Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки по предварительному договору купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для начала можно попытаться урегулировать спор, не обращаясь в суд:
- переговоры (как устные, так и письменные)
- направление претензии (требования) о погашении задолженности
- продажа права требования долга другому лицу
Если договор купли-продажи содержит пункт, предусматривающий соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то направление претензия является обязательным. Также обязательный претензионный порядок предусмотрен в споре арбитража.
Все доказательства того, что Вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке, необходимо сохранять. Это необходимо для того, чтобы при разрешении спора в судебном порядке суд не принял во внимание доводы покупателя о том, что продавец умышленно содействовал увеличению неустойки, затягивая с подачей искового заявления.
Что же делать, если все сроки оплаты по договору истекли, а в досудебном порядке покупатель отказался разрешать спор? Пора обращаться в суд. При этом необходимо помнить, что за неисполнение или ненадлежащее (оплата с нарушением срока) исполнение своих обязательств покупатель несет ответственность в виде неустойки.
Неустойка (штраф, пени) – это установленная законом или договором денежная сумма, обязанность по уплате которой лежит на покупателе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Условие о неустойке должно иметь письменную форму: либо в виде отдельного документа, либо отдельным пунктом в договоре купли-продажи.
Если условиями Вашего договора купли-продажи не предусмотрена уплата покупателем неустойки в случае нарушения им своих обязательств, то необходимо обратиться к действующему законодательству Российской Федерации.
В частности, законодатель установил право взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами в случаях уклонения от возврата денежных средств, иной просрочки в их уплате. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется ключевой ставкой Банка России. Таким образом, одновременно с требованием о взыскании долга по договору купли-продажи можно заявить и требование о взыскании неустойки.
Итак, Вы решили обратиться в суд и взыскать с покупателя сумму по договору и неустойку, для этого необходимо составить исковое заявление, соответствующее требованиям действующего законодательства.
Исковое заявление должно содержать:
- наименование и адрес суда
- данные покупателя и продавца
- описание обстоятельств, на которых основаны требования и соответствующие доказательства
- требования продавца с конкретным указанием нормы права: о взыскании стоимости объекта недвижимости и неустойки за несвоевременную оплату
- требование о взыскании расходов на оказание юридических услуг, если Вы пользовались юридической помощью для составления претензии и/или искового заявления
- данные о соблюдении досудебного порядка обращения к покупателю,
- цена иска,
- подробный расчет сумм, предъявленных ко взысканию (возможно указание в тексте искового заявления либо составление в виде отдельного документа)
- перечень документов, которые прикладываются к исковому заявлению
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Взыскание задолженности по договору купли-продажи
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 20 июля 2015 г. по делу N 33-10688/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Р.Р.Хасаншина,
судей А.М. Гильмутдинова, С.М.Тютчева,
при секретаре судебного заседания Д.Б. Галеевой
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р.Хасаншина гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.Нутфуллина на решение Кировского районного суда города Казани от 15 мая 2015 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.Р. Нутфуллина к открытому акционерному обществу «ИА РТ девелопмент» в лице общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс недвижимость» о взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, судебных расходов — отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения, выслушав объяснения представителя А.Р.Нутфуллина — Ф.Х.Харазова в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
А.Р.Нутфуллин обратился в суд с иском к ООО «Ак Барс недвижимость» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.
В обоснование указал, что 21 марта 2014 года между его семьей (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли — продажи квартиры по адресу: «адрес».
В соответствии с данным договором покупатель обязался уплатить цену договора в размере 3847793 рубля 40 копеек, а ответчик обязался передать квартиру в состоянии готовности по передаточному акту. Пунктом 1.2 договора срок заключения основного договора — первое полугодие 2014 года, но не позднее 30 июня 2014 года.
23 июня 2014 года истец обратился к ответчику с уведомлением об истечении срока для заключения основного договора купли — продажи 30 июня 2014 года и просил об ускорении процесса оформления основного договора, в связи с необходимостью выделения в квартире доли несовершеннолетнего ребенка.
- Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ошибки и нюансы при составлении
- Гарантии при заключении предварительного договора
- Возможные риски для покупателя
- Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Чaщe вceгo пpeдвapитeльный дoгoвop иcпoльзyeтcя пpи зaключeнии cдeлoк кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Нo eгo мoжнo пoдпиcaть пepeд любoй cдeлкoй: apeнды, пoдpядa, oкaзaния ycлyг, дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.
Oбычнo люди пoдпиcывaют пpeдвapитeльный дoгoвop, кoгдa пo кaкoй-либo пpичинe в дaнный мoмeнт нe мoгyт пoдпиcaть ocнoвнoй дoгoвop. Дoпycтим, пoкyпaтeль нe мoжeт пpямo ceйчac paccчитaтьcя зa oбъeкт, пocкoлькy бepeт eгo в ипoтeкy и нaдo дoждaтьcя oдoбpeния бaнкa. Или пpoдaвeц вынyждeн oтлoжить зaключeниe cдeлки, пoтoмy чтo чacть квapтиpы пpинaдлeжит нecoвepшeннoлeтнeмy peбeнкy и нyжнo пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Пpи этoм и пpoдaвцa, и пoкyпaтeля ycтpaивaют ycлoвия пpeдcтoящeй cдeлки: oбъeкт, цeнa, cпocoб oплaты. Oни гoтoвы нeкoтopoe вpeмя пoдoждaть, пoкa втopaя cтopoнa нe peшит cвoи пpoблeмы. И чтoбы к мoмeнтy peшeния пpoблeм кoнтpaгeнт нe oткaзaлcя oт cдeлки и нe измeнил ycлoвия, пoдпиcывaют пpeдвapитeльный дoгoвop.
Taк жe мoгyт пocтyпить и бyдyщиe пocтaвщик и пoкyпaтeль, apeндaтop и apeндoдaтeль, зaкaзчик и иcпoлнитeль – oфopмить пpeдвapитeльный дoгoвop пocтaвки, apeнды, ycлyги или любoй дpyгoй и в нeм зaпиcaть ycлoвия бyдyщeгo ocнoвнoгo дoгoвopa, кoтopыe oни oбcyдили.
B пpeдвapитeльнoм дoгoвope cтopoны oпиcывaют cвoи бyдyщиe взaимooтнoшeния, пpинимaя нa ceбя oбязaтeльcтвo зaключить в пocлeдyющeм дoгoвop нa oпpeдeлeнныx ycлoвияx и гoтoвы нecти oтвeтcтвeннocть, ecли нapyшaт этo oбязaтeльcтвo.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
Юристы компании «БОЛЬШОЕ ДЕЛО» помогут:
- Взыскать неустойку с застройщика напрямую по иску участника ДДУ;
- Взыскать неустойку при покупке квартиры по договору цессии, когда изначальный участник ДДУ переуступил право требования Вам;
- Компенсировать моральный вред, причиненный затягиванием сроков сдачи квартиры или некачественной работой;
- Взыскать штраф в рамках закона «О защите прав потребителей» в размере половины присужденных сумм;
- Возместить все понесенные расходы на судебное разбирательство, включая услуги юристов.
Есть вопрос юристу? Мы готовы Вас проконсультировать сейчас!
Бесплатная консультация Стоимость услуг
Стоимость юридических услуг зависит от объема предстоящей работы и сложности дела. Объем работы, необходимых услуг и сложность дела определяется юристом на предварительной консультации.
Для частных лиц первичная консультация юриста проводится бесплатно.
Бесплатная консультация проводится без подробного анализа документации. Время проведения бесплатной консультации – до 30 минут.
При необходимости подробного изучения документов и судебной практики, юрист подготовит полное письменное правовое заключение с рекомендациями, разъяснением законодательства и описанием всех возможных рисков и последствий для Вас или Вашего оппонента в споре.
Стоимость правового заключения – от 3400 рублей.
Важно! Услуги юристов, подлежат компенсации со стороны оппонента, как судебные издержки. Вы сможете компенсировать затраты на услуги юристов компании «БОЛЬШОЕ ДЕЛО» за счет другой стороны. Порядок работы
Условно порядок работы наших юристов, можно поделить на несколько этапов:
- Первичная консультация. Юрист выслушивает Вас, задает нужные вопросы, знакомиться с представленными документами.
- Ознакомление с делом в суде. Помимо тех документов, которые есть на руках у клиента, юрист обязательно знакомиться с делом в суде.
- Подготовка документов — отзыва, возражения, уточненных исковых требований или приискание дополнительных доказательств.
- Представительство интересов в суде, в ходе которого юрист:
— Формирует позицию по защите Ваших интересов;
— Заявляет ходатайства, отводы (по необходимости);
— Аргументированно возражает на позицию оппонента;
— Следит за соблюдением судом процессуальных норм;
— Оперативно реагирует на новые обстоятельства или процессуальные действия оппонента. - Получение итогового результата по делу.
Формальный подход при защите интересов клиента недопустим!
Ориентация на долговременное сотрудничество с каждым клиентом, посредством предоставления качественных юридических услуг и высокого сервиса, не позволяют нам формально подходить к делу.
Вы можете быть уверены в любой данной нашим юристом оценке. Мы честно информируем клиента о рисках и шансах на успех и не даем несбыточных обещаний и гарантий. Пообещать победу и взяться за заведомо проигрышное дело не в наших правилах.
Бесплатная предварительная консультация
Перед тем как приступить к работе, юристы компании «БОЛЬШОЕ ДЕЛО» бесплатно проведут предварительную консультацию по делу. На консультации юрист оценит шансы на успех, расскажет о порядке, сроках и условиях выполнения работы.
Бесплатная юридическая консультация поможет развеять сомнения в перспективах дела, даст возможность получить представление о плане дальнейших действий и квалификации юриста. Главное достоинство предварительного общения с юристом – уверенность в своих силах и благоприятном исходе дела.
Важно!У нас консультируют только практикующие юристы, а не менеджеры по продажам.
Федеральный суд _______________________ района г. _______________________________
Ответчик:
Адрес:
Тел:
1. Взыскать с ____________ в пользу _________________ сумму задолженности по основному долгу в размере _______ рублей __ копеек;
2. Взыскать с ____________ в пользу _________________ сумму неустойки в размере _______ рубля __ копеек;
3. Взыскать с ____________ в пользу _________________ сумму государственной пошлины в размере ________ рублей ___ копейки.
1. Копия искового заявления
2. Копия Договора купли-продажи незавершенного строительством объекта и земельного участка;
3. Расчет исковых требований в части неустойки;
4. Квитанция об уплате госпошлины;
- Договор купли-продажи имущества: образцы (Полный перечень документов)
- Поиск по фразе «Договор купли-продажи имущества» по всему сайту
- «Договор купли-продажи, исполнение которого обеспечивается неустойкой».pdf
- Скачано документов
Занесено в базу
Внесены исправления в
- Договоры
- Все документы
У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!
Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите «Спасибо», это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.
Договор купли-продажи с денежным обеспечением обязательства продавцом по сути напоминает договор залога, только в нашем случае залог будет направлен на обеспечении обязательств. Предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами. Если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями, каждый из них самостоятельно осуществляет свои права и обязанности залогодержателя.
По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.
Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
— когда договором прямо предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с возвращением, полученного сторонами по договору, с указанием оснований его расторжения (например: при нарушении сроков об оплате).
— только в этом случае Продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ).
Если Покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества и договором не предусмотрено основание его расторжения в связи с отсутствием оплаты, все что может Продавец — это на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом по общему правилу, проданное недвижимое имущество находится в залоге у Продавца до его полной оплаты, если иное не предусмотрено договором.
Стороны могут предусмотреть в договоре следующее: до момента полной оплаты недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Взыскание неустойки по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи
г. Романов 12 октября 1992 г.
Малое предприятие «Проба», именуемое в дальнейшем «Продавец»,
в лице директора предприятия Матюхина О.Б., действующего на
основании устава, и малое предприятие «Типопроект», именуемое в
дальнейшем «Покупатель», в лице директора Пакова П.А.,
действующего на основании устава, заключили настоящий договор о
нижеследующем.
1. Продавец продает, а Покупатель покупает холодильную
установку ПМ-12М за 120 тыс. руб. Качество установки должно
соответствовать ОГУ N 454323.
2. Продавец обязуется доставить холодильную установку
Покупателю в день подписания договора автотранспортом за свой
счет.
3. Передача холодильной установки производится на складе
Покупателя по акту приемки.
4. Покупатель обязуется оплатить холодильную установку чеком
при приемке.
5. При просрочке доставки установки (п. 2 договора) Продавец
уплачивает Покупателю неустойку в размере 2000 руб. за каждый день
просрочки.
6. Договор составлен в двух экземплярах: 1-й экземпляр
Покупателю, 2-й экземпляр — Продавцу.
Итак, Вам пришло письмо-уведомление от застройщика о готовности объекта и о приглашении Вас на приемку квартиры. Не спешите радоваться, все еще впереди. Иногда бывает так, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не совсем законными путями. К примеру, дом построен на 70-80%, а у них уже есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Каким образом оно получено, вопрос не к нам, а к правоохранительным органам.
Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
1. Индивидуальная работа с каждым клиентом.
4. Попутная бесплатная юридическая консультация по другим различным правовым вопросам, связанная с основным делом и не только.
В настоящее время сложилась такая практика, что фактически взыскать с застройщика неустойку становится малоперспективным занятием. Давайте разберем ситуацию поподробнее
Преодолев многочисленные судебные инстанции, Вы наконец получили на руки долгожданный исполнительный лист по взысканию неустойки с застройщика. А что дальше? Финишная прямая к получению денег и квартиры или тупик? Какова вероятность исполнения решения суда?
Обычно преддоговор редко кому кажется серьезным – чаще его воспринимают как часть ритуала, больше успокаивающая нервы сторон, чем что-то меняющая в принципе. И такое восприятие – большая ошибка. Не только потому, что он – важный этап сделки, и даже не потому, что его сопровождает передача аванса или задатка. Главнее – в том, что преддоговор содержит параметров, определяющих сделку. Да, в основном договоре они могут быть изменены, но изменения обычно – мелкие.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
Заключение предварительного договора при обращении покупателя за ипотечным кредитом в банк является обязательным условием, которое предъявляет кредитная организация. Но одобрение заявки покупателя банком гарантировать невозможно.
В случае ипотечных сделок рекомендуем указывать срок действия преддоговора с некоторым запасом или возможностью продления. Это даст возможность покупателю обратиться в другие кредитные организации.
В условиях расторжения нужно в обязательном порядке указывать возможность вернуть предоплату в случае отказа банка выдать заем.
При покупке доли в жилом помещении покупатель должен обратить внимание на то, что другие собственники письменно выражают свой отказ от права преимущественной покупки. Отсутствие таких отказов неизбежно повлечет расторжение предварительного договора.
Если квартира находится в долевой собственности, то в предварительном договоре должны фигурировать все собственники, либо на одного из них оформлена доверенность. Преддоговор при сделке с долевой собственностью заверяется у нотариуса. Расторжение договора также совершается через нотариальное заверение соглашения.
Обдумывая условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, следует помнить о такой практически повсеместной части его заключения, как задаток. Фактически задаток – это деньги, которые приобретающая сторона передает в счет оплаты продающей стороне, и которые становятся подтверждением серьезности намерений покупателя в отношении совершения сделки. И при расторжении проблема задатка заключается в том, чтобы вернуть его полностью. А если сделка разрывается по инициативе продавца, то можно требовать возврата и удвоенной суммы задатка. Естествен, что продавец будет сопротивляться этому, как только сможет.
Чтобы не выкинуть эти деньги в пространство, следует придерживаться простых и проверенных практикой рекомендаций.
И начинать нужно с того, чтобы самым тщательным образом проверять юридическую чистоту недвижимости и удостоверяться, что вы имеете дело не с посредником и не с мошенниками, а с самым что ни на есть настоящим владельцем этой недвижимости. Передавать задаток нужно только ему – во всех остальных случаях слишком велик риск, что взявший ваши деньги человек исчезнет с ними без малейшего следа – и без малейшего шанса их вернуть.
Если контрагенты потеряли интерес к сделке или собственность не предполагается к продаже. Например, в случае отказа залогодателя на выдачу разрешения на сделку, закон предусматривает два механизма прекращения действия такого соглашения:
- Двухстороннее, когда и продавец, и покупатель не возражают прекратить взаимоотношения.
- Одностороннее, когда решение выйти из переговорного процесса возникает по инициативе только одного из контрагентов. Ими может быть предусмотрено право любого из участников на отказ от покупки или продажи по его воле. Если такой нормы нет, то этот шаг придется реализовывать в судебном порядке с предварительным направлением претензии
Расторжение предварительного договора по воле только одного контрагента требует наличия существенных оснований.
Ему придется обратиться в арбитраж и доказать:
- что второй контрагент существенно нарушил свои обязательства, в результате другая сторона понесла или может понести существенные убытки;
- или внешние факторы изменились и при исполнении договора он потеряет большую часть того, на что реально рассчитывал. При этом будет отказано в удовлетворении требования, если истец будет ссылаться на причины, которые вляются обычными предпринимательскими рисками, изменение конъюнктуры на рынке, например. А также на те, которые нетрудно было предвидеть при нормальном ходе вещей. Примером служит ситуация, когда внезапно принимается решение о строительстве в районе, где находится коттедж или таунхаус, мусоросжигательного завода.
Если обеспечение вносится по предварительному договору, что зачет сумм задатка (обеспечительного платежа) в счет оплата не может производится ранее заключения основного договора. Но Минфин России все равно считает, что с таких сумм следует уплачивать НДС в том налоговом периоде, в котором задаток получен (Письмо Минфина России от 02.02.2011 № 03-07-11/25). То есть, руководствуясь позицией Минфина России, в момент получения такого обеспечения следует исчислить и уплатить НДС, а при возврате суммы обеспечения принять ранее уплаченный НДС к вычету (п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ). И если по условиям договора задаток засчитывается в счет платежей по основному договору, то следует ожидать возникновения спора с проверяющими. Перспективы его выиграть невысоки.
Ситуация #5. Обеспечительный платеж является одновременно и авансовым
При таких формулировках договора арбитры ФАС Поволжского округа пришли к выводу, что обеспечительный платеж является одновременно и авансовым платежом в счет будущих платежей по основному договору. И судьи Верховного суда РФ их поддержали (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010 (Определение ВАС РФ от 08.07.2011 N ВАС-8319/11). Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10.
Если документ «Соглашение о задатке в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры» оказался для вас полезным, просим вас оставить отзыв о нём.
Запомните всего 2 слова:
Договор-Юрист
И добавьте Договор-Юрист.Ру в закладки (Ctrl+D).
Он Вам ещё пригодится!
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) действие настоящего Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ― ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путём уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьёй 12.1. Закона № 214-ФЗ данный перечень в отношении обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия немного сужен до обязательного залога, а также ― по выбору застройщика ― поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.
Согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Маленькое уточнение: с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату (с 19.09.2016 он составляет 10% годовых).
Стороны уже в период действия договора могут столкнуться с проблемой неисполнения застройщиком своих обязательств, и чаще всего ― по срокам сдачи объекта. В этом случае очень острой становится проблема начисления и уплаты неустойки за подобное нарушение обязательств со стороны застройщика. Однако как-либо уменьшить размер данной неустойки (а исходя из стоимости объектов недвижимости она может достигать очень даже приличных размеров) сторонам не позволено ни в добровольном договорном порядке, ни в судебном.
Так, Верховный Суд РФ придерживается позиции, что размер неустойки за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства не может быть уменьшен по соглашению сторон (см. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).
При этом в практике споров между застройщиком и дольщиком превалирует ситуация, когда размер данной неустойки снижает… суд (!) по ходатайству застройщика — ответчика на основании ст. 333 ГК РФ (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 13.02.2017 по делу № 33-2414/20171; Апелляционное определение Московского областного суда от 06.02.2017 по делу № 33-1850/20172).
Создаётся странная ситуация ― стороны размер неустойки, установленной законом, снизить не могут никак. А суд её неизменно снижает, если дольщик — гражданин доходит до суда, требуя выплаты указанной неустойки. Из данной практики можно сделать несколько очень важных выводов:
1. Застройщику вовсе не обязательно (и даже ― экономически противопоказано) при срыве сроков сдачи объекта в эксплуатацию и передачи построенного объекта участнику долевого строительства сразу и в добровольном порядке платить неустойку, предусмотренную договором и Законом № 214-ФЗ за нарушение обязательств застройщиком. Лучше подождать инициирования дела в суде (выигрыш во времени), а также походатайствовать перед судом о применении ст. 333 ГК РФ. И можно быть почти уверенным в том, что суд данное ходатайство удовлетворит и снизит размер законной (и договорной) неустойки. Иногда такое снижение достигает практически половины начисленной суммы, а иногда удовлетворённая часть от заявленной истцом суммы составляет лишь 20%.
2: Участнику долевого строительства, который получил построенный объект с опозданием, практически нечего над��яться на получение полноразмерной компенсации «своих страданий» в виде полной суммы неустойки за несвоевременную сдачу объекта.
По законодательству в предварительном договоре отражается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если срок не определен, основной договор заключается в течение года с момента заключения предварительного договора. Срок заключения основного договора может определяться и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Игнорируя эти принципы, на практике контрагенты ставят срок заключения основного договора в зависимость от события, наступление которого под БОЛЬШИМ вопросом. Классический пример – аренда помещения в строящемся торговом центре. Будущий арендодатель и арендатор определяют срок заключения основного договора в течение 10 дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Суды подобного рода условия часто признают несогласованными, в результате чего подлежит применению общий срок – 1 год.
Предварительный договор. Что это такое?В обязательном порядке предварительный договор должен отражать:
В зависимости от того, насколько правильно стороны отразят эти условия, зависит «прочность» договора и перспектива признания его незаключенным. Например, суд не признает несогласованность предмета основного договора в предварительном, если на момент заключения предварительного нельзя точно определить предмет (объект), планируемый к передаче. Это касается предварительных договоров на покупку будущей недвижимой вещи, четкие границы которой на момент заключения предварительного договора определить объективно нельзя, а можно лишь указать данные, например, земельного участка и другие сопутствующие ориентиры. Указание на несогласованность цены также не всегда является основанием для признания договора незаключенным, поскольку цена будущего товара не всегда является фиксированной (и ее невозможно установить в предварительном договоре в твердой сумме) и зависит от обстоятельств, которые наступят или не наступят на момент заключения основного договора. Случаются случаи, когда по предварительному договору подлежит перечислению задаток в счет обеспечения платежей по основному договору. Но не всегда контрагенты ведут себя добросовестно, в связи с чем возникает хозяйственная необходимость возврата суммы задатка. Вернуть ее можно в двух случаях: (1) как неосновательное обогащение при первоочередном признании предварительного договора незаключенным; (2) при прекращении правоотношений по предварительному договору в случае незаключения основного договора в установленный срок. В предварительном договоре также можно установить неустойку за нарушение сроков заключения основного договора (уклонение от заключения). При нежелании какой-либо из сторона предварительного договора заключать основной контрагент может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить таковой. Судебная практика свидетельствует, что подобные требования удовлетворяются очень часто вне зависимости от причин, кажущихся другой стороне объективным препятствием к заключению договора. Например, ответчик в качестве возражения предлагает аргумент о том, что к покупаемому зданию, являющемуся предметом договора купли-продажи, пристроена самовольная постройка, в связи с чем он «не может» подписать основной договор. Невозможно заставить через суд заключить основной договор, если срок для его заключения, установленный предварительным договором, истек. При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков. При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий. Если по какой-то причине вы не хотите делать доверенность на второго дольщика, но участвовать в суде не можете, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие. Штраф по предварительному договоруДа, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно). Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт: Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока. Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными. Судебная практика Верховного Суда в тему: Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким: ___.____.2017 получил ваше предложение об изменении договора участия в долевом строительстве № дата в части переноса срока передачи квартиры с 1 квартала 2017 года на 3 квартал 2017 года. Поскольку перенос срока передачи меня не устраивает, я отказываюсь от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия № дата. Напоминаю вам, что законных оснований для обязания меня подписать это соглашение не имеется. При нарушении срока передачи квартиры, указанного в ДДУ (дата), намерен требовать неустойку по 214-ФЗ. После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу. Про неустойку при покупке квартиры через уступку: Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена. Позиция Верховного суда в тему: Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016 Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен. Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру. Конечно же, застройщик не отвечает за случаи, когда регистрация права собственности затянулась по вине Росреестра или самого дольщика, предоставившего неполный пакет документов. Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может. За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф. Позиция Верховного Суда РФ: Взыскание неустойки по договору долевого участияЗаключая договор, два человека берут на себя определенные обязательства. В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу этого одно лицо (например, должник) обязано совершить в пользу другого (кредитора) оговоренные действия (передать имущество, уплатить деньги, выполнить работу и т. д.), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обещанного. Если взятые обязательства не выполняются, закон позволяет воздействовать на нарушителя. При заключении договора купли-продажи недвижимости у покупателя возникает обязанность уплатить деньги за имущество, а у продавца — право требовать денег за это имущество. То же при договоре аренды: у арендатора возникает обязанность по внесению арендной платы, а у арендодателя — право требовать получения денег. В равной степени это относится и ко всем другим сделкам. Покупатель и арендатор — должники по отношению к продавцу и арендодателю, которые для них кредиторы. Но и кредиторы в свою очередь могут выступать должниками, поскольку и на них возложены определенные обязательства. Продавец обязан передать имущество в собственность покупателю, а арендодатель — предоставить недвижимость в аренду. Таким образом, сторона считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право требовать. Обязательства следует выполнить надлежащим образом: вовремя передать недвижимое имущество, заплатить деньги, выполнить ремонт помещения и т. д. К сожалению, на практике дела обстоят иначе. Продавец может ждать причитающуюся ему сумму несколько месяцев, арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом, ремонт помещения не заканчивают в положенный срок и т. д. Что можно сделать? Существует несколько способов обеспечения обязательств: неустойка, задаток, поручительство, залог и другие, предусмотренные договором или законом. Рассмотрим некоторые из них. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Сумма штрафа всегда конкретна (например, 0,1 % от суммы договора купли-продажи квартиры за просрочку). Пеня же исчисляется непрерывно нарастающим итогом (например, 1 % за каждый день просрочки). Требуя уплаты неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, то есть, необходим лишь факт неисполнения или ненад-лежащего исполнения обязательств должником. Приведем пример, когда может применяться неустойка. Граждане А и Б заключили договор купли-продажи квартиры, в котором прописали пункт о неустойке, предусматривающий, что покупатель обязуется оплатить неустойку, а именно 0,5 % от стоимости помещения, за каждый день просрочки, если он в течение трех дней с момента подписания договора не заплатит за приобретаемое жилье. Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение данного условия влечет за собой недействительность соглашения о неустойке. Соглашение можно составить отдельным документом или внести условие о неустойке в один из пунктов договора. Например, в договор купли-продажи недвижимости внести пункт, что покупатель обязан заплатить неустойку в случае просрочки платежа. Если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее. А как же убытки, которые может понести сторона? ГК РФ гласит, что если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой ею. Но законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допустимо взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы неустойка или убытки. Необходимо помнить, что уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождает должника от исполнения обязательства. Другими словами, все равно придется сделать, что обещал, но уже надлежащим образом, если законом или договором не предусмотрено иное. Заклечен по глупости договор предварительной купли продажи недвижимости. В течении 2 недель внести обеспечительный платеж в 90% от стоимость в часть основного договора купли продажи. Застройщик указал что сумма за отказ от подписания основного договора равна 20% от обеспечительного платежа. на текущий момент я еще не вносил средства — могу ли расторгнуть без последствий договор? И реально ли буду обязан оплатить такую огромную сумму? Меня зовут Мария. Я хотела купить через агенство недвижимости долю в квартире (комнату). В момент подписания предварительного договора и внесения аванса меня заверили что остальные собственники долей не против продажи (сами выкупить не хотят). Спустя 3 недели меня пригласили в агенство для расторжения сделки, т.к. один из владельцев отказался идти к нотариусу и подписывать отказ, а решил выкупить сам. У него первоочередное право выкупа. Должны ли мне в этом случае выплатить неустойку и вернуть аванс, либо просто вернуть аванс? Договор купли-продажи квартиры № Наименование Стороны , именуемый(ая) в дальнейшем “Продавец”, действующий(ая) как физическое лицо, с одной стороны, и Наименование Стороны , именуемый(ая) в дальнейшем “Покупатель”, действующий(ая) как физическое лицо, с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, а индивидуально – “Сторона”, заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее по тексту – “Договор”) о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. В соответствии с “Договором” “Продавец” обязуется передать в собственность “Покупателю”, а “Покупатель” принять и оплатить квартиру (далее по тексту – “Недвижимость”), расположенную по адресу: Адрес недвижимости и обладающую следующими индивидуальными характеристиками: Индивидуальные характеристики . 1.2. Право собственности “Продавца” на “Недвижимость” подтверждается: Реквизиты документа, подтверждающего право собственности на недвижимость . 1.3. ”Продавец” гарантирует, что на момент заключения “Договора”, “Недвижимость” принадлежит “Продавцу” на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременена правами третьих лиц. 1.4. ”Продавец” гарантирует, что на дату заключения “Договора” “Недвижимость” находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к его целевому использованию. 1.5. ”Продавец” гарантирует, что лиц, сохраняющих право проживания в “Недвижимости”, после ее продажи не имеется. 2. Срок действия договора 2.1. ”Договор” вступает в силу с Дата или событие начала действия договора и действует до Дата или событие окончания действия договора . 3. Права и обязанности сторон 3.1. ”Продавец” обязуется: 3.1.1. Передать “Недвижимость” в состоянии, пригодном для использования в целях согласно “Договору”. “Недвижимость” должна отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодной для проживания. 3.1.2. Передать “Покупателю” вместе с “Недвижимостью” все необходимые принадлежности и относящиеся к “Недвижимости” документы, а именно: Перечень документов . 3.1.3. Письменно уведомить “Покупателя” обо всех скрытых недостатках “Недвижимости” до передачи “Недвижимости” “Покупателю”. 3.1.4. Гарантировать, что “Недвижимость” не будет истребована у “Покупателя” по причине наличия каких-либо прав на “Недвижимость” у третьих лиц на дату заключения “Договора”. 3.1.5. Освободить “Недвижимость” от находящегося имущества, принадлежащего “Продавцу” в течение Количество дней рабочих дней со дня заключения “Договора”. 3.2. ”Покупатель” обязуется: 3.2.1. Принять “Недвижимость” в соответствии с условиями “Договора”. 3.2.2. Оплатить цену “Недвижимости” в порядке и в сроки, установленные “Договором”. 3.3. ”Продавец” вправе: 3.3.1. По своему выбору потребовать оплаты “Недвижимости” либо отказаться от исполнения “Договора”, если “Покупатель” в нарушение “Договора” отказывается принять и/или оплатить “Недвижимость”. 3.4. ”Покупатель” вправе: 3.4.1. При передаче “Продавцом” “Недвижимости”, не соответствующей условиям “Договора”, потребовать по выбору “Покупателя”: — соразмерного уменьшения покупной цены; — безвозмездного устранения недостатков “Недвижимости” в Срок устранения недостатков — дневный срок; — возмещения своих расходов на устранение недостатков “Недвижимости” в Срок возмещения расходов на устранение недостатков — дневный срок. 3.4.2. В случае существенного нарушения “Продавцом” требований к качеству “Недвижимости” (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) отказаться от исполнения “Договора” и потребовать возврата уплаченной за “Недвижимость” денежной суммы. 3.4.3. Отказаться от исполнения “Договора”, если “Продавец” отказывается передать “Покупателю” “Недвижимость”. 3.5. ”Стороны” пришли к соглашению, что государственную регистрацию права собственности на “Недвижимость” в регистрирующем органе осуществляет “Покупатель”. 3.6. Расходы на государственную регистрацию права собственности на “Недвижимость” в регистрирующем органе оплачиваются “Сторонами” поровну. 4. Порядок приема-передачи Недвижимости 4.1. ”Недвижимость” подлежит передаче “Продавцом” непосредственно “Покупателю” по месту нахождения “Недвижимости”. Передача “Недвижимости” оформляется двусторонним актом приема-передачи “Недвижимости”, подписываемым “Сторонами” или уполномоченными представителями “Сторон”. Акт приема-передачи “Недвижимости” является неотъемлемой частью “Договора”. 4.2. Уклонение одной из “Сторон” от подписания акта приема-передачи “Недвижимости” на условиях “Договора”, рассматривается как отказ соответственно “Продавца” от исполнения обязанности по передаче “Недвижимости”, а “Покупателя” – по принятию “Недвижимости”. 4.3. Риск случайной гибели или случайного повреждения “Недвижимости” переходит на “Покупателя” со дня подписания акта приема-передачи “Недвижимости”. 4.4. Право собственности на “Недвижимость” переходит к “Покупателю” после государственной регистрации перехода права собственности на “Недвижимость” в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 4.5. ”Недвижимость” должна быть передана “Покупателю” в соответствии с условиями “Договора” в течение Срок передачи недвижимости рабочих дней со дня осуществления государственной регистрации перехода права собственности на “Недвижимость”. Возможно ли получить консультацию по данной ситуации описанной ниже. Продаем квартиру, заключили предварительный договор с покупателями на месяц ( без задатка). Мы сразу же сообщили что нашли себе в качестве будущей покупки дом и другие варианты не рассматриваем, то есть если мы не сможем купить, то и продавать не будем, в договоре это не прописано. Возникает некоторая ситуация, месяц заканчивается уже, покупатели квартиру не берут так как у них цепочка и ждут уже своих покупателей с оформлением ипотеки и тд( к слову у них две квартиры и два разных покупателя), нам предложили вариант, мол что могут к концу месяца не успеть, оформить сделку и выплатить часть суммы за нашу квартиру, что бы могли купить свой «будущий» дом и закрыть цепочку, а остальную сумму выплатить со временем по завершении всех сделок в цепочке. Сомнительно звучит, но в целом выгодно всем и нам и им. Но происходит следующее владелец дома, у которого мы планировали купить, перестает отвечать на звонки от слова совсем( мы еще и задаток ему выплатили кстати). Мы пытаемся дозвониться в течении нескольких дней, бесполезно, договор предварительный не заключали, только расписка о передачи денег. Следовательно других вариантов покупки у нас нет и мы не рассматривали. Уже нашим покупателям мы предлагаем искать другой вариант, так как пока у нас не получается дозвониться. До окончания предварительного договора с нашими покупателями два дня, покупатели требуют неустойку, так как квартиру мы им продать пока не можем, прописанную в договоре. Но прошу заметить что и у них нет ВСЕХ денег что бы купить нашу квартиру в течении двух дней. Реально ли выплаты по неустойкам? И если на нас подадут в суд, мы в праве подать ответный иск о том что они купить то тоже не могут? Так как нам нужна вся сумма за квартиру а не частями. Договор купли-продажи с неустойкой1. Частным случаем оплаты товаров в кредит является условие об оплате в кредит с рассрочкой платежа. Отличие последнего варианта состоит в том, что оплата товара производится после его передачи, но не единовременно, а по частям. Специфика оплаты товара в рассрочку такова, что при отсутствии в договоре указаний о сроках, порядке и размере платежей применение общих восполняющих норм п. 2 ст. 314 ГК оказывается невозможным. Поэтому для договора купли-продажи с условием оплаты в рассрочку абз. 2 п. 1 коммент. ст. устанавливает дополнительные существенные условия. 2. В соответствии с п. 3 коммент. ст. к договору продажи товара в кредит с рассрочкой платежа применяется большинство правил об оплате в кредит: об уплате покупателем процентов (п. 4 ст. 488 ГК), о законном праве залога в отношении переданных товаров (п. 5 ст. 488 ГК), о порядке исполнения встречных обязательств (п. 2 ст. 328, п. 2 ст. 488 ГК). При этом невнесение покупателем оплаты за проданный товар дает продавцу право отказаться от договора и потребовать возврата проданных товаров только в случае, когда сумма полученных от покупателя платежей не превышает половины цены товара (п. 2 коммент. ст.). 3. При соединении в договоре условий о частичной предварительной оплате и частичной его оплате в кредит с рассрочкой платежа подлежат применению ст. 487 ГК и коммент. ст. Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2019 N 307-ЭС19-6176 по делу N А66-6680/2017 Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам главы 7 Кодекса, руководствуясь положениями статей 10, 309, 310, 431, 432, 454, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», установив, что покупателем-1 и покупателем-2 в общей сумме оплачено более половины общей цены договора, остальная часть задолженности присуждена к взысканию судебными актами по делам N А66-7078/2016, N А66-14000/2016, N А66-7111/2016, N А40-247488/2016, N А40-247307/2016, оценив поведение сторон при исполнении договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора в судебном порядке и признания за обществом «ТГК-2» права собственности на доли в уставном капитале общества «Тверская генерация». Судом учтено также, что последующие договоры купли-продажи долей в уставном капитале общества «Тверская генерация», заключенные с обществом «ТЭК», не оспорены, не признаны недействительными, в связи с чем в удовлетворении требований к регистрирующему органу также отказано. Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2019 N 309-ЭС19-16395 по делу N А60-52348/2018 Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 452, 453, 454, 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив наличие предусмотренных пунктом 5.3 договора купли-продажи от 25.09.2014 N 14ПР/2014 оснований для его расторжения и возврата спорного имущества, пришли к выводу об удовлетворении иска. Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2019 N 305-ЭС19-18457 по делу N А40-169343/2018 Кроме того, Бетелин В.Б. сослался на то, что отменяя постановление арбитражного апелляционного суда, суд кассационной инстанции неправильно применил положения пункта 2 статьи 200, пункта 3 статьи 423, пункта 3 статьи 424 и пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 486, пункта 1 статьи 489 ГК РФ.
Так, авансом называют передачу денежных средств на сохранение в счет будущих платежей по сделке. На примере договора купли продажи это означает, что покупатель передает продавцу денежную сумму с обязательством уплатить остаточную сумму по договору купли-продажи за квартиру в такой-то срок. При этом в случае срыва сделки, отказа покупателя или продавца от заключения основного договора купли-продажи и отказа в передаче всей остаточной денежной суммы продавцу – то сумма аванса возвращается покупателю обратно: либо в добровольном порядке, либо, если продавец отказывается вернуть аванс добровольно – через суд путем подачи искового заявления на взыскание денежных средств по авансовому платежу. По сути, никаких дополнительных негативных юридических последствий, в случае неисполнения условий сделки (договора купли-продажи квартиры) в рамках аванса, для покупателя или продавца, не наступает. Однако все же необходимо иметь ввиду, что, исходя из принципа свободы соглашений, предусмотренного гражданским кодексом, стороны (покупатель и продавец) имеют право, в соглашении, вместе с передачей аванса продавцу, предусмотреть неустойку в виде штрафа или пени за неисполнение условий договора купли-продажи. В этом случае, в случае отказа какой-либо из сторон от исполнения сделки купли-продажи после передачи аванса, та сторона, которая нарушила условия сделки, должна уплатить другой стороне соответствующие денежные средства в виде неустойки. Далее, если передача денежных средств состоялась в виде задатка – то рассматривая вопрос возвращения задатка, законом предусмотрен уже совершенно другой режим гражданско-правовой ответственности. [attention type=yellow] Так, исходя из нормы статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая стороной по сделке в доказательство ее обеспечения. И в данном случае необходимо акцентировать внимание именно на обеспечении сделки. [/attention] В рамках задатка, если сделка не была совершена до начала ее исполнения по соглашению сторон, а также в случае неисполнения сделки по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон (форс-мажор), то сумма задатка возвращается лицу, передавшему задаток. Похожие записи: |