Признание права собственности на реконструируемую часть

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Чтобы осуществить получение права владения и дальнейшего распоряжения объектом, какой был построен в качестве жилой конструкции, потребуется соблюдение таких требований:

• Наличие присвоенного адреса наделу;
• Назначение надела земли, позволяющее возводить объекты именно жилого характера;
• Конструкция объекта, отвечающая всем характеристикам, которые обязательны для жилых зданий;
• Подведение обязательных коммуникаций – электричества и водопровода, при отсутствии каких дом признается негодным для признания его жилым.

При решении вопроса о получении свидетельства о праве владения зданием нежилого характера стоит опираться на такие обязательные обстоятельства:

• Построенная конструкция недвижимого характера должна соответствовать требованиям и нормативной документации, которая действует непосредственно в день обращения лица для получения документа гос. образца;
• Здание не может нарушать прав лиц, к которым могут относиться собственники соседних наделов и другие лица, которые имеют отношение к данному участку;
• Отсутствие какой-либо угрозы жизни граждан. Такой фактор может возникнуть из-за опасности обрушения или же воздействия на соседние сооружения, уменьшая их устойчивость.

Как отмечают опытные юристы, занимающиеся решением подобных вопросов, досудебное урегулирование вопроса редко приводит к положительному результату. В первую очередь необходимо обладать разрешением на возведение здания или сооружения. Поскольку такие документы редко имеются у заявителей, возникает проблема получения его «задним числом». Если все же разрешение окажется на руках, дальше потребуется обращаться в Росреестр, предоставив всю документальную базу по строению.

Чтобы получить решение суда о праве собственности на самовольную постройку, потребуется направить иск о таком прошении, в нем потребуется указать следующие данные:

• присутствие оснований на законность процедуры (лучше будет привести ссылку на статью закона);
• вид конструкции;
• описание технического проекта, по которому выполнялось возведение объекта;
• кто занимался возведением (сам заявитель или нанятая фирма-подрядчик);
• дать ссылку на аналогичные разбирательства, в каких решение было положительным.

Если истец получает положительное решение по своему вопросу, то дальнейшим шагом будет являться регистрация своего законного права в гос. органах. Для этого заявитель собирает весь требуемый пакет документов, оплачивает положенную величину гос. пошлины и обращается непосредственно в Росреестр либо в МФЦ. Основным документом, который потребуется, будет являться решение суда.

Признание права собственности на недвижимость

Конкретные случаи практики относительно права на незаконное здание знают такие случаи:

• Повторное обращение из-за отказа Росреестра в регистрации. Тогда возможно получение второго решения, против которого уже редко бывают возражения;
• Оказание помощи в переводе земли в другую категорию и на этом основании получение положительного решения;
• Отказ в положительном решении вследствие незаконного права на надел земли или пользование им.

Принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Неверное толкование положений п. 2 ст. 222 ГК РФ приводило к вынесению органами местного самоуправления решений о сносе в административном порядке. При обжаловании таких решений владельцами построек судебная практика была противоречива.

Президиум ВАС РФ признал верным подход, при котором суды признавали решения административных органов о сносе самовольных построек незаконными. Такие решения противоречат ст. 35² Конституции РФ и общим началам гражданского законодательства.

Пример 1

Глава муниципального образования своим решением предписал производственному кооперативу снести здание ангара в установленный срок. В решении также указывалось, что при неисполнении этого распоряжения в добровольном порядке постройка подлежит сносу силами специализированного муниципального предприятия с последующим взысканием расходов с кооператива.

Кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным указанного распоряжения.

Вторая и третья судебные инстанции удовлетворили это заявление. Суды указали, что, приняв распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности кооператива (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности). Но федеральное законодательство не предоставляет такого права административным органам.

Апелляционная инстанция отметила, что право собственности на самовольную постройку может признаваться судом при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, не сможет через суд требовать признания права собственности на свой самострой.

Прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.

