Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые недостатки недвижимости при купле продаже». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты. Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум. Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.
Недвижимость с недостатками, проблемы толкования ст. 556 ГК РФ
Сперва необходимо определить, что является дефектом недвижимости.
Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н. юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц). В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.
Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.
Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.
Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.
Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.
Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.
Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:
- Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
- при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
- дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).
В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.
Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.
В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.
С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»
(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)
или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.
Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.
Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.
Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.
Решение № 2-261/2017 от 18 июля 2017 г. по делу № 2-261/2017
Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах. Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.
Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги. Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты. Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты. Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант. В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.
Наблюдение: на рынке недвижимости закон Мерфи работает очень уверенно. Если какая-нибудь неприятность может произойти, она случится. Бороться с этим можно только постоянно растущим профессионализмом и навязчивой предусмотрительностью. Стараемся предусмотреть возможные срывы и “подстелить соломки”.
Есть ряд юридических моментов, которые нужно продумать до начала продажи. Иначе, когда покупатель будет найден, продажа может сорваться из-за отсутствия какого-либо документа или растягивания сроков.
Какие вопросы нужно задать себе до начала продажи:
- Готовы ли все сособственники дать свое согласие на продажу квартиры для проведения сделки;
- Куда будут перерегистрироваться все зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние;
- Знаю ли я, какие документы понадобятся для будущей сделки? Есть ли они в наличии?
Отдельная ситуация с квартирами, где есть непогашенная приватизация или невыплаченный льготный кредит и т.д. Они требуют дополнительных юридических знаний и действий, которые могут затянуть процесс продажи. Предупреждайте покупателей заранее и старайтесь урегулировать все вопросы с документами до назначенной даты сделки.
Бывают случаи, когда продавец узнает о том, что для проведения сделки нужен определенный документ, сидя в кабинете у регистратора. Не всегда покупатели готовы ждать, пока эти документы будут получены и сделка срывается.
О некоторых сложных сделках мы рассказываем в постоянной рубрике “Примеры сделок”.
Вариантов того, что может пойти не так — сотни. Вот несколько примеров:
- Для продажи приватизированной квартиры регистратор запросил справку о начисленной жилищной квоте. В ней фигурирует брат — участник приватизации, регистратор запросил его согласие на сделку. А брат живет в США.
- Продавец собрал документы к сделке, перед продажей перерегистрировал себя и несовершеннолетних детей к родителям. Обратился в РСЦ за копией лицевого счета для сделки. Оказалось, что в документе все еще указаны продавец и дети, так как данные с нового места регистрации идут почтой. А в паспортах уже стоят штампы о регистрации по новому адресу. Но регистратор для сделки затребовал справку о том, что семья не находится в социально опасном положении. Покупатель не согласился ждать еще неделю.
- Покупатель согласился купить квартиру при условии перерегистрации собственника по новому месту жительство до сделки. Продавец взял задаток и гарантировал, что перерегистрируется до сделки к родителям. Сделать оперативно он этого не смог, потому что для регистрации требовалось согласие всех зарегистрированных в квартире у родителей, в том числе его сестры, которая жила на Тенерифе. Продавец не уложился в срок, покупатель потребовал задаток в двойном размере.
- В процессе подписания договора-купли продажи регистратор запросил согласие супруги продавца. Продавец считал, что согласие супруги не требуется, так как она недавно скончалась. Тогда регистратор затребовал согласие наследников умершей. Тут же выяснилось, что еще не истек 6-месячный срок на вступление в наследство, и сделка может быть совершена с согласия наследников не раньше, чем через 4 месяца.
На формирование цены недвижимости влияет множество факторов. В первую очередь — месторасположение, ситуация на рынке недвижимости, проект дома и состояние ремонта, специфика спроса по такого типа объектам.
Многие продавцы руководствуются следующей логикой: ориентируясь на стоимость квартир-аналогов в своем районе, устанавливают цену выше, считая, что их объект “лучше” по состоянию, расположению и т.д. Или, устанавливая стоимость, опираются на свои пожелания или рекомендации знакомых, не соответствующие реальной ситуации на рынке.
Принципиально важно понять рыночную природу определения цены продажи. Квартира, как товар, покупается не за сумму понесенных на приобретение или строительство расходов, а за ту цену, которую готов предложить рынок и покупатели. Либо вы продаете по такой рыночной цене, либо консервируете объект, отказываетесь от продажи. Покупателей не заботят понесенные вами расходы, даже если вы вложили 100 000 долларов, покупатель будет рассматривать аналоги. И если они в среднем сейчас стоят 50 000, то приблизительно так вашу квартиру будет оценивать покупатель.
Потенциальные покупатели мониторят предложения в течение длительного времени или работают с риэлторами. Любой покупатель ориентируется на подходящий вариант по справедливой цене. Если объект выставлен по завышенной стоимости — они сразу поймут это и не придут на просмотр.
Что же делать? Посмотрите конкурентов в районе, определите сильные и слабые стороны своего объекта. Постарайтесь узнать цены реальных сделок по квартирам-аналогам. И только тогда формулируйте цену предложения.
Обязательно учитывайте, что из всех рекламируемых в Минске квартир в текущем месяце будут проданы только 10-20%. Поэтому большинство цен в объявлениях — это пожелания продавцов, которым не суждено сбыться.
Можно обратиться в агентство недвижимости за оценкой. Например, в Авангард Недвижимость делают бесплатную оценку недвижимости для продавцов. Правильное определение стартовой стоимости помогает продать объект быстрее, а не оставаться в продаже на месяцы или годы.
10 ошибок продавцов при продаже недвижимости
Почти все продавцы относятся к своим квартирам эмоционально. В квартиру вложено много сил, здесь происходили значимые моменты жизни. У покупателей нет такой привязанности, они смотрят на вашу квартиру оценивающим и рациональным взглядом. Попытайтесь подходить к продаже так же.
Некоторые покупатели придирчиво оценивают квартиру во время осмотра, указывают на завышенную цену. Часто придирки к состоянию квартиры — это попытка торга. Не воспринимайте их на свой счет. Подходите к продаже по-деловому, отбросьте эмоции. Мелкие недостатки устраните за свой счет или отнимите стоимость устранения проблем из стоимости квартиры.
В объявлениях о продаже встречаются фразы: “ремонт делали для себя, не продавали бы, если бы не обстоятельства”. Такие фразы могут вызвать у покупателя желание дополнительного торга, увидев вашу нужду. Исходите из того, что для покупателя ваши жизненные обстоятельства не имеют значения. А новый ремонт будет сделан на свой вкус. Цель — купить подходящую квартиру на хороших условиях.
Потраченные деньги на серьезный ремонт специально к продаже не возвращаются. Хотя собственники убеждены в обратном, надеются на то, что он не только окупится, но и принесет дополнительный доход.
Ремонт в квартире делают на продажу и по своему вкусу, который может абсолютно не совпадать со вкусовыми предпочтениями покупателей. Хороший ремонт может повлиять на ликвидность объекта, скорость его продажи, и в меньшей степени на его цену. Можно сделать небольшой косметический ремонт, если это действительно необходимо, чтобы квартира выглядела привлекательнее среди конкурентов.
Увеличить прибыль от продажи за счет ремонта удается профессиональным перекупщикам со своими строительными бригадами за счет большого опыта, низкой себестоимости ремонта и быстрой скорости ремонта. Обычному продавцу без таких ресурсов легко попасть в ситуацию, когда ремонт растянется, и выйдет из сметы, что потом сделает продажу маловероятной. А за время длительного ремонта цены на рынке могут начать снижаться.
Многие собственники уверены, что достаточно разместить основную информацию о продаваемом объекте на 1-2 сайтах. И добавить несколько фотографий, сделанных на мобильный телефон. Ведь если кто-то ищет квартиру в определенном доме или районе, то в любом случае придет и купит их объект. Это заблуждение, таких покупателей единицы из тысяч. Большинство покупателей рассматривает сразу несколько районов-секторов Минска, потому что это дает возможность и выбора, и экономии. Не питайте иллюзий, именно вы как продавец боретесь за покупателя, их меньше, чем квартир в продаже — статистика вещь упрямая. А большинство жилья — типовое.
Покупатели с недоверием относятся к объявлениям без фотографий и описания. Независимо от того, квартира с ремонтом или без отделки, фотографии необходимы.
Следите, чтобы фотографии были качественными, а текст раскрывал все достоинства квартиры. Ведь некачественными снимками можно отпугнуть покупателей. Преподнесите объект в рекламе в лучшем свете.
В агентства недвижимости привлекают профессиональных интерьерных фотографов. Готовят туры виртуальной реальности по квартире, проводят съемку дома и микрорайона с квадрокоптера. В Авангард Недвижимость это входит в стандартный пакет рекламы объекта. Мы делаем это, чтобы объект продался быстрее и дороже.
Большинство покупателей, просматривая объявления, где на фото установлена кухня и расставлена прочая мебель и техника, считают, что все это входит в стоимость квартиры. Однако это может быть не так. Когда выясняется, что продавец готов оставить только стены, то это вызывает негатив со стороны покупателя. Он уходит в раздумьях и часто не возвращается.
Решите, что в квартире вы оставляете новым собственникам, а что готовы оставить только за дополнительную плату. Споры из-за комплектации квартиры иногда срывают сделки. Обязательно учтите комплектацию квартиры при подготовке предварительного договора.
Верховный суд взялся за недоделки
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
При выборе жилья, необходимо обратить особое внимание на собственника жилой площади. Задача покупателя — определить, принадлежат ли владельцы жилья к группе риска. Если собственники являются наркоманами, алкозависимыми или психически нездоровыми, это может привести к расторжению сделки (в случае, если владелец на момент проведения сделки находился под алкогольным или наркотическим воздействием).
Также, следует узнать, имеется ли недействующая прописка бывших собственников объекта или временная регистрация 3-их лиц. Перед покупкой продавец обязан предоставить риелтору и покупателю необходимые документы. Будущий владелец должен тщательно изучить документацию, проверить подлинность и действительность доверенностей.
- Если от покупателя скрывают собственника или жилье предлагают продать по доверенности. В данном случае выбранный объект недвижимости и его владельца надо тщательно проверить, так как это может оказаться проблемная сделка.
- Частые продажи данного жилого объекта. Большое количество собственников за непродолжительный период времени должно насторожить покупателя квартиры. Он должен проверить историю и в частности узнать судьбы всех предыдущих собственников.
Совет: во время осмотра детально оценивайте собственников не только в момент общения с ними, но и по документам. Дополнительно – можете расспросить соседей.
При покупке жилья надо узнать, не претендуют ли на жилплощадь другие лица. Следует проверить, не был ли выписан кто-то из квартиры в связи с отбыванием срока в местах лишения свободы. По закону он имеет право на часть жилого помещения. Поэтому после возвращения из мест лишения свободы он может снова прописаться и проживать в квартире.
Что делать, если объект недвижимости был куплен, когда собственник состоял в браке?
В этом случае для продажи жилого имущества обязательно надо получить согласие супруга. Это правило распространяется на случай, когда продавец на момент продажи жилплощади не состоит в браке. Без согласия бывшего супруга покупателю придется делить с ним жилплощадь.
Следует также обратить внимание при осмотре квартиры, если продавец получил её наследство. Прежде чем совершить покупку и заключить сделку, будущий владелец объекта недвижимости должен узнать некоторую информацию. Обратившись к специалистам, нужно уточнить не претендуют ли на жилплощадь другие наследники и имеются ли судебные процессы, в которых участвует продавец.
Совет: этот пункт крайне важный – проверяйте домовую книгу на предмет прописки посторонних людей.
Эксперт о том, что нужно знать при покупке недвижимости
Обговорите с владельцем, какое имущество он оставляет при продаже. Согласно законодательству, помещение должно отвечать принятым требованиям, установленным санитарным и техническим нормам. Это означает, что в продаваемой квартире должны остаться:
- сантехническое оборудование: ванна, раковины и унитаз;
- газовая или электрическая плита (в зависимости от того, чем укомплектована жилплощадь);
- входная и межкомнатные двери.
Кухонный гарнитур, мебель разного предназначения, предметы интерьера, бытовая техника, осветительные приборы и остальное имущество прежнего владельца не переходит в собственность покупателя жилья. Все вещи должны быть вывезены из проданного помещения в оговоренные сроки.
Часть имущества может остаться только по предварительной договоренности. Покупатель вместе с продавцом должен составить опись вещей, которые продаются с жильем. В перечень могут входить: элементы ремонта, мебель, осветительные приборы, сантехника, бытовая техника.
Во избежание недоразумений в будущем, покупатель должен придерживаться следующих правил:
- Каждый предмет, входящий в перечень, должен иметь идентификационные признаки (производитель, тип, марка, модель, размер, цвет, состояние и т. д.).
- Дорогие предметы интерьера лучше сфотографировать. Фото распечатывают на бумаге и подписываются обеими сторонами сделки с обратной стороны. Потом ему присваивают порядковый номер и прикладывают к приложению с описью имущества.
- В Договоре купли-продажи отдельным пунктом указывается, что квартира продается вместе с обстановкой, перечень которой приведен в приложении к договору. В приложении должна быть написано, что оно является неотъемлемой частью договора. Приложение и договор подписывается обеими сторонами сделки.
Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.
Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.
В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.
Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.
Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.
Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:
Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:
- застройщиками на этапе строительства,
- готовых объектов.
Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.
Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.
Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.
Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.
В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.
Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.
Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.
Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.
Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.
С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.
Продавец выдает покупателю две расписки о получении денег:
- в одной указывается фактическая сумма по договору,
- а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.
Чтобы не иметь проблем в будущем, продавец должен быть уверен, что сделка не будет оспорена.
Если квартиру покупает гражданин, состоящий в браке, нужно, чтобы он представил нотариально оформленное согласие от своего супруга, а если сам продавец продает недвижимость, которая является совместной собственностью, он тоже должен получить разрешение от своей второй половинки, даже бывшей, заверенное у нотариуса. Существует множество моментов, которые нужно знать при сделках с несовершеннолетними и недееспособными.
При выборе способа получения денег за сделку нужно выбирать не самый дешевый, а наиболее безопасный.
Чтобы уменьшить риски при продаже недвижимости, будьте осмотрительны, пользуйтесь консультациями юристов, специализирующихся по вопросам недвижимости, задавайте вопросы госрегистраторам и сотрудникам налоговой.
Видео сюжет расскажет, как избежать рисков при покупке/продаже квартиры — делимся профессиональными секретами!
Пол по лагам встречается часто. Чтобы замаскировать проблему, кладут сверху толстый линолеум или дешевый ламинат на толстой подложке. После продажи, месяца через два, пол может провалиться под тяжелой мебелью.
В общем, лучше посмотреть что под линолеумом — благо, отодвинуть его в углу не трудно. Ну и попрыгать на ламинате — если пружинит — под ним пол по лагам, пытайте продавца, в каком там все состоянии.
Она может быть везде. Свежепромазанные швы кафеля в санузле, новенький дешевый навесной потолок там же, свежие обои на кухне вкупе с подвесным потолком — все это может говорить о попытке маскировать плесень. Но спрятать ее окончательно нельзя — точки проступают быстро.
Заметили хоть одну — имейте в виду, вам придется в итоге все демонтировать, делать полную антисептическую обработку помещения. А потом — утеплять стены и ставить
окна с микропроветриванием, хотя бы в ванной и кухне делать принудительную вентиляцию. В общем, проще отказаться от покупки. Или потребовать соразмерную скидку.
Даже отсутствие двери в кухне с газовой плитой — уже нарушение. Перенесенный дверной проем — перепланировка. Внимательно смотрите план квартиры. Если перепланировка не узаконена, и вы ее купили — нести ответственность придется вам.
6. Слабая проводка
Этим тоже грешит старый жилфонд. Проводку в квартире увы, сами не проверите — нужно брать с собой электрика. Но по умолчанию надо понимать, что сейчас в квартире при капремонте проводку меняют за счет владельца. Если он желания не выказывал — значит, проводка будет того же года, что и дом. Замена ее — дополнительные траты.
Это проверить легко, и проверять лучше часиков в семь вечера, когда водопотребление в доме максимальное.
8. Звуки и запахи
Хитрые продавцы жилья у железной дороги предпочитают показывать квартиру в промежутке между проходом товарняков. Продавцы квартир у свалок и вонючих предприятий рассчитают, когда ветер дует не от источника вони.
Если в квартире (или в соседней) был пожар, запах гари замаскируют благовониями и будут рассказывать, что хозяин фанат Индии (Бали, Филлипин). Или «случайно сожгут» кофе — хотели угостить свежеобжареным, но зазевались. В общем, внимательно прислушивайтесь и принюхивайтесь. Вам с этим жить.
Обойти квартиры, граничащие с вашей, архиважно. Стесняться не надо — смело сообщайте, что думаете купить тут квартиру и интересуетесь, как тут живется.
Соседей сверху и снизу нужно рассмотреть особенно. Потому что анекдот про «я боялся, что меня затопят соседи сверху, пока соседи снизу не сгорели» — не анекдот вовсе.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.
Скрытые жильцы в квартире
Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств.
Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.
Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру
Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.
- Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
- Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
- Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
- Наличие обременений и арестов
- Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
- Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
- Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
- Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи). Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку. Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).
Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.
Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим. Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями. B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.
Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.
Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.
Если при приобретении вещи Покупатель ее осмотрел и проверил на работоспособность, это не означает, что с покупкой никогда не возникнет проблем. Так, все дефекты продукции можно разделить на два вида: одни могут быть замечены сразу при осмотре товара и являются явными, другие – только при фактическом использовании и являются скрытыми.
Примерами скрытых недостатков товара может быть следующий брак:
- шум в двигателе авто;
- низкая работоспособность батареи в телефоне;
- произвольное выключение компьютера;
- чрезмерно сильное нагревание бытового прибора и т.д.
Законодательство не устанавливает минимального периода времени, в течение которого обязательно должен проявиться скрытый брак. Потребитель может обнаружить дефект спустя час после покупки, либо в течение нескольких месяцев.
Важным условием отнесения недостатков к скрытым является отсутствие видимой причины ненадлежащей работы товара. Так, Покупатель не может объявить запавшую на клавиатуре компьютера кнопку, если он сам оказывал на нее чрезмерное давление (стучал, разбирал, проливал что-либо).
Обратите внимание. Скрытые дефекты возникают только при нормальной, стандартной для вида и свойств товара эксплуатации. Такой брак может быть заводским, либо проявиться вследствие несоблюдения требований к хранению и транспортировке продукции (например, попадание влаги в корпус телефона, коррозия днища автомобиля и пр.).
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
Выявление скрытого брака осложняется тем, что его редко можно увидеть при оформлении договора розничной купли-продажи. Чтобы минимизировать вероятность покупки товара с недостатками изготовления, необходимо:
- проводить проверку работоспособности вещи в присутствии Продавца до или сразу после расчета;
- изучить отзывы о марке, сорте, партии товара;
- собрать максимум информации о Продавце и изготовителе;
- проверить по возможности все функции покупки в первые дни ее использования.
До прихода в магазин, всю информации о товаре и Продавце можно изучить по отзывам в Интернете. Довольно распространенными стали различные видео обзоры Интернет-блоггеров, в которых они подробно рассказывают о товаре, подмечая их сильные и слабые стороны.
На специализированных порталах (например, созданных для автолюбителей конкретных марок машины, конкретной модели мобильного телефона и т.д.) можно найти отзывы об изготовителе и Продавце.
О предъявленных к Продавцу требованиях можно получить и официальную информацию. Так, на сайтах судебных органов есть сведения о спорах, их характере и последствиях. Для того, чтобы проверить добросовестность Продавца, необходимо:
- войти на сайт судебного учреждения (по месту его регистрации, либо по месту его деятельности);
- выбрать раздел «судебное делопроизводство»;
- нажать «поиск информации по делам»;
- в графу «фамилия» ввести наименование Продавца;
- нажать кнопку «найти».
В отобразившемся списке будет доступна к просмотру информация о сути требования, об истце, ответчике и принятых решениях.
Важно. Чем больше исков к Продавцу о продаже некачественного товара, тем большую настороженность стоит проявить Покупателю.
При приобретении технически сложного объекта (автомобиля, компьютера, смартфона), первым делом Покупателю необходимо обратить внимание на видимые недостатки (сколы, трещины, нехватку деталей), так как именно они могут сигнализировать о наличии скрытых дефектов. Функции имущества также лучше оценить в присутствии представителя Продавца. Для этого его можно попросить собрать приобретенный товар и показать основные функции (кнопки «вкл», «выкл» и т.п.).
Если Покупатель все-таки приобрел товар со скрытыми недостатками, по Закону, он имеет право предъявить требования Продавцу, изготовителю или иному связанному с производителем субъекту в течение сроков:
- действия гарантии;
- годности товара.
При отсутствии таких сроков, требования можно предъявить в течение двух лет с момента передачи имущества собственнику, если более длительный период не установлен в договоре или законе о продаже данного вида продукции.
Поскольку скрытые дефекты выявляются по истечении некоторого времени, Продавец имеет право на проведение экспертизы товара на предмет того, когда возникли дефекты. Если недостатки связаны с неправильной эксплуатацией покупки, то требования Покупателя не будут удовлетворены. Если же брак возник до передачи имущества по договору купли-продажи, то Покупатель вправе рассчитывать:
- на замену товара на надлежащий;
- на безвозмездное устранение недостатков;
- на компенсацию расходов на устранение дефектов;
- на принятие имущества Продавцом и возврат денег.
Продавец также должен устранить скрытые дефекты товара и по истечении разумного или гарантийного срока для предъявления требований, если экспертизой будет установлено, что брак возник до покупки товара. При невозможности устранения недостатка в течение двадцати дней, Покупатель может возвратить имущество Продавцу, а последний – выплатить денежные средства.
Если Продавец или изготовитель отказывается удовлетворить требования Покупателя добровольно, ему необходимо направить письменную претензию, а после 10-ти дней с момента ее получения Продавцом, следует подать заявление в суд о принудительном взыскании средств за бракованный товар.
Виктор, Партизанск 22.02.2021Раздел: Расторжение договора
Можно ли вернуть венуть деньги за гараж, если он не устраивает??
Андрей, Москва 19.02.2021Раздел: Расторжение договора
Если в нашем договоре указана подсудность рассмотрения спора — по месту нахождения истца, изменится ли она при расторжении договора, и в какой суд надо будет обращаться, если заказчик написал письмо об одностороннем отказе от договора, т.е. договор расторгнут им?