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в состав имущества включаются также деньги и ценные бумаги;

2) совокупность вещей и имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц;

3) совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя. С этим пониманием имущества связано универсальное правоприемство при наследовании и прекращении юридических лиц вследствие реорганизации.

Следовательно, с юридической точки зрения при определении понятия «имущество» в его состав включаются не только вещи и материальные ценности, но и имущественные права и обязанности.

Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки:

1. наличие прочной связи с землей;
2. невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта;
3. создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.

1. Наличие прочной связи с землей. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком. Это основополагающий признак недвижимости. Однако критерии прочной связи с землей законодательством не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН, например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.

Признак «прочная связь с землей» позволяет отличать недвижимые объекты от некапитальных строений (сооружений). Для последних характерно отсутствие прочной связи с землей, а конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение или демонтаж объекта и последующую его сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Прочная связь с землей предполагает:

• наличие фундамента. Фундамент — это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент — это признак объекта недвижимости. Незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью.
• прочную связь между строением и его фундаментом. Такая связь исключает возможность легко отсоединить строение от фундамента.

Не является препятствием к признанию объекта недвижимостью отсутствие коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), если при этом объект прочно связан с землей (например, имеется бетонный фундамент, кирпичные стены и перегородки).

Выделение как воздушных, морских и речных судов, так и помещений вместе с машино-местами в отдельные абзацы п. 1 ст. 130 ГК РФ исключает применение к ним такого признака, как прочная связь с землей. На это прямо указывает п. 38 Постановления N 25, разъясняющий, что природные свойства являются критерием отнесения к недвижимости только зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), а все остальные объекты отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона, и поэтому искать их прочную связь с землей нет необходимости.

2. Невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта — является оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.

3. Создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил. Данный признак недвижимости прямо не указан в Гражданском кодексе РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.

Капитальное строение (здание, сооружение) даже при наличии первых двух признаков не всегда может быть признано недвижимостью. Речь идет о случаях, когда строение возведено с нарушениями. В судебной практике отмечается, что «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил» (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).

Таким образом, необходимым условием отнесения объекта к недвижимому имуществу как объекту гражданских прав является не только его конструктивная связь с землей, но и юридическая — то, что он был создан именно как недвижимость. В ином случае строение будет являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

В п. 2 статьи 130 ГК РФ сказано, что к движимым вещам относятся вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Определения понятия «движимое имущество» закон не содержит.

По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется.

Разная материальная и правовая природа движимого и недвижимого имущества часто предопределяет разницу в порядке приобретения, реализации и защиты прав на такое имущество. Об отличиях движимого от недвижимого имущества в правовом регулировании мы писали в статье «Движимое имущество. Понятие, примеры. Отличия движимого имущества от недвижимого».

Понятие недвижимого имущества

Многообразные потребности людей могут достаточно эффективно удовлетворяться лишь на основе равноправного сосуществования предприятий разных типов, базирующихся на разных формах собственности. Наличие одновременно нескольких форм собственности придает экономике конкурентный, динамичный характер. Место и роль каждой формы собственности определяется тем, какая из них наилучшим образом отвечает требованию эффективности использования ограниченных ресурсов общества. Сегодня практически любое общество живет в условиях многообразия форм собственности, предопределяющего множественность организационно-правовых форм предприятий. Исключение составляли социалистические страны, в которых практически господствовала одна форма собственности – государственная.

Основные формы собственности представлены на рис. 2.1.

В течение многих десятилетий в России абсолютно преобладала государственная собственность. Общественная собственность, которая в результате социалистической революции должна была прийти на смену частной, практически превратилась в бюрократическую ведомственно-отраслевую собственность. Отношения собственности в тех конкретных формах, которые сложились в СССР к середине 80-х годов, стали тормозом социально-экономического развития общества.

Снижение темпов социально-экономического развития, падение эффективности общественного производства потребовали изменения хозяйственного механизма, перехода от плановой к рыночной (смешанной) экономике. Последнее невозможно без демонтажа тоталитарного огосударствления экономики, формирования принципиально новой системы отношений собственности. Очевидно, что негосударственные формы собственности в России могли возникнуть лишь путем приватизации – перехода объектов собственности из государственной собственности в частную.

Процесс приватизации в России начался с принятием Верховным Советом РСФСР в июле 1991 г. законов о приватизации государственных и муниципальных предприятий и об именных приватизационных чеках. Эти законы определяли цели, задачи, методы приватизации.