Согласно Закону о прокуратуре при нарушении прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в судах иски в интересах пострадавших. Кроме того, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

ВАС РФ в Обзоре практики рассмотрел два случая из арбитражной практики, в которых прокуроры выступили инициаторами сноса самовольно возведенных объектов недвижимости.

Пример 2

Прокурор обратился с иском к акционерному обществу о сносе автозаправочной станции с магазином и моечным узлом. В обосновании иска указывалось, что допущенные при строительстве нарушения требований СНИП являются существенными и могут привести к обрушению объектов. Сохранение постройки, по мнению прокуратуры, создавало угрозу жизни и здоровью граждан³. Кстати, основанием для предъявления этого иска явились многочисленные обращения граждан, проживающих по соседству со злополучной автозаправкой.

Суд апелляционной инстанции подтвердил право прокурора на такой иск и рассмотрел дело по существу.

Пример 3

В другом случае прокурору отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе склада. Постройка была создана ООО на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и в отсутствие официального письменного согласия на строительство от учреждения и уполномоченного представителя собственника имущества.

Суд указал, что прокурор может обращаться с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах⁴, но не вправе предъявлять иск о сносе постройки, созданной с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка.

Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обращаться с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такая постройка подлежит сносу на основании решения суда.

Пункты 1 и 2 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) предусматривают, что государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом такого надзора является проверка соответствия работ требованиям технических регламентов и проектной документации. По результатам может устанавливаться факт существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства. А это обстоятельство является одним из оснований отнесения постройки к самовольной.

Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора. Градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения ЧС природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию терактам.

Орган, осуществляющий строительный надзор, должен иметь право на предъявление в публичных интересах судебного иска о сносе самовольной постройки. Таково мнение ВАС РФ. Он в качестве примера привел дело о сносе принадлежащего акционерному обществу здания магазина как самовольной постройки. Истцом как раз выступил орган, осуществляющий строительный надзор, указавший суду, что строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, что его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, истец представил доказательства, что акционерное общество, получившее отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и несмотря на неоднократные предупреждения, использует опасное строение для торговли.

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества не основание для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки.

Как правило, одним из самых вожделенных для владельцев самостроя документов является Свидетельство о праве собственности на такую недвижимость и внесение данных о ней в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Однако наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства не защищает самовольную постройку от сноса по решению суда.

Это происходит, например, если здание возведено на земельном участке, принадлежащем третьему лицу и в отсутствие его согласия. Если собственник земли не хочет мириться с наличием чужого объекта на своей земле, незавидно положение владельца такой постройки, особенно если тот не обладал и не обладает каким-либо правом на занятый постройкой земельный участок. Такое здание во всех случаях признается самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Наличие государственной регистрации права собственности на такое здание не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки. Дело в том, что сама по себе госрегистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе такой постройки, одновременно устанавливает и отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. Копия соответствующего судебного решения/постановления направляется в регистрирующий орган для внесения в ЕГРП соответствующей записи (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке третьего лица без его согласия, если это лицо владеет данным земельным участком.

Как не печально для владельцев самостроя, но ВАС РФ признал правильным вышеприведенный вывод нижестоящих судов, сделанный при рассмотрении иска землевладельца – индивидуального предпринимателя, который добился вынесения решения о сносе построек, возведенных ООО. Предприниматель указал суду, что не давал согласия на строительство. Доказательств обратного ООО-ответчик не представило.

Доводы ответчика о том, что пропущен трехлетний срок исковой давности (строительство было завершено более 5 лет назад) и на этом основании следует отказать предпринимателю в иске, суд апелляционной инстанции отклонил, сославшись на ст. 304 и 305 ГК РФ, согласно которым собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

В Обзоре практики ВАС РФ подчеркнул, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, арбитражным судам следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. К такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.

В другом примере муниципальному образованию отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе здания склада в связи с пропуском срока исковой давности.

Требование о сносе обосновывалось тем, что склад возведен ООО на муниципальном земельном участке без согласия уполномоченного представителя собственника и является самовольной постройкой.

