Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Торговый павильон это недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 12 октября 2011 г. N Ф02-4443/11 по делу N А58-1276/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2011 года.
Торговый павильон движимое или недвижимое имущество
Регистрировать права на движимые вещи по общему правилу не нужно. Однако в законе предусмотрены особые случаи. Например, оружие.
По Федеральному закону от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии» приобретенное оружие подлежит регистрации в органе внутренних дел в двухнедельный срок со дня его приобретения. При регистрации оружия юридическим лицам с особыми уставными задачами выдается разрешение на хранение и использование этого оружия сроком на три года на основании документов, подтверждающих законность приобретения оружия.
Особо отмечено, что юридическими лицами с особыми уставными задачами признаются предприятия и организации, на которые законом возложены функции, связанные с использованием и применением служебного оружия.
Не лишним будет расставить все точки над «i» в отношении транспортных средств. Многие считают, что автомобиль – недвижимое имущество. Это не так. Все транспортные средства относятся к движимым вещам (кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов). В пункте 3 статьи 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» сказано: допуск транспортных средств для участия в дорожном движении осуществляется путем регистрации транспортных средств в ГИБДД и выдачи соответствующих документов (свидетельства о регистрации, регистрационных знаков и др.). Это касается и автомобилей, и мотоциклов, и прицепов и пр.
Внимание
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). А именно – с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
В арбитражной практике можно встретить довольно много примеров, связанных с определением имущественного статуса торговых точек. В зависимости от того, является торговый павильон недвижимым или движимым имуществом, вытекает обязанность или невозможность государственной регистрации прав на него и договоров по распоряжению им в целом или отдельными частями (например, сдача в аренду).
Так, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 2010 г. № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780 судьи пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса. Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости.
Это важно
Объектом незавершенного строительства может быть не только здание, но и строение или сооружение. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
Возможно ли признать недвижимостью торговый павильон
Во многих случаях гараж тоже признается движимым имуществом. К примеру, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2010 г. № ВАС-3709/10 по делу № А64-3043/09 признано, что гараж, состоящий из кирпичного фундамента, металлических наружных и внутренних капитальных стен, металлической крыши и аналогичных ворот, не является недвижимостью. И поэтому право на него признано не за собственником земельного участка, а за организацией, которая владеет участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Более того: в постановлении ФАС Центрального округа от 21 декабря 2009 г. № Ф10-5586/09 по делу № А64-3043/09 разъяснено, что невозможность переместить указанный гараж без несоразмерного ущерба его назначению не доказана. Таким образом, арбитры подвели указанный гараж под понятие «временной постройки» и признали движимым имуществом. И это несмотря на то, что заявитель приводил следующие доводы: гараж представляет собой капитальное строение, прошел техническую инвентаризацию, состоит на учете в ГУП технической инвентаризации (ГУПТИ), ему присвоен адрес. Кроме того, справкой ГУПТИ подтверждено, что гараж является недвижимым имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если не предусмотрено иное), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей.
Пункт 11 статьи 258 Налогового кодекса уточняет: основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, можно включить в состав соответствующей амортизационной группы только после документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию в органы юстиции (Росреестр) для внесения соответствующих сведений в ЕГРП.
В связи с вышесказанным крайне важно определить, относится имущество к недвижимому или нет. Если оно в действительности («де-юре») недвижимое, а его владелец в той или иной мере заблуждается и считает такое имущество движимым, неизбежно высок риск негативных налоговых последствий. Дело в том, что нельзя включить в состав расходов при исчислении налога на прибыль суммы начисленной амортизации по имуществу (если оно недвижимое) без подачи документов на государственную регистрацию в ЕГРП. В этом случае при налоговой проверке у инспекторов есть все основания доначислить налог на прибыль (единый налог по УСН), пени и штраф.
Как видно, бухгалтеру и юристу иногда необходимо работать сообща и согласовывать действия друг друга. Особенно если они связаны с использованием фирмой имущества, которое может оказаться не тем, за которое его «выдавали».
В. Бельковец, ведущий эксперт по правовым вопросам
Встановлення тимчасових споруд самовільно заборонене. Щоб мати можливість розмістити їх на ділянці, потрібно отримати дозвіл від міської влади. Таким документом є паспорт прив’язки. Він дозволяє встановити певну конструкцію з конкретною конфігурацією на встановленій земельній ділянці. Але з тієї причини, що використання землі в Україні платне, треба ще укласти договір оренди землі. Ці два документи і будуть основою для законного використання тимчасової споруди.
