Сделки по приобретению коммерческой недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки по приобретению коммерческой недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.

Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства. Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств. Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно. Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.

Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль). Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений). Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.

Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание

Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.

Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам. В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния. Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами. Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.

Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин. Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории. На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам. Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.

В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости. Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду. Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев. Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.

Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации. Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений. Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.

Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции. В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.

Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них. Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции. Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.

Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся. Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения. К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.

Приобретаем нежилую недвижимость. На что следует обращать внимание?

Введение. О чем эта книга. Кем и для кого она написана

ЧАСТЬ 1. Что нужно знать о коммерческой недвижимости перед выбором объекта и покупкой

Глава 1. Почему коммерческая, а не жилая недвижимость

Глава 2. Доходность и окупаемость коммерческой недвижимости

Глава 3. Какие могут быть риски при покупке коммерческой недвижимости

Глава 4. Управление рисками

Глава 5. Классификация коммерческой недвижимости

Глава 6. 9 Целей покупки коммерческой недвижимости

Глава 7. Место решает. Основной критерий выбора объекта коммерческой недвижимости

Глава 8. 12 дополнительных критериев оценки объекта коммерческой недвижимости

Глава 9. Налогообложение коммерческой недвижимости

Глава 10. Тенденции рынка коммерческой недвижимости: какие помещения будут востребованы через 5 — 10 лет

«Никогда не инвестируйте в бизнес, который вы не понимаете»

Уоррен Баффетт

Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала. 60 процентов всех активов в мире это недвижимость. Все самые успешные и состоятельные люди вкладывали и вкладывают большую часть своих средств в недвижимость.

Это объясняется тем, что при малых рисках такие инвестиции быстро окупаются и приносят высокую доходность.

Особенно сейчас, в условиях снижения ставок по банковским депозитам, дефицита доверия к национальной валюте и пенсионной системе, вложения в коммерческую недвижимость являются, лучшим способом формирования пассивного долгосрочного дохода, защищенного от инфляции.

На тему инвестиций в недвижимость написано огромное количество книг. Только на своей книжной полке я насчитал 25. Проблема в том, что большинство из них написаны зарубежными авторами – Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Я разделяю мнение миллиардера Оскара Хартмана — «Нужно инвестировать там, где ты проводишь время». Инвестируя в недвижимость страны, в которой живешь, ты видишь результат своей работы, в виде конкретных объектов. Меньше шансы попасть на мошенников на рынке, который ты знаешь. Больше информации о бизнесе арендаторов, их рентабельности.

Кроме того, по количеству жилой недвижимости Россия отстаёт от развитых стран в 2 – 2,5 раза. По коммерческим площадям в 5 раз. Все это говорит о перспективах и целесообразности инвестирования в коммерческую недвижимость нашей станы.

За 9 лет работы в коммерческой недвижимости я приобрел определенный опыт и знания в этой сфере деятельности. 5 лет я работал управляющим объектами коммерческой недвижимости. За это время я заключил 154 договора аренды. Последние 4 года работаю в компании УралДомСтрой, руководителем направления коммерческой недвижимости. Я помог клиентам купить 178 объектов коммерческой недвижимости на общую сумму 1 001 856 333 рубля (по состоянию на 19.04.2021 года). Каждая сделка учила чему-то новому, формировала экспертность.

Книга, которую вы читаете — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

• Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
• Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
• Брокерам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберите, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоретической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

Итак, начнем.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕД ВЫБОРОМ ОБЪЕКТА И ПОКУПКОЙ

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.

Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или продать объект, если вам понадобятся денежные средства.

Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем рынка жилой недвижимости существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.

Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна торгового помещения площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Сделки с коммерческой недвижимостью: особенности

С течением времени любая квартира или коммерческое помещение требует вложений в ремонт.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

Арендаторы коммерческой недвижимости как правило делают ремонт сами, в соответствии с спецификой бизнеса и фирменным стилем. А срок ремонтных работ, порядок проведения и размер компенсации прописываются в договоре аренды.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Физические лица также имеют право на приобретение коммерческой недвижимости, даже не имея статуса ИП. Покупают помещения чаще всего лица на руководящих должностях.