ООО в возражениях на иск указало арбитражному суду, что ранее муниципальное образование обращалось в суд с другим иском (об истребовании земельного участка из владения ООО (ст. 301 ГК РФ), но в этом иске было отказано из-за истечения срока исковой давности. В такой ситуации ООО считало, что у муниципального образования нет интереса в сносе склада, и указало, что срок исковой давности по требованию, указанному во втором иске, истек.

Отказывая в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, суд учел доводы ООО и указал, что по смыслу ст. 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку муниципальное образование, считающее себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении первого иска (виндикационного иска⁵), либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Предъявление такого иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки. В таких ситуациях установленные ГК РФ правила об исковой давности не применяются.

Пример 4

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной им с существенным нарушением строительных норм и правил. Предприниматель заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Однако суд удовлетворил иск.

Пример 5

В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина. Его бизнесмен возвел на своем земельном участке, не получив разрешения на строительство.

Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может признаваться судом.

Ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абз. 1 п. 3). Это норма – исключение из общего правила о том, что права собственности на самовольную постройку не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

ВАС РФ признал верной практику арбитражных судов, которой не признается право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В качестве иллюстрации в Обзоре приведена ситуация, когда арбитражный суд отказал компании в признании права собственности на созданное с нарушениями строительных норм и правил здание кафе, которому грозило обрушение. Суд не внял доводам владельца здания о том, что недостатки являются устранимыми и что ее сохранение не влияет на права третьих лиц, а также что допущенные при строительстве нарушения в принципе не исключают сохранения объекта и признания на него права собственности.

Если собственник земельного участка предъявляет иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, то лицо, осуществившее постройку, вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов или обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

В силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку. Размер расходов определяет суд.

ВАС РФ указал, что с признанием судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, возникает право требовать возмещения всех или части расходов на создание постройки. Предъявление встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Пример 6

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку. Здание магазина кооператив возвел на участке предпринимателя без его согласия. Кооператив предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.

Поскольку постройка возводилась с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и законных интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан, суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Удовлетворяя встречный иск, суд взыскал с предпринимателя в пользу кооператива часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд снизил размер требований, заявленных кооперативом, и при определении суммы возмещения исходил не только из действительно понесенных кооперативом расходов, но и сопоставил эти расходы с рыночной стоимостью объекта.

Установив право суда определять размер компенсации, законодатель защитил интересы сторон спора. В рассмотренном выше случае кооператив представил документы, свидетельствующие о довольно высоких расходах, якобы понесенных им при строительстве магазина. Если бы суд при определении размера возмещения не сопоставил подтвержденные расходы с рыночной стоимостью здания и удовлетворил встречный иск в полном объеме, интересы предпринимателя оказались бы ущемлены. В других случаях рыночная стоимость объекта самовольного строительства может оказаться в разы выше суммы, затраченной на его создание.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого необходимых мер.

Эта рекомендация ВАС РФ нижестоящим судам фактически сводит на «нет» чаяния недобросовестных владельцев на легализацию недвижимости, которую они возвели или реконструировали в отсутствие специальных разрешений и не принимали должных усилий для их получения. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать.

Пример 7

АО, собственник земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, пристроило к зданию дополнительное помещение. В дальнейшем оно использовалось под кафе. Реконструкция проводилась в отсутствие разрешений. Государственная регистрация права собственности на нелегально реконструированный объект оказалась невозможной, и АО обратилось с иском к органу местного самоуправления о признании права собственности на объект.

Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

На практике довольно часто возникает вопрос о возможности легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, так как целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов: надстройки, пристройки, объединения двух строений (помещений) в одно.

В ситуации, когда появление в процессе реконструкции дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, легализация их должна производиться через признание права собственности.

ВС РФ разъяснил, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д.

Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ за I квартал 2000 года по гражданским делам, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 28.06.2000).

По смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются уже не ЖК РФ, а градостроительным законодательством.

Несмотря на то что суды довольно часто выносят решения о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии, такая легализация в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможности признания права собственности на реконструированный объект, а допускают лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что не одно и то же.

В связи с этим есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Это относится и к ситуациям, когда необходимо узаконить объект, созданный в процессе реконструкции, если произведенная реконструкция признается самовольной.

Отождествление понятий «самовольно реконструированный объект» и «самовольная постройка» обусловлено тем, что и в первом, и во втором случае затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, поэтому самовольные реконструкции и постройки должны проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства.

В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 2, 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Если не очень ответственно подойти к делу и сходу подать в суд, то произойдет следующее. Представители местной администрации обязательно явятся на заседание и будут трясти документами о том, какие из перечисленных норм нарушает ваш дом. Это прямая угроза вашему имуществу и построенному на ваши кровные дому.

Наши юристы при подготовке к делу не только выстраивают качественную правовую позицию, но и осуществляют подготовку необходимых доказательств. Например, совместно с профильными организациями наш земельный юрист подготовит экспертные заключения о соответствии реконструированной постройки градостроительным и строительным нормам, а также о безопасности ее эксплуатации. Подготовив доказательства, сформировав правовую позицию, мы успешно выиграем суд, признав ваше право собственности на реконструированный жилой дом.

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует учитывать изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 года. До этого момента данный пункт содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого необходимо было, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на право аренды, тем не менее исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования, имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года).

Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции граждане, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект.

Поэтому порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д.

Признаком самовольной реконструкции является отсутствие не только согласия сособственника на ее проведение, но и необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, — и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.

Статья 1 Градостроительного Кодекса РФ здания, строения, сооружения объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относит к объектам капитального строительства. (п.10)

Вместе с тем, в силу ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ (ред. от 28.12.

2016) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

• возведена на участке земли, принадлежащем владельцу пристройки и основного строения или находящемся в его законном владении;
• возведена на участке земли, целевое назначение которого позволяет строительство объекта;
• возведена без нарушения прав третьих лиц;
• возведена с соблюдением технических норм. Подтвердить этот факт может только соответствующая строительная экспертиза.

1. Документ, подтверждающий право собственности на землю под пристроем
2. Документ, свидетельствующий право владения частным домом
3. Справка БТИ
4. Технический план
5. Выписка из домовой книги
6. Проект, в котором указана перепланировка участка
7. Если дополнительный пристрой находится на границе с земельным участком соседей, то необходимо их согласие
8. Акт согласования пристройки с газовой и пожарной службой, водоканалом
9. Акт из санэпидемстанции

В то же время п. 3 вышеназванной статьи ГК РФ предусматривает условия, при наличии которых право собственности на самовольную постройку может быть установлено судебными органами. Исходя из данной статьи, формируется предмет доказывания по делу, в том числе следующие обстоятельства:

Обратите внимание! Указанные нормы и правила, требования о наличии разрешения должны быть установлены на дату возведения постройки и являться действующими да момент ее выявления (см. п. 1 ст. 222 ГК РФ). Подробности в нашей статье Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?

• таковым может быть здание, сооружение или другое строение;
• оно построено на ущербном земельном участке (т. е. не предоставленном в установленном порядке или не допускающем на нем строительства);
• создано без получения требуемых разрешений или с нарушением норм и правил, регулирующих строительство.

Образец заявления можно посмотреть по ссылке: Образец искового заявления об узаконении самовольной постройки. Порядок подачи заявления Иски об узаконивании самовольно возведенных объектов относятся к искам имущественного характера. Ценой будет стоимость постройки.

Исходя из ее величины, подобные споры подлежат рассмотрению:

В (наименование суда)Истец: (ФИО полностью, адрес)Ответчик: (наименование органа местногосамоуправления, адрес)Цена иска: (стоимость самовольной постройки) о признании права собственности на самовольную постройку Мне принадлежит земельный участок по адресу: (полный адрес земельного участка), который предоставлен мне (наименование органа, предоставившего земельный участок) « » г.

Признать за мной право собственности на жилое помещение расположенное по адресу ______________________ площадью ____ кв.м., состоящего из 2 жилых комнат площадью коридора площадью и на пристроенные к нему подсобные помещения: летняя кухня ____ м * ____ м и баня – котельная ____ м * ____ м.