Продаж кіоску або павільйону ще не означає, що новий власник може його використовувати. Для цього йому потрібно також передати право на використання землі під конструкцією. Тому під час продажу об’єкта у вас повинні бути в порядку такі документи:
- паспорт прив’язки;
- договір оренди або підтвердження права власності на ділянку.
Покупець також може попросити надати документи, що підтверджують відсутність проблем і заборгованості перед обслуговуючими організаціями.
Якщо колишній власник ТС (МАФу) володіє землею – він може її продати, або віддати в оренду новому підприємцю. Розпоряджаючись ділянкою на правах оренди оформляється переуступка. У такому разі всі права та обов’язки щодо землі переходять до підприємця, який купує тимчасову споруду (МАФ). Далі новий ФОП переоформляє договори з обслуговуючими компаніями на себе.
В начале 2016 года в Москве начался повсеместный снос торговых павильонов, и представители власти в данной ситуации довольно часто упоминали такие ключевые слова: «самострой», «объекты, которые не обладают признаками временных сооружений», «объекты капитального строительства», «отсутствие разрешения».
Что же имели в виду представители власти, используя подобные термины?
«Самострой» – это объект, построенный без разрешения на строительство, не оформленный должным образом.
Говоря юридическим языком, у такого объекта отсутствует регистрация права на собственность. Как Вы думаете, нужна ли регистрация права собственности на временную постройку? Если Вы считаете, что регистрация требуется, то Вы ошиблись; а если считаете, что она не обязательна, то Вы правы только наполовину.
На временную постройку нельзя осуществить регистрацию права собственности, и это достаточно важный момент.
В дальнейшем мы увидим, почему объект капитального (незавершенного) строительства по закону должен быть зарегистрирован в Росреестре, и на руках у собственника должны находиться документы о правах собственности.
Как определить движимое и недвижимое имущество?
К примеру, у Вас в аренде находится земельный участок. На нём построили временное сооружение, скажем, торговый павильон. Через некоторое время Вам понадобилась регистрация некапитального строения и оформление данного павильона в собственность, что в дальнейшем позволит Вам получить право собственности на земельный участок. И тут Вы попадаете в ловушку: регистрация временных сооружений в Росреестре не предусмотрена. Соответственно, не получится оформить в собственность и земельный участок.
Однако, при условии, что земельный участок принадлежит Вам, Вы можете строить временные (вспомогательные) сооружения свободно, разрешение на некапитальное строительство по законодательству не требуется. Чего не скажешь о разрешении на фундамент для капитальных объектов. Даже собственнику земельного участка будет не просто получить весь пакет документов и заключений, чтобы перейти к стадии строительства капитального объекта.
Установленного нормативного определения временных (вспомогательных) строений, зданий и сооружений не существует, тем не менее, под понятием временного строения следует понимать постройку некапитального характера без углубленного и неразрывно связанного с землей фундамента, в конструкции которой предусмотрена возможность демонтажа и перемещения данной постройки без несоразмерного ущерба его назначению.
По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как тамбур, навес над входом.
Вспомогательные сооружения не обязательно должны быть частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых посёлков, бытовки для строителей, которые, на первый взгляд, кажутся самостоятельными строениями (в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний). Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом. При этом они всё равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.
Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.
Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временное строение должно легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землей. Стоит отметить, что устройство фундамента при этом допускается, так как в определенных зданиях, к примеру, модульных – без фундамента не обойтись.
Срок службы временных построек, согласно нормативным документам, составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет.
Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендуем выполнять фундамент из сборных элементов, таким образом разрешения на строительство фундамента не потребуется. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита. А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечешь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту. Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без ее разрушения.
- Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
- Узнать подробнее
- Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
- Узнать подробнее
Як оформити і продати тимчасові споруди/малі архітектурні форми
- Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
- Узнать подробнее
Граждане, не связанные с применением закона, всегда назовут те или иные признаки, которыми характеризуется имущество любого вида.
Критерии, по которым происходит разделение этих вещей, установлены в ст. 130 ГК.
