Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечный кредит для квартиры по завещанию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, нужно в течение (это очень важно!) 6 месяцев со смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своем желании. Помните, вам необходимо уложиться в эти полгода! «Если подать заявление нотариусу после того, как пройдут 6 месяцев со смерти наследодателя, вам откажут в принятии заявления в связи с пропуском срока. Тогда придется идти в суд, где чаще всего люди в аналогичной ситуации получают отказ в восстановлении срока принятия наследства», – комментирует руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Для того, чтобы открыть наследство, нужно обратиться к нотариусу. С собой следует принести пакет документов. Список не полный, так как может разниться в зависимости от ситуации, однако основные бумаги – это
- справка о смерти наследодателя, выданная органом ЗАГСа, на основании медицинского заключения;
- справка о месте регистрации наследодателя на момент смерти (берется в УФМС);
- документы, подтверждающие родство с умершим: свидетельство о рождении, о заключении или расторжении брака, справка о смене фамилии и т.д.;
- заявление о вступлении в наследство.
Ипотека в наследство: кредит по завещанию
Выдача свидетельства о праве на наследство происходит не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка, и платежи не приостанавливаются. Поэтому чтобы не накапливать штрафы и пени, даже в период, когда вы еще не вступили в наследство, лучше ежемесячно оплачивать ипотеку.
«Если наследник понимает, что платеж для него велик, но он очень хочет оставить квартиру, есть возможность обратиться в банк с просьбой о рефинансировании кредита – получения нового кредита на других условиях для закрытия старого. Чаще всего этот вариант выгоднее по величине ежемесячного платежа», – рассказывает Владислав Фролов.
Идеальный вариант – когда наследодатель застраховал свою жизнь и здоровье в пользу залогодержателя (банка). В таком случае страховая компания погасит долг по кредиту, и наследникам достанется свободная от обязательств квартира. Как рассказывает юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова, обычно выплачивается сумма, равная остатку по непогашенной ипотеке + 10%. Но бывает, что страховая сумма больше оставшегося долга. Тогда разница передается наследнику.
Несмотря на то, что компенсация по страховке выплачивается в пользу банка, сам банк (его сотрудники) не будет обращаться в страховую компанию. Уведомлять о смерти застрахованного лица должны его наследники. Варианты уведомления такие же, как при уведомлении банка. Но здесь имеются некоторые нюансы, о которых следует знать.
«В договоре страхования всегда указан срок, в течение которого следует известить страховую компанию о наступлении страхового случая. Чаще всего он ограничивается 30 днями. Однако правила «Росгосстраха» гласят, что на установление контакта дается всего 2 дня с момента, как выгодоприобретатель узнал о кончине застрахованного. Если наследник пропустит этот срок, страховая компания может отказаться от выполнения своего обязательства. И чтобы восстановить справедливость, придется обращаться в суд», – предупреждает управляющий партнер юридическая компания «Антошевская и Партнеры» Анастасия Антошевская.
С 2006 года налогов на наследство не существует, рассказывает Владислав Фролов. Но наследники оплачивают государственную пошлину, которая рассчитывается от кадастровой стоимости имущества на день смерти наследодателя:
- 0,3%, но не более 100 тыс. руб. – наследники первой очереди (родители наследодателя, его супруг, родные и усыновленные дети);
- 0,6% (максимум 1 млн руб.) – наследники других очередей.
Госпошлина при наследстве по завещанию равна 0,3%. Также есть льготы в 50% (предоставляются инвалидам 1 и 2 группы; участникам ВОВ и т.д.) и полное освобождение от уплаты. Последним могут воспользоваться лица, проживавшие с наследодателем на одной территории до и после его смерти, несовершеннолетние лица; граждане, признанные недееспособными, и т.д.
Оплачивается госпошлина при получении свидетельства о праве на наследство у нотариуса, который ведет наследственное дело. Также учитывайте, что нужно еще оплатить техническую и правовую работу этого специалиста. Стоимость этих услуг зависит от прейскуранта конкретной нотариальной конторы.
«Что касается ипотеки, доставшейся в наследство, – необходимо уплатить государственную пошлину от стоимости квартиры на день смерти наследодателя, а не пошлину за ипотеку. Дальше же наследники (после вступления в права) будут оплачивать только налог за квартиру в налоговую инспекцию», – уточняет Владислав Фролов.
Можно ли завещать квартиру в ипотеке: как составить завещание
По общему правилу, отказаться от части причитающегося наследства невозможно. «Отказ от наследства подразумевает отказ от всего причитающегося наследнику имущества. К примеру, кроме ипотечной квартиры у умершего еще была дача. Тогда наследник, не желающий наследовать квартиру, не сможет претендовать и на дачу», – рассказывает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская.
Тем не менее, наследник может вступить в наследство по нескольким основаниям – по закону, завещанию и т.д. В таком случае можно принять наследство по одному из оснований, отказавшись от наследства по другому. «На дачу оставлено завещание, а на ипотечную квартиру – нет. В такой ситуации наследник, в пользу которого совершено завещание, может принять в наследство дачу, а от квартиры отказаться. Тогда и долг по квартире на него не перейдет», – добавляет Владислав Фролов.
Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.
Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного. После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство. Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя. Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.
Если на объект была оформлена долевая ипотека, оформить завещательный бланк можно только на свою долю. Исключением является совместное завещание супругов, когда они одновременно распоряжаются правами на случай своей смерти. При составлении завещания собственник вправе:
- разделить права на объект между несколькими получателями, т.е. выделить равную или разную долю для каждого из них;
- указать в завещательном бланке только часть помещения, которую получат наследники (все остальное имущество будет наследоваться по закону);
- предусмотреть сохранение права проживания для отдельных лиц, которые не получат права по наследству.
Для завещания нужно соблюдать принцип тайны и свободы волеизъявления наследодателя. Пока собственник жив, никто не вправе узнать, кому и на каких условиях он отписал квартиру. Нарушение этого условия повлечет недействительность завещания.
Указывать в завещательном бланке, что квартира в ипотеке, не нужно. Этот факт будет подтвержден автоматически при ведении наследственно дела.
Ключевым преимуществом завещания является возможность указать любых получателей имущественных и денежных активов. Поэтому ипотечную квартиру можно завещать:
- жене, детям, родителям, иному родственнику;
- посторонним лицам, не состоящим в родстве с покойным (друзья, коллеги, соседи по подъезду);
- юридическим лицам, если на момент открытия наследства они числятся в реестре ЕГРЮЛ.
Заставить собственника написать завещание на определенных лиц нельзя. Любые факты понуждения, давления или угрозы будут рассматриваться как нарушение принципа свободы волеизъявления. Такое завещание будет признано недействительным по требованию любого заинтересованного лица.
Завещатель может отписать ипотечную недвижимость несовершеннолетнему ребенку (например, своим детям). Такой вариант наследования не только соответствует закону, но и дает дополнительную экономию средств. При вступлении в наследство несовершеннолетние дети освобождены от уплаты госпошлины. От имени ребенка все формальности в наследственном деле будет соблюдать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).
Минусом оформления завещания на детей является существенное ограничение прав на распоряжение квартирой. Пока ребенку не исполнится 18 лет, продать унаследованное жилье можно только с согласия органа опеки. Выдается этого документ только при подтверждении. Что на несовершеннолетнего приобретена другая равнозначная недвижимость.
Как оформить наследство на ипотечную квартиру?
Составить завещание можно только через нотариуса. Если на документе не будет нотариального штампа, он не повлечет никаких юридических последствий. Нотариус обязан убедиться в дееспособности завещателя, понимании им сути происходящего и последствий. Подтверждать права на квартиру не обязательно, но желательно. Это устранит проблемы и идентификацией объекта на стадии наследственного производства.
Услуги по оформлению и удостоверению завещания платные. Стоимость не зависит от рыночной оценки имущества или квартиры. Согласно НК РФ, за удостоверение любого завещания нужно оплатить нотариусу 100 руб. По дополнительному тарифу оплачивается составление бланка сотрудниками нотариальной конторы. Как правило, такая услуга стоит 1500-2000 руб.
За получения ипотечной квартиры в собственность по наследству пошлину будут править получатели. Ее размер зависит от цены объекта и степени родства с покойным:
- близкие родственники должны заплатить 0.3% от стоимости, но не более 100 тыс. руб.;
- дальняя родня или посторонние наследники платят 0.6%, но не более 1 млн. руб.
Освобождены от платежей несовершеннолетние дети и ряд иных льготников. Если ипотечное жилье получают сразу несколько лиц, госпошлина будет рассчитана пропорционально их долям.
Если рассмотреть более подробно, что такое ипотека, то по факту получается, что это некая форма залога. Должник закладывает имеющееся в его владении недвижимости имущество взамен получает денежные средства, таким образом кредитная организация гарантирует себе возврат выданных средств. Человек приобретая недвижимость таким образом должен иметь в виду, что если по каким-либо причинам он не сможет погашать установленные выплаты, то банк просто заберет недвижимость в счет уплаты и неважно насколько будет погашена сумма долга.
Ипотечный кредит имеет некоторые характеристики свойственные только ему:
- временной промежуток, в течении которого он может погашаться может достигать 30 лет;
- назначение, то есть должно быть указано, на что будет потраченная сумма и полный адрес объекта, который приобретается;
- процентная ставка данных займов гораздо ниже, чем у иных кредитов;
- оформление данного кредита происходит в соответствии с законодательными нормами по ипотеке.
Еще одной особенностью являются, то что предмет, выставленный, как залог является собственность заемщика, но каких-либо определенных действия, например, продажи т.д. совершить с ней он не сможет без одобрения банка.
В соответствии с законом, приемники совместно с имуществом получают и долговые обязательства, имевшиеся у покойного. Если отсутствует страховка по ипотеке, то остаток суммы делятся между приемниками в соответствии с теми долями, которые они получили. В этом случае получателям следует составить мирное соглашение, которое они должны подписать и на основании, которого они обязуются выплачивать закрепленные за каждым суммы.
Но не всегда имеется возможность выплачивать положенную сумму, что делать в таких случаях?
Наследование ипотечной квартиры. Можно ли завещать такую недвижимость?
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Распоряжение составляется на случай смерти наследодателя. Он позволяет собственнику имущества определить состав наследников и размеры их долей.
При необходимости собственник может лишить наследства определенного родственника. Например, если в семье были конфликты или кто-то из детей злоупотребляет спиртным или является наркозависимым.
Владелец может отписать свое имущество не только членам семьи, но и третьим лицам. Наследником может выступать организация или органы местной власти.
В подавляющем большинстве случаев обязанности поручителя по ипотечному кредиту заканчиваются в момент смерти заемщика. Редкие исключения – когда в договоре прописано, что поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками. Как правило, это бывает, если наследник – несовершеннолетний ребенок, наследодатель – один из его родителей, а поручители – дедушка с бабушкой. Если опекун наследника – второй из родителей, то в этой ситуации ему не придется выплачивать кредит банку.
Базовое условие при составлении завещания – отчуждаемое имущество должно принадлежать наследодателю (ст.1112 ГК РФ). Обязательства, неразрывно связанные с личностью гражданина по наследству не передаются. Действует ли правило при оформлении ипотеки? Да.
Оформление ипотечного кредита подразумевает совершение 2 сделок одновременно:
- Купля-продажа. Гражданин покупает квартиру, регистрирует право собственности, оформляет залог.
- Заем. Заемщик получает кредит, оформляет кредитный и ипотечный договор. Предметом соглашения выступает приобретенная квартира. Жилье будет находиться в залоге у кредитора до полного выполнения обязательств по кредиту. Однако его собственником является заемщик. Он же и пользуется объектом недвижимости.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Владелец недвижимости может беспрепятственно отписать квартиру наследникам. Единственное ограничение – владелец не может продать или подарить квартиру без согласия кредитора. Правило распространяется не только на заемщика, но и на его наследников. Дополнительные особенности взаимоотношений кредитора и заемщика отображаются в соглашении (ст.346 ГК РФ). Поэтому рекомендую внимательно изучать положения кредитного договора.
Таким образом, банк не может наложить запрет на передачу ипотечного имущества по наследству. Подобные действия являются противозаконными. Любые оговорки в кредитном договоре, которые ограничивают права заемщика в части передачи недвижимости по наследству – ничтожны (ст.37 ФЗ «Об ипотеке»).
Нужно ли сообщать кредитору о намерении сделать завещание? Нет. Наследодатель не обязан уведомлять банк о своем решении (ст.1119 ГК РФ).
Чтобы оформить наследование ипотеки в случае смерти заемщика, у родственников есть 6 месяцев. Они обязаны за это время прийти к нотариусу по месту нахождения имущества, либо регистрации умершего и написать заявление. Существует два варианта: принятие имущества, либо отказ от него.
Важно! Принятие наследства – это право, но не обязанность родственников или других лиц по завещанию. В нотариальной конторе пишется заявление, претенденты на наследство открывают наследственное дело
С собой гражданам необходимо иметь документы:
В нотариальной конторе пишется заявление, претенденты на наследство открывают наследственное дело. С собой гражданам необходимо иметь документы:
- паспорта;
- свидетельство о смерти наследодателя;
- выписка из домовой книги;
- ипотечный договор;
- выписка из ЕГРН.
Срок принятия имущественной массы усопшего пропускать нельзя. Закон позволяет его восстановить в ст. 1155. Нотариус в этой процедуре не принимает участия. Решать вопрос с пропущенным сроком может только суд. Он выносит положительное решение относительно пропустившего срок лица, если последний укажет на наличие уважительных причин. В суд опоздавший претендент обращается, если наследники, принявшие и пользующиеся наследством, не согласны поделиться с ним. Если они проявляют здравую позицию, то необходимо заключить мировое соглашение по поводу распоряжения уже принятым имуществом.
Кому достанется долг и квартира в ипотеке, если заемщик умер?
По ст. 1175 ГК РФ, наследники, принимая имущество от усопшего, отвечают и по его долгам. Ипотека – это кредит, взятый наследодателем при жизни. Человек ушел из жизни, а долг остался. Банк справедливо ожидает его погашения, с процентами.
Но принятие на себя финансового обязательства наследниками, которое налагается на них из-за кредита умершего, это не безусловное требование. В большинстве случаев банки требуют от потенциального заемщика заключение страхового договора. Полис повышает стоимость кредита, но для банка – это страховка возврата денежных средств. Имея горячее желание купить квартиру в ипотеку, обычно граждане соглашаются с подписанием страхового договора. На руки заемщик получает полис неимущественного (личного) страхования. В противном случае, если человек откажет в оформлении страхового договора, банк откажет в выдаче ипотечного кредита.
Наследники, узнав от нотариуса о том, что умерший имел на руках полис страхования, обязаны обратиться в страховую компанию. Это обусловлено тем, что страховая организация обязана погасить перед банком ипотечный долг. Но только тогда, когда смерть наследодателя подпадает под страховой случай, указанный в полисе неимущественного страхования.
Важно! Банку, в принципе, все равно, кто ему заплатит по счетам. Поэтому кредитное учреждение не будет искать страховую организацию, требовать у нее страхового покрытия ипотеки
Намного проще обязанность передать наследникам. В интересах последних разыскать организацию, указанную в страховом полисе.
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | Комментарий |
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |
Как быть, если отчуждаемое имущество является совместной собственностью супругов? Наследодатель может отписать только свою часть квартиры. Половина супруга подлежит выделению из состава наследства по факту смерти наследодателя. Чтобы получить свидетельство на супружескую долю необходимо будет подать нотариусу соответствующее заявление.
В Сбербанке действуют все классические правила, которых нужно придерживаться в процессе переоформления ипотеки в случае смерти заемщика. Компанию необходимо обязательно уведомить о произошедшем. Для этого наследнику или иному лицу, имеющему на руках свидетельство о смерти, предстоит посетить филиал организации и предоставить информацию. Если действие не выполнить, образуется задолженность.
Согласно статье 1175 части 3 ГК России, ипотечная задолженность после смерти заемщика передается наследникам, если это не противоречит ипотечному договору.
Вместе с тем, наследники имеют возможность отказаться от наследства и тем самым не возлагать на себя обязательства по выплате ипотечного займа скончавшегося заемщика.
В обратном случае, наследники разделят сумму долга пропорционально полученным долям наследства.
За указанный период заинтересованные лица должны выполнить ряд действий:
- обратиться в ЗАГС на протяжении 3 дней для получения свидетельства о смерти должника (на оформление документа уйдет 30 минут, при себе следует иметь паспорт покойного);
- сообщить залогодержателю и страховщикам о смерти клиента;
- ежемесячно погашать остаток долга по займу;
- подать нотариусу заявление на принятие наследства (заказным письмом или лично). Информацию следует удостоверить медзаключением о смерти, личными документами, справкой из ЗАГСа.
- вступить в права наследования (через полгода).
При начислении кредитором штрафных санкций на протяжении 6 месяцев после смерти заемщика, можно подать заявку на списание неустойки по объективным причинам. Отказ подлежит обжалованию в суде.
После кончины должника следует уведомить кредитора письменно. К уведомлению следует приложить копию свидетельства о смерти. Бумаги можно направить заказным письмом с описью вложения, или лично передать в отделение банка. Затем надо выяснить, застрахован ли займ, и является ли смерть заемщика страховым событием.
Банк не станет списывать или самостоятельно погашать ипотеку за клиента после смерти. Если созаемщики отсутствуют, ситуация не признана страховым случаем, а наследники отказались от получения обязательств, финансовая организация инициирует судебное разбирательство, во время которого рассматривают возможность реализации квартиры и направление вырученных средств в счет закрытия долга по ипотеке. В большинстве ситуаций требования компании удовлетворяют. В результате квартиру продадут, а вырученные средства пойдут на закрытие долга.
Как оформить долю в квартире по наследству?
В Сбербанке действуют все классические правила, которых нужно придерживаться в процессе переоформления ипотеки в случае смерти заемщика. Компанию необходимо обязательно уведомить о произошедшем. Для этого наследнику или иному лицу, имеющему на руках свидетельство о смерти, предстоит посетить филиал организации и предоставить информацию. Если действие не выполнить, образуется задолженность.
Если гражданин не хочет погашать задолженность по ипотеке в случае смерти заемщика, он может отказаться от осуществления действия. Для этого нужно написать заявление и передать его нотариусу или не инициировать оформление наследства. Отказываясь от долгов, человек автоматически отклоняет своё право на наследство ипотечной недвижимости. Избавиться только от обязательств невозможно.
Если гражданин хочет принять наследство, но знает, что не сможет погашать долг по кредиту, необходимо посетить финансовую организацию и переговорить с ее представителями о возможности продажи жилья. Вырученные средства пойдут на закрытие обязательств перед компанией. При этом всю остальную собственность, не касающуюся ипотеки, гражданин сможет получить. Реализацию недвижимости осуществят после того, как лицо примет обязательства по кредиту и вступит в наследство.
Схемы наследования части квартиры и всей жилой площади практически не различаются между собой. Однако определенные отличия все же существуют. Прежде всего, нужно понимать разницу между двумя формами наследования. Доля в квартире может перейти наследнику по закону или согласно завещанию.
В первом случае имущество достается ближайшим родственникам, согласно очередности, установленной законодательством (ст. 1142—1145 и 1148 ГК РФ). При наследовании по завещанию доля квартиры переходит к тому, кто указан в документе, где изложена воля усопшего.
Итак, лучше понять, как происходит распределение долей квартиры после смерти умершего, помогут следующие примеры.
Пример 1. Супруги, проживая в браке, приобрели квартиру. После смерти мужа жене достается ее половина жилплощади, которая не делится между наследниками при жизни. Часть недвижимости, оставшаяся после смерти ее законного супруга, поделена в равных долях между супругой, детьми и родителями покойного.
Пример 2. Супруги проживали в квартире, полученной после смерти родителей жены. Недвижимость унаследована по закону. После кончины супруга его дети от первого брака начинают претендовать на часть имущества. Но в данном случае они ничего не получат. Ведь их отец законодательно не был собственником, хоть и проживал в этой квартире.
Важно! Если квартира полностью принадлежала умершему (была приобретена до заключения брака), она подвергается разделу между всеми родственниками первой очереди. При этом жене не выделяется половина, как в первом примере.
Как оформить завещание на имущество
Если собственник при жизни не написал завещание, его имущество после смерти распределяется, согласно закону. Всего насчитывается 7 очередей наследников:
- Муж или жена, дети, родители.
- Родные братья и сестры, дедушки и бабушки.
- Тети и дяди.
- Прадедушки и прабабушки.
- Двоюродные дедушки или бабушки, внуки или внучки.
- Двоюродные правнуки (правнучки), тети или дяди, племянники (племянницы).
- Пасынок, падчерица, мачеха, отчим.
Рассмотрим еще одну форму наследования, которая оговорена в действующем законодательстве — право представления. Иногда возникают ситуации, когда наследник умирает раньше, чем вступает в наследство. В таком случае его доля, которая полагается от умершего собственника, делится поровну между его наследниками (ст. 1146 ГК РФ).
Очередь следующая:
- вместо погибших детей — внуки и внучки;
- братьев и сестер — племянники и племянницы;
- теть и дядь — двоюродные сестры и братья.
Другими словами, имущество переходит к наследникам их очереди, но далее третьей не распространяется.
Чтоб стать полноправным хозяином своей доли в квартире, ее нужно зарегистрировать в Росреестре. При обращении в уполномоченные органы придется написать заявление, а также предъявить следующий пакет документов:
- свидетельство о праве наследования, выданное нотариусом;
- паспорт;
- договор наследников об определении размеров долей (если он имеется);
- документы на квартиру (кадастровый паспорт и другие).
На рассмотрения заявления отводится около 10 дней. Затем наследникам на руки выдают выписку из ЕГРН, где они указаны собственниками.
Вот с чего следует начать оформление ипотеки — определитесь, сколько денежных средств у Вас есть в наличии для покупки квартиры. Посчитайте свои сбережения, возьмите в расчет возможную помощь от родственников, обсудите с семьей сумму, которую вы сможете использовать. Минимальный первоначальный взнос на ипотеку начинается от 10% (но есть программы и без первоначального взноса). Чем взнос больше – тем лучше. Исходя из суммы первоначального взноса переходите к действию №2.
Наследство с обременением: как избавиться, примеры
Выбор банка, подходящего именно Вам по условиям ипотечного кредитования, – один из важнейших этапов в получении ипотеки в Москве. Благодаря действию №2, Вы уже предварительно определились с ценой квартиры в ипотеку, а также видом квартиры – вторичное жилье или новостройка. Теперь нужно ознакомиться с различными ипотечными программами, уточнить размеры первоначального взноса, сроки кредитования (у банков существуют возрастные ограничения), процентные ставки. Уделите внимание требованию банков к недвижимости! Некоторые из них кредитуют квартиры с перепланировками, а для некоторых это категорически запрещено. Тщательно проверьте наличие дополнительных расходов по ипотечной сделке — есть ли плата за открытие ячейки, комиссия за выдачу, за открытие и ведение счета, за проверку кредитной истории. Не забывайте, что при ипотеке в большинстве банков требуется страхование рисков, которое тоже потребует затрат.
Когда Вы определились с выбором банка, необходимо уточнить у менеджера список необходимых документов для ипотеки и подготовить их для одобрения кредита. Вам придется собрать пакет документов, в который обычно входит паспорт, водительское удостоверение, страховое свидетельство, свидетельство о браке (если вы женаты/замужем), свидетельства о рождении детей и документы с работы – заверенная работодателем справка 2НДФЛ и трудовая книжка. Далее, после предоставления всех собранных документов, начинается ваше рассмотрение. Срок рассмотрения банками вашей заявки на ипотеку в Москве составляет от одной до двух недель. Кредитный комитет решает, способны ли вы выплачивать ипотеку, а служба безопасности банка проверяет Вашу кредитную историю, подлинность документов и место работы.
При одобрении ипотечного кредита банком Вам нужно будет выбрать квартиру для ипотеки, подходящую под условия банка, внести за нее возвратный аванс и договориться с продавцами о предоставлении всех необходимых документов на квартиру. Для проверки квартиры юристам банка понадобятся: свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, основание получения этого свидетельства, выписка из Единого Государственного Реестра Прав, документы БТИ (технический и кадастровый паспорт квартиры), выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, паспорт собственника и пр. Полный список документов на квартиру в ипотеку нужно взять в банке. Когда документы будут у Вас на руках, их нужно будет передать в банк для проверки.
Если после проверки юристов не возникло вопросов о юридической «чистоте» выбранной квартиры, то Вы можете переходить к следующему действию – заказу оценки квартиры в независимой оценочной компании, аккредитованной в банке. Оценка квартиры позволит и Вам, и банку узнать рыночную стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку. И от этой цены будет зависеть сумма кредита, выданная банком.
Оформление дарственной на ипотечную квартиру
Основания обременения могут быть разными. Ограничение распоряжением недвижимым имуществом в данном случае возникает в связи с принятием судебных решений, изданием актов органами государственной власти или органами местного самоуправления, вытекает напрямую из закона или соглашения.
Например, когда квартира приобретена с использованием ипотечного кредита, а именно из средств банка, то такое жилье находится в залоге у банка до полной выплаты денежных средств. До снятия залога распорядиться таким недвижимым имуществом нельзя.
Можно выделить следующие основные виды обременений в отношении недвижимого имущества:
- залог;
- арест;
- доверительное управление;
- ограничение на распоряжение имуществом для нужд государственных или муниципальных органов;
- любые иные действия, сделки и ограничения, имеющие обременительный характер.
Гражданин Иванов завещал все имущество своей 34-летней дочери при условии, если она не вступит в брак с гражданином Сидоровым ранее чем по истечении 50 лет со дня его (Иванова) смерти.
Гражданин Колобов составил завещание, согласно которому часть его наследственного имущества (два автомобиля и один гараж) переходила по наследству его внуку. При этом обязательным условием для получения внуком наследства в виде указанного имущества являлось поступление последнего на юридический факультет Московского Государственного Университета и получение им диплома по специальности «юриспруденция».
Гражданин Кузнецов составил завещание на имя своей супруги. В завещании указал в качестве условия получения наследства супругой ее обязанность по перечислению 5 миллионов рублей на счет благотворительной организации Красный Крест в срок не позднее одного месяца со дня наступления его (наследодателя) смерти.
В завещание могут включаться такие требования, которые ограничивают свободу правопреемников относительно наследственной массы. На практике встречаются даже абсурдные условия, поскольку в законе нет закрытого перечня.
Установить можно любое условие.
Зачастую подобные требования-обременения касаются обязательств ухаживать за родственниками в возрасте. В иных случаях условие передачи недвижимости затрагивают возможность наследования только вместе с проживающими в помещении домашними животными, которые нуждаются в заботе.
Пример. В квартире умершего Алексея жили 2 кошки, 2 собаки и 2 шиншиллы. В завещательном акте прописано условие передачи квартиры наследникам — только вместе с перечисленными животными, им должен быть обеспечен должный уход.
Требования завещания может быть в форме завещательного возложения (легата). Под ним понимается распорядительный акт завещателя, в соответствии с которым на одного или нескольких наследников распространяется обязанность осуществить действия имущественного или неимущественного характера, направленные на исполнение не противоречащей закону цели.
Сервитут — получение определенных прав на использование имущества с учетом соблюдения правовых норм.
Так, можно пользоваться чужим участком земли в соответствии с сервитутом. Например, гражданину необходимо на близлежащем участке проложить кабель, провести воду или электросети. Сделать это можно лишь через участок рядом по заключенному договору через территорию соседа, на которой действует сервитут.
Арест имущества — крайняя мера, которая используется при нарушении прав или невыполнении обязанностей. При наличии этого вида обременения так же запрещается какое-либо распоряжение объектом. Правопреемник не вправе продать, сдать, подарить имущество или иным образом разрешить его судьбу.
Чтобы проверить, арестована недвижимость или нет, необходимо взять выписку из ЕГРН. Арест накладывается по решению суда с целью обеспечения иска, в порядке уголовного судопроизводства на основании ст.115 УПК РФ. Также этот вид обременений может накладывать судебный пристав для исполнения судебного решения.
При смене собственника имущества арест не снимается. Должны отпасть основания его наложения. Так, если данная мера была применена в отношении квартиры по причине наличия задолженности по коммунальным платежам, наследнику необходимо заплатить по счетам. После для регистрации снятия обременения следует обращаться в тот орган, который вынес решение об аресте.
Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.
Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.
Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.