Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда сделка с недвижимым имуществом считается зарегистрированной». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
- Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
- Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021
Договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента
- Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
- Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
- За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
- Подборка материалов по теме: «Ценные бумаги», 18.10.2020
- Юридические статьи за февраль 2021 года, 05.03.2021
- ТОП-10 популярных материалов из категории «Конституционное право», 07.10.2020
- ТОП-10 популярных материалов из категории «Трудовое право», 20.10.2020
- Подборка материала за август 2020 года, 01.09.2020
Первым делом предстоит понять, о чем конкретно идет речь. Право собственности на недвижимость возникает при разных обстоятельствах. О них будет рассказано позже.
Для начала нужно запомнить, что изучаемое понятие характеризует право гражданина на совершение разных сделок и операций со своей недвижимостью. Право собственности позволяет владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.
При наличии данной составляющей человек признается хозяином собственности. Но данные права приходится в обязательном порядке регистрировать. Во всяком случае, если речь идет о недвижимости.
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
Но и это еще не все. Все чаще и чаще граждане получают имущество в собственность по наследству. С этим процессом рано или поздно столкнется почти каждый человек.
Претенденты на имущество становятся полноправными собственниками после открытия завещания или делопроизводства о вступлении в наследство. Регистрация прав в Росреестре в этом случае нужна, но роли для прав собственности она не играет.
Но это еще не все. Понятно, когда наступает право собственности на недвижимость при наследовании. Только придется запомнить, что до регистрации имущества в кадастровой палате и получения выписки из ЕГРП гражданин не сможет осуществлять сделки с недвижимостью. Максимум, позволенный человеку, — использование имущества и отказ от наследства. Но отказаться от уже принятого наследства не получится.
Также можно получить собственность по договору дарения. Такой расклад встречается тоже весьма часто. Особенно в семьях, где граждане боятся раздела собственности при разводе. Имущество, полученное по договору дарения, признается личным. Оно не делится при расторжении брака.
Признание права собственности на недвижимость осуществляется на основании договора дарения. При этом право на имущество возникает, как не трудно догадаться, в момент подписания соглашения, либо в день, указанный в договоре.
Также можно получить в собственность жилье или другую недвижимость в порядке приватизации. Данный процесс описывает процедуру переоформления государственной собственности в частные владения. Обычно приватизация проводится бесплатно, но только 1 раз в жизни. Доступна она только прописанным на территории гражданам.
Основанием для начала операции является договор социального найма. Также во внимание принимается прописка человека. А вот для регистрации прав собственности пригодится договор о приватизации. В момент его подписания жильцы становятся полноправными хозяевами имущества. Запомнить подобные особенности не составляет труда.
А где именно сегодня происходит государственная регистрация права собственности на недвижимость? Этой задачей занимаются некоторые органы.
А именно:
- кадастровые палаты;
- Росреестр;
Все чаще на практике встречается регистрация через многофункциональные центры. Но по-прежнему люди обращаются за услугой в Росреестр. Это наиболее простое решение. Идти необходимо в службу по месту расположения имущества. Но можно обратиться в организацию по прописке.
Комментарий к ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделок
Есть лишь одна организация, занимающаяся регистрацией сделок с домами и квартирами – это Федеральная регистрационная служба (Росреестр).
В территориальное отделение Росреестра в той области, где находится объект недвижимости, либо в местный отдел МФЦ следует подавать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
Предпочитительнее обратиться в МФЦ, нежели визит в отделение Росреестра, так как в МФЦ предоставляется более полный перечень услуг: прямо в МФЦ можно оплатить государственную пошлину и обратиться к специалистам для получения услуг по проверки подлинности документов. Росреестр подобных услуг не оказывают.
- Паспорт Р.Ф.
- Квитанция об оплате госпошлины
- Технический паспорт объекта наследования (при отсутствии может быть заменен планом объекта)
- Свидетельство о праве наследования
- Выписку из домовой книги
Также потребуется письменное согласие супруга(и), если на момент регистрации наследник находится в браке.
Законом устанавлены определенные требования в отношении договоров купли-продажи недвижимости.
Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит регистрации, иначе сделка будет считаться ничтожной – ст. 165 Гражданского Кодекса. Незарегистрированный договор — не дает оснований для возникновения каких-либо обязанностей (например, передачи имущества).
Сделка будет считаться зарегистрированной с момента внесения новых данных в ЕГРП. Регистрация подтверждается специальным штампом, проставляемым на договоре, с текстом «Произведена государственная регистрация сделки». Регистрация в Росреестре длится 15 — 30 дней, после чего можно получить выписку ЕГРП.
Cделки, подлежащие государственной регистрации, можно условно классифицировать на 3 группы:
-
Сделки с отчуждением
Cделки купли-продажи и мены жилой недвижимости, а также договора дарения и аренды недвижимости с последующим выкупом. При таких сделках с недвижимостью происходят 2 регистрационных действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности приобретателя.
-
- Развернутую юридическую консультацию по вопросам сделки с недвижимостью
- Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
- Воспользоваться отдельными юридическими услугами на любом этапе совершения сделки
- Оценка объекта движимого и недвижимого имущества
В случае,если вы планируете приобрести недвижимость у застройщика – мы обратим внимание на его репутацию, надежность, выполнение намеченных программ и сдачу объектов в срок, качество взаимодействия с посредническими организациями.
В случае,если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке – мы уделим особое внимание чистоте сделки, проверке продавца/покупателя, определение правомочности и дееспособности сторон, истории объекта недвижимого имущества.
Сделки с недвижимостью и их регистрация
Аналогичная система органов создана в каждом субъекте РФ, при этом сеть Многофункциональных центров в настоящее время доступна для граждан практически каждого районного центра страны. Найти необходимую информацию о порядке обращения, необходимых документах или требуемых госпошлин можно найти на официальном портале госуслуг либо на сайте Росреестра.
Когда люди заключают сделку, то всегда встает вопрос о юридическом регулировании подобного соглашения между сторонами.
Нужно знать, в какой форме законодательство допускает оформление сделки, а также требования, которые выдвигаются для признания договора вступившим в свою силу.
Следует отметить, что с 1 января 2021 года вступил в силу федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». В связи с этим важно разобраться в том, какие договора подлежат государственной регистрации с 2021 года.
Так, договоренности между физическими либо юридическими лицами могут выражаться устно. Однако в некоторых случаях они имеют обязательное письменное оформление, предполагающее создание документа. В свою очередь, договор, может требовать:
- регистрации в государственных инстанциях, которые ведут собственные реестры;
- обязательного заверения в нотариальном порядке;
- непосредственно самого факта договоренности участников сделки по основным вопросам.
Следует отметить, что вариант с нотариальным удостоверением в большинстве случаев является обязательным требованием. Однако в определенных случаях закон называет подобный способ оформления желательным либо оставляет выбор за сторонами.
Таким образом, гражданам не запрещается обращаться в нотариальную контору в тех ситуациях, когда подобное удостоверение не является для них обязательным, а выступает исключительно желанием оформить свои правоотношения именно так.
В этом заключается основное отличие от обязанности регистрировать договоры. Ведь органы юстиции принимают заявления только тогда, когда относительно конкретной сделки в законе прямо указано то, что ее необходимо оформить соответствующим образом. О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации с 2017 года в соответствии с ФЗ, сказано ниже.
Чтобы иметь представление, какие договоры подлежат государственной регистрации, среди них условно следует выделить несколько групп:
- Все договоры, суть которых в отчуждении недвижимых объектов. Иными словами, происходит переход права собственности от одного лица к другому. Они заключается при сделках купли-продажи, дарения, мены, аренды с дальнейшим выкупом, ренты, купли-продажи имущественного комплекса.
- Правовые отношения, при которых не происходит перехода прав. Их суть заключается в передаче недвижимого имущества во временное использование. Такими сделками является залог, аренда (если срок договора более 1 года), безвозмездное пользование.
- Договоры, которые заключаются при сделках, являющихся дополнительными к уже прошедшим регистрацию и состоявшимся, например, перевод долга, уступка требования, изменение условий и т. д.
- Бумаги смешанного характера, то есть такие, в тексте которых содержатся элементы одновременно нескольких документов, но один из них по закону требует обязательной регистрации.
Какие договоры подлежат государственной регистрации – такой вопрос встает перед гражданами, которые заключают сделки с крупными денежными суммами или подписывают соглашения, нуждающиеся в заверении нотариусом. Среди подобных сделок находится целая категория бумаг. Это такие официальные документы, которые непосредственно относятся к недвижимости и различным операциям с ней.
Государственная регистрация сделок
Договоры, подлежащие государственной регистрации, проходят удостоверение в Росреестре.
Подобная процедура обеспечивает правильность составления подобного документа, верность проведенной сделки, отсутствие обмана и преступных махинаций с любой из сторон, закрепление законных прав на распоряжение и владение недвижимостью за новым владельцем или несколькими, легитимность вносимых изменений, если одновременно подписывались некоторые дополнительные акты, а также признание операции недействительной.
В случаях, если подобной регистрации не осуществляется, совершенную сделку считают ничтожной, не имеющей юридической силы. Таким образом, не оплаченный пошлиной и в должном порядке не зарегистрированный контракт либо дополнение к нему недействительны.
В подобных случаях при возникновении споров и обращении в суд этот договор во внимание браться не будет. Помимо того, при составлении соглашений о сделках с недвижимостью в обязательном порядке проверяется точность и правильность всех указанных сведений.
Поэтому договоры с неправильным оформлением также не считаются действительными.
Какие договоры подлежат государственной регистрации, если речь идет о сделках с недвижимостью:
- Сделки, которые ведут к отчуждению собственности от одного гражданина и к получению прав на нее иным лицом.
- Дополнения, которые изменяют один или несколько пунктов сделок, заключенных ранее.
- Договоренности в области недвижимости, результатом которых не является смена владельца.
- Смешанные договоры, где речь о недвижимости идет частично.
Для того чтобы все процессы и действия, сопровождающие сделку, подлежащую обязательной государственной регистрации договора, выполнялись с соблюдением закона и были легитимны, необходимо обратить внимание на следующие важные моменты:
- При передаче, переходе или покупке построек (их частей) этот факт удостоверяется посредством специального сертификата (свидетельства), который выдается определенным государственным органом.
- При передаче права собственности выполняется одновременно два процесса: непосредственная регистрация факта подобной договоренности и регистрация вновь возникших прав на объект.
Для объектов, купленных за наличные средства, — 10 рабочих дней .
Для объектов, приобретаемых по договору ипотечного кредитования, — 5 рабочих дней .
После закрепления в Росреестре факта перехода имущественных прав стороны сделки получают личный экземпляр договора с отметкой об оформлении права собственности.
Покупатель дополнительно получает свидетельство о регистрации имущественных прав и передаточный акт.
Договор купли-продажи недвижимости не подлежит регистрации в Росреестре (в отношении купли-продажи жилья существовало правило о регистрации, однако было отменено в 2013 году). На основании сделок с недвижимостью производится только регистрация перехода права собственности к новому владельцу. Поэтому далее, говоря о регистрации договора, мы будем иметь в виду регистрацию перехода прав на недвижимость в случае ее продажи.
Правила и порядок подачи документов на госрегистрацию прописаны в законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон о госрегистрации) и приказе Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883 (далее — приказ № 883).
Итак, в регистрирующий орган представляются:
- заявление о госрегистрации;
- сам договор купли-продажи недвижимости как документ, удостоверяющий переход права собственности;
- акт приема-передачи имущества;
- нотариальная доверенность, если обращается представитель;
- иные документы, необходимые в силу закона (например, разрешение органов опеки в соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации или согласие супруга в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации);
- документ об уплате госпошлины — только по желанию заявителя (п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации).
При подаче заявления предъявляется документ, подтверждающий личность заявителя. Представитель юрлица, действующий без доверенности, дополнительно предъявляет документ, удостоверяющий его полномочия.
Юрлицам больше не требуется передавать в регистрирующий орган свои учредительные документы — орган регистрации запрашивает их в налоговой инспекции сам (п. 9 ст. 18 закона о госрегистрации).
