Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если цена в договоре купли-продажи на недвижимость занижена». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».
Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре. При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся. И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).
Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно. К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам. И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.
Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно. А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
Вероятные последствия:
- опротестование сделки в судебном порядке;
- неопределённый на какое-то время статус квартиры;
- серьёзный штраф;
- доначисление налогов;
- проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
- тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
- конфликт с риэлтором и нотариусом;
- репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).
Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.
Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.
В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.
Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости. Чем грозит?
Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования. В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать. У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.
Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя. Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке. Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.
Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов. Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.
А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.
Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства. Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей. При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.
Инициаторами подобных действий могут быть как продавцы, так и покупатели. В качестве первых при этом могут выступать и физические, и юридические лица (для них мотивацией является стремление уменьшить налог на прибыль). Применительно к покупателям движущей силой такого решения выступает, как правило, желание не афишировать собственные доходы и наличие серьезных денежных сумм.
Механизм подобных сделок заключается в следующем. В договор купли-продажи вносится уменьшенная цена объекта недвижимости, после чего он отправляется на регистрацию в Росреестр. Истинная стоимость при этом может быть отражена в допсоглашении, а факт получения денежных средств подтвержден расписками. Но надо понимать, что юридическую силу будет иметь только зарегистрированный договор. То есть при возникновении спорной ситуации учитываться будет лишь та сумма, которая фигурирует в нем.
Чем опасна покупка жилья с указанием заниженной цены в договоре
Эксперты придерживаются мнения, что договор с заниженной стоимостью для покупателя несет больше потенциальных рисков, нежели для продавца. Прежде всего, если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания.
Кроме того, встает вопрос потери денежных средств. Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично — денег.
Поводы для инициирования судебных разбирательств могут быть разные. К примеру, при внезапном появлении наследников, или если обнаружится, что в процессе сделки права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, не были учтены, и пр.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда продавец начал проходить процедуру банкротства. В качестве инициатора при этом могут быть как и сам должник, так и его кредиторы. П. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» гласит, что «кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев». Гражданину же, который предвидит свое банкротство, для подачи соответствующего заявления данные условия даже не требуется выполнять.
Есть и еще один негативный момент — это невозможность для покупателя квартиры оформить имущественный вычет на полную стоимость приобретенного жилья, это можно сделать только на тот объем средств, который прописан в договоре. И если вдруг квартиру надо будет продать до истечения срока налогооблагаемого периода, то за счет существенной разницы между будущей истинной стоимостью и той, что указана в договоре, вырастет и размер налога с продажи.
Данная сторона сделки, как и покупатель, рискует потерять в денежных средствах. Чаще всего, если продавец осмотрителен, то перед подписанием ДКП с заниженной стоимостью он заключит с покупателем договор аренды ячейки в банке. В нее при очном присутствии продавца последний помещает средства в объеме, соответствующем истинной цене квартиры. Продавец уверен, что после регистрации Росреестром перехода прав собственности он получит 100% имеющейся в ячейке суммы.
Однако возможна ситуация, когда регистрация прав собственности так и не наступила, а срок аренды ячейки уже закончился. В этом случае у покупателя появится доступ к денежным средствам, однако он будет также располагать договором, где фигурирует заниженная стоимость, и стоит подпись продавца. Если покупатель окажется недобросовестным, то он, действуя через суд, может выступить с требованием зарегистрировать права собственности на собственное имя, согласно п.3. ст. 551 ГК РФ. Разумеется, оплата в этом случае будет в том объеме, который указан в договоре.
Продавца такой вариант с высокой долей вероятности может не устроить, но покупатель в этом случае может пригрозить ему тем, что придаст огласке сделку, в рамках которой стоимость жилья была занижена. Как минимум, при таком развитии событий продавцу нужно будет уплатить штраф и недоплаченный налог, а как максимум — он может стать фигурантом уголовного дела о мошенничестве. В свою очередь покупатель, если дело дойдет до судебного разбирательства, может остаться без жилья и части денежных средств.