Согласно ч.1 ст. 130 ГК, недвижимым имуществом признаются земельные участки, участки недр и любые другие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых в пространстве нанесло бы им несоразмерный ущерб (сооружения, здания, незавершенное строительство и другие объекты) их назначению.
Исходя из этого определения, можно установить основные особенности такого имущества.
Различия между объектами капитального строительства и временными сооружениями
Легальное понятие недвижимости подразумевает наличие следующих свойств:
- ими по факту являются земельные участки и участки, на которых расположены месторождения;
- прочная связь с землей. Это означает наличие конструктивных или иных особенностей, благодаря которым, объекты недвижимости занимают устойчивое положение, за счет контакта с поверхностью земельного участка. В качестве таковых могут выступать корневая система деревьев в саду или лесу, а также фундамент или сваи под зданием или сооружением;
- невозможность перемещения объекта в пространстве без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Именно эта характеристика проводит различия между временными конструкциями (ларьками и павильонами), входящими в число вещей движимого типа, и стационарными зданиями и сооружениями. Если некапитальный объект можно увезти на грузовике, то с капитальным так не поступить. Даже редко встречающиеся случаи перемещения зданий связаны с тем, что во время этого, их нельзя использовать по назначению (размещать в них офисы или предприятия).
Существуют и производные особенности. Они связаны с необходимостью регистрации прав собственности на недвижимость.
В отличие от недвижимости, в гражданском законодательстве отсутствует понятие движимых вещей. Ч. 2 ст. 130 ГК применяет принцип исключения. К их числу отнесены все предметы, не относящиеся к недвижимости.
Исходя из признаков последней, можно установить особенности этой категории:
- отсутствие стационарных конструктивных элементов, обеспечивающих прочную связь с землей. Любой предмет может находиться на поверхности, но не каждый можно сдвинуть или переместить;
- возможность перемещения вещей в пространстве без причинения ущерба для их назначения. Более того, отдельные движимые вещи создаются для перемещения. В частности, автомобиль.
Предусмотренное законом деление позволяет определить движимое имущество как вещи, не имеющие конструктивной связи с землей и перемещаемые в пространстве без причинения ущерба их назначению.
Для отнесения к этой категории объекты должны обладать хотя бы одним из признаков.
Другой особенностью, которой обладает такое имущество, служит отсутствие необходимости регистрации прав.
Существуют несколько оснований для деления таких вещей на категории.
В зависимости от определенных качеств выделяют следующие:
- полностью оборотоспособные вещи;
- вещи, ограниченные в гражданском обороте;
- изъятые из оборота.
В качестве примеров третьего можно привести ряд наркотических средств, запрещенных законодательством, в качестве вторых удачным примером служит оружие. Ограничение последнего в гражданском обороте заключается в необходимости получения разрешения на его приобретение. В качестве примера вещей, не ограниченных в гражданском обороте можно привести любую повседневную покупку.
Существуют делимые и неделимые вещи. Последние характеризуются невозможностью раздела без нарушения целостности или назначения. Примером служит автомобиль. Если с него снять двигатель, его невозможно будет эксплуатировать. В свою очередь, мешок крупы можно делить на множество частей, поэтому его стоит отнести к делимым вещам.
Закон выделяет сложные вещи. Это совокупность предметов, использование которых возможно только вместе. Кроме того, такое имущество делится на главную вещь и принадлежность.
В гражданском праве выделяют однородные и индивидуально-определенные объекты.
Вторые обладают признаками, присущими только им, а первые взаимозаменяемы.
Основания разделения, применяющиеся при классификации объектов движимого типа, применимы и к недвижимым. Исключение составляет то, что последние являются индивидуально-определенными вещами, поскольку имеют адрес или отражены в системе кадастра.
Приведенное в гражданском кодексе деление позволяет говорить о дополнительной классификации. По ней недвижимые объекты делятся на недвижимость как таковую и на приравненные к ней объекты.
В гражданском кодексе прямо указываются следующие виды объектов:
- земельный участок. Он становится таковым после согласования границ и отражения этой информации в кадастре;
- участки недр. Помимо земельных участков к этой категории относятся участки водной поверхности, на которых располагается специальное оборудование;
- здание. Критерием отнесения к таковым является постоянное подключение к инженерным сетям;
- помещение как часть здания;
- сооружение. Оно представляет конструкцию, выполняющую инженерные функции. Примерами могут служить капитальный забор, склад и т.д.
Этот перечень открытый и в него могут включаться другие объекты, обладающие признаками недвижимости.
Экономика недвижимости: конспект лекцийДенис Шевчук
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Размер налога на имущество зависит от того, к какой группе относится рассматриваемый вариант. Существует несколько видов, которые подразделяются на простые и сложные. К простым следует причислять отдельно стоящие объекты, а также вещи. Сложными являются цельные большие здания, заводы, а также шахты.
| Группы | Виды |
| Земли и недра (включая водоемы) | Для жилья |
| Жилые помещения | Для общественных целей |
| Нежилые строения | Для бизнеса и предпринимательства |
| Прочие сооружения (в том числе инженерные) | Для сельскохозяйственных нужд |
Определения понятий движимого и недвижимого имущества Налоговый кодекс не содержит. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ их следует применять в том значении, в котором они используются в других отраслях законодательства.
О том, что такое недвижимое имущество, сказано в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Согласно этой норме к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также недвижимостью являются:
— подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
— жилые и нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В пункте 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
В соответствии со статьей No 130 Гражданского кодекса РФ, к объектам недвижимого имущества можно отнести следующее:
- Прежде всего это участки земли и все что с ними связано (здания, строения, помещения, объекты незавершенного строительства, располагающиеся на них; содержимое земных недр: полезные ископаемые, подземные источники, гейзеры, шахты, прииски и т.д.). То есть такое имущество, перемещение которого невозможно, либо повлечет за собой несоразмерные затраты и нанесет ущерб его функциональности.
- Объекты капитального строительства, относящиеся к жилому и нежилому фонду. В этой категории разделяют жилую и коммерческую недвижимость. К жилой относят все строения, предполагающие наличие условий для длительного проживания людей: одноэтажные и многоэтажные дома, квартиры, комнаты, коттеджи, дачные капитальные строения и т.д. Коммерческой недвижимостью считаются нежилые постройки, приносящие непосредственный или создающие условия для получения опосредованного дохода. К ним относят торговые центры, гостиницы, автостоянки и паркинги, офисные здания, производственные комплексы, цеха и заводы.
- Крупные воздушные, речные и морские суда, а также объекты космического назначения (космические станции, спутники, ракеты). Несмотря на отсутствие привязки к земле, данные виды собственности относятся к категории недвижимого имущества и требуют государственной регистрации.
- Инженерные коммуникации. В отдельную категорию недвижимого имущества инженерные коммуникации были вынесены Постановлением Правительства РФ «О государственном тех. учете и инвентаризации объектов градостроительной деятельности» в 2000 году. На основании этого законодательного акта собственники любых сооружений, оснащенных тепло-, электросетями, газо- и водопроводом, а также имеющие во владении объекты хозяйственного назначения, включенные в перечень инженерных коммуникаций (станции мелиорации, водозаборные скважины, трансформаторные подстанции), обязаны отдельно зарегистрировать их в Росреестре и получить право собственности.
Движимое имущество или нет — вот в чем вопрос
Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Возникает вопрос: относится ли имущество к недвижимости, если права на нее не зарегистрированы?
Исходя из этого, налоговики привели следующий алгоритм действий для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости.
В первую очередь нужно установить, есть ли запись об объекте в ЕГРН. Если есть, то такой объект признается недвижимостью.
Если записи в ЕГРН нет, нужно проверить наличие оснований, подтверждающих прочность связи объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, в отношении объектов капитального строительства исследованию подлежат документы технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.
Налоговики также обратили внимание на постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в котором сказано, что по смыслу гражданского законодательства права могут быть зарегистрированы лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Комплексное развитие территорий (КРТ) коснется, прежде всего, Москвы, Казани, Тюмени, Новосибирска, Кемерово, т. е. городов с населением не менее миллиона жителей. Не исключаются и другие населенные пункты в более, чем 15 регионах страны. Закон о КТР регулирует замену ветхого или аварийного жилья при имеющейся адресной программе.
Программа запускается только при наличии согласия не менее двух третей жильцов дома, который предполагается снести. Право принятия решения имеют региональные органы власти и правительство, она может быть начата и по инициативе собственников земли и недвижимости в границах территории реновации.
В отличие от предыдущей версии закона, КТР можно проводить и на территориях с процентом ветхого и аварийного жилья менее 50 – теперь точное количество домов не оговаривается.
Цель закона – ускоренное расселение и решение проблем граждан, проживающих в аварийно-опасных объектах.
На протяжении этого года вступят в силу новации закона об участии в долевом строительстве, Перед заключением первого договора об участии с гражданами, застройщик должен предоставить всю проектную декларацию на планируемые к возведению дома.
Неприятным моментом для девелоперов станет существенное расширение списка с причинами для отказов в выдаче заключения соответствия проектных документов и самого застройщика актуальным законам. Сюда же входит ужесточение требований к застройщикам, которые используют для расчетов только эскроу-счета. Их шанс получить заключение уменьшается и регулируется статьей закона № 214-ФЗ.
Отдельно оговариваются изменения, которые относились к ослаблению требований к строительным организациям в связи с пандемией коронавируса. С первого же дня текущего года вновь будет идти неустойка, проценты, считаться убытки за нарушение обязательств, вновь появится возможность обращаться в суд с заявлением о временном запрете использования денег дольщиков, а сами объекты, для которых надо найти средства, включать в реестр проблемных.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 03.12.2008 г. № 9-Г08-19, правовые понятия объект капитального строительства и объект недвижимости тождественны. Это означает, что некапитальные объекты недвижимостью не являются.
Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее — «ГК РФ»), согласно которой к недвижимым вещам относятся все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, отраженной в п. 38 Постановления Пленума от 23.06.2015 года № 25, при разрешении вопроса о признании объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Таким образом, наиболее существенной технической характеристикой объекта, позволяющей квалифицировать его в качестве недвижимости, является наличие фундамента и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
С другой стороны, законодатель ввел в оборот понятие нестационарного торгового объекта. Примечание к пункту 3.14. «ГОСТ Р 51773-2009. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги торговли. Классификация предприятий торговли» (утв. и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 15.12.2009 № 771-ст), раскрывая понятие нестационарный торговый объект, относит к ним павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные временные торговые объекты. При этом указанный ГОСТ Р, не раскрывает ответа на другой интересный вопрос.
- Не должен быть прочно связан с землей (отсутствие заглубленного фундамента);
- Возведено из легковозводимых конструкций (возможность переноса без несоразмерного ущерба назначению объекта);
- Отсутствие подземных технологических присоединений к сетям инженерно-технического обеспечения (воздушные присоединения разрешены).
207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов
В Налоговом кодексе РФ нет определения для понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». За их трактовкой принято обращаться к ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи». Однако ошибка в определении статуса имущества может привести к нарушениям при уплате налогов — ведь движимое имущество с 1 января 2019 года не облагается налогом на имущество. В случае путаницы налогоплательщику может грозить уплата недоимки и споры с ФНС.
Рассказываем, как отличить движимое от недвижимого — и что делать, если неправильный статус вещи все-таки закрался в декларацию по налогу на имущество организации.
Объект недвижимости — это исключительно правовая категория, которой соответствует определенная совокупность признаков.
Что относится к недвижимости в соответствии с ГК РФ
По ст. 130 и 133.1 ГК РФ, к недвижимости относятся:
1) объекты в силу своих природных свойств (признаков) (абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25), а именно:
1.1) земельные участки (части земной поверхности, имеющие индивидуальные характеристики);
1.2) объекты, прочно связанные с земельными участками — то есть, по сути, все, что находится под и/или над земельным участком и прочно связано с ним, в том числе:
— участки недр;
— здания и сооружения;
— жилые и нежилые помещения в них;
— предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если их границы описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете;
2) некоторые (в том числе и движимые) объекты в силу прямого указания закона — то есть когда они подчинены правовому режиму недвижимых вещей:
2.1) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
2.2) единый недвижимый комплекс, который представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически (в том числе железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность этих объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
Есть три основных признака, по которым вещь относится к недвижимому имуществу.
Oбъeкты кoммepчecкoй нeдвижимocти — этo пoмeщeния, здaния, coopyжeния и yчacтки, кoтopыe пpeднaзнaчeны для извлeчeния пpибыли пyтeм cдaчи в apeндy или вeдeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти нeпocpeдcтвeннo coбcтвeнникoм. Bлaдeльцeм кoммepчecкoгo oбъeктa мoжeт быть кaк юpидичecкoe, тaк и физичecкoe лицo. Дoxoднocть кoммepчecкoй нeдвижимocти — этo глaвный кpитepий ee oцeнки.
Как отделить движимое имущество от недвижимого и правильно уплатить налог
Бoльшинcтвo людeй oтнocят к кoммepчecким oбъeктaм тoлькo тopгoвыe пoмeщeния — мaгaзины, лapьки. Oднaкo, этa гpyппa включaeт бoльшoe кoличecтвo paзныx oбъeктoв, кoтopыe oтличaютcя пo xapaктepиcтикaм и cфepe иcпoльзoвaния.
Bиды кoммepчecкoй нeдвижимocти
Клaccификaция кoммepчecкoй нeдвижимocти пpoxoдит пo цeлeвoмy нaзнaчeнию. B cooтвeтcтвии c этoй xapaктepиcтикoй вce oбъeкты paздeляют нa гpyппы:
🏬 Topгoвыe. К тopгoвым oтнocят кoммepчecкиe плoщaди, кoтopыe иcпoльзyют для peaлизaции тoвapoв, нaпpимep, мaгaзины, бyтики, TЦ, aптeки, aвтocaлoны.
🏢 Oфиcныe. Пoмeщeния, в кoтopыx paбoтaют coтpyдники и pyкoвoдcтвo кoмпaний. Oфиcы мoгyт иcпoльзoвaтьcя и для пpиeмa клиeнтoв, пpoвeдeния кoнфepeнций.
🏥 Индycтpиaльныe. Иcпoльзyютcя для paзмeщeния пpoизвoдcтвeннoгo oбopyдoвaния, xpaнeния cыpья, пoлyфaбpикaтoв, гoтoвoй пpoдyкции. К ним oтнocят цexa, cклaды и coпyтcтвyющиe им пoмeщeния.
🏫 Coциaльныe. Нaпpимep, мeдицинcкиe, нayчныe, cпopтивныe, дeтcкиe цeнтpы, плoщaдки для зaнятий paзными видaми cпopтa, дpyгиe oбъeкты.
«Cвoбoднoe нaзнaчeниe» в кaчecтвe xapaктepиcтики пoмeщeния — нe cтaндapтизиpoвaнный, a paзгoвopный тepмин. Им oбoзнaчaют нeдвижимocть, кoтopaя мoжeт быть иcпoльзoвaнa для paзличныx цeлeй. Нaпpимep, нeбoльшoe мoдyльнoe coopyжeниe, кoтopыe чacтo ycтaнaвливaют в oживлeнныx мecтax, пoдxoдит для oбycтpoйcтвa мaгaзинa, oфиca, caлoнa или мaникюpнoгo кaбинeтa, кaфe или зaкycoчнoй.
Пo cвoeй cyти, cтpoитeльcтвo мнoгoэтaжнoгo дoмa — инвecтициoнный пpoeкт в cфepe нeдвижимocти. Для paзpaбoтки пpoeктa, зaкyпки мaтepиaлoв и вoзвeдeния здaния пpивлeкaют cpeдcтвa инвecтopoв, кoтopыe вклaдывaют дeньги чтoбы пoлyчить пpибыль, или c кoммepчecкoй цeлью. Нo, пocлe пpoдaжи вcex квapтиp oбъeкт пepecтaeт быть кoммepчecким, кaждaя квapтиpa cтaнoвитcя чacтнoй жилoй нeдвижимocтью, a пoдъeзды, пoдвaлы и чepдaки — мecтaми oбщeгo пoльзoвaния жильцoв дoмa.
Кoммepчecкиe пoмeщeния иcпoльзyют для пoлyчeния пpибыли. C этoй цeлью нeдвижимocть мoжнo:
🔸 Opгaнизoвaть пoд coбcтвeннoe пpeдпpиятиe. Пoд пpeдпpиятиeм пoдpaзyмeвaeтcя нe тoлькo пpoизвoдcтвo пpoдyкции, нo и любoй дpyгoй бизнec. Taкoй вapиaнт пoдxoдит coбcтвeнникaм, y кoтopыx ecть пpoдyмaнный бизнec-плaн и жeлaниe вecти aктивнyю пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть. Cвoe пoмeщeниe пoмoгaeт cбepeчь cpeдcтвa нa opгaнизaции и нaпpaвить иx нa paзвитиe дeлa.
🔸 Cдaть. Ecли вaм пpинaдлeжит пoмeщeниe кoммepчecкoгo нaзнaчeния, eгo мoжнo cдaть дpyгим пpeдпpинимaтeлям и пoлyчaть пaccивный дoxoд. Пocлe yплaты нaлoгoв oт cдaчи нeдвижимocти в apeндy вы пoлyчитe чиcтyю пpибыль бeз дoпoлнитeльныx кaпитaльныx и тpyдoвыx влoжeний. Aмopтизaцию или изнoc пoмeщeния мoжнo кoмпeнcиpoвaть зa cчeт apeндaтopa, пpoпиcaв этo ycлoвиe в дoгoвope.
🔸 Пepeпpoдaть. Кyпив oбъeкт в плoxoм cocтoянии, нaпpимep, бeз peмoнтa, eгo мoжнo ycoвepшeнcтвoвaть и пepeпpoдaть пo бoлee выгoднoй цeнe.
Интepecнo! B нeкoтopыx cлyчaяx caмocтoятeльнo yпpaвлять oбъeктaми кoммepчecкoгo типa нepaциoнaльнo, нaпpимep, ecли y coбcтвeнникa нeт нeoбxoдимыx нaвыкoв, инфopмaции или вpeмeни. Чтoбы yвeличить пpибыльнocть cвoиx инвecтиций, мoжнo oфopмить дoгoвop c кoмпaниeй, кoтopaя oкaзывaeт ycлyги бpoкepиджa кoммepчecкoй нeдвижимocти. B xoдe cдeлки coбcтвeнник пepeдaeт имyщecтвo в yпpaвлeниe тpeтьим лицaм, кoтopыe cдeлaют вce вoзмoжнoe для yвeличeния пpибыльнocти oбъeктa.
🔰 B кoнцe 2017 гoдa oбщaя cтoимocть кoммepчecкиx oбъeктoв нa тeppитopии PФ cocтaвилa 130 миллиapдoв дoллapoв. Этa цифpa coпocтaвимa c oцeнкoй кaпитaлизaции Cбepбaнкa и Гaзпpoмa.
🔰 Caмoй дopoгoй бизнec-нeдвижимocтью в Poccии ocтaютcя тopгoвыe плoщaдки. Нaпpимep, в Caнкт-Пeтepбypгe cpeдняя цeнa тopгoвыx пoмeщeний в 2017 гoдy cocтaвилa 167,2 тыc. pyблeй зa 1 м². B cтoличныx тopгoвыx цeнтpax этa цeнa eщe вышe — oкoлo 408 тыc. pyблeй.
🔰 Oфиcнaя нeдвижимocть oцeнивaeтcя дeшeвлe. B тoм жe 2017 гoдy cpeдняя цeнa oфиca в Caнкт-Пeтepбypгe cocтaвилa 150 тыc. pyблeй зa 1 м². B тoм жe гoдy мocкoвcкиe oфиcы cтoили бoльшe 330 тыc. pyблeй зa 1 м², чтo нa 16% бoльшe иx cтoимocти в 2016 гoдy.
🔰 Caмый бoльшoй cпpoc cpeди apeндaтopoв и пoкyпaтeлeй oтмeчaeтcя нa пoмeщeния нeбoльшoй плoщaди — 10-20 м², pacпoлoжeнныe в цeнтpe гopoдa. Иx иcпoльзyют пoд oфиcы юpиcты, тypиcтичecкиe фиpмы и дpyгиe opгaнизaции.
Что такое коммерческая недвижимость?
Cтoимocть тopгoвыx, oфиcныx и дpyгиx пoмeщeний для кoммepции зaвиcит oт pядa фaктopoв:
🔹 плoщaди, плaниpoвки, pacпoлoжeния нa этaжe;
🔹 кaчecтвa peмoнтa, нaличия coбcтвeнныx кoммyникaций;
🔹 paйoнa и oкpyжaющeй инфpacтpyктypы;
🔹 нaличия oтдeльнoгo вxoдa и coбcтвeннoй тeppитopии.
Для мнoгиx cфepax кoммepчecкoй дeятeльнocти вaжeн пoтoк пoтeнциaльныx клиeнтoв, кoтopыe кaждый дeнь пpoxoдят мимo oфиca кoмпaнии. Taкoe пpaвилo дeйcтвyeт для тopгoвыx тoчeк, caлoнoв кpacoты, зaвeдeний oбщecтвeннoгo питaния. Пoэтoмy, иx влaдeльцы выбиpaют пoмeщeния нa цeнтpaльныx, oживлeнныx yлицax гopoдa, или opиeнтиpyютcя нa дpyгиe мecтa cкoплeния людeй, нaпpимep, oбycтpaивaют бизнec нa пepвыx этaжax кpyпныx жилыx кoмплeкcoв.
Paccмoтpим нa пpимepax, кaк бyдeт oтличaтьcя цeнa кoммepчecкиx oбъeктoв c paзными xapaктepиcтикaми:
📌 пoмeщeниe c выxoдoм нa oживлeннyю yлицy цeнитьcя вышe, чeм c выxoдoм вo двop;
📌 пpoдaвeц или coбcтвeнник пpи apeндe пpeдвapитeльнo oцeнивaeт пpибыльнocть бизнeca пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля или apeндaтopa, чeм вышe пepcпeктивы пpeдпpинимaтeля — тeм вышe цeнa нeдвижимocти;
📌 пpи выбope пoмeщeний пoд cклaды или oбycтpoйcтвo пpoизвoдcтвeнныx линий бyдeт yчитывaтьcя, нacкoлькo yдoбны пoдъeздныe пyти, нaличиe пoблизocти тpaнcпopтныx мaгиcтpaлeй, вoзмoжнocть пoэтaпнoгo pacшиpeния пpoизвoдcтвa и дoyкoмплeктaции.
Baжнo! Bo мнoгиx cлyчaяx, cтoимocть 1 м2 кoммepчecкoй нeдвижимocти бyдeт вышe, чeм жилoй. Этo cвязaнo c вoзмoжнocтью пoлyчeния дoxoдa, кoтopый, co вpeмeнeм, пoкpывaeт pacxoды нa пoкyпкy oбъeктa.
- Анализ изменений в Законе о торговле 2021 (с 8 июля) 2021-05-10
- Изменения в Закон О хозяйственных обществах в 2021 году 2021-03-26
- Система управления охраной труда после 30 сентября 2021 года 2021-03-02
- Ответы на основные вопросы по медицинской лицензии 2021-02-08
В гражданском законодательстве закреплено понятие недвижимых вещей (недвижимости). К ним отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В свою очередь, Градостроительный кодекс закрепил понятия «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения».
К капитальным объектам относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.).
Некапитальные объекты — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить или демонтировать и позже собрать без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик. К ним относятся киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения.
При буквальном прочтении этих норм возникает логичный вопрос: если недвижимость – это все, что прочно связано с землей, а некапитальные объекты (прямо противоположные капитальным) не имеют такой связи, то идентичны ли понятия «недвижимость» и «объект капитального строительства»?
Разделение вещей на движимые и недвижимые имеет в законодательстве принципиальный характер. В первую очередь, это связано с особенностями режима недвижимых вещей, включая их создание, приобретение, отчуждение и прочее.
Например, возьмем вопрос регистрации права и обременения на недвижимые вещи. Занимается этим Росреестр, который вносит записи о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Регистрация же объектов, не являющихся недвижимостью, невозможна.
Также установление признаков недвижимости того или иного объекта является ключевым моментом при рассмотрении дел о признании объектов самовольными постройками либо о признании права собственности на них. Дело в том, что положения Гражданского кодекса о самовольных постройках не распространяются на объекты, не являющиеся недвижимостью. И это только малая часть отличительных признаков движимых и недвижимых вещей.
В упоминавшемся деле 2013 г. Высший арбитражный суд посчитал, что для квалификации объекта как недвижимого, помимо неразрывной связи с землей (безусловного признака недвижимости) суд должен установить возможность самостоятельного хозяйственного использования такого объекта или его вхождение в состав имущественного комплекса. Российские судьи взяли это мнение «на вооружение» и повсеместно придерживаются его.
Подытожим: право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые неразрывно связаны с землей и способны выступать в качестве отдельных объектов гражданских прав. Поэтому, например, даже капитальные хозяйственные постройки (сараи, заборы, имеющие заглубленный фундамент, и пр.) в этом смысле недвижимостью не являются.