У жителей первых этажей есть возможность увеличить свою жилплощадь за счет обустройства подвала. Для этого придется пережить бумажную волокиту, а также громкий и дорогостоящий ремонт. В 1-ю очередь необходимо узнать, возможно ли вообще.

• имеется право на используемый для строительства земельный участок (такое как право собственности, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное владение);
• разрешенное использование земельного участка допускает возведение недвижимых объектов;
• возведенный объект соответствует нормам и правилам, регулирующим строительство;
• сохранение объекта не нарушает права третьих лиц и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

Образец заявления можно посмотреть по ссылке: Образец искового заявления об узаконении самовольной постройки. Порядок подачи заявления Иски об узаконивании самовольно возведенных объектов относятся к искам имущественного характера. Ценой будет стоимость постройки.

Самострой — это незаконная постройка, которую нужно узаконивать через суд. Как признать право собственности на самовольную постройку? Самовольная постройка — это сооружение зданий и помещений без получения соответствующих на то разрешений. Образец искового заявления о сохранении квартиры в реконструированном виде.

Образец иска о признании права собственности на самовольную постройку. Примеры случаев, когда постройку можно признать самовольной.

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку пристройка к жилому дому, отсутствие разрешения на строительство. Образец иска на узаконение самовольной постройки года смотрите здесь.

Иск об узаконивании самовольной пристройки Новые правила узаконивания самовольных строений Исковое заявление об узаконивании пристройки к жилому дому образец Исковые заявления.

В судебные органы за признанием права собственности на реконструированный объект недвижимости обращаются, когда возможности досудебного урегулирования проблемы исчерпаны. Однако попытаться узаконить измененное строение надо. Особенно если в результате проведенных работ появился новый объект. Если на данном этапе отказали в регистрации, готовьте исковое заявление и подтверждение следующих фактов.

• Наличие прав на земельный участок. Истец должен являться титульным владельцем территории, на которой размещено строение. Если Вы арендуете землю, высок риск отказа в удовлетворении иска. Вид разрешенного использования участка должен соответствовать проведенным на нем строительным работам.
• Безопасность объекта недвижимости. Чтобы доказать этот факт, придется заказывать экспертизу. По результатам на руках должны оказаться бумаги, где прописано, что здание после реконструкции не угрожает здоровью и жизни людей, и не нарушает права иных заинтересованных лиц.
• Соблюдение градостроительных и иных норм. В этих целях также обращаются к специалистам. Нужное подтверждение выдается после строительно-технической экспертизы.
• Предпринимались меры по досудебному решению вопроса. Для проведения такой процедуры нужно собрать необходимые документы (подтверждение прав на участок и на объект недвижимости, кадастровый паспорт, который нужно изменить, разрешение и т.д.). Отказ в регистрации, вместе с пакетом имеющейся документации, прикладывается к иску.

В суде можно доказать, что получать разрешение на реконструкцию не требовалось, а потому отказ регистрирующих органов неправомерен. Подавать заявление надо в отделение суда, расположенное в том же районе или городе, где находится переделанный объект недвижимости. Эксперты нашей компании возьмут на себя признание права на такое строение. Мы соберем нужные бумаги, проведем досудебную процедуру регистрации или сразу обратимся в суд.

После оформления права общей долевой собственности на жилой дом, наследники пришли к выводу о необходимости выдела в натуре изолированных частей жилого дома. Однако ситуация была осложнена наличием реконструкции, разрешение на которую получено не было.

Для признания права собственности на самовольную постройку были даны рекомендации о проведении некоторых работ по переустройству и собран пакет документов: технический паспорт, экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, заключение по инженерно-техническому обследованию жилого дома, экспертное заключение о соответствии жилого дома требованиям пожарной безопасности.

Однако обращение с соответствующим заявлением в государственные органы не дало результатов. В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства было отказано. В связи с этим было принято решение о необходимости обращения в суд. Также было получено заключение о возможности выделения частей жилого дома.

С 1 января 2019 года при проведении работ по реконструкции построек на участках, предоставленных под ИЖС, ЛПХ, СНТ или ДНТ, собственник обязан уведомить об этом местную администрацию. Форма уведомления утверждена, и единственное условие — сделать это заблаговременно. Если же реконструкция уже закончена, а никаких разрешений и согласований не получено, то придется идти в суд.

С какими проблемами можно столкнуться, если ничего не делать? Вот некоторые из них:

• весь дом может быть признан самовольной постройкой, и местная администрация или иные органы потребуют снести пристройку — в случае, если дом нарушает градостроительные и пожарные нормы или находится в охранных зонах объектов повышенной опасности;
• у вас не будет права собственности на строение в реконструированном виде, и продать дом, или заложить его в случае необходимости будет невозможно;
• КоАП РФ предусматривает штраф за произвольную реконструкцию, и такой штраф может быть выставлен вам не один раз.

Кроме того, если вы решите обращаться в суд за признанием права на реконструированный объект, нужно будет удостовериться, что у вас все в порядке с документами. Участок должен быть поставлен на кадастровый учет, права на землю и на дом до перестройки зарегистрированы, технический паспорт на реконструированный дом изготовлен.

Чем опасна самовольная реконструкция? Прежде всего тем, что вы не знаете, какие нормы она нарушает.

Несоответствие СНиПам влечет за собой небезопасную эксплуатацию дома с риском для здоровья и жизни — и это не гипотетическая опасность, а вполне реальная, особенно если строительные работы выполняют наши бывшие соотечественники из солнечного Таджикистана.

Несоответствие пожарным нормам грозит не только штрафами МЧС, но и обоснованным риском не только для вас, но и для соседей.

Например, для пожарной безопасности важно:

• соблюдение параметров проезда к дому;
• выдерживание расстояние от зданий 1, 2, 3, 4 и 5 степени огнестойкости до забора.

Самострой: анализ законодательства и судебной практики

Если не очень ответственно подойти к делу и сходу подать в суд, то произойдет следующее. Представители местной администрации обязательно явятся на заседание и будут трясти документами о том, какие из перечисленных норм нарушает ваш дом. Это прямая угроза вашему имуществу и построенному на ваши кровные дому.

Наши юристы при подготовке к делу не только выстраивают качественную правовую позицию, но и осуществляют подготовку необходимых доказательств. Например, совместно с профильными организациями наш земельный юрист подготовит экспертные заключения о соответствии реконструированной постройки градостроительным и строительным нормам, а также о безопасности ее эксплуатации. Подготовив доказательства, сформировав правовую позицию, мы успешно выиграем суд, признав ваше право собственности на реконструированный жилой дом.

Вопрос: Какие документы являются основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства? Является ли отсутствие разрешения органа местного самоуправления на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации?

Ответ: Основанием для осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства , являются:
— кадастровый паспорт на жилой дом;
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства (не представляется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке).
Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект не допускается (п. 5 ст. 25.3 данного Закона).
Отсутствие разрешения органа местного самоуправления на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию , основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом не является.

Вопрос: В каком порядке уплачивается государственная пошлина за государственную регистрацию прав на завершенный строительством объект недвижимого имущества после его ввода в эксплуатацию , если право собственности на него ранее было зарегистрировано в ЕГРП как на объект незавершенного строительства ?

Ответ: При оформлении ввода завершенного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию регистрируется возникновение права собственности на созданный объект недвижимого имущества, за регистрацию которого уплачивается государственная пошлина в размере 1000 руб. (ст.333.33 НК РФ).

Вопрос: Получено свидетельство о праве на наследство по закону на жилой дом, но в кадастровом паспорте указано реконструкция, возможно ли получить свидетельство о государственной регистрации права собственности ?

Ответ: Возможно, если сведения о вышеуказанном объекте, имеются в Едином Государственном реестре прав (далее — ЕГРП). Таким образом, государственная регистрация права проводится с техническими характеристиками объекта, которые имеются в ЕГРП.

Вопрос: Сделала пристрой. Теперь узакониваю. Какие документы нужно предоставить для регистрации. Земельный участок в собственность не оформлен?

Ответ: Согласно статье 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Вам необходимо обратится в суд, для узаконения реконструированного объекта и признания права собственности.
Право собственности не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для проведения государственной регистрации, необходимо будет представить: две заверенные копии решения суда (ст.16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ), кадастровый паспорт объекта и оплатить государственную пошлину в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации.

Вопрос: Построил на своем земельном участке дом, не получив разрешения на строительство.Можно ли это сделать, и если да, то как зарегистрировать право на этот объект?

Ответ: В соответствии с ст.25.3 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Именем Российской Федерации

27 сентября 2017 года п.Локоть Брасовского района Брянской области

Брасовский районный суд Брянской области в составе: председательствующего-судьи Самкова А.Н., при секретаре Свинцовой Н.А., с участием представителя истца Пахомовой В.Ф. (Галушка Ю.Г.), представителя ответчика – администрации Брасовского района Брянской области (Тарасовой Т.В.), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пахомовой В. Ф. к администрации Брасовского района Брянской области о признании права собственности на жилой дом в реконструированном виде,

Пахомова В.Ф. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес. В дальнейшем, к вышеуказанному дому была возведена пристройка, в связи с чем, общая площадь квартиры увеличилась и составила 137,3 кв.м. Указанная пристройка была возведена без получения необходимого разрешения, таким образом, она является самовольной, при этом она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Пахомова В.Ф. просила суд признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес , в реконструированном виде, общей площадью 137,3 кв.м.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Пахомовой В.Ф. (Галушка Ю.Г.), представитель ответчика – администрации Брасовского района Брянской области (Тарасова Т.В.) не возражали против рассмотрения дела в отсутствие истца.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие Пахомовой В.Ф.

В судебном заседании представитель истца Пахомовой В.Ф. (Галушка Ю.Г.) исковые требования поддержала в полном объеме и просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Брасовского района Брянской области (Тарасова Т.В.) не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пахомовой В.Ф. на праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью 39,6 кв.м., и земельный участок, площадью 848 кв.м., расположенные по адресу: адрес (свидетельство о государственной регистрации права АБ № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права 32-АГ 823114 от ДД.ММ.ГГГГ).

Письмом №1929 от 22 августа 2017 года глава администрации Брасовского района Брянской области отказал Пахомовой В.Ф. в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома (строительство пристройки к жилому дому), расположенного по адресу: адрес , со ссылкой на ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.

Из технического паспорта вышеуказанного жилого дома следует, что к квартире данного дома была пристроена пристройка под Лит. А1, а.

Из технического заключения № 13753-ПР от 29 июня 2016 года, выполненного ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» следует, что возведение пристройки (Лит. А1, а) не повлияло на несущую способность и устойчивость основных конструкций жилого дома и его эксплуатацию и не создает угрозы для жизни и здоровья людей. Самовольно возведенные пристройки (Лит. А1, а) не повлияли на состояние несущих конструкций жилого дома в целом. Параметры квартиры после возведения пристроек соответствуют требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Состояние конструкций обследованного жилого дома позволяет его дальнейшую эксплуатацию после возведения пристроек.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, содержащихся в п. 25, 26, 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка). Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, судом может быть признано право собственности на самовольную постройку в случаях, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка; если сохранение самовольной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, противопожарные и иные правила и нормативы.

Исковые требования Пахомовой В. Ф. к администрации Брасовского района Брянской области о признании права собственности на жилой дом в реконструированном виде, удовлетворить.

Признать право собственности Пахомовой В. Ф., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру, расположенную по адресу: адрес , в реконструированном виде, общей площадью 137,3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Брасовский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Похожие записи:

• Стоит ли совершать сделки с недвижимостью
• Коэффициент территории осаго 2021 таблица
• Правила участия в государственной программе льготного автокредитования “Первый автомобиль в 2021 году