Переход права собственности по договору купли-продажи
Документы для регистрации можно направить разными способами:
- лично в любой регистрирующий орган или на выездном приеме;
- лично через МФЦ;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения;
- в форме электронного документа (через портал госуслуг, официальный сайт), который должен быть подписан электронной подписью.
При направлении документов почтой необходимо:
- нотариально удостоверить подпись лица на заявлении;
- нотариально удостоверить сам договор купли-продажи и доверенность, если его подписали представители по доверенности;
- приложить копии паспортов сторон сделки, заявителя, их представителей.
В принятии заявления при личном обращении могут отказать в случае, если заявитель не представил документ, подтверждающий его личность (п. 15 ст. 18 закона о госрегистрации).
После принятия документов регорган проводит их правовую экспертизу и вносит в ЕГРН сведения о регистрации перехода права или выносит решение о приостановке регистрационных действий.
Ст. 26 закона о госрегистрации содержит 60 оснований для приостановки регистрации. Например, когда:
- имеются противоречия между заявляемыми и уже содержащимися в реестре правами;
- представлены документы с недостоверной информацией;
- сделка является ничтожной или признана судом недействительной и многие др.
Приостановка делается регорганом до момента устранения ее причин, но не более чем на 3 месяца (по общему правилу). В некоторых случаях законом предусмотены иные сроки приостановки — подробнее в п. 3 — 8.1. закона о госрегистрации.
Отказ в госрегистрации возможен только по одному основанию — из-за неустранения причин приостановки в необходимый срок (ст. 26 закона о госрегистрации).
По окончании процедуры выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая заменила свидетельство о праве собственности. Документы подлежат выдаче правообладателю или его представителю по оформленной доверенности, также могут быть доставлены курьером за отдельную плату.
Приостановка и отказ в регистрации могут быть обжалованы в судебные органы (п. 12 ст. 29 закона о госрегистрации).
Минэкономразвития приказом от 31.05.2016 № 337 утвердило специальный порядок (далее — порядок), в котором установило стоимость и основные правила курьерской доставки документов, подлежащих выдаче заявителю по окончании регистрации прав или уведомлений об отказе в такой регистрации. Доставка документов может быть осуществлена только в пределах субъекта РФ, в котором было подано заявление (п. 3 порядка). При этом курьер не выезжает на территорию:
- медучреждений;
- СИЗО и ИВС;
- закрытых территориальных образований;
- воинских частей.
О необходимости курьерской доставки делается указание в заявлении на госрегистрацию. Условием такого способа получения документов является внесение платы, которая в зависимости от региона составляет:
- 500–1 500 руб. для физлиц;
- 1 000–2 500 руб. для организаций.
Время доставки согласовывается с заявителем посредством телефонной связи по номеру, указанному в заявлении о госрегистрации.
Говоря о регистрации договора купли-продажи недвижимости, необходимо сделать акцент на возможности одновременной подачи документов на оформление перехода права собственности на строение, сооружение и прочую недвижимость и заявления о госрегистрации о переходе права на земельный участок, на котором они размещены (п. 1 ст. 57 закона о госрегистрации).
Передача права собственности на участок земли, необходимый для использования отчуждаемой недвижимости, размещенной на нем, предусмотрено ст. 273 ГК РФ. При этом следует учитывать, что принадлежащие одному хозяину строение и земля под ним не могут выступать в обороте раздельно и нет оснований для госрегистрации прав на недвижимость без перерегистрации права на участок земли под ним (п. 11 Обзора № 3).
П. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает следующие исключения из этого правила:
- отчуждена часть объекта, которая не может быть выделена в натуре вместе с землей;
- продана недвижимость, которая находится на участке земли, изъятом из оборота;
- продано сооружение, находящееся на участке земли на правах сервитута.
При продаже доли в объекте недвижимости к покупателю переходят права на долю прежнего собственника в праве собственности на участок земли, расположенный под таким объектом.
Ст. 16 закона о госрегистрации устанавливает следующие сроки регистрационных действий:
- 7 рабочих дней при условии сдачи документов непосредственно в регистрирующий орган;
- 9 рабочих дней при передаче документов через МФЦ;
- 10 рабочих дней при обращении в регорган или 12 рабочих дней при сдаче документов через МФЦ, когда требуется еще поставить объект недвижимости на кадастровый учет;
- 3 рабочих дня, если основанием госрегистрации служат нотариально удостоверенные сделки (в случае, когда такие документы поданы в электронной форме, срок сокращается до 1 рабочего дня, а при подаче через МФЦ увеличиватся до 5 рабочих дней).
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.
Регистрация собственности в 2021 году
Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.
Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Процедуру госрегистрации большинства сделок с различными объектами недвижимости регулируют требования Гражданского (ГК РФ) и Жилищного (ЖК РФ) кодексов РФ. Плюс нормы ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого еще 21 июля 1997 года. Причем эти положения довольно регулярно обновляются, поскольку эта сторона нашей жизни довольно энергично обновляется.
Суть самой процедуры госрегистрации в данном случае заключается в том, что она юридически подтверждает и фиксирует (при участии государства) конкретные шаги, которые совершаются сторонами в отношении некой определенной недвижимости. При этом можно говорить, скажем, о возникновении либо прекращении права собственности на данный конкретный объект, а также о переходе либо ограничении некоторых прав сторон договора.
В правовой системе России госрегистрация – это единственный способ доказать и зафиксировать наличие права собственности, легализованного официальным путем. Отменить, скорректировать либо оспорить возникшее право стороны могут лишь через исковое заявление в суд.
Действующим законодательством России утвержден перечень тех сделок, которые должны обязательно пройти регистрацию в госорганах. Они просто не будут считаться состоявшимися без таковой.
Прежде всего, речь идет, конечно же, про договоры, в рамках которых недвижимость покупается либо продается. Причем это касается как домов, квартир, их частей либо долей и прочих видов традиционной жилой недвижимости, так и комплексов имущества юрлиц (предприятий).
Обязательно необходимо провести госрегистрацию определенных видов договоров. Сюда включаются, в частности, договора мены и ренты, аренды и субаренды (включая участки земли, комплекс имущества предприятий). К этой же категории относятся договора, по которым недвижимость передается в дар (включая отказ от него).
Отдельно следует сказать, что обязательную госрегистрацию должны пройти такие распространенные в последние годы договора, которые подписывают ипотечные заемщики и участники долевого строительства. Не обойтись без этого официального юридического акта и тогда, когда вы расторгаете подобные договора, уступаете в их рамках свои права или переводите долг по ипотеке на другое лицо.
Запись об акте госрегистрации вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Именно дата появления такой записи в реестре считается датой самой госрегистрации прав собственника на некий объект недвижимости.
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
- Безопасная сделка Сбербанка
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
- Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
- Электронная регистрация сделки в Сбербанке
- Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
- Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
- Налог с продажи недвижимости
- Что делать, если отказали в ипотеке
- Риэлтор по ипотеке
- Дополнительные платежи по ипотеке
- Кредитный договор
- Временная регистрация в Спб
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка
- Аренда с последующим выкупом
- Переезд в Санкт-Петербург
- Безопасная сделка Сбербанка
- Мошенничество при аренде квартиры
- Покупка жилья по материнскому капиталу
- Переехать в Питер. Стоимость жизни в СПб.
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Переезд
- Советы приезжим
- Стоимость жизни
- Поиск работы
- Советы арендаторам
- Схемы мошенничества
- Стоимость аренды жилья
- Снять квартиру в Девяткино
Вопросы права: какие договоры подлежат государственной регистрации
- С чего начать
- Сделка в Сбербанке
- Ипотека для иногородних
- Ипотека без первого взноса
Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.
Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.
Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.
Недействительные прецеденты делят на виды:
- Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
- Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.
Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).
Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:
- По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
- По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
- По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
- В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
- По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
- По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
- По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.
Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.
Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.
Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.
Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.
Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.
Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:
- купля-продажа;
- мена или обмен;
- дарение или пожертвование;
- завещание;
- аренда;
- безвозмездное пользование (ссуда);
- рента.
В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.
Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.
Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.
Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.
Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.
Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.
Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.
Похожие записи: