Сделки с недвижимостью если прописан несовершеннолетний

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью если прописан несовершеннолетний». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

• ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
• условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
• не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно.

Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье.

В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

• отсутствие адреса последующей прописки малыша. В этом случае выселить детей, соответственно, и их родителей, практически невозможно даже через суд, ведь обычно он занимает сторону ребенка;
• покупка квартиры предыдущими владельцами на средства материнского капитала, причем ребенок не внесен в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на приобретение жилья свою долю получает каждый член семьи, включая супруга и детей. Если по каким-то причинам имущество не было оформлено надлежащим образом, обиженный муж, повзрослевшие дети или даже органы опеки (ООП) могут оспорить актуальную сделку купли-продажи и требовать возмещения детской доли;
• приватизация квартиры продавцами, при которой дети не были внесены в число собственников. Ситуация схожа с предыдущей, потому что при приватизации жилье делится поровну на всех прописанных в тот момент жильцов. Нет «детской» доли в документах на квартиру – нарушен закон, значит и продажу такой жилплощади можно оспорить.

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства.

Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «в никуда».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

С юридической точки зрения более сложна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев. В этом случае у маленького гражданина есть имущественные права, поэтому он является стороной сделки купли-продажи.

Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.

После рассмотрения пакета бумаг комиссия ООП решает, дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в удовлетворении просьбы.

Как мы установили, алгоритм действий, по которому происходит продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на имущество: пользования (просто зарегистрирован по адресу) или собственности (владеет частью реализуемого жилья). В интересах обеих сторон четко прояснить этот вопрос.

Подтвердить статус детей поможет выписка из ЕГРН. Реестр предоставляет документы разных типов в зависимости от полноты нужной информации.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С УЧАСТИЕМ ДЕТЕЙ

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

• владелец квартиры;
• просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

• заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

• эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
• переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
• приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Если в квартире проживает ребёнок, то сама сделка сохраняет базовые юридические требования, но к ним прибавляются нюансы.

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

1. родители (усыновители);
2. опекуны.

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

• свои паспорта;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство опекуна;
• решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

Важно: если в квартире проживают подопечные или ребёнок является собственником квартиры или доли, купчую от его имени подписывают законные представители. В этом случае ДКП следует заключать у нотариуса.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребёнок, к стандартному пакету документов на сделку добавляется разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетнего.

Согласие можно получить просто на продажу и тогда вырученные деньги перечисляются покупателем на счет несовершеннолетнего собственника. Сумма, указанная в согласии, должна соответствовать сумме в договоре купли-продаже.

В этом случае в договоре указывается банковский счёт, куда будут перечислены деньги за продаваемую квартиру.

Многие покупают недвижимость с использованием материнского капитала. В такой сделке в роли покупателей выступают родители и все дети. И квартира оказывается в долевой собственности всех членов семьи. Договор подписывается в простой письменной форме и сдаётся на регистрацию в МФЦ.

К стандартному пакету документов прикладывается сертификат на получении материнского капитала. Деньги в счёт материнского капитала продавцу будут перечислены после перехода права, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев.

До этого времени квартира находится у продавца в залоге в силу закона, который можно снять только получение продавцом всех денег.

Источник: https://propravo.guru/materinskij-kapital/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски, доли, ипотека, маткапитал

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели.

Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей. Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно.

Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

Процедура заключения сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, регулируется нормами ГК РФ. Также применяются нормы Семейного кодекса РФ и ФЗ № 48 от 24.04.08 «Об опеке и попечительстве». Согласно этим документам приобретение жилья у лица, не достигшего 18 лет, имеет следующие особенности:

1. В комплекте бумаг, собираемых для отчуждения жилья, должно присутствовать согласие органов опеки.
2. Ребенка невозможно оставить без его доли недвижимости. Причем сначала несовершеннолетнему нужно приобрести новое жилье, и уже потом можно продавать его квартиру.
3. Если права ребенка нарушены, договор могут признать недействительным даже через несколько лет.

Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

Снятие детей с учета также имеет свои особенности. Никто не вправе выписать несовершеннолетнего без одновременной регистрации на новом месте жительства. Опека также не разрешит выписку без указания нового адреса.

Обращаться в суд в таких случаях бесполезно: закон здесь полностью на стороне ребенка, а неудобства, которые возникают у продавца и покупателя – дело второстепенное. Поэтому продажа объектов, владельцами которых являются дети, иногда затягивается надолго.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

• дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
• coбcтвeнникoм квapтиpы;
• cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

• Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
• Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

• нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
• peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
• нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
• peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

• ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
• ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

• 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
• Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
• Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
• Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
• Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
• Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
• Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
• Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Права ребенка у нас защищаются государством.

Под защиту органов опеки совершенно обосновано попадают следующие категории детей:

1. Оставшиеся без попечительства родителей:
   • сироты;
   • дети, чьи родители лишены родительских прав;
   • брошенные своими родителями на произвол.
2. Находящиеся на воспитании у родственников или у чужих людей.
3. Проживающие в детских домах, созданных по семейному типу.
4. Несовершеннолетние, которым принадлежит либо вся недвижимость, либо ее доля:
   • по праву наследования либо договору дарения;
   • на основании договора купли-продажи;
   • на основании раздела имущества родителей при разводе и т.д.

Как видно из списка, ситуация, когда ребенок может претендовать на недвижимость либо ее часть наравне со взрослыми, не так уж редка. Только полных прав самостоятельного выбора и решения несовершеннолетний до 18 лет не имеет, и за него осуществляют этот выбор либо родители, либо ответственные за его воспитание люди, но под контролем государственных органов. И это правильно, иначе всякие нечестные и безжалостные аферисты-усыновители или даже некоторые нерадивые «родители», давно выбросили бы несовершеннолетних на улицу.

Если обычной нормальной семье, где растет родной ребенок, не являющийся собственником, предстоит продажа квартиры, то трудностей с продажей квартиры и перерегистрацией ребенка на новом месте здесь не возникнет:

• Родители просто должны взять справку из органов опеки, что несовершеннолетний не находится под попечительством государства.
• Без этой справки переход прав собственности при продаже жилья в Госреестре не зарегистрируют.

Если ребенок — собственник квартиры или находится под защитой государственных органов опеки по другим причинам, то с его выпиской у родителей или лиц, заменяющих их, могут возникнуть затруднения.

В территориальные органы опеки для получения согласия на перерегистрацию несовершеннолетнего нужно подать такие документы:

1. Заявление.
2. Паспорта родителей (либо опекунов) и несовершеннолетнего (либо его свидетельство рождения).
3. Выписку из домовой книги о всех прописанных в квартире лицах.
4. Технические паспорта на продаваемую и приобретаемую вновь квартиру (либо на предоставленную по договору найма).
5. Подлинники документов, подтверждающих права собственности на обе квартиры.
6. Если ребенок-собственник квартиры не прописан в ней, выписку со старого места проживания.

После получения разрешения органов опеки родитель или его законный представитель получает право осуществить сделку покупки-продажи и зарегистрировать свое право собственности на новое жилье.

Когда права собственности получены, производится выписка несовершеннолетнего со старого места жительства.

Почему риэлторы не любят квартиры с прописанным несовершеннолетним

По закону, если ребенок обладает долей собственности в старой квартире, то при ее продаже, обмене, покупке нового жилья, он не должен ее потерять.

К сожалению, при регистрации новых сделок регистрирующий орган не обязан контролировать сохранность детской доли – это функции тех же органов опеки, которые также часто не до конца защищают интересы несовершеннолетних, не прослеживая их дальнейшую судьбу. Поэтому получается, что порой такая печальная вещь, как развод родителей может оставить несовершеннолетнего без собственности в будущем.

• Так, по закону, ни родители не могут претендовать на имущество несовершеннолетнего, ни он на их имущество.
• При разводе родителей, если несовершеннолетний не обладал долей собственности, все совместно нажитое имущество, и квартира в том числе, делится на равные доли между родителями.
• Суд, на свое усмотрение, может перераспределить доли между супругами, в интересах того родителя, с кем остается ребенок.

Но, увы, бывает так, что нерадивый родитель продает квартиру, и доля детей уходит вместе с ней. Даже если мать или отец выделит своему дитя денежную долю, он не сможет купить себе на нее ничего. Органы опеки его уже не защитят, так как ребенок вырос и стал совершеннолетним.

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

1. Если продажа квартиры — это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость — незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП — против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей — это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю — нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

• отсутствия второго родителя по причине развода;
• его несогласия с продажей;
• безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

• Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
• Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
• Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
• Заявление;
• Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
• Техпаспорт старой квартиры;
• Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
• Нотариальная лицензия на продажу;
• Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
• Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
• Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки — убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Согласно Гражданскому кодексу, в России есть две категории несовершеннолетних – до 14 лет (малолетние) и в возрасте 14-18 лет. Вторая категория имеет более широкий круг прав при заключении гражданско-правовых сделок. Если за детей до 14 лет ставят подписи родители, то несовершеннолетний, достигший 14-летия, в документах расписывается сам. Но для совершения каких-либо действий таким лицом потребуется письменное согласие родителей.

Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним

Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда. В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу. Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно. Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры. Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

Для продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки. С большой вероятностью они потребуют, чтобы представитель ребенка заморозил вырученные от продажи деньги на специальном счете, к которому ребенок получит доступ, когда достигнет 18 лет. Поэтому большого смысла в продаже такой квартиры нет. Альтернативный вариант – органы опеки попросят, чтобы несовершеннолетнему выделили большую долю в другом жилье. То есть родители не смогут просто потратить деньги по своему усмотрению – придется либо «заморозить» их на специальном счете (а учитывая инфляцию, это очень невыгодно), либо приобрести новую квартиру.

Чтобы сдать в аренду квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Без такого согласия родители не смогут сдать недвижимость в аренду, залог или безвозмездное пользование.

Подразумевается, что родители или опекуны должны согласовать с органами опеки и попечительства условия сдачи квартиры в аренду и условия получения вырученных денег ребенком. Как правило, в таких случаях органы опеки просят открыть спецсчет на имя несовершеннолетнего, где должны храниться вырученные средства. Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не достигнет совершеннолетия. При этом родители не смогут пользоваться этими средства (это условие спецсчета).

Как продать квартиру с несовершеннолетним

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок – это достаточно сложная и опасная процедура, которая может в конечном итоге привести к тому, что новый владелец лишиться как потраченных на жилье денег, так и самой недвижимости. Если ребенок не является владельцем, а просто зарегистрирован, ситуация несколько проще, но и тут возможны многочисленные проблемы. Рассмотрим, какие могут существовать риски для покупателя и как их следует избегать.

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости. Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать. Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее. В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь. Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Что нужно знать о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Любые сделки с недвижимость сопряжены с некоторыми рисками. В случае покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми эти риски возрастают. Нередко это связано с тем, что не получив согласие органов опеки, люди продают квартиры. В этом случае покупателя могут ожидать судебные споры о расторжении сделки в будущем.

Для того, чтобы избежать этих рисков нужно:

• Проверить подлинность разрешения опеки.
• Возраст детей, которым принадлежат доли в квартире и количество таких совладельцев.
• Выписку о том, что в квартире нет прописанных на момент её продажи.

Если каких-либо документов из этого перечня нет, то квартиру лучше не покупать, либо нужно требовать от владельца предоставить эти документы.

Часто, продавая квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком, владелец идёт на хитрость. Он говорит, что разрешение органов опеки ещё оформляется и предлагает заключить сделку до его получения, а уже потом якобы он предоставит необходимый документ. Судом такая сделка будет считаться незаконной и будет расторгнута. Поэтому перед заключением любого договора купли-продажи недвижимости нужно проверять квартиру на наличие обременений.

Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:

• Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
• Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
• Один из родителей против заключения сделки.
• Ребёнок не прописан в новой квартире.
• Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
• Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
• Новое жильё в аварийном состоянии.
• В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).

Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

Продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети, возможно, однако понадобится соблюсти некоторые условия. Законодательство РФ предусматривает возможность защитить малолетних граждан от незаконных действий заинтересованных лиц.

Продажа квартиры – процедура затратная и хлопотная. Если в ней зарегистрированы лица, не достигшие возраста 18 лет, реализовать недвижимость становится сложнее. Законодательство Российской Федерации направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей. Ведь иногда опекуны и даже родители действуют исключительно в своих интересах, нарушая права малышей.

Продать квартиру, в которой прописаны дети, можно. Законодательство допускает проведение подобной процедуры. Однако перед ее совершением потребуется совершить немало юридических шагов.

Обратите внимание на следующие моменты:

• ребенок, являющийся собственником жилья, самостоятельно распоряжается имуществом,
• ребенок, зарегистрированный в квартире, имеет право пользоваться недвижимостью по своему усмотрению,
• до достижения ребенком 14 лет он считается недееспособным, поэтому его интересы представляют родители, опекуны.

Именно от вида обладания квартирой зависят дальнейшие действия лица, желающего продать недвижимость. Ведь несовершеннолетний может быть просто прописан на жилой площади, а может быть ее полным собственником или ее части.

Главным нормативно-правовым актом, регулирующим действия по продаже квартиры, где зарегистрированы дети, является Конституция Российской Федерации.

У несовершеннолетнего ребенка возникают права на квартиру в некоторых случаях.

Важно! К ним относятся:

• квартира была приватизирована, в список всех владельцев внесены дети,
• в приватизированной квартире проживают несовершеннолетние граждане, которые не являются собственниками, но претендуют на обладание ей, так как до процедуры приватизации являлись постоянными жильцами,
• ребенку квартиру подарили, завещали по наследству, на него оформлен договор купли-продажи, договор мены,
• несовершеннолетний зарегистрирован на жилой площади, но по факту не является ее собственником.

В соответствии с действующим российским законодательством ребенок имеет право на обладание недвижимостью. То есть его нельзя просто так выписать из квартиры.

При снятии ребенка с регистрационного учета необходимо представить документ, подтверждающий его прописку на другой территории.

Важно соблюдать сроки, в течение которых ребенка необходимо выписать и прописать по другому месту.

Чаще всего квартира является собственностью ребенка в процессе приватизации, поэтому после получения согласия с каждого дольщика можно реализовать недвижимость.

Однако для продажи подобной квартиры понадобится взять разрешение от сотрудника органа опеки и попечительства. Он проверит, соблюдаются ли интересы ребенка, и не нарушаются ли его права.

Какой налог при продаже жилой недвижимости?

Как продать долю в квартире если прописан несовершеннолетний ребенок?

При продаже квартиры, в которой ребенок просто прописан и не является ее собственником, сложностей намного меньше. Обращаться к сотрудникам органа опеки и попечительства не обязательно, ведь вы не нарушаете имущественной стороны права несовершеннолетнего. Достаточно найти для него другое место регистрации.

Если при реализации квартиры вы не выписываете ребенка, он продолжает обладать ей. Он имеет право в любой момент заселиться и проживать здесь. Это неудобно для покупателя, так как его интересы могут быть нарушены.

Выписать ребенка из квартиры можно исключительно с заявления родителей или опекунов в паспортном столе по территориальному назначению. Однако решение принимает сотрудник ФМС.

Учтите! Существуют некоторые сложности:

• родители ребенка могут противиться выписке его из квартиры. В этом случае придется договариваться только с ними,
• сотрудник ФМС правомерно откажет в снятии с регистрации ребенка, если не предоставить место для его дальнейшей прописки. Как правило, дети всегда проживают совместно с родителями, поэтому и адрес регистрации должен совпадать,
• ребенка, достигшего возраста 14 лет, можно прописать по любому адресу, однако дети, не имеющие паспорта, регистрируются по месту проживания родителей, опекунов,
• при попытке зарегистрировать несовершеннолетнего у бабушки, дедушки, других близких родственников сотрудники ФМС могут принять отрицательное решение.

При покупке квартиры обращайте внимание на наличие зарегистрированных в ней людей. Если в ней прописан ребенок, от покупки лучше отказаться, чтобы не столкнуться с непредвидимыми сложностями.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Если продаваемая квартира является собственностью несовершеннолетнего, потребуется взять разрешение от органа опеки и попечительства.

Запомните! Однако вы столкнетесь с отказом в следующих случаях:

• если условия проживания ребенка существенно ухудшаются,
• если жилье, которое предоставляется взамен, меньше по метражу, чем продаваемая квартира,
• если сделка имеет неоднозначный характер, например, и продажа, и дарение,
• квартира, которую несовершеннолетний получит взамен, еще не построена, то есть участие в долевом строительстве.

Сделка будет признана недействительной, если имущество несовершеннолетнего реализуется близкому родственнику. Это касается любого вида собственности.

Любая сделка с участием несовершеннолетнего в обязательном порядке регистрируется у нотариуса.

Важно заметить, что органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения, если имущество ребенка продается по низкой стоимости, дарится, или производится замена.

После получения разрешения и нотариального заверения договора покупатель обращается в регистрационную палату для получения свидетельства.

Когда можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог?

Для продажи квартиры, которая принадлежит ребенку, потребуется взять разрешение от органов опеки и попечительства. Надо заметить, что сотрудники ведомства не допустят ущемление прав малыша. Поэтому если вы желаете продать квартиру, а взамен приобрести дом, который уступает по площади или по санитарно-эпидемиологическому обустройству, то встретитесь с отказом.

При определении оптимальной площади, когда родные разъезжаются, жилплощадь делят на каждого прописанного человека, а затем сравнивают совокупность метров новой квартиры с количеством проживающих человек.

Если при продаже квартиры ребенку предоставляется меньшая жилплощадь, сумма, равная стоимости недостающих метров, кладется на личный счет несовершеннолетнего в банке. До достижения им 18 лет никто не имеет права снять с него деньги.

Внимание! Вопросов у сотрудников опеки и попечительства будет больше, если родители не определились с выбором нового жилья. То есть если планируется сначала продать, а на вырученные деньги купить новую квартиру, придется предоставить письменное обязательство предоставления ребенку части недвижимости.

Можно договориться с покупателем. Он сначала положит деньги за покупку имущества на счет в банке, а после этого получает разрешение от органов опеки и попечительства, а также другие документы на приобретение жилья.

Для продажи квартиры, принадлежащей ребенку, потребуется предоставить массу документов, которые подтверждают необходимость реализации недвижимости. Получить разрешение получится, если сам 14 летний гражданин согласен на совершение сделки, а также в том случае, если его права не нарушаются.

Если родители желают поддержать интересы своего ребенка, сотрудники органов опеки и попечительства пойдут им навстречу.

Посмотрите видео. Право несовершеннолетнего на жилье:

Согласно действующему законодательству РФ, квартиру или долю в ней, принадлежащую несовершеннолетнему лицу, можно реализовывать исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. Для его получения стоит обратиться в местное подразделение, предъявив правоустанавливающие документы и другие бумаги, подтверждающие улучшение жилищных условий.

Важно! Правоустанавливающими документами на квартиру несовершеннолетнего являются:

• договор купли-продажи,
• договор мены,
• дарственная,
• свидетельство о вступлении в наследство.

Совершать сделку в отношении реализации квартиры ребенка с близкими родственниками категорически запрещено. Правило описано в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Похожие записи:

• Налог с продаж для пенсионеро в 2021 году
• Сколько дают за выращивание травы в россии 2021
• Как делится имущество между наследниками по завещанию