Обзор практики по аренде недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор практики по аренде недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: обзор на 67 листах.

Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

В.Ф. Яковлев

Информационные письма Президиума ВАС РФ

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

6 декабря 2016

Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества
от 24 июня 2008 г.

Одобрено на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 24.06.2008

Во исполнение пункта 3.4 Плана работы Второго арбитражного апелляционного суда на 1 полугодие 2008 года судебной коллегией по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, и отделом анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики Второго арбитражного апелляционного суда обобщена практика разрешения дел, связанных с арендой недвижимого имущества.

Споры о недействительности договоров аренды

1. Договор аренды, заключенный государственным (муниципальным) унитарным предприятием, является ничтожной сделкой, если заключен в отсутствие согласия собственника имущества (муниципального образования) на совершение сделки с недвижимым имуществом либо крупной сделки

Муниципальное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку платежа, признании договора об аренде помещения расторгнутым, о принудительном выселении ответчика из арендуемого помещения.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

В судебной практике рассматриваются споры, когда одна из сторон необоснованно считает, что договор аренды подлежит государственной регистрации, в частности если срок действия договора равен не менее чем году.
На практике нередко возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на неопределенный срок. Фактически такой договор может действовать год и более, в связи с чем встает вопрос о необходимости его государственной регистрации.
Кроме того, бывают случаи, когда произвести госрегистрацию договора аренды, подписанного после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, было невозможно из-за отсутствия на территории соответствующего субъекта филиала регистрирующего органа. В данной ситуации также возникает вопрос о необходимости регистрации такого договора и его заключенности при отсутствии регистрации.
Нередко стороны подписывают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.
По вопросам о договорах аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащих государственной регистрации, см. также п. 7 материалов к ст. 651 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Не прошедшие госрегистрацию договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, обязательны для сторон, но права по ним не могут быть противопоставлены правам третьих лиц.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Вопрос разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
27. Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления…”

3.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Обзор судебной практики по аренде

Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.

Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.

Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?

Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.

Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.

Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.

Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.

При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.

Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).

Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.

Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда представляет собой владение и пользование или пользование имуществом.

В этой связи, необходимо обратить внимание на очень важный момент: законодатель говорит о владении и пользовании имуществом, т.е. арендатор не только обладает этим имуществом, но и использует его в коммерческих целях.

Одного факта владения имуществом недостаточно для возникновения аренды, поскольку в коммерческих или имущественных отношениях конечная цель, к которой стремятся стороны договора – это использование имущества для извлечения прибыли и получение платы за право такого использования. Сам по себе факт владения, при отсутствии возможности пользования имуществом, не дает возможности извлекать прибыль из этого имущества.

Владение имуществом без его использования является бессмысленным с правовой точки зрения.

Нельзя, например, заявить, что арендатор, подписав договор аренды, и получив имущество по акту приема-передачи лишь во владение, заключил договор аренды, поскольку сама возможность ИМЕННО пользования имуществом отсутствует.

Не случайно второй составляющей правомочий арендатора в ст. 606 ГК РФ после владения отдельно выделено пользование имуществом, как способ реализации коммерческого интереса арендатора.

Цель арендатора как раз и состоит в использовании имущества, тогда как сам факт его владением не предоставляет ему такого права и не составляет для него какого-либо экономического интереса.

Кроме того, владение имуществом на основании одного лишь подписания акта приема-передачи не возникает, поскольку владение в отношении коммерческой недвижимости предполагает нахождение арендатора в этих помещениях.

Если арендатор не находится в помещении не по своей воле, то нельзя говорить и о владении этими помещениями, исходя лишь из самого факта подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Следует иметь в виду, что договор аренды, как и большинство других договоров, является возмездным и содержит взаимные права и обязанности сторон.

Проанализировав значительное количество договоров аренды, заключенных в РФ, могу сказать, что большинство из них, особенно, что касается аренды в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), представляют собой договоры аренды, переведенные с иностранных языков.

В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.

Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?

Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.

Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.

Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.

Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?

Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.

Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.

Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.

На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.

Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.

Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.

Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.

При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.

Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.

А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?

Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»

ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.

Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.

Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.

Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.

Судебная практика по договору аренды

Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам (особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков) затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.

В последние годы в судебных актах в основном развиваются разъяснения ВАС РФ:

• постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» № 17;
• постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» № 73 (далее — постановление № 73);
• информационное письмо ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 (далее — ИП № 66).

Наибольшее влияние на формирование современных подходов к разрешению арендных споров оказывает постановление № 73.

ВС РФ точечно формирует судебную практику по договору аренды кассационными определениями по отдельным вопросам, в частности по вопросам толкования договоров, не давая обширных разъяснений.

Отдельные вопросы судебной практики освещены в нашем кратком обзоре.

По мотиву отсутствия госрегистрации или несогласования предмета (существенного условия) договоры сейчас оспариваются нечасто. Это связано с наличием разъяснений высшей судебной инстанции:

1. В п. 15 постановления № 73 указано, что в случае фактического исполнения договора (передачи вещи по передаточному документу) его предмет считается вполне определенным (см. также постановление АС УО от 09.10.2018 по делу № А60-64952/2017). При этом должен быть подтвержден факт исполнения обеими сторонами, в противном случае договор все-таки является незаключенным (см. постановление АС ПО от 04.10.2018 по делу № А57-18659/2017).
2. П. 14 постановления № 73 содержит выводы о действии незарегистрированного договора аренды недвижимости: он применяется к отношениям его сторон, но поскольку публичное подтверждение его состоятельности в виде госрегистрации отсутствует, в отношениях с третьими лицами ссылаться на него стороны не вправе (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, если имеется письменный договор, содержащий существенные условия аренды, он подлежит применению в части исполнения изложенных в нем обязательств сторон (см. постановление АС ЗСО от 02.10.2018 по делу № А81-8390/2017). Аналогичным образом оцениваются дополнительные соглашения к договорам, см. постановление АС ЦО от 09.10.2018 по делу № А54-3401/2017.

Риск! Незаключенным может быть признан договор, не подписанный одной из сторон и не исполнявшийся. Так, по одному из дел экспертным путем была доказана фальсификация подписи. Договор признан незаключенным (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А60-55202/2016).

При отсутствии правового основания использования имущества собственник имеет право взыскать с лица, использовавшего имущество:

1. Убытки (реальный ущерб и неполученную выгоду, ст. 15 ГК РФ). Как правило, их размер определяется на основании экспертизы, назначенной судом (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А60-55202/2016).
2. Потенциальный доход, если имущество было сдано в аренду неуправомоченным лицом. Иск предъявляется к недобросовестному арендодателю и (или) арендатору в соответствии со ст. 303, 322 ГК РФ, которые в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (п. 12 постановления № 73, постановление 18-го ААС от 11.10.2018 по делу № А76-10485/2017).
3. Неосновательное обогащение, если имущество использовалось без договора, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-39041/2017).

Рассмотрим особенности судебной практики по отдельным видам аренды.

Аренда части недвижимого объекта обременяет объект в целом и подлежит госрегистрации (п. 9 постановления № 73). Типичные спорные ситуации, возникающие при регистрации, нашли разрешение в приведенном пункте постановления № 73:

• если кадастровый паспорт представлялся при регистрационных процедурах по объекту (т. е. имеется в деле), для регистрации договора он не нужен;
• описание передаваемой в аренду части объекта может быть графическим или текстуальным с использованием обозначений, имеющихся в кадастровом паспорте;
• наиболее сложный порядок действует в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: при аренде части такого участка необходимо провести кадастровый учет этой части (правило не распространяется на субаренду).

Тем не менее споры с Росреестром встречаются в практике. Так, по одному из дел был оспорен отказ в регистрации допсоглашения к договору аренды, которым было уменьшено число арендуемых помещений. Мотивом для отказа стало отсутствие кадастрового учета. Суд признал отказ незаконным, поскольку ранее кадастровый паспорт представлялся (постановление АС МО от 12.10.2018 по делу № А40-5396/2018).

Условие об арендной плате по общему правилу не относится к существенным условиям договора аренды (ст. 606, 614 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено другими обязательными нормами (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенным условием является арендная плата для договоров аренды здания, сооружения (ст. 654 ГК РФ), земельного участка (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса).

Арендная плата может быть установлена разными способами: за объект в целом, из расчета за 1 кв. м или другую единицу измерения, в рублях в твердой сумме или с привязкой к иностранной валюте, инфляционным индексам и т. д.

Судебные споры о признании договоров незаключенными по мотиву несогласования арендной платы очень редки. В качестве примера можно привести кассационное определение Кемеровского областного суда от 01.02.2012 по делу № 33-856: стороны согласовали размер арендной платы за 1 кв. м занимаемой площади, не определив понятие «занимаемая площадь».

Арендная плата взыскивается в согласованном размере за период использования имущества арендатором. Она не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или его целевым назначением (п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).

При взыскании договорной неустойки или процентов по ст. 395 ГК РФ, как правило, ст. 333 ГК РФ не применяется (абз. 4 п. 48 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами…» от 24.03.2016 № 7, постановление 12-го ААС от 12.10.2018 по делу № А06-4322/2018).

Обращает на себя внимание позиция судов по взысканию арендной платы, определенной в иностранной валюте с оплатой по курсу ЦБ РФ (подробнее см. в статье «Валютная оговорка в договоре или контракте»). Изменения курса валют суды не считают существенным обстоятельством для пересмотра условий договора, поскольку они охватываются предпринимательским риском (см. определение ВС РФ от 07.03.2017 № 305-ЭС17-713 по делу № А40-21052/2016). При взыскании пени колебания курса также не рассматриваются в качестве доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Аренда недвижимого имущества: срок аренды и условия договора

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Рассмотрим вопросы, связанные с госрегистрацией таких договоров:

1. В случае распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, один из контрагентов может попытаться заявить о незаключенности договора. Ведь суммарный срок аренды может быть более года, а регистрация отсутствует. На такой случай у судов однозначное мнение: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС ПО от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
2. Выводы судов неоднозначны, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:

• часть судей считают, что в таком случае для целей госрегистрации срок будет исчисляться с даты начала аренды (постановление ФАС ЗСО от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
• другие судьи, напротив, принимают во внимание дату подписания договора (постановление ФАС МО от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 N Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008:

“…учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалах дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.

При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ…”

Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 по делу N А10-1976/2009:

“…судом первой инстанции установлено, что 13 ноября 2002 года между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом “Бурятснабсбыт” (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4.

29 мая 2008 года Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА N 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе путем сдачи в аренду.

Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13 ноября 2002 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.

Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…”

В Обзоре (п. 1) проводится разграничение между договором аренды здания (помещения) и договором о возмездном размещении рекламы на крыше здания, который арендой не является. Логика рассуждений суда здесь такова: крыша — конструктивный элемент здания и не может быть самостоятельным объектом недвижимости. В аренду передаются только непотребляемые вещи, которые должны выступать как самостоятельные объекты недвижимости. Поскольку крыша не может быть передана в пользование отдельно от здания, а само здание в аренду не передается, договор о размещении рекламы на крыше арендой не является, а относится к особой разновидности договоров, прямо не предусмотренных гражданским законодательством, но ему не противоречащим.

Известная логика в этих рассуждениях есть, хотя можно прийти и к прямо противоположному выводу, отталкиваясь от тех же норм гражданского законодательства. ГК ведет речь об аренде зданий (сооружений), и ничего не говорит об аренде помещений, которые выступают в качестве частей зданий (сооружений). Между тем, аренда помещений широко распространена и признана, в том числе, арбитражными судами. А помещение, как и крыша — часть здания (сооружения). Следовательно, части здания (и помещения, и крыши) — тоже объекты недвижимости. В ГК нигде не сказано, что объектами аренды должны быть только самостоятельные объекты недвижимости. В том же, что и помещение, и крыша — непотребляемые вещи, вряд ли кто-нибудь усомнится.

Далее, нигде не определено, что такое самостоятельные и несамостоятельные объекты недвижимости. Во всяком случае, по правилам об аренде могут быть сданы в аренду любые объекты недвижимости, в том числе их части. Несамостоятельные объекты недвижимости вряд ли могут быть объектами владения (в отношении них господство над соответствующей вещью приходится делить, как минимум, между двумя лицами — собственником вещи и ее арендатором). Однако из определения договора аренды вытекает, что по нему вещь может быть передана не только во владение и пользование, но и просто в пользование. А это значит, что несамостоятельные объекты (скажем, крыши) с легкостью могут выступать объектами простого пользования (но не владения).

Что касается того, что при пользовании крышей арендатор будет пользоваться и другими частями здания, то данное обстоятельство имеет место и при аренде помещений, и при найме квартир. В обоих случаях пользователи вынуждены использовать общее имущество здания (подъезды, лестничные площадки, коммуникации и т. п. «общее имущество дома»). Но никто по этим обстоятельствам не признает договоры о пользовании упомянутыми частями зданий договорами sui generis.

Допустив передачу в аренду только самостоятельных объектов недвижимости (более широко — любых самостоятельных вещей), мы открывает широкие возможности для произвола судей — они теперь будут решать, какой объект недвижимости самостоятелен, а какой — нет, и в зависимости от этого обстоятельства давать классификацию возникших между сторонами отношений.

Наконец, в позиции суда есть еще один дефект, а именно, природа договора о возмездном размещении рекламы. Он не может быть договором о возмездном оказании услуг, поскольку собственник крыши сам рекламу не производит, а только предоставляет возможность для ее размещения. Но возможность — это право, поэтому по обсуждаемому договору предоставляется право размещения рекламы. Однако такая характеристика договора недостаточна. Ведь существенное значение имеет место, где реклама размещена. Это определенное место — крыша дома — и никакое другое. Но если на крыше размещена реклама, то этот объект используется на возмездной основе. А использование на возмездной основе — и есть аренда. В итоге получается, что договор о предоставлении права разместить рекламу на крыше и договор аренды (возмездного пользования, но не владения) крыши — одно и то же.

Так что лучше было бы допустить возможность арендатора крыши потребовать перезаключения договора ее аренды на новый срок, чем квалифицировать данный договор как не предусмотренный ГК и вносить путаницу в классификацию объектов аренды. Тем более что цена последнего решения — стабильность аренды недвижимости.

Разрешая одно из дел (п. 2 Обзора), арбитражный суд констатировал, что при включении в договор аренды условия о выкупе к нему применяются лишь те правила о купле-продаже, которые регламентируют форму договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК). Фабула дела была такова: арендатор не смог заплатить арендные платежи, которые одновременно являлись и выкупными, и арендодатель истребовал у него арендованное имущество (речное судно). По правилам об аренде, срок которой ко времени судебного спора истек, арендатор должен был возвратить предмет договора. По правилам о купле-продаже (п. 2 ст. 489 ГК) арендодатель, поскольку ему было оплачено более половины выкупной стоимости судна, не мог истребовать последнее у арендатора. Суд решил, что правила о купле-продаже в данном случае применению не подлежат, и изъял арендованное имущество у арендатора, передав его арендодателю.

В п. 3 ст. 609 ГК сказано, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества. При буквальном толковании этого правила можно сделать вывод о том, что к такому договору применяются более жесткие требования с точки зрения формы — и не более того. Никаких изъятий в части применения к выкупу арендованного имущества норм о купле-продаже, в п. 3 ст. 609 ГК не содержится.

И в этом нет ничего удивительного. Согласно п. 3 ст. 421 ГК стороны могут заключить смешанный договор, к которому будут применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Иными словами, если в договоре аренды закреплено право выкупа, которое вообще-то не присуще этому договорному типу, то в части такого выкупа должны применяться правила о купле-продаже. Ведь аренда, по общему правилу, не рассчитана на переход права собственности на арендованное имущество, и потому в главе 34 ГК соответствующие правила просто-напросто отсутствуют.

Неприменение к аренде с правом выкупа правил о купле-продаже повлекло за собой вынесение решения, явно несправедливого по отношению к арендатору. Ведь арендные платежи были одновременно выкупными. Изымая судно из владения арендатора, суд не обсуждал и не мог обсуждать вопрос о присуждении компенсации. Ведь если бы речь шла о купле-продаже в рассрочку, внесенные выкупные платежи (за вычетом убытков, неустойки и т. п.) были бы возвращены покупателю. В обсуждаемом же случае вопрос о возврате арендных платежей или их части («выкупной» части) даже поставлен быть не может: суд исключил применение в данном случае правил о купле-продаже, а возврат арендных платежей законом не предусмотрен.

Несправедливости можно было бы избежать, применив к договорам аренды с правом выкупа правила о купле-продаже. Причем не имеет значения, какая часть выкупаемого имущества была оплачена. Допустим, оплачено менее половины, тогда в соответствии с п. 2 ст. 489 ГК арендованное имущество может быть изъято. Расчет же между сторонами должен быть произведен с учетом того, что арендные платежи были одновременно и выкупными. Соответственно арендатор получил бы право на возврат части арендных платежей («выкупной» части), что в равной мере защищает интересы обеих сторон.

Таким образом, арбитражный суд, толкуя п. 3 ст. 609 ГК, создал не предусмотренное ГК правило, которое неправильно регламентирует взаимоотношения сторон при аренде с правом выкупа. В п. 3 ст. 609 ГК идет речь о применении к договорам аренды с правом выкупа правил о форме договора купли-продажи, а вовсе не о том, что к таким договорам не могут быть применены иные правила о купле-продаже (в том числе с рассрочкой платежа). Судебное толкование не учитывает возможность заключения смешанных договоров и явно несправедливо в отношении арендатора. Оно также позволяет обойти правила о купле-продаже определенных вещей путем заключения договора аренды с правом выкупа, например, выкупить земельный участок сельскохозяйственного назначения по договору аренды с правом выкупа без учета правил о купле-продаже такого рода участков и т. д.

Подписание акта о передаче имущества

Как известно, договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК). При этом всякий срок аренды, который не определен, считается неопределенным. Определение сроков производится по правилам исчисления сроков, предусмотренным главой 11 ГК, в частности ст. 190. Таким образом, срок договора аренды, заключенного до наступления события, которое может не произойти, считается неопределенным.

Этот вывод подтверждается и одним из арбитражных дел, приведенных в Обзоре (п. 4). В нем договор аренды объекта недвижимости, действующий до момента начала его реконструкции, признан заключенным на неопределенный срок со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суд пришел к правильному выводу о том, что реконструкция — это не то событие, которое неизбежно должно наступить, поскольку зависит от воли и действий сторон (что исключается ст. 190 ГК). Отсюда условие о действии договора до момента начала реконструкции не может квалифицироваться как условие о сроке. Начало реконструкции — это, фактически, условие, наступление которого прекращает договор.

Справедливости ради отметим, что суд не признал обсуждаемый договор заключенным под условием. И здесь встает вопрос о соотношении договора, заключенного на неопределенный срок, и договора, заключенного под отменительным условием. Различие между ними состоит в том, что первый прекращается совершенно свободно, по усмотрению любой из сторон, а второй — лишь при наступлении конкретного условия. В рассматриваемой ситуации арендодателю, по мысли суда, вовсе не нужно доказывать, что реконструкция началась. Раз срок не определен, от договора аренды можно отказаться в любое время по желанию сторон.

Однако такая трактовка отношений арендодателя и арендатора выглядит натянутой. Ведь воля сторон была направлена не на то, что заключить договор на неопределенный срок. Его стремились привязать к отменительному условию — началу реконструкции объекта недвижимости. Суд же проигнорировал это обстоятельство. И хотя результат оказался таким же, квалификация отношений сторон, по сути, вступила в противоречие с их истинной волей. Фактически суд отождествил договор аренды, заключенный на неопределенный срок, и договор под отменительным условием.

Возможность отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК), — право его стороны. Поэтому неосуществление данного права не влияет на другие права стороны, в том числе на ее право досрочно расторгнуть договор (ст. 619 и 620 ГК). Если есть основания для досрочного расторжения договора, суд должен рассмотреть соответствующий иск и удовлетворить его (см. п. 5 Обзора). При этом необязательно соблюдение формальностей, установленных для отказа от договора согласно п. 2 ст. 610 ГК (в частности, можно направить уведомление не за 3 месяца — при аренде недвижимости, а за 30 дней). Нарушитель при этом понесет ответственность, предусмотренную законом и договором аренды.

Что касается определенного срока договора аренды, то суд установил оригинальные правила его исчисления (см. п. 3 Обзора). Речь шла о договоре, заключенном с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Этот срок в целях применения п. 2 ст. 651 ГК был признан равным году, а соответствующий договор аренды — подлежащим государственной регистрации. Какого либо обоснования сделанного вывода в Обзоре нет. Между тем, исходя из ст. 191 ГК течение срока аренды в обсуждаемом деле началось 2 июня 2000 г. Окончание годичного срока, согласно п. 1 ст. 192 ГК, приходилось на 1 июня 2001 г. Таким образом, срок «по» 31 мая и «до» 1 июня, по мнению суда, — одно и то же. Это годичный срок. Впрочем, возможно и иное толкование «по» 31 мая, предполагающее, что 1 июня в срок уже не включается. Однако суд избрал другую позицию.

• Постановление 02АП-9850/2019 от 03 февраля 2020 года по делу А29-6216/2019
• Постановление 02АП-10779/2019 от 31 января 2020 года по делу А29-9424/2019
• Постановление 02АП-11152/2019 от 28 января 2020 года по делу А82-8076/2019
• Постановление 02АП-11185/2019 от 24 января 2020 года по делу А28-5981/2019
• Постановление 02АП-11473/2019 от 29 января 2020 года по делу А17-2048/2019

Горячая линия!
Специалисты
по работе
с Вашей заявкой

Коммерческая недвижимость
Жилая недвижимость, новостройки
квартиры и комнаты коттеджи
8 (812) 993-77-55

Управление недвижимостью
8 (921) 993-15-77

• Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
• Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
• Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.

Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон. При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.

Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:

• степень ограничения пользования:

— если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,

— если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,

— если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,

— если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;

• способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).

Государственная регистрация договора аренды

На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.

Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).

Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.

Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е. от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения. По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить. Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст. 401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».

Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»

Скачать материал в формате PDF >>

Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). При этом арендатор может воспользоваться этим преимущественным правом, если одновременно выполняются следующие условия:

• арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

• договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

• арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

• арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

• арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды.

Таким образом, преимущество прежнего арендатора существует только в том случае, если иным претендентам на аренду имущества предлагаются одинаковые условия для заключения договора аренды. Если договор аренды уже заключен с новым арендатором, то право прежнего арендатора на преимущественное заключение договора будет нарушено при следующих условиях:

• предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;

• арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

• старый арендатор заблаговременно или в срок, указанный в договоре, уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;

• арендодатель заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в этом случае значения не имеет. Это объясняется следующим образом. Если с новым арендатором будет заключен договор на условиях прекращенного договора аренды, а старый арендатор пожелал воспользоваться преимущественным правом заключить договор, то это будет являться нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора, поскольку старый арендатор изъявил свое желание заключить договор на новый срок.

Если арендодатель заключит с новым арендатором договор на новых условиях, которые он не предложил прежнему арендатору, то это также будет нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, поскольку новые условия ему не были предложены и он от них не отказывался.

Вопрос: как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил?

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору предъявить в суде одно из двух требований (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ):

• потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,

• либо потребовать только возмещения таких убытков.

При этом преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа от него арендодателя (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ), равно как и на случаи, когда арендодатель вообще прекращает сдачу данного имущества в аренду. В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора.

r />

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только добросовестному арендатору по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока

Истец (арендатор) обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды. Исковые требования были мотивированы нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Если и арендатор и арендодатель действуют как предприниматели (т.е. являются индивидуальными предпринимателями или организациями, ведущими предпринимательскую деятельность), то у арендодателя есть дополнительная возможность обеспечить исполнение обязательств арендатором. А именно арендодатель может удерживать вещь, принадлежащую арендатору.

Обоснование. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (абз. 1 п. 1 ст. 359 ГК РФ). Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

На практике арендодатели довольно часто применяют удержание в отношении арендаторов, имеющих просрочку по арендным платежам.

Однако арендодатель может удерживать лишь то имущество, которое попало в его владение на законных основаниях. Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании; возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Иными словами, предметом права удержания могут быть только вещи, которыми кредитор владеет на законном основании. В противном случае какое-либо удержание имущества должника является незаконным.

Удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях:

1) если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после;

r />

Пример формулировки условия договора о праве на удержание имущества арендатора

«В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».

2) после истечения срока аренды – только если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании (например, когда арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества).

r />

Пример из практики: удержание арендодателем имущества арендатора было признано законным, поскольку право на удержание было предусмотрено договором, и арендатор подписал акт приема-передачи, не освободив помещение от своего имущества

Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды, мотивируя свой вывод следующими обстоятельствами:

• в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;

• между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10).

r />

Арендатору нужно иметь в виду, что он может взыскать в судебном порядке с арендодателя причиненные убытки, если арендодатель неправомерно удерживал его имущество (постановление ФАС Московского округа от 7 февраля 2012 г. по делу № А40-18165/10-109-150).

Совет: прежде чем подписывать акт приема-передачи помещения, арендатору имеет смысл предварительно освободить арендуемое здание (помещение) от принадлежащего ему имущества.

Если арендодатель, ссылаясь на задолженность по арендным платежам, мешает арендатору вывезти свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения, эти действия арендодателя являются незаконными и их можно оспорить в суде.

r />

Пример из практики: арендодатель неправомерно удерживал имущество арендатора, опечатав арендуемое помещение сразу же по окончании срока аренды и до подписания акта приема-передачи имущества

Идентификация арендованного имущества

Истечение срока действия договора либо его расторжение не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств»). И если, например, у арендатора была задолженность по арендным платежам, то арендодатель сможет ее взыскать и после окончания договора. Кроме того, некоторые требования в принципе могут быть заявлены в суде лишь по окончании арендных отношений (например, требования арендодателя о возврате помещения и о выселении арендатора). В таких случаях арендатору пригодится тот факт, что арендодатель может предъявить свои требования только в строго определенном порядке. Если этот порядок не будет соблюден, суд вернет иск арендодателю и не станет его рассматривать, поскольку будет нарушен порядок его предъявления.

Возможны два вида нарушений арендодателем порядка предъявления иска к арендатору.

1. Арендодатель предъявляет к арендатору иск с нарушением досудебного порядка урегулирования спора

Обязательный досудебный порядок может быть установлен как законом, так и договором аренды (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). В законе обязательный претензионный порядок предусмотрен только для требований о расторжении договора аренды: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). В данном случае претензионный порядок необходимо будет соблюдать вне зависимости от того, предусмотрено ли это в договоре или нет. Все иные случаи обязательного досудебного порядка должны быть указаны в договоре аренды. При этом для установления обязательного претензионного порядка урегулирования спора нужно прописать его процедуру, включающую в себя порядок совершения конкретных действий до обращения в суд, указание на то, в какие сроки, кем и кому должна направляться претензия и с приложением каких документов должна рассматриваться, а также сроки ответа на претензию.

Таким образом, одним из условий, соблюдение которых необходимо для реализации права на обращение в суд, является использование досудебного порядка урегулирования спора.

Если арендодатель не представит доказательств того, что до предъявления иска в суд он обращался к арендатору с требованием об изменении или о расторжении договора, суд оставляет исковое заявление без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ, ст. 128 АПК РФ) с последующим возвращением искового заявления истцу (ч. 2 ст. 136 ГПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). В случае если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству и возбуждения дела, иск подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 2 ст. 222 ГПК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

r />

Пример из практики: если предмет требований, указанных в исковом заявлении, не совпадает с требованиями, изложенными в претензии, суд признает претензионный порядок несоблюденным в отношении требований, не указанных в претензии

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора суммы задолженности по арендной плате и неустойки. Суды приняли во внимание, что пунктом 5.8 договора аренды предусмотрено: любые штрафные санкции подлежат начислению и взысканию только в случае направления соответствующей письменной претензии. На основании этого суды установили факт несоблюдения истцом обязательного для сторон претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора по требованию о взыскании неустойки и на основании части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ оставили иск в части требования о взыскании неустойки без рассмотрения (постановление ФАС Уральского округа от 25 января 2011 г. № Ф09-11469/10-С6 по делу № А50-30898/2009).

2. Арендодатель предъявляет к арендатору иск с нарушением правил подсудности

По общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 28 ГПК РФ, ст. 35 АПК РФ). Однако в случае определения в договоре конкретного суда, в который должны будут обращаться стороны договора для разрешения возникших между ними разногласий (ст. 32 ГПК РФ, ст. 37 АПК РФ), иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в суд, определенный в соглашении сторон.

Иск, поданный с нарушением правил подсудности, подлежит возвращению заявителю (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, ст. 129 АПК РФ). В случае если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству и возбуждения дела, дело должно быть направлено по подсудности в надлежащий суд (п. 3 ч. 2 ст. 33 ГПК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 39 АПК РФ).

В п. 1, 2, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:

Условия заключения и возобновления договора аренды государственного или муниципального имущества

В случаях, предусмотренных законом (например, пп. 1 и 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», ст.ст. 30 — 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

..В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ) (п. 1 Постановления).

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок).

В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды.

Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.

Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.

Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408.

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.

Кроме того, представленными материалами не подтверждается применение судами в конкретном деле с участием заявителя статьи 621 ГК Российской Федерации и статей 14 и 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а потому его жалоба в этой части также не может быть признана допустимой в силу требований статьи 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 329, 330, 395, 606, 614, 621, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришли к выводу об обоснованности иска.

По мнению заявителя, взаимосвязанные положения пункта 1 статьи 47 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 621 и статьи 699 ГК Российской Федерации не соответствуют статьям 1 (часть 1), 2, 7 (часть 1), 13 (части 1 и 4), 15 (часть 4), 17 (часть 1), 19 (часть 1), 28, 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в истолковании правоприменительной практикой они допускают наличие у органа публичной власти права в любое время отказаться от договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного с религиозной организацией.

Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 421, 425, 606, 610, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, истолковав условия договора аренды, установив, что арендные правоотношения окончены по истечении срока действия договора, признал иск обоснованным.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая условия договора аренды от 06.12.2000 N 01-01845/00, установив факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по спорному договору в период с августа 2020 года по 30.12.2020 в размере 1 035 689 руб. 13 коп., соблюдение истцом досудебного урегулирования спора, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций взыскали данную задолженность и неустойку за просрочку исполнения обязательства, правомерно начисленную департаментом на основании пункта 6.1 договора аренды.

Заявитель является добросовестным арендатором, выполняющим договорные обязательства, и в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) имеет преимущественное право аренды на заключение договора аренды, в связи с чем Администрация должна была пролонгировать договор N 4922000974 на пять лет.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в совокупности и взаимосвязи, руководствуясь положениями статей 1, 4, 15 Закона о защите конкуренции, статей 309, 422, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», принимая во внимание разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении Пленума от 30.06.2008 N 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства», а также в постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исходил из наличия оснований для признания недействительными оспариваемых ненормативных актов антимонопольного органа с учетом отсутствия в действиях исполнительного комитета нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что собственником спорного имущества, а именно станков заточных ЗД642Е в количестве 4 штук, в настоящее время на основании договора купли-продажи от 02.04.2020 является общество «Бест-строй», которое заключило с ответчиком договор аренды оборудования от 05.05.2020 N 07/2020-ТХК и получает от него арендную плату, суд пришел к выводу, что у общества «Дальсбыт» отсутствует право на взыскание задолженности по спорному договору аренды, на основании чего, руководствуясь положениями статей 309, 310, 312, 330, 395, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за указанный период и соответствующих процентов, однако удовлетворил требования о взыскании процентов, начисленных на основании вступившего в законную силу решения суда за иные периоды, в котором требование о неустойке не заявлялось.

Выводы судов о том, что по истечении срока договора стороны не изъявили желание его расторгнуть и он был возобновлен на неопределенный срок не соответствуют имеющимся доказательствам;судами неправильно применены положения пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Главное управление Банка России по Центральному федеральному округу г. Москва (сокращенное наименование- ГУ Банка России по ЦФО)

Управление Федерального казначейства (УФК) по г.Москве (ИФНС России №13 по г. Москве)

Практика арбитражных споров, связанных с арендой недвижимого имущества

1. Размер арендной платы может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. В последнем случае непосредственное изменение суммы арендной платы не может рассматриваться как изменение условий договора и не требует государственной регистрации.

Московский земельный комитет обратился к открытому акционерному обществу с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору на аренду земельного участка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано.

Суд кассационной инстанции признал отказ в удовлетворении иска по указанным мотивам неправомерным, в связи с чем отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуются.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.02.04 № КГ-А40/9565-03
по делу № А40-14527/03-41-123)

2. Новый размер арендной платы, установленный решением суда, подлежит применению с момента вступления судебного акта в законную силу.

Департамент имущества г. Москвы обратился к государственному учреждению с иском об изменении условий договора на аренду нежилого помещения в части увеличения арендных платежей с начала текущего года.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано со ссылкой на недоказанность правомерности применения в рассматриваемом случае рыночной ставки арендной платы.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен со ссылкой на то, что определение истцом размера арендной платы на текущий год, исходя из рыночной величины годовой арендной платы, произведено в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП и условиями заключенного сторонами договора аренды.

Суд кассационной инстанции признал указанные выводы правомерными, однако исключил из резолютивной части постановления указание на установление новой ставки арендной платы с начала текущего года. Кассационная инстанция указала, что согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В данном случае условия договора аренды изменены в судебном порядке. Следовательно, момент изменения размера арендной платы должен определяться в соответствии с правилом п. 3 ст. 453 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.06.06 № КГ-А40/4962-06
по делу № А40-52563/05-77-485)

3. Существенное условие договора аренды земельного участка об объекте аренды считается согласованным сторонами, а договор — заключенным, если земельный участок индивидуализирован путем присвоения кадастрового номера с приложением к договору плана с описанием границ земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к закрытому акционерному обществу и Московской областной регистрационной палате с иском об обязании зарегистрировать договор от 17.04.2001 г. № 7 на аренду земельного участка на основании ст. 165 ГК РФ, со ссылкой на неисполнение акционерным обществом предусмотренной договором обязанности осуществить действия по его регистрации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворения иска отказано по мотиву незаключенности договора ввиду несогласованности сторонами условия об объекте аренды.

Судом кассационной инстанции указанные выводы признаны соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона, в связи с чем принятые судебные акты оставлены без изменения.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор — незаключенным.

Поскольку в подписанном сторонами договоре от 17.04.2001 г. № 7 отсутствует указание на кадастровый номер подлежащего передаче в аренду земельного участка и к договору не приложен кадастровый план, суды пришли к правомерному выводу о несогласованности сторонами условия об объекте аренды.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66

Фабула:

Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости без учета НДС.

Суд первой инстанции установил кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы. Суд апелляционной инстанции изменил решение нижестоящего суда, установив кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по итогам проведения дополнительной судебной экспертизы без учета НДС.

Позиция суда:

Верховный Суд РФ указал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

Комментарий:

С одной стороны, Верховный Суд РФ пытается поставить точку в вопросе о необходимости включения НДС в рыночную стоимость по делам об установлении кадастровой стоимости. Суд указывает, что результаты оценки объектов недвижимости для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной должны определяться без выделения НДС и не могут уменьшаться на сумму НДС, выделенного в используемых при оценке ценах.

Стоит отметить алогичность рассуждений при оценке действий нижестоящих судов. Верховный Суд РФ согласился с апелляцией в том, что установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности, однако определение рыночной стоимости с выделением НДС счел неправомерным.

Несмотря на неоднозначную трактовку правовых позиций, четкое понимание все же сформулировано, ВС РФ ориентирует суды на необходимость определения рыночной стоимости безотносительно НДС.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 марта 2020 г. № 305-ЭС19-22153 по делу № А40-221422/2018

Фабула:

Общество 1 обратилось в суд с иском к Обществу 2 о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка, находящегося в собственности истца, на котором расположено недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности обеим сторонам спора. Несмотря на отсутствие арендных отношений, истец рассчитывал на получение средств в размере сбереженной арендной платы.

Нижестоящие инстанции требование удовлетворили, в связи с чем ответчик обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Позиция суда:

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент приватизации правопредшественника истца на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых правопредшественник истца не мог не знать, что они принадлежат ответчику на праве собственности. То обстоятельство, что на момент приватизации земельного участка ответчик не зарегистрировал право собственности на эти объекты недвижимости, не могло служить основанием для приватизации публичного земельного участка без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

В случае если земельный налог за весь земельный участок был полностью уплачен одним из собственников, он вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Комментарий:

В анализируемом деле перед Верховным Судом РФ встал вопрос, каким образом необходимо рассчитывать размер неосновательного обогащения: путем взыскания арендной платы за фактическое пользование земельным участком или взыскания части земельного налога, который должен был платить второй собственник, если бы его право не было нарушено и им была приватизирована доля в праве на земельный участок.

Верховный Суд РФ указывает – в случаях, когда на одном земельном участке расположены объекты недвижимости нескольких собственников, бремя платы за пользование земельным участком не должно ложиться только на собственника земельного участка. Принцип платности, который был принят во внимание судами нижестоящих инстанций, не был проигнорирован. Верховным Судом РФ справедливо отмечено, что форма платы за землю со стороны ответчика – земельный налог. В случае, если ранее налог оплачивался полностью истцом, он может претендовать на возмещение расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Необходимо отметить, что позиция, согласно которой приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка, не является новой. Аналогичную позицию ранее высказал Высший Арбитражный Суд РФ в Пленуме от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Введение.

Глава 1. Аренда недвижимого имущества как вид договора аренды.

1.1. Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества.

1.2. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества.

---

• Подготовка и составление исковых заявлений
• Представительство Ваших интересов в суде
• Юридические консультации
• Защита прав потребителей в суде
• Составление и заключение договоров
• Наследство, защита Ваших прав в суде
• Трудовые споры с работодателем
• Семейные споры, развод, раздел имущества
• Жилищные споры, споры с ТСЖ и другие
• Споры со страховыми компаниями
• Возврат водительских прав/ДТП
• Взыскание ущерба при ДТП
• Взыскание долгов, арест имущества
• Банк отбирает квартиру?
• Обжалование решений суда

---

• Арбитраж
• Банкротство
• Недвижимость
• Корпоративное право
• Юридическое обслуживание организаций
• Юридические консультации

Вестник Челябинского государственного университета. 2013. № 17 (308). Право. Вып. 37. С. 15-19.

Д. М. Ветров

НЕКОТОРЫЕ СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧАСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Рассмотрена возможность применения такой конструкции договора аренды, как аренда части недвижимого имущества, не имеющей кадастрового паспорта, с учетом позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении изменений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г.

№ 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды”».

Ключевые слова: аренда части недвижимой вещи, кадастр, кадастровый паспорт, графическое и/или текстуальное описание части недвижимой вещи.

Начало 2013 г. ознаменовалось принятием нормативных актов различного по юридической силе уровня, которые, без сомнения, окажут серьезное влияние на формирование и развитие гражданских правоотношений в РФ. К числу таких отношений необходимо отнести обязательства, складывающиеся по поводу передачи недвижимого имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, то есть договор аренды недвижимого имущества. В настоящей работе предпринята попытка рассмотреть возможное влияние, которое окажет на указанные правоотношения Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении изменений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды”»1 (далее — Постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды).

Для анализа избран только один аспект указанного постановления, а именно возможность государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества, заключенного на срок свыше одного года, без предъявления в целях регистрации кадастрового паспорта на эту часть недвижимого имущества.

Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ о договоре аренды содержит следующие положения: если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

При разрешении споров об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, ВАС РФ окончательно разрешает два очень важных в практике заключения договора аренды недвижимости вопроса. Во-первых, договор аренды части недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации именно как договор аренды. Ранее ВАС РФ было принято постановление, в котором к договору на передачу в пользование отдельных частей здания применялись по аналогии положения

законодательства о договоре аренды, в том числе правила о государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ, однако договором аренды такие обязательства не становились2. Во-вторых, если объект недвижимости ранее проходил процедуру государственной регистрации, для цели которой правообладателем был представлен кадастровый паспорт, вторичного представления кадастрового паспорта даже на часть недвижимого имущества не требуется, за исключением случаев одновременной государственной регистрации ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной регистрации договора аренды.

Однако поскольку, как известно, решения судов, в том числе Верховного Суда РФ и ВАС РФ, не являются источниками гражданского права, для полноты анализа считаем необходимым рассмотреть историю формирования этого спора.

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

• бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
• автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
• казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

• Объекты учета операционной аренды.
• Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

• срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
• на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

Похожие записи:

• Адрес фмс на улице правде москва 2021
• Можно ли сдавать комнату без согласия соседей в коммунальной квартире
• Юридические консультации по составлению завещания