При этом покупателю необязательно привлекать именно судебные органы, он может привлечь налоговую инспекцию. Верховный суд в своем определении установил, что налоговым органом продавцу может быть доначислен налог на прибыль, кроме того, у него (налогового органа) есть право подать в суд. И если в рамках судебного процесса докажут, что необоснованная налоговая выгода была получена в результате занижения выручки от продажи квартиры по цене ниже рынка, то в качестве наказания также могут быть применены штрафы и пени на сумму 100-300 тыс. рублей, согласно статье 198 УК РФ.
Важно понимать, что сниженная цена объекта недвижимости вполне способна обратить на себя внимание налоговой службы и без всяких намеренных указаний на нее кем-либо. Аналогично и с банком, который оповестит налоговую об этом, увидев стоимость в оценочных документах. В этой связи рекомендация: не стоит указывать стоимость, которая будет ниже 70% от кадастровой стоимости. То есть эта опция предусмотрена законом специально для того, чтобы бороться с занижениями. И в случае, когда фигурирующая в договоре цена оказалась меньше, чем кадастровая стоимость, может быть доначислен налог (после проверки).
Как отмечают эксперты, несущественным является отклонение в стоимости объекта недвижимости в границах 20% относительно его рыночной цены. Нужно ли тут эти границы расширять — личный выбор каждого. Однако о возможных последствиях и рискованности такого выбора всегда нужно помнить.
Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
| Сторона | Преимущества | Риски, недостатки |
| Для всех, кроме государства |
|
|
| Продавец |
|
|
| Покупатель |
|
|
| Банк |
|
|
| Государство |
|
|
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
Заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи указывается цена, которая заведомо ниже ее реальной рыночной стоимости. Например, рыночная стоимость ипотечной квартиры – 3 млн. рублей, а по договору она продается за 950 тыс. рублей. При этом фактически продавец получает от покупателя реальную сумму сделки, а заниженная остается только в документах.
Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает квартиру на вторичном рынке. Причина – в особенностях налогообложения.
Налоговое законодательство РФ предусматривает уплату НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры свыше 1 млн. рублей, проданной в течение 3-х или 5-ти лет (в зависимости от оснований) с момента ее приобретения. Например, при продаже квартиры стоимостью 2,5 млн. рублей необходимо заплатить налог на разницу с суммы 2,5 млн. – 1 млн. = 1,5 млн. руб. х 13%.
С 2020 года вступили изменения в Налоговый кодекс, которые расширили перечень обстоятельств, по которым срок владения недвижимым имуществом для применения льготы по уплате НДФЛ составляет 3 года. Помимо недвижимости, полученной в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и/или близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, добавилась собственность в виде единственного жилья налогоплательщика.
На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены продаваемой недвижимости. По сути, все риски — только финансовые и только покупателя. В чем риск?
Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли-продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю. Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе. Конечно, такие случаи редки, но в практике случаются, а доказать факт занижения стоимости продажи, чтобы получить разницу между реальной и заниженной стоимостью жилья, в подавляющем большинстве случаев не представляется возможным.
Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга как страхование риска утраты права собственности.
Кроме того, с 2020 года стало сложнее избежать налогообложения при помощи занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
В рамках борьбы государства с так называемой серой налоговой оптимизацией, в связи с огромной долей сделок на вторичном рынке жилья, суммы по которым не превышали 1 млн. рублей, были внесены изменения в статью 214.10 ч.2 Налогового кодекса.
Согласно новой редакции данной статьи, теперь при продаже квартиры, приобретенной позже 1 января 2016 года, НДФЛ будет исчисляться исходя из ее кадастровой стоимости с учетом поправочного коэффициента 0,7. Т.е. по сути занижать сумму сделки становится бессмысленным более, чем на 30% от кадастровой стоимости жилья.
Например: если по договору купли-продажи стоимость квартиры указана как 1 млн. рублей, а его кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей, но налог нужно будет всё равно заплатить исходя из налогооблагаемой базы (5 млн. х коэфф. 0,7) — 1 млн руб. налоговый вычет = 2,5 млн рублей. Таким образом, НДФЛ по сделке составит 2,5 млн. руб. х 13% = 325 000 руб.
Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры
Ну, и последний вопрос — как делается занижение цены при ипотеке?
На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы. Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения». Под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д. И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.
Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже вам.
Пример того, как в реальности выглядит предложение снизить цену в договоре купли-продажи, рассказала минчанка Татьяна, обратившаяся в редакцию TUT.BY.
— Мы с мужем около трех месяцев искали двухкомнатную квартиру на вторичном рынке жилья в Минске. Рассматривали варианты в своем районе, где все уже было привычно. Было несколько квартир, которые очень понравились, но в них была несогласованная перепланировка, узаконить которую вряд ли бы удалось. В итоге остановились на «двушке» в панельном доме 2007 года постройки, но когда дело дошло до оформления договора купли-продажи, хозяйка через агента стала настаивать, чтобы сумма сделки была прописана на 10 тысяч долларов меньше, чем мы бы заплатили в реальности. Говорила, что разведена с мужем и должна будет отдать ему половину суммы, вырученной за квартиру. Что, мол, разницу хочет оставить сыну на обучение. Мы отказались от сделки, — рассказала Татьяна и добавила, что в итоге семья решилась ввязаться в строительство.
Кто заинтересован прописать в договоре купли-продажи цену ниже рыночной и по какой причине, рассказал заместитель руководителя аналитического центра ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев.
— Когда анализируем все сделки по Минску, то видим, что в общей массе действительно встречаются такие, где цена квартиры сильно занижена или, что совсем редко бывает, завышена. В цифрах это не более 5% от всех сделок купли-продажи. Почему так происходит? Во-первых, это связано с тем, что люди хотят сэкономить на налогах. Так, например, могут поступать продавцы-иностранцы. Наши могут воспользоваться занижением стоимости жилья, когда продают не первую квартиру за пять лет. Потому что согласно Налоговому кодексу, без уплаты подоходного налога разрешено продать один объект недвижимости в течение 5 лет.
Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, то налога с продажи квартиры также можно избежать. Так, доход от реализации квартиры можно уменьшить:
- на фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры;
- на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
Выбрать можно только один из способов (Письмо ФНС РФ от 12.02.2013 г. №ЕД-4-3/2254, п.3 ст.210 НК РФ и пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). И продавец квартиры сам выбираем, что ему выгоднее применить.
В случае продажи в течение налогового периода нескольких квартир, имущественный вычет предоставляется по отношению к каждому объекту, но в сумме, не превышающей установленного лимита — 1 млн рублей.
А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если выручка от продажи квартиры составила более 1 млн рублей, то полученный доход можно уменьшить на расходы на приобретение квартиры.
Если стоимость квартиры составляет 1 млн рублей и менее, то выгодно применить имущественный вычет. В этой ситуации продавцу не нужно подтверждать документами расходы на покупку квартиры.
Зная о такой возможности, продавец по договоренности с покупателем искусственно занижают цену квартиры в договоре купли-продажи.
Если дата приобретения квартиры до 01 января 2016 г., то заниженная оценка квартиры может иметь гражданско-правовые, но не налоговые последствия. Например, в случае расторжения сделки продавец вернет покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).
В том случае если кадастровая стоимость квартиры определена, то цену продажи необходимо сверить с кадастровой стоимостью. Для чего это нужно сделать?
Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.
Проиллюстрируем это на примерах.
ПРИМЕР № 3.
Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 1,4 млн рублей.
Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:
1 млн рублей больше 0,98 млн рублей (1,4 млн рублей х 0,7).
Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию, но суммы налога к уплате не будет. Декларацию все равно представить нужно, ведь в случае непредставления даже «нулевой» декларации физическому лицу грозит штраф — 1 000 рублей (ст.119 НК РФ).
ПРИМЕР № 4.
Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.
Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:
1 млн рублей меньше 3,5 млн рублей (5 млн рублей х 0,7).
В этом случае сумма налога к уплате составит:
(3,5 млн рублей — 1 млн рублей) х 13% = 325 000 рублей.
Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию с суммой налога к уплате.
Сразу отметим, что игнорировать такой расчет нельзя. За неполную уплату налога физическое лицо могут привлечь к ответственности и взыскать штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (п.1 ст.122 НК РФ).
Заниженная цена в договоре купли-продажи. Риски продавца и покупателя?
На практике много вопросов и споров возникает по поводу того, что можно включить в расходы на приобретение квартиры. При этом у продавца должны быть надлежащим образом оформлены все документы, подтверждающие расходы.
Перечень расходов на приобретение квартиры не произвольный, а установлен пп.4 п.3 ст.220 НК РФ. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Но это не означает, что купив квартиру, можно впоследствии при ее продаже учесть расходы на отделку квартиры с учетом стоимости самих отделочных материалов.
Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор купли-продажи квартиры предусматривает приобретение квартиры без отделки (пп.5 п.3 ст.220 НК РФ).
Например, если приобретена квартира с «черновой» отделкой, то расходы, связанные с отделкой квартиры, можно учесть в уменьшение доходов от ее продажи.
При определении видов строительных отделочных работ нужно руководствоваться ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЭС Ред. 2).
Расходы на приобретение мебели, бытовой техники даже при приобретении квартиры без отделки учесть нельзя (Письмо ФНС РФ от 28.12.2015 г. № БС-3-11/[email protected]).
Срок представления декларации по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п.3 ст.228 НК РФ, п.1 ст.229 НК РФ). Например, если квартира продана в 2020 году, то физическое лицо должно представить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 г. В том случае, если в декларации заявлена сумма налога к уплате, ее необходимо оплатить до 15 июля 2021 года.
Скрыть факт продажи квартиры от налоговиков не получится, т.к. регистрационные действия с недвижимостью передаются в налоговую инспекцию в рамах межведомственного взаимодействия от регистрирующих органов.
Следует помнить, что как неподача декларации, так и неуплата налога, грозят физическому лицу немалыми штрафами.
Штраф за неподачу декларации зависит от срока просрочки и может составлять от 5% до 30 % от суммы заявленного налога. Минимальный штраф — 1 000 рублей.
Штраф за неуплату налога составляет 20% от неуплаченной суммы. А при умышленном уклонении от уплаты налога размер штрафа увеличится до 40% от неуплаченной суммы.
Не стоит забывать и про пени. Пени будут начисляться за каждый день просрочки уплаты налога как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 27 июля 2020 года — 4,25%).
Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:
-
Дивиденды по наследству
73 0
207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов
Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи
На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью, чтобы не платить налоги с продажи квартиры. Однако, это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше. Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов – есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств. Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условиях:
- по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация)
- по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина)
- по истечению 5-лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов)
И в том случае, если продавцы не подпадают под эти категории, то при реализации недвижимости (квартир, комнат, долей, земельных участков, домов и дач) они естественным образом задумываются о том, как существенно уменьшить налоговое бремя и стремятся это сделать, как им кажется, одним единственно возможным способом – указать неполную стоимость в соглашении об отчуждении, напрочь забывая при этом и о других допустимых инструментах. Например, таких как – снижение кадастровой стоимости объекта. Но это уже совсем другая история…
Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов. В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».
Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%. Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близкие к истине. При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?» Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки, а если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.
Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия. В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт, за основу государственной оценки и стоимости берутся те данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной. Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) — наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.
В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов), покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры. Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме. Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности. Именно по этой причине на сделке расписки продавцы иногда переписывают по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.
Кроме того, в тот момент, когда покупатель согласился пойти на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом. В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.
Как опытный высококвалифицированный специалист в сфере оборота вторичной городской и загородной недвижимости, готова сопроводить сделку любой степени сложности, в том числе и с неполной стоимостью в договоре купли-продажи. Дерзайте, но помните, что инструмент занижения требует от исполнителя ювелирных настроек, в умелых руках — это уникальная возможность для существенной экономии семейного бюджета, а при кустарной реализации — это ни что иное, как бомба с часовым механизмом. В случае возникновения любых вопросов – за консультацией, разъяснениями и услугами обращайтесь, буду рада помочь.
Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Об этом прямо говорится в п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.
Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.
Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.
(10 оценок, среднее: 5,00 из 5) Загрузка…
Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов. С одной стороны, физические лица хотят осуществить такие действия, но с другой – бояться делать, поскольку считают, что такие действия будут признаны незаконными. Попробуем разобраться в данном вопросе и найдем ответ на него.
Для того, чтобы ответить на вопрос, поставленный в начале статьи, необходимо разобраться с понятием кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости объекта недвижимости, которая определяется на основании множества критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводиться с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и т.д.
Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.
Что же касается купли-продажи, то здесь возможны варианты. Связано это с тем, что кадастровая стоимость не всегда равна рыночной стоимости объекта. Поэтому многие продавцы и покупатели хотят изменить стоимость продажи.
Кроме того, главной причиной такого желания служит желание сэкономить на налогах. Каждый продавец недвижимости при продаже объекта (есть и исключения) должен заплатить в бюджет налог на полученный доход. НДФЛ рассчитывается с полученного дохода – стоимости продажи. Соответственно, чем меньше доход, тем меньше налог.
Вне зависимости от того, какая недвижимость будет продаваться, существует три главных особенности такой операции, о которых должен знать продавец:
- Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
- Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
- Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.
Вот такие особенности необходимо учитывать при желании продать квартиру. Может быть, что на региональном уровне установлены свои правила продажи, и о них необходимо знать.
Помимо этого необходимо знать, что если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то тогда налог на доходы физических лиц рассчитывается не с кадастровой стоимости, а со стоимости договора купли-продажи.
Если же за основу берется именно кадастровая стоимость, то в договоре прописывается то значение, которое было на 1 января текущего года. Такие правила связаны с тем, то в течение года кадастровая цена может пересматриваться. Чтобы защитить права налогоплательщика, принято использовать в таком случае более раннюю стоимость.
Купили квартиру по заниженной цене. Как получить вычет с полной суммы?
- Продать объект недвижимости по стоимости, которая не равна кадастровой, можно, но не всегда;
- Продажа по стоимости, которая больше кадастровой, не является проблемой и вообще выгодна для государства. Поэтому со стороны налоговых органов не будет никаких замечаний;
- Продажа объекта недвижимости по стоимости, ниже кадастровой возможна в том случае, если цена объекта не превышает 1 миллиона рублей. В таком случае продажа производиться в обычном порядке;
- Продать квартиру по стоимости, ниже кадастровой, можно, но главное, чтобы такое занижение не было ниже 30% от кадастровой стоимости. Например, если по кадастру цена недвижимости 5 миллионов рублей, то продать ее можно по договору купли-продажи за 3,5 миллиона рублей;
- Если стоимость жилья не соответствует кадастровой оценки, в частности, ниже ее, то можно ее обжаловать в судебном порядке. После получения решения суда уже заключать сделку о купле-продаже.
Согласно текущему законодательству, налоговая взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Это придумано, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.
Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф. Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.
А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.
Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит?
Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами).
Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали».
Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре.
Однако налоговая всё равно вскоре может узнать правду. Например, когда покупатель придёт в налоговую инспекцию за налоговым вычетом. Так случилось с москвичом Максимом — он продал свою квартиру по заниженной в договоре цене. А покупатель без какой-либо задней мысли обратился в инспекцию за своими законными 13% из бюджета, представив налоговой службе весь пакет документов, включая и расписку Максима о получении полной суммы по сделке. Инспектор удивился расхождению стоимости квартиры в договоре и расписке и попросил написать объяснительную. Налоговый вычет покупателю-то в итоге одобрили, а Максим вскоре получил от ФНС квитанцию с требованием доплатить налоги плюс штраф 20% от неуплаченной добровольно суммы и пени.
Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой.
Как занизить стоимость квартиры
К сожалению, есть достаточно ушлые продавцы, которые на такой операции пытаются получить прибыль. Ведь формально, согласно ст. 398 ГК РФ, продавец обязан вернуть деньги, если они были уплачены ему до регистрации, однако в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре.
В-третьих, занижение цены квартиры в договоре купли-продажи может привести к тому, что уже совершённая сделка будет оспорена. И сделает это совсем не продавец. Согласно закону, если в течение трёх лет после продажи квартиры её продавец будет признан банкротом, то конкурсный управляющий имеет право оспорить уже совершённую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу на том основании, что на момент сделки её стоимость не соответствовала рыночной (определение Верховного суда РФ по делу № А11-7472/2015), и доказать это ему будет достаточно просто. Как правило, суду представляют копию оспариваемого договора и выписки об аналогичных сделках в аналогичное время. Из этих документов разница будет видна сразу. Аналогичные ситуации могут возникнуть и у покупателей автотранспортных средств. Только при сделках купли-продажи автомобилей добавляются случаи, когда машина может оказаться в залоге, под арестом или в розыске. И тогда вернуть от продавца что-либо, кроме суммы, указанной в договоре, не получится никак.
И четвёртый риск — в случае если стоимость квартиры в договоре значительно ниже кадастровой, разницу налоговики могут счесть доходом покупателя и потребовать заплатить 13% в бюджет.
Использование двух цен («официальной» (указываемой в договоре) и «фактической», которая реально уплачивается (должна уплачиваться) покупателем продавцу) по-прежнему практикуется при заключении сделок с недвижимостью. Как правило, инициатором таких манипуляций выступают продавцы, которые по тем или иным причинам не хотят показывать полную стоимость. Наиболее часто такой причиной выступает вполне понятное желание сэкономить на налогах. Принимая во внимание, что с этого года минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, увеличен с трех до пяти лет, практика «двойных» цен сохранится, а, возможно, и расширится. Как, впрочем, и противодействие контролирующих органов.
В публикациях специалистов компании «Юридическое бюро» неоднократно освещалась тема занижения реальной цены сделок с недвижимостью. Однако, постоянные обращения клиентов не только свидетельствуют о ее актуальности, но и показывают новые грани. Как часто говорилось в советских газетах, «Письмо позвало в дорогу»: поэтому ниже попытаемся кратко затронуть вопросы, возникшие сразу у нескольких клиентов, которые не так давно собирались стать собственниками квартир, домов и угодий (заплатив по договору одну сумму и передав дополнительно ещё некоторое количество денежных знаков).
Предположим, что, наслушавшись заверений риэлторов и не вняв здравым доводам, они таки стали собственниками по предложенной схеме. Так же допустим, что после того, как закончилась суета сделок, ремонтов, переездов, новоселий и проч. счастливых забот новых владельцев, последних, по разным причинам, посетили два вопроса: как бы официально «соединить» вместе две величины и получившей сумме придать статус официально уплаченной по сделке? Поскольку сделка исполнена, то «просто» (например, подписав дополнительное соглашение) поменять задним числом один из ее важнейших элементов невозможно. Для этого надо, по меньшей мере, обращаться в суд либо для расторжения сделки, либо признания ее заключения на иных условиях. И то, и другое крайне затруднительно, чревато серьезными рисками. Кроме того, контрагент по сделке – продавец, видимо, не будет помогать (в лучшем случае).
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет. Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.
При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).
Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:
- увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
- повышение процентной ставки;
- указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.
Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.
В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).
Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность. Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом. Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.
Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.
Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.
Похожие записи: