Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора субаренды недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Субренда является разновидностью юридической сделки, по которой сторона, арендующее имущество, передает права пользования на него другим лицам. Суть сделки аналогична стандартной аренде, но с некоторыми особенностями.
В сделке субаренды участвуют 3 стороны:
- владелец имущества (арендодатель);
- арендатор;
- субарендатор.
Собственник объекта нежилого помещения сдает его в наем арендатору. Последний, в свою очередь, оформляет соглашение с субарендатором и передает ему на установленный срок помещение за плату.
У субарендатора возникает обязанность по поддержанию надлежащего состояния переданного ему объекта недвижимости, а также использования его по назначению.
При этом, при невыполнении этого условия, арендодатель имеет право на предъявление претензий арендатору, а тот уже применяет меры ответственности к нарушителю договора (субарендатору).
Заключение сделки субаренды выгодно для арендаторов в случае, если арендованные помещения пустуют.
Получая арендную плату от субарендатора за пользование нежилыми помещениями, арендатор получает дополнительный доход. Этот доход подлежит налогообложению в соответствии с НК РФ.
Для заключения договора поднайма с третьим лицом арендатору необходимо получить письменное согласие собственника.
Расторжение договора субаренды
Главным требованием к оформлению сделки субаренды является согласование арендодателя на сдачу его имущества 3-му лицу.
Разрешение собственника оформляется в письменной форме, и должно содержать прямое выражение воли на передачу недвижимости во временное пользование субарендатору.
Но владелец не должен следить за надлежащим использованием имущества субарендатором и выполнением им других обязанностей, все претензии арендодатель предъявляет к арендатору, поскольку с ним он связан правовыми отношениями по первоначальной сделке аренды.
В случае заключения соглашения при отсутствии разрешения владельца недвижимости, то оно считается незаключенной.
Но, если собственник выразил своего согласие на возможную последующую передачу имущества третьим лицам арендатором непосредственно в договоре аренды, то сделка является действительной и законной.
Договор поднайма нежилого помещения должен содержать подробное описание объекта, его площадь, месторасположение, технические характеристики, состояние стен, потолка, пола, наличие ремонта, состояние инженерных коммуникаций и оборудования, наличие мебели, копировальной техники и др. Это уменьшит риски субарендатора.
Сделка должна быть зарегистрирована в ФКП Росреестра, если она заключается на период более одного года.
Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 для организаций.
Правила субаренды регулируются определенными правовыми актами:
| Нормы ст. 432 Гражданского Кодекса РФ | Устанавливают порядок заключения сделки |
| В п. 2 ст. 615 ГК РФ | закреплено право арендатора пересдать имущество в поднаем при согласии арендодателя |
| Ст. 608 ГК РФ | устанавливает круг лиц, которые могут быть арендодателями |
Для того, чтобы договор субаренды имел юридическую силу, должны соблюдаться нормы действующего гражданского законодательства.
В процессе субаренды возможны риски для участников сделки, поэтому необходимо внимательно относиться к составлению договора:
| Недвижимое имущество может быть сдано в субаренду без согласия собственника | что означает недействительность сделки, арендодатель вправе досрочно расторгнуть арендный договор, не возвратив полученную арендную плату |
| В случае досрочного расторжения договора аренды, также прекращается сделка субаренды | арендатор не обязан возвращать полученную от субарендатора плату за пользование нежилым помещением |
| Субаренда оформляется на срок | не превышающий срок действия сделки аренды |
| Если объекту недвижимости причинен ущерб действиями субарендатора | то он должен возместить ущерб в отношении арендатора |
Договор субаренды непосредственно находится в зависимости от действия арендного договора. При досрочном расторжении сделки аренды, подлежат прекращению и правоотношения между арендатором и субарендатором в рамках поднайма недвижимости.
Указанная норма содержится в ст. 618 Гражданского кодекса. Однако в соглашении могут содержаться и прочие условия.
Например, если владелец нежилого помещения планирует и дальше сотрудничать с субарендатором, то в сделку вносится определенное условие. Оно выгляди примерно так: «при расторжении договора аренды досрочно, договор поднайма продолжает быть действительным с субарендатором». В таком случае субарендатор получает полные права арендатора, а переоформление договора не нужно.
После завершения периода действия сделки субаренды, договор прекращается без дополнительного оформления какой-либо документации.
Необходимо лишь принять сданную в аренду недвижимость, осмотреть его состояние, и, возможно, получить оплату коммунальных ресурсов.
Соглашение о досрочном расторжении договора аренды
Договор субаренды участка земли заключается также при согласии его владельца и требует государственной регистрации в федеральной службе кадастра и картографии.
Перед составлением соответствующего договора потенциальному субарендатору следует изучить условия договора основной аренды объекта недвижимости.
Необходимо обратить снимание на срок его действия, поскольку право пользования земельным участком будет ограничено указанным периодом.
Сделка субаренды земельного надела автоматически продляется, если продляется арендное соглашение.
Но пролонгация в автоматическом порядке может быть невыгодна арендатору. Если требуется досрочно расторгнуть контракт, то это допускается лишь при нарушении его условий, что подлежит доказыванию в судебном порядке.
Других вариантов расторгнуть сделку досрочно не имеется. Эти же правила применяются при расторжении сделки субарендатором. Он может расторгнуть соглашение в любой момент, но внесенной арендной платы он лишается.
В случае досрочного расторжения сделки субаренды ее участники подписывают соглашение. Оно требуется, если какая-либо сторона договора решает завершить действие соглашения.
Процедура расторжения контракта связана с его формой. Договор может иметь срок действия или быть бессрочным.
Срочный договор имеет определенный срок действия, который определяется его сторонами. А досрочное расторжение сделки возможно исключительно при существенных нарушениях его условий.
В бессрочном соглашении контрагент, который хочет завершить правоотношения, должен уведомить другую сторону о прекращении субаренды за три месяца. Другая сторона не может препятствовать в этом.
Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:
- При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
- По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
- По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре. В таком случае придется составлять иск в суд.
Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.
Порядок досрочного расторжения будет таким:
- Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
- При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
- Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.
К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.
Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.
Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.
Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года
г. Ижевск
«21» октября 2020 года
ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:
- Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
- Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
- В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
- Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
- Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Реквизиты Сторон:
| Арендодатель | Арендатор |
|---|---|
| ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363 | ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234 |
Подписи Сторон:
Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов
Сохранение субаренды при прекращении аренды. Диспозитивность ст. 618 ГК
До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.
Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.
Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.
ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.
С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).
Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.
Поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
3.1. Вывод из судебной практики: Субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения.
В законе подобного пункта нет, но его можно указать в основном договоре аренды. Стороны должны максимально детально прописать условия своего взаимодействия – включая необходимость, порядок оповещений. Желательно наличие пункта о немедленном разрыве договора с собственником в случае поступления жалоб от соседей, порчи техники, мебели с компенсацией ущерба, долгов по ЖКХ.
Важно! За сдачу жилья в субаренду без согласия собственника предусмотрено привлечение к ответственности по статье мошенничество.
Договор аренды, субаренды жилья может составляться в свободной форме либо по шаблону. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, а именно:
- сроки действия договора;
- размер, сроки, способы оплаты;
- условия внесения коммунальных платежей;
- опись имущества, состояние;
- указание естественного износа предметов, которые находятся в квартире.
Трехсторонних обязательств договора субаренды не предусматривают. Субарендатор и собственник между собой никак не связаны. Если сначала заключался обычный договор аренды, а потом были согласованы условия субаренды, нужно будет составить дополнительное соглашение.
Многие собственники квартир соглашаются на пересдачу собственности – по схеме субаренды работает большинство риелторов с базой посуточной аренды квартир. Многие, но не все – этот момент следует уточнять заранее.
Одни владельцы хотят спокойно получать стабильный ежемесячный доход и присматривают в качестве арендаторов спокойную пару, семью с детьми. Другим интересно заработать больше, а сделать это можно только при посуточной сдаче. Самостоятельно постоянно искать квартирантов, бегать по встречам, передавать и забирать ключи могут не все собственники. Зато за посреднический процент они готовы предоставить свое жилье в субаренду.
Договор субаренды расторгается по соглашению сторон (собственника и субарендатора) – после истечения сроков его действия или раньше. В предусмотренных в документе случаях (нарушение условий, жалобы соседей, порча имущества, пр.) возможно одностороннее прекращение сотрудничества.
Со сдачи жилья платить налоги нужно. Аренда в поднаем – доход, а он облагается НДФЛ (взносы для физических лиц) в размерах 13%.
Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.
Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
- сведения о договоре аренды;
- информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.
Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.
Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды
Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя
В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.
Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.
Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.
Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.
Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.
Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.
Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.
Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.
С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.
Последствия при расторжении до окончания срока аренды не особо отличаются от его прекращения в установленные сроки.
При расторжении договора аренды арендатор возвращает имущество арендодателю, уплачивает арендную плату за то время, когда пользовался имуществом. По договору аренды может быть предусмотрено, что при расторжении все улучшения арендованного имущества переходят к арендодателю, а арендатору возмещаются расходы. Либо арендатору могут быть переданы отделимые улучшения арендованного имущества.
За отказ от договора аренды досрочно могут быть предусмотрены штрафы для сторон, в связи с чем, отказавшаяся сторона должна будет уплатить штраф контрагенту.
Если Вы оказались в ситуации, когда вынуждены расторгнуть договор аренды досрочно, но не можете для себя определить все плюсы и минусы, тогда Вы можете обратиться за помощью к нашим адвокатам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург, которые:
- проконсультируют по вопросам расторжения договоров аренды досрочно
- изучат Ваш договор аренды и обстоятельства, по которым Вы хотите расторгнуть договор досрочно, изложив свою позицию по делу
- расскажут о перспективах расторжения договора аренды досрочно, по которому Вы являетесь стороной
- помогут в подготовке документов о расторжении, а именно, соглашения о расторжения, уведомления о расторжении
- могут представлять Ваши интересы во взаимодействии со второй стороной договора
- подготовят в суд иск о признании отказа от договора аренды недействительным
- могут участвовать в защиту Ваших интересов при рассмотрении споров в суде
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Приложение: обзор на 67 листах.
| Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации |
В.Ф. Яковлев |
1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Дополнительным соглашением к Договору аренды ТУФАУГИ и ФГУП «ХХХ» изменили объект аренды на ЗУ2, увеличили размер годовой арендной платы по Договору аренды.
Вместе с тем, в данном случае фактически произошла замена объекта аренды с ЗУ1 на ЗУ2. Учитывая, что ЗУ2 находится в государственной собственности, то его аренда допускается только на основании торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). В рассматриваемой ситуации торги не проводились.
Из правила о проведении торгов, установленного ст. 39.6 ЗК РФ, имеются исключения. В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в отношении земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Данное исключение в текущей ситуации применяться не должно, поскольку ЗУ1 входит в состав ЗУ2, а не наоборот. Иными словами, ЗУ2 не образован из состава ЗУ1, а лишь включает в себя ЗУ1.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, дополнительное соглашение является ничтожным без недействительным по мотиву передачи в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.
Признание недействительным дополнительного соглашения от 12.08.2016 г. не повлечет недействительности Договора субаренды и остальной части Договора аренды (включая дополнительные соглашения).
1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества (далее по тексту – «Объект»), характеризующийся следующими данными: .
1.2. Объект должен использоваться Субарендатором по следующему назначению: .
1.3. Объект расположен по адресу: .
1.4. На момент заключения настоящего договора, сдаваемый в субаренду Объект находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды от «»2017 г. (далее – «Договор аренды»).
1.5. В силу п. 1. ст. 617 ГК РФ переход права собственности на Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
4.1. Срок субаренды Объекта по настоящему договору составляет с момента его принятия Арендатором по Акту приема-передачи и не может быть более срока договора аренды.
4.2. Если Субарендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендатора не менее, чем за месяц(ев) до окончания действия договора.
4.3. При заключении договора субаренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.
4.4. В случае, если ни одна из Сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен или расторгнут.
5.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Субарендатор:
5.2.1. грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;
5.2.2. существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.
5.3. По требованию Субарендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если:
5.3.1. Арендатор не предоставляет Объект в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора или назначением Объекта;
5.3.2. переданный Субарендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Объекта при заключении договора;
5.3.3. Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором аренды сроки;
5.3.4. Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. Субарендатор обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата сданного в поднаем Объекта.
6.3. В соответствии с п.1 ст.612 ГК РФ Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки сданного в субаренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф в размере и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).
8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.
8.2. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, из которых один хранится в делах , а остальные выдаются по экземпляру Арендатору и Субарендатору.
8.3. Настоящий договор вступает в силу с даты государственной регистрации его в .
8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.
Порядок расторжения договора аренды досрочно
Данная часть документа представляет собой довольно емкое описание тех норм и правил, которые должна соблюдать каждая сторона-участник. Кроме того, подробно расписано, какие именно права и что непосредственно разрешено делать, как арендатору, так и субарендатору.
После этой части следует расчет платежей по договору. Здесь же указывается, что необходимо подписывать акт приема-передачи объекта сделки.
Далее в договоре представлено описание ответственности, что возникает перед каждой стороной, если она не выполняет свои обязанности. Также в документе отдельными пунктами прописывается непосредственно срок его действия. А еще что необходимо предпринимать и какие вообще учитываются форс-мажорные обстоятельства.
После этого в документе отражен такой раздел, как расторжение договора, где расписано, при каких обстоятельствах, возможно, совершить подобное действие.
Помимо этого, договор имеет заключительные положения.
В итоге, от каждой стороны требуется указать все имеющиеся юридические адреса участников, их реквизиты и расчетные счета в банковских организациях. И, безусловно, поставить подписи ответственных лиц.
К соглашению о субаренде применяются те же нормы ГК РФ, что и к арендным правоотношениям (ст. 615 ГК РФ). Исключение составляют случаи прямо указанные в законе. Сделка по субаренде заключается в письменной форме. Что касается регистрационных процедур, то возможно 2 варианта развития событий:
- если договор подлежал госрегистрации, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано;
- если договор не регистрировался, то и соглашение достаточно подписать сторонами сделки.
Документ о расторжении должен содержать в себе следующую информацию:
- наименование документа;
- данные договора, который расторгается (дата и номер);
- дата и место заключения;
- данные сторон;
- сведения об объекте недвижимости, который является предметом сделки;
- подписи сторон.
Для справки! Если договор субаренды был заключен в отношении нескольких объектов недвижимости, но расторгается он лишь в части, в допсоглашении необходимо указать характеристики объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать.
Соглашение о расторжении договора составляется в 2 экземплярах, если оно не подлежит госрегистрации и, соответственно, в 3 экземплярах, если подлежит.
Если в договоре субаренды отсутствуют пункты о возможности расторгнуть соглашение по инициативе субарендатора, то он может уведомить арендодателя о своем желании завершить правоотношений в марках субаренды и при получении от него согласия расторгнуть договор. При отсутствии такого согласия, субарендатору придется обратиться в суд.
Основания для расторжения могут быть следующие:
- отказ арендодателя в передаче имущества;
- передача недвижимости в состоянии, не соответствующем условиям договора;
- арендодатель отказывается выполнять обязанности по осуществлению капитального/текущего ремонта;
- при наступлении обстоятельств, не зависящих от воли субарендатора, которые привели к тому. Что использовать помещение по назначению не представляется возможным.
Арендодатель может заявить о расторжении сделки:
- на это право указывает одно из условий договора;
- на это имеется указание законодателя.
Для справки! В договоре может быть предусмотрена причина одностороннего расторжения ли безмотивированный вариант прекращения правоотношений в рамках договора.
Вариант расторжения, описанный выше, допускается без обращения в суд, во внесудебном порядке. Но если ни указания закона, ни статьи договора не имеется, то, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, расторжение возможно посредством составления искового заявления в связи с существенным нарушением условий договора одной из сторон.
Важно! Расторжение в одностороннем порядке допустимо только для договоров, заключенных на неопределенный срок; если речь идет о срочных контрактах, то без включения условия об одностороннем договоре в текст документа это невозможно.
Важно! Арендодатель должен письменно уведомить субарендатора о расторжении договора аренды, и только после этого обращаться в суд.
- Дело № А08-7981/2013. Договор аренды между организациями был заключен в 2005 году. Арендатор решил расторгнуть договор на основании отсутствии целесообразности в дальнейшем использовании помещения. Арендодатель не согласился с таким предложением и указал, что ГК РФ подобного основания для расторжения не содержит. Арендодатель обратился в суд. Арбитраж встал на сторону заявителя и пояснил, что в ст. 610 ГК РФ перечень оснований для расторжения не является исчерпывающим.
- Дело № А55-28556/2014. Верховный суд РФ подчеркнул, что расторжение договора аренды должно сопровождаться надлежащей передачей помещения от арендатора к арендодателю. При этом передача ключей охраннику на вахте к легальным вариантам сдачи объекта недвижимости не относится.
- Дело № А53-31007/2015. Арендодатель отказывается принимать помещение и уклоняется от подписания акта приемки-передачи. Арендатор не платит арендную плату, но арендодатель подает на него в суд, аргументируя это тем, что договор аренды не был расторгнут, и, соответственно, обязательность арендных платежей никто не отменял. Суд встал на сторону арендатора, объяснив свою позицию тем, что соглашение о расторжении сторонами подписано, а отказ от приемки помещения не является основанием для продолжения действия договора аренды.
У данной сделки есть две стороны:
- субарендатор – это тот, который получает право временного пользования на основании договора;
- субарендодатель – дающий право пользования имуществом, с письменного согласия собственника.
Инициатором прекращения отношений может стать одна из этих сторон. Расторжение может произойти так:
- стороны договорились между собой и расторгли соглашение по обоюдному согласию;
- в судебном порядке, если субарендодатель не желает расторгать договор;
- в одностороннем порядке, если есть нарушение.
Причины расторжения могут быть следующие:
- имущество по договору не передано в пользование;
- имущество передано, но не в том состоянии, которое заявлено в договоре;
- субарендодатель отказывается выполнять свои обязанности;
- невозможно использовать помещение по назначению;
- больше нет возможности платить по договору;
- иные причины.
Рекомендуется направить уведомление о своих намерениях. Это необходимо для того чтобы решить ситуацию в досудебном порядке. Таков порядок!
Уведомление должно быть письменным, направленным на адрес второй стороны договора. Кроме того, инициатор должен убедиться в том, что оно доставлено и противоположная сторона уведомлена должным образом. Для этого рекомендуется:
- лично вручить уведомление в руки, и попросить расписаться в получении;
- направить почтовое отправление на адрес другой стороны. Отправление должно быть с уведомлением, так как в нём указывается календарная дата получения.
В уведомлении нужно указать:
- сведения о сторонах;
- реквизиты ранее заключённого договора субаренды;
- причины, по которым инициатор желает расторгнуть соглашение;
- дальнейшие действия инициатора, если не будут выполнены обязательства со второй стороны.
Обязательно нужно отразить, что договор расторгается в одностороннем порядке.
Нужно дождаться от противоположной стороны письменного ответа. Но не нужно ждать долго. Для рассмотрения уведомления отводиться 30 дней с момента получения. Если ответ будет направляться почтой, то на отправлении должен стоять штемпель в пределах 30 дней.
Если виновная сторона согласна исправить ошибку, и исполнить свои обязательства, то конфликт может быть решён, и договор можно не расторгать. Если же ответа не последует, или будет отказ в исполнении обязательств, инициатор имеет право подать в суд.
Если стороны смогли договориться, они могут составить соглашение и расторгнуть договор согласно этому документу. Законодательством не предусмотрена особая форма данного соглашения. Но, оно должно быть составлено в соответствии с требованиями ГК РФ к договорам различной формы.
Основные условия, которые должны быть отражены:
- данные о каждой стороне сделки. Физические лица указываются полностью ФИО, паспортные данные и адрес регистрации. Юридические лица указывают название (в соответствии с учредительными документами), ИНН и КПП, юридический адрес, документ, на основании которого осуществляется деятельность, а также ФИО и должность руководителя;
- предмет данного соглашения – это расторжение конкретного договора субаренды. Нужно указать реквизиты «первичного» договора, а также календарную дату, с которой прекращает действие этот документ. Нужно также дополнительно обговорить порядок приёма – передачи предмета сделки;
- прочие положения. Если у сторон возникнут спорные ситуации, их необходимо будет урегулировать. Эти нюансы стоит прописать в соглашении;
- дата составления соглашения;
- подписи сторон, а также расшифровка.
Если предмет сделки объект недвижимости или другое имущество, то в соглашении нужно более подробно описать характеристики:
- наименование. Например, «гараж» или «квартира»;
- указать точный адрес, по которому располагается имущество;
- указать площадь;
- кадастровый номер;
- если речь идёт об участке земли, то указать категорию земли, описать границы и прочее.
Это необходимо для того чтобы, в случае возникновения спорных ситуаций (если дело дойдёт до суда), предмет соглашения можно было идентифицировать по родовым признакам.
Если договор субаренды был зарегистрирован в органах Росреестра, то и соглашение о расторжении тоже нужно обязательно зарегистрировать. Для этого необходимо составить 3 экземпляра, каждый должен быть подписан обеими сторонами. Вместе с пакетом документов они должны быть переданы в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
После того как соглашение будет зарегистрировано, по одному экземпляру должны взять стороны сделки и один останется в Росреестре. В реестре будет сделана соответствующая запись о снятии обременения.
Образец соглашения о расторжении договора субаренды
Заключение
Во избежание судебных тяжб, соглашение о расторжении, точно также как и сам договор субаренды, должно быть составлено досконально, с учётом всех нюансов.
Остались вопросы? Обращайтесь!
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!
Субаренда автоматически прекращается по истечении срока действия. Но в некоторых случаях возможен досрочный отказ от исполнения:
- ликвидация бизнеса;
- приобретение собственного помещения;
- отсутствие средств на выполнение обязательств;
- иные причины.
Досрочное прекращение происходит одним из способов:
- по мирной договоренности участников сделки;
- через суд;
- при нарушении условий.
Инициировать аннулирование может как арендодатель, так и субарендатор.
Наиболее легкий способ прекращения обязательств – заключение соглашения о расторжении договора субаренды. Для этого следует в устной, а лучше письменной, форме уведомить контрагента о намерении завершить договорные отношения с обязательным указанием причин.
Если оба участника не против прекращения обязательств, то составляется дополнительное соглашение, в котором указывается:
- реквизиты документа, являющегося основанием предоставления имущества;
- дата прекращения;
- срок передачи объекта;
- взаимные претензии.
При наличии материальных претензий требуется указать сумму, сроки и порядок погашения.
Субаренда — это особый вид юридических сделок, заключающийся в передаче имущества во владение третьим лицам. Ее суть аналогичная обычной аренде, но с одним отступлением.
При субаренде в сделке принимают участие три стороны — собственник, арендатор и субарендатор. Владелец недвижимости сдает помещения в аренду арендатору.
Арендатор заключает договор с субарендатором и за определенную плату определяет во временное пользование часть имущества.
Субаренда несет в себе риски для каждой стороны, что требует предельной внимательности при составлении договора:
| Помещения могут быть субарендованы без согласия собственника | это незаконно, владелец имущества имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не вернув внесенную оплату |
| Если договор аренды расторгается, то соглашение о субаренде автоматически прекращает свое действие | при этом субарендодатель может отказаться от возврата внесенной авансом оплаты |
| Договор субаренды не может быть заключен на срок | превышающие период действия соглашения об аренде |
| Если действия субарендатора приводят к порче имущества | компенсировать расходы по возмещению ущерба придется арендатору, если он не предъявил материальные претензии к субарендатору |
Субарендатор — это лицо, которое на основании договора получает право временно пользоваться имуществом, переданным субарендодателем (он же арендатор у собственника).
По его инициативе также возможно расторжение соглашения, выбрав подходящий способ.
Причин для досрочного расторжения договора у субарендатора много:
- ликвидация бизнеса;
- отсутствие средств на оплату аренды;
- расширение бизнеса, поиск более подходящей недвижимости;
- покупка собственной недвижимости;
- недовольство сотрудничеством с арендодателем и т.д.
Расторжение договора происходит одним из способов:
| По соглашению с субарендодателем | это наиболее доступный и легкий способ расторгнуть контракт. Субарендатору нужно в устной форме изъявить желание о прекращении арендных отношений, объяснив причину. Если вторая сторона не против расторжения договора, составляется соглашение |
| В судебном порядке | если субарендодатель против досрочного расторжения договора, вопрос решается в судебном порядке. Истцу необходимо описать причину расторжения контракта, указать сроки. Как правило, решение суда положительное. Исключения составляют случаи, когда у субарендодателя имеются претензии к субарендатору. Например, текущая задолженность или причинение материального вреда имуществу. Суд может вынести решение в пользу ответчика, обязав субарендатора выполнить требования субарендодателя |
| При нарушении условий договора в одностороннем порядке | субарендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении условий контракта. Для этого потребуется уведомить субарендодателя о том, что документ больше не имеет юридической силы |