Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости с недостатками». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Письменная консультация
- Составление претензии
- Составление иска
- Составление договора
- Представительство в суде
- Защита прав потребителей
- Юридические услуги по трудовым спорам
- Юридические услуги по арбитражным спорам
- Юридические услуги по долевому строительству
- Юрист по страховым спорам-Автоюрист
- Юридические услуги при затоплении квартиры
- Проведение банкротства физического лица
- Кредитный юрист по долгам банку
- Возврат комиссий и страховок с банка
- Юрист по недвижимости
- Взыскание долга по расписке
Недвижимость с недостатками, проблемы толкования ст. 556 ГК РФ
- Банкротство граждан
- Защита потребителей
- Товары и услуги
- Мошеннические схемы продаж
- Кредиты и займы
- Страхование
- Затопление квартиры
- Автоспоры
- Юридические лица
- Недвижимость
- Долевое строительство
- Трудовые споры
- Семейное право
- Наследственное право
- Разное
- О судах
- Исполнительное производство
Еще перед покупкой на этапе осмотра, выявляются видимые проблемы, которые в последующем указываются в договоре купли-продажи (КП). Но недобросовестный продавец может не указать ряд дефектов, которые выявятся только после заключения договора КП. В этом случае не обязательно осуществлять процедуру его расторжения – сначала нужно сообщить об их наличии продавцу. Делать это лучше всего незамедлительно и в письменном формате (по электронной почте) — в дальнейшем все общение покупателя и продавца должно проходить в письменном виде.
Следующим шагом является требование устранения дефектов. Если продавец не идет навстречу в разумный период времени, то покупателю придется самому делать ремонт. После этого он вправе требовать от продавца возмещения суммы, потраченной на ремонтные услуги и материалы. Если он отказывается их оплачивать, то можно подавать иск в суд. При этом, стоит помнить, что затраты на ремонт нужно будет подтвердить документально, а также доказать в суде их необходимость и обоснованность.
Происходят такие ситуации нечасто, поскольку пострадавшей стороной все равно остается приобретатель жилья. Почему? В Жилищном Законодательстве прописан пункт, согласно которому, после расторжения договора продавец вправе не возвращать деньги. Но если в договоре КП написано, что в случае его расторжения, деньги должны быть возвращены в полном объёме, то продавцу придется выплатить их. Но на практике, этот процесс затягивается на годы: продавцы часто заявляют, что деньги потрачены, утеряны и т.д. В итоге деньги возвращать приходится опять же через суд и небольшими ежемесячными платежами.
Приобретение квадратных метров в новостройке
Риск получения квартиры ненадлежащего качества в этом случае велик, и ситуаций таких возникало множество. Недобросовестность компании-застройщика, желающей сэкономить и заработать на будущих жильцах, выливается в жилье низкого качества на этапе заселения. Что делать, если при покупке обнаруживаются, к примеру, незвукоизолированные стены, неровные перегородки, протекающая кровля, кривые оконные и балконные рамы с плохим монтажом и т.д.? Бывают случаи, когда из-за халатности застройщика возникают ситуации, которые наносят вред здоровью жильцов.
Несоблюдение технологий возведения жилья как можно раньше должно обсудиться с застройщиком. Если все доводы и подозрения покупателя подтвердятся, нужно требовать устранения дефектов или их компенсацию со строительной компании. Процесс этот длительный и трудоемкий – но закон в этом случае на стороне покупателя. Согласно Федеральному закону, застройщик обязан передать приобретателю объект, качество которого соответствует пунктам договора, требованиям всех регламентов и проектных документов.
Нюансы при приемке жилья
Юристы, специализирующиеся на спорах по новостройкам, советуют справиться с эмоциями, и провести тщательный осмотр квадратных метров перед подписанием приемо-передаточного акта. Если у Вас мало знаний в области строительных технологий, то лучше пригласить провести осмотр специалиста, который разбирается в строительстве. Он поможет определить, соответствует ли квартира требованиям закона и условиям договора. Это очень важный момент, который поможет в дальнейшем сэкономить не только деньги и время, но и нервы. Во время приема квартиры важно указать застройщику на обнаруженные дефекты, сфотографировать их – если этого не сделать, то привлечение к ответственности застройщика может не состояться.
Если речь идет о несущественных нюансах, которые не приведут в будущем к дорогостоящему ремонту, то можно на них «закрыть глаза».
Также Законодательством установлено, если долевая недвижимость имеет недостатки, и ее качество не соответствует техническим требованиям, дольщик имеет право потребовать от продавца:
- в ближайшие сроки устранения дефектов;
- уменьшения цены за жилплощадь;
- финансовой компенсации за проведенный ремонт.
Какой пункт взаимодействия выбрать – решение собственника. Дальше строительной компании отправляется претензия, в которой и указывается подходящий вариант.
Приобретенное жилье ненадлежащего качества – повод собрать документы и обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Например, если застройщик отказывается брать на себя ремонтные работы или затягивает срок. Также, если речь идет о серьезных затратах, потребуется независимая экспертиза и решение спора в судебном порядке.
При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты. Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум. Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.
Сперва необходимо определить, что является дефектом недвижимости.
Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н. юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц). В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.
Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.
Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.
Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.
Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.
Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.
Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:
- Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
- при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
- дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).
В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.
Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.
В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.
Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества
Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены. Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей. А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:
Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>. Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni
Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах. Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.
Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги. Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты. Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты. Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант. В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
- время фактической передачи недвижимости покупателю;
- сроки и способы взаиморасчетов;
- состояние передаваемой квартиры;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
- порядок решения споров и распределения ответственности;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.
К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.
Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Подводные камни сделок с недвижимостью
Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.
Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.
Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.
При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.
Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.
А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.