Основные цели приватизации в России:

• формирование слоя частных собственников-предпринимателей;

• создание конкурентной среды;

• содействие демонополизации экономики;

• финансовая стабилизация экономики (снижение бюджетного дефицита, темпов инфляции, сокращение государственной задолженности);

• повышение эффективности деятельности предприятий;

• привлечение иностранных инвестиций;

• социальная защита населения и развитие объектов социальной инфраструктуры за счет средств от приватизации.

В ходе формирования приватизационной политики, выработки путей приватизации государственной собственности определились три основных метода (способа) приватизации государственной и муниципальной собственности в России.

1. Бесплатная передача собственности на имущество приватизируемых государственных предприятий всем гражданам России. В этих целях стоимость приватизируемых объектов (в ценах 1991 г.) была разделена на все население России. На каждого россиянина пришлось 10000 руб.* На эту сумму каждому и был выдан приватизационный чек (ваучер), который мог использоваться как платежное средство при приобретении объектов приватизации.

* Здесь и далее, если нет специальной оговорки, данные приводятся в неденоминированных рублях.

Рыночная цена ваучеров фактически оказалась значительно ниже их номинальной стоимости, пересчитанной с учетом инфляции, и они не смогли создать необходимых условий для всеобщей, равноправной и справедливой приватизации посредством раздела государственной собственности.

2. Бесплатная передача собственности на имущество приватизируемых государственных предприятий их трудовым коллективам. При таком способе приватизации имущество в денежной форме, преобразованное в доли, паи, акции, делилось между работниками предприятия.

Для 1992 – первой половины 1994 гг. была характерна «малая приватизация» – массовая бесплатная приватизация предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания. За это время было приватизировано свыше 70% всех малых предприятий. Из 20 тыс. средних и крупных предприятий свыше 70% включились в процесс акционирования. Со второй половины 1994 г. начался второй, денежный этап приватизации государственной собственности.

3. Денежная приватизация предполагает продажу государственной собственности: по конкурсу или аукциону; продажу акций предприятия (после их преобразования в акционерные общества);

полный или частичный выкуп государственного имущества, сданного в аренду.

Конкурс (коммерческий) – продажа государственных и муниципальных предприятий при согласии покупателей на выполнение определенных условий (например, сохранение профиля предприятия, численности занятых на нем, условий труда и т.п.). Победителем конкурса становится участник, предложивший наибольшую цену и согласившийся выполнять поставленные условия.

Аукцион – продажа предприятий и их активов на открытых торгах, когда в дальнейшем от покупателей не требуется выполнения каких-либо условий. Право собственности переходит покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену.

Акционирование. Акционирование само по себе не является приватизацией. Предприятие приватизируется только тогда, когда большинство акций акционерного общества передается частным инвесторам. При этом наряду с бесплатной передачей части акций трудовым коллективам другая часть акций может продаваться. Существует несколько схем, методов акционирования, основные различия которых связаны с тем, в чьих руках оказывается контрольный пакет акций (в руках государства, трудового коллектива или частных (внешних) инвесторов).

Соотношение различных способов денежной приватизации видно из следующих данных (1996 г., в % к итогу):

акционирование 22,5

продажа на аукционах 3,9

коммерческий и инвестиционный конкурс 9,6

выкуп арендованного имущества 32,0

продажа недвижимости и земли 24,4

прочие 7,6

Доля занятых в частном секторе и на предприятиях смешанной формы собственности в 1997 г. превысила 60% всех работающих.

Однако за этими внешне благополучными цифрами скрывается масса проблем, которые проявились в ходе приватизации.

1. Формально в России насчитывается более 60 млн. акционеров. Однако мелкие а��ционеры, владеющие несколькими акциями предприятий или чековых инвестиционных фондов, не могут рассматриваться как реальные собственники, так как никто из них не может практически принимать управленческих решений, которые бы свидетельствовали о праве распоряжаться имуществом.

1. Собственность, определяя характер существующей экономической системы, оказывает влияние на все стороны жизни общества. Для экономиста собственность – это экономические отношения между людьми по поводу присвоения экономических благ, т.е. возможности использовать в производстве и потреблении экономические блага исключительно данным субъектом экономических отношений. Собственность на факторы производства реализуется (приносит доход) в процессе хозяйственной деятельности, хотя она может осуществляться и не собственником непосредственно.

2. В понимании юристов собственность – это правовые, имущественные отношения, отношения субъекта собственности к объекту собственности. Собственность в юридическом смысле слова включает в себя такие понятия как владение, пользование и распоряжение. Экономическое и юридическое понимание собственности взаимосвязаны и взаимообусловлены.

3. В зависимости об субъекта собственности различают два типа собственности – частную и общественную. Частная собственность предполагает «пучок прав» собственности. Основные формы частной собственности: индивидуальная (единоличная и семейная) и групповая (акционерная, кооперативная и коллективная). В современных рыночных экономиках преобладает акционерная форма собственности, которая позволяет объединять средства для организации крупного производства. Общественная собственность в России представлена федеральной собственностью, собственностью субъектов Федерации и муниципальной собственностью.

4. Приватизация – это трансформация государственной собственности в частную. Проведение приватизации в России обусловлено необходимостью перехода от доказавшей свою несостоятельность плановой экономики к смешанной, предполагающей наличие разнообразных и равноправных форм собственности. Основные цели, которые должны были быть достигнуты в ходе приватизации – это формирование слоя частных собственников-предпринимателей; создание конкурентной среды; демонополизация экономики; повышение эффективности деятельности предприятий; привлечение иностранных инвестиций и др.

5. На первом этапе приватизации переход государственной собственности в частную происходил бесплатно, второй этап предполагает денежную приватизацию, осуществляемую путем продажи государственного имущества на аукционе, по конкурсу, продажи контрольного пакета акций акционерных обществ в частную собственность, выкупа ранее арендованного имущества. В ходе приватизации формально значительная часть государственной собственности была преобразована в частную. Однако юридическая смена собственника пока не привела к решению тех экономических задач, которые ставились перед приватизацией.

Статья 2. Правовое положение акционерного общества

1. Акционерным обществом (далее – общество) признается коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций, удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу.

Акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций…

2. Общество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе…

Статья 7. Открытые и закрытые общества

1. Общество может быть открытым или закрытым, что отражается в его уставе и фирменном наименовании.

2. Акционеры открытого общества могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров этого общества. Такое общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и осуществлять их свободную продажу…

Число акционеров открытого общества не ограничено.

3. Общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного, заранее определенного круга лиц, признается закрытым обществом. Такое общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц.

Число акционеров закрытого общества не должно превышать пятидесяти…

Акционеры закрытого общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества…

4. Общества, учредителями которых выступают … Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование… могут быть только открытыми.

Статья 25. Уставный капитал и акции общества

1. Уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами…

2. Общество вправе размещать обыкновенные акции, а также один или несколько типов привилегированных акций. Номинальная стоимость размещенных привилегированных акций не должна превышать 25 процентов от уставного капитала общества…

Статья 26. Минимальный уставный капитал общества

Минимальный уставный капитал открытого общества должен составлять не менее тысячекратной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату регистрации общества, а закрытого общества – не менее стократной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату государственной регистрации общества.

Статья 31. Права акционеров – владельцев обыкновенных акций общества…

2. Акционеры – владельцы обыкновенных акций общества могут… участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а также имеют право на получение дивидендов, а в случае ликвидации общества – право на получение части его имущества.

Статья 33. Облигации и иные ценные бумаги общества

3. Общество вправе выпускать облигации. Облигация удостоверяет право ее владельца требовать погашения облигации (выплату номинальной стоимости или номинальной стоимости и процентов) в установленные сроки…

Облигация должна иметь номинальную стоимость…

Выпуск облигаций обществом допускается после полной оплаты уставного капитала общества…

Облигации могут быть именными или на предъявителя…

Статья 36. Цена размещения акций общества

1. Оплата акций общества осуществляется по рыночной стоимости, но не ниже их номинальной стоимости…

Статья 42. Порядок выплаты обществом дивидендов

1. …Общество обязано выплатить объявленные по каждой категории (типу) акций дивиденды. Дивиденды выплачиваются деньгами, а в случаях, предусмотренных уставом общества, – иным имуществом.

2. Дивиденды выплачиваются из чистой прибыли общества за текущий год. Дивиденды по привилегированным акциям определенных типов могут выплачиваться за счет специально предназначенных для этого фондов общества…

Статья 43. Ограничения на выплату дивидендов

1. Общество не вправе принимать решение о выплате (объявлении) дивидендов по акциям:

до полной оплаты всего уставного капитала общества…

если на момент выплаты дивидендов оно отвечает признакам несостоятельности (банкротства)…

если стоимость чистых активов общества меньше его уставного капитала, и резервного фонда…

2. Общество не вправе принимать решение о выплате (объявлении) дивидендов по обыкновенным акциям, …если не принято решение о выплате в полном размере дивидендов по всем типам привилегированных акций, размер дивиденда по которым определен уставом общества.

Статья 47. Общее собрание акционеров

1. Высшим органом управления общества является общее собрание акционеров.

Общество обязано ежегодно проводить общее собрание акционеров (годовое общее собрание акционеров)…

Статья 64. Совет директоров (наблюдательный совет) общества

1. Совет директоров (наблюдательный совет) общества осуществляет общее руководство деятельностью общества…

Статья 65. Компетенция совета директоров (наблюдательного совета) общества

В компетенцию совета директоров (наблюдательного совета) общества входит решение вопросов общего руководства деятельностью общества…

Статья 69. Исполнительный орган общества. Единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор)

Экономическая оценка недвижимости

Собственность, присвоение, отчуждение, реализация собственности, субъект, объект собственности, аренда, частная, общественная собственность, индивидуальная частная собственность, акционерная собственность, акция, облигация, дивиденд, номинальная, рыночная стоимость акции, контрольный пакет акций, кооперативная и коллективная собственность, приватизация, ваучер, конкурсная продажа, аукцион.

1. Что такое собственность? Что подразумевается под «присвоением», «отчуждением»? Всегда ли собственник сам использует и управляет своей собственностью? Что такое условное и безусловное распоряжение факторами и результатами производства?

2. Объясните тезис: «Собственность реализуется экономически». Что это значит? Приведите соответствующие примеры.

3. Кто может быть субъектом собственности и что может быть объектом собственности? Какие типы собственности Вы знаете? В чем их основные различия?

4. В чем особенность арендных отношений? Охарактеризуйте арендные отношения в России на основе соответствующих статей Гражданского кодекса РФ.

5. Охарактеризуйте частную собственность. Какие права порождает частная собственность? Являются ли они неограниченными?

6. Что такое общественная собственность? Какой характер присвоения она предполагает? Как соотносятся собственность государственная и общественная?

7. Что понимает под собственностью юрист? В чем принципиальные различия экономического и правового понятий «собственность»? Что такое владение, пользование, распоряжение? Приведите соответствующие примеры.

8. Какие основные формы собственности существуют в современной рыночной экономике? Какие формы собственности существуют в России? Охарактеризуйте их на основании соответствующих статей Гражданского кодекса РФ.

9. Охарактеризуйте индивидуальную частную собственность. Что такое личная собственность? В чем различия между личной и частной собственностью?

10. Что собой представляет акционерная собственность? Как она возникает? Чем акции отличаются от облигаций?

11. Что такое дивиденд, номинальная стоимость акции, курс акции? Как определяется курс акции? Что такое контрольный пакет акций?

12. Охарактеризуйте долевую частную собственность. В чем ее достоинства и недостатки?

13. Что собой представляет государственная собственность? Как она может возникать? Какие формы государственной собственности существуют в России? Что собой представляет муниципальная собственность?

14. В чем суть деформации общенародной собственности, происшедшей в России? Каковы были последствия тотального огосударствления экономики России? Почему возникла необходимость реорганизации отношений собственности в России?

15. Что такое приватизация? Каковы конкретные цели приватизации в России? Какие основные способы приватизации используются в России? Что такое «ваучерная» приватизация? Каковы основные аспекты критики ваучерной приватизации?

16. Охарактеризуйте основные методы денежной приватизации. Всегда ли акционирование означает приватизацию? При каких условиях акционирование становится способом приватизации?

17. Как меняется структура собственности в России в ходе приватизации? Какова, по-вашему, должна быть доля государственной собственности в России?

18. Рассмотрите и оцените итоги приватизации в России. Завершается ли приватизация сменой юридического собственника объекта приватизации? Какие задачи должны быть решены на нынешнем этапе приватизации?

19. Каковы цели приватизации в странах с развитой рыночной экономикой? Чем процесс приватизации в странах рыночной экономики отличается от приватизации в России?

20. Охарактеризуйте основные методы трансформации государственной собственности в частную в странах рыночной экономики.

В римском праве переход права собственности на недвижимость мог быть осуществлен путем простой, лишенной всяких форм передачи её, а установление сервитута или ипотеки — путем простого договора между одним лицом и другим, не известного третьим лицам.

По германскому же обычному праву переход земли из рук в руки был обставлен различными довольно сложными формальностями (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung).

В связи с рецепцией римского права старые германские публичные формы сделок с недвижимостью стали приходить в забвение. Но это вредило развитию ипотеки. Кредитор, предоставлявший кредит под залог недвижимости, никогда не мог быть уверен в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого такие ссуды были сопряжены с большим риском и поэтому давались на очень тяжелых условиях.

В связи с этим в конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записки, или ипотечных книг: всякое закладное право на недвижимость теперь имело юридическую силу для третьих лиц только тогда, если оно было записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц. Теперь кредитору было достаточно убедиться в том, что на недвижимость, даваемую ему в залог, в ипотечной книге не значится другого закладного права и тогда его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован.

Но в интересах кредиторов было желательным, чтобы не только закладные права, но вообще всякие права на недвижимость были видны из книги: кредитор стремился обезопасить себя на случай если залогодатель окажется не имеющим права собственности или на его недвижимость обнаружатся какие-нибудь иные вещные права, существенно понижающие ценность имения, например, право пожизненного пользования третьих лиц.

Ввиду этого в течение XIX века ипотечные книги во всей Европе превратились в поземельные книги. Было установлено правило, что всякий акт, имеющий вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе — принцип внесения). Был принят также принцип достоверности поземельных книг: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности. Заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной.

В Российской империи сделки с недвижимостью совершались при посредстве так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т. д.) должны были быть удостоверены нотариусами, которые заносили их в свои реестры, которые служили суррогатом поземельных книг.^[1]

Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

В Республике Беларусь система государственных организаций в области государственной регистрации состоит из: специально уполномоченного орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненного Правительству Республики Беларусь (Госкомимущество), республиканской организации по государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое агентство»), территориальных организаций по государственной регистрации. Регистратор республиканской организации по государственной регистрации осуществляет регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь.

Территориальные организации по государственной регистрации обладают правом осуществления регистрационных действий в отношении нижеперечисленных объектов недвижимого имущества: • земельных участков; • капитальных строений (зданий, сооружений); • незавершенных законсервированных капитальных строений; • изолированных помещений, в том числе жилых; • машино-мест.

Основная статья: Оценка недвижимости

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. На английском salvage value, liquidating value, liquidation value, residual value (русско-английский словарь)

это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

• документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов,
• документы из БТИ (бюро технической инвентаризации),
• данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости,
• документы, подтверждающие права собственности на землю,
• документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.)

Сама идея передвижных домов не нова, но она вновь стала актуальной в связи с ипотечным кризисом 2008 года в США: за год их производство выросло на 19 %, а клиентами компаний, производящих такую «недвижимость», стали врачи, юристы, пенсионеры. К тому же на мобильный дом нельзя наложить аресты по судебным и исполнительным листам, а затраченные на строительство такого жилья средства возвращаются через 2-3 месяца (вместо убытков по 20-летним банковским кредитным ставкам). Ещё один плюс — поставить дом можно и на собственном участке земли, и на арендном. Передвижные дома изготовлены по современным технологиям, максимально комфортны, относительно дешевы и не требуют большого количества строительных материалов. Стоимость передвижного дома зависит от его размера — от 50 до 90 тыс. $. В России передвижные дома для массового пользователя пока не выпускаются, они, в основном, предназначены для образования временных поселков при строительстве дорог, на нефтегазодобыче, в долговременных геологических экспедициях. По уровню комфорта, как говорят российские компании-производители «мобильной недвижимости», их дома не уступают городским квартирам, а использовать их можно в любых климатических условиях. Стоимость зависит от количества жильцов и назначения такого дома — от 630 тысяч до 2,5 млн рублей.

• Зарубежная недвижимость. Купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения = The Internationales Immodilienhandbuch: Erwerb, Besitz und Verkauf von Immobilien, Steuern und Erbecht, Aufenthalt und Wohnistznahme. — М.: «Альпина Паблишер», 2011. — 822 с. — ISBN 978-5-9614-1088-4

• Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки.. — М.: «Кнорус», 2011. — 592 с. — ISBN 978-5-406-01902-3

Типы недвижимости и их классификация

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

• Економіка
• Право
• Гроші і кредит.Менеджмент
• Філософія
• Психологія
• Художня література
• Фізиологія та анатомія
• Медицина
• Віра та релігія
• Педагогика
• Географія
• Маркетинг
• Екологія
• Різні конспекти лекцій
• Статистика
• Соціологія
• Історія
• Математика і інформатика
• Аудит
• Фізика
• Хімія
• Культура
• Англійська мова
• Фізична культура
• Логістика
• Політологія
• Етика
• Біржа та інвестиції
• Фінанси
• Бізнес
• Статьи
• Спорт

Управление коммерческой недвижимостью — это вид предпринимательской деятельности, направленный на рациональное использование имеющегося недвижимого имущества, приносящий собственнику этого имущества максимальную прибыль. Управление коммерческой недвижимостью предполагает осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Похожие записи:

• Что такое отчуждение квартиры до наступления момента открытия наследства
• Ветеранах боевых действий пенсия 2021
• Как правильно писать согласно штатному расписанию или согласно штатного расписания