Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать ипотечную квартиру втб». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Первое, что нужно сделать, — договориться с банком и объяснить, почему вам нужно продать квартиру, которая находится в залоге. Какие причины можно указать?
Большую часть документов менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Покупателю необходимо заказать отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры.
Продавать можно, но с согласия банка
Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».
Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.
Я купил эту квартиру в 2010 году за 1,3 млн рублей. Взял кредит на 15 лет под 13,25%. Ипотека была с дифференцированными платежами: они становятся меньше каждый месяц. Изначально ежемесячный взнос у меня был около 15 тысяч, но за 7 лет я смог его уменьшить до 6 тысяч, так как часто платил сверх графика.
Найти покупателя на ипотечную квартиру тяжело, поскольку такую схему многие считают мутной. Но мне все удалось. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления. Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало.
Ценообразование и срок продажи
А вот на счет общения с покупателями всё не так просто, как кажется. Да, общаться по телефону с покупателями и ездить на просмотры с Парка Победы в Девяткино – то еще удовольствие. Но кроме владельцев никто не сможет нормально рассказать о квартире, доме и квартале. Большая часть агентов, с которыми нам пришлось общаться, про Девяткино знает либо очень поверхностно, либо вообще ничего.
Ознакомиться со всеми основными требованиями и условиями по ипотеке Покупка или продажа ипотечной квартиры банка Банк ВТБ, а также оставить заявку на ипотеку онлайн можно на нашем сайте, и представители банка свяжутся с вами в ближайшее время.
Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.
Покупая квартиру в ипотеку, люди часто не представляют, как изменится их жизнь за те годы, которые им предстоит выплачивать кредит. Заемщики могут потерять доход, их семьи могут стать больше или наоборот, меньше, плюс существует еще много обстоятельств, из-за которых с «ипотечной» квартирой придется расстаться до того, как долг перед банком полностью выплачен.
Разве можно продать квартиру не погасив кредит?
Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.
Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности.
Четвёртый этап – ожидание регистрации документов в Росреестре
Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах. Как это происходит Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга. Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям.
Допустим, вы устроились на новое место работы с высокой зарплатой. Один минус — добираться до него нужно через весь город по три часа каждый день. Или после рождения ребенка вам срочно нужно расширять площадь. Или ваш район слишком шумный и грязный от выхлопных газов. Все это может стать причиной для смены квартиры и продажи ипотечной недвижимости. Вам пойдут навстречу.
Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям.
Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).
Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.
Досрочное погашение долга за счет средств покупателя
Другие минусы квартиры, которые мы увидели уже после покупки, — соседи-алкоголики и запахи. Соседи-алкоголики устраивали ночные пьянки и приглашали приятелей со всего района. Мы более-менее их приструнили, поскольку бесконечно вызывали полицию.
Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
По его словам, застройщик тем не менее заинтересован в том, чтобы его проинформировали о переходе права требования, чтобы получить контактные данные нового дольщика.
Это последняя запись из нашей девяткинской эпопеи. Здесь я расскажу о том, как мы продавали квартиру, которая на момент продажи еще находилась в залоге у банка, а ипотечный кредит по ней не был погашен.
Да и банки против аренды ипотечных квартир. В кредитном договоре ВТБ есть отдельный пункт на эту тему, который явным образом запрещает подобную практику.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала.
Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.
Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка.
Также следует подготовить документы по предыдущей сделке, когда вы сами покупали эту квартиру: договор купли-продажи/участия в долевом строительстве, акт приёма-передачи.
В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д. Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества.
Есть нюанс – недвижимость может быть отчуждена, а значит, продана другому владельцу, но только с согласия кредитора.
Кому интересны квартиры в Девяткино?
Возможны два варианта продажи ипотечной квартиры:
- Снятие обременения до продажи. Для этого продавцу необходимо сначала погасить задолженность по ипотечному кредиту. После этого банк предоставит продавцу документы для снятия обременения или сам передаст информацию в Росреестр. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят.
- Получить у банка согласие на продажу. Такой вариант маловероятен, т.к. сопряжен со значительными рисками для банков.
Поскольку одновременно придётся и продавать, и покупать, нужен грамотный риелтор или агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.
Однако по ряду причин это может не получиться, и придется все-таки ждать как минимум получения права собственности на квартиру, добавили они.
Кредитная нагрузка — соотношение платежей по кредитам и доходов — влияет на кредитный рейтинг. А чем выше рейтинг, тем больше вероятность, что банки будут одобрять кредиты на крупные суммы под низкие ставки.
Инструкция: как продать «ипотечную» квартиру и купить новую
Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей.
Обычно к агентам при продаже обращаются, чтобы не бегать с бумажками и самим квартиру не показывать. В нашем случае все наши бумажки либо заполнялись в банке, либо уже были готовы, и эта часть функционала агентов была бы бесполезна.
Другой важный момент, который придется учитывать – это необходимость получить согласие от застройщика в случае уступки права требования по ДДУ. Сложность здесь в том, что у каждой конкретной компании свои правила относительно этого согласия.
Директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин напоминает, что в соответствии с законодательством об ипотеке, продажа, сдача или прописка лицами, не являющимися залогодателями или родственниками залогодателя квартиры, осуществляется с согласия банка.
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключение договора квартира находится под обременением.