Существует свои нюансы приобретения недвижимости физическим лицом:

• для совершения сделки требуется согласие второго супруга, если покупатель состоит в браке;
• недвижимость, купленная в браке, будет считаться совместно нажитым имуществом;
• требуется предоставить ИНН;
• если физическое лицо имеет статус ИП, то обязано предоставить сведения о регистрации из ЕГРИП;
• предоставить налоговые сведения при наличии статуса ИП.

Покупка коммерческой недвижимости приносит выгоду владельцу нескольким способами:

• при использовании помещения для ведения бизнеса ( торговых точек, кафе, мастерских и т.д.);
• для перепродажи недвижимости за более дорогую цену;
• для сдачи недвижимости в аренду.

По статистике чаще всего приобретается недвижимость для сдачи в аренду, особенно, это касается офисных помещений. Это наиболее выгодный вариант для владельца, так как допустимо иметь несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду.

Для того, чтобы выгодно сдать помещение в аренду следует учитывать несколько особенностей соответствия:

• парковка, если она частная, это повысит стоимость аренды;
• расположение помещения вблизи стоянок общественного транспорта и метро;
• исходя из направления помещения, учитывается наличие точек общепита для офисных работников;
• благополучность района.

Приобретая недвижимость в элитном районе, стоит помнить, что сдача места в аренду будет немного сложнее.

Бесплатный фрагмент — Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Лица, приобретающие имущество через торги должны подготовить за 5 дней до торгов необходимый пакет документов.

Для физических лиц:

• заявка на участие в двух экземплярах;
• паспорт копия и оригинал;
• согласие супруга, если участник состоит в браке;
• квитанции по уплате задатка;
• опись документов.

Если участник индивидуальный предприниматель ему следует дополнить документы свидетельством о регистрации и документом постановки на налоговый учет. Документы должны предоставляться в оригинале и копиях.

Юридическим лицам:

• заявка на участие в двух экземплярах;
• документ о регистрации юридического лица, копия должна быть заверена нотариусом;
• копия заверенных нотариусом учредительных документов;
• квитанции об уплате задатка;
• опись необходимых документов.

При это есть ряд категорий, которым запрещено приобретать недвижимость через торги:

1. государственным и муниципальным унитарным предприятиям;
2. органам власти и местному самоуправлению;
3. юрлицам, если 25 % их капитала принадлежит государству.

К помещениям, выставляемых на торги также предъявляются требования:

• должно являться объектом капитального строения;
• недвижимость не имеет ограничений или обременений;
• помещение не находится в здании, подлежащему сносу или аварийному;
• помещение подключено к сети ИТО;
• недвижимость соответствует указанной технической документации.

Аукцион коммерческой недвижимости проводится открыто в онлайн или живом формате. При посещении живых торгов участнику необходимо явиться на мероприятие с документами и получить билет. Вместо заявителя допустимо присутствие доверенного лица при предоставлении доверенности, заверенной у нотариуса. Для присутствия на онлайн форматах участнику следует подключить через интернет к нужной площадке.

Формат установления цены за лот зависит от принятых правил: участники передают желаемые цены в конвертах или же озвучивают их в открытую. Если предложение по стоимости лота равны, побеждает тот, кто озвучил самую высокую ставку. По общие правилам аукционов побеждает тот, кто перебил все предложения своей высокой ставкой.

Договор купли-продажи недвижимости после аукциона не отличается от обычной сделки.

В договоре должны указываться:

• информация о продавце и покупателе;
• сведения об объекте, включая адрес, полное наименование, характеристики;
• цена;
• формат оплаты;
• условия, при которых собственность отходит покупателю.

Покупателю, совершающему сделки с недвижимостью, прежде всего коммерческой, необходимо проверить права продавца. Ведь юридические ошибки, допущенные продавцом в пределах сроков исковой давности, могут оказать влияние и на правовой статус покупателя. Ведь если предыдущие сделки с недвижимостью не были оплачены, то действует такой способ обеспечения обязательства как залог, предусмотренный нормами гражданского законодательства (см. п. 5 ст. 458 Гражданского кодекса Республики Беларусь). А право залога, как известно, не прекращается заменой собственника объекта гражданских прав.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г. № 581 “О приобретении объектов недвижимости для местных нужд” местные Советы депутатов, исполнительные комитеты по их поручению ежегодно формируют перечни объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы для местных нужд. Если приобретаемое недвижимое имущество включено в подобный перечень, до заключения договора купли-продажи продавец должен получить отказ соответствующего органа от преимущественного права на приобретение этого имущества.

Если продавцом является юридическое лицо, созданное в форме хозяйственного общества (ООО, ОДО, ЗАО, ОАО) следует, во-первых, изучить устав данной коммерческой организации на предмет ограничения подобных сделок. Например, устав может исключать из полномочий исполнительного органа заключение любых сделок по отчуждению коммерческой недвижимости. Такое нечасто, но встречается.

Если устав общества не содержит таких ограничений, то законодательство Республики Беларусь тоже не молчит. Так институт крупных сделок ограничивает исполнительный орган в проведении сделок с имуществом, которое составляет значительную часть имущественной массы хозяйственного общества. Является ли сделка крупной? Ответ содержится в последнем бухгалтерском балансе общества.

В целом, если участников общества немного и они находятся в доступности, мы всегда рекомендуем нашим клиентам получить согласие высшего органа хозяйственного общества на совершение руководителем сделки по отчуждению коммерческой недвижимости. Сделки с недвижимостью – вещь недешевая, потому легче превысить требования юридической чистоты, чем оказаться банкротом.

Если объект коммерческой недвижимости продаёт унитарное предприятие, то согласие учредителя нудно во всех случаях. Ведь собственником унитарное предприятие не является, а владеет объектом недвижимости только на основании “ограниченного статута” хозяйственного ведения. Даже если руководитель унитарного предприятия является одновременно его руководителем, согласие необходимо. Ведь в последующем руководитель унитарного предприятия может сослаться на то, что давал одобрение сделке, действуя в качестве исполнительного органа, а не собственника имущества.

Сделки с коммерческой недвижимостью, совершаемые унитарными предприятиями, чьи учредители имеют супругов, безусловно требуют получения согласия супруга (супруги) на совершения сделки. Данное правило нужно учитывать и при разводе, если имущество приобретено в период нахождения в браке.

Также продавцом недвижимого коммерческого имущества может выступать иностранное юридическое лицо. В таком случае необходимо обратить внимание на проверку полномочий. Так, представителем может выступать глава зарегистрированного в Республике Беларусь представительства иностранной организации. Его полномочия при этом будут подтверждаться не трудовым договором, как было бы в случае с директором белорусской организации, а нотариально удостоверенной доверенностью, как и полномочия любого представителя.

При подписании документов непосредственно руководителем иностранного предприятия, необходимо запросить выписку из торгового реестра страны учреждения, где данное лицо должно быть указано как имеющее право действовать без доверенности. В случае если из выписки точно не ясны полномочия руководителя, необходимо запросить для изучения устав иностранной компании.

Прежде всего, определитесь с целью приобретения коммерческого помещения. Это поможет вам выявить основные параметры отбора недвижимости. Затем ознакомьтесь с предложениями на рынке, оцените месторасположение объектов, и их базовые характеристики. Сделать это вам могут помочь маклеры и риелторы, которые специализируются на подобной недвижимости. Разумеется, их услуги необходимо будет оплатить. Как правило, доля риелторских компаний составляет около 2% от суммы сделки. Впрочем, найти подходящие объекты можно и без помощи профессионалов, изучив последние публикации средств массовой информации: газет, интернета и т.д.

Прежде всего, стоит подчеркнуть, что процедура проверки документов и полномочий владельца приобретаемого коммерческого помещения будет во многом зависеть от того, является ли владелец физическим лицом, или же продажу осуществляет организация. В последнем случае проверка предполагает запрашивание дополнительных сведений.

Какие документы проверять у владельца коммерческого помещения?

И у физических, и у юридических лиц нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, таких как:

• Основание появления права собственности (по праву наследования, в порядке приватизации, договор купли-продажи, договор мены, дарственная и т.д.);
• Свидетельство о госрегистрации права собственности;
• Данные из ЕГРП.

У физ. лиц также стоит дополнительно затребовать:

• Документ, подтверждающий, что продавец не состоит в браке, или же документ, подтверждающий согласие супруга или супруги на осуществление сделки, заверенный нотариусом;
• Документ, подтверждающий психическое здоровье собственника.

Если вы имеете дело не с физическим лицом, а организацией, необходимо также запросить:

• Учредительные документы сообщества;
• Документы, подтверждающие полномочия управляющего лица, к примеру, директора (существует вероятность того, что его права могут быть ограничены, а решение о продаже может приниматься только акционерами или собранием учредителей).

Особое внимание стоит уделить истории коммерческого помещения, фокусируясь на следующих моментах:

• Если регистрация производилась на основании решения суда или по заключению мирового соглашения, покупателю стоит проверить, действительно ли суд выносил данное решение, и вступило ли оно в силу;
• Если помещение несколько раз проходило процедуры переоформления, в особенности, особенно если они осуществлялись непосредственно перед продажей, это может свидетельствовать о наличии определенных проблем и намерении владельцев скрыть их;
• Если на помещение накладывались аресты, это может означать, что оно было или же до сих пор является предметом споров.

Если вы тщательно проверили объект и вынесли решение о его покупке, вам потребуется заключить договор о купле-продаже.

В нем обязательно должно быть такие данные:

• Вся информация о продавце и покупателе;
• Юридический адрес коммерческого помещения;
• Подробное описание объекта;
• Цена помещения, валюта расчета;
• Способ оплаты и ее сроки;
• Время передачи помещения покупателю.

После этого покупателю необходимо будет посетить БТИ. Данное ведомство потребует от покупателя коммерческой недвижимости следующие документы:

• Заявление на инвентаризацию;
• Квитанцию об ее оплате;
• Свидетельство регистрации для ИП и организаций;
• Для юридического лица – учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия;
• Сам договор о купле-продаже.

Данная инстанция может затребовать и другие документы, однако это стоит уточнить непосредственно в БТИ. После того, как новый владелец подаст все необходимые документы, будет назначена дата инвентаризации. После ее проведения новому владельцу выдадут поэтажный план и паспорт БТИ.

Если коммерческое помещение находится на определенном земельном участке, новому владельцу необходимо будет заключить договор аренды с земельным комитетом. Для этого потребуется представить следующие документы:

• Заявление о переоформлении права на земельный участок;
• Заявление на проведение замеров (после этого будет проведена экспертиза, после чего составят кадастровый план)
• Оригинал и ксерокопию арендного договора от прошлого владельца;
• Копия свидетельства регистрации для юр. и физ. лиц;
• Копия учредительной документации для юр. лиц;
• Оригинал исторической справки;
• Документы, ранее выданные БТИ.

Также нужно провести процедуру кадастрового учета. После подачи всех документов, экспертизы и процедур учета вам выдадут новый кадастровый план и арендный договор.

Ответ положительный. Согласно законодательству РФ физические и юридические лица могут без ограничения покупать любые вещи, кроме ограниченных в обороте.

Коммерческая недвижимость, о которой мы говорили, не ограничена в обороте, поэтому покупать и продавать недвижимость могут физические и юридические лица.

Чем отличается покупка коммерческой недвижимости от жилой? Глобально ничем. Различия могут быть только при оформлении, государственной регистрации и налогообложении. У физлиц и юрлиц могут потребоваться различные документы для государственной регистрации сделки купли-продажи, размер пошлин может отличаться и, конечно, размер налогов и налоговых вычетов.

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Оформлять ИП совсем не обязательно. Покупать можно и без наличия этого статуса.

Продажа собственности юридическим лицом

Совсем не будет лишним провести и технический аудит объекта недвижимости на предмет состояния несущих конструкций, систем водоснабжения и отопления, пожарной сигнализации и пожаротушения. Лучше понимать возможные расходы на модернизацию этих систем до покупки, чем потом спешно устранять нарушения. Особенно это касается нарушений в части противопожарной безопасности. Требования в этой части очень сложны и противоречивы. При обнаруженных нарушениях в лучшем случае вам придется потратить некоторую сумму денег на устранение нарушений, в худшем – вы сможете использовать здание с большим ограничением, либо вообще не сможете использовать!!! Поэтому лучше не пожалеть небольшую сумму денег и получить профессиональное заключение по этому поводу.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В целом это не страшно и можно зарегистрировать изменения самим, особенно если вы планируете делать перепланировку. Но обязательно убедитесь, что не затронуты несущие конструкции здания!!! В противном случае вы не сможете зарегистрировать перепланировку либо это будет стоить очень дорого. Поэтому возложите эту почетную обязанность на продавца и только потом покупайте. Либо откажитесь от сделки.

Если коммерческая недвижимость приобретается в инвестиционных целях, то верное инвестиционное решение требует от инвестора грамотного управления риском и последующего сравнения данного варианта инвестиции с другими инвестиционными альтернативами.

Цель инвестирования в недвижимость — получение дохода или прибыли. Для определения потенциальной прибыли от инвестиции необходимо применение инструментов финансового анализа. Для анализа инвестиций в недвижимость применяется Модель денежного потока (МДП). Основное назначение МДП как меры инвестиционной эффективности — предоставить основу для сравнения альтернативных объектов коммерческой недвижимости и выбора лучшего из них.

Почему покупка недвижимости может принести убыток и разочарование

Подписанный договор купли-продажи передается в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности. Вместе с договором, который составляется по количеству сторон сделки плюс один экземпляр – для Росреестра, стороны должны предоставить:

• договор купли-продажи объекта недвижимости;

• передаточный акт;

• Подтверждение исполнения финансовых обязательств, если они должны быть исполнены к моменту подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию.

• заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

• документы продавца и покупателя (паспорта для физлиц, учредительные документы для юрлиц);

• нотариально оформленные доверенности на представителей сторон, подающих документы на государственную регистрацию.

• иные документы, необходимые для оформления регистрации купли-продажи недвижимости (справка о некрупной сделке, справка об отсутствии заинтересованности, согласие супруга, согласие органов опеки, доверенности и т.д.)

Срок государственной регистрации 7 рабочих дней.

Стоимость государственной регистрации перехода права собственности.

Физические лица: 2 000 рублей.

Юридические лица: 22 000 рублей.

Приемка помещения.

Объективно говоря, приемка помещения может иметь место и до государственной регистрации купли-продажи недвижимости. Однако в большинстве случаев это все-таки происходит после. Передаточный акт подтверждает передачу объекта недвижимости новому собственнику и означает, что с это момента все риски по зданию несет покупатель. При этом оплата налогов на недвижимость и арендной платы за землю будет считаться не с момента подписания передаточного акта, а с момента государственной регистрации сделки купли-продажи.

После приемки помещения/здания покупателю будет необходимо в течение месяца переоформить договоры на снабжение помещения коммунальными услугами во избежание их отключения. договор аренды земельного участка также следует оперативно переоформить.

• Варианты использования (2)
• Инвестировать в недвижимость (11)
• Как арендовать недвижимость (13)
• Как купить недвижимость. (5)
• Как продать недвижимость (3)
• Маркетинг недвижимости (2)
• Мнения и аналитика по недвижимости (7)
• Офисная недвижимость (4)
• Стратегии (2)