Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимого имущества с ипотекой в силу закона». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Залогодержателем по ипотеке в силу закона выступает банк или другой кредитор, выдавший деньги на покупку жилья. Это означает, что при определенных обстоятельствах он имеет имущественное право на предмет залога. Если заемщик не выплачивает долг, банк вправе реализовать заложенную недвижимость через суд и погасить этими средствами образовавшуюся задолженность. Заемщик и другие собственники залоговой недвижимости называются залогодателями.
Кредитор имеет право переуступить закладную третьим лицам при условии одновременной передачи им и кредитного долга. Как правило, это вынужденная мера, когда банк не желает самостоятельно истребовать задолженность. В силу больших затрат на работу юристов или она кажется ему безнадежной. Перепродажа прав на кредит дает банку хоть какую-то возможность компенсировать выданные по ипотеке средства.
Залогодержателем может быть Продавец — физическое лицо, если до подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию деньги переданы не в полном объеме, т.е. расчет полностью не произведен.
Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки
Сложно однозначно выделить плюсы и минусы залога в силу закона по ипотеке. В конкретной ситуации он может иметь различные последствия для обеих сторон кредитной сделки. У заемщика, желающего оформить ипотеку, как правило, нет возможности выбирать. Поэтому он соглашается на единственный возможный вариант – оформить залог кредитуемой квартиры.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).
Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.
В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.
Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.
Что значит ипотека в силу закона и когда она возникает
В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет. При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог. После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.
Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру. После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи. Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.
Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.
Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.
Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.
В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:
- Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
- После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
- Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
- Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
- Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
- Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.
Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо. К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег. Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.
Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.
С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.
Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.
Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.
Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.
Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.
Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…
И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.
После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
- Подать обращение в банк с заявкой о прекращении наличествующего ограничения, то есть ипотеки в связи с выплатой кредитной суммы;
- Получить все нужные для обращения в ЕГРП бумаги от банковского работника или договориться о дне общего обращения с сотрудником организации в ведомство единого Росреестра;
- Предоставить весь комплект документации для составления нового свидетельства о праве собственности на жилплощадь, в которое не включена отметка о наличии обременений;
- Ожидать выдачи нового документа работником органа регистрации.
Ипотека в силу закона возникает тогда, когда физическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, ренты, мены или любого другого соглашения, где используются кредитные деньги. Из этого следует, что завершенной сделка становится после регистрации в Росреестре, но никак не до этого этапа.
Вообще, термин «ипотека в силу закона» используется редко, т.к. его главное предназначение — это закрепление обременения на определенную недвижимость. Оперируют этим понятием в основном сотрудники Росреестра, реже — банковские сотрудники.
В зависимости от того, какой был выбран способ оформления ипотеки, устанавливается и конкретный объект недвижимого имущества, на который затем накладывается обременение (залоговое обязательство).
Он регистрируется одновременно с правами собственности, причем госпошлина не оплачивается. Оформление документации длится 5-15 рабочих дней, исходя из вида приобретенного объекта недвижимости. Заёмщик после покупки жилплощади получает свидетельство. В разделе «Обременения», будет указано, что данная недвижимость была куплена за счет кредитных средств. В этом случае, если заемщик не выполнит все требуемые обязательства перед кредитором, он не имеет право без согласия последнего продавать объект залога.
Обременение снимается после полной выплаты банку заемщиком долга. После чего выдается новое свидетельство без указания информации в разделе «Обременения».
Для регистрирования ипотеки в силу закона необходимо подать в регистрационный орган всего один документ, характеризующий ее зарождение. К примеру, договор о купле-продаже частного дома. Согласно этого соглашения заносятся и данные о залогодержателе в государственный реестр.
То есть нет необходимости подавать дополнительные документы для предоставления всех необходимых сведений, они уже содержатся в договоре, который возник в результате этой сделки.
На основании госрегистрации (договора, обусловливающего возникновение ипотеки в силу закона, или предмета ипотеки, то есть права собственности на имущество) в госреестр вносится запись об ипотеке в силу закона.
Такая ипотека может быть оформлена на:
- Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
- Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
- Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.
А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:
- Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
- Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
- Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.
Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
Третий случай
– покупка квартиры у банка с аукциона. Самый сложный вариант для понимания простых потребителей и покупателей. Аукцион работает по своим правилам. Стоимость квартир, действительно, ниже рыночных, но здесь очень важно проверить не только зарегистрированных на жилплощади, но и всех собственников, залогодержателей, владельцев закладных и записи в ЕГРП. После покупки такой квартиры могут объявиться все эти представители и вы не сможете доказать право собственности. Проверяйте документы, обременения до покупки.
Помните! Чтобы снять с регистрационного учета кварту, которая была в залоге, ренте нужно обращение обеих сторон.
Нельзя однозначно резюмировать, что один формат приносит больше пользы заемщику, а другой — меньше. Все зависит от ситуации.
Ипотечный кредит по закону удобен и выгоден всем сторонам сделки, если все идет «по накатанной дороге», т.е. нет никаких условий и требований, только при наступлении которых должна произойти регистрация или передача денежных средств, нет ни дополнительных сторон сделки, ни каких-либо еще трудностей.
Заполнение договора начинают с указания населенного пункта, где производится банковская сделка. Рядом ставится дата подписания документа.
Каждый из подразделов расписывается более подробно, и в них указываются:
- Сведения об участниках
В этом пункте приводятся данные о продавце/покупателе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, семейное положение. Заемщик должен знать заранее, что на жилье, продаваемое по доверенности, банк вряд ли согласится выдать кредит, поэтому лучше подыскать другой вариант квартиры или дома.
- Предмет договора
Подраздел обычно содержит адресную часть, этаж/этажность, общую площадь, назначение объекта (жилой, нежилой фонд), стоимость (указывается в цифрах и прописью). Здесь же указывается цель соглашения, а именно — приобретение квартиры по ипотеке. Продавец дает гарантию, что жилье не было продано постороннему лицу, заложено, подарено, обременено какими-либо обязательствами. Приводится перечень документов, согласно которых жилье находится в собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, решение суда).
ДОГОВОР
купли-продажи квартиры
Город ______________ __________________(число, месяц, год)
Гражданин ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, «___»_________19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: ____________________ именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,
и гражданин _______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________________, «__»______19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: _______________________, (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий) именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: ________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____» ________ _____года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________ ________года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ __________ г., зарегистрированного ______________________________________________________________ за № __________ от «____» ______________ ___ года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.
1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м. КВАРТИРА расположена на ___этаже ___-этажного дома.
1.4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за ______ рублей РФ.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!
Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:
- свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
- договор купли-продажи;
- техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
- справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
- паспорт собственника.
Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.
Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога.
После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.
В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.
Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:
- Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
- Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
- Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).
Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.
Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.
Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.
Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.
- Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.
- В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.
- Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.
Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.
Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.
Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.
Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.
- Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.
- При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.
- Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:
- необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
- оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
- зарегистрировать договор ипотеки.
После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.
Пакет документов, который для этого требуется, следующий:
- заявление обеих сторон;
- основной договор;
- квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
- закладная (если таковая имеется в наличии).
К сожалению, кризисная экономическая ситуация, которая сложилась в стране, иногда приводит к тому, что заемщик не в силах выплачивать ипотечные обязательства и пробует продать квартиру, которая находится в залоге.
Как это правильно сделать – знает не каждый. Для решения этой проблемы существует несколько вариантов.
Специалисты ипотечного рынка советуют заниматься продажей квартиры из-под залога уже только в самом крайнем случае. До этого следует испробовать все возможные варианты: найти более оплачиваемую работу, попросить у банка «каникулы».
Если уже все испробовано, а результата нет, то тогда можно подумать о продаже самой недвижимости.
Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.
Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:
- оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
- оплата по жилищному сертификату;
- оплата по аккредитиву или счету-эскроу.
Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.
Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.
Процедура заключения договора купли-продажи недвижимости по ипотеке
Условие считается согласованным и залог возникает, когда:
- В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
- В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.
- Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован
- Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.
- Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:
«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»
Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.
Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.
Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.
О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.
Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:
«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»
Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.
Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.
В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.
Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости.
2. Предварительный договор купли-продажи
Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.
Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.
В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:
- На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
- Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
- Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
- Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
- Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)
При ипотеке в силу закона
- Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
- Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
- Залогодержателем по данному залогу является банк
Квартира в залоге банка. Покупка квартиры и перевод долга: как оформить?
Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.
Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю.
Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.
Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.
6. Получение кредита покупателем
После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение — по кредитам продавца и покупателя.
Банк выдает кредит на счет покупателя.
Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца.
Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя.
Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.
Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке.
Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.
✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)
✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке
✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу
✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется
✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)
✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит
✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения
Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.
Ипотека в силу закона — это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.
Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:
· при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закона о госрегистрации);
· приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
· приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);
· регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу (п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться одно из следующих лиц (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации):
залогодатель;
залогодержатель;
нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.
B бoльшинcтвe cлyчaeв, дaжe ecли нa квapтиpy нaлoжeнo oбpeмeнeниe, coбcтвeнник мoжeт иcпoльзoвaть ee в кaчecтвe дoпoлнитeльнoгo иcтoчникa дoxoдa и cдaть в apeндy. Нaпpимep, мoжнo cдaть квapтиpy, кoтopaя иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa пo ипoтeкe, ecли в дoгoвope кpeдитoвaния нe yкaзaнo ycлoвиe — apeндa c coглacия зaлoгoдepжaтeля. Иcключитeльным oбpeмeнeниeм мoжeт быть peшeниe cyдa, пo кoтopoмy coбcтвeнник вpeмeннo тepяeт нe тoлькo пpaвo pacпopяжaтьcя, нo и пpaвo пoльзoвaния имyщecтвoм.
Boзмoжнocть и пopядoк пpoдaжи oбъeктa зaвиcит oт видa oбpeмeнeния: для пpoдaжи зaлoгoвoй квapтиpы нeoбxoдимo paзpeшeниe кpeдитopa, для peaлизaции peнтнoгo жилья — coглacиe пoлyчaтeля peнты. 3aкoн нe зaпpeщaeт пpoдaжy жилья, oбpeмeнeннoгo кoммepчecким нaймoм, пpи этoм квapтиpocъeмщики coxpaняют пpaвo пpoживaния дo oкoнчaния cpoкa дoгoвopa. Пoлнocтью иcключaют вoзмoжнocть пpoдaжи apecт и зaпpeт coвepшeния peгиcтpaциoнныx дeйcтвий.
Ocнoвныe дoкyмeнты:
📋 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c yкaзaниeм oбpeмeнeния;
📋 дoкyмeнты cтopoн yчacтникoв cдeлки — coбcтвeнникa и пoкyпaтeля;
📋 пepeдaтoчный aкт;
📋 выпиcкa из дoмoвoй книги;
📋 квитaнция oб oплaтe гocпoшлины.
Дoпoлнитeльныe бyмaги пpи oбpeмeнeнии:
📒 ипoтeкoй — coглacиe кpeдитopa зaлoгoдepжaтeля;
📒 peнтoй — coглacиe пoлyчaтeля peнты, зaвepeннoe нoтapиaльнo;
📒 apecтoм — peшeниe cyдa o cнятии oгpaничeний;
📒 нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми — paзpeшeниe opгaнoв oпeки;
📒 coвмecтнoй coбcтвeннocти — coглacиe дpyгиx влaдeльцeв;
📒 дoвepитeльным yпpaвлeниeм — opигинaл и кoпия дoгoвopa oб yпpaвлeнии.
Пpи пoкyпкe квapтиpы c oбpeмeнeниeм нoвый влaдeлeц бepeт нa ceбя oбязaтeльcтвa и pиcки:
❗ нeceт oбязaтeльcтвa пepeд бaнкoм, ecли пo ycлoвиям дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пpoдaвeц нe oбязyeтcя пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт пoлyчeнныx oт пoкyпaтeля cpeдcтв;
❗ нe иcключeнa вoзмoжнocть pacтopжeния дoгoвopa peнты и вoзвpaтa жилья пpeжнeмy coбcтвeнникy, пpи этoм caм пoлyчaтeль peнты мoжeт coxpaнить пpaвo пpoживaния в квapтиpe;
❗ o cвoиx пpaвax нa нeдвижимocть мoгyт зaявить зapeгиcтpиpoвaнныe в нeй гpaждaнe и вpeмeннo oтcyтcтвyющиe жильцы, кoтopыe cлyжaт в apмии, oтбывaют cpoк в тюpьмe, дpyгoм иcпpaвитeльнoм или лeчeбнoм yчpeждeнии;
❗ cвoи пpaвa нa oбъeкт мoгyт peaлизoвaть дpyгиe лицa — кpeдитopы или пoльзoвaтeли пo пpaвy cepвитyтa;
❗ пpи pacтopжeнии дoгoвopa и пpизнaнии cдeлки нeдeйcтвитeльнoй, pacxoды нa oфopмлeниe бyмaг и дpyгиe издepжки мoжнo вepнyть тoлькo чepeз cyд, пpи этoмy для пoлyчeния кoмпeнcaции нyжнo дoкaзaть винy пpoдaвцa;
❗ нaличиe oбpeмeнeния мoжeт вызвaть нeпpeдвидeнныe pacxoды, нaпpимep, нa oплaтy дoлгoв, нeycтoйки пepeд квapтиpocъeмщикaми или peкoнcтpyкцию oбъeктa.
Пoэтoмy кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти c oбpeмeнeниeм дoлжнa coпpoвoждaтьcя тщaтeльнoй пpoвepкoй дoкyмeнтoв, ycлoвий дeйcтвyющиx coглaшeний и нoвoгo дoгoвopa мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны coбcтвeнникa тaкoй квapтиpы, пpи пoдбope вapиaнтoв и oфopмлeнии cдeлки oбpaтитecь зa пoмoщью к pиэлтopy.
Как правильно составить договор купли-продажи по ипотеке?
Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.
В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.
Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.
При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.
Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.
Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.
Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.
Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.
При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.
Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:
- Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
- Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
- Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
- Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.
Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.
Основные виды таких ограничений на сделки с квартирой стоит рассмотреть подробнее, так как в некоторых случаях без их снятия продать и купить квартиру не удастся, либо придётся получать разрешение третьей стороны сделки.
В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.
Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:
- Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
- Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.
Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.
Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.