Формы договора отчуждения недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Формы договора отчуждения недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Удостоверение сделок по отчуждению недвижимости.

2. Способы отчуждения недвижимого имущества

2.1. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

4. Сделки с недвижимостью: договор купли-продажи

5. Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?

6. Договор отчуждения недвижимого имущества

7. Способы отчуждения обществом недвижимого имущества и налоговые риски

8. Согласие супруга на совершение сделок. Признание сделки недействительной.

Отчуждение земельных участков – это утрата владельцем прав собственности в отношении земельного надела. Происходит данная процедура в рамках, установленных законом Российской Федерации. Право собственности на земельный участок может иметь физическое лицо, юридическое лицо, муниципалитет или же государство в целом. Владелец данного участка имеет полное право распоряжаться данным участок: дарить, продавать, переоформлять, отдавать в пользование. Гражданин может как добровольно отдать земельный участок, так и не по собственной воли (в принудительном порядке).

Удостоверение сделок по отчуждению недвижимости.

Какие бывают виды отчуждения? Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы. Различаются они только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются эти действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому человеку.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства.

Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества.

Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством.

Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Для осуществления процедуры требуются такие документы:

правовой документ, подтверждающий сделку;
свидетельство о праве собственности;
согласие на передачу объекта или его части от других владельцев при наличии таковых;
отказ от приобретения доли имущества от совладельцев недвижимости;
справка из Росреестра, подтверждающая, что имущество не находится под обременением.

Если отчуждается дом или квартира, то потребуются также документы на граждан, зарегистрированных в помещении.

С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.

Способы отчуждения недвижимого имущества

Чтобы следку с отчуждением имущества было признано законной участникам сделки потребуется проследить правильность оформления и регистрации всех документов

Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов необходим.

Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.

Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.

Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.

При проведении сделки с отчуждением имущества важной может оказаться любой документ или даже справка, упускать из виду этот факт нельзя

Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской. Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.

Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или иной объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение.

Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.

Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя.

Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый владелец должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре. И только после произойдет полный переход права собственности.

Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.

Необходимо отметить, что лицо, которое является участником общей доли, имеет право на определённую идеальную долю в этой собственности. В Гражданском Кодексе закреплено положение о том, что при продаже одним из собственников своей доли в праве общей собственности, другие участники имеют право купить эту долю. Это положение не распространяется на продажи с публичных договоров.

Лицо, которое продает долю собственности, должно поставить в известность других участников в письменной форме. В уведомление он должен указать цену и условия, на которых продаётся доля. В том случае, если другие участники общей собственности не купят продаваемую долю или откажутся от её покупки, то продавец вправе продавать её на любых условиях и любому покупателю.

Обращаясь к нотариусу за оформлением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, будьте готовы, что вас попросят принести доказательство того, что все участники собственности извещены о решении. Зачастую собственники общей доли добровольно предоставляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения этой доли.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Список документов, необходимых для заключения договоров отчуждения, мены, залога недвижимого имущества

Паспорта действующие (свидетельство о рождении для несовершеннолетнего).
Правоустанавливающие документы на квартиру, комнату, гараж, дом, земельный участок, свидетельство о государственной регистрации права.
Документы из ЕИРЦ (ГУ ИС): выписка из домовой книги — в 2-х экземплярах.
Согласие супруга(и), если отчуждаемая или приобретаемая квартира приобретается или приобретена в период брака. (Нотариально заверенное или личное присутствие супруга с паспортом и подлинным свидетельством о заключении брака).
Разрешение из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники).

Следует учесть, что данный перечень является примерным, уточнение списка (необходимость предоставления того или иного документа) возможно при личной консультации нотариуса.

Создание дочернего общества с его последующей продажей также может быть переквалифицировано в куплю-продажу имущества со всеми вытекающими последствиями. Индикаторы, которые могут указывать на притворность сделки, совершенной в новой форме лишь с целью налоговой экономии, те же, что и для модели выделения общества.

Создание дочернего общества должно быть обосновано деловой целью. Например, такую цель может подтвердить необходимость введения нового учредителя. Это может быть соинвестор, который в будущем выкупит долю у второго учредителя и таким образом станет 100% владельцем долей общества, наделенного имуществом. В этом отношении создание дочернего общества при участии другого учредителя является более понятным вариантом с точки зрения обоснования целесообразности.

При этом совершение продажи доли второму учредителю сразу после создания дочернего общества должно быть подтверждено реальной необходимостью и деловой целью.

Кроме того, для дальнейшей передачи долей может использоваться такой корпоративный «прием», как последующий выход участника из общества.

Самым рискованным фактором является обоснование цели создания / появления и функционирования общества, из которого будет осуществляться выход.

Также немаловажным является временной фактор: через какое время учредитель изъявил желание выйти из общества. Такой выход может быть обоснован, например, если общество долго и безуспешно работало без явной прибыли или между участниками возникли корпоративные конфликты, при которых совместный бизнес лучше прекратить.

Если же общество не вело деятельности, то факт его создания и функционирования может заинтересовать проверяющих.

Данный вариант в виде организации нового юрлица с последующим выходом из него участника должен также иметь деловую и разумную предпринимательскую цель. Если налоговый орган докажет, что единственная цель состояла в минимизации налогов, эффект для налогоплательщиков будет противоположным.

Доказать наличие предпринимательской цели можно путем представления ряда аргументов и доказательств, о которых говорилось ранее (кто совершил сделку, по какой цене, в какой период и т. п.).

Также немаловажно доказать реальность деятельности нового юрлица. Об отсутствии фиктивности работы нового общества будут свидетельствовать активная деятельность, тогда как сдача «нулевой» отчетности только обоснованно укрепит сомнения проверяющих.

К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:

недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.

Исключение для любых видов договоров составляют те вещи, обращение которых запрещено или ограничено законом (наркотические вещества, оружие, боеприпасы и т.д.)

Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества.

Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является долевое владение объектом недвижимости.

Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав следующим образом.

СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Оформление отчуждения недвижимости — это двух этапный процесс:

1 этап.

Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа (договора, соглашения) всеми участниками сделки.

2 этап.

Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре .

Определение сделки

Сде́лка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

В простой письменной форме оформляются следующие сделки:

Продажа недвижимости совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям

Продажа доли в праве ( например по 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям

Продажа недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ее на праве общей совместной собственности. (Продажа доли недвижимости требует требует регистрации совместной собственности на долю в праве, которая останется супругам.И внесение в ЕГРН записи на основании п.90.1 Порядка ведения ЕГРН.90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2021 годаПрим. Автора)

Дарение недвижимости совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым

Дарение доли в праве ( например 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым

Дарение недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ей на праве общей совместной собственности. (Дарение доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей. Прим. Автора)

Выделение доли/долей из единоличной собственности дееспособным собственником или ( с 01.07.2021 г) из совместной собственности.

Все вышеперечисленные сделки оформляются в простой письменной форме, договорами или соглашениями и вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки этих документов.

Сделки с недвижимостью: договор купли-продажи

01 мая 2021 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз.

Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,..»

( По одному договору)

Изменения вступят в силу 31.07.2021 года.

А пока руководствуемся действующей редакцией ст. 42 ФЗ 218.

В связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2015-2021 гг. большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества теперь подлежат удостоверению нотариусом.
Эти поправки сохранились и в новом законе

Сделки купли-продажи это наиболее популярный видсделок: при продаже жилья и оформлении прав собственности на другогочеловека происходит отчуждение недвижимости.
В результате мены квартиры, на какие-либоматериальные ценности или при обмене на другой объект недвижимости любоготипа. В этом случае также происходит отчуждение жилья.
При дарении, так как у квартиры меняетсясобственник.
Во всех других случаях, когда владелец квартирыменяется принудительное отчуждение решением суда и тому подобное.Договор отчуждения квартиры будет иметь место вне зависимости от причинысмены владельца.

У юристов существует такой термин как долевое владение жильем. Он означает, что квартира (или другое жилое помещение) не принадлежит единственному собственнику, а определенную долю в квартире имеет долевой собственник.

Отчуждение доли в квартире происходит точно также, все сделки с долей регулируются действующим законодательством.

Относительно доли в квартире, точнее относительно ее стоимости, бытует распространенное заблуждение. Его суть заключается в следующем: многие считают, что стоимость доли, равной четверти квартиры, равна стоимости четвертой части квартиры.

Это далеко не так, потому что на практике доля в квартире непригодна для проживания, либо же неудобна или малопригодна, соответственно, стоимость доли в квартиры высчитывается принципиально иначе, и она существенно ниже, чем считают многие.

Для оформления сделки, в результате которой квартира перейдет в собственность другому владельцу, часто требуется согласие на отчуждение квартиры.

При отчуждении квартиры одним из супругов,состоящих в браке, от второго супруга.
При наличии членов семьи, проживающих в квартире иимеющих право пользования жильем.

В некоторых случаях на конкретно взятое жилье налагается запрет отчуждения, то есть передача его в собственность другому владельцу невозможна до снятия запрета.

Наиболее распространенными случаями, в которых применяется запрет на отчуждение жилья, является покупка квартиры с использованием ипотечного кредитования. Таким способом банк гарантирует себе, что жилье не будет передано другому собственнику без полной выплаты всей суммы ипотечного кредита. Соответственно, сделки по отчуждению c таким жильем невозможны.

Также запрет на отчуждение квартиры может быть наложен по решению суда судебным приставом-исполнителем, до окончания судебных разбирательств, выплаты задолженностей собственника или по другим причинам.

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Такими сторонами обычно,выступают физлица, то есть граждане. Хотя бывают и эпизоды, когда стороной в соглашении на отчуждение доли является лицо юридическое, то есть организация или бизнесмен. Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Фактически, именно процесс перехода прав собственности на квартиру от одного собственника к другому и называется отчуждением.

Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?

Чтобы оспорить определенные моменты, в частности оказание некоторых услуг или же взимание платы за оказание таковых, в самом начале стоит идти в банк и подать заявление о признании такового недействительным, с четкой указкой на его часть, нарушающую или же ограничивающую права заемщика. В частности расторжение договора стоит рассматривать как крайний шаг, поскольку предусматривает под собой возврат заемных средств в полном объеме. В частности сам процесс рассмотрения занимает порядка 1 месяца и именно уже письменный ответ из банка определяет для заявителя дальнейший ход его действий. При отсутствии ответа от банка – стоит обращаться в суд.

В частности сами судебные споры будут рассматриваться по месту проживания должника и это оптимально для тех, кто намерен судиться с организациями, расположенными в иных регионах и таковых, как показывает практика, большинство. В частности заявление может подаваться как самостоятельно, так и с привлечением адвоката, что в принципе увеличит шансы на выигрыш в суде. Главное в таком случае аргументировать собственное заявление доказательной базой – это может быть и сам договор, прописывающий пункты, нарушающие права особы, квитанции об оплате по займу и иные документы.

Как показывает судебная практика, в большинстве своем суды принимают сторону заемщика и иногда практикуют мировое соглашение в данных спорных ситуациях. Затевая судебную тяжбу, стоит помнить, что сам срок исковой давности – не более 3 лет, и по истечении которых признать договор недействительным практически не получиться без основательных уважительных причин в отношении данного пропущенного периода времени. Ну, начнем…

Совершение одним из супругов сделки касательно распоряжения общим имуществом подразумевает наличие согласия со стороны другого супруга. В подобных случаях законом предусматривается презумпция согласия второго супруга касательно распоряжения общим супружеским имуществом.

Из этого следует, что заключающий сделку супруг не нуждается в предоставлении доверенности и ему не вменяется в обязанность предоставление доказательства согласия второго супруга на заключение сделки. В ходе повседневной жизни оба супруга весьма часто совершают всевозможные сделки (оплата услуг, покупки и прочее), ввиду чего наличие такой необходимости привело бы к ощутимому затруднению процессов гражданского оборота. В этом закреплении презумпции согласия одного супруга касательно действий другого законодатель руководствуется принципом наличия приемлемых и доверительных отношений между супругами.

Если же один супруг совершает сделку без согласия второго, эта сделка может быть признанна недействительной в судебном порядке на основании иска того из супругов, чье право было нарушено совершением подобной сделки. При этом необходимо учитывается факт знания одной стороной несогласия другой стороны касательно совершения такой сделки (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ и статья 253 Гражданского кодекса РФ).

Наличие такого правила во многом повлияло на необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота. В подобных ситуациях наличествует своеобразный вид конкуренции третьих лиц (добросовестных контрагаентов), которые вступают в совершение сделки с одним из супругов, и интересов непосредственно не участвующего в совершении подобной сделки второго супруга. Ввиду этого предпочтение обычно отдается интересам супруга, поскольку суд обычно признает сделку недействительной исключительно в случае заведемо недобросовестных действий третьего лица, которое знало о несогласии другого супруга на заключение подобной сделки.

Для требований супругов касательно установления статуса недействительных для сделок по распоряжению общим имуществом, которые были совершены другим супругом, на основании отсутствия согласия второго супруга действует срок исковой давности в один год (в соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса и статьей 4 Семейного кодекса). Началом этого срока считается тот день, в который супруг узнал (должен был узнать) о совершении вторым супругом сделки без его согласия.

Законом предусмотрены особые правила по совершению сделок касательно видов имущества особой ценности, имеющих принципиально важное значение для семьи. При заключении подобных сделок интересы не участвующего в ней супруга требуют дополнительной защиты. Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривается необходимость получения нотариального согласия супруга для реализации сделки по распоряжению имуществом или сделки, которая требует регистрации или нотариального удостоверения в законодательно установленном порядке.

Таким образом, нотариально удостоверенное согласие супруга является необходимым в таких ситуациях:

при совершении сделки, которая предусматривает процедуру обязательной государственной регистрации;
при совершении сделки, которая требует нотариальное удостоверение;
при совершении сделки о распоряжении недвижимостью.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.1997 г., к недвижимому имуществу принадлежат участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и другие связанные с землей объекты, перемещение которых без принесения несоразмерного ущерба является невозможным. К этому перечню принадлежат жилые и нежилые помещения, сооружения, здания, предприятия в качестве имущественных комплексов, кондоминиумы, леса и различные многолетние насаждения.

Для совершения сделок, которые требуют нотариального оформления, необходимо соответствующее нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Перечень таких сделок содержится в Гражданском кодексе: договор ренты, нотариально удостоверенный договор о залоге движимого имущества (или прав на него) в качестве обеспечения обязательств по сделке, договор об ипотеке.

Интересным представляется также и вопрос о согласии супруга для нотариального удостоверения доверенностей. Согласно статье 185 Гражданского кодекса РФ, требуется нотариальная форма удостоверения для сделок, которые совершаются в нотариальной форме. Здесь стоит согласиться с комментарием Е. А. Чефрановой касательно буквального толкования пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса. Он приводит к следствию о необходимости получения согласия супруга для нотариального удостоверения доверенности по процедуре передоверия, равно как и доверенности на покупку и продажу недвижимости или автомобиля, как и снятия последнего с регистрационного учета. Ведь доверенность также является сделкой, хотя и односторонней.

И в самом деле, согласно существующей нотариальной практике, в ходе заключения договоров касательно приобретения или отчуждения недвижимого имущества одним супругом обязательным является предоставление нотариально удостоверенного согласия другого супруга касательно совершение подобных сделок. Однако подобная форма согласия совсем не требуется для удостоверения доверенностей.

В противоположном случае это и вправду усложнило бы гражданский оборот ввиду выражения согласия супругов на совершение сделок в отношении недвижимости. Ведь очень часто промежуток времени от выдачи доверенности до совершения сделки может достигать нескольких лет, ввиду чего согласие супруга на ее совершение необходимо удостоверять в нотариальном порядке не при оформлении доверенности, а непосредственно в ходе заключения сделки по конкретному имуществу.

Договор отчуждения недвижимого имущества

предметом правоотношений является возмездное отчуждение (продажа) недвижимого имущества, т.е. имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, складское помещение, комната в общежитии и т.п.);

недвижимое имущество является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права собственности на помещение к другому лицу влечет переход к приобретателю помещения соответствующей доли в праве на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре купли-продажи недвижимого имущества объектом продажи является только помещение.

согласно п. 2. ст. 558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого помещения, а именно: дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Приобретение жилого объекта незавершенного строительства помимо Гражданского кодекса РФ регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю).

Покупатель – лицо (физическое или юридическое лицо), которое обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства) законом установлено, что:

иметь в Российской Федерации на праве собственности недвижимое имущество иностранцы могут без ограничений, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

если супруг (а) Покупателя является иностранным(-ой) гражданином(-кой), то Покупатель может приобрести недвижимое имущество только в случае:

наличия Покупателя нотариально заверенного согласия супруга(-и) на покупку недвижимого имущества;

или

если брачным договором между супругами установлен режим раздельной собственности.

(условия, без которых в силу требований закона, Договор купли-продажи недвижимого имущества считается не заключенным):

условие о предмете договора, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит передаче с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, вид пользования земельным участком, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);

цена, порядок, сроки и размеры платежей при продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа.

при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, необходимо указать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре купли-продажи недвижимого имущества):

соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и , как правило, если сделка совершается юридическими лицами, если данное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации должно иметь печать, также скрепление печатями.

условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;

информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;

для физических лиц — гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) по распоряжению общим имуществом супругов в нотариально удостоверенной форме;

цель приобретения недвижимого имущества, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество;

порядок приема-передачи недвижимого имущества, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимого имущества;

ответственность сторон;

порядок разрешения споров;

порядок изменения, расторжения договора;

При этом если в Договоре прямо не предусмотрено, что расторжение, отказ от исполнения договора возможны во внесудебном порядке, то договор расторгается только в судебном порядке.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускаются между юридическими лицами.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь физическому лицу.

Основаниями для одностороннего отказа могут быть следующие действия или отсутствие действий определенной стороны: неподача документов на регистрацию в срок, предусмотренный договором, отказ в регистрации права и т.д.

условия, позволяющие заключить договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:

одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.

иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, то в силу Федерального закона РФ от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

При этом в силу пп 5) п. 1 ст. 6 ФЗ «О персональных данных», обработка персональных данных осуществляется без согласия субъекта, в случае если обработка персональных данных необходима для исполнения договора, стороной которого либо выгодоприобретателем или поручителем по которому является субъект персональных данных, а также для заключения договора по инициативе субъекта персональных данных или договора, по которому субъект персональных данных будет являться выгодоприобретателем или поручителем

статьи 454-491 (Общие положения о купле-продаже), статьи 549-558 (Продажа недвижимости) Гражданского кодекса РФ;

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.

Написать комментарий

Способы отчуждения обществом недвижимого имущества и налоговые риски

Добровольное отчуждение недвижимости – это сделка, которая является выражением внутренней воли каждой из сторон. Следовательно, оба участника осознанно идут на заключение договора и согласны осуществить переход права собственности на недвижимость. Только в этом случае отчуждение считается добровольным.

Добровольность как выражение внутренней воли стороны сделки не соблюдается в случае подписания договора:

недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом;
представителем недееспособного, если сделка нарушает интересы его подопечного;
представителем собственника, если доверенность не дает полномочий на отчуждение;
под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия;
собственником, состояние которого не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделка по отчуждению недвижимости, подписанная собственником недобровольно, недействительна.

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Дарственная – это договор об отчуждении недвижимого имущества родственнику или другому лицу на безвозмездной основе (ст. 572 ГК). Даритель передает право собственности на квартиру/землю или обещает подарить эту недвижимость в будущем. При этом он не вправе требовать от второй стороны встречного представления (платы за подарок, другой вещи или услуги), иначе договор станет недействительным.

В любой момент до передачи дара одаряемый вправе от него отказаться. Но если отказ нанес дарителю ущерб, он имеет право на его возмещение.

Даритель может расторгнуть договор, если одаряемый совершит покушение на жизнь и здоровье его самого или близких родственников (ст. 578 ГК).

Если было оформлено обещание дарения в будущем, но материальное положение дарителя значительно ухудшилось, он вправе отказаться от исполнения договора (ст. 577 ГК).

Особых условий для заключения этого типа соглашений не предусмотрено. Его можно составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость.

Предлагаем ознакомиться с типовым договором дарения.

Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.

Право лица отчуждать недвижимость собственника должно быть подтверждено нотариально удостоверенной доверенностью.

Типовой образец доверенности на отчуждение недвижимости приведен ниже.

Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.

Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.

Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.

Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:

кладовые,
подвальные помещения,
паркоместа,
подъездные пролеты и так далее.

Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.

Согласие супруга на совершение сделок. Признание сделки недействительной.

В силу разных обстоятельств на некоторые объекты налагается запрет на отчуждение. Речь идет об обременениях, самое жесткое из которых – арест.

Арестовать недвижимость может суд или судебный пристав. В этом случае ее нельзя продать, подарить или иным образом распорядиться до момента снятия ареста.

Остальные обременения хоть и запрещают отчуждать квартиры и землю, но лишь без согласия лица, в пользу которого наложены. При наличии согласия запрет снимается. К таким обременениям относится:

ипотека;
залог;
нотариальное запрещение отчуждения имущества.

Любое из них регистрируется в Росреестре и отражается в ЕГРН.

Отчуждение недвижимости – это общее определение юридических действий, направленных на переход права собственности на имущество к третьим лицам. В зависимости от характера действий оно может быть добровольным или принудительным, возмездным или безвозмездным.

Условно отчуждения можно разделить на две группы. К первой относятся сделки, по которым владелец сам передает право собственности. Вторая группа – решения компетентных органов, по которым недвижимость изымается.

Результат этих действий в любом случае подлежит регистрации в Росреестре и отражается в ЕГРН.

В противном случае исковая давность истекает и обратиться с претензией они не смогут (исключая ситуации, когда граждане не могли вовремя прийти в суд по уважительным причинам). ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если доля была оформлена в собственность до 1 января 2016 года, и собственник владел ею менее 3 лет, то гражданин должен оплатить налог на доходы (при покупке нового жилья он будет взиматься с полученной разницы, если она была есть). Отчуждение имущества несовершеннолетнего Если гражданину менее 18 лет, закон предусматривает особые условия и процедуру отчуждения (продажи, мены, дарения) недвижимого и движимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму. По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон. По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.
